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1、城市經開區地塊市場開發建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月34可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一部分 宏觀市場分析6一、城市概況6二、經濟概況6三、城市規劃8第二部分 XX房地產市場分析10一、房地產運行情況10二、區域市場分析15三、XX房地產2、市場特征28第三部分 項目分析31一、地塊概況31二、地塊SWOT分析32該兩地塊開發成本利潤靜態估算表34第一部分 宏觀市場分析一、城市概況1區位XX位于長江下游南岸、江蘇省南部，地處長江三角洲、上海經濟圈腹地，行政區劃為鎮江市下屬縣級市，地處蘇南經濟板塊。2交通XX地處長江三角洲的長江南岸，東距上海200公里，西距南京68公里，是蘇南地區的城市交通樞紐。全市已形成了鐵路、公路、水路、航空綜合交通運輸體系。3文化XX歷史悠久，地位重要，被稱為“吳越門戶”、“齊梁故里”、“江南文物之邦”。自古人文薈萃，是一座擁有6000年人文歷史的文化之城。4人口XX全市戶籍人口80.6萬，其中非農業人口203、0338人，農業人口606125人（市區常住人口約20余萬）。二、經濟概況1經濟發展XX產業特色鮮明，是一座現代化工貿城市。享有“眼鏡之都”、“燈具世界”、“皮鞋之鄉”、“鉆頭王國”、“木業航母”的美稱。XX是沿海開放城市，經濟外向程度較高；又是著名的“魚米之鄉”、“全國商品糧生產基地”、“江蘇省生態農業市”。2經濟運行情況2.1地區生產總值（GDP）與財政收入2.2人均地區生產總值2.3人均收入水平 近3年，XX經濟進入高速發展階段，GDP、人均地區生產總值、財政收入與人均收入水平，一直保持15%左右的增長幅度，遠超過國內平均增長水平，在全國縣域經濟綜合實力評比中處于中上水平。三、城市規劃14、城市整體規劃根據XX市相關規劃文件要求，XX未來建設將以開發區為重心，以“東優、南控、西進、北拓”為發展核心，形成“一心、兩軸、五區”的空間結構。2、經濟技術開發區兩地塊所在區域規劃 本次調研的經濟技術開發區兩地塊隸屬開發區中的新城區商住板塊。在XX市相關規劃文件中，新城區商住板塊的建設目標是形成“行政文化中心”、“金融商務中心”以及“站前商貿中心”三個特色板塊。該兩地塊位于“行政文化中心”的核心位置，地處丹桂路北側，與市委市政府、國土局、電力局等行政機關僅一路之隔。未來，“行政文化中心”板塊將成為XX市最主要的行政、商務、公共空間。 小結：XX地處長江三角洲以上海為核心的一小時城市圈內腹地5、，作為中國經濟發動機的長三角經濟圈內的城市，其以眼鏡、五金工具、汽車零部件、木業、醫療器械等產品和對外貿易為支柱的發達的產業結構為房地產業積聚了堅實的經濟基礎，且作為經濟外向程度較高、市場相對開放的城市，其房地產業具有相對更加廣泛的客群；同時，其明晰的城市規劃、合理的城市發展框架為房地產業提供了廣闊的發展空間。第二部分 XX房地產市場分析XX位于江蘇省南部，為縣級市行政單位，全市擁有80余萬人口，其中市區常住人口20余萬。其屬于長江三角洲經濟圈，隸屬蘇南經濟板塊，是一座現代化工貿城市，市場活躍，經濟比較發達。XX雖為一個縣級城市，但因地處中國經濟最發達的長三角經濟圈內，靠近上海、南京等房地產一6、線發達城市，其房地產業亦起步較早，發育程度較高，目前其房地產市場投資銷售兩旺、開發商和項目相對較多、開發設計水平相對尚好、價格運行高企，已全面進入快速發展階段。一、房地產運行情況1、商品房開發情況1.1商品房開發投資額度2006年，XX全年完成房地產投資12.35億元，同比增長68.9%；2007年，XX全年完成房地產投資13.34億元，同比增長8.0%；2008年，XX全年完成房地產投資14.04億元，同比增長5.2%。；2009年上半年，XX全市房地產開發投資完成6.05 億元，同比下降10.5。1.2商品房施工面積2006年，XX全年完成商品房施工面積151.59萬平方米，同比增長42.7、7%；其中住宅面積132.07萬平方米，增長54.9%。2007年，XX全年完成商品房施工面積157.39萬平方米，同比增長3.8%；其中住宅面積130.85萬平方米，下降0.9%。2008年，XX全年完成商品房施工面積213.49萬平方米，同比增長35.6%；其中住宅面積170.07萬平方米，增長30.0%。2009年上半年，XX全市商品房屋施工面積141.11萬平方米，同比增長0.4；其中住宅施工面積115.18 萬平方米，同比下降2.1。1.3商品房竣工面積2006年，XX全年完成商品房竣工面積81.50萬平方米，同比增長144.50%；其中住宅面積66.63萬平方米，增長146.5%。8、2007年，XX全年完成商品房竣工面積49.77萬平方米，同比下降38.9%；其中住宅面積40.58萬平方米，下降39.1%。2008年，XX全年完成商品房竣工面積85.7萬平方米，同比增長72.2%；其中住宅面積70.86萬平方米，增長74.6%。2009年上半年，XX完成竣工面積30.74 萬平方米，同比增長147.5；其中住宅房竣工面積26.39 萬平方米，同比增長126.9。 XX近3年開發投資額保持逐年增長的態勢，商品房施工面積保持穩定增長。竣工面積雖有波動，但主要是受開發建設周期銜接方面的影響，總體上走勢平穩。2009年上半年，XX房地產市場投資開發情況欠佳，主要是受2008年整體9、房地產行業性低迷的影響。進入下半年，房地產市場整體上揚，由于目前政府尚未公布2009年全年的統計情況，2009年全年的投資開發情況無具體數據，但根據本次我司市場調研的2009年下半年XX各項目的開發情況，2009年全年XX房地產市場開發情況預計將超過2008年，保持良好的增長態勢。2、商品房銷售情況2.1商品房銷售面積2006年XX全年實現商品房銷售面積61.74萬平方米，同比增長81.7%；其中住宅面積56.28萬平方米，同比增長87.7%。2007年XX全年實現商品房銷售面積54.38萬平方米，同比下降11.9%；其中住宅面積46.77萬平方米，同比下降16.9%。2008年XX全年實現商10、品房銷售面積41.3萬平方米，同比下降24.1%；其中住宅面積34.78萬平方米，同比下降25.6%。2009年上半年, XX全市商品房銷售面積為22.55 萬平方米，同比增長39.8；其中住宅銷售面積19.03 萬平方米，同比增長40.7。2.2商品房銷售額2006年XX實現商品房銷售額15.42億元，同比增長94.7%；其中住宅銷售額13.35億元，同比增長118.5%。2007年XX實現商品房銷售額16.48億元，同比增長6.8%；其中住宅銷售額13.48億元，同比增長1.0%。2008年XX實現商品房銷售額12.86億元，同比下降22.0%；其中住宅銷售額10.19億元，同比下降24.11、4%。2009年上半年, XX全市實現商品房銷售額7.77億元；其中住宅銷售額6.55億元。 2.3商品住宅銷售均價2006年XX商品住宅銷售均價2372元/；2007年XX商品住宅銷售均價2882元/；2008年XX商品住宅銷售均價2980元/；2009年上半年, XX商品住宅銷售均價3721 元/。 XX近3年商品房銷售面積呈現下降的走勢。2007年銷售面積下降的情況與竣工面積減少相應，主要是受開發周期的影響。2008年則是由于受整體房地產行業性低迷的影響，而出現銷售數據的下滑。自進入2009年來，房地產行業迅速回暖，僅政府公布的2009年上半年統計數據來看，銷售情況整體強勢反彈。由于目前12、政府尚未公布2009年全年的統計情況，2009年全年的銷售情況無具體數據，但根據本次我司市場調研的情況，2009年下半年XX房地產市場銷售走勢上揚強勁，預計2009年商品房銷售面積相對2008年將大幅提升。 在商品住宅銷售均價方面，XX近幾年保持穩定增長，其中2009年增幅最大。根據政府公布的2009年上半年統計數據，商品住宅銷售均價與2008年相比上漲740元/（2009年全年預計上漲將達到1000元/以上）。注：由于XX市相關統計部門的統計方法和采集數據方面的原因，導致XX近3年商品房施（竣）工面積與銷售面積存在較大差距，而根據我司市場調研的情況，目前XX房地產市場上實際存量遠小于該數值，13、即未來1-2年XX房地產市場預計供應量并未達到如此大的體量，但該體量亦將在未來數年內逐漸上市。二、區域市場分析 根據XX市房地產市場現狀和相關城市總體規劃中對城市板塊的構建，在區域市場分析中將按如下圖示中五個板塊進行劃分，其中高新區尚無房地產項目，因此本次報告忽略不做闡述。1、老城區板塊老城區位于XX市西南部，北接北二環路，南到南環路，西至西環路，東鄰京杭運河。老城區配套完善，商服業發達，整體居住環境較好，為XX購房人群的首選。但老城區土地供應量較少，新建樓盤多在城市郊區。目前主要在售項目有錦尚名都、城市綠洲、天怡世紀豪都、天怡江南人家。除錦尚名都有較大量體可售外，其余3個項目都處于尾盤階段，14、但未來該板塊項目后續開發量體將會對本案產生一定影響。案名：錦尚名都項目地址: 南二環與丹金路交匯處開發商:丹鳳集團同泰地產總建筑面積：26萬物業類型：多層、小高層綠化率：40%主力戶型面積：90、108、120、130小區配套：商場、超市其他配套：學校、醫院銷售價格：一期起價4100元/ 銷售率：一期65%；二期未公開工程進度：主體建設開盤時間：一期2009年5月；二期預計2010年5月公開促銷優惠：暫無交房時間：一期2010年底；二期預計2011年底客戶構成：公務員、個體經營戶、企事業單位職工房源存量：一期可售面積45500，約400套可售；二期可售面積13萬，約1160套可售 備注：一期贈15、送雙露臺，但必須購買自行車位，售價2800元/案名：城市綠洲項目地址: 華陽路（原老酒廠）開發商:天坤集團房地產開發有限公司總建筑面積：13萬物業類型：小高層綠化率：30%主力戶型面積：80、140、150小區配套：沿街商鋪、會所其他配套：小學、中學（三中）、醫院、銷售價格：均價5000元/銷售率：95%工程進度：主體建設開盤時間：二期2009年10月促銷優惠：暫無交房時間：預計2010年底客戶構成：公務員、個體經營戶、企事業單位職工房源存量：可售面積3250，約23套案名：天怡世紀豪都項目地址: 老312國道與南環路交匯處開發商:天怡房地產開發有限公司總建筑面積：12萬物業類型：多層綠化率：16、35%主力戶型面積：98、120、140、150小區配套：沿街商鋪、會所、超市其他配套：XX中學、第三中學銷售價格：均價5800元/銷售率：97%工程進度：主體建設開盤時間：09年下半年促銷優惠：暫無交房時間：預計2010年底客戶構成：公務員、個體經營戶、企事業單位職工房源存量：剩余約10套，可售面積約1400案名：天怡江南人家項目地址: 老312國道與萬善路交匯處開發商: 天怡房地產開發有限公司總建筑面積：37萬物業類型：多層、小高層、高層綠化率：35%主力戶型面積：90、105、120、140小區配套：沿街商鋪、會所、超市其他配套：XX中學、第三中學銷售價格：最近一期均價5100元/銷售率17、：99%工程進度：主體建設開盤時間：首次開盤2006年下半年；最近一期2009年下半年促銷優惠：暫無交房時間：預計2010年底客戶構成：公務員、個體經營戶、企事業單位職工房源存量：剩余約10套，可售面積約10002、新城區（即老開發區）板塊新城區（即老開發區）位于XX市東南部，西鄰老城區，北至滬寧高速，東接泰山溢洪河，南到九曲河。新城區原以工業區為主，自2008年市政府遷移至此后，逐漸向生活區轉變，市政規劃、居住環境和交通狀況要優于老市區。但商服配套尚未齊全，居住人氣不旺。現以丹桂路為軸線進行建設，居住區逐漸向北擴展，工業區則向滬寧高速公路沿線遷移。目前新城區房地產項目在售部分已到尾盤銷售階段18、，但后續推出量體較大，是本案主要競爭項目所在。以下將該板塊分為三個小板塊進行分析:2.1金融商務中心板塊金融商務中心板塊是在原小商品市場與皮革市場的基礎上構建，是開發區較早建成的居住區，相較開發區其它片區生活配套較完善。目前，該區域在售項目少，且均處于尾盤銷售階段，但后續開發量體將對本案產生較大沖擊，主要代表項目是鳳翔花園城。案名：鳳翔花園城項目地址: XX市開發區鳳凰路99號開發商: 江蘇鳳翔房地產發展有限公司總建筑面積：25萬物業類型：多層，小高層綠化率：35%主力戶型：130-180小區配套：社區幼兒園其他配套：商業街銷售價格：二期均價4450元/銷售率：二期95%；三期未開盤工程進度：19、三期地面基礎施工開盤時間：二期2008年底；三期預計2010年下半年開盤促銷優惠：未定交房時間：二期已交房；三期預計2011年底交房客戶構成：公務員、個體經營戶、企事業單位職工房源存量：二期剩余3套，約450；三期三幢小高層，可售套數約300套，可售面積約3.9萬2.2南部板塊 南部板塊位于新城區（開發區）南部，臨近九曲河，尚未形成城市建成區，居住環境差，市政配套缺乏，入住率低，代表項目為普善人家。案名：普善人家項目地址: 九曲河南側普善村片區開發商: XX嘉源房地產開發有限公司總建筑面積：40萬物業類型：多層、小高層綠化率：50%主力戶型：80-160小區配套：幼兒園、商鋪銷售價格：均價4520、00元/銷售率：二期90%；三期未銷售工程進度：三期地面基礎建設開盤時間：二期2009年初開盤；三期預計2010年5月開盤促銷優惠：未定交房時間：二期2010年下半年交房；三期預計2011年底交房客戶構成：個體經營戶、回遷戶、企事業單位職工房源存量：二期剩余3套，約360；三期三幢小高層，可售套數可售面積約4萬2.3行政文化中心板塊行政文化中心板塊是以主干道丹桂路為軸建成的新居住區域。市委市政府、行政中心、國土局、電力局等行政機關積聚于此是該區域的顯著特征，該區域城市規劃、交通條件和綠化環境均較好，商服和市政配套設施尚未完善，是目前新城區（開發區）房地產項目最為集中的板塊，也是本案所在的區域。21、代表項目有金鼎城市花園、東方盛世、天福花園、佳景天城等，后續體量大、規劃較好，產品同質化較高，未來將與本案產生直接競爭。案名：金鼎城市花園項目地址:丹桂路與鳳凰路交匯處 （市政府大樓北側）開發商:XX市金鑫房地產開發有限公司總建筑面積：二期三期93296物業類型：多層、小高層綠化率：40%主力戶型：92-163小區配套：會所、商業街、義烏小商品城其他配套：市政府、市直機關、開發區幼兒園、開發區中心小學銷售價格：二期現房1-5層4380元/，6層以上層差50元/；三期期房4580元/，層差50元/。銷售率：二期銷售85%；三期預訂60套工程進度：三期地面基礎施工開盤時間：二期2008年11月開盤22、；三期預計于2010年5月開盤，現接受預訂促銷優惠：繳付訂金10萬元，三期開盤簽約總價優惠2萬元；50酒店式公寓，均價7000元/，10萬元精裝修優惠5萬元交房時間：二期已交房；三期2011年下半年客戶構成：公務員、東部個體經營戶、回遷戶、企事業單位職工房源存量：三期5幢19層小高層，可售套數500套，可售面積6萬左右備注：四期土地洽談中。其也是地塊在該區域最大的競爭對手。案名：東方盛世項目地址: 丹桂路與齊梁路交匯處開發商: XX金必順房地產開發有限公司總建筑面積：15萬物業類型：多層、小高層、高層綠化率：30%主力戶型：未發布小區配套：會所、商業步行街其他配套：市政府、市直機關銷售價格：未23、定銷售率：二期未銷售工程進度：一期商鋪已交房；二期地面基礎施工開盤時間：預計2010年5月促銷優惠：未定交房時間：預計2011年底房源存量：二期可售面積7萬左右案名：天福花園項目地址: 丹桂路（開發區22號地塊）開發商: 江蘇融錦置業發展有限公司總建筑面積：133334物業類型：多層、小高層綠化率：30%主力戶型：50、90、120小區配套：會所其他配套：市政府、市直機關銷售價格：二期均價3800元/；三期未銷售銷售率：二期銷售70%工程進度：三期地面基礎施工開盤時間：二期2008年12月開盤；三期預計2010年5月開盤促銷優惠：未定交房時間：二期已交房；三期2011年底客戶構成：公務員、東部24、個體經營戶、回遷戶、企事業單位職工房源存量：二期剩余70余套，約8000；三期5幢18層小高層，可售套數400余套，可售面積5萬左右案名：佳景天城項目地址: 開發區丹桂路北側 開發商: XX市永佳房地產開發有限公司總建筑面積：12萬物業類型：多層、小高層綠化率：35%主力戶型：90-150小區配套：會所其他配套：市政府、市直機關銷售價格：二期均價3850元/；三期預計4200元/銷售率：二期銷售90%工程進度：二期主體建設開盤時間：二期2009年10月開盤；三期預計2010年11月接受預訂交房時間：二期2010年12月交房；三期預計2012年底交房客戶構成：公務員、東部個體經營戶、回遷戶、企事25、業單位職工房源存量：二期剩余20套，約2400；三期7幢18層小高層，可售套數650余套，可售面積8萬3、北部工業區板塊北部工業區南鄰新城區，西沿京杭大運河，北為滬寧高速沿線，東至泰山溢洪河。自市政府移至新城區（開發區），開發區工業項目逐步向此板塊遷移。該區域市政配套尚未齊全，居住環境較差，代表項目是天波城。天波城處于北部工業區邊緣地帶，周邊生活配套較差，但其內部景觀環境優越，小區商服業、會所、活動中心等配套齊全，產品品質較高，市場形象較好。其規劃開發體量大，地塊內尚有土地未開發，將來上市會對本地塊產生一定的沖擊。案名：天波城項目地址: 開發區迎賓大道西側開發商: 寧波國驊集團XX市天波房地產26、開發有限公司總建筑面積：70萬物業類型：多層、小高層、別墅綠化率：35%主力戶型：99、138、195小區配套：大型超市、幼兒園、會所、運動館、商業街其他配套：中小學校、酒店銷售價格：三期第一波均價4700元/銷售率：三期第一波銷售98%；第二波未售工程進度：主體建設開盤時間：三期第一波2009年12月開盤；三期第二波預計2010年下半年開盤交房時間：2011年上半年客戶構成：公務員、個體經營戶、企事業單位職工房源存量：三期第一波剩余3套，可售面積370；第二波1幢小高層，可售套數40套，可售面積78004、練湖生態區板塊練湖生態區位于XX老城區北、新城區西，在XX城市規劃建設中的遠景目標是，27、成為未來XX的城市活動核心。目前該板塊尚未全面展開建設，地理位置偏遠，交通不便，環境較差，生活配套匱乏，待開發項目是練湖集中居住區，目前獲得的資料僅有主要技術經濟指標，其它情況暫時不詳。案名：練湖集中居住區用地面積：293800地上建筑面積：524308地下建筑面積：115160總建筑面積：639468多層建筑面積：263607小高層建筑面積：74777高層建筑面積：205857商業建筑面積：2424公共建筑面積：42943集中地下停車庫建筑面積：49842容積率：1.785綠地率：41.2%建筑密度：25.6%地下停車位：2120地上停車位：652總戶數：4601公共設施建筑：地上建筑面積：28、29573地下建筑面積：13370總建筑面積：42943總戶數：110停車位：398三、XX房地產市場特征1、整體市場特征XX作為縣級城市，市區人口基數較小，市場規模有限。但其處于長三角經濟圈，經濟基礎相對堅實，客群來源相對外延，具有較好的發展前景。XX房地產市場目前處于發展中期階段，開發商以本地為主，外來開發商較少。XX房地產開發理念尚不夠先進，開發商對項目配套建設的重視程度不足，同時政府在城市總體規劃方面有一定欠缺，多個項目出現與工廠相鄰或是周邊缺乏生活配套的情況，不利于項目形象的提升與居住品質的提高。因2009年房地產行業整體性回暖，2008年累計的剛性需求集中釋放，目前XX市場存量已基29、本消化完畢，在售樓盤體量較少。但隨著開發進度推移和市場形勢好轉，2010年上市量必將迅速增加，預計2010年上市體量將超過30萬。因此，現階段可售房源缺乏是XX房地產市場處于兩個銷售周期過渡階段的表現。XX購房客戶群體主要為本地居住人群，其需求主要表現為改善型和新增剛性需求，另有一定的投資型需求。XX樓盤在預售方面管理不夠嚴格，多數項目在未獲得預售證的情況下就以收取定金的形式先行銷售，使客戶面臨較大風險。根據本次市場調研了解的情況，6-10萬體量樓盤的銷售周期在1-1.5年，但由于2009年主要是受到剛性需求集中釋放的影響，因此對銷售周期的判斷不能完全以此為參考依據。目前XX市場中經濟技術開發30、區的住宅均價在4000-4200元/，最低價在3500-3600元/，最高價接近6000元/；老城區住宅均價在4800-5000元/，最低價在4100-4200元/，最高價接近7000元/。XX房價在2006-2008年上升幅度平穩；2008年雖受市場低迷影響上升勢頭受挫，但仍保持平穩；2009年由于市場強力反彈，房價大幅上漲，全年漲幅在1000元/以上；雖然自2009年底國家開始新一輪宏觀調控對房地產進行控制，但在剛性需求的持續支撐以及開發商在2009年資金回收充足的形勢下，預計未來1-2年房價增幅將趨緩，但整體仍保持平穩上升的態勢。2、產品特征目前市場上5萬以下、5-10萬、10-15萬、31、20萬以上體量小、中小、中大、大型項目均有，類型豐富，以中大型樓盤為主。中小型項目受規模影響，布局較單一，大型項目在建筑布局上已有較好規劃。目前市場以多層住宅為主輔以部分小高層住宅是主流物業開發類型，高層項目極少，但后續開發項目中小高層比例逐漸增加。目前在售項目整體建筑風格不夠明朗，立面設計較差，建材搭配水平較低。多數項目缺乏對園林景觀的重視，景觀水平較低，個別項目有一定景觀規劃，但總體水平仍不先進。目前市場主流戶型為80-90兩房、120-140舒適三房，但設計水平不夠先進，戶型升值理念（如偷面積等）缺乏。多數項目在物管方面仍較落后，物業管理水平較差。小結：XX作為長三角經濟圈內城市，其房地32、產市場發育較早，發育程度尚可，但開發理念較一二線城市仍顯落后，尚有較大提升空間。受行業整體性回暖的影響，2009年XX房地產市場呈現量價齊升的局面，房價已達到內陸二線城市水平，其利潤空間較高。開發區作為城市未來發展方向，功能定位較高，區域升值潛力較大。雖然市場總體形勢較好，且目前市場存量較低，但經過2009年剛性需求的集中釋放，2010年的上市量將對市場消化力形成新的考驗。第三部分 項目分析一、地塊概況經濟技術開發區兩地塊位于丹桂路北側、市政府西北側，與市政府僅一路之隔。北臨八維路、南至丹桂路、東側隔路臨玉泉河、西臨曲阿路，北苑路東西向貫穿兩地塊之間。兩地塊總占地面積約284畝，規劃容積率2.33、5，規劃總建筑面積約47.3萬。該兩地塊地形規則呈矩形，地勢平坦，現地塊內為待拆遷廠房。該兩地塊緊鄰開發區東西主干道丹桂路，距離老城區僅5分鐘車程，交通便利；地塊附近沿丹桂路南側分布著市委市政府、國土局、電力局等行政機關以及五星級酒店（擬建），沿丹桂路兩側已建成或在建金鼎城市花園、東方盛世、天福花園、佳景天城等多個大型商住項目，已形成一定居住氛圍；地塊南側靠近金融商務中心（開發區最早開發的區域），地塊北側及東側是老工業區（未來將逐漸搬遷至北部工業區），地理位置優越，城區規劃較好，但市政配套尚未完善。該兩地塊地處新城區規劃行政文化中心的核心區域，升值潛力巨大。二、地塊SWOT分析優勢（Stren34、gths）劣勢（Weaknesses）1. 地處未來城市行政文化中心，地段升值潛力巨大；2. 四面臨路，緊臨主干道，交通便捷；3. 緊鄰市政府，能夠形成一定聚合力；4. 地塊地形規則，易于規劃，形成相對完整的小區；5. 地塊規模大，具有大盤優勢、成本優勢和配套優勢；6. 周邊已有入住小區和商服業，能夠積聚人氣，改善生活配套不足現狀；7. 具備一定的教育資源可供利用；8. 地塊上僅需拆遷廠房，且政府承諾取得土地后3個月內拆遷完畢，且地勢平坦，便于開發；9. 同類產品戶型設計、景觀規劃、戶型升值等理念落后，易于本案推陳出新；10. 開發公司上市國企實力有助提升項目市場形象。1. 缺乏市政生活配套設35、施，需自身建設；2. 地塊規模大，開發周期長，將面臨一定的產品去化風險；3. 本區域仍顯人氣不足，將可能為一期銷售帶來困難；4. 周邊生產企業，可能造成噪音、空氣方面的污染。機會（Opportunities）威脅（Threats）1. 經濟全面復蘇，促進長三角經濟快速發展，帶動房地產投資和提升客群購買力；2. 房地產市場回暖，行業整體利好；3. XX近幾年對城市板塊全面規劃，將帶動房地產開發建設；4. 新城區具備高開發價值土地稀缺，尤其在市政府周邊土地，具有較高升值潛力；5. 按照正常開發周期，結合本區域競爭項目開發現狀，本案將在下兩個銷售周期過渡階段上市，填補市場空白。1. 2009年底至236、010年初，國家出臺多條宏觀調控政策抑制房價，對房地產市場產生抑制作用；2. XX人口基數小，剛性需求有限，投資客群相對較少，購房潛力從長期看可能不足；3. 拿地較晚，成本可能增加，降低銷售利潤；4. 所處區域是開發區項目最為集中的板塊，競爭激烈；5. 練湖居住區巨大體量對項目銷售產生一定分流。小結：經濟大環境的復蘇、房地產市場的回暖以及地方政府的重視是促進XX房地產市場繁榮的保證。經濟技術開發區兩地塊位于城市規劃的未來行政文化中心核心區域，緊鄰市政府，區域內可供開發的高價值土地資源稀缺，因而地塊具有較高的地段升值潛力。地塊周邊項目集中，雖造成一定的競爭壓力，但同時也能夠形成一定的聚集效應，提37、升居住氛圍，吸聚人氣，互補生活配套方面的不足。且地塊自身質素高，面積大，地形平坦規則，易于規劃，便于開發為成規模的社區。考慮到同地段同類項目的不足，同質化嚴重，如能在建筑規劃、景觀設計、戶型設計、戶型升值等方面多加重視，本案將能夠超越競爭對手，成為本區域的標志性樓盤，獲得經濟效益和社會效益的雙贏。綜上所述，從XX市整體城市宏觀經濟環境、當前房地產市場發展現狀及城市總體規劃等方面結合項目地塊自身特性和土地風險加以分析，XX市經濟技術開發區兩地塊具備較高的市場開發可行性。注：風險提示由于該地塊開發體量大、周期長，將可能面臨以下幾方面風險：1、宏觀政策反復變動導致的政策不確定性風險；2、市場供應量不38、斷加大導致的消化力不足性風險；3、開發資金大周期長導致的資金周轉不靈活性風險。附件：該兩地塊開發成本利潤靜態估算表序號項目名稱數量單位備注一、主要經濟技術指標1總占地面積189334按284畝計。2容積率2.53總建筑面積473335二、開發成本1926946785元1土地成本（樓面地價）1071元/地價按170萬元/畝計，契稅及出讓各種費用按5%計。2其他成本3000元/包括前期各項費用、建安成本、管理成本、財務成本、銷售費用、各項稅費等（參照漳州龍江明珠項目）。3總開發成本單價4071元/三、銷售收入000元1銷售單價5000元/該價格為根據目前市場運行情況和價格走勢，預估的市場銷售價格。四、開發利潤439728215元