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1、新城小區湖景森林公園高層多層復式為主住宅小區項目立項報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月新城小區湖景森林公園高層多層復式為主住宅小區項目立項報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月41可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日摘要 本項目位于xx湖畔，地處xx新城，與xx隔江相眺，地理位置優越，擁有良好的自然生態條件，與目前森林公園xx公2、園相互依偎，是xx新城眾多樓盤中頗具代表性的典型。 本設計首先對近年來南昌市的宏觀經濟和房地產市場的基本情況做了詳細的調查分析；運用財務分析方法對該項目的盈利能力、抗風險能力進行了分析測算。通過對該項目的經濟、社會和環境效益的分析，得出建設項目的社會效益與市場前景是很可觀的。同時從項目的經濟效益評價指標顯示可知，其具有行業基準收益率的內部收益率。整個項目的經濟評價比較理想，本項目可行。 目錄摘要4第一篇 市場研究篇7xx新城還將持續走熱7第二篇 項目概況10一、 項目地塊簡介10二、項目建設內容、規模及類別10第三篇 項目概念性設計12一、項目設計規劃定位12（一）、小區整體規劃原則12（二）3、總平面布局12（三）、交通組織12（四）、規劃指標12二、項目建筑設計定位13（一）建筑方案總體構思14（二）平面設計14（三）建筑風格17三、戶型設計17四、裝修標準18第四篇 項目定位18一、項目整體定位18二、項目地塊分析18三、本項目地塊優劣分析（SWOT）191、項目地塊優勢（S）192、項目地塊劣勢（W）193、項目地塊機會（O）194、項目地塊威脅（T）19第五篇 銷售預測與營銷價格20一、營銷策略20三、充分利用項目所占天時、地利人和的機遇。20三、本項目物業銷售租賃價格20四、銷售進度及付款回收計劃20第六篇 項目開發與資金籌措22一、項目建設周期安排22二、銷售進度及付款4、回收計劃22三、稅費率23四、項目各種財務數據估算241、土地費用242、前期工程費。24本項目前期工程費估算見表243、基礎設施建設費25本項目基礎設施建設費估算見表254、建安工程費用26本項目建安工程費用估算見表265、公共設施配套費26本項目公共設施配套費估算見表266、開發間接費用27本項目開發間接費用估算見表277、其他費用27本項目其他費用估算見表278、不可預見費289、管理費用2810、銷售費用2811、財務費用28項目總投資：116406萬元28五、資金籌措方案28投資計劃與資金籌措表29七、貸款條件29第七篇 財務評價29一、內部收益率：29二、盈利能力分析：301、靜態5、指標：30三、清償能力分析：301、借款償還期30第八篇 不確定性分析與風險分析建議32一、盈虧平衡分析33（一）最低售價（均價）盈虧平衡33（二）最低銷售面積（率）盈虧平衡33=116406100001033133二、敏感性分析33第九篇 結論與建議35一、結論35二、建議35第十篇 附錄：36第一篇 市場研究篇 ：地塊所在位置（xxxx）由江南都市報主辦的2011中國南昌xx新城崛起高峰論壇在南昌舉辦，江西師大城建院教授陶滿德、萬科、華潤、正榮、筑城、中大等地產公司老總、營銷總監齊聚一堂，共議xx新城發展大計，此次論壇新浪樂居南昌站還現場進行了網上直播。2011年，一個堪稱南昌心臟的板塊正6、在崛起。其現代宜居之城、綠色交通之城、濱水生態之城、文化休閑之城這新四城的定位，將是這座新崛起之城的最好概括。作為南昌高端居住區的代言板塊，xx新城將成為南昌一張新的居住示范名片。2011年是xx新城 價值與形象大幅提升的一年。在這一年里，這座新城將聚焦眾多目光，也將因此而備受南昌人的關注。 根據規劃，xx新城面積11.7平方公里，規劃人口為20萬人，它將是離南昌最近、最大的一塊高尚居住用地。紅角洲與xx洲將形成新的一江兩岸格局，類似杭州的杭州新城，未來想像空間非常大。xx新城還將持續走熱在2008年住宅市場整體低迷的時期，江西師范大學教授陶滿德就曾在接受媒體采訪時表示未來南昌房地產的熱點板塊7、，或者說熱點區位一 個是xx新城，一個是京東板塊。這兩個區域，從目前發展的態勢來看，已經開始走向高熱的開發了。那么陶教授為什么那么看好xx新城，并且認為xx新城的走熱態勢還將延續至少五年？從xx新城的區位價值、板塊素質、規劃開發、開發節奏及市政投入五個方面來探討xx新城的價值究竟在哪里。首先，南昌城市整體規劃框架的拉開和形成，使得這個板塊的區位價值得以體現一直以來南昌的規劃都是講“一江兩岸”，其實在“一江兩岸”的格局未形成之前，xx新城的區位價值是沒有得到體現的。今天，南昌的“一江兩岸”格局已經基本成型，而xx新城恰恰是位于這個兩岸的交界地帶，所以他同時受到了xx這個新城區功能的輻射和老城區功8、能的輻射，它是一個功能輻射交匯之地，他的區位價值也在這個時候得到了充分地體現。而且隨著南昌市這樣一個城市規劃不斷得成熟，xx新城這個板塊的區位價值還將不斷地提升，因為區位價值本身就是一個動態的：他不是隨著城市的發展價值而衰弱，而是相等，是隨著城市的發展它的價值將不斷地提升。因此從這樣一個區位來講，就賦予了這樣一個區位的房地產產品比較高的一種增值的空間和一種保值的空間，這是第一個原因。第二，就是這個板塊本身的基本素質，一般房地產開發講到板塊時，不僅要看這個板塊他在整個城市當中所處的位置，同時還要看他自身的素質和品質，xx新城這個板塊最大的內在素質我認為可能就是江、河、湖在這一個板塊共聚，南昌市可9、能找不到第二個這樣的板塊，有的板塊可能有江不一定有湖，有的板塊可能有湖不一定有河，那么在這個板塊上，江、河、湖同時匯聚于此，就賦予了這個板塊的靈性，也賦予了這個板塊打造成一個生態板塊的基本條件。第三，陶教授認為這個板塊的開發節奏也賦予了它的價值。前幾年xx板塊為什么相對比較貧瘠，不像其他板塊基礎條件還沒有完善，甚至空白就已經開始大規模的房地產開發？早在2004年陶教授就說過這樣的隱患，而且到現在這樣的板塊隱患還都存在。但是xx新城不同，前幾年他一直都在在進行一些基礎設施，相互配套條件的一些整合，南昌市也投入了不少的資金對它的基礎設施進行改造，包括對它的棚戶區的改造，道路、交通等等。當這些東西積10、累到一定程度的時候，或者用業內的話來說，當這些配套的條件完善成熟到一定程度的時候，再拿出來開發，就使得這個板塊本身的價值瞬時凸顯，所以xx新城土地一拿出來就是高價。以 大家熟悉的xx為例作比較，一開始是幾十萬一畝，隨著基礎設施等逐漸地成熟，他的土地價值才逐漸往上走。但是xx新城不是，他一面市就是幾百萬的土地， 媒體也有很多關于地王又在xx新城出現的報道等等，這就是一個價值積累到一定程度再開發的優勢。第四點，xx新城的開發是先規劃后開發，早在2007年的時候xx新城就做了板塊發展的詳盡規劃：包括沿江的商貿，還有休閑娛樂，高尚居住等等。然后房地產的開發，實際上是在這樣一個規劃的指導下進行的。這樣一11、來，我想至少有兩個作用，第一個可以使消費者，使市民通過對規劃的了解認識它未來的價值，通過對規劃的了解，知道這一個新城未來的配套是怎樣的，未來的定位是怎樣的，未來的前景是怎樣的？使他們產生一種期待。第二個更重要的我認為是在規劃的指導下，整個房地產的開發是一個有序的開發，不是無序的。從而使整個房地產的開發節奏和這個地塊出讓的區位在一個比較規范的狀態下來進行。最后一點，主要跟政府相關。2005年的時候有這樣一個觀點，后來被不少人認可，2005年之后中國房地產的開發應該不是走單純房地產開發的路，而是應該走綜合開發的道路，應該與城市建設，城市規劃，基礎設施建設，包括與舊城區改造和新城區開發建設節奏相結合12、的開發。 第二篇 項目概況一、 項目地塊簡介 該地塊于20xx年8月以總價69559萬元的價格出讓給xx建發股份有限公司控股子公司xx集團有限公司地塊標號為：xx號地塊，該地塊位于xx新城xx路以南、xx路以東、xx路以北。土地面積101695平方米（合152.542畝）。二、項目建設內容、規模及類別建設內容：南昌市“xxxx”住宅小區項目的建設，是以市場為導向，本著以人為本的、科技為本的理念建設開發的。項目建設內容為高層，多層，復式為主。建設規模：項目總占地152.542畝，即101695平方米，總建筑面積為164745.9平方米。項目以住宅建設為主，商業項目、地下室及社區等相關配套工程為輔13、。項目類別：項目用地所屬類別為綜合用地，土地使用年限起始日期為2013截止日期為2073年（商業用地為2013年至2053年）。項目主要經濟技術指標：詳見下表表1、總體設計指標序號項目單位數值1占地面積101695總用地面積223732.1總建筑面積164745.9多層建筑面積43424高層建筑面積57900復式建筑面積14474商業建筑面積14474地下車位建筑面積20000其它配套建筑面積6000地下室建筑面積144743建筑密度22.00%4容積率1.625綠地率38%6住宅總戶數12317地下停車位10007.1地上停車位3188建筑耐久年限50年9結構形式磚混、框架結構10建筑耐火等14、級二級11建筑抗震設防裂度6度第三篇 項目概念性設計一、項目設計規劃定位（一）、小區整體規劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務配套設施齊全；3、戶型設計適合“升級換代”居住要求；4、體現小區獨特的整體建筑風格（二）、總平面布局“xxxx”總平面圖略呈長方形布局，各棟建筑以合理的分布，保證日照間距在多層1:1.15H，高層1：0.9H之下，復式1:1.25H采光通風順暢；中心花園布置在小區中部，下設地下停車位，利用不規則地形布置小型運動場和休息廳，小區設南、北和東三個主出入口；與城市道路交界面用連續的配套商業建筑劃分城市空間與居住空間以保證小區內的私密性，同時也使沿街的店面更好地發揮其經濟價值，15、主入口處設小廣場作為城市與住宅之間的過渡空間。對于臨街店面和住宅采用雙層隔音玻璃窗設計提供給置業一個安靜的環境。（三）、交通組織為保留和強化地塊的自然形態，小區內主要道路走向與地形一致，使住宅可以沿地塊基線靈活布置。小區交通由小區出入主通道、小區次干道和小區道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區建設標準規劃，地下停車位出口和入口分別設于小區南面主出入口與東面主出入口，與xx路饒章路相連。 （四）、規劃指標根據“xxxx”初步方案及建設規模，規劃指標見下表“xxxx”項目建筑技術經濟指標序號項目指標備注1總用地面積223732總建筑面積164746多層住宅43424復式住宅14474高層住宅16、57900商鋪144743建筑層數多層住宅6層高層住宅28層復式住宅6層商鋪3層4建筑層高多層住宅2.9高層住宅2.9復式住宅3.0商鋪4.5二、項目建筑設計定位本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業，設計時需遵循有關的規范或規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。（一）建筑方案總體構思建設地塊位于南昌市xx新城xx路以南、xx路以東、xx路以北，基本要求是：建設方案總體構思緊緊把握“人居和諧發展”這一主題，創造符合時代精神面貌的現代化建筑和優美的精品住宅小區，并且帶動周邊的建筑環境發展，使之與本項目協調統一。同時考慮到，由于17、社會經濟的發展，人們審美觀念也隨之變化，對現代建筑功能環境的要求以及建筑技術、材料也提出了更高的要求，因此，小區的建筑風格和形式還應注意不受傳統風格的影響或限制，擬采用簡練的現代構成手法，體現建筑的時代氣息和21世紀新的居住理念。（二）平面設計（1）住宅。根據使用功能，住宅采用框架剪力墻結構大空間布局，條式結構可根據消費者需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。住宅單體平面設計符合國家住宅建設基本標準和有關規范要求。（2）戶型特點：經調查發現，從戶型的銷售情況來看，主要以三房最好,二房銷量次之，四房最后。三房銷量最好的原因主要是居住功能上可以滿足大部分客戶需求，為廣大消費者所接受。儲藏間及18、車庫：南昌大部分樓盤的底層都設計為車庫和儲藏間，且儲藏間和車庫的層高都在2.4米以上。因此，本項目將戶型分為如下（詳見下表）“xxxx”項目住宅經濟指標表序號指標名稱單位指標1多層住宅戶型1.1A戶型平方米/每套1201.2B戶型平方米/每套802高層住宅戶型2.1A戶型平方米/每套1002.2B戶型平方米/每套852.3C戶型平方米/每套753復式住宅戶型 3.1A戶型平方米/每套2203.2B戶型平方米/每套1804住宅套數比例73% 高層55.40% 多層38.30% 復式 6.30%90以上住宅套數比例40.00%90以下住宅套數比例60.00%5各戶型套數5.1多層住宅戶型A戶型平方19、米/套120(145套)B戶型平方米/套80(326套)5.2 高層住宅戶型A戶型平方米/套100(145套)B戶型平方米/套85(306套)C戶型平方米/套75(232套)5.3復式住宅戶型 A戶型平方米/套220（17套）B戶型平方米/套180（60套）6戶內平均居住人數人/戶3.57居住戶數戶12318居住人數人4308（3）公用建筑建筑物地下設一層車位，地下車位出入口均為小區南面主出入口，出口為小區東面主出口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，符合現行行業標準的有關規定。物業管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環行車道、庭院綠化帶、建筑景觀等。（三）建筑20、風格立面造型設計突出現代住宅建筑特色，考慮與城市環境的協調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區建筑輪廓線優美和富于變化，并與規劃區內優雅、和諧、寧靜的環境既協調統一，又具有鮮明的個性。南昌住宅市場各種形態盛行，經考察附近在售的多個樓盤發現，綠地新都會屬于中式現代風格，保利東灣國際尚屬于法國百年經典“ARTDECO”風格，中興和園屬于荷蘭現代風格。許多樓盤的立面色彩用了暖色調，如粉色、灰色、紅色，黃色，只有少數用了冷色調，根據分析，本小區立面設計采用新中式風格。三、戶型設計根據南昌市住宅市場需求，初步規劃為以下5種戶型：高層住宅A戶型二房二廳：每戶建筑面積100平方米（145套）；高層住宅B戶型二21、房二廳：每戶建筑面積85平方米（306套）；高層住宅C戶型一房二廳：每戶建筑面積75平方米（232套）；共計：683套多層住宅A戶型三房二廳：每戶建筑面積120平方米（145套）多層住宅B戶型二房二廳：每戶建筑面積80平方米（326套）共計：471套復式住宅A戶型：每戶建筑面積220平房米（17套）復式住宅B戶型：每戶建筑面積180平方米（60套）共計：67套以上戶型在下一步單體設計時，還應根據消費者對象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結構、人際關系、職業特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛生22、間的使用面積滿足規定的要求。四、裝修標準本項目為中高檔住宅項目小區，項目包括住宅用地、商業服務用地等。在住宅用地上，又分為高層、多層和復式建筑，且有不同種類的戶型；交房標準為：毛胚房，水泥砂漿地面，內墻體刮瓷，塑鋼窗，防盜門，水，電入戶。第四篇 項目定位一、項目整體定位在規劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體現小區獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬定相應的價格策略。在戶型面積上，為考慮到消費者的接受程度，項目以中23、等戶型為主，降低置業者的購買壓力。二、項目地塊分析該地塊位于xx新城xx路以南，xx路以東，xx路以北；周邊多在建或未開發樓盤。地勢平坦，地塊呈矩形，不規則，地塊上有大片雜草和幾塊菜地，與周邊地塊界線分明。三、本項目地塊優劣分析（SWOT）1、項目地塊優勢（S）、南昌的“一江兩岸”格局已經基本成型，而xx新城恰恰是位于這個兩岸的交界地帶，所以他同時受到了xx這個新城區功能的輻射和老城區功能的輻射，它是一個功能輻射交匯之地，他的區位價值也在這個時候得到了充分地體現。而且隨著南昌市這樣一個城市規劃不斷得成熟，xx新城這個板塊的區位價值還將不斷地提升，因為區位價值本身就是一個動態的。 、xx新城這個24、板塊最大的內在素質就是江、河、湖在這一個板塊共聚，南昌市可能找不到第二個這樣的板塊，有的板塊可能有江不一定有湖，有的板塊可能有湖不一定有河，那么在這個板塊上，江、河、湖同時匯聚于此，就賦予了這個板塊的靈性，也賦予了這個板塊打造成一個生態板塊的基本條件。2、項目地塊劣勢（W） 、該區域有大量的回遷房可能會降低整個xx新城的品質。 、該項目所在的xx新城政府雖在前期投入大量精力進行基礎設施的配套，但是總體來說基礎設施還是薄弱，所以可能會和小區的高品質存在差距。3、項目地塊機會（O）、周邊項目均為近期開發建設的新建項目，對整體物業水平的價值提升是有利的；、距離周邊景區較近、具有潛在的升值潛力。4、項25、目地塊威脅（T）、周邊待開發項目較多，商業氛圍欠缺；、周邊大量已開發的樓盤目前尚有較多的存量，會分流本項目的客戶。、通貨膨脹人民幣貶值；第五篇 銷售預測與營銷價格一、營銷策略一、招聘經驗豐富的房地產營銷人員，并注重搞好業務技能培訓。采用基本工資與銷房業績相結合的方法，促使發揮個人才智，做好房產營銷。二、誠信服務購房對象，協調辦理購房按揭等相關手續，最大限度的滿足客戶的要求。三、充分利用項目所占天時、地利人和的機遇。四、制訂周密的銷售策劃，積極挖掘買點，選擇合適的媒體，加大廣告宣傳力度。通過出資舉辦一些相關的文體活動，豐富市民文化生活，為公司項目銷售擴大影響，提高公司和項目的知名度。三、本項目物26、業銷售租賃價格根據工程所處位置、周圍環境條件和房地產市場的趨勢預測，考慮房地產銷售風險和工程建設成本等綜合因素，多層住宅每平方米10000元，高層住宅每平方米9200元；復式住宅每平米12000；商鋪每平方米22000元；地下室每平米8500元；地下車位每個12萬元。 四、銷售進度及付款回收計劃本項目計劃在3年內（27個月）左右內完成銷售，各年銷售計劃見：本項目銷售計劃表（%） 項目合計201320142015多層住宅47145%50%15%高層住宅68325.00%40%25.00%復式住宅7750.00%30%20.00%地下室35.00%35%30.00%商業33%67%地下停車位10027、020%34.50%45.50%銷售金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）序號產品項目合計2013年2014年2015年1住宅銷售面積（）115798441485066222436銷售均價（元/）98509260990010262銷售收入（萬元）114060.840881.04850155.3823024.3722地下室銷售面積（）14474506650664342銷售均價（元/）8500850085008500銷售收入（萬元）123034306.14306.13690.73商業銷售面積（）1447404776.429552.84銷售均價（元/）2200002080022933銷售收28、入（萬元）31842.809934.9521907.854車位銷售個數（個）1000200345455銷售價格（萬元）12121212銷售收入（萬元）120002400414054605銷售收入合計（萬元）170206.647587.14868536.4354082.922第六篇 項目開發與資金籌措一、項目建設周期安排結合擬建設項目的規模和層數，并按照項目分析及建設計劃的要求，本項目從基礎建設到項目竣工驗收，總建設周期為36個月。項目計劃于2013年1月初開始開工，在資金及時到位的情況下，預計2015年12月底竣工。推出時間為2013年10月；項目整體銷售周期為三到四年。二、銷售進度及付款回收29、計劃本項目計劃在3年（27個月）左右內完成銷售，各年銷售計劃見：本項目銷售計劃表（%） 項目合計201320142015多層住宅47145%50%15%高層住宅68325.00%40%25.00%復式住宅7750.00%30%20.00%地下室35.00%35%30.00%商業33%67%地下停車位100020%34.50%45.50%銷售金額估算表 單位：面積（平方米）銷售收入（萬元）序號產品項目合計2013年2014年2015年1住宅銷售面積（）115798441485066222436銷售均價（元/）98509260990010262銷售收入（萬元）114060.840881.0485030、155.3823024.3722地下室銷售面積（）14474506650664342銷售均價（元/）8500850085008500銷售收入（萬元）123034306.14306.13690.73商業銷售面積（）1447404776.429552.84銷售均價（元/）2200002080022933銷售收入（萬元）31842.809934.9521907.854車位銷售個數（個）1000200345455銷售價格（萬元）12121212銷售收入（萬元）120002400414054605銷售收入合計（萬元）170206.647587.14868536.4354082.922三、稅費率本報告采用31、的各種稅費率見表。稅費率表（%）稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業稅5土地增值稅30、40、50、60超率累進城市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3公益金5企業所得稅25任意盈余公積金3管理費用3不可預見費3銷售費用2.5房產稅（按租金）12四、項目各種財務數據估算1、土地費用本項目用地共計152.542畝，出讓單價456萬元/畝，出讓總金額為69559萬元，土地出讓金一次付清。2、前期工程費。本項目前期工程費估算見表前期工程費估算表 單位：萬元序號項目計算依據金額1規劃設計費建安工程費3%831.282可行性研究費建安工程費5138.563水文地質勘探費建安工程費5138.564通水、32、通電、通路費建安工程費1%277.095場地平整費10元/101.76合計1487.193、基礎設施建設費本項目基礎設施建設費估算見表基礎設施建設費估算表 單位：萬元序號項目計算依據金額1供電工程建安工程費3%28002供水工程3供氣工程4道路工程5環衛工程6通訊工程7照明工程8排污工程9綠化工程510元/平米合計28004、建安工程費用本項目建安工程費用估算見表建安工程費用估算表 單位：萬元序號項目單價計價數量金額1多層住宅0.15434246513.62高層住宅0.1957900110013復式住宅0.168144742431.6324商業0.12144741736.885地下室0.14133、44742026.366地下停車場0.22000040007合計27709.4725、公共設施配套費本項目公共設施配套費估算見表公共設施配套費估算表 單位：萬元序號項目單價計價數量金額1會所1000元/平方米60006002物業樓合計6006、開發間接費用本項目開發間接費用估算見表開發間接費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據金額1分散建設市政公用設施建設費建安工程費5%1385.472建筑工程質量安全監督費建安工程費4110.843供水管網補償費 住宅住宅：0.3T/人，600元/T90 商業商業：0.1T/人，600元/T4供電用電負荷費 住宅住宅：4KVA/戶，480元/KVA365 商34、業商業：8KVA/百，480元/KVA6其他建安工程費5138.55合計2089.867、其他費用本項目其他費用估算見表其他費用估算表 單位：萬元序號項目計算依據金額1預算定額管理費建安工程費8221.682竣工檔案保證金3報建手續費4工程合同預算或標底審查費6其他7合計221.688、不可預見費 前期工程費、建安工程費、基礎設施建設費、公共設施配套費、開發間接費、其他費用的4%來計算，共計1396萬元。9、管理費用本項目的管理費用按地價、前期工程費、建安工程費、基礎設施建設費、公共設施配套費的5%估算，詳見附表。合計：5957萬元。10、銷售費用本項目的銷售費用按銷售收入的2.5%估算。銷售35、收入見附表。合計：4255萬元11、財務費用本項目的財務費用利息總額的110%估算。合計：330萬元項目總投資：116406萬元五、資金籌措方案該項目成本資金來源主要由企業自有、銀行貸款、房屋預售款三部分構成，其構成比例如下：總投資為116406萬元，其中企業自有84559萬元；2012年不貸款，2013年銀行貸款3000萬元，2014年貸款500萬元，2015年還清。投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號項目合計2012年2013年2014年2015年1投資總額116406 70934 13925 17628 13919 1.1項目總投資116406 70934 13925 17628 139136、9 2資金籌措243746 84559 46528 63190 49469 2.1自有資金84559 84559 0 0 0 2.2借貸資金3500 0 3000 500 0 2.3銷售凈收入155687 0 43528 62690 49469 3盈余資金127340 13625 32603 45562 35550 4累計盈余資金127340 七、貸款條件年利率6.2%，按復利計利支付，2015年還清。第七篇 財務評價一、內部收益率：所謂的內部收益率是指項目在計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率。計算公式為：nt1（CiCo）:（1IRR）t =0該項目所得稅后內部收益率為：21.737、2%（詳見現金流量表）二、盈利能力分析：1、靜態指標：1）、財務凈現值（FNPV）是指按設定的折現率ic計算的項目計算期內各年凈現金流量的現值之和。計算公式為：FNPVnt1（CiCo）:（1ic）t式中：ic基準收益率或設定的折現率，本項目取10%。財務凈現值等于或者大于零，表明項目的盈利能力達到或者超過按設定的折現率計算的盈利水平。（詳見現金流量表）所得稅后財務凈現值為：15630萬元三、清償能力分析：1、借款償還期借款償還期是指在國家財政規定及項目具體財務條件下，以項目投產后可用于還款的資金償還建設投資國內借款本金和建設期利息所需要的時間。附表七 貸款還本付息估算表單位：萬元序號項目合計38、2012年2013年2014年1期初借款本息0 0 3093 0 1.1本期借款3500 0 3000 500 0 1.2本期計息300 0 93 207 0 2本期本息償還3800 0 0 0 3800 2.1本期利息償還300 0 0 0 300 2.2本期本金償還3500 0 0 0 3500 3期末借款累計0 3093 3800 3800 注：年利率為6.2% 2014年末還款附表三 項目資金使用計劃表單位：萬元序號項目合計2012年2013年2014年2015年一地價69559 69559 0 0 0 二前期工程費1487 595 892 0 0 三建安工程費27709 8313 139、1084 8313 四基礎設施費2800 140 700 840 1120 五公建配套設施費600 120 240 240 六其他費用222 44 67 22 89 七開發期間費用2090 690 690 711 八管理費用5957 596 1787 1787 1787 八財務費用330 0 102 228 0 九銷售費用4255 766 1830 1660 十不可預見費1396 489 908 0 十一項目總投資116406 70934 13925 17628 13919 其中開發投資111821 70934 13057.187115570.3835112259 第八篇 不確定性分析與風險分40、析建議一、盈虧平衡分析（一）最低售價（均價）盈虧平衡項目的最低售價（均價）盈虧平衡是指開發的物業售價下降到預定可接受的最低售價，再往下降的話，項目將出現虧損。按照項目測算的數據，項目總投資為116406萬元，可銷售的總面積為164746平方米，因此，含稅最低銷售均價測算為：含稅最低銷售均價=總投資/項目總可售面積 =11640610000164746 =7065.786元/平方米因此，項目的最低銷售均價應不低于7065.786元/平方米，若銷售均價低于7065.786元/平方米對外銷售，則本項目將虧損。（二）最低銷售面積（率）盈虧平衡項目的最低銷售面積（銷售率）是指，在預定的房屋售價條件下，要41、達到最低的盈利或是保本經營，項目所需銷售的最低面積或最低銷售率。按照項目測算的數據，項目總投資為116406萬元，當項目整體銷售均價為10331元/平方米。則項目的最低銷售面積或銷售率為：最低銷售面積=總投資/銷售（價格）均價 =1164061000010331 =112676平方米經測算，項目最低銷售面積為112676平方米，占總銷售面積（164746平方米）比例為68.4%。因此，項目銷售面積應達到112676平方米以上，銷售比例超過68.4%，項目才能獲得盈利。 二、敏感性分析（1）、設價格變動幅度為-15%、-10%、-5%、0、5%、10%、15%，預計利潤變動的結果為：敏感性分析表42、項目基本方案售價變化投資變化-15%-10%-5%5%10%15%-15%-10%-5%5%10%15%1財務內部收益率FIRR21.72%8.01%13.43%18.68%28.79%33.68%38.47%38.96%33.45%28.42%19.53%15.56%11.87%較基本方案增減-63.1%-38.2%-14.0%32.6%55.1%77.1%79.4%54.0%30.9%-10.1%-28.3%-45.4%2財務凈現值FNPV(萬元)15630 -2557 4469 11496 25550 32576 39603 34255 29011 23767 13279 8035 2743、91 較基本方案增減-116%-71.4%-26.4%63.5%108.4%153.4%119.2%85.6%52.1%-15.0%-48.6%-82.1%3動態投資回收期(年度)2.91 0.00 3.30 3.03 2.60 2.45 2.34 2.33 2.45 2.61 2.99 3.18 3.39 較基本方案增減13.5%4.2%-10.6%-15.8%-19.5%-19.8%-15.6%-10.1%2.8%9.6%16.6%從此表可以看出，銷售收入和投資額的波動很直接的影響了本項目的經濟利潤。因此銷售收入和投資都是是將來營銷售過程中最重要的因素，它決定了整個項目的盈利情況，只有制定44、了一個切實可行的市場銷售價格，產品的銷售才能得以保障，經濟收益才能實現，利潤才能得到保障。第九篇 結論與建議一、結論1、本項目是地段優勢相當明顯；而項目自身也經過精心設計，配以精心的綠化營造、良好的物業管理等，預計將有較強的市場競爭力。2、從市場需求來看，南昌目前的購房者大部分都是企業老板、城鎮單位公務員或進城務工者，但市場對高品質物業的需求一直存在，而當前市場上該類產品缺乏；僅就目前而言，已有不少潛在客戶對本項目產生濃厚興趣，并有意購買。因此,我們預測該項目推出后的銷售情況較好。3、從經濟效益來看,本項目亦具有較好的盈利能力，項目整體是可行的。二、建議本報告的結論是秉著謹慎與負責的態度，在所45、占有資料基礎上進行調查、估算、分析、預測后得出的。鑒于目前房地產市場的客觀條件及項目的實際狀況，認為有必要對報告的有關問題進一步作出說明，并提出若干建議:1、由于建筑設計施工方案、營銷方案等一系列問題有待確定，實際操作時需要深化。2、本報告的預算是在考察南昌市房地產市場的基礎上，且進行價格試水后確定其預售價的，這在很大程度上依賴與目前本市房地產市場的供求關系和未來幾年南昌經濟和人民生活水平狀況。3、建設單位應密切地注意市場的同時，選擇合適的市場策略外，組織一支高素質，高水平的開發管理隊伍，從設計、施工、營銷到物業管理均能達到較好的水平，以抓住機會，減少風險，達到項目的預期盈利目標，并取得良好的46、社會效益。4、建筑工程中不可預見的因素很多，工期、質量、成本、原材料供應等都會影響到項目總體目標的實現。由于該項目工程施工較為復雜，因此在工程實施進程中，一是要加強施工管理，實行工程監理制；二是推行招標，工料包干等一系列措施，有效控制成本，落實資金供應計劃；三要及時與設計部門溝通，分析解決技術難題，以確保項目經營目標的順利實現。第十篇 附錄：附表：附表五 銷售收入與經營稅金及附加表序號項目合計(萬元)2013年2014年2015年1銷售收入1702064758768536540822營業稅金及附加9412.37 2631.57 3790.1 2990.7 2.1營業稅8510.2816392347、79.4 3426.8 2704.1 2.2城建稅595.7 166.6 239.88 189.3 2.3印花稅51.06 14.28 20.56 16.22 2.4教育費附加255.3 71.4 102.8 81.1 3土地增值稅5106.2 1427.61 2056.1 1622.5 4銷售凈收入155687.1 43528.0 62690.3 49468.9 附表二 項目總投資估算表序號項目收費基礎總價（萬元）備注平方米一地價101695 69559 樓面地價4222.2二前期工程費101695 1487.19三建安工程費27709.5 四基礎設施費2800 包括綠化五公建配套設施費6048、00 600 六開發期間費用2090 七其它費用222 (三項)8八不可預見費1396 (二七項)4%九管理費用5957 十財務費用330 利息及其它十一銷售費用4255 銷售收入的2.5%十二總投資116406 （一至十一項）其中開發投資111821 扣除十、十一項附表九 損益與利潤分配估算表單位：萬元序號項目合計2012年2013年2014年2015年1銷售收入170206 0 47587 68536 54082 2開發投資111821 70934 13057 15570 12259 3銷售費用4255 0 766 1830 1660 4財務費用330 0 102 228 0 5銷售稅金949、412 0 2632 3790 2991 6土地增值稅5106 0 1428 2056 1622 7利潤總額39281 -70934 29603 45062 35550 8所得稅1702 0 476 685 541 9稅后利潤37579 -70934 29127 44377 35009 注：所得稅每年預增1%，土地增值稅每年預增3%（基數為銷售收入）附表八 全部投資現金流量表單位：萬元序號項目合計2012年2013年2014年2015年1現金流入170206 0 47587 68536 54082 1.1銷售實際回款170206 0 47587 68536 54082 2現金流出136127 50、70934 18460 27660 19073 2.1開發投資111821 70934 13057 15570 12259 2.2銷售費用4255 0 766 1830 1660 2.3財務費用330 0 102 228 0 2.4銷售稅金及附加9412 0 2632 3790 2991 2.5所得稅1702 0 476 685 541 2.6土地增值稅5106 0 1428 2056 1622 2.7貸款還本3500 0 0 3500 0 3凈現金流量34079 -70934 29127 40877 35009 4累計現金流量-70934 -41807 -930 34079 4凈現值15630 -70934 26479 33782 26303 5累計凈現值-70934 -44455 -10673 15630 6年內部收益率21.72%7靜態投資回收期2.53 動態投資回收期2.91 （單位為年）投資利稅率41.83%8稅前成本利潤率33.74%稅后成本利潤率32.28%自有金回報率44.4%年自有金回報率22.2%注：年基準率為12%