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1、城市9萬平米地塊開發(fā)建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月38可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 項目概況：8一、 項目自然條件和周邊環(huán)境8上海三盛集團正在建設中的蘇州園林風格樓盤12二、綜合評價12第二章 法律風險分析13一、 項目背景資料：土2、地使用權屬清晰，但存在抵押權。13三、 綜合評價：14四、 地價水平：14第三章 市場分析17一、 市場分析：17第四章 規(guī)劃設計初步分析353、 規(guī)劃方案說明：36第五章 開發(fā)周期設想361、建安成本分析：按可售樓面地價為2028元/平方米383、利潤體現(xiàn)：可實現(xiàn)凈利潤11,147萬元38第七章 綜合評價及建議：412、 本項目權屬清楚，交易方式簡單，風險可控；41第一章 項目概況：一、 項目自然條件和周邊環(huán)境1號地塊城市廣場婦幼保健院華南師大附中南海試驗中學怡翠花園1、 位置：本項目為XX市南海區(qū)桂城東平路A9街區(qū)1號地塊，編號為2004-G149，位于桂城東部的住宅區(qū)，東面是建設中的XX3、一環(huán)路，南邊和西邊分別是東平路和平三路。項目位置圖：項目位置示意地塊東至XX一環(huán)路，北至桂平路，西至平三路，南至2號地塊。 東至建設中的XX一環(huán)路 南至2號地塊 北至桂平路 西至平三路2、 宗地規(guī)劃指標： 宗地狀況：u 總用地面積（規(guī)劃證載明）：91,303.006平方米；u 土地證載明面積：74,638.62平方米；u 宗地基本呈長方形，其中東西長約400米，南北長約200米。 控制指標u 建筑密度：25%;u 容積率：2.4（經(jīng)咨詢規(guī)劃局，以91,303.006平方米計算），合總建筑面積為219,127.21平方米;u 綠地率：35%;u 建筑物層數(shù)：11-19層; 退縮及間距要求u 退縮4、XX一環(huán)路的道路紅線12Mu 退縮平三路的道路紅線10Mu 退縮桂平路的道路紅線15Mu 退縮2號地塊間距中心線8Mu 靠平三路的高層建筑按以上要求增退5M 停車位u 公建部分按照100平方米建筑面積配置一個停車位；住宅每戶不少于1.2個停車位；u 區(qū)內(nèi)需安排一定數(shù)量的室外臨時停車位。 商業(yè)配套：沿平三路、桂平路可配套商業(yè)建筑（但不可沿路全封閉作商業(yè)，應適當留有一定的商業(yè)綠化空間），XX一環(huán)路邊不得作商業(yè)。3、 地形與對外交通：n 該地塊成梯形狀，緊靠桂平路與平三路，南北向較短，東西向較長；n 桂平路屬于城市性主干道，可做小區(qū)的主出入口；平三路可規(guī)劃次出入口；此外，東側(cè)在建的XX一環(huán)路將進一步5、提高小區(qū)的對外交通能力；4、 地勢與景觀：地勢平坦，周邊視野開闊，除距本項目約500米的城市廣場外，無特別的景觀、人文資源。 5、 地面現(xiàn)狀：項目地面以菜地為主，部分地面上有一些回填物，地塊南面有臨時建筑需要拆遷。 圖：宗地現(xiàn)狀6、 環(huán)境與地質(zhì)狀況：滿足開發(fā)需求 地塊附近沒有明顯的污染源，噪聲主要來源于靠近本地塊的桂平路及通車后的XX一環(huán)路，需要做一定的降噪處理； 場地基巖表面起伏不大，呈舒緩波狀，場內(nèi)揭露的巖石主要為全風化-強風華的泥質(zhì)粉砂巖； 本地區(qū)處珠江三角洲沖擊平原，土層以殘積成因的粘性土為主，透水性弱，地下水量很少；基巖裂隙不發(fā)育，含地下水較少； 鉆探時未發(fā)現(xiàn)有影響建筑物安全的不良地6、質(zhì)構造存在，更未發(fā)現(xiàn)有巖溶土洞；場地土屬硬場地土，建筑場地屬類，地基屬穩(wěn)定性地基；7、 配套設施：能夠滿足小區(qū)未來生活需要 位于成熟市區(qū)，項目周邊配套完善，水、電、煤氣、電視、電話均從紅線邊接駁，雨污水排放到紅線邊市政管道 項目本身的商業(yè)配套及周邊樓盤的商業(yè)將為小區(qū)業(yè)主帶來生活的便利； 作為本區(qū)域商業(yè)中心的城市廣場，距離本項目僅500余米，進一步完善了項目配套設施； 項目西側(cè)平三路對面是華南師大附中南海分校，此外南海試驗高級中學和南海婦幼保健院均在距離項目500米范圍內(nèi)； 華南師范大學附屬學校南海分校 南海實驗中學 怡翠花園 鹿璟村 婦幼保健院 城市廣場 上海三盛集團正在建設中的蘇州園林風格樓7、盤 二、綜合評價1、 項目位于配套較成熟的市區(qū)，周邊商業(yè)、學校、醫(yī)院、休閑場所等一應俱全，生活較為便利；2、 周邊交通網(wǎng)絡發(fā)達，出行非常方便；3、 項目在享受便宜交通的同時，將受到一定的噪聲影響，適當?shù)慕翟氪胧┯兄谔嵘椖科焚|(zhì)；4、 項目周邊的中高檔項目為本項目的面市起到了先期預熱的作用，其形成的高品質(zhì)生活氛圍助于本項目的入市。第二章 法律風險分析一、 項目背景資料：土地使用權屬清晰，但存在抵押權。1、 南海市中興實業(yè)公司（下稱“中興實業(yè)”）于2000年6月9日與南海市國土局簽署南國出讓字（2000）第00269號國有土地使用權出讓合同，并獲得該塊地塊的房產(chǎn)證。2000年11月27日，南海市8、昭信房地產(chǎn)有限公司（下稱”昭信公司”）通過XX市京桂拍賣有限公司拍賣獲得該地塊土地使用權，并辦有國有土地使用權房產(chǎn)證書，證書號為南府國用（2001）字第特010111號，地號為01190750；2、 該地塊上存在一項抵押權：面積30492.6平方米；抵押權利人為中國銀行南海支行，設定日期至XX年12月31日止，抵押權擔保的債權為3500萬元；債務人是土地方股東廣東昭信集團股份有限公司。二、 合作方式：采取房地產(chǎn)交易中心鑒證轉(zhuǎn)讓的形式進行注：上述獲取平洲鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的批準、交易中心交易確認和房產(chǎn)過戶同時辦理，爭取當日全部辦妥。三、 綜合評價：1. 標的權屬清晰：屬于國有土地使用權，屬于私人所有，僅存9、在抵押權，無其他影響土地開發(fā)的權利；2. 交易方式簡單：交易是通過當?shù)胤慨a(chǎn)交易中心鑒證的方式進行，交易完成即按合同約定付款；3. 付款條件比較有利：前期付款均采取共管方式，取得房產(chǎn)證后方解付款項，因此資金相對安全；4. 可能存在的風險：n 項目受一環(huán)線建造的影響，政府規(guī)劃曾為了確保一環(huán)附近土地增值而停止一環(huán)周邊項目的報建；經(jīng)過了解，政府相關部門口頭答復，本項目屬于歷史用地，報建不會受到影響；n 土地存在抵押權，因此需要解除抵押后方可獲得無瑕疵的土地使用權。合同中對土地抵押權的款項是共管來實現(xiàn)的，基本能夠保證資金的安全；n 2004年11月26日XX市南海規(guī)劃分局頒布的規(guī)劃建筑設計要求所記載總用10、地面積為91303.006平方米，而土地使用權證書記載總用地面積為74638.62平方米，經(jīng)與XX市南海規(guī)劃分局口頭確認，計入容積率建筑面積為91,303.006平方米；總建筑面積為：219,127.21平方米；現(xiàn)僅獲得相關部門的口頭確認，對方堅持不對本項目可計入容積率的總建筑面積予以承諾。為進一步控制風險，在協(xié)議里約定若出現(xiàn)上述變化則由雙方協(xié)商解決。5. 結(jié)論：綜上，本項目地塊權屬明晰，風險在一定程度上得到了控制，具有可行性。四、 地價水平：1. 本項目地價成本：總地價成本20,236萬元，合可售樓面地價為953元/平米2. 土地市場地價比較：2003年11月18日至今，XX市國土局及南海區(qū)11、國土分局已公開拍賣了五塊大型城區(qū)住宅用地。n 土地條件對比：項目桂城A12街區(qū)禪城綠影二區(qū)桂城78、81街區(qū)禪城調(diào)蓄湖朝安項目本項目拍/掛時間2003年11月18日 2004年1月13日 2004年10月15日 2004年12月3日 XX年2月2日 與本項目距離4公里3.5公里5公里3公里3公里位置地塊位于桂城第十二街區(qū)，怡翠花園東側(cè)禪城區(qū)魁奇路側(cè)、綠影二區(qū)桂城桂瀾路西側(cè)78、81街區(qū)季華路南、調(diào)蓄湖公園東側(cè)季華路北、朝安路以東桂平路以南，平三路以東凈用地面積262畝333.60畝405.68畝255.3畝131.67畝136.95畝配套情況距離XX老城中心區(qū)2公里距離XX老城中心區(qū)1公里距離12、XX老城中心區(qū)2.5公里距離XX老城中心區(qū)1公里距離XX老城中心區(qū)0.5公里距離XX老城中心區(qū)2公里區(qū)位未來發(fā)展距離規(guī)劃中XX新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）4.5公里距離規(guī)劃中XX新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規(guī)劃中XX新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）6.6公里距離規(guī)劃中XX新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規(guī)劃中XX新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）1.8公里距離規(guī)劃中XX新市中心（瀾石大橋或佛陳大橋）2公里自然景觀資源靠近礌崗公園相距最近的是玫瑰公園，0.5公里緊臨礌崗公園緊臨水景、綠化資源最好的調(diào)蓄湖公園無無容積率2.81.92.31.82.82.4居住氛圍拍賣時周圍尚13、無大型樓盤開發(fā)拍賣時周圍已經(jīng)有中高檔樓盤“玫瑰花園”、“麗日豪庭”，氣氛較成熟拍賣時周圍尚無大型樓盤開發(fā)拍賣時周圍已經(jīng)有高檔樓盤“湖景灣”、“帝景灣”屬于以前老城區(qū)的工業(yè)區(qū)，近期逐漸轉(zhuǎn)為住宅區(qū)屬于中高檔項目集中區(qū)域n 土地價格對比：桂城A12街區(qū)禪城綠影二區(qū)桂城78、81街區(qū)禪城調(diào)蓄湖朝安項目本項目用地指標用地面積（）17489222240027045217019787779.691303畝數(shù)262.34333.6405.68255.3131.67136.95容積率2.81.92.31.82.82.4建筑面積（）489697.6436272622039.6306355245227.62191214、7.2可售面積（）478148422090572720306342245227.6212340起拍價起拍土地總價（萬元）32800390005071038000按建筑面積樓面地價（元/）669.8893.94815.221240.39按銷售面積樓面地價（元/）685.98923.97885.421240.44每畝單價（萬元/畝）125.03162.62125149.02成交價成交土地總價（萬元）424006510069100681003340018300按建筑面積樓面地價（元/）865.841492.191110.862017.271362835按銷售面積樓面地價（元/）886.751542.15、331206.5222231362862.3每畝單價（萬元/畝）161.62195.14170.33266.75253.66133.63增幅29.27%66.92%36.27%79%總體地價水平出讓金契稅和拍賣傭金14842929.52418.52383.51169市政配套費1665247822822000公建負擔土地總價（萬元）4554970507.573800.572483.520236按建筑面積樓面地價（元/）930.151616.141186.4323661362923.48按銷售面積樓面地價（元/）952.611670.441288.62366.11362953第三章 市場分析一、 16、市場分析：（一） 區(qū)域發(fā)展狀況1、 XX市簡述n 自然地理XX位于廣東省中南部，珠江三角洲腹地，東倚廣州，西接肇慶，南連珠海，北通清遠，毗鄰港澳，地理位置十分優(yōu)越。土地肥沃，氣候溫和，雨量充足，四季常綠。屬亞熱帶季風性濕潤氣候，年平均氣溫22.1C，降雨量1600-2000毫米。n 行政區(qū)劃及人口XX現(xiàn)為廣東省第三大城市，2003年1月8日由原XX市、南海市、順德市、高明市、三水市合并而成?，F(xiàn)轄禪城區(qū)、南海區(qū)、順德區(qū)、三水區(qū)、高明區(qū)五個區(qū)，除原XX市更名為禪城區(qū)外，其余四個區(qū)均沿用了原來的市名。XX市總面積3848.49平方公里，全市戶籍人口338.98萬人，常住人口560多萬。廣佛都市圈廣佛17、地鐵本項目 n 經(jīng)濟發(fā)展狀況隨著近年來“廣佛經(jīng)濟圈”概念的提出，經(jīng)濟圈效應日益顯現(xiàn)。XX于03年開始投資120個億啟動連接XX五區(qū)、XX與珠三角其他城市的快速干線、環(huán)線等13項市政工程，廣佛地鐵連通亦已于03年10月進入實施階段。2003年，XX市國內(nèi)生產(chǎn)總值1381.39億元，比上年增長16.1%，為1997年以來的最高增幅。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值40437元，比上年增長15.9%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為14827.20元，比上年增長9.2%，人均消費性支出11264.88元，增長3.0%。居民消費價格總指數(shù)比上年上漲0.6%。n XX在珠三角城市中的綜合競爭力分析從2003年經(jīng)濟指標總量上看，18、XX的GDP、工業(yè)總產(chǎn)值、財政總收入、社會消費品銷售總額等均處于珠三角第三位。廣州XXXX東莞珠海中山惠州GDP億元3466.632860.511381.39947.53476.73497.1590.97工業(yè)總產(chǎn)值（億元）4705.915073.773297.252411.131036.231767.551387財政總收入（億元）274.77290.8495.4467.4534.8236.624.12社會消費品零售總額（億元）1494.27801.77473.19338.00159.18151.71181.67人均GDP（元）4790053887404373627820758城鎮(zhèn)居民人均可支配19、收入（元）1500325935.814827.21847116602.11490612673.5外資利用總額（億美元）40.2250.4212.8625.6325.9011.9516.9城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（億元）3727.332199.451783.991231.06357.39543.70379.55在崗職工平均工資（元）28237306111764122598192022102013265年末常住人口/戶籍人口萬725.19557.41 /158.84344.24158.96127.89/ 82.02137.86286.36n 城市發(fā)展規(guī)劃根據(jù)2003年制定的XX市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃綱要，XX城20、市發(fā)展定位為：廣佛都市圈的重要組成部分、全國重要的現(xiàn)代化制造業(yè)基地、嶺南文化名城、區(qū)域?qū)I(yè)化市場及物流基地之一。規(guī)劃形成分別以禪城-桂城、順德為核心的兩個兩百萬人口以上組團、四級簇群式節(jié)點為發(fā)展主體的網(wǎng)絡型空間形態(tài)。2、 禪城桂城中心組團n 區(qū)域規(guī)劃桂城禪城中心組團的空間發(fā)展戰(zhàn)略為“南延、東聯(lián)”，以本項目所處區(qū)域禪桂主城區(qū)、一河兩岸新城區(qū)為“體”，以平洲三山、陳村北滘、羅村城西、南莊為“四翼”形成“一體四翼”的空間結(jié)構。近期重點建設區(qū)域為王借崗南莊產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點地區(qū)、禪城桂城服務發(fā)展重點區(qū)域、季華南樂從“一河兩岸”新城區(qū)。其中，桂城-禪城服務發(fā)展重點區(qū)域以基本融合的XX城城區(qū)和禪城的老城區(qū)為主要21、區(qū)域，該區(qū)域內(nèi)集中了桂禪中心區(qū)域的主要商業(yè)服務設施，生活便利，居住氛圍成熟。而季華南樂從“一河兩岸”新城區(qū)以禪城區(qū)新城區(qū)為主，近年禪城區(qū)城市范圍的南擴帶動了該區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、服務、房地產(chǎn)等行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)、居住氛圍在日漸成熟中。 n 經(jīng)濟和人口（2003年末統(tǒng)計數(shù)據(jù)）禪城區(qū)南海區(qū)順德區(qū)高明區(qū)三水區(qū)區(qū)域范圍（平方公里）154.681073.82809960874戶籍人口60萬107萬112萬28.8萬39.9萬常住人口96萬190萬179萬38萬44萬GDP（億元）245.83436.89509.4683.13116.44人均GDP42600元40831元45663元28997元29339元（二）22、 區(qū)域土地供應情況：供應量穩(wěn)定n 桂城區(qū)域土地一級市場政府將每年供應量控制在300畝左右。 土地面積（畝）建筑面積（萬）2003年300562004年40562n 禪城區(qū)土地一級市場每年供應量為1000畝左右。土地面積（畝）建筑面積（萬）2004年1100132XX年計劃不超過1000120（三） 區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展狀況1、 XX市房地產(chǎn)現(xiàn)狀 04年上半年商品住宅銷售大幅度增長，銷售面積達到461.7萬平方米，超過XX同期水平。成交額（億元）銷售面積（萬平米）銷售均價XX市133.46461.72890禪城區(qū)14.943.073341南海區(qū)33.26127.242615順德區(qū)78.99249.8423、3160 開發(fā)風險相對較小：目前XX房地產(chǎn)開發(fā)土地成本平均每平方米建筑面積相比廣州、XX低出較多；而且XX樓市競爭也遠沒廣州、XX那么激烈； 外來房地產(chǎn)品牌進駐：近年奧園、雅居樂、祈福等品牌集團先后進入XX房地產(chǎn)市場，這些企業(yè)都有各自的品牌優(yōu)勢，市民對其接受度高，高品位的樓盤其樓價可相對拉高； 兩極分化，高端市場和中低端市場都十分活躍：鎮(zhèn)級中低檔樓盤以“外銷型”為主，大多數(shù)面向外來置業(yè)者；城區(qū)的樓盤以“內(nèi)銷型”為主，當?shù)叵M群占了相當?shù)姆蓊~； 樓市保持穩(wěn)定和良性增長：在過去的兩年中，住宅施工面積和竣工面積基本持平，但銷售面積和出租面積都有明顯增長； 在XX各區(qū)中，售價排名前三位的分別是禪城、南24、海和順德，以禪城的房價最高，表明其消費能力最強；南海和順德區(qū)因包含了相當部分的鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅，銷售單價被拉低，城區(qū)的住宅售價比此數(shù)據(jù)要高。 禪-桂片區(qū)的各項指標占全市20%-30%左右：2003年五區(qū)中，順德的市場由于有碧桂園、XX奧園等大盤的支撐，銷售量最大，其次是禪城和南海。（三水因03年集中辦理了一批商品房權證，故銷售數(shù)據(jù)較往年大幅度上升） 禪-桂樓市一體化：由于環(huán)境優(yōu)美、市政配套完善，在XX市民心目中，桂城與城南都是最適合居住的區(qū)域。隨著禪城新城區(qū)向南，原禪城居民除選擇遷向“一河兩岸”新城區(qū)外，很多居民選擇相對于“一河兩岸”區(qū)距原生活區(qū)域更近、具有更完善的配套、更熟悉的生活氛圍的以桂城為中心25、的禪桂主城區(qū)，以桂城“麗雅苑”為例，購房顧客40便來自禪城。2、 桂城區(qū)發(fā)展狀況n 樓盤重新洗牌，熱點向東南轉(zhuǎn)移今年上半年，由于缺乏大中型樓盤的推出，新盤較少，桂城樓市進入了交接期遭遇“冷清”：一方面市場以存量消化為主；另一方面，產(chǎn)品高檔化明顯，樓價上揚。禪城區(qū)樓市熱點向城東南轉(zhuǎn)移的趨勢越來越明顯，XX樓價新高，最新園林、最新景觀、最新銷售奇跡均由該板塊的樓盤創(chuàng)出。尤其是湖景板塊的匯銀.帝景灣創(chuàng)下禪城區(qū)歷史最高樓價，其部分望湖單位達6500元/ m2，這些優(yōu)質(zhì)單位面積普遍在200平方米/套左右。相信該樓盤的建設將繼續(xù)帶動城東南樓市的人氣 。 商品住宅需求旺盛，空置面積量減少從20012003年26、施工面積，竣工面積，實際銷售面積比較，施工面積和竣工面積基本持平，實際銷售面積在2003年卻有較大回升，空置面積減少。從20012003年住宅實際銷售面積和住宅空置面積比較，住宅銷售面積增加，空置面積減少，說明投資性購買有所控制，市場風險減少。 各大樓盤銷售已進入尾期，新生大盤少，商品房供貨面進一步臨短缺，市場機會大。 商品住宅銷售單價開始回升，市場潛力大2003年住宅銷售單價增長較快，一方面與市場需求擴大，樓盤品質(zhì)提高有關；另一方面結(jié)合前表施工和竣工面積、市場供應量無明顯增加也存在聯(lián)系。但可以看出禪城樓市整體水平還是比較低，發(fā)展?jié)摿Ρ容^大。n 跨區(qū)置業(yè)趨勢進一步明確 中心城區(qū)禪桂樓市一體化已27、逐步體現(xiàn)，隨著中心組團的建設，中心城區(qū)的打造這一趨勢將不斷加劇。由于禪城擁有便利的生活設施，良好教育配套條件，而桂城擁有優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，環(huán)境污染相對較少，因此，由于兩地的差異化致使異地選擇成為禪城未來的居住選擇。中心組團新城區(qū)的建設，將加快中心組團的凝聚力，XX“一環(huán)”及XX地鐵等交通干線的建設，縮短了周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)與中心城區(qū)的心理距離，這將進一步促進周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居住進城置業(yè)的趨勢。鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費力將是未來購房的主力之一，中心城區(qū)成熟的生活配套設施，優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境，成為吸引他們購房主要因素。 XX市民企較多，大企業(yè)的高級管理層及中小企業(yè)業(yè)主成了高端市場最活躍的消費群高檔次的大盤，其目標消費群均定位為當?shù)丶捌渌?8、區(qū)域的一些高端消費群體，其中本地消費群占據(jù)4成以上的分額，當?shù)馗叨讼M力十分強盛； 目前鎮(zhèn)級的樓市消費力還未得到有效的挖掘，隨著XX城市化進程的加快，鎮(zhèn)級房地產(chǎn)開發(fā)比重會越來越大，消費量的增大，該部分的消費，更有效地增加房地產(chǎn)市場的消化量。n 樓價面臨新的突破 土地拍賣，成本增加 過往XX市中心地價在600元/平方米至1000元/平方米之間，折合地價每畝為100萬至120萬。但經(jīng)過近期的土地拍賣，發(fā)展商之間的競爭，致使土地價格逐步推高，尤其是04年12月拍出的調(diào)蓄湖地塊，每畝單價達到267萬元，樓面地價超過了2000元/平米。地價的上漲必然將促進房價的提升。 禪城各大地塊地價對比表項 目總體規(guī)29、模面積投地金額每畝地價麗日豪庭13萬平米3.12億元195萬/畝頤景園17萬平米4.65億元186萬/畝麗日玫瑰名城22萬平米6.51億元197萬/畝調(diào)蓄湖17萬平米6.81億元267萬/畝 稅費調(diào)整，影響房價 建材成本的增加，造成建安費用的拉升由于政府各項建筑工程的啟動，工程的投資加劇直接引起對建材的大量需求，從2004年底開始，全國各地建材成本迅速上升，這種供需結(jié)構的失衡，導致市場的供需出現(xiàn)矛盾，造成了建材成本的不合理上升，從而對樓價的造成影響。n 相似樓盤調(diào)查針對本案的特點，我們在該板塊選擇了幾個相似樓盤進行比較分析。怡翠花園位置：桂東路和平二路交匯處，緊鄰城市廣場建面：53萬平米占地：30、25萬平米容積率：2.2規(guī)模及產(chǎn)品：共分四期，第四期為小高層，共346戶，板樓，大部分戶型朝南。均價：4000元/平米。戶型：戶型面積比例備注二房二廳7080平米10三房二廳120平米30四房兩廳140150平米60 商業(yè)及車位：臨街商鋪價格為11000元/平米，內(nèi)部銷售完畢；小區(qū)內(nèi)部商業(yè)街8000元/平米，銷售速度慢。車位暫未銷售，車位比為1：1。銷售情況：去年10月開始銷售，當月銷售90，底層和頂層單位消化速度慢。樓盤評析：該盤可算桂城豪宅的代表作之一，其利用配套優(yōu)勢及大盤優(yōu)勢，推廣力度不大，成功銷售。鹿憬村位置：桂東路，城市廣場西面。建面：26萬平米占地：8萬多平米規(guī)模及產(chǎn)品：約17棟高31、層和小高層產(chǎn)品，一梯四戶或六戶。均價：目前所余20多套，約3300元/平米。戶型面積比例備注一房一廳110135平米20二房二廳8593平米20四房兩廳（含儲藏室）130150平米60簡析：樓盤緊鄰商業(yè)中心，附近有城市廣場、國美等大型商場，生活極為便利。但戶型設計較差，容積率偏高（樓間距近），難以提升檔次。 麗日豪庭（四期）位置：魁奇路和汾江南路交匯處建面：總25萬平米占地：13萬平米容積率：1.9規(guī)模及產(chǎn)品：14棟小高層，12棟多層。4000余戶居民，1.5萬平米的商業(yè)均價：一期多層4000元/平米，二期小高層4300元/平米，三期小高層（看公園景）4800元/平米戶型：戶型面積比例備注三房32、二廳110135平米55二房二廳8593平米10四房兩廳130160平米30復式210240平米5頂樓戶型評析：較為方正使用，從一梯兩戶到一梯四戶均有，部分樓體帶有觀光電梯 小高層外立面 組團園林商業(yè)及車位：沿街商鋪為一層，平均售價1.6萬/平米，車位為15萬/位，半地下車位，車位比為1：1.5銷售情況：該盤銷售較早，2000年開始銷售，去年5月售4期，銷售完畢。樓盤評析：該項目為禪城規(guī)模較大的高端樓盤，所處的地段位置較優(yōu)越，距離禪城中心不遠，生活配套很成熟，并且靠近惠景公園。該項目產(chǎn)品建造的效果相對禪城樓盤較好，三、四期景觀及外立面設計都不錯，堪稱禪城的大社區(qū)優(yōu)質(zhì)樓盤，銷售也較好，目前住宅銷33、售已收尾，主要進行商業(yè)銷售及招商。帝景灣位置：季華路和湖景路交匯處，調(diào)蓄湖公園東南部，緊靠湖景灣建面：總11萬平米占地：4.8萬容積率：2.3規(guī)模及產(chǎn)品：7棟12層小高層，8棟18層高層均價：沒有湖景和公園景的均價為4500元/平米，湖景及公園景戶型均價5500元/平米，綜合均價約為4900元/平米戶型戶型面積比例備注三房二廳148190平米40部分帶2030平米的入戶花園二房二廳95120平米10四房兩廳187215平米50小部分為一梯兩戶戶型評析：戶型相比較湖景灣偏大，兩梯三戶設計，大入戶花園，部分入戶花園可改為四房中的一房。帝景灣整體規(guī)劃 帝景灣高層戶型商業(yè)及車位：商業(yè)和車位均未銷售銷售34、情況：目前推售為二期，有一部分可看湖景，銷售約150套左右，占40樓盤評析：該盤規(guī)模也較大，綜合品質(zhì)也較好，觀湖面較小，銷售情況不錯。調(diào)研分析：1. 客戶群分析：以上項目為禪城和桂城市區(qū)內(nèi)的高價樓盤，主要針對的客戶群為多次置業(yè)的禪城、桂城的高端客戶，主要為私營業(yè)主、個體經(jīng)營者、公務員、高級白領、部分鎮(zhèn)上的私營業(yè)主。該客戶群特點為：以常住為主，需張顯身份、經(jīng)營及工作區(qū)域在市區(qū)、大多擁有私家車。2. 發(fā)展商分析：以上項目均為本地發(fā)展商，在XX本地都較有實力，其中鴻業(yè)豪庭是中房XX公司開發(fā)。這些發(fā)展商都具有較強的產(chǎn)品意識，均請知名的設計公司、園林公司合作，中介代理公司合富、珠江恒昌、世聯(lián)都已進駐XX35、市場。3. 產(chǎn)品分析：在產(chǎn)品設計上XX市場始終緊跟廣州市場，從怡翠花園各期的發(fā)展可以看出整個市場產(chǎn)品設計的變化，麗日豪庭前期和后期可以代表XX地產(chǎn)產(chǎn)品的兩個階段，而湖景灣、帝景灣代表了第三階段，尤其湖景灣的園林環(huán)境及建筑設計都能達到廣州目前較優(yōu)質(zhì)的樓盤標準。4. 銷售分析：XX房地產(chǎn)市場近兩年整體向好的趨勢非常明顯，優(yōu)質(zhì)樓盤一般都能形成熱銷，如怡翠花園、麗日豪庭、帝景灣銷售都較好，鹿憬村銷售相對差一些，原因是其產(chǎn)品已無法樹立豪宅形象，難以支持高房價。本案市場定位1. SWOT分析結(jié)合近兩年禪城市場背景，與相似樓盤比較后，本案的SWOT分析如下：優(yōu)勢n 從地理位置來看，桂城的新區(qū)，政府將該區(qū)域作36、為住宅生活區(qū)。n 距離桂城的著名商業(yè)中心城市廣場、易初蓮花、國美等較近，沿桂東路向西約1公里。n 附近有南海實驗中學、華南師大附中等名校。n 公司企業(yè)品牌及房地產(chǎn)開發(fā)水平相比當?shù)亻_發(fā)商具有明顯優(yōu)勢。劣勢n 本項目規(guī)模不大，容積率略高，可以發(fā)揮的空間較小。n 地塊周邊環(huán)境是工廠和空地。n 地塊東面的XX一環(huán)路和北面桂東路的跨線立交的影響。機會n 大廣佛圈的未來發(fā)展，也將有利于本項目，廣佛地鐵的動工不但對整個XX房地產(chǎn)產(chǎn)生利好，更對桂城內(nèi)的本項目產(chǎn)生利好。n 近幾年桂城開發(fā)的幾個大盤已進入銷售末期，新樓盤供貨不足，市場競爭相對趨緩，市場機會巨大。威脅n 桂城范圍內(nèi)的主要項目有：地塊斜對面上海三盛集37、團項目（高層）今年5月開盤，中海千燈湖項目預計明年開盤。2 目標客戶定位本項目自身特點（地處桂城新城區(qū)，本公司房地產(chǎn)開發(fā)水平勝于當?shù)卦谑垌椖康龋┚邆涑蔀槎U城區(qū)標志性房地產(chǎn)項目的競爭基礎，同時考慮到本片區(qū)當?shù)刭I家對區(qū)域的忠誠度較高，因此本項目擬將目標客戶定位在“在桂城區(qū)工作、居住的長期居民和原居民”、“在禪城區(qū)和桂城區(qū)工作的外來白領”和“桂城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕的居民”這三類人群中。考慮到目前桂城區(qū)長期居民和原居民對區(qū)域的地域情結(jié)較重，本項目將重點關注并在項目開發(fā)首期著重關注該類人群。n 在桂城區(qū)工作、居住的長期居民和原居民桂城區(qū)分別是XX市南海區(qū)的城區(qū)，集中了南海很大部分產(chǎn)業(yè)，居民收入和生活條件都較38、好，由于長期居住，該類目標客戶群地域情結(jié)較重，且具有較強的購買力，購房意向以具小區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)較優(yōu)、樓盤品牌影響力較強、戶均面積較大的產(chǎn)品為主。目前桂城的幾個高端市區(qū)大盤的主要構成者為此類消費者，且多為二次及以上置業(yè)者。n 在禪-桂城區(qū)工作的外地白領階層該類人群由于是外來人口須在本地置業(yè)落戶，沒有對區(qū)域選擇偏執(zhí)的愛好，且事業(yè)處于上升期，收入較充裕，若鄰近工作地點能有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，能吸引其購房。該類人群購房重社區(qū)文化、重品質(zhì)品牌、重交通便利。桂城麗雅苑等市區(qū)高端樓盤集中很大部分該類人群，據(jù)了解，麗雅苑的二手房租賃中出租率較好的30004000元/月的豪華裝修房，客戶也是該類人群。n 桂城區(qū)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)39、富裕的居民禪桂城是XX中心城區(qū)，隨著XX城市化進程加快，隨著經(jīng)濟收入不斷提高，改善居住條件、為下一代提供更好的教育和文化環(huán)境氛圍而到禪桂城購房居住的也越來越普遍。3 項目定位：桂城高檔片區(qū)的精品社區(qū)n 產(chǎn)品建議總體：城市精品社區(qū)，營造城市生活，建筑品質(zhì)感高。禪城屬于XX市中心，交通配套條件好，消費者觀念傳統(tǒng)，禪城區(qū)在消費者心目中是配套較好的片區(qū)，本案所在區(qū)域?qū)⒊蔀槎U城新的住宅區(qū)，本項目將成為該區(qū)域的引領性樓盤。住宅產(chǎn)品建議：以小高層為主；如具備條件則可輔以部分情景洋房。小高層在禪城市區(qū)比較普遍，客戶認同率高；情景洋房用以提升項目檔次。小高層定價：權重本項目怡翠花園鹿憬村外部周邊生活配套20%140、01111市政交通15%1010.510.5外部環(huán)境景觀15%1010.510.5內(nèi)部規(guī)模7%101210戶型8%109.58園林8%1099建筑外觀3%1099物業(yè)管理8%1088社區(qū)配套8%101010發(fā)展商品牌8%1086分值100%100100.296P1754000元/平米100/100.22994元/平米P2253300元/平米100/96859元/平米P=3853元/平米。按照市場價格自然增幅為5%，38531.05=4045元2006年小高層均價可在4045元/平米左右結(jié)論：項目按照三年開發(fā)周期，整體均價約在4100元/平米n 商業(yè)：沿建筑底部設計商業(yè)，不再獨立設置商業(yè)，可在建41、筑底部設置沿街商業(yè)。建議單價8000元/平方米，銷售率100。n 車位建議售價9萬元/個，據(jù)了解周邊樓盤帝景灣、綠茵鳴苑車位售價為810萬/個。該項目的目標消費者為比較富裕的首次和二次置業(yè)者，因此有相當一部分配備私家車，預計銷售率可以達到可售部分的3040。第四章 規(guī)劃設計初步分析1、 規(guī)劃方案：2、 規(guī)劃方案指標：3、 規(guī)劃方案說明：本地塊為XX市南海區(qū)桂城東平路A9街區(qū)1號地塊。北面為桂平路，東面為平三路，西面為XX一環(huán)路，南面為城市規(guī)劃道路。小區(qū)由二十六棟從十一層到十九層的高層組成，所有的住宅均南北朝向。小區(qū)商業(yè)沿桂平路和平三路布置，局部地方為兩層商業(yè)。住宅沿地塊四周布置，五棟高層將圍合42、的大空間分割成一大、一中、一小三個空間。會所、籃球場、網(wǎng)球場、游泳池、小區(qū)內(nèi)活動廣場在大的圍合空間內(nèi)。另外的兩個圍合空間設置一些休息亭、活動設施和一些小品。其中東面四棟、西面六棟還圍合出三個迷你小空間供人活動。幼兒園位于小區(qū)的東南角，設對外和對內(nèi)的進出口。住宅都為一層架空，一部分作為停車、一部分作為架空花園。網(wǎng)球場、籃球場下面作半地下停車庫。小區(qū)的外部景觀資源稀缺，主要靠營造內(nèi)部景觀。噪音主要來自北面、西面。為減少噪音對小區(qū)的影響，北面的住宅盡量往南靠，盡量遠離城市道路；西面的住宅山墻對著馬路。小區(qū)的主入口位于北面用地的中央，次入口位于南面用地的中央。一條內(nèi)部路連接主、次入口，橫貫穿于小區(qū)。這43、樣方便住戶回家。小區(qū)的車行線（也為消防車道）為住宅圍合的大的內(nèi)環(huán)線，其它的道路不考慮行車。第五章 開發(fā)周期設想1、 項目為“金色系列”加速項目，分三期開發(fā)，每年開發(fā)一期2、 年開發(fā)規(guī)模5-9萬平米：3、 售價確定：住宅均價4107元/平米，商業(yè)8020元/平米第六章 經(jīng)營效果分析1、建安成本分析：按可售樓面地價為2028元/平方米2、總體經(jīng)濟效益：銷售凈利潤率為11.63%，內(nèi)部收益率為28.37%3、利潤體現(xiàn)：可實現(xiàn)凈利潤11,147萬元n 銷售凈利潤率最低的產(chǎn)品是住宅小高層，為9.30%；n 商業(yè)產(chǎn)品的銷售凈利潤率最高，為27.17%；n 項目凈利潤總額為11,147萬元，其中2006年體44、現(xiàn)1,374萬元，2007年體現(xiàn)3,262萬元，2008年體現(xiàn)5,322萬元；2009年體現(xiàn)1,190萬元。4、項目資金流量分析：內(nèi)部收益率28.37%n 資金峰值發(fā)生在06年1季度，為19,605萬元，峰值比例為24.5%，表明本項目資金占用相對較少；n 累計凈現(xiàn)金流量為正的時間發(fā)生在07年4季度，距離首筆地價支付的時間為10個季度。 5、售價敏感性分析：具備一定的抗市場風險能力n 當本項目售價按照預計售價的95%時，本項目銷售凈利潤率為9.07%、內(nèi)部收益率為22.75%，能夠滿足公司對該項目的要求；n 當本項目售價按照預計售價的90%時，本項目銷售凈利潤率為6.24%、內(nèi)部收益率為19.14%，此時存在一定的市場風險。第七章 綜合評價及建議：1、 本項目區(qū)位位置、規(guī)模及周邊環(huán)境等條件符合在XX的發(fā)展戰(zhàn)略；2、 本項目權屬清楚，交易方式簡單，風險可控；3、 對比近兩年來在XX競標的項目，本項目地價成本較為合理，且可分期付款；4、 市場條件成立，具備一定的市場空間；5、 項目盈利水平達到要求，抗風險能力較強；6、 項目東側(cè)的XX一環(huán)將對本項目造成一定的噪音影響，需要注意避免；7、 關注項目鑒證交易手續(xù)辦理過程，交易申請、成交確認、換證等手續(xù)要在盡量短的時間完成。綜上所述，因本項目競爭較為激烈，建議準予簽署本項目土地轉(zhuǎn)讓合同。XX市房地產(chǎn)有限公司 XX年4月