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1、縣城購物辦公休閑中心商業(yè)城擴建5000平方米項目立項報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月縣城購物辦公休閑中心商業(yè)城擴建5000平方米項目立項報告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月37可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總 論41.1 項目背景41.1.3 可行性研究報告編制依據(jù)41.2 項目概況4建設(shè)*商業(yè)城的優(yōu)勢52、1、區(qū)位優(yōu)勢明顯52、自然資源豐富獨特53、具有商業(yè)發(fā)展區(qū)位意識優(yōu)勢54、旅游資源得天獨厚。65、項目建設(shè)區(qū)綜合條件優(yōu)越。6項目總投資及資金籌措61.3 問題與建議71、抓緊辦理自籌資金有關(guān)手續(xù)。7第二章 項目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性92.1 項目背景92.2 項目建設(shè)的必要性9第三章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模113.1 建設(shè)原則113.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模11第四章 建設(shè)條件134.1 建設(shè)地點選擇134.2其它建設(shè)條件134.2.1 氣候條件134.2.2 地質(zhì)地貌134.2.3道路交通條件134.2.4社會經(jīng)濟狀況14第五章 建設(shè)方案155.1 設(shè)計依據(jù)155.2 項目的組成155.3 工程建設(shè)方3、案15貨運量預(yù)測151、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計162、 主要建筑物做法和特征161、給水現(xiàn)狀172、給水設(shè)計原則171、排水現(xiàn)狀172、排水設(shè)計原則171、設(shè)計指導(dǎo)思想182、設(shè)計原則183、供電系統(tǒng)18第六章 節(jié)約能源196.1 概述196.2 節(jié)能措施19第七章 環(huán)境影響評價207.1 項目環(huán)境現(xiàn)狀207.2 設(shè)計依據(jù)207.3 項目建設(shè)和運營時對環(huán)境的影響207.4 環(huán)境保護治理措施217.5環(huán)境影響評價21第八章 項目實施進度建議與項目管理228.1 項目實施進度22表8122時間22進度22項目222007年222008年2210月11月2212月2213月22410月229月22可行性研究報4、告編制及立項批復(fù)22勘察測量工作，初步設(shè)計22施工圖設(shè)計、征地及招標22工程施工及設(shè)備采購22工程竣工，交付使用228.2 項目管理221、市場管理部：232、商務(wù)交易部：233、財務(wù)部：23第九章 投資估算249.1 投資估算編制依據(jù)249.2 編制基數(shù)241、建筑工程費242、設(shè)備購置費243、安裝工程費244、其他費用249.3 投資估算25總投資259.3.3 分期投資計劃25投資計劃與資金籌措計劃表29第十章 工程招標3110.1 招投標管理的基本原則311.公開原則312.公平原則313.公正原則314.誠實信用原則315.獨立原則316.接受行政監(jiān)督原則3110.2 招標依據(jù)325、1、中華人民共和國招標投標法3210.3 項目招標范圍3210.4 項目招標內(nèi)容32第十一章 融資方案3511.1 融資組織形式選擇3511.2 資金來源選擇3511.3融資方案分析3511.5.1 資金來源可靠性分析3511.5.2 融資風險分析35第十二章 財務(wù)評價3612.1 編制依據(jù)及說明3612.2 財務(wù)評價3612.3 財務(wù)評價結(jié)論37第十三章 社會評價38綜上所述，本項目不僅具有較好的間接效益，而且社會效益顯著。38第十四章 結(jié)論與建議3914.1 結(jié)論3914.2 建議391、抓緊辦理自籌資金有關(guān)手續(xù)。39第一章 總 論1.1 項目背景 項目名稱*縣*商業(yè)城擴建改造項目 項目承6、辦單位概況項目承辦單位：*縣*商業(yè)城法人代表：*縣*商業(yè)城是我縣一戶知名商業(yè)企業(yè)，公司占地面積1.2萬平方米,是*縣較大的商品流通企業(yè)之一。1.1.3 可行性研究報告編制依據(jù)（1）國家發(fā)展計劃委員會計辦投資200215號文審定出版的投資項目可行性研究指南（試用版）；（2）*縣國民經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展第十一個五年規(guī)劃；（3）*縣關(guān)于發(fā)展個體私營經(jīng)濟、民營經(jīng)濟的若干規(guī)定；（4）建設(shè)單位提供的其它有關(guān)基礎(chǔ)資料。1.2 項目概況 擬建地點項目建在*縣車站xx公路交匯處。占地面積為12000平方米，與長白公路相鄰，是*縣最為繁華的商業(yè)區(qū)。 建設(shè)規(guī)模根據(jù)企業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，*縣*商業(yè)城擴建和改造均為6層樓，其7、中：改造面積4200平方米，擴建面積5000平方米。具體建設(shè)規(guī)模如下： 1、回購原*縣老商業(yè)城6層樓，總面積4200平方米；2、擴建6層樓，總面積5000平方米；3、一樓主要規(guī)劃東西沿街精品屋、數(shù)碼通訊、化妝品和文體用品等；4、二樓規(guī)劃大小針織品、床上用品等；3、三樓主要規(guī)劃男裝、中老年裝、運動系列、牛仔等；4、樓主要規(guī)劃女裝；5、五樓主要規(guī)劃小吃城；6、六樓規(guī)劃為辦公休閑場所。建設(shè)*商業(yè)城的優(yōu)勢1、區(qū)位優(yōu)勢明顯*位于吉林省西部，幅員遼闊，交通便捷。地處科爾沁草原邊陲，東與乾安縣相接，西與內(nèi)蒙科右中旗相依，南與長嶺縣相連，北與洮南市毗鄰。省道長白公路縱穿南北，國道科鐵公路橫跨縣境。被譽為“東有8、長白，西有向海”的向海國家級自然保護區(qū)以其獨特秀美的塞外草原風姿飲譽中外。2、自然資源豐富獨特*自然資源豐富，開發(fā)潛力巨大。葵花、雜糧、蓖麻、綠豆、打瓜、林草、蘆葦、畜禽、中草藥等農(nóng)副土特產(chǎn)資源盛名遠揚，素有“瀚海葦鄉(xiāng)”、“葵花之鄉(xiāng)”、“中國草原紅牛之鄉(xiāng)的”美譽。風力資源得天獨后，石油資源儲量可觀。人均耕地、草原、蘆葦面積均位居吉林省之首，是吉林省牧業(yè)大縣、優(yōu)質(zhì)糧大縣，是全國糧食獎勵扶持重點縣。3、具有商業(yè)發(fā)展區(qū)位意識優(yōu)勢*商業(yè)城改造部分是*縣原老商業(yè)城，是多年的商業(yè)區(qū)，人們對此已有了深此的商業(yè)意識，在此基礎(chǔ)上進行擴建，再進行商業(yè)企業(yè)發(fā)展有著明顯的優(yōu)勢。4、旅游資源得天獨厚。以“中國向海世界濕9、地”為品牌的4A級向海旅游景區(qū)有望申報成功。亞洲最大的蒙古黃樹林、萬畝天然杏樹林*獨有、萬公頃葦海、風車景觀獨具特色。流動人口占有一定的比例，加之*縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模，工業(yè)企業(yè)的發(fā)展，必然帶第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。5、項目建設(shè)區(qū)綜合條件優(yōu)越。新規(guī)劃建設(shè)的*商業(yè)城具有優(yōu)越的綜合條件：征用土地難度小，成本低；發(fā)展空間大，不僅便于集中商品流流，而且地勢平坦開闊，供電、供水、排水、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施配套便利。 項目總投資及資金籌措.1 項目總投資本項目總投資為3000萬元，全部為建設(shè)投資。.2 資金籌措本項目總投資3000萬元，其中*商業(yè)城自籌1700萬元，融資1300萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目主要技術(shù)10、經(jīng)濟指標詳見表11。序號指標名稱單位指標備注1主要建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模1.1樓房改造樓房m24200擴建樓房m25000地面硬化面積m22001.2污水管網(wǎng)工程m1001.3雨水管網(wǎng)工程1001.4供水管網(wǎng)工程m2001.5架設(shè)電力線路m3001.6土地征用面積m228002項目總投資萬元300002.1建設(shè)投資（靜態(tài)）萬元30002.2建設(shè)投資（動態(tài)）萬元無3年運行成本萬元504財務(wù)評價指標4.1單位使用效益投資元/m2829.334.2單位功能運營成本元/m240主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 表111.3 問題與建議通過可研分析，本項目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，具有巨大的社會效益和經(jīng)濟效益，項目建設(shè)是可11、行的。針對項目建設(shè)特點，提出建議如下：1、抓緊辦理自籌資金有關(guān)手續(xù)。2、本項目涉及到土地、水利、規(guī)劃等問題，項目承辦單位應(yīng)抓緊履行有關(guān)審批程序。3、項目實施階段，加強工程的監(jiān)督管理工作，確保項目質(zhì)量和工程進度，使工程如期完工投入使用，及早發(fā)揮效益。第二章 項目建設(shè)背景及建設(shè)的必要性2.1 項目背景幾年來，*縣委、縣政府牢牢把握“基礎(chǔ)在農(nóng)業(yè)、重點在工業(yè)、根本在生態(tài)”的三個發(fā)展定位，堅持“工業(yè)富縣、牧業(yè)強縣、商貿(mào)活縣”三大戰(zhàn)略，經(jīng)濟發(fā)展突飛猛進，社會事業(yè)蓬勃發(fā)展，城鄉(xiāng)面貌日新月異。以風力發(fā)電為龍頭的清潔能源產(chǎn)業(yè)方興未艾；以葵花、蓖麻深加工為主導(dǎo)的植物油加工產(chǎn)業(yè)前景廣闊；以中成藥生產(chǎn)開發(fā)為主攻方向的12、制藥產(chǎn)業(yè)日益壯大；以綠豆、打瓜、小米為特色的農(nóng)產(chǎn)品精深加工產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模；以草原紅牛、干萬只白鵝為標志的畜產(chǎn)品加工產(chǎn)業(yè)勢頭強勁；以“中國向海世界濕地”為品牌的4A級向海旅游景區(qū)，申報成功。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。在如此強勁的二產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的帶動下，商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展必將是一片廣闊的空間。2.2 項目建設(shè)的必要性中小城市的商業(yè)社會消費品零售總額占全國的6088。它們構(gòu)成全國商品流通網(wǎng)絡(luò)的結(jié)點，縱橫交錯、內(nèi)外銜接、上下溝通，是中國商業(yè)的基穿工業(yè)品從這里中轉(zhuǎn)或直接流向廣大農(nóng)村，擴散到全國，農(nóng)產(chǎn)品在這里集聚，保持大城市、工業(yè)原料的需要，它是區(qū)域經(jīng)濟的中心，直接關(guān)系到80左右城市人口的生活質(zhì)量和生活方式；作為13、商品流通的中間環(huán)節(jié)和樞紐，又成為國家調(diào)節(jié)和監(jiān)控市場的中心。 中小型商業(yè)企業(yè)是中國商業(yè)的基礎(chǔ)和生力軍。全國100人以下的零售單位，占整個企業(yè)數(shù)的987，從業(yè)人數(shù)占703，提供了818的社會消費零售額。它們點多面廣，最貼近生活、貼近城鄉(xiāng)廣大消費者，實現(xiàn)多功能、多方位服務(wù)，成為零售業(yè)的主體，對發(fā)展我國零售市場有不可替代的作用。綜上所述，物貿(mào)綜合大市場的建設(shè)將極大改善*縣的流通服務(wù)基礎(chǔ)設(shè)施，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施水平，使當?shù)厝嗣袢罕姷纳钯|(zhì)量、環(huán)境質(zhì)量得到進一步改善，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會和人口、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。項目的建設(shè)具有良好的社會效益，因此，項目的建設(shè)是必要的。 第三章 建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模3.1 建設(shè)原則14、（1）在*縣城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，堅持發(fā)展第一，城市建設(shè)、社會效益相統(tǒng)一的原則，統(tǒng)一規(guī)劃合理安排，從實際出發(fā)，處理好近期建設(shè)和長期發(fā)展的關(guān)系；（2）堅持科學態(tài)度，從實際出發(fā)，積極采用新工藝、新技術(shù)、新材料，做到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、安全可靠；（3）貫徹基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為發(fā)展經(jīng)濟服務(wù)，為人民生活服務(wù)的原則，確定合理的建設(shè)方案；（4）結(jié)合*縣商業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃的原則。3.2 建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模*商業(yè)城建設(shè)整體定位在：突出業(yè)態(tài)主題，以服裝及相關(guān)延伸商品為主打業(yè)種的大型綜合商城；經(jīng)營模式以零售為主、批發(fā)為輔；經(jīng)營商品檔次以中檔品牌為主；立足*輻射周邊地區(qū)。新建成的*商城共六層，規(guī)劃了近三十余類大業(yè)種商品，主要業(yè)種15、有各類服裝、針織品、小百貨、鞋類、箱包、化妝品、文體用品和精品屋等。1、回購原*縣老商業(yè)城6層樓，總面積4200平方米；2、擴建6層樓，總面積5000平方米；3、一樓主要規(guī)劃東西沿街精品屋、數(shù)碼通訊、化妝品和文體用品等；4、二樓規(guī)劃大小針織品、床上用品等；3、三樓主要規(guī)劃男裝、中老年裝、運動系列、牛仔等；4、四樓主要規(guī)劃女裝；5、五樓主要規(guī)劃小吃城；6、六樓規(guī)劃為辦公休閑場所。第四章 建設(shè)條件4.1 建設(shè)地點選擇項目建在*縣車站xx公路交匯處。占地面積為12000平方米，與長白公路相鄰，是*縣最為繁華的商業(yè)區(qū)。4.2其它建設(shè)條件4.2.1 氣候條件項目建設(shè)區(qū)屬于溫帶半干旱大陸性氣候，春季干旱多16、風，夏季炎熱多雨，秋季涼爽多晴，冬季干冷少雪，年平均氣溫5.1攝氏度。春季水分不足，熱量有余，風沙嚴重，“十年九旱“是該地區(qū)氣候的重要特點。*縣年平均降水量410毫米，集中在夏季，受大陸性氣候的影響，蒸發(fā)量較大，為降水量的45倍。年平均日照時數(shù)2876.4小時，全年盛行西南風，平均風速4.6米/秒，春季風速最大。4.2.2 地質(zhì)地貌項目建設(shè)區(qū)地質(zhì)多為風咸砂，第三紀的大安組與泰安組巖層覆蓋于白堊紀巖層之上，區(qū)內(nèi)地面以下四米左右有流沙層。項目建設(shè)區(qū)地面起伏不大，海拔高度最低146米，最高154米，大部分用地高程在146148米之間。河谷沖擊平原呈帶狀或枝狀分布于項目區(qū)內(nèi)，地形低平，開闊，耕地占地較17、多，靠近北部霍林河地區(qū)土壤表層兼有次生鹽漬化現(xiàn)象。4.2.3道路交通條件縣城為方格網(wǎng)狀道路系統(tǒng)，平方鐵路（四平齊齊哈爾）與長白線（齊雙線）南北向縱貫縣城，科鐵線（301省道）東西向縱貫縣城。開通至向海線（112縣道）位于縣城西北，八面路（113縣道）位于縣城東北。縣城道路系統(tǒng)較為完善，鐵路公路交通均較便捷。4.2.4社會經(jīng)濟狀況*縣位于吉林省西部，科爾沁草原邊陲。總面積8496平方公里，轄8個鎮(zhèn)、8個鄉(xiāng)、5個國營畜牧（林）場，總?cè)丝?6.2萬人。2008年，全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值完成45億元，同比增長40.9%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值18億元，同比增長65.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值12億元，同比增長25%18、；第三產(chǎn)業(yè)增加值15億元，同比增長29.3%。固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成55億元，同比增長44.7%。一般預(yù)算全口徑財政收入預(yù)計完成1.5億元，同比增長36.6%。全縣社會消費品零售總額預(yù)計完成12.7億元，同比增長19.8%。由此可見，*縣的建設(shè)已進入快速發(fā)展期。因此，大力發(fā)展商業(yè)企業(yè)是比較理想的戰(zhàn)略選擇。第五章 建設(shè)方案5.1 設(shè)計依據(jù)（1）商業(yè)工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定建設(shè)部（2004年3月）（2）城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程規(guī)劃手冊（2000年版）（3）城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計規(guī)范（CJJ75-97）（1998年版）（4）城市道路設(shè)計規(guī)范（CJJ37-90）（5）室外排水設(shè)計規(guī)范（GBJ14-87）（119、997年版）（6）城市排水工程規(guī)化規(guī)范（GB50318-2000）（7）城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范（JGJ50-2001）（8）城市熱力網(wǎng)設(shè)計規(guī)范（CJJ34-2002）（9）城市居民生活用水量標準（GB/T50331-2002）（10）公用建筑節(jié)能設(shè)計標準（GB50189-2005）5.2 項目的組成本項目主要對48000m2的物貿(mào)綜合大市場基礎(chǔ)設(shè)施進行建設(shè)。主要包括營業(yè)樓、倉儲、供水、排水、電力、供熱、土地征用等工程。5.3 工程建設(shè)方案 貨運量預(yù)測貨運需求預(yù)測因缺乏歷年的產(chǎn)值與貨運量數(shù)據(jù)，所以采用分項推算的辦法。貨運量由商貿(mào)、工農(nóng)業(yè)、基建、商品流通四部分組成。(1)商貿(mào)貨運量預(yù)測每年20、商貿(mào)貨運量主要是倉儲批發(fā)貨運量。批發(fā)成交額按1億元計，則商貿(mào)貨運量總計為18萬t年。(2)工業(yè)貨運量預(yù)測工業(yè)總產(chǎn)值按30億元，貨運強度按30萬t億元計算，則工業(yè)貨運量為900萬t年。(3)基建貨運量預(yù)測基建產(chǎn)值一般按工業(yè)產(chǎn)值的6計算，即3061.8億元，貨運強度按200萬t億元計，基建貨運量為360萬t年。(4)商業(yè)零售流通貨運量預(yù)測商業(yè)零售流通貨運量按以上兩項貨運量之和的30計，為378萬t年。項目區(qū)內(nèi)貨運量為1638萬t年。 樓房和倉儲工程1、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計本項目采用磚混框架結(jié)構(gòu)，增大空間跨度，便于業(yè)戶布置，有利于不同業(yè)戶的安排和布置；屋面采用阻燃聚苯板保溫，APP卷材防水。2、 主要建筑物21、做法和特征本工程是市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，建筑物需滿足不同的業(yè)戶要求，總體布局上做到寬敞、明亮、潔凈，有充足的日照和通風，頂棚扣PVC板，做好地面排水，坡度1%坡向地面排水溝。倉儲間兩側(cè)對稱開窗，滿足通風要求。建筑構(gòu)造上精心處理，比如：地面與墻面的交角、墻面的陰陽角，均應(yīng)做成圓弧形，窗臺宜做出斜坡，地面采用水磨石地面，平整、光滑、不起灰、耐腐、防潮，以便清掃。通過細致的構(gòu)造處理，使內(nèi)部空間顯得明快、清新，具有獨特的風格。5.3.3 供水管網(wǎng)工程1、給水現(xiàn)狀項目建設(shè)區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)有的城市建設(shè)用水的供水設(shè)施主要來自*城區(qū)自來水（地下深井水），其它大部分用地無獨立的供水設(shè)施。2、給水設(shè)計原則（1）由城區(qū)配22、水廠供水（*縣城水廠），市場內(nèi)少部分特殊業(yè)戶可考慮部分自備水源。（2）給水管網(wǎng)樹狀布置，確保經(jīng)營、生活和消防等用水安全5.3.4排水管網(wǎng)工程1、排水現(xiàn)狀目前*城區(qū)的排水體制為雨污合流制：沿育才路、人民路鋪設(shè)了DN800DN1200的污水干線，沿長白街、繁榮街鋪設(shè)了DN500DN1000的污水支線。污水經(jīng)過污水池自然氧化后，經(jīng)排水溝注入北側(cè)的霍林河。2、排水設(shè)計原則排水系統(tǒng)的設(shè)計原則是在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下進行，嚴格保護城市水體環(huán)境，根據(jù)城市自然地形，確定合理的污水收集排放區(qū)域，并結(jié)合規(guī)劃道路等要求布置排水系統(tǒng)，使之技術(shù)上可行經(jīng)濟上合理。以下為排水系統(tǒng)布局的原則：a、符合地形趨勢，順坡排水；b、與23、街坊布局或規(guī)劃相配合；c、經(jīng)濟合理，管網(wǎng)密度合適，排水路線最短；d、在流量和高程兩個方面都能夠順利排除；e、匯水面積依據(jù)規(guī)劃進行劃分；f、管道避免穿越不易通過的建（構(gòu)）筑物。5.3.5供電工程1、設(shè)計指導(dǎo)思想在電網(wǎng)結(jié)構(gòu)上要求安全可靠，質(zhì)量合格，經(jīng)濟合理，技術(shù)先進，可靠運行，調(diào)度靈活。在*電網(wǎng)規(guī)劃基礎(chǔ)上，使項目區(qū)電力系統(tǒng)與全縣電力系統(tǒng)相協(xié)調(diào)一致。電網(wǎng)布局清晰合理，使配電網(wǎng)絡(luò)基本保持長期不變。2、設(shè)計原則（1）根據(jù)市場基礎(chǔ)設(shè)施的特定條件，容量的控制應(yīng)滿足逐步開發(fā)、靈活多變的要求。（2）合理布局，減少迂回、降低投資（3）一次規(guī)劃、分步實施，遠近結(jié)合，以近為主，過渡協(xié)調(diào)，實現(xiàn)規(guī)劃（4）定性定量預(yù)測出合24、理的用電負荷，保證供電容量，提高供電質(zhì)量3、供電系統(tǒng)（1）供電電源項目區(qū)電源為上一級電網(wǎng)和縣城66kV變電站。（2）電壓等級供電電壓采用66kV，配電電壓采用10kV，使用電壓為0.4kV。第六章 節(jié)約能源6.1 概述我國解決能源問題的方針是開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位。節(jié)能工作是一種特定的“能源開發(fā)”，是解決我國能源供應(yīng)緊張、保護能源資源、保護環(huán)境的有效途徑。我國目前的能源利用水平遠低于世界發(fā)達國家，節(jié)能工作基礎(chǔ)還很薄弱，節(jié)能工作潛力很大。節(jié)約能源是我國的基本國策之一，是發(fā)展經(jīng)濟的一項長遠戰(zhàn)略方針，是經(jīng)濟活動中面臨的最普遍也是最迫切需要解決的問題。合理利用能源、降低能耗，對于降低成本、提高25、經(jīng)濟效益乃至于改變我國能源浪費嚴重的現(xiàn)狀都具有重要意義。6.2 節(jié)能措施（1）路燈燈具選用高效節(jié)能型燈具，以節(jié)約電能。（2）給水管線敷設(shè)時，應(yīng)充分利用地形，優(yōu)先考慮重力流輸水或部分重力流輸水，以節(jié)約電能。（3）排水工程選擇適當?shù)钠露龋瑧?yīng)大于0.007，使雨水和污水由于重力作用而匯集和流動，盡量減少提升泵站。（4）本項目供熱管網(wǎng)全部采用補償直埋敷設(shè)方式，直埋蒸汽管道采用微孔硅酸鈣聚氨脂泡沫塑料復(fù)合保溫材料，以減少熱損失。（5）供電系統(tǒng)設(shè)備選擇節(jié)能型，線路敷設(shè)應(yīng)避免結(jié)線迂回重復(fù)，應(yīng)采用環(huán)形、放射、閉式或兩端供電方式，根據(jù)用電負荷合理選用電纜截面，減少線路損失，以節(jié)約電能。第七章 環(huán)境影響評價7.126、 項目環(huán)境現(xiàn)狀本項目擬建地址位于*縣城區(qū)東南部。周圍無污染源，空氣清新，環(huán)境條件現(xiàn)狀良好。7.2 設(shè)計依據(jù)（1）地面水環(huán)境質(zhì)量標準(GB383888)；（2）污水綜合排放標準(GB897896)；（3）大氣污染物綜合排放標準(GB1629796)。7.3 項目建設(shè)和運營時對環(huán)境的影響本項目的建設(shè)對*社會經(jīng)濟發(fā)展和綜合實力地提高具有深遠的影響。但是，項目建設(shè)期和運營期對沿線社會環(huán)境、自然環(huán)境會產(chǎn)生不良影響：（1）施工期間臨時占地、原材料堆放將給當?shù)氐沫h(huán)境造成影響。（2）建成運營后對環(huán)境的污染主要是經(jīng)營業(yè)戶一些生活方面如噪聲、生活廢水等注入?yún)^(qū)域環(huán)境，使污染物總量增加，降低環(huán)境質(zhì)量。因此，在本項目的27、前期工作中要依據(jù)國家有關(guān)環(huán)保法規(guī)、標準，對污染防治提出必要的防治措施，使其對環(huán)境的不良影響降低到最低。7.4 環(huán)境保護治理措施（1）在新建區(qū)周圍綠化植樹，增加大氣環(huán)境的自凈能力。（2）工程實施時對取土場位置應(yīng)慎重選擇，取土場盡量少占或不占農(nóng)田、林地。（3）在土建工程施工時，應(yīng)晝夜施工，管道安裝后，應(yīng)立即驗收，合格后馬上回填，恢復(fù)原樣，以減少對交通的影響和環(huán)境的污染。（4）在管溝開挖時，土方必須按序堆到溝槽兩側(cè)，施工用機械和材料的堆放要設(shè)在不妨礙交通的地方，防止環(huán)境污染和影響交通。（5）施工期間應(yīng)進行交叉作業(yè)，路基修好一段，就敷設(shè)一段道路，但不能超前施工。（6）在管道施工中，對破壞的路面，要在管28、道鋪設(shè)竣工后，按管道施工驗收標準分層回填碾壓，達到施工標準后，立即修復(fù)路面，防止水土流失和影響環(huán)境衛(wèi)生。（7）干燥季節(jié)施工作業(yè)時，應(yīng)采取灑水措施。（8）道路工程在施工過程中，在筑路材料拌和過程中會產(chǎn)生大量粉塵，對周圍大氣環(huán)境產(chǎn)生污染。建議面層、基層均采用攪拌站拌和。材料運輸過程中要加蓋苫布降低起塵。（9）市場入駐企業(yè)的生活廢水，通過排水網(wǎng)直接送入縣內(nèi)污水處理廠，進行處理達到一級排放標準后進行排放。7.5環(huán)境影響評價本項目建設(shè)中按國家有關(guān)環(huán)境保護標準要求，采取相應(yīng)的措施，做到達標排放，不會對環(huán)境造成影響和破壞。項目建設(shè)中堅持“三同時”的原則，即環(huán)境治理措施與項目主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投29、產(chǎn)使用，確保污染物均達標排放。第八章 項目實施進度建議與項目管理8.1 項目實施進度本項目計劃建設(shè)期為1年，具體實施進度如下： 項目準備階段(1)2007年10月11月 完成項目可行性研究報告編制及批復(fù)工作；(2)2007年12月 完成項目勘察工作，開展項目初步設(shè)計；(3)2008年13月 完成項目施工圖設(shè)計、征地及項目招標工作。 施工階段(1)2008年410月 工程施工；(2)2008年11月 工程竣工，交付使用。項目實施進度表 表81時間進度項目2007年2008年10月11月12月13月410月9月可行性研究報告編制及立項批復(fù)勘察測量工作，初步設(shè)計施工圖設(shè)計、征地及招標工程施工及設(shè)備采30、購工程竣工，交付使用8.2 項目管理 項目建設(shè)期管理本項目為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，按照國家有關(guān)規(guī)定，由民營企業(yè)（*縣xx酒業(yè)有限公司）投資運營投資方式進行建設(shè)。因此，項目的管理由*縣xx酒業(yè)有限公司負責項目的建設(shè)及運營期間的全部管理工作，并實行項目法人終身責任制。 項目建成后組織機構(gòu)及實施管理項目建成后，由*縣xx酒業(yè)有限公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度和公司法要求對企業(yè)進行經(jīng)營和管理。企業(yè)實行獨立經(jīng)濟核算，自主經(jīng)營，自負盈虧的經(jīng)營方式。設(shè)置總經(jīng)理、副經(jīng)理及管理部門，實行總經(jīng)理負責制。項目職工定員18人，其中： 管理人員3人；科室工作人員人員15人。其它保潔人員由社會臨時招聘。物貿(mào)綜合大市場根據(jù)功能劃分，31、初步由市場管理部、商務(wù)交易部、財務(wù)部組成。1、市場管理部：負責市場日常運營中的正常管理工作，按照市場管理辦法維護市場秩序。2、商務(wù)交易部：聘請專家，對較大的交易進行評估論證，組織洽談，發(fā)布信息，網(wǎng)上交易；為開展交易、咨詢，建立業(yè)主信息數(shù)據(jù)庫。3、財務(wù)部：負責綜合市場的財務(wù)管理。第九章 投資估算9.1 投資估算編制依據(jù)（1）國家發(fā)展計劃委員會審定出版的投資項目可行性研究指南電力出版社；（2）建設(shè)部1996年市政工程可行性研究投資估算編制辦法；（3）建設(shè)部1994年給水排水工程投資估算及經(jīng)濟評價手冊；（4）吉林省建筑工程投資估算指標；（5）吉林省給排水、采暖、燃氣工程基價表；（6）給水排水設(shè)計手冊32、(第10冊技術(shù)經(jīng)濟)；（7）2005年第三季度吉林省工程造價信息； （8）國家及地方有關(guān)規(guī)定。9.2 編制基數(shù)1、建筑工程費根據(jù)吉林省建筑工程估算指標及同類工程指標計算。2、設(shè)備購置費按項目建設(shè)單位提供的設(shè)備價格確定。3、安裝工程費設(shè)備安裝費根據(jù)設(shè)備類別按一定比例計取，排水管道、供水管道、熱力管道、供電線路、通訊工程的安裝工程費按定額計取。4、其他費用項目建設(shè)單位管理費根據(jù)國家財政部“關(guān)于印發(fā)基本建設(shè)財務(wù)管理規(guī)定的通知”（財建2002394號）文件執(zhí)行項目漲價預(yù)備費、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，不再計取。9.3 投資估算建設(shè)投資靜態(tài)部分本項目建設(shè)投資2488萬元。總投資項目總投資=33、建設(shè)投資靜態(tài)部分+建設(shè)投資動態(tài)部分。因項目建設(shè)期內(nèi)無貸款，所以無動態(tài)投入資金。經(jīng)測算，本項目總投資為2488萬元。9.3.3 分期投資計劃項目建設(shè)期為1年，建設(shè)投資第1年所需資金全部投入 。詳見投資計劃與資金籌措計劃表。項 目 建 設(shè) 投 資 估 算 表 表91 單位：萬元序 號工程或費用建 筑 工 程設(shè) 備 購 置安 裝 工 程其 他 工 程合 計技 經(jīng) 指 標單 位數(shù) 量指標（元）一第一部分工程和費用1樓房及倉儲工程1825015018401.1樓房13001300m2200006501.2倉儲480480100004801.3道路4545m25000901.4照明工程1515個3050034、02供水管道4040m8002.1DN2002727m6004502.2DN3001313m2006503污水管道4242m10003.1DN4003232m8004003.2DN6001010m2005004雨水管網(wǎng)3232m8004.1DN6003232m8004005供熱管網(wǎng)161161m117735.1DN3008181m60013505.2DN5008080m40020006電力線路1010m10001007土地平整費2424m2480005第一部分工程和費用合計1825032402149項 目 建 設(shè) 投 資 估 算 表 表91 單位：萬元序 號工程或費用建 筑 工 程設(shè) 備 購 35、置安 裝 工 程其 他 工 程合 計技 經(jīng) 指 標單 位數(shù) 量指標（元）第二部分工程和費用08建設(shè)單位管理費10109前期工作費151510勘察設(shè)計費5511工程招標費2212工程監(jiān)理費17 1713土地征用費240240m24800050第二部分工程和費用合計289 289第一、二部分工費用合計18250324289243814預(yù)備費5050建設(shè)投資182503243392488總投資2488投資計劃與資金籌措計劃表9-2 單位：萬元序號項目合計第一年1總投資248824881.1建設(shè)投資靜態(tài)部分248824881.2投資方向調(diào)節(jié)稅1.3建設(shè)期利息1.4流動資金2資金籌措248824882.36、1自有資金488488自有:用于固定資產(chǎn)488488自有:用于流動資金2.2借款2.21長期借款2.22流動資金借款2.23其他短期借款2.3其他（融資）20002000第十章 工程招標10.1 招投標管理的基本原則1.公開原則 要求項目招標投標具有高的透明度，實行招標信息，招標程序公開，即發(fā)布招標通告，公開招標，公開中標結(jié)果，使每一個投標人獲得同等的信息，知悉招標的一切條件和要求。2.公平原則要求給予所有投標人平等的機會，使其享有同等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不岐視任何一方。3.公正原則要求評標時按事先公布的標準對待所有的投標人。4.誠實信用原則 招標投標當事人應(yīng)以誠實、守信的態(tài)度行使權(quán)利，37、履行義務(wù)，以維持招標投標雙方的利益平衡，以及自身利益與社會利益的平衡。5.獨立原則 招標人和投標人都應(yīng)當是獨立的法人單位，在招投標過程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。6.接受行政監(jiān)督原則招標投標活動的核心是競爭，招標投標的過程實際上是競爭的過程，招標投標雙方當事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標投標的全過程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實施的監(jiān)督。10.2 招標依據(jù)1、中華人民共和國招標投標法2、中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第3號工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定3、中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第9號關(guān)于建設(shè)項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定4、38、中華人民共和國國家發(fā)展計劃委員會令第30號工程項目施工招標管理辦法10.3 項目招標范圍本項目按國家有關(guān)規(guī)定，項目的設(shè)計、施工、安裝工程、工程監(jiān)理等均應(yīng)采取招標方式。10.4 項目招標內(nèi)容根據(jù)本項目實際情況及特點，項目招標情況如下表：招標基本情況表建設(shè)項目名稱：*縣物貿(mào)綜合大市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目招標范圍招標組織形式招標方法不采用招標方式招標估算金額（萬元）備注全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘察、設(shè)計建筑工程1800監(jiān)理工程安裝工程324其他情況說明：本項目工程內(nèi)容主要為：樓房及倉儲用房、管線（排水管網(wǎng)、供水管網(wǎng)、供熱管網(wǎng)）、電力工程、土地征用等工程組成。*縣xx酒業(yè)有限公司二39、xx年九月第十一章 融資方案11.1 融資組織形式選擇本項目融資主體為*縣xx酒業(yè)有限公司，項目融資主體的組織形式為既有項目法人融資形式。融資主體從事融資活動，并承擔風險，負責償還債務(wù)。11.2 資金來源選擇本項目總投資2488萬元，全部為建設(shè)投資。項目建設(shè)單位自籌資金488萬元；融資2000萬元。11.3融資方案分析11.5.1 資金來源可靠性分析（1）資本金來源分析因為本項目是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，項目通過出租、出售的方式來獲得收入，所需建設(shè)資金由企業(yè)自籌解決。具體如下：（1）*縣xx酒業(yè)有限公司投資488萬元； （2）四川成都沁園春酒廠投入資金2000萬元。兩家以合資合作的形式進行建設(shè)，建成后由40、xx酒業(yè)有限公司負責經(jīng)營，雙方共同獲利，共擔風險。11.5.2 融資風險分析根據(jù)以上分析認為，不存在融資風險性，就算是有風險，其風險程度不影響項目的可行性。第十二章 財務(wù)評價12.1 編制依據(jù)及說明（1）國家發(fā)展計劃委員會計辦投資200215號文審定出版的投資項目可行性研究指南（試用版）。（2）有關(guān)現(xiàn)行財稅制度、法規(guī)、政策。（3）各專業(yè)提供的有關(guān)設(shè)計數(shù)據(jù)。（4）項目建設(shè)期1年。（5）本項目為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，是非盈利性公益事業(yè)項目，這類項目的財務(wù)評價方法與盈利性項目有所不同，一般不計算項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期。根據(jù)國家發(fā)展計劃委員會計辦投資200215號文審定出版的投資41、項目可行性研究指南（試用版）規(guī)定，本項目財務(wù)評價只作單位功能（或者單位使用效益）投資、單位功能運營成本、借款償還期等指標測算。12.2 財務(wù)評價根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會計辦投資200215號文審定出版的投資項目可行性研究指南（試用版）規(guī)定，本項目財務(wù)評價只作單位功能（或者單位使用效益）投資、單位功能運營成本、借款償還期等指標測算。 單位使用效益投資本項目建設(shè)投資2488萬元，對48000m2范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施進行建設(shè)。根據(jù)單位使用效益投資計算公式，計算求得單位使用效益投資64.89元/m2。計算過程如下：單位使用效益投資建設(shè)投資/設(shè)計服務(wù)能力或設(shè)施規(guī)模2488萬元/30000m2829.33元/42、m2 單位功能運營成本本項目年運營成本為120萬元，項目年服務(wù)面積為30000m2，根據(jù)單位功能運營成本計算公式，計算求得本項目單位功能運營成本為40元/m2。計算過程如下：單位功能運營成本年運營費用/年服務(wù)總量120萬元/30000m240元/m212.3 財務(wù)評價結(jié)論本項目主要建設(shè)內(nèi)容為物貿(mào)綜合大市場基礎(chǔ)設(shè)施工程，其主要目的是為基地的入駐企業(yè)提供良好的基礎(chǔ)和配套服務(wù)設(shè)施，工程本身不是以盈利為目的，其收益主要體現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施建成后的土地出讓。從長遠來看，社會效益顯著，經(jīng)濟效益主要體現(xiàn)在入駐企業(yè)所創(chuàng)造的產(chǎn)值。第十三章 社會評價本項目為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，是非盈利性公益事業(yè)項目，主要效益是間接效43、益和社會效益，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）本項目建成后，可使*縣市場體系更趨完善，吸引更多的投資者來我縣投資經(jīng)營，讓客商進得來，留得住，使大企業(yè)集團代銷處落戶*縣，促進工業(yè)集中區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成支柱產(chǎn)業(yè)。解決了部分職工就業(yè)，促進了社會安定團結(jié)，優(yōu)化了*縣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。（2）本項目建成后，使*縣的流通交易平臺更加完善，農(nóng)資、物流存在的不足得到了有效治理，美化了環(huán)境，從而改善和提高*縣的城市整體形象。（3）本項目基礎(chǔ)設(shè)施建成以后，能帶動周邊地價相應(yīng)增值，間接效益顯著。綜上所述，本項目不僅具有較好的間接效益，而且社會效益顯著。第十四章 結(jié)論與建議14.1 結(jié)論為了加大城市基礎(chǔ)設(shè)44、施建設(shè)的步伐及招商引資力度，促進地方經(jīng)濟發(fā)展，xx酒業(yè)有限公司提出在*縣建設(shè)物貿(mào)綜合大市場，建設(shè)樓房、倉儲、道路、供電、供熱、供水管網(wǎng)工程、電力線路、土地征用等工程，符合國家產(chǎn)業(yè)政策和*縣總體發(fā)展規(guī)劃，項目建設(shè)是必要的。本項目的建設(shè)可以發(fā)揮*獨特的區(qū)位、資源優(yōu)勢和高度靈活的優(yōu)惠政策，具備招商引資的良好條件。項目建成后不僅具有較好的間接效益，而且社會效益顯著，因此，項目建設(shè)是可行的。14.2 建議通過可研分析，本項目建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)方案可行，具有巨大的社會效益和間接的經(jīng)濟效益，項目建設(shè)是可行的。針對項目建設(shè)特點，提出建議如下：1、抓緊辦理自籌資金有關(guān)手續(xù)。2、本項目涉及到土地、水利、規(guī)劃等問題，項目承辦單位應(yīng)抓緊履行有關(guān)審批程序。3、項目實施階段，要加強工程的監(jiān)督管理工作，確保項目質(zhì)量和工程進度，使工程如期完工投入使用，及早發(fā)揮效益。