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1、第一部分 投資估算根據人工真冰溜冰場建設和運營的一般投資估算原則，河源商業中心真冰溜冰場應該通過以下幾個方面來計算，即：冰場整體搭建費用、服務區的裝修費用、經營性設施的建設費用、市場及宣傳費用等。一、 真冰溜冰場的整體建設費用1. 冰場整體建設費用人工800的真冰溜冰場的整體建設預算費用,其大致包含的內容如下表所示：序號分項目內容描述1咨詢費前期策劃、冰場的設計費等2主設備費包括冰面設備、制冷主機、管線、機房設備等3輔設備費包括護欄、融雪槽、加熱系統、熱回收系統等4安裝費冰場的安裝時產生直接和間接的費用5耗損費制冷主機、冰面設備、管線等主輔設備的耗損費用；耗材；包括圍邊、乙二醇、白網格、材料費2、等6運輸費物流費用（運輸和吊裝）：進口設備海運費用、至現場的設備運送費用7維護費冰場運營期間的故障排除和維護8人工費整個項目實施過程中直接或間接所產生的人工費9差旅費10稅費11其它方案一、標準賽事真冰場，國際錦標賽規格及要求，歐洲原裝進口節能環保型吸收管冰場方案（制冰系統節能20%，年運行費用減少20%30%）人民幣703萬元（包含全新歐洲原裝進口品牌電動冰車一臺）方案二、國內設備及工藝，國產PE管型真冰場方案人民幣469萬元（包含全新歐洲原裝進口品牌電動平冰車一臺）2、 真冰溜冰場經營性設施：真冰場俱樂部經營性設施（含冰鞋、軋機、磨冰刀機、售票系統等生財工具）：人民￥1,000,000.03、0元。3、 真冰溜冰場館服務區的裝修：場館的天、地、墻、衛生間等室內裝修（含燈光、照明、專用地墊等）：簡裝達到要求：可按3000元/的裝修標準，服務區面積約500左右，人民幣￥1, 500,000.00元。精裝：則要按商業中心的定位風格，由業主方考慮（裝修可不計入本次成本，計入購物中心整體裝修成本）。 二、 真冰溜冰場項目的運營費用估算1. 真冰溜冰場用電費用估算：800冰場面在春季、夏季、秋季和冬季的用電量分別不同，下表以2009年深圳某冰場為例，列出2009年1月到2009年12月全年區間人工真冰溜冰場的全部用電量列表。（注：本表中的冰場外圍氣溫是以深圳室外的氣溫為例進行用電量計算的，暫不4、考慮室內空調因素）序號月份天數用電季節標準天約耗電數 (kwh)月約耗電數(kwh)用電費用以每度電1元計算12010年1月31冬季用電160049600￥49,600.0022010年2月28冬季用電160044800￥44,800.0032010年3月31春秋季用電220068200￥68,200.0042010年4月30春秋季用電220066000￥66,000.0052010年5月31春秋季用電220068200￥68,200.0062009年6月30春秋季用電220066000￥66,000.0072009年7月31夏季用電260080600￥80,600.0082009年8月31夏5、季用電260080600￥80,600.0092009年9月30夏季用電260078000￥78,000.00102009年10月31春秋季用電220068200￥68,200.00112009年11月30春秋季用電220066000￥66,000.00122009年12月31冬季用電160049600￥49,600.00年整體用電費用總計（元）￥785,800.002. 真冰溜冰場的年運營人員成本費用：冰場的運營所包含的項目和內容較多，包括冰上活動策劃和組織、票務管理、相關比賽和演出的組織和管理、滑冰教練聘請和管理、冰場設備的養護、冰面的處理、冰場安全管理、燈光音響管理、清理衛生等等維持冰場6、正常運行的各個方面，運營的好壞直接或間接的影響冰場實際收入和運營成本增減，根據以往經驗，和一定的市場調查工作，大致需要投入的人員和800平米冰場面積等因素計量，我們以每月人民幣50000.00元的標準來計算，那么，整個財務年12個月總體的運營費用為人民幣50000.00 * 12 = 600000.00元，即年綜合運營成本為人民幣六十萬元整。3. 河源市商業廣場真冰溜冰場的市場及宣傳費用人工真冰溜冰場的市場和宣傳費用應分為兩個階段，初期宣傳投入和長期運營投入：1、 初期宣傳投入：由于商業中心在正式運營之前，會對其整體項目進行大量的市場及宣傳活動，人工真冰溜冰場作為其中一個分項目，其宣傳費用就不7、宜投入太高，只須配合商場整體宣傳的需要作適當的宣傳即可，因此暫擬定一次性投入為：人民幣100,000.00元整。2、 日常運營宣傳投入按照冰場運營宣傳的一般規律和人工冰場本身所具備的一些特性，人工真冰場正式運營后，在有了一定客源的基礎上，它的宣傳方式就會由初期的多媒體、全方位、轟炸式宣傳的方式逐漸轉變為口碑宣傳為主的宣傳方式，宣傳的手段是以發放DM和網站宣傳方式為主，因此，進入正式運營后，其日常運營的宣傳費用一般較低， 在此，我們以一個月人民幣10,000.00元整的費用來計算，那么，年總投入額為：10,000.00 * 12 = 120,000.00元。三、 冰場總投資計算由于本項目的投資周8、期較短，因此投資估算中所包括建設期利息、投資方向調節稅，漲價因素的影響均不予以考慮，至此，河源商業中心人工真冰溜冰場項目的固定總投資約為：963萬人民幣，其具體投入項目可見下： 序號性質分項目費用（元）1固定投入基建費用￥0.002冰場的建設費用建設費用￥6,050,000.003冰車費用￥980,000.004經營性設施投入￥1,000,000.005服務區裝修（計入購物中心整體裝修、不計入此次投資）￥1,500,000.006一次性廣告宣傳投入￥100,000.00固定投入總成本（元）￥9,630,000.001流動費用冰場的運營費用綜合運營費用￥600,000.002用電費用￥785,89、00.003冰場的市場及宣傳費用￥120,000.004年流動費用總計（元）￥1,505800.00第二部分 經濟效益分析一、 真冰溜冰場的經濟效益分析1. 表演和賽事參觀門票收入場館定期（例：每周一次等）可舉辦各種冰上表演，為提升場館人氣，此項在此不予計算門票收入。2. 普通門票收入真冰溜冰場門票收入普通門票平日白天一般定價為：每2小時40元，黃金時間段一般定價為：每2小時50元，周末和節假日應適當調高。根據歷史數據，商業中心的日均人數估計，按照一般較低滑冰平均人數預計為：白天150人次，17:30到22:00時段100人次，一年按52周計算。周一周五：日均人收入=50人40元+100人5010、=7000元年均收入=7000元260天=182萬元周六、周日：日均人收入=250人50元=12500元年均收入=12500元104天=130萬元全年共收入=182萬元130萬元=312萬元真冰溜冰場門票年均總收入預計：312萬元3、 滑冰的培訓收入滑冰培訓系冰場收入之重要來源之一，我們按一般滑冰培訓的最少培訓人數和最小培訓收費計算年滑冰培訓收入，具體項目可見下表：培訓班星期排課每次培訓費用（元/次）每周培訓次數培訓課時每周培訓收入（元）平日班每逢周一、三、五上課100330￥9,000.00每逢周二、四上課100230￥6,000.00周末班每逢周六、日上課100250￥10,000.00每11、周培訓總收入（元）￥25,000.00與培訓老師2:8分成，每周實際培訓總收入（元）￥20,000.00滑冰項目每年52周實際培訓總收入（元）￥1,040,000.004、 真冰溜冰場項目廣告收入 800平方米冰場的護欄（1M * 2M）約共50-60塊，每塊護欄的廣告可最低按人民幣3000元/塊/年，冰場護欄收入最低年預計約為：50塊 * 3000元/塊/年 = 15萬元/年，即每年可收入人民幣15萬元。活動推廣，聯合國內國際品牌做冰上推廣活動（例如可口可樂、中國移動等），以每年重大日期及活動為例，每年推廣4-6次，最低年預計收入約：20萬元。5、 場館收入總計在累加前四項收入：表演賽事收入12、冰上運動培訓收入、普通場館廣告收入、活動推廣收入等的基礎上，暫不考慮營業稅等因素的情況下，河源商業中心真冰溜冰場在一個財務年度的毛利潤應約為：￥4,510,000.00，其具體的項目收入統計見下表：序號分項目收入1場館的普通門票（滑冰）收入￥3,12,0000.002滑冰培訓收入￥1,040,000.003場館廣告總體收入護欄廣告收入￥150,000.00品牌活動推廣￥200,000.00真冰溜冰場項目總收入（元）￥4,510,000.00二、 對河源商業中心項目的整體影響在正常運營的情況之下，構建于商場中的人工真冰溜冰場項目每天滑冰及參觀人數約計在400人次左右，那么，每天商場總體游覽人數13、最少增加估計1000-1500人次，1000-1500人次在商場中對于其它比如，商品購買、餐飲等的消費，則帶動日營業額上升，直接增加河源商業中心的整體收益和經濟效益。河源商業中心項目中建設冰場的好處在于：1、為商業地產項目帶來客流量30%以上；2、提升業主租金25%以上；3、推動商場、餐飲、休閑、娛樂等消費4、提升房地產項目的品質與價值，促進房地產銷售；5、擴大商業項目的行業影響力；6、給商業項目帶來長期穩定的發展等。商業地產項目中的溜冰場，以增加及穩定客流為方法，以商業項目的整體成功為最終目的，提升商業項目檔次與業主租金水平，推動整體項目長期穩健的發展。這也是溜冰場的真正價值之所在。二、 初14、步財務分析1. 營業收入：暫不考慮負債經營和不可預見費用的情況，營業收入年為：￥4,510,000.00元，按每年運營350天計算，則日收入約為12886.00元整。2. 營業稅及附加：營業稅金及附加按營業收入的5.5%計算，其中包含營業稅，城建維護稅和教育費附加，即為：4,510,000.00 * 5.5% = 248,050.00元。3. 營業成本：真冰溜冰場項目年運行成本：人員工資成本（60萬元）、水電運行成本（78.5萬元）、年運營推廣成本（12萬元）。合計年總營業成本：150.5萬元4. 項目投資收益及回報年凈利潤為：4,510,000248,050 1,505,000= 2,756,950元，約計為2，756，950元整。預估按照每年2，756,950元的毛利潤計算，河源城市廣場真冰溜冰場項目在進入穩定收入期后，運營45年就可收回全部投資成本。