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1、五星級中老年頤養中心項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄項目前言第一部分 項目總論一、國外的老年居住模式與國內現狀之比較二、遼寧地區、xx地區老年人口及老年住宅產品市場分析三、“xx”xx公寓的特點及經營理念第二部分2、 項目基本概況一、項目名稱二、項目地點三、項目投資建設單位四、項目建設規模五、項目建設內容第三部分 項目投資概況和資金籌措方式一、項目土地投資成本估算二、項目前期手續費估算三、項目建設各項施工成本估算四、項目開發建設資金籌措方式第四部分 項目投資效益預測分析第五部分 項目的投資風險及規避建議第六部分 項目結論前 言提起“老年住宅產品”，人們或許會直觀地認為就是老年人集中居住的老年公寓。事實上，“老年住宅產品”在國際上有一個通行定義，既是“專供老年人集中居住的、采用居家養老、全方位醫療保健與社區服務相結合模式的住宅。與敬老院、福利院不同，它是由社會投資并按市場化運作的帶有社會福利設施的商品住宅。3、在國內由于保障體系及消費理念的制約、開發商利潤低等因素老年住宅產品發展緩慢，而隨著家庭的小型化，人口的老齡化，老年人的居住生活模式和居住問題越發成為大家所關心的問題。隨著國力及民力的不斷提高，越來越多的老年人自身有條件或在子女的幫助下有條件過上更為完美的老年生活。雖然養老地產囊括了醫療、康復等一系列與老年人生活相關的功能，但是在項目開發階段面臨著大量的基礎設施建設以及項目運營后相關服務產品的后續投入。這種長期投入、持有運營型的地產模式，與以往房地產開發企業的短期盈利生存模式天然不符，基本上是“零利潤”，并不是所有開發商都有資金、能力和愛心參與到養老地產的建設當中。我國整個房地產市場中“老年住宅4、產品”存在嚴重供應不足的特點。在這種情況下，對“老年住宅產品”細分市場的研究就尤為重要。民政部發布的2011年社會服務發展統計報告指出：全國城鄉各類老年福利機構為40868個，比上年增加964個，擁有床位353.2萬張，年末收養老年人260.3萬人。另有數據顯示，第五次人口普查的時候，我國60歲以上的人口為1.3億，而在第六次人口普查時，這一數字已經達到1.776億，如此高的凈增讓我國在快速進入老年化，比全世界任何一個國家都快。根據民政部正式發布的社會養老服務體系建設“十二五”規劃，中國政府的養老行政行為將出現重大轉型，意味著我們政府開始注意到從家庭贍養到社會養老的變化，政府將開始承擔起社會養5、老服務的社會責任。2012年中央提出關于老齡社會建設六大體系中，老齡宜居環境體系屬于住房和城鄉建設系統的工作范圍之內。對此，中國房地產業協會準備成立一個老年住區委員會，通過政府保障與市場運作相結合，逐步構建與人口老齡化進程相適應，與經濟社會發展水平相協調，以居家養老為基礎、社區服務為依托、機構養老為支撐，基本服務與選擇性服務相結合的養老地產，爭取政府在融資、稅費、土地、醫療等方面的政策支持。目前，已得到了住房城鄉建設部、民政部、國家老齡委的支持。全國老齡委辦公室、發展改革委、教育部、民政部、勞動保障部、財政部、建設部、衛生部、人口計生委、稅務總局聯合下發的關于加快發展養老服務業的意見中指出：我6、國是人口大國，也是老年人口最多的國家。目前，我國60歲以上的老年人口已達1.94億，占總人口的14.3%；預計2020年將達到2.4億，占當時總人口的16%左右。養老服務業是為老年人提供生活照顧和護理服務，滿足老年人特殊生活需求的服務行業。老年人最值得尊敬和愛戴，也最需要關心和幫助。中華民族素有敬老、尊老的傳統，隨著經濟社會的發展，人民生活水平的提高，社會生活方式的轉變，老年群體在日常生活照顧、精神慰藉、心理支持、康復、護理、臨終關懷、緊急救助等方面呈現出日益增長的需求。妥善處理人口老齡化問題，關心老年人的需求，加快發展養老服務業，是貫徹落實科學發展觀、堅持以人為本的具體體現。認真解決老年人生7、活中的實際問題，有利于保持家庭關系穩定和睦，促進老年群體與其他群體和諧相處，這是構建社會主義和諧社會的重要內容，是社會文明進步的重要標志。同時，加快發展養老服務業，有利于促進相關行業發展，推動經濟增長，提高全體人民生活質量和水平。各地區、各部門要充分認識發展養老服務業的重要意義，采取有效措施，推動養老服務業加快發展。 民政部關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見中指出：養老服務是黨和政府高度關切、社會各界廣泛關注、人民群眾迫切需求的重大民生問題，在我國應對人口老齡化挑戰、保障和改善民生、加強和創新社會管理中發揮著重要作用。鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域，對于實現養老服務投資主體多8、元化，緩解養老服務供需矛盾，加快推進以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的社會養老服務體系建設，具有重要意義。民政部關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見具體主要內容如下：1、鼓勵和支持民間資本舉辦適宜老年人特別是失能、半失能、高齡老年人集中照料、護理、康復、娛樂的養老院、養護院、老年公寓、敬老院等多種形式的養老機構。2、鼓勵民間資本舉辦的養老機構接收安置政府供養對象，政府按照規定標準撥付相關生活、醫療、照料等費用。3、將民間資本舉辦養老機構或服務設施納入經濟社會發展規劃、城鄉建設規劃、土地利用規劃和年度土地利用計劃，合理安排用地需求，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。4、對民間9、資本舉辦的非營利性養老機構或服務設施提供養老服務，根據其投資額、建設規模、床位數、入住率和覆蓋社區數、入戶服務老人數等因素，給予一定的建設補貼或運營補貼。5、對民間資本舉辦的養老機構或服務設施提供的養護服務免征營業稅。對符合條件的非營利性養老機構或服務設施自用房產、土地免征房產稅、城鎮土地使用稅，其免稅收入不計入所得稅應納稅收入。6、民間資本舉辦的各類養老機構或服務設施按有關規定，要與居民家庭用電、用水、用氣、用熱同價。7、各級民政部門福利彩票公益金每年留存部分要按不低于50%的比例用于社會養老服務體系建設，并不斷加大對民間資本提供養老服務的扶持力度。8、鼓勵金融機構加快金融產品和服務方式創新10、，通過創新信貸品種、增加信貸投入、放寬貸款條件、擴大抵押擔保范圍等方式，加大對民間資本進入養老服務領域的金融支持。 我國呼吁多年的養老用地也終于在2013年伊始有了切實的回應與結果。2013年2月 4日，一家養老產業的新銳中投發展有限責任公司以總價4.62億元成功中標北京密云縣一宗包含養老功能的居住用地，打破了養老用地多年“難產”的局面。這也是全國率先將養老設施用地納入年度國有建設用地供應計劃的破冰之舉。據悉，該地塊位于北京市密云縣溪翁莊鎮京密引水渠調節池東側 A-01、 B-01地塊，面積 519965平方米，土地使用年限是 50年。樓面價僅為 888.5元 /平方米。目前的養老地產項目大多11、處于城市周邊，現在有越來越多的人開始接受在郊區空氣好、噪音小的生活模式。在我國，率先走入養老地產的是北京太陽城集團和上海親和源房地產開發有限公司。親和源老年公寓坐落在上海浦東新區康橋鎮上，整個社區全部采用無障礙化設計，以老年公寓、健康會所、老年護理院、公共服務大樓、配餐中心、景觀花園等完備的設施，加上周到的生活、健康、快樂“管家式”的服務，區別于傳統意義上的養老院，成為一個不脫離社會，既相對獨立又不乏開放的老年生活社區?！?012年中國首屆亞太養老地產高峰論壇” 由中國房地產業協會老年住區委員會、江蘇省宜興市人民政府主辦，于2012年10月18日在宜興市舉行，論壇得到了中國老齡產業協會和中國房12、地產產業協會的大力支持。百余位專家學者就如何探索一條應對中國老齡化社會的道路、民間資本如何進入養老行業、未來養老產業如何發展等問題進行了探討與交流。據了解，在未來不到40年，中國老齡人口占比將超過30%，4-2-1家庭大量涌現（一對夫婦同時贍養4位老人和一個小孩），居家、社區和機構養老面臨越來越嚴峻的挑戰，未來養老產業如何發展等問題值得全社會思考。中國老齡產業協會副會長兼秘書長曾琦先生指出，中國養老地產現已步入快速發展階段，老年住宅的需求正急速增加，養老地產是老齡化時代到來所形成的特有概念，養老地產的出現從根本上幫助政府解決了各個層次老年人群的需求?！?012年中國首屆亞太養老地產高峰論壇”上13、，無錫九如城養老產業集團董事長談義良首度提出“養老綜合體”的全新機構養老模式，作為一種新的養老地產形式，“養老綜合體”是集高端住宅、商業地產和養老服務為一體的綜合開發模式。他從用地方式、開發特點、運營規律、盈利模式和市場前景等各個方面對養老綜合體進行了全面深入的論述。與會專家認為，“養老綜合體”的出現，為養老行業提供了新方向，且為更多民間資本介入養老產業提供參照。 2012年房地產業龍頭萬科房地產開發公司投資120億元在遼寧省長春市開始建設大型的養老社區，全社會對老年人的愛心工程已經全面展開。養老綜合體：是指在城市周邊生態環境適宜的地點，由養老院、醫院、購物、體檢中心、食品基地、酒店、學校、公14、園、公寓等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的養老養生為主題的，能滿足所有養老需求的建筑群體。老年人進入養老社區的目的就是安享晚年和健康長壽，因此對環境質量要求較多，而現有的養老院、福利院因歷史原因，大多選址在市中心，噪音和空氣污染相當嚴重。隨著居民生活水平的提高，老年人對居住的要求更加講究，年輕時由于競爭環境和迫于生計，終年奔波于城市中間，渴望回到自然卻又無法自主，退休后如釋重負，迫切需要回歸自然，與山水園林親密接觸，過著“桃花源”式的田園休閑生活，來頤養天年。營造一個老年人發揮余熱、健身、放松休閑、養生、回歸自然的生活環境，對于老年人安度晚年是十分必要的。第一部分 項目總論一、國15、外的老年居住模式與國內現狀之比較1、美國模式在美國，老年社區或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類。在美國環境好、規模大的老年社區一般都坐落于大城市的郊外，社區中包括各種專門為老年人服務的配套設施，形成老年產業的發展基地。2、新加坡模式新加坡也是一個人口老化較快的亞洲國家，1998年3月，新加坡建屋發展局開始推出了樂齡公寓（老年公寓），55歲以上的新加坡公民均可申請入住。樂齡公寓戶型一般分為35平方米和45平方米兩種。為一位或兩位老年人提供生活空間，既舒適又容易整理。這種公寓已經進行了全裝修，老年人只需把自己的行李搬入新居就能生活。社會福利團體在公寓內經營社區服務站，服務站內配置了娛樂、16、健身、護理等配套設施，為老年人提供社交服務，讓老年人保持著愉快的生活方式。3、國內常見模式合居模式：老人與子女同住一套住房。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統家庭觀念的影響等。但是，現代生活的多樣性、不同的生活習慣、人際關系的錯綜復雜等因素的存在，都是影響這種家庭生活模式存在的主要因素。獨居模式：老年人獨立居住?，F代都市生活方式的影響和城市住房的日趨寬松，越來越多的老年夫婦開始選擇和已婚子女分居的方式，純老年人家庭逐漸增加。這種家庭模式更適應現代生活方式，相互干擾少，使家庭關系簡單化，對有生活自理能力的老年夫婦和承擔社會家庭雙重壓力的已婚子女都17、比較理想。但是，當老人年齡增大、自理能力減弱、子女忙碌少于探望時，老人的寂寞孤獨和生活的不便就突出反映出來。通過以上分析可以看出我國的老年住宅服務產品與國外相比有較大的差距。因老年住宅產品投入較大、風險較高、資金回收周期較長，大多數民營企業對此望而卻步，雖然政府積極鼓勵和支持民營資本投建養老服務機構，也出臺了相關鼓勵政策，但大多數民營資本對此積極性仍然不高。二、遼寧、xx地區老年人口及老年住宅產品市場分析截至2010年年末，戶籍總人口4265萬人的遼寧省，60歲以上老年人已達691萬人，老齡化程度全國排名第六位。2011年12月，遼寧省老齡工作委員會辦公室公布了遼寧省2010年老年人口信息和老18、齡事業發展狀況報告。全省老年人口占全省總人口比例為16.21%，與全國老年人口占全國總人口13.26%相比，高出2.95個百分點。xx市60歲及以上“戶籍”老年人口人數為337483人，60歲及以上“常住” 老年人口人數為353890人。60歲及以上“戶籍”老年人口占xx市戶籍總人口比例為15.13%。60歲及以上“常住” 老年人口占xx市戶籍總人口比例為16.55%，全省最高。老年人口增加對社會物質和精神文化生活提出了更高的要求。隨著人口老齡化進程不斷加快，老年人口數量進一步增加，必然要求社會提供與之相適應的居住、消費、服務、運動、保健、休閑、旅游和安全保障等公共環境，也要求社會形成善待老人19、使之安享晚年的和諧氛圍。這對整個社會的消費結構、勞動力相關就業、社會保障以及社會道德水準等都面臨巨大變化和挑戰。同時龐大的老年人口消費群體的消費需求，也必將促進與老年人消費相關產業的發展，促進包括老年醫院、敬老院、老年公寓、老年專用系列產品等領域行業的發展。2011年12月29日，沈陽市首個老年社區地塊經過1輪加價，被沈陽本地開發商斥資近3億元拿下。2012年沈陽首個大型老年社區將有部分投入使用。社區內既有打出“零利潤”概念的大型養老服務機構，也有產權式養老住房。老年人可以住在自己的房子里，享受到專業的養老配套服務設施，社區里將有專業的服務護理人員照顧老人生活起居。中國的北京、天津、大連等城20、市近幾年也相繼建成老年公寓，隨著經濟的發展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。據中國老齡科研中心調查材料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現在住進老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬和30.8萬（北京晚報2002年10月19日）。可見，中國老人“養兒防老”的觀念正在發生變化。而且老人的不同組群選擇養老的方式又不同。文化程度較高、中級以上職稱、月收入中等或以上、身體健康、生活能自理者，老年公寓為首選，認為“老年公寓是理想頤養天年之所”。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。如北京東方太陽城國際老年公寓，是北京市規模最大的獨立老年公寓，它建于北京21、北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住，它的環境優美、設施先進、服務較好。三、“xx孝賢府”xx公寓的特點及經營理念xx房地產開發有限公司宏觀上按照中國政府制定的“老有所養、老有所醫、老有所學、老有所為、老有所樂”的養老原則，創建符合我國國情和中老年人需求的中老年尊老公寓；微觀上按照萬科房地產開發公司對老年公寓的案例分析及規劃設計建議要求進行建設。xx房地產開發有限公司的經營理念是：為中老年人提供一個文明、衛生、舒適、和諧的生活環境，解決中老年人在食、住、行、醫療、養生、娛樂等日常生活中的各種困難和矛盾，使中老年人安心養老，使其家屬子女集中精力工作，對22、社會穩定、創建和諧社會起到直接的促進作用。1、尊老公寓地點的選擇：根據xx市城市發展的要求和高山路近年來的發展計劃，依照中老年人的特點和需求，尊老公寓適宜選擇在不遠離社會，不遠離家庭和親友，空氣新鮮，交通方便，有綠化帶、公園等環境優美的地方，xx房地產開發有限公司按照這一通行理念進行建設五星級的中老年尊老公寓。xx房地產開發有限公司選址建設的“xx孝賢府”xx公寓位于xx市順城區高山路南側，東、西、南三側與月牙山脈相鄰，地勢環境美麗，自然風光秀美，項目定位“xx人退休后的釋意居所”。孝是儒家倫理思想的核心，是千百年來中國社會維系家庭關系的道德準則，是中華民族的傳統美德，“xx孝賢府”xx公寓不23、單單在給中老年人提供一種生活，更是一種歸屬感，讓中老年人有與自然和諧相處回歸自然的感覺。2、項目初步規劃設計與尊老公寓的配套設施：尊老公寓要按照中老年人的特點和“老年人建筑設計規范”，從住區規劃設計、配套建筑與設施方面要符合中老年人的特點和需求?！皒x孝賢府”xx公寓初步規劃設計為多層高檔情景洋房（配備電梯、適合兩代三代居?。?、社區內道路無障礙設計，戶內有緊急呼叫與電子安防系統，居室陽光充分和通風，為中老年人配備完備的配套設施和服務，如小型醫院、老年護理院、公共餐廳、配餐中心、健身娛樂會所、文化教育中心、圖書資料中心、購物中心、銀行、郵局、交流活動中心、家政服務中心等。這些為中老年人配備的服務24、設施由“xx物業”提供“零利潤”的高質量貼心服務。3、交通及城市配套設施即將改善：項目所在地位于xx市順城區高山路的南側，距離xx市的核心區域10分鐘車程，而且有多輛公交車通過高山路，這樣老人外出或子女、友人往來十分方便。市政配套設施在2014年末可得到基本完善，從而為本園區配套提供一個有力的保障。4、項目建設規劃依據：中華人民共和國老年權益保障法；中國老齡事業發展“十二五”計劃綱要；中國老齡事業的發展白皮書；中華人民共和國土地管理法；中華人民共和國土地行業-老年人福利機構基本規范；城市道路和建筑物無障礙設計規范；老年人建設設計規范等；5、項目建設的定位思想：根據中國傳統文化和生活方式與國外的25、老年產業先進經營管理模式，將兩者相結合，建設適合中國老年人生活方式、為中老年人提供全方位服務的高檔尊老公寓。為“三高”老年人群搭建一個發揮余熱、實現自我價值、老有所為，為社會再做貢獻的平臺。風格定位采用現代建筑風格的處理方式與歐式建筑的風格相結合，追求輕松、明快、功能合理的建筑氛圍。6、項目設計的總體原則：規劃設計中老年住宅產品不僅要滿足居住功能的要求，使老年人的居住建筑設計達到安全、衛生、方便和適用的要求，還要無處不在的體現出對老人的關懷，更要考慮社會心理學所涉及的居住心理問題。所有的設計均是建立在對老年人生理特征、心理特征、行為特征的細膩研究的基礎之上，以實現住宅產品的人性化、科學化、細致26、化、方便化，為居住老人提供最體貼的呵護。設計人性化。在設計方面為方便老年人出行，不能有過多的臺階，有臺階處要有相應的輪椅通道，樓梯兩側安裝雙扶手，園區路面間隔200米要有座椅等休息場所，室內外地面要有防滑處理等。生活智能化。在園區及樓內要配備先進的緊急呼叫定位系統、消防監控系統、出入口控制系統、攝像監控系統等。環境設計園林化。讓老年人在幽雅的環境下充分享受陽光，接觸自然。要有廣闊的活動娛樂場所，園區內的小路設置合理，人車分流便于老人活動，建筑布局要確保采光、通風、觀景，為老年人提供良好的綠色生活空間。第二部分 項目概況一、項目名稱“xx孝賢府”xx公寓二、項目地點xx市順城區高山路葛布北街，東、西、南三側與月牙山脈相鄰。三、項目投資建設單位xx房地產開發有限公司四、項目建設規模1、項目建設用地概況“xx孝賢府”山水型尊老公寓整體建設用地由三塊地塊組成，規劃總用地面積150畝，分二期進行建設。一期地塊規劃用地總面積為50.58畝；二期地塊規劃用地面積暫定為100畝；2、項目初步規劃建設規模概況一期地塊容積率計算建筑面積約為60000平方米，其中：一棟酒店式綜合服務大樓為9層，面積7000多平方米；四棟9層電梯洋房和五棟6層電梯洋房。二期地塊容積率計算建筑面積約為90000平方米，以電梯洋房、聯排別墅和獨體別墅組成。本項目總規劃建筑面積暫定為150000平方米。 18