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1、商業中心1200平超市建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月商業中心1200平超市建設項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月24可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 錄超市建設項目可行性報告6一、籌建XX超市的目的及意義6二、 籌建XX超市優勢61、 區位優勢:62、 人氣優勢:63、 場地優勢:2、74、 客源優勢7三、 籌建XX超市劣勢:71、 場地劣勢:72、 競爭劣勢:8四、 經營定位8五、 運營要求8六、 運營模式9七、 運營前期投入:9附:1、XX超市商圈市調報告91、 研究內容112、 實施方案11二、 研究內容與實施方案131、研究內容132、實施方案:19商圈的構成及消費者占比20商圈的劃定21超市建設項目可行性報告一、籌建XX超市的目的及意義籌建XX超市,增加銷售網點,增強和彰顯五星連鎖的“集群營銷網絡”優勢和市場競爭力。同時,通過在市中心的布點,使五星連鎖的銷售網點布局更趨完善、合理。能更快、更有效的擴大社會影響。全面提升五星連鎖的企業品牌形象。對銷售特別是團購銷售將3、有很大幫助。二、 籌建XX超市優勢1、 區位優勢:XX超市位于XX菜市入口處的商住樓,離五星街僅一路之隔,周邊是柳州市較為成熟成型的城市商業繁華中心及菜市、餐飲、娛樂中心。聚集著較大的市場“財源”和市場開發潛力。2、 人氣優勢:XX菜市周邊有青新商住樓、XX商住樓,濱江西路、濱江東路、銀龍大廈、藍色港灣、柳報、醫院、商業銀行、二中、景行小學、XX小學等單位。核心商圈常住居民達7515戶。同時,XX菜市、XX小吃又具有旺盛的人氣。進入菜市及路經超市門前的流動人口較多。人氣優勢良好。3、 場地優勢: 該場地面積1200平方米,與商圈的銷售前景及預估相吻合。 該場地成規整的長方形。有利于賣場規劃布局4、。 該場地正方有較大的場地用于停車和開展促銷。方便和帶動銷售。 該場地原來就是百貨商行。地板已經鋪設好,不用再重新鋪設,開店裝修成本投入不大。4、 客源優勢目標店商圈范圍內常住客源均為收入中上水平的居民。購買力較好,而且,流動性客源也帶有一定銷售目的,這是影響目標店銷售的最直接的利好因素。三、 籌建XX超市劣勢:1、 場地劣勢: 目標店略偏離主街道。對吸引流動性客源多少有些影響。 目標店臨街鋪面開發商已全部售賣。造成目標店形成封閉狀況,直接影響目標店的外部形象。 目標店臨街外圍均為小商鋪,不利于開發廣告資源,勢從造成營業外收入的相應減少。 目標店租金略偏高(相對于經營超市而言,但這一地段的租金5、已屬于較低租金)。2、 競爭劣勢:目標店旁是較成熟的XX菜市及XX水果市場和XX小吃等。對目標店的生鮮經營競爭壓力增大。因此,目標店的生鮮經營應實行錯位經營才能達到吸客效果。四、 經營定位綜合以上優劣勢,我們經過綜合評估,確定目標店的經營運作定位:食品加強型綜合超市。其中:食品40%、日化百貨40%、生鮮20%五、 運營要求1、 目標店毗鄰成熟的XX菜市,生鮮經營上必須考慮實行錯位經營。以凈菜、切配菜、面點及特色熟食為主。2、 利用“城鄉清潔工程”的利好時機,利用一切關系,做好XX菜市馬路市場的特色熟食、特色小吃的招商進店。對做好目標店有至關重要的吸客影響。六、 運營模式1、 以聯營、租賃為主6、,以自營作補充經營。2、 零售、批發兼營。七、 運營前期投入:1、 電路、電器安裝、店內照明:4萬2、 生鮮區改造裝修:1.2萬3、 冷凍設備:6萬4、 10匹柜機空調:6萬(6臺)5、 門頭招牌:1.8萬6、 消防投入:5000元以上合計:19.5萬元附:1、XX超市商圈市調報告2、XX超市銷售成本預測3、XX超市人力需求架構圖4、XX超市地理位置圖企劃部 陳盈20XX年3月29日某品牌水果連鎖超市可行性報告本文介紹了濟南市零售業市場的發展趨向,并試探性分析水果連鎖超市這一業態的可行性分析,意向在總結理論學習的同時,結合自己的工作行業,研究此業態的發展前景。水果超市是分類商品便利店的一種形式7、,它的出現能夠滿足消費者對商品低價、便利、時尚、誠信、高品質的需求,能夠與當前綜合性超市和水果攤的形式形成競爭,并具備較多優勢,可望形成主流消費模式。本文自零售行業特點入手,分析了近年來濟南市零售業態的發展歷程,結合消費者對水果這種別具意義的消費品的購買習慣,并分析與競爭對手之間的優劣態勢,來說明項目具體的可行性,并對選址、店內布置、人員配比等方面給出建議。水果超市在南方諸多城市已經出現多年,而作為北方的濟南,目前還沒有這種業態,希望通過分析與論證,得到可行性方案。一、 立項依據與目的的意義二、 研究內容與實施方案1、 研究內容1-1 零售業市場趨向1-2 當前水果消費行為研究1-3 競爭對手8、分析2、 實施方案2-1商圈的劃定2-2店鋪選址2-3店面裝修與布置2-4店鋪的硬件與人員配置三、(待定)一、 立項依據與目的的意義超市超級市場(Supermarket)的簡稱,屬于零售業中一種以實行自助服務和集中式一次性付款為特點的銷售方式。超市的出現,便以其綜合優勢和合理性獲得社會的普遍認可,成為一種風行全球的商業業態,被稱為零售業的一場革命性變革。任何一個產業的發展,都離不開自身的正確定位即恰當的確定其在消費者心中的位置、在市場的位置,以及在產業空間的位置。社區便利店,是近幾年迅速發展起來的一種零售業態。它以連鎖店形式開設在社區內,其營業面積不大,商品種類不多,規模相對較小,屬于小型簡易9、商店類,但是便利店自有其特點:一是營業時間長(許多便利店都采用24小時全日制形式),填補超市和一般商店營業時間較短的空缺;二是供應的商品都是常用的、高回轉率的、易消耗的,這既面向最廣大消費群體日常的小額消費,也是便利店大量進貨、降低成本的關鍵;三是滿足了消費者就近購物、低價購物、誠信購物的消費需求。社區便利店將是即大型百貨超市后,又一種新興的零售業態,是零售業發展的趨向。談到社區便利店的形式,又分為兩種:一是百貨便利店;二是分類商品便利店。國內百貨便利店以臺資經營的7-11、喜事多等;合資的聯華快客、可的、統一便利等為主。濟南市內以統一銀座等品牌為主。而分類商品便利店的形式在濟南市還沒有實質的10、發展起來,目前只存在煙酒超市、鮮花店、食品店、蛋糕店等形式。它們是銷售某個單一類型商品的門店,也是分類商品便利店的初級形式。本報告將著重于分類商品便利店中的水果便利店為主要研究對象,試圖分析和挖掘市場,掌握開設濟南市水果連鎖超市的可行性方案。二、 研究內容與實施方案1、研究內容1-1零售業市場趨向零售行業的發展歷程如下:(以濟南市為例) 傳統集市 . . . . . . (早期業態) 百貨商場 . . . (七、八十年代零售業態) 倉儲式超市 . . . . (九十年代零售業態) 社區小型百貨超市 . . . . (九十年代零售業態) 大型百貨超市 . . . . . (新型零售業態) 社區便11、利店 . . . . (當今最新零售業態)1-2 當前水果消費行為研究水果,這種大眾消費品已逐漸轉變為生活必需品,是大眾消費的一個重要組成部分。目前,大眾消費群體的水果消費途徑是由以下兩種方式組成: 集市水果攤 大型超市針對一般消費群體而言,主要的水果消費途徑是集市水果攤,他們往往選擇時令水果作為主要消費對象,對非時令水果、進口水果等中高檔水果的選購相對較少,他們也會在去大型百貨超市集中采購的過程中選購水果。此類消費群體以中老年消費者居多,他們時間充裕,能夠很有耐心的挑選水果品質、權衡價格希望能夠得到最大的實惠。他們的消費特點是:要求便利、要求低價、對比選購性強。對于中高檔消費群體而言,水果消12、費的主要途徑是來源于大型百貨超市和社區便利店。這部分人群以中青年為主。他們每日忙碌于工作和交際,日常消費品的采購一般是在周末或節假日,在大型百貨超市進行一站式購齊。而這部分消費者更看中水果的品質和種類。他們往往會對新鮮、新奇的水果種類顯現出喜好和偏向。下面以表格進行分類消費群體 群體組成 消費場所占比 消費傾向 消費心理水果攤 一般消費群體 中老年 70% 30% 低價、便利 實惠、實用超市 中高消費群體 中青年 40% 60% 品質、種類 時尚、高品質、誠信通過上面的對比表我們能夠發現,兩個消費群體的消費心理略有不同,但是都對水果銷售商提出了要求。為了能夠滿足這兩種消費群體的消費心理,也為了13、順應市場需求,就需要有既便利、低價又時尚、提供高品質商品的零售形式出現,這就是本報告所要研究的“水果連鎖超市”的銷售形式,也是“水果連鎖超市”的基本定位。結論:水果連鎖超市的市場定位是低價、便利、時尚、誠信、高品質1-3 競爭對手分析我們已經做出了水果連鎖超市的市場定位,那么就要對競爭對手有一個比較全面的了解。前面提到,當前消費者的水果消費主要來源于集市水果攤和大型百貨超市。下面將從進貨、銷售方式、售價、儲存等幾個方面進行對比分析。進貨集市水果攤:進貨方式多以果品批發市場為進貨渠道,單次進貨量很小,以每天的銷售量為進貨依據,品種較少。大型超市:進貨方式多以市內水果經銷公司為進貨渠道,單次進貨量14、較大,以每天的所有連鎖門店銷售量為依據,采取統一進貨、統一售后服務的方式,品種多樣。進貨渠道雖不相同,但是都被加上了2到3個環節的利潤。進貨價格從產地到本地除了運輸等必須的費用外,最主要的是被果販或水果經銷公司扣除了利潤。銷售方式集市水果攤:水果攤主要以各種人力或機動車為銷售工具,機動性比較強,一般在居民區出入的主要路段販賣,定點販賣和流動販賣是主要銷售方式。大型超市:超市的銷售方式可謂靈活多樣,在大型的賣場里,講究商品的賣相和豐富的種類搭配。他們把賣場分為多個區域,把不同價格不同檔次的水果分開陳列,并且設立折扣區或特價區,明碼標價和每天的時段特價等方式也是吸引消費者的重要因素。統一稱重、統一15、結算、統一形象、誠信服務等都是超市的重要營銷策略。大型百貨超市的銷售方式正是我們借鑒和學習的類型。水果超市的銷售方式同樣需要統一形象、統一布局、統一稱重和結算,做到誠信服務,并且要提出“包退、包換、包送”的三包政策,能超市所不能,及超市所不及。利用各個節假日或公休日作足銷售策略的實施,把優質的水果以最廉價的價格賣給顧客,充分發揮為社區居民服務的宗旨,力爭做到社區內最優秀的水果采購代表。售價集市水果攤:由于是小本生意,所以售價的變動幅度不大,一天中,除了傍晚的剩余水果需要進行降價出售外,其他時間售價變動不大。大型超市:售價變動靈活,在一天中的銷售過程中,可能進行多次變價,并且運用買贈、時段促銷等16、方式進行間接變價。相同的是,售價的確定都是根據每天水果進貨價的差異而變化的。不同的是,水果攤的變價策略相對單一,一般只是在傍晚時段進行降價出清,避免積壓。而超市的變價策略就比較靈活,除了傍晚的變價出清外,還會有很多變價策略,目的是最大限度的販賣貨品,提高銷售和毛利。儲存集市水果攤:水果攤的儲存辦法很簡單,一般是存放在干燥通風的地方,因為每次進貨量小,所以儲存工作不是很重要的環節。大型超市:由于每日的周轉量大,進貨較多,超市必須做好儲存工作。儲存的方式是把水果放在特定的冷庫中,保持適當的溫度以進行保鮮。超市的冷庫(或保鮮設備)的投資是比較可觀的,水果的保鮮溫度一般在0-4攝氏度之間,不僅能夠延長17、水果的保鮮期,也可以更大限度的周轉貨品。綜上所述,在進貨、銷售方式、售價、儲存等幾個環節,我們不難看出:集市水果攤 大型超市進貨 直接在批發市場進貨, 由水果經銷公司送貨,量小、品種少 量大,品種多銷售方式 靠近居民區、 銷售方法多樣,明碼標價,流動性強 分區分類陳列、促銷方式靈活售價 變價方式單一 可隨時變價儲存 基本沒有儲存辦法 有專業的儲存設備由此可見,集市水果攤唯一的優勢在于,在居民區的出入路段進行銷售,給消費者帶來了便利,從而成為經久不衰的銷售形式。而超市幾乎占到其他的全部優勢,銷售方式的靈活性、售價的透明化、儲存設備的應用等等方面都是超市,這種新興零售業態的獨特魅力。就此,我們能夠18、看出水果連鎖超市的進、銷、存等環節是完全可以效仿大型超市的做法的。但是,進貨環節方面,我們可以直接聯系水果產地,這樣不僅可以獲得更大的利潤空間,而且能夠有更大的品種選擇空間。無形中增加了與超市相競爭的優勢。另外我們也應該效仿集市水果攤的優點,那就是把店面開到居民區旁邊;開到消費者身邊。結論:水果連鎖超市的優勢是產地進貨在集中的居民區附近選址開店統一店面形象、明碼標價、銷售方式豐富、變價機制靈活作好貨品的儲存環節營業面積在100200平米之間為宜2、實施方案:2-1商圈的劃定商圈的定義:商圈是以設定的商業建筑為圓心,以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。進行商圈分析的有以下三個目的: 明確經營范圍;19、 了解經營范圍內的人口分布狀況及消費習慣和消費結構 更準確的進行經濟效益預估商圈的構成及消費者占比一般情況下商圈由3部分組成:一級商圈(核心商圈);二級商圈(次級商圈);三級商圈(邊緣商圈)。一級商圈的范圍以1公里為半徑所劃出的范圍;二級商圈的范圍是以3公里為半徑所劃出的范圍;三級商圈是3公里以外的區域范圍。(根據便利店商圈劃分慣例,一級商圈以200米為半徑;二級商圈以400米為半徑;三級商圈可有可無)一級商圈的消費者數量應該占所有消費者數量的60%70%二級商圈的消費者數量應該占所有消費者數量的20%30%其余的消費者占比屬于三級商圈。消費者占比公式如下:消費者占比(滲透率) = 商圈內消費20、者數量 / 總居民的數量 * 100%商圈的劃定商圈的劃定是一個非常復雜的工作,在決定經營業態的基礎上,要分析商圈內的消費群的購買能力、生活狀況、年齡階層、消費傾向等因素。最重要的是要了解一級商圈內的家庭戶數,家庭戶數越多,購買頻次就越多。另外,周邊是否存在競爭對手,雙方的商圈是否重疊,也是很重要的因素。己方如何利用地理位置等因素吸引更多的消費者,是商圈選擇的重要環節。由此可見,商圈的確立是至關重要的環節,水果超市的商圈選擇應該有以下結論:結論:水果連鎖超市的商圈選擇(選址)原則在家庭戶數不少于2000戶的居民區附近選址開店在居民區的出入路口選址開店。2-2店鋪選址選址要素:未來幾年的持續經營21、能力進出通暢的道路店鋪面積的合理確定詳解: 未來幾年的持續經營能力:是選擇店址的重要因素。選擇經營性的水果超市應該說是一項長遠的投資,應該抱著發展的眼光衡量一個店址。對周邊人口密度的市調及消費水平的市調后,再根據切實的地理位置、消費者出行習慣、道路特點、店鋪門口朝向等等諸多因素予以綜合考慮,并結合相關的市政規劃,來考慮是否可以作為最佳位置。 進出通常的道路:優良店址的另一個必備條件就是進出暢通的道路。道路的暢通不僅影響商品的安全性,而且影響商品的運達時間和運輸費用。一般來說,要求與店鋪有關的街道交通方便、道路寬闊、車輛進出自由,且店鋪附近最好有車站。因為網點設在幾個車站的交匯點附近,往往能吸引22、大量顧客前往進行購物。 店鋪面積的合理確定:店鋪面積的確定直接影響到店內最大客戶承載量,這直接關系著銷售額的多少。選擇店鋪時應更多的考慮實用面積和空間分割規劃,盡量做到消費者方便到達各個角落,并能夠作到按需分流。當然,處于成本的考慮,店鋪面積也不是越大越好。結論:水果連鎖超市選址原則要具有前瞻性的眼光衡量區域經營能力,并保證交通便利、店鋪面積實用率高等因素2-3店鋪的裝修與布置處于成本預算及市場定位的考慮,店鋪的裝修與布置花費不宜盲目過大,應找尋差異性方式進行店面美化。 色調:店內色調應該按照不同的區域的功能而實施不同的色調裝修,針對春、夏季的水果陳列區應當以冷色調的中性色為主,多采用粉藍色、23、亮綠色、淺紫色為主;而其他區域應該以暖色調為主。再配合水果本身不同的顏色對比,陳列出另人耳目一新的感覺。盡量將色差大的同類水果擺放在一起。 布置:利用藤蔓式、枝節式的裝飾植物進行閑置區的裝飾,避免給人感覺店內布局輕重不一、形式單一。 燈源:適當的利用燈源可以較好的體現水果質感,增強賣相。2-4店鋪的硬件與人員配置硬件建議:電子噴霧器:利用電子噴霧器對某些高端、易氧化、易脫水的水果進行加濕,保持其新鮮程度,并增加店內視覺沖擊力,提高銷售額。地磅:用于大批量水果承重使用水果陳列排擋:針對不同的水果,進行不同的陳列方式,就需要不同的陳列排擋。一般果類水果以傾斜30度左右的排架陳列,而香蕉、芒果、瓜類以分層式的排擋陳列。冷藏陳列柜:冷藏陳列柜的溫度通常應控制在0-4攝氏度之間,用于不宜保存的,需二次包裝陳列或者避免損耗的水果陳列。 放心稱:店內除了銷售用稱,還要擺放1個放心稱,供大家使用。冷庫設備:開辟單獨一間作為冷庫使用,安置制冷設備嚴格控制溫度,用于貯藏水果,延長銷售期。承重區、收款臺:負責為消費者提供結帳服務人員配置建議:一個200平方米左右的水果超市人員配比如下:收銀員3人,補貨員6人,店長1人,主管1人,維修1人(可兼職）。