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1、占地1200畝國際家具城一期營運項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月27可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一章：項目基本情況6三、項目建設規模：6四、項目的目標策略8五、具體的策略9六、主要目標客戶的特點11七、項目支持單位：14第二章：項目開發的商業2、背景15（一）XX家具行業發展背景15（二）XX縣家具行業協會15（三）四川XX投資實業有限公司簡介15第三章：項目建設的必要性與重要性162、中國批發市場建設與發展取得的基本經驗162、中國批發市場的戰略性轉變183、成都批發市場的發展204、成都家具的展示窗口。215、發展專業市場的必要性222、多功能、現代化的批發市場將獲得更多的利潤243、陳列與信息反饋246建立專門的物業管理部門，使入場企業安全、穩定。25第四章：項目綜合效益25一、社會效益25二、經濟效益25三、環境效應25第五章：項目財務分析26一、一期計劃用地140畝（含代征地）26二、總投入26四、收入測算27第六章：項目風3、險估評與控制28第一章：項目基本情況一、項目名稱：四川XX國際家居商城二、項目地點：XX縣現代商貿園區北區成新快速通道與雙溫路交匯處三、項目建設規模：1、總占地面積約1200畝，一期規劃占地100畝，修建家具商場15萬平方米，四層現澆鋼結構，材料城占地300畝，建筑面積12萬平方米，兩層框架結構。二期規劃占地300畝，建筑使用面積50萬平方米，三期規劃家居城占地500畝，建筑使用面積70萬平方米。另根據需要建設賓館等配套設施。一期項目計劃投入資金約5億元人民幣，二期、三期計劃投入資金約35億元人民幣，總投資資40億元人民幣（含土地款及其它配套投入）。2、運作模式：由四川XX投資實業有限公司負責4、籌建管理本商城，四川省進出口家具商會，XX縣家具協會共同協助。3、項目的功能及分區1、一期共修建家具商場3棟。13棟樓，每層樓用兩座天橋連接，使整個家具城形成一個整體。每棟樓設計三個天庭盡量利用自然光，以達到最大限度的節能環保、二十四個步行樓梯、六座觀光電梯，五十四部自動步行扶梯。每棟樓電話、寬帶網安裝到位。全部采用中央空調。每層樓設兩條3米寬主通道，三個主入口，5個縱向通道以形成內部循環。2、業態按排：13棟第一層為小件家具（餐桌、電視柜、茶幾等）及銀行（第一棟）,。全部第二層為軟體家具（軟床、沙發、床墊等）。第三層為大件家具（套房家具）。第四層為辦公家具。3、項目的建筑概念設計成果及單位效5、果圖四川XX國際家居商城局部效果圖四川XX國際家居商城一期效果圖四川XX國際家居商城一期布局圖四、項目的目標策略1、是一個集散面廣，容量大，商品多、功能全，交易規范的全國性市場；2、建立統一、開放、競爭、有序的全國性市場的組織體系；3、建立合理、科學、發達的市場網絡和配送體系，提高流通效率，減少流通環節；4、建立完善、高效、靈敏、現代化的商業信息系統；5、制定公平、完善的交易規范和法規體系；6、加強培訓流通大軍，為市場的穩定和發展奠定人才基礎；7、建立倉儲管理和服務體系；8、建立科學、合理的，在銀行指導和管理下的市場結算服務體系和信貸體系，減少或杜絕三角債的產生，增加“市場”運作的信譽；9、建6、立質量監控和管理體系，杜絕假冒、偽劣商品給市場造成的不良影響；10、建立專為“市場”目標客戶理財服務的會計師事務機構；11、建立“市場”的行業協會性質的社團組織，保證行業自律和共同管理；12、建立“市場”行情報告制度將相關數據經統計整理后反饋給企業，指導企業對市場的把握，引導生產；成立多方位的綜合服務體系。五、具體的策略四川是全國家具制造三大基地之一（廣東，四川，江浙地區），其年產銷量占全國家具銷量的1/3。全國家具行業共有中國名牌企業9家（山東2家，廣東3家，浙江2家，四川2家），國家免檢企業38家，四川7家。四川的中國名牌企業、國家免檢企業均有意向入住本項目。本項目一期計劃入住廠商約5007、余家。 （1)策略一：龍頭帶動XX國際家居商城的規模和規劃必將是成都的現代型的批發市場龍頭，是成都南城區域商業項目的龍頭。XX國際家居商城的推出，必將改變成都南城區域批發市場傳統、低檔、假冒偽劣充斥的局面。通過定位于復合型龍頭批發商業的概念，尋求同一般的批發市場商業物業產生差異化，也同零售業用的商業物業產生差異，避免同質化競爭。（2）策略二：做新城標城標的概念，它是一個城市的標志，這種標志可以是一個城市地理意義的標志，也可以是有經濟意義的城標、行業領導意義的城標。XX國際家居商城因為有86萬平方米的巨型建筑，所以在城市地理位置上講，做南部區域的城標當仁不讓；做中國現代化批發市場的領導者，必然是8、經濟意義和行業領域的城標性項目，其目的是樹立品牌形象，增加知名度，有助于傳播和營銷。（3）策略三：先聲奪人在項目的規劃與建設方面，最重要的策略就是形成差異化，只有形成差異化，才能創造市場，才能領導市場。XX國際家居商城通過第一個提出“復合型市場交易中心”、“批發商業航母”的概念，根據這一概念進行功能的策劃與規劃，并集中精力進行現場的形象展示，做出較好的賣場包裝，展開市場推廣攻勢，從而在成都南部區域板塊引起震蕩，在中國批發領域引人注目，并波及國外。（4）策略四：競合雙贏城南區域是成都家具的市場板塊，XX國際家居商城在功能定位、目標市場定位、檔次水平等方面尋求的差異化，避免同周邊的批發市場形成同構9、性競爭，實現以競合（競爭加合作，而非單純的惡性競爭）的策略取得雙贏。（5）策略五：做性價比在項目的開發上要嚴格控制成本，保持價格上相對優勢。同時，XX國際家居商城要突顯性價比的附加價值主要體現在：l 精益求精的工程質量與卓越的項目品質；l 營造完善的服務功能，l 提供多種交易功能l 創新的交易空間設計與室內景觀營造；l 作為城南新城標給客戶帶來的特殊心理感受（自豪感、歸屬感、尊貴感）；l 一流的物業管理與服務（與名牌物業管理公司合作）；l 舉辦多種促銷經營活動，增加XX國際家居商城的特色與品牌效應；六、主要目標客戶的特點（1）批發市場的主要客戶l 特約店：生產有商標品牌商品并具有一定實力的廠家10、在批發市場中設立特約店。特約店的機制是廠家決定商品的價格，包括批發價格和零售價格，并根據特約批發商的進貨額、結算條件、物流機能完成的好壞，給予回扣（需要配送、結算、理財服務，防止三角債務）。l 銷售公司：銷售公司是生產廠家的子公司企業，可在批發市場內設產品的展示廳（兼零售），主要組織、推介和銷售產品，并負責區域內的批發流通組織工作（需要配送、推介、宣傳形象和信息反饋服務）。l 銷售代理店：對于國外企業進口的商品和國內中小企業的產品，因自己缺乏有組織的渠道，委托代理店代理某個區域的批發業務（應該有委托授權證書），構筑流通渠道，促進商品流通。l 制造批發商：以設計的優勢，制定商品開發計劃，采用OE11、M的方式生產制造。采用設計展示，看樣訂貨，批發銷售（設計展示推出產品，品牌宣傳）。l 廠家直銷店：對于一些非國內知名品牌的生產企業，在批發市場中設立銷售點，小批量批發和零售為主的經營方式（展示、交易、配送、理財服務）。l 倉儲式的批發店：國外的大型倉儲式的批發店，類似麥德龍，可以選擇某些業態，如麥德龍是日用品、歐佩德是家居用品。（2）零售類的客戶l 連鎖經營店：連鎖經營在中國的發展如日中天是不爭的事實，無論國內、國外的連鎖經營企業都在中國市場上極力擴張，項目的商圈地位對這些企業來說肯定是有具競爭力的。l 特許加盟店：特許加盟是“外來的和尚”，在目前的大市場背景下“很好念經”。其優質的服務和商業12、質量保證體系，在項目周邊還沒有太多的狀況下，商圈未來涌動的人群是巨大的市場。正好是項目區位從批發雜亂的環境過度到新興狀態的“潤滑劑”。l 行業專營店：成都南三環周邊本來就是家具專營店的“基地”。l 品牌專賣店：作為一個商品集散地，與主體商業形態不發生矛盾或重疊的品牌專賣店是主要的承租戶，有的業主直接就是經營者。l 主題商店：在體驗經濟日盛的時代，很多有個性的主題商店吸引著追求時尚的人們的消費。在成本不高，商業氛圍很好的情況下，主題店很容易成行成市。(3)其它的主要目標客戶l 倉儲貨運：以商品批發為主的商業積聚自然形成巨大的貨物流需求。郵政：這是批發市場必定有的服務配套。l 商務中心：具有信息發13、布、商品廣告、咨詢、培訓、工商服務、商務會議、新聞發布等功能的商業中心。l 餐飲：大面積的快餐、有檔次的中西餐飲業。l 休閑娛樂：在這個巨大的商業航母中來來往往的商家，需要一個可以緩沖休息的娛樂空間。l 拍賣：根據商品的業種，舉辦各種拍賣活動。七、項目支持單位：1、四川省商務廳；2、成都市人民政府；3、成都市發展和改革委員會；4、XX縣人民政府；5、XX縣商務局；6、XX縣九江鎮人民政府；7、中國家具協會；8、中華全國工商業聯合會家具裝飾業商會；9、四川省進出口家具商會；10、四川省林產工業協會；11、河北省家具協會；12、山東省家具協會；13、四川省進出口家具商會；14、成都市家具行業商會；14、15、XX縣家具行業協會；16、香河縣家具城；17、勝芳鎮家具行業協會；18、崇州市家具協會；八、項目策劃設計單位：四川XX投資實業有限公司九、項目負責人：四川XX投資實業有限公司第二章：項目開發的商業背景（一）XX家具行業發展背景XX家具行業在縣委，縣政府的正確領導下，經過二十多年的自主發展，已成為XX經濟的重要組成部分。在發展地方經濟、擴大就業、增加稅收、幫助農民脫貧致富和豐富市場等方面發揮了重要作用。據不完全統計，我縣共有專業家具生產廠家300余家，從業人員近4萬人，年產量1352萬件，其中：木制家具735萬件，產值達30億元，銷售收入在25億以上，年創稅利1.5億元人民幣，形成了以觀莊15、家私等為代表的規模化經營和四川家私品牌經營企業。500萬規模以上的企業20多家，產值10億元，營業收入9.2億元。其產品已出口歐、亞等多個國家和地區。（二）XX縣家具行業協會XX縣家具行業協會自成立以來，在縣中小企業局的指導下，開展多種活動，取得良好的效果，受到會員企業的擁護。在今年四月初召開的XX家協春季會員工作會議上，所有會員及與會企業強烈呼吁成立XX家具展示及銷售批發市場，以此來推動XX家具行業新的跨越發展，提高XX家具在四川、西南乃至全國的知名度，特此四川XX投資實業有限公司設計開發了“四川XX國際家居商城”建設目標。（三）四川XX投資實業有限公司簡介四川XX投資實業有限公司成立于己216、008年1月，獨立法人企業。主要從事房產開發及銷售，現有管理人員50余人，其中高、中級管理人員30余人。公司致力于成都市的房地產開發事業，在政府各級部門、銀行以及家具行業協會的大力支持下，公司業務得以順利開展。公司現在準備開發的“XX國際家具商城”商業項目工程位于XX縣九江鎮石牛村五組（成新快速通道左側原成大路）一期計劃用地面積140畝（其中含代征地），計劃開發面積16萬平方米，計劃投資5億人民幣，該項目的開發不但符合西部城市規劃發展的需要，而且適應當前產業結構調整的需要，推動四川家具產業的發展。第三章：項目建設的必要性與重要性1、中國批發市場的態勢1、中國批發市場的作用中國商品批發市場伴隨著17、改革開放的春潮涌現，并逐漸興旺活躍，成為中國市場體系一個重要的組成部分，人們社會經濟生活中一個不可或缺的商品流通渠道。中國商品批發市場經過近十幾年的發展，在配置資源、擴大內需、引導生產、搞活流通、形成價格、推動經濟發展等方面發揮了重要作用。2、中國批發市場建設與發展取得的基本經驗（1）走統籌規劃，依靠政府搭臺發展的路子批發市場的健康發展，必須建立在統籌規劃的基礎上。各地批發市場發展實踐證明，凡是注重、加強統籌規劃、合理布局，把市場發展納入城市建設中去的地方，批發市場就能夠健康有序發展。（2）明確市場定位、辦特色市場發展的路子無論是產地市場、銷地市場，還是集散地市場都必須依托當地優勢，選擇經營品18、種和發展規模。壽光蔬菜批發市場、紹興輕紡城依托當地產品和種植業優勢，走市場連基地，基地促市場的發展路子，有意識的培育自己的產業基地，為市場發展打下堅實的基礎。河南中原芝麻批發市場、浙江海寧皮革服裝城、深圳布吉農產品批發市場分別以其經營品種、款式與價格優勢、新的交易方式為特色，確定了其在同類市場中的領先地位，并保持強勁的發展勢頭。河北保定依托傳統優勢，發展特色市場，一舉成功，如安國東方藥城、留史皮毛、望都辣椒、滿城草萄市場等等。（3）走強化市場管理與凈化市場服務，完善市場功能發展的路子市場的競爭，很大程度上可以說是管理與服務的競爭。辦市場并不是簡單的物業管理，而是要不斷創新服務手段和方式，一切以19、客戶的利益為前提，為客戶提供最優質的服務，增強市場的凝聚力。（4）走批發市場多種交易模式的發展路子走出傳統的“一手錢，一手貨”的簡單模式，積極尋找適合不同市場發展的新型模式，是促進批發市場發展的重要內容。大多數市場在這方面進行了有效探索，如一些市場通過舉辦展覽會、展銷會、交易會、博覽會等，使市場得以快速發展與升華；一些市場通過在外地辦分市場，擴大了規模；一些市場在現貨倉單交易方面上進行了大膽探索，如中國商品交易市場、華東有色金屬中心批發市場、昆明商品中心批發市場等，取得了較好的效果；有的已開始在電子商務方面進行積極探索，一些市場在拍賣、計算機網絡交易方面進行了嘗試，為市場發展注入了活力，一些市20、場積極引進現代營銷方式，把連鎖經營、代理、配送等新型流通形式引入批發市場。（5）走以股份制形式辦市場的發展路子一些市場在股份制改造方面進行了探索，為市場注人了新的活力。如深圳布吉農產品中心批發市場、紹興輕紡城等通過股份制改造，一方面解決了企業辦市場面臨的資金困難，另一方面也促進了經營機制的轉變。西南建材中心批發市場、武漢武泰閘農副產品中心批發市場、義烏中國小商品市場、合肥長江批發市場等在股份制改造方面進行了積極探索，有效地實現了批發市場管理機制創新。2、中國批發市場的戰略性轉變批發市場從起步到發展有近20年，雖然全國發展很不平衡，東部沿海省市已基本飽和，中西部地區還有較大發展空間，但從總體上講21、，中國的批發市場已基本完成發展期而進入調整期，面臨著一個業態提升，扶優扶強，功能擴充，管理升級，二次創業的嚴峻挑戰。在2010年至2020年期間，由于中國還是一個發展中國家，城市化水平低，各地經濟發展的不平衡性，加上傳統的消費習慣，還將存在與發展，充滿著活力，但數量不應增加，而應減少，一些名牌批發市場將存在更長的時間，特別是農副產品批發市場存在的時間會更長。如何實現中國批發市場的戰略性調整、創新與發展呢? （1） 實現批發市場的管理創新，向法制化轉變市場經濟就是法制經濟，批發市場作為市場經濟的一種形式，必須通過法律手段進行規范化發展。（2） 實現批發市場的組織創新，向質的提高轉變市場建設的重點22、要放在市場功能的完善上，要大力發展專業化市場，綜合性市場要按經營品種的商品特性進行分類，建立專業交易區，專業性市場要重點培育代表市場特色的品種，形成市場自己的特色，建立起各具特色的市場群體。要大力培育有影響力的交易商，特別是一級批發商，大力培育市場中介組織與經紀人隊伍。（3） 實現批發市場交易方式的創新，向集約型轉變批發市場不是簡單的商品中轉站，從世界批發市場發展趨勢來看，批發市場必須具備“商品集散、財務結算、信息傳播和價格形成”四大功能。（4） 實現批發市場形象創新，向成為優質產品的集散地轉變。實現批發市場制度創新，向投資多元化轉變積極引導批發市場運行和管理體制向現代企業制度方向發展，通過對23、現有批發市場的改組、改制，努力實現跨所有制、跨行業、跨地區的聯合，實現批發市場的戰略性重組，通過股份制形式來經營管理批發市場。（5） 中國批發市場的前景據有權威專家預測：9年后的中國批發業將變得生機勃勃，實力非凡。3、成都批發市場的發展（1） 批發業是商業發展中不可缺少的，企業化經營是商業批發業的發展趨勢從城市經濟的總體發展水平和國內外諸多城市的發展軌跡看，批發業創造出的增加值在國內生產總值所占的比重要大大超過零售商業。有關研究認為，根據國外經驗，按照成都的經濟發展水平、速度、結構，商業批發業將會有很大發展。到2010年，批發企業數量將增加5倍，從業人員將增加3倍，銷售總額將增加近20倍。批發24、商業的經營將從條塊分割的壟斷經營向社會化經營方向發展。 （2） 批發商業主體的多樣化，促使其經營方式的多元化從發達國家批發商業的發展歷程看，批發市場作為批發商業的重要組成部分，其經營機制更符合市場經濟的要求，更有利于促進市場的完善和商業經濟的發展。但是，隨著批發商業社會化程度和市場流通速度的提高，批發市場將向專業化和產業化方向發展。（3） 批發業是商業業態發展的必然成都市小而精的零售商店、大而全的高檔商廈、便而捷的連鎖超市、廉而豐的倉儲中心和雜而活的批發市場等這5種業態形式，有著不同的組織結構、經營方式及消費群體。以物美價廉為購買宗旨的消費群體仍占消費市場的主體，各類商品批發市場由于相對設施簡25、單，購物方便，價格低廉而受到消費者的喜愛。（4） 商品批發業的發展趨勢從發達國家商業批發業的發展趨勢和經驗看，批發市場的發展具有以下一些規律：其一，其發展都經歷了從初級到成熟、從粗放到集約、從混亂到有序的過程；其二，其發展呈規模化、集約化發展趨勢，市場數量減少，規模擴大，分布集中；其三，批發市場一般分布在交通便捷、用地寬敞的城市周邊地區，布局較均衡；其四，能夠承擔起商品的企劃開發和零售店支援的功能，同時具有金融、集貨、備貨、收集信息、商品配送等方面的功能；其五，批發市場的現代化發展趨勢，如現代化的管理系統、大型保鮮冷庫、鐵路貨場等都是必要的；其六，逐步形成與國際市場銜接的現代化市場交易體系和市26、場運行機制。4、成都家具的展示窗口。“XX國際家居商城”是在適應市場經濟條件下，根據成都市產業發展政策，打造一個成都市家具交易樣板和全國品牌的專業市場，以聚集四川地區家具業并形成產業鏈。借助緊鄰航空港的優勢，它將成為成都市對外發展、宣傳的重要窗口之一。本項目的實施為XX家具業及至四川家具業提供了很好的對外交流平臺，是XX家具及四川家具產品向外輻射的中心。四川已成為中國家具業的主要版塊，其產值占全國家具產值的1/3。只要我們努力運作，一定可以將XX國際家居商城發展成為成都市大發展的代表。5、發展專業市場的必要性1、目前成都市內雖然有“宜家”“富森美家居”等大型賣場，但由于經營業態為純零售業，對本27、項目不形成競爭。西南地區（云、貴、川、渝、西藏）目前只有八一和太平園為大型專業的面向全國的家具批發市場。太平園家具廣場面積約20萬其中只有10萬是批發市場，八一家具城面積約30萬包括沙發城、金屬城、精品廣場、辦公家具批發城，且只能容納近1000多家家具企業或商家進場經營。而四川省家具協會有注冊會員單位4000多家，成都市家具協會有2000多家，還有近1/4的家具企業沒有入會。根據八一、太平園招商部統計目前有近1000多家生產廠家急需進場展示和銷售產品。按每戶200300計算，現急需30多萬平米的展位。2、成都八一、太平園家具市場展廳無統一規劃，布局零亂且已無法改動，市場管理混亂，內外部形象差，28、嚴重影響了成都家具的形象，已不能適應成都乃至四川家具的品牌提升和規模化發展。3、成都八一、太平園家具市展位租金高達1900元/年。給家具企業帶來極高的經營成本，也給XX建立家具展示中心和市場帶來良好的機遇。4、成都八一、太平園家具市場地處成都市三環路內外且緊靠三環路，受地理環境限制和產業結構調整，已無發展空間，將在近期內搬遷。5、“XX國際家居商城”項目地址位于XX縣九江鎮成新快速通道（新津成都市區）與雙溫路（XX溫江）交匯處，距三環路草金立交橋約8分鐘車程，有309路（火車北站月亮灣）405路（五塊石客運中心金花鎮）502路（簇橋金花鎮）公交車通達。加上XX縣本身地處成都市近郊，緊鄰機場與火29、車站南站，有雙楠大道和川藏路便利交通及西南航空港物流中心作依托，距成都五分鐘車程，而由XX縣城區經雙溫（XX溫江）公路距項目地址僅5分鐘車程，有7路（XX周家場）公交車通達及“XX國際家居商城”展位的成本優勢、XX建立家具展示中心和批發市場有著得天獨厚的條件。6、對商家的意義1、“集群化”發展，品牌打造的重拳 批發市場 “集群化”包括兩個概念，一個是全國性的連鎖，通過同類專業批發市場的連鎖，形成輻射式的批發市場的“集群化”發展的概念；另一個是在一個批發市場里，有多個專業批發市場的集聚，形成集聚式的批發市場“集群化”發展的概念。這里強調的是實現批發市場的“集群化”，其目的就是通過規模效應向周邊地30、區輻射、滲透。輻射式的批發市場，極類似零售業的連鎖經營模式，但需要考慮到不同區域的環境、文化、歷史背景不同，要因地制宜；集聚式的批發市場，極類似一站式購物模式的購物中心或SHOPPING MALL。創新性地適時建立“集群市場”，并通過批發市場中構建的網絡、倉儲配送體系，使之相互連接，相互關聯、相互促進，形成規模經營。 2、多功能、現代化的批發市場將獲得更多的利潤入世后，批發業中不適應市場化運作的那部分功能將很快自生自滅，而自身在不斷創新的前提下，批發市場的生存空間會拓得更寬，在相當長時期內將保持良好的發展態勢。從本質上說，批發市場功能創新或“市場再造”是一個利潤再分配的過程，多功能、現代化的批31、發市場將搶占更多的利潤，而原始方式、低水平模式的批發市場的利潤將逐漸減少；批發市場將向縱向一體化延伸批發市場的功能上進行創新，例如，從原來的流通領域伸向生產領域，走“銷-產一體化”、“以銷帶產”的經營之路；從“一買一賣”模式向現代物流模式過度創新；從交易中心向倉儲、加工、包裝、配送中心和信息中心轉變創新；把批發市場建設為廠家倉儲區、產品展示區和營銷中心。 3、陳列與信息反饋利用批發市場的展示空間，讓產品更生動地展示在客戶的面前，可以增加和刺激購買，增加“額外”的銷售機會，樹立品牌形象，帶動產品的整體流速；同時，利用批發市場的信息，可以對產品是否暢銷還是滯銷有一定的判知，以便批發企業調整產品結構32、和營銷策略。4、擴大入場企業的影響力，提高整體勢力，通過新市場的統一規劃管理，增強市場號召力和影響力，獲得交易效益，產生更廣泛的影響。5、降低投入成本和管理成本，增加經濟效益。按年租金500元/計，將比八一、太平園降低2/3以上。6建立專門的物業管理部門，使入場企業安全、穩定。第四章：項目綜合效益一、社會效益1、增加就業崗位，我們將成立專門的項目管理公司和物業管理公司對項目實行統一管理，建立專業的管理團隊，加上企業和商戶的入駐，可解決就業人員預計可達10000人以上。二、經濟效益1、項目建成后，按家具市場慣用模式，以每平方月占地面積定稅2元計算，年創營業稅：2150127200萬元。項目建成按33、150萬平米，每平米年租金按500元/計算，房租稅：150萬50017%=12750萬元。共計：19950萬元。2、通過對項目的有效運轉提高XX縣在全國的知名度。如：東莞厚街，河北香河等。三、環境效應本項目為純商業業態，僅產生生活垃圾及生活用水排放。貫徹節能、環保的建筑設計宗旨，中央空調采用燃汽或電能等清潔能源，不會產生有害汽體及有害物質排放。地面建筑完成后，由專業的園林景觀設計師設計本項目綠化及園林景觀。將有效的提高項目所在地生態環境效應，達到功能、景觀、生態三者的有機統一，將是XX縣的又一道美麗風景線。第五章：項目財務分析一、一期計劃用地140畝（含代征地）1、商鋪及辦公大樓15萬；2、配34、套設施及停車場5畝，約： 3300；3、30米寬交通主干1條，保證物流的有序進行；二、總投入1“XX國際家具商城一期”項目建設總投資約5億人民幣，其中：1）土地費投入：4500萬元。2）前期工程費用：項目設計費用按建筑面積35元/、地質勘探費費用按建筑面積2元/、成勘院放線費用按建筑面積1元/、報建費用按建筑面積112元/、文物勘探費用按建筑面積2元/、工程監理費用按建筑面積4元/、施工圖審查費用按建筑面積2元/、消防環保衛生審查費用按建筑面積3元/，共計：2575萬元。3）建筑安裝工程費：土建工程費用按建筑面積1200元/、安裝工程費用按建筑面積120元/、設備工程費用按建筑面積260元/（35、含電梯、發電機組及消防控制系統），共計：25120萬元（2.522億）4）基礎設施費用：項目給水工程費用按建筑面積5元/、雨污水工程費用按建筑面積10元/、高低壓配電房及外埠線路按建筑面積35元/、綠化工程及室外地面裝飾按建筑面積50元/、弱電工程費用按建筑面積10元/，共計：1760萬元。5）中央空調費用：按建筑面積200元/，共計：3200萬元。6）管理費用：按建筑面積20元/，共計：320萬元。7）營銷費用：按銷售收入的2%，共計：200萬元。8）財務費用：按銷售收入的5%，共計：500萬元。9）其他費用：按建筑面積60元/，共計：960萬元。10）不可預見費用：按建筑面積40元/，共計36、：640萬元。11）道路投入：400萬元。12）裝修費用：9000萬元。共計：49175萬元。2項目資金來源項目業主自有資金：30000萬元。項目業主及商家裝修費用：9000萬元。 銀行貸款：10000萬元。四、收入測算根據成都八一、太平園租金情況，本項目定位為：商鋪50元/月，停車場5元/月。1、商鋪辦公大樓：16萬5012（月）75%=0.72億元人民幣（一期）；2、停車場：3000512=18萬人民幣（一期）；共計：073億人民幣/年。本項目建成投入營運五年可收回投資成本。第六章：項目風險估評與控制本項目風險主要集中在第一年，但在分析中我們以對租金優惠近3/4，而且考慮到商家的進場率為75%，其實也就是將全部收入的近60%做為風險保證。所以如果我們加強服務和管理，則一切保守的測算收入都會突破，加上從第二年開始及以后年度租金的上升，風險也就幾乎為零。加上市場的良好運行和整個家具的發展，XX國際家居商城將是第二個八一、太平園，且規模和檔次將大大超過它們，其經濟和社會效益的潛值不可估量。