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1、城市旅游經開區海峽論壇建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月47可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 項目概況2第二章 XX城市概況4第三章 項目地塊分析10第四章 項目目標市場分析13第五章 項目SWOT分析19第六章 項目定位23第七章 項目運2、營模式28第八章 項目技術經濟指標30第九章 項目開發計劃34第十章 項目經濟評價36第十一章 結論與建議40第一章 項目概況項目名稱：福建XX海峽論壇項目項目位置：海峽論壇項目用地選址于XX旅游經濟開發區金鑾灣區域（西銅公路南側、金鑾灣金鑾大道西側，如下圖紅線部分所示）。項目規模：項目規劃用地面積3748畝，實際可開發面積2868畝。項目開發內容：會議中心、高檔酒店、獨棟別墅、連排別墅、多層及小高層、商業配套服務設施。項目建設周期：約6年。地價情況：該項目簽約用地價格為5.6萬/畝，目前該區域政府地價為11.17萬元。第二章 XX城市概況一、XX地理位置及自然資源XX縣位于福建省南端，介于廈3、門、汕頭之間，距廈門港77海里，汕頭港73海里，澎湖列島（臺灣）98海里；陸路距離福建廈門、廣東汕頭2小時以內車程。XX由主島及周邊44個小島嶼組成，因其狀若翩翩彩蝶，故稱“蝶島”。總面積194平房公里，人口20.6萬，是全國第六、福建第二大海島縣，縣政府駐地西埔鎮。XX島地處北回歸線邊緣，屬亞熱帶海洋性季風氣候，冬暖夏涼，終年無霜，年平均氣溫20.8。島上綠樹成蔭，綠化率高達94。XX島風光秀麗。主島東南沿岸有7個月牙形海灣，灣灣相連，綿延30多公里，極具南國海濱特色。XX島現有國家4A級旅游區風動石景區、國家森林公園、全國重點文物保護單位XX關帝廟三個國家級品牌，建有風動石、東門嶼、馬鑾灣4、金鑾灣、烏礁灣五個景區，是漳州乃至福建省重要的旅游地。XX島位于東海與南海交匯處、閩南漁場中心，因此海產品產量較大且品質較高。XX海鮮在福建具有一定知名度。XX縣又是重要的僑鄉，與臺灣的關系源遠流長，人緣近，語言相通，習俗相同，是對臺的主要窗口之一。二、XX社會經濟發展狀況（一）XX經濟總量發展狀況 （二）XX產業結構發展狀（三）XX旅游業發展狀況客源結構：90%為國內游客，10%為境外游客境外游客客源地為港澳臺、美國、日本及東南亞地區，國內游客客源地主要為廈門、福州、深圳、廣州、漳州、潮汕、珠三角等地。（四）小結從上述分析可知，XX經濟總量較低，但宏觀經濟保持了較快的發展速度。第一產業是X5、X的傳統產業，隨著近幾年第二、第三產業的發展，尤其是第三產業，第一產業在整個產業結構中所占比重有所下降。目前XX吸引外來投資人的優勢：一方面是政府給予優惠政策，其次XX原生態的自然風光和濱海資源。三、XX城市功能定位及基礎設施建設（一）XX城市功能定位XX縣的城市功能定位是國家生態港口旅游城市，通過上述分析可知，這一定位符合XX的自然資源與社會經濟特征。（二）XX基礎設施建設1、鐵路滬深（上海、廈門至深圳）沿海高速鐵路（經停常山，常山距XX約18公里）“十一五“期間開工建設，2011年建成通車。2、機場(1)距離汕頭、廈門機場均在1個半小時車程內。3、道路(1)西銅景觀大道（長12公里寬50米6、）已建成投入使用；(2)疏港主干道東西一路部分路段已建成投入使用；(3)島上高速公路（武平-云霄高速公路延伸線）已列入福建省”十一五”交通規劃。4、碼頭(1)XX澎湖客運專用碼頭在洽談籌建中；(2)冬古5000噸級燃油專用碼頭正準備招投標，年內投建；(3)5000噸級硅砂專用、兼營集裝箱碼頭泊位各1個，3000噸級硅砂專用、油氣專用碼頭泊位各1個均已投入使用。5、供電(1)3座11萬伏輸變電站已投入使用；(2)22萬伏輸變電工程已投入使用；(3)裝機容量3.6萬千瓦的風力發電場已投產發電，裝機容量6.4萬千瓦的風力發電場正在報建中。6、供水日供水10噸的自來水廠已投入使用。第三章 項目地塊分析7、一、地理位置本項目建設地址位于XX縣金鑾大道旁、金鑾灣沙灘所屬后方陸域內，規劃總用地面積為2868畝。項目用地隸屬于XX縣旅游經濟開發區，與臺灣隔海相望，地理位置優越。二、地塊現狀海峽論壇片區現狀用地主要有果林、農田、村莊、魚塘組成，沿海濱分布著5公里長的海灘及沙灘防護林，海灘東頭有鮑魚廠，片區內還散布著果園，另外片區內存在大量未開發區及空地，自然生態環境所受的污染程度較小，資源保護較好。三、場址土地權屬類別該項目的土地地類屬于農用地。XX縣國土管理領導小組就片區內土地權屬變更等問題進行了專題研究，擬采用集體土地統一征用。四、地塊交通情況（一）外部交通項目所在地距離XX城區約8公里，主要的對外8、交通道路為西銅公路與金鑾大道，其中金鑾大道為片內的主要交通干道。（二）內部交通由于地區尚未形成規模開發，自然生態環境保護尚好，其內部交通道路標準，其中一條連接內部幾個景區的主要道路路況相對較好，其余的道路交通狀況差。五、地塊內自然資源金鑾灣長5000米，沙灘區寬約2232米，沙灘潔白、細軟、干凈如洗；背靠林帶，郁郁蔥蔥；海灣灘長坡緩，沙灘寬闊，粗不扎腳，細不粘身；海水潔凈，無暗礁、無污染。金鸞灣海域風浪不大，風力常年保持在45級，適宜開展帆板、帆船、沙灘排球等水上、沙灘運動。地塊內具有內湖資源（礦泉湖），水域面積32萬平方米。第四章 項目目標市場分析 一、商務旅游業市場分析（一）國際市場預測中9、國加入WTO促進了中國與世界各國（地區）的經貿往來與發展，加快了中國與世界接軌的步伐，內地與臺灣的合作與聯系更加緊密，人員交往越加頻繁，XX作為架通內地、臺灣進而連接世界的橋梁，在經濟往來之中有著重要的位置。商務旅游作為一種朝陽產業本身具有與普通觀光、休閑度假等旅游方式不同的優勢：一是消費水平具有高端性。商務旅游一般以CEO、老板、職業經理人、白領為主，他們對相關旅游服務的效率、品質、個性化以及完善程度的要求高，因此總體消費附加值就高，據國家旅游局統計，來中國的海外商務客人的人均天消費比觀光客人多31美元，高出23%；二是消費安排具有計劃性。參會人員的旅游消費時間往往以活動規定的實踐為主，不受10、旅游季節與氣候的影響，因此可以平衡淡旺季旅游經濟，使旅游設施資源得到充分合理的利用。據國家旅游局統計，在來中國的海外旅游者中，商務旅游者（包括以會議、商務、服務員工為目的而來中國的海外旅游者）占到整個海外旅游者的35%以上，僅次于觀光游客，處在第二位。中國每年國際商務旅游支出超過357億元，占亞洲商務旅游市場的17%。商務旅游的利潤率高達20%30%，遠遠超過普通觀光旅游的利潤。同其他旅游者不同，商務旅游者在旅游目的地的花費較高，停留時間也相對較長。據統計，來中國的海外商務客人的人均消費比觀光客人多31美元，高出23%。來華海外商務游客在華停留超過15天以上者達10%；而觀光客停留15天以上的11、僅有5.8%，國內客人中也呈現同樣特征。（二）國內市場預測21世紀我國商務旅游業發展迅速，年增長速度達到20以上。隨著中國加入世界貿易組織，國際會議、獎勵旅游、會務及會展業（MICE）將為中國旅游業的發展創造更多的機會。據統計，每年往來各城市的旅客中，商務客占60%之多，而2005年國內商務旅游支出約為2000億元人民幣。商務旅游市場的繁榮，是社會經濟活躍的晴雨表，大量的信息、產品、培訓都要通過會議的方式去實現。隨著商務旅游市場的興旺，一方面促進經濟領域方面的發展，另一方面也成為提升城市形象品位的一個重要的內容。商務旅游經濟成功經營的代表之一海南博鰲正是通過這樣一種方式興起的。博鰲亞洲論壇成立12、大會于2001年2月2627日在中國海南博鰲舉行，博鰲亞洲論壇在博鰲正式成立。由亞洲各國前政要，工商界領導人，著名企業家，專家學者和其它知名人士參加的對話場所“亞洲論壇”，以海南博鰲命名，并將博鰲作為永久性會址。博鰲亞洲論壇首屆年會于2002年4月12日至13日在海南省博鰲舉行，由此，標志著海南舉辦國際性會議的條件成熟。通過兩年的建設，目前博鰲已有336間（套）客房，各種軟硬件設施達到了召開國際會議水平，于是這里便成了一些國內外著名企業集團首選的目標。國內外一些著名企業如西門子、諾華制藥、三九制藥等均將博鰲作為會議的首選之地。尤其是首屆年會后，博鰲金海岸溫泉大酒店已接待了150多個國內外會議。13、這些會議主要由跨國公司以及金融、證券、制藥等行業的大型企業召開，體現了由政府會議向商務會議轉移的多元化發展趨勢。由于會議頻繁，博鰲金海岸溫泉大酒店幾乎每隔兩天就有1個會議召開，有時候甚至有3至4個會議同時召開。一汽大眾在一年中已在博鰲連續召開了3次會議；國際知名的諾華制藥公司在2年內召開了6次會議。 博鰲效應帶動了海南的旅游業的發展，促進海南整體經濟的發展，也確立其在國際政治、經濟舞臺上特殊的社會地位。中國加入WTO，2008年北京奧運的成功申辦與舉辦，國內經濟的高速發展，給中國的商務旅游市場提供了極大的發展空間，巨大的市場需求和產業發展的機會促使中國國內需要建立一批類似博鰲這樣的大型國際商務14、會議中心。二、可參照區域房地產市場分析本項目以海峽論壇為主題，實質以房地產開發為主體的濱海景觀旅游度假區，因此本項目目標市場覆蓋全國。由于廈門、汕頭與XX距離較近，博鰲與本項目定位類似，因此上述區域的房地產市場發展狀況對本項目更具參考價值。（一）XX房地產市場分析1、一級市場（1）土地出讓面積（2）土地出讓價格2、二級市場（1）房地產開發面積（2）房地產銷售價格（3）高檔物業供應情況樓盤名稱開發商物業類型開發量開盤時間價格銷售率宏益別墅宏益別墅50套2006.9300095（二）廈門、汕頭、博鰲房地產市場分析廈門、汕頭、博鰲房地產市場分析表單位：元細分市場廈門汕頭博鰲低密度住宅20,0008,15、00016,000多層12,0005,0009,600產權式酒店10,0005,0008,000商業20,0007,0009,000第五章 項目SWOT分析根據本項目的實際情況，結合項目發展的背景，我們對該項目從以下幾個角度進行分析：一、項目優勢從宏觀上來看，國家宏觀政策大力支持發展旅游產業，各地促進旅游產業政策不斷出臺，國內居民旅游消費量日趨提高，國際入境旅游需求穩步增長。從微觀角度看：（一）項目所處位置擁有稀缺的自然條件XX擁有國內一流的優質沙灘和海水，整個沙灘延綿數十公里；金鑾灣處于XX海岸線最潔凈的區域；具有保護良好的自然植被；坐享豐富的景觀資源，擁有山、海、湖及原始村落自然景觀；擁有16、較大面積內湖，無需大量增加造湖成本。（二）項目土地取得成本較低，且升值空間大本項目地價為5.6萬/畝，目前該區域2007年同類土地出讓價為30萬/畝。而且隨著廈深鐵路開通、兩岸通商通航條件的進一步完善，項目土地升值空間將進一步提升。（三）當地各級政府對本項目支持力度大本項目被列為福建省2006年預備重點項目；漳州市委、市府為本項目成立了專門的協調工作小組，市長任小組組長，市委副書記任副組長；中信深圳（集團）也與XX縣政府結成了戰略合作伙伴關系。（四）項目土地產權明晰，便于規劃控制東南部海濱片區是未開發的新區域，發展潛力大，擁有較大的發展空間。政府對此處已開始進行統一征用，土地產權明晰，便于規劃17、控制。二、項目劣勢（一）項目所在地距離XX城區較遠，約10公里。（二）缺乏公共配套設施，如不解決，將會帶來諸多不便，同時也嚴重制約了今后的發展。（三）片區臨近海邊，地質狀況復雜，回填土方量巨大，將會增加項目的開發成本。三、項目機會（一）廈深鐵路（廈門至深圳）XX支線（進島至港區）“十一五”期間開工建設。（二）XX澎湖客運專用碼頭在洽談籌建中。（三）島上高速公路（武平-云霄高速公路延伸線）已列入福建省”十一五”交通規劃。（四）隨著國家土地調控措施的執行，低密度住宅用地越發稀缺，低密度住宅價格上漲空間較大。四、項目威脅（一）原有的良好生態環境如果遭到無序開發，其所受的破壞將不可挽救。（二）項目旁邊18、“百億新城度假村”的爛尾樓若不能及早得到清理，將會對本項目產生不良影響。第六章 項目定位一、項目功能定位本項目總體定位為充分發掘濱海旅游資源的潛力，建設成為以優質海灘浴場為特色，可供旅游觀光、休閑度假和召開國際會議，具有國內一流水準的濱海旅游勝地和會展中心。整個片區劃分為海濱度假區、文化論壇中心區、高檔酒店區、高檔生態居住區、商業服務區等五大功能。從項目的功能定位出發，海峽論壇片區的建設將會以沙灘改造為起點，建設高檔酒店和國際會議中心，高尚公寓區以及相關設施和環境的改造建設，最終用6年左右的時間完成整個開發過程。隨著XX影響力的提高，優美的自然環境，達到國際水準并配備完善商務旅游服務的國際會議19、中心將吸引大量來自國內外的商務游客，從而帶動海峽論壇片區乃至整個XX的旅游經濟發展，并提高海峽論壇在國內、國際社會中的品位形象。二、項目產品定位海峽論壇項目按主要功能將劃分為六大功能區域，以建設高檔次的文化論壇中心、度假酒店、商業娛樂、休閑運動、高檔生態居住區等設施為主，并改造、新建片區的主要交通道路，完善園林、廣場、停車場、環衛設施等配套設施。其具體內容如下：（一）海峽論壇中心論壇中心擬按國內一流水平的會議中心標準建設。建設內容包括多功能廳、國際會議廳、休息室、客房、中西餐廳、商務中心、體育休閑用房、娛樂廳、辦公設備用房以及室內園林小品、綠化、屋頂空中花園等。其中：1、多功能廳及會議廳，設置20、可容納2000人的多功能廳一個、1000人的多功能廳一個、500人的多功能廳一個、可容納300人的國際會議廳一個、容納150人的大會議室兩間、容納100人左右中型會議室三間、容納80人的貴賓廳兩間、容納70人以下的各種小型會議室若干間，基本上達到為滿足多個會議組團同時服務的目的；同時配置以下會議設施：10+1同傳系統、DCN會議系統和主席發言機、A/V傳送現場電視信號通道、音頻信號合成系統和多媒體演示控制系統、影像/電腦強光三槍投影機、影像/電腦強光投影機、實物投影機、幻影機、幻燈機、幻燈視頻轉換器、彩色多頻系統電視機、多頻視頻放影機、鐳射筆等。2、客房、中西餐廳、商務中心、體育休閑用房、娛樂21、廳等內部設施及會議中心的內外裝飾，均按4星級酒店標準配置。（二）高檔酒店高檔酒店區擬按4星級酒店標準建設。建設內容包括客房、中西餐廳、多功能廳、商務中心、健身房、娛樂廳、辦公設備用房以及室內園林小品、綠化、屋頂空中花園等，其中客房按標準客房、高級客房、豪華客房設置，每套面積為28平方米，同時設置一定數量的標準套房、高級套房、豪華套房，每套面積為50平方米，并設置兩套總統套房，每套面積分別為120平方米。酒店的內外裝飾及客房等的內部設施均按4星級酒店標準配置。（三）海濱度假區擬設置帆船運動、深海潛水、海底觀光等設施，使之成為有強烈海洋氣息的休閑娛樂的特色項目。（四）高檔生態居住區及高級會員公寓該22、區域用地包括居住用地和與之配套的旅游度假及游樂用地。建設內容包括小體量組合形式的建筑群、配套的中西餐廳、多功能廳、商務中心、健身房、娛樂廳、辦公管理用房等旅游度假及游樂設施等.（五）商業服務區商業服務區區規劃用地包括服務業用地、旅游度假及游樂用地，建成后將作為整個項目的商業服務、旅游購物、舉辦美食節、酒吧等的綜合服務核心區域。三、項目價格定位考慮到中信品牌影響力、專業能力以及在XX的相關配套設施建設，本項目價格將極大超越當地市場現有水平。在第四章第二項中分析到，廈門、汕頭、博鰲房地產市場對本項目更具指導意義，基于穩健的原則，本項目以房地產價格最低的汕頭作為參考價格（2008年價格）。項目20023、92011年房價預測細分市場2008年汕頭房地產價格未來幾年項目房地產價格低密度住宅8,000元7,000元多層5,000元5,000元產權式酒店5,000元5,000元商業7,000元4,000元注：因為本項目商業地產是作為會議、住宅的配套設施，基于穩健原則，商業價格保守預測為4,000元。四、項目客戶定位（一）住宅客戶群體：高端住宅客戶群體主要分為三個圈層：第一圈層：周邊城市（廈門、汕頭、漳州、深圳、泉州等）客戶，約占50%左右，主要以機關干部和生意人為主，他們看重XX優美的自然資源、海峽論壇影響力以及相對較低的物業價格。第二圈層：省外其它城市占40%左右的比重，除上述置業動機外，他們看中24、本項目良好的會議條件，置業后可以作為企業會所使用。第三圈層：本地人，主要以政府公務員和商人為主，約占10%左右；（二）酒店客戶群體：1、酒店運營的客戶群體一類是全國的商務會議群體；二類是因XX優美的自然資源而來休閑度假的客戶。2、酒店銷售的客戶群體與住宅群體基本類似，投資者比例將會有一定幅度的增長。（三）商業地產客戶群體此處僅考慮商業地產銷售的客群：主要以本地人及周邊城市客戶為主。第七章 項目運營模式從世界旅游發展來看，目前單純的觀光旅游已逐漸讓位于休閑度假、運動探險、文化考察等多種形式。本項目將參照達沃斯模式發展會議展覽、度假休閑、生態旅游、運動探險等，構建多形態旅游。中國中信集團公司的實力25、經驗和具有生命力的主題論壇都是成功不可或缺的因素，本項目國際會議中心將從達沃斯國際經濟論壇、博鰲亞洲論壇吸取運作模式和精神內蘊，通過精心策劃的主題活動，使論壇發展經久不衰，真正形成論壇的永久載體。各類主題活動例如：（1）組織海峽各類論壇年會； （2）組織進行相關的權威性評價活動； （3）組織相關的單項評選活動； （4）組織舉辦各類主題博覽會； （5）組織區域性重大活動；（6）創辦會刊、網站。 第八章 項目技術經濟指標一、規劃用地匯總表規劃用地匯總表用地代碼用地性質用地面積（）占總建設用比例（）大類中類RR1一類居住用地100,406 6.02%R2二類居住用地46,034 2.76%R3三類26、居住用地151,253 9.07%R4四類居住用地158,847 9.53%R5五類居住用地102,508 6.15%CC3服務業用地119,050 7.14%C4旅館業用地62,915 3.77%C6體育產業用地223,659 13.41%C9旅游度假及游樂用地270,710 16.23%SS2廣場用地21,898 1.31%S3社會停車場庫用地25,559 1.53%GG1公共綠地151,338 9.08%G2生產防護綠地158,135 9.48%EE1水域68,000 4.08%UU4環境衛生設施用地7,186 0.43%合 計1,667,499 100.00%二、土地開發強度規劃土地開27、發強度一覽表用地代碼用地性質用地面積建筑面積平均容積率大類中類（m2）（m2）RR1一類居住用地100,461 45,207 0.45 R2二類居住用地355,649 562,758 1.58 R5五類居住用地102,564 61,538 0.60 CC3服務業用地119,115 68,746 0.58 C4旅館業用地62,949 30,325 0.48 C6體育產業用地223,659 4,473 0.02 C9旅游度假及游樂用地270,857 98,848 0.36 合計1,235,253 871,896 三、地塊主要指標地塊主要指標序號項目名稱占地面積()容積率建筑面積()備注一高檔酒店區28、62,899 0.38 23,902 平均容積率二文化論壇中心區114,772 0.53 60,829 平均容積率三體育娛樂休閑區453,025 0.25 113,256 平均容積率1服務業用地47,952 27,182 2旅游度假及游樂用地181,414 69,086 3體育娛樂休閑配套223,659 4,473 四商業服務區104,038 0.55 57,221 平均容積率1旅游度假及游樂用地32,885 14,877 2服務業用地71,153 42,343 五高檔生態居住區191,234 0.28 53,546 平均容積率1高級會員公寓146,410 44,470 2旅游度假及游樂用地429、4,824 9,076 六高級會員公寓區309,419 1.82 563,143 平均容積率七廣場及停車場47,458 0.34 16,136 平均容積率1廣場用地21,867 0 2停車場用地25,591 八環衛設施用地7,186 九公共綠地151,337 圖則中規劃十生產防護綠地158,130 改造完善十一水域68,000 現狀進行改造十二沙灘及海水水域改造1,100,000 未含占地面積十六合計1,667,499 0.52 871,896 四、技術經濟指標主要技術經濟指標序號名稱單位數量百分比備注1規劃用地面積m21,667,499 未含沙灘水域面積110公頃2建筑物占地面積m21,2330、5,253 73.943總建筑面積m2871,896 4廣場、停車場及道路面積m247,458 2.855環衛設施用地m27,186 0.586綠地面積m2309,467 18.567水域面積m268,000 4.08未計海水水域面積8容積率0.52 9建筑覆蓋率73.94 10綠地率18.56 第九章 項目開發計劃項目開發計劃表序號主要建設內容建筑面積（m2）投資金額（元）時間備注一期建設高檔酒店和國際會議中心、高級會員公寓，沙灘區、沙灘生產防護綠地及水域改造，沙灘步行景觀道路，增設園林綠化及建筑小品，改造南西路及給水、排水、電力、電信等配套設施392,7741,109,784,07220031、9至2011未計沙灘、水域改造面積及道路廣場面積二期高級會員公寓、商業服務設施、臨海觀景區、內湖等內部水域改造完善，內湖步行景觀道路，交通道路及給水、排水、電力、電信、園林綠化等配套設施302,283854,101,3022011至2013未計臨海觀景區、內湖改造面積及道路廣場面積三期體育活動區、帆船運動、深海潛水、海底觀光、商業綜合服務核心區域、耕地及園地、道路交通及給水、排水、電力、電信、園林綠化等配套設施176,838499,657,7592013至2015未計道路廣場面積合計871,8962,463,543,134第十章 項目經濟評價一、估算依據及參考資料（一）2005年漳州市建筑工程32、價格信息（二）漳州市建設工程技術經濟指標（2002年）（三）民用建筑工程其他各種費用構成及取費標準等二、測算參數選取（一）在可售物業全部銷售的前提下，銷售收入按高檔生態居住區7,000元/平米、高級會員公寓5,000元/平米、酒店5,000元/平米、商業4,000元/平米測算。（二）前期費用按照80元/平米測算。（三）建安成本按照高檔生態居住區3,500元/平米、高級會員公寓2,000元/平米、酒店3,000元/平米、商業2,000元/平米、會議中心6,000元/平米、體育娛樂設施500元/平米測算。（四）不可預見費按照前期費用與建安成本之和的5%測算。（五）管理費用、營銷費用都按照銷售收入的33、3%測算。（六）財務費用作均衡處理，利率為7%。（七）兩稅一費按照銷售收入的5.5%測算。（八）土地增值稅嚴格按照相關條例進行測算。（九）企業所得稅率為25%。三、假設條件（一）假設向銀行貸款10億元人民幣，按建設周期資金需要量分期分年投入，即第一期每年20,000萬元，第二期每年15,000萬元，第三期每年15,000萬元。（二）假設項目建設周期6年，銷售周期4年。四、財務分析（一）假設可售物業全部銷售項目投資收益表序號項目計算公式單方(元/)面積()總價(元）1銷售收入3,538,926,843 1.1高檔生態居住區7,000 53,546 374,822,000 1.2高級會員公寓5,034、00 563,143 2,815,713,002 1.3酒店5,000 23,902 119,508,822 1.4商業4,000 57,221 228,883,019 2總投資2,460,330,555 2.1土地取得成本84 871,896 73,239,272 2.2前期費用80 871,896 69,751,688 2.3建安成本1,921,444,190 高檔生態居住區3,500 53,546 187,409,685 高級會員公寓2,000 563,143 1,126,285,201 酒店3,000 23,902 71,705,293 商業2,000 57,221 114,441,535、09 會議中心6,000 60,829 364,974,354 體育娛樂設施500 113,256 56,628,148 2.4不可預見費(2.2+2.3)*5%99,559,794 2.5管理費用1*3%106,167,805 2.6營銷費用1*3%106,167,8052.7財務費用1000000000*6/5*7%84,000,000 3稅前利潤1,078,596,288 4稅項559,658,750 4.1兩稅一費5.5%197,585,841 4.2土地增值稅21%189,093,729 4.3企業所得稅25%172,979,1805稅后成本3,019,989,305 6稅后利潤5136、8,937,538 7銷售利潤率14.66%8投資利潤率21.09%說明：若可售物業全部銷售，則稅后利潤為518,937,538元，銷售利潤率為14.66%，投資利潤率為21.09%。同時，形成資產364,974,354元（會議中心）。（二）假設酒店、商業不出售項目投資收益表序號項目計算公式單方(元/)面積()總價(元）1銷售收入3,190,535,002 1.1高檔生態居住區7,000 53,546 374,822,000 1.2高級會員公寓5,000 563,143 2,815,713,002 2總投資2,439,427,044 2.1土地取得成本84 871,896 73,239,27237、 2.2前期費用80 871,896 69,751,688 2.3建安成本1,921,444,190 高檔生態居住區3,500 53,546 187,409,685 高級會員公寓2,000 563,143 1,126,285,201 酒店3,000 23,902 71,705,293 商業2,000 57,221 114,441,509 會議中心6,000 60,829 364,974,354 體育娛樂設施500 113,256 56,628,148 2.4不可預見費(2.2+2.3)*5%99,559,794 2.5管理費用1*3%95,716,050 2.6營銷費用1*3%95,716,038、50 2.7財務費用1000000000*6/5*7%84,000,000 3稅前利潤751,107,958 4稅項390,200,958 4.1兩稅一費5.5%178,424,290 4.2土地增值稅10%91,474,335 4.3企業所得稅25.0%120,302,333 5稅后成本2,829,628,002 6稅后利潤360,907,000 7銷售利潤率11.31%8投資利潤率14.79%說明：若酒店、商業不出售，稅后利潤為360,907,000元，銷售利潤率為11.31%，投資利潤率為14.79%。同時，形成資產551,121,156元（會議中心：364,974,354元；酒店：7139、,705,293元；商業：114,441,509元）。第十一章 結論與建議一、結論（一）本項目為兩岸的經貿、文化交流搭建了平臺，且拉動了XX地方經濟的發展，具有顯著的社會效益。（二）通過財務分析，項目的收益水平符合公司要求，可以成為公司的重要的利潤來源（三）本項目的建設，可以進一步提升中信品牌的知名度與美譽度。二、建議本項目規劃片區規模較大，涉及面較廣，開發建設期較長，按照整體規劃、分期建設、滾動發展的建設思路，遵循高起點規劃、高標準建設、高質量服務的原則進行開發建設。本項目在實施過程中有幾個關鍵環節應引起注意和控制：（一）項目要精心規劃設計，堅持保護自然資源，適度開發的原則，體現科學發展觀。（二）本項目為旅游開發項目位于風景秀麗的海邊，特別要注意做好環境保護工作，堅持資源保護與可持續發展相協調。（三）項目外部交通和其他市政配套設施問題應引起特別重視，建議進行專題研究，保證本項目建設運營的需要。（四）本項目投資較大，建議按照功能劃分，分期建設，滾動發展。（五）文化論壇中心和高檔酒店的經營管理，建議聘請國內外上有名的專業管理公司進行經營，實現預期的經濟和社會效益。