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1、工程機械公司農貿綜合市場改擴建銀行貸款項目建設書XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月工程機械公司農貿綜合市場改擴建銀行貸款項目建設書建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月36可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 總 論3一、項目提出的背景3二、項目建設的必要性：3三、編制可研報告的主要依據48、xx地塊拆除房屋明細表（附件19）2、。5第二章 市場預測和改擴建規模及經營范圍5一、市場預測5二、改擴建的規模和批文8第三章 場址和建設方案9一、場址9二、建設方案10三、建筑防火設計11四、排水系統(環保處理)11五、電氣11六、防雷接地11八、公廁：流動人口按120人/小時設計，建筑面積150m2。12第四章：農貿綜合市場管理職能機構和人員編制12一、職能組織機構：12XX工程機械化有限責任公司121、負責對項目的策劃及實施工作，加快市場的建設速度。134、負責購置和維修固定資產設備的工作，負責能源的管理工作。13二、人員編制及來源13第五章 投資估算與資金籌措14一、投資估算146、不可預見費概算為96萬。15二、資金籌措3、17XX農貿綜合市場改擴建資金籌措18第六章 財務測算與評價19一、經濟效益分析19XX上江北門面價格調查表19二、保證償還銀行貸款本金及利息2480萬元的可行性進行預測221、營業房8336按30元/.月，全部出租計算，223、 凍庫包括設備955全部出售，按均價3200元/計算224、 地下停車位104個全部出租，租金每個按每月150元2240年租賃收入：18.7240748.8萬元23三、社會效益分析27四、項目資金投入和資金回收的預算安排28第2年4月進行舊市場的拆除，預算投入1000萬元；28第七章 項目及開發企業的概況29一、項目概況296、項目主要技術經濟指標29二、開發企業的概4、況30第八章 結論與建議32一、結論321、項目建設符合宜春市城市總體規劃32二 、建議33第九章 附件35第一章 總 論一、項目提出的背景2021年6月11日，商務部等17部門關于加強縣域商業體系建設促進農村消費的意見指出，要引導鄉鎮商貿中心向周邊農村拓展服務，滿足農民消費升級需求。國家“十四五”規劃綱要提出，完善現代商貿流通體系，培育一批具有全球競爭力的現代流通企業，支持便利店、農貿市場等商貿流通設施改造升級，發展無接觸交易服務，加強商貿流通標準化建設和綠色發展。農業農村部發布“十四五”全國農產品產地市場體系發展規劃，指出到2025年，基本建成布局合理、供需適配、組織高效、暢通便捷、安全綠5、色、保障有力的農產品產地市場體系，初步形成覆蓋農產品優勢產區、銜接國家綜合立體交通網、對接主要消費市場的農產品產地流通網絡。二、項目建設的必要性：XX農貿綜合市場是批準的一個大型物流農貿市場，地處宜春市江北片區舊州XX西路以北，綜合市場業主是“XX工程機械化有限責任公司”，從1998年建立農貿綜合市場至今已有20多年，對促進宜春市江北片區及周邊農村場鎮的農業蔬菜、水果、農副食品、及酒類、飲食，農村日常工業用品的交流、銷售，貿易曾發揮過很大的影響，隨著城市化建設的推進和農村經濟的發展，XX農貿綜合市場的功能迫切需要擴大，需要更新。流通經濟的發展和市政府加強城區市場規劃建設和管理的戰略布置，一致要6、求將XX農貿綜合市場改擴建為一個新型的農產品物流綜合市場。為了適應地區經濟發展和市政府的經濟發展戰略規劃，XX工程機械化有限責任公司作為XX農貿綜合市場的業主，決定改變原來的組織管理體制，公司專門設置對XX農貿綜合市場改擴建項目部，進行新的“現代化農貿綜合市場”的開發建設和管理，并對XX農貿綜合市場的改擴建項目的必要性、進行了充分的調查分析，從地方政府的戰略規劃要求，城鄉農貿交易市場的發展，項目地址的區域優勢，物流態勢、經濟效益、社會效益，財務投資等方面進行了可行性研究，并形成如下的可行性研究報告。三、編制可研報告的主要依據1、商務部等17部門關于加強縣域商業體系建設促進農村消費的意見2、宜春7、市人民政府關于XX工程機械化有限責任公司原為劃撥土地改變用途后調整容積率補辦出讓的批復，宜府國土發20xx126號文（附件2）。3、宜春市國土資源局國有土地使用權出讓合同。4、企業投資項目備案通知書備案號：xx。5、“宜春市舊州控制性詳細規劃”6、XX農貿綜合市場規劃設計定位圖及負一、二、三層平面圖。（附件5）7.宜春市規劃和建設局規劃設計條件通知書，建設項目選址意見書，建設用地規劃許可證，建設工程施工許可證等（附件）。8、xx地塊拆除房屋明細表（附件19）。9、宜春市人民政府對新建，改擴建農貿綜合市場進行優惠扶持的相關政策。第二章 市場預測和改擴建規模及經營范圍一、市場預測1、地理位置優勢：8、作為“農貿綜合市場”具有的地理位置優勢。根據江北舊州組團“一軸一核三片六區”詳細規劃，xx地塊正處“一核”(以五岔口為核心)，東南片區、西片區、東北片區(新居住區)一核三片區的交匯點。作為改擴建后的新型農貿物流綜合市場，周邊輻射3000米范圍內的居住小區，西北面是內宜高速公路出入口及公交總站，與成渝、成昆高速通道連接，是XX農副產品進出的主要通道，東北面是江北新居住區，XX學院及吊白公路，匯集了大量的農副產品的消費者；通過五道口的各條公路連接著XX近郊象鼻、金坪、觀音、白花等主要的農副產品生產鄉鎮。西邊經振興大道連接新規劃的XX飛機場和宗場農業生產基地。世界500強之一的五糧液集團名酒生產廠房9、和銷售基地也在這個輻射圈內。東南面是規劃已開工建設的長江XX水運港口，直接連接長江下游的南溪、江安和上游的屏山等農副產品主要生產縣區。根據地理位置優勢，將XX農貿綜合市場改擴建為（XX）江北最大的新型農貿綜合市場完全符合宜春市政府關于積極發展流通、特別是農貿產品流通，推動農業經濟發展、培育形成本地農產品體系和生產要素市場的重要任務要求。2、消費群體優勢：改擴建后的XX農貿綜合市場周邊的消費群。江北舊州組團人口12萬人，日常生活消費的農副產品需求量越來越大。xx地塊位于舊州組團的中心，是幾大規劃片區的交匯點，在周邊已形成了集中人口居住的許多居民小區，江北規劃的多條居民集中居住的新街區，圍繞著現在10、的XX農貿綜合市場四周已經建成。改擴建的農貿綜合市場（將周邊9萬人口和市區28萬人口提供生活必需品）周邊居住人口已近9萬多人，每日需要消耗和交易的農貿產品的數量非常集中和巨大。3、人力資源優勢：改擴建后的XX農貿綜合市場可增大社會就業平臺。宜春市江北片區是舊工業區，XX紙業股份有限公司、制材廠、軸承廠、機械廠、紙機廠、三江廠、岷江機械廠、敘府茶葉公司、中國農業銀行上江北分行、中國工商銀行上江北分行、中國銀行上江北分行、中國建設銀行上江北分行、中國商業銀行上江北分行、xx醫院、XX一醫院上江北分院、XX二醫院上江北分院、XX骨科醫院、宜春市xx中學、XX學院A、B區等大中型企事業都在這個片區內，11、隨著經濟體制改革、企業破產等多方面的原因，有大量的職工下崗待業，隨著農貿綜合市場的改擴建，完全可以為下崗職工搭建一個新的就業和創業的工作平臺。4、增加地方的財稅收入。隨著農貿綜合市場的改擴建和新型化的建設，集中的農貿交易市場不僅在市場規模上會擴大，在交易農貿產品的范圍和流通量上都會得到一個較大的發展和提升，必然會為地方的財稅收入帶來較大數量的增加。5、對周邊的農副產品生產起到促進作用。市場發展是由消費的需求引起的，消費需求的擴大必然會帶動生產供給的增加，改擴建后的新型農貿綜合市場對周邊和附近的農村鄉鎮、農副產品的生產發展必然會起到一個較大的促進作用，對農村經濟的提升也會發生重大影響。6、宜春雄12、居長江上游，素有萬里長江第一城之稱，是國家西部沿江開發兩大經濟走廊的結合部和川、滇、黔三省結合部的交通要沖和物資集散地，腹地遼闊，輻射范圍廣。同時宜春還是由XX、自貢、瀘州組成的川南“金三角”的重要支撐。農貿綜合市場的發展是XX經濟基礎更加堅實的一個重要物質支柱。江北舊州地處宜春市門戶，內宜高速公路、內昆鐵路橫貫中部，川云中路穿越全境，是出入XX的必經之路。改擴建后的XX農貿綜合市場會充分地利用所處宜春市江北舊州對外交通的核心地點、區位、交通優勢突出，及時地對XX農貿綜合市場進行改擴建完后，必然會對宜春市的整體農貿物資市場發展提升一個新臺階，有著美好的市場前景和發展的契機與保障。二、改擴建的規13、模和批文1、宜春市發改委對立項的改擴建XX農貿綜合市場的備案書（附5：20xx年5月9日企業投資項目備案通知書：xx號文)中確認，改擴建的“農貿綜合市場”建設地點在“宜春市上江北XX西路(8號)北側”，農貿市場“商業用房8336平方米”，“臨致富路進半地下室18000平方米”，用于交易物資及配套用房，建設內容主要還包括辦公、管理及設備用房、公廁、污水沉渣處理等。2、宜春市規建局已于20xx年發文同意在該地塊內規劃增大建設“農貿市場約9000m2”。（附6：宜春市規建局20xx69號文 “對xx地塊農貿市場建設審查意見函”）3、改擴建農貿綜合市場上市的商品范圍：農副產品，農村日用工業品，農業生產14、資料等。采用市場組織形式的交易方式，批零兼營，以批發為主。第三章 場址和建設方案一、場址XX工程機械化有限責任公司經宜春市國土部門辦理相關手續，將“XXXX農貿綜合市場”場址所在的xx地塊土地性質由“劃撥”轉換為“出讓”并已完清了有關的出讓金費用。該地塊的土地使用權屬于XX工程機械化有限責任公司所有。xx地塊作為物資交流的優越區位及對周邊地區市場輻射的集聚影響，具有選擇為農貿綜合市場的位置優勢。該地塊不存在權屬轉移問題，四周的基礎建設和公共設施齊備，舊有市場及附屬建筑的拆遷屬于XX工程機械化有限責任公司內部的事務，基本上不存在拆遷糾紛。同時，xx地塊在宜春市城市規劃和江北舊州控制性詳細規劃中已15、作為“農貿市場建設用地”。將xx地塊作為宜春市江北舊州“新型農貿綜合市場”的場址，對原XX農貿綜合市場進行改擴建是完全可行的開發建設場址的最好選擇。二、建設方案1、xx地塊位于上江北XX西路北側8號，居江北中心地塊，總占地面積16.7畝，規劃總建筑面積：62680，屬于農貿市場規劃的地下室：18000，營業房8336，樓上住宅;35100,配套設計有公廁和污水處理的綜合建設用地。2、該地塊地形地貌是南高北低半面坡，高差較大，規劃設計主體建筑分別為18層、23層、23層的三棟商住樓，其中地面層，半地下層負一、二、三層及裙樓第一、二、三層為農貿綜合市場管理服務區，形成一個集農副產品零售、批發及管理16、辦公、服務、加工、倉儲、配送等多種功能為一體的現代化農貿綜合市場。3、xx地塊地形地貌呈南高北低單面坡，高差較大。四周城市主、次道路環繞，市政基礎設施齊備。根據該地塊的形態特征、設計單位充分利用現狀地形進行新型農貿綜合市場立體和平面的布置設計。4、地面沿地塊周邊兩條城市主、次道路布置農貿綜合市場的臨街商業鋪面。地面層以上三四層設計為管理辦公服務用房，由上述樓層建筑圍成農貿交易市場，分設蔬菜、水果、家畜，水產等各類專業市場及各服務區。5、利用現狀地形南北高差的單面坡布置設計成半地室和地下室，分設農資、農業生產日用品等市場及服務區。6、地下室設置成品倉庫、冷庫及服務車、停車庫等，以利于農副產品的17、加工和儲藏。三、建筑防火設計本方案市場空間單層建筑高度為4.6米，消防安全按GB50261-96要求進行設計。四、排水系統(環保處理)（1）室外排水采用雨污合流制，集中進入城市管網。（2）室內排水：所有排水采用雨水、污水分流制、其中菜市場采用活動蓋水溝單獨排到專建的沉渣池處理后再排出，糞便污水排出經化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到室外城市管網。五、電氣本農貿市場總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負荷，采用一路電源供電，選一臺10KV變壓器可滿足用電要求. 六、防雷接地本農貿市場屬二級防雷建筑物，在屋頂沿墻設避雷帶，利用柱內主筋做引下線，基礎內鋼筋做接地極，接地電阻R10歐姆。18、 七、抗震：根據中國地震強度區劃，該場址地區地震基本烈度為8度，建筑物按地震基本烈度8度設防。八、公廁：流動人口按120人/小時設計，建筑面積150m2。第四章：農貿綜合市場管理職能機構和人員編制一、職能組織機構：為了更有效地發揮改擴建的新型農貿綜合市場的設計功能和提高農貿綜合市場開發建設投資的經濟效益，更好地發揮農貿綜合市場的經濟和社會效益，有效地進行物流服務，XX工程機械化有限責任公司規劃建設農貿綜合市場管理服務設置專門的職能部門“和興貿易服務部”簡稱：“物管部”，對改擴建的新型農貿綜合市場進行服務管理。 其組織機構示意如下XX工程機械化有限責任公司 和興貿易物管部 項目部門經理 物業 工19、程 財務 市場 安全管理部 技術部 行政部 營銷部 保衛部這些部門在項目經理的具體領導下，進行下列管理工作。1、負責對項目的策劃及實施工作，加快市場的建設速度。2、負責對外的招聘，以及財務管理工作。有關單位履行必要的法律手續等法律事務工作和辦公室行政工作、安全保衛工作。3、負責經營管理工作、制定經營所需物質的采購計劃，并組織實施，進行成本核算和成本控制。4、負責購置和維修固定資產設備的工作，負責能源的管理工作。二、人員編制及來源和興貿易物管部，人員編制21人。XX工程機械化有限責任公司代表二人（一人負責項目建設監督，一人負責財務監督）項目部門經理1人項目財務與行政管理部門4人工程技術部3人市場20、營銷部3人物業管理部8人項目部門經理對“XX工程機械化有限責任公司”負責，各部門的負責人由項目經理選聘，報“XX工程機械化有限責任公司”董事長批準聘任，其余工作人員面向社會招聘，擇優錄用。 第五章 投資估算與資金籌措一、投資估算1、包括改擴建農貿綜合市場開發建設項目的用地。xx地塊占地面積11138（約16.7畝），出讓土地現屬XX工程機械化有限責任公司，評估價為100萬/畝，土地使用權總投資為1670萬元。2、改擴建農貿綜合市場涉及到原XX農貿綜合市場舊建筑的拆除。包括臨街的32間營業用房和市場內的營業用房。以及現存的經營攤位和經營者的簡便庫房、臨時住房等，需拆除的面積大約為15346.8521、平方米，拆除費用（包括拆遷補助等）按600元/平方米概算，需投入921萬元。（附件19：拆除房屋明細表）3、建設資金投入按規劃和設計要求主要建筑物面積62680，其中作為新型農貿綜合市場“商業用房8336平方米”，半地下室18000平方米的規模進行計算，建筑基礎，土建、普通裝飾、水電、消防、電梯(電動扶梯)等預算每平方米的工程造價預算為1，238元。建設投入概算為7760萬元(1238元/平方米62680平方米)。4、宜春市政府關于加強城區市場規劃建設和管理的決定(宜府辦發20xx80號文件）對農貿綜合市場建設項目實行收費優惠扶持政策。該項目申報規建工程規費313285元配套費己由相關部門免收22、。5、農貿綜合市場的流通設備及農產品貿工農一體化需要投入的設施及配套設備等。經初步測算需200萬元。該部份投入可依據市政府關于加強城區市場規劃建設和管理的決定（附1）對“現代化農產品市場流通設施及農產品貿工農一體化設施建設”實行稅收優惠扶持政策，新型農貿綜合市場建成后可申請優惠回收，暫不列入建設資金投入概算中6、不可預見費概算為96萬。7、根據宜春市政府關于加強城區市場規劃建設和管理的決定：“取得國有土地使用權的農貿市場建設用地，其土地公開出讓的起始價依據土地取得成本從優確定。”xx地塊土地出讓金費用XX工程機械化有限責任公司已全部完清，參考土地市場區域價格的評估價值，作為包括改擴建農貿綜合市23、場建設項目的自有資產投入。同時不考慮已免收的建設工程規費，則包括改擴建新型農貿綜合市場的整個建設項目測算需要的建設資金計劃投入為：10351萬元。項目概算表序號工程或費用名稱技術經濟指標概算金額（萬元）1土地使用權價值100萬/畝16.7畝16702舊市場拆遷費用600元/153469213項目前期工作費354勘察費（地勘）155施工圖設計費11元/62680686施工預算編制費建安工程費 0.5%237招標服務費建安工程費 0.3%138工程監理費309工程保險費建安工程費 1%4610建安工程費740元/62680463811水、電、氣消防186元/62680116612排污管道2513排24、污處理池4214廁所815電梯（扶梯）8臺25016道路、綠化8517市場配套，辦公設備4018外裝飾工程56019凍庫設備6020財務費預算2000萬貸款3年利息48021建設單位管理費等8022不可預見費9625預算總計10351二、資金籌措XX工程機械化有限責任公司作為包括改擴建新型農貿綜合市場建設項目的開發建設主體，開發資金的來源以自籌為主，暫缺部分，向銀行申請貸款支持。建設投入資金采用下列方法進行解決：1、 自籌現金部分：XX工程機械化有限責任公司在江北舊州組團xx地塊開發建設的“xx”商住樓營業用房及非營業用房14550（在江北xx大道），正進行綜合驗收出售（出租），營業用房及非營25、業用房出售出租的部分回收資金可使用2500萬元作為改擴建農貿綜合市場自籌資金投入。2、 改擴建農貿綜合市場的地址用地屬于XX工程機械化有限責任公司以出讓方式取得土地使用權的商住用地，出讓金及各種規費均已完清，該地塊土地評估價1670萬元，作為自有資本投入，不考慮建設資金投入。3、 對XX農貿綜合市場現有建筑的拆除，及舊市場內大棚攤位，營業用房的拆遷安置測算的費用支出，預測費用為921萬元，可作為舊市場業主“XX工程機械化有限責任公司”內部賬務處理，暫不考慮建設資金投入。4、 改擴建新型農貿綜合市場建設資金需投入的暫缺部分，向銀行申請三年期貸款2000萬元，預計償還的本金和利息為2480萬元5、26、 該項目按預計工期進度建設，在投入建設預計540天（一年半）后，可以進行預售（出租）許可，預計可前期回收資金3300萬元，作為償還貸款和項目資金投入。XX農貿綜合市場改擴建資金籌措序號方 案金額（萬元）資金比例（）1自籌建設資金來源5091491、土地使用權價值16702、拆遷安置費用9213、現金25002向銀行貸款2000193預售（出租）回收資金3300325動態預測總計10391100資金籌措比例圖示： 32 租售收入再投入自有資金 49 19 貸款第六章 財務測算與評價一、經濟效益分析改擴建農貿綜合市場建設工期初步定為540天。在管理和資金保證的情況下，基本能按設計工期完成。1、新型27、農貿綜合市場建成后，沿街商業營業用房和市場內營業及辦公服務用房為8336平方米。區域：菜市、水果、家畜、水產等各類攤位大致布置為400個左右。每個小時服務4位買主，每個攤位經營8小時/天計，該市場能接待12800人/天。根據對xx地塊四鄰現有營業房價格的調查，商業營業房售價和租金如下表：XX上江北門面價格調查表地 段售 價租 金五糧液大道約6500-7000元/25-30元/酒都生活廣場約8500元/35元/左右銀龍附近（葡萄園）約6500元/20-26元/中氣天然氣公司附近約6000元/左右20-23元/恒發約5000元/（二樓）20元/（二樓）恒發約2800元/（三、四樓）12元/（三、四28、樓）XX學院約6500-7000元/20-30元/沁禾商業廣場約8000-10000元/XX西路金宏小區約7000-8000元/XX西路諧苑小區約7000-7500元/2、改擴建開發建設的新型農貿綜合市場按期建成竣工出售（或出租）預期在20xx年，國家的經濟預期會有很大的發展，按樂觀的期望預測，新型綜合市場商業用房和攤位的租售價格和成交比例均會有所上升，改擴建開發建設投資收益按最優期望進行測算，即商業營業用房及各類攤位，全部出售，商業營業用房均價為8500元/，攤位使用權40年4萬元/個，規建住房36344，預測均價為2200元/，地下凍庫、車位出售預測收入252萬元，地下凍庫、車位年出租預測29、收入72萬元，序號項 目測算依據收入（萬元）扣除支出（萬元）1市場營業用房8500元/833670862各類攤位4萬元/個400個16003地下凍庫、車位出售3244住房銷售收入2200元/3634479965收入總額170066各項稅金17006610207銷售管理費用1700611708凈銷售收入158169總投資額1035010利潤總額546611所得稅(%)25136612稅后利潤4100根據以上測算，包括改擴建開發建設的新型農貿綜合市場內容的開發建設項目，利潤率為52.81%，凈利潤率為39.6%。影響投資收益變動的因素有：開發成本預算、市場營業房、攤位、住宅等價格變化、成交率等。考30、慮上述變動因素的保守測算，包括改擴建開發建設的新型農貿綜合市場內容的開發建設項目的投資收入不會低于5000萬元，利潤率不會低于48%，凈利潤不會低于3800萬元，凈利潤率不會低于36%。二、保證償還銀行貸款本金及利息2480萬元的可行性進行預測方案一：1、營業房8336按30元/.月，全部出租計算，年收入：30元/.月833612月300萬元40年經營權租賃收入：300 4012000萬元市場綜合管理費用按收入25計算：約3000萬元。2、市場攤位400個全部出租，每個攤位面積占地六個平方，根據XX及XX周邊多個市場調查，一個月租金價格在150元至400元之間，該市場綜合估價每個攤位按200元31、/月計算年收入：200元/個.月400個12個月96萬元40年租賃收入：96403840萬元。市場綜合管理費用按收入25計算：約960萬元。3、 凍庫包括設備955全部出售，按均價3200元/計算銷售收入：3200元/955302.4萬元人工工資占收入25：約75.6萬元。4、 地下停車位104個全部出租，租金每個按每月150元計算 年收入：150元/個.月104個12個月18.72萬元40年租賃收入：18.7240748.8萬元物業管理費用按收入10計算：約74.88萬元。5、 活動批發區約13000，每天交易10車貨物約計100噸，場地物管收費按每噸15元/天計算年收入：15元/噸.天1032、0噸30天12月54萬元40年物管收費：54402160萬元方案一的收益概算表（按40年出租收入概算）序號項 目測算依據收入（萬元）扣除支出（萬元）1市場營業用房出租30元/.月120002各類攤位出租200元/個.月38403地下凍庫（房）全出售（3000元/）3024車 庫出租150元/個.月7495批發、零售進場物管費15元/噸.天21606收入總額190517各項稅金19051611438各項支出總計市場綜合管理費用、人工工資、維修費等41119利潤總額1379310所得稅（）25344911稅后利潤10344方案二：1. 商業用房按40年計算，市場營業房8336以部分出租和出售計算，33、出租率60（5000），出售率40（3336），租金30元/.月，銷售均價8500元/租金收入：30元/.月500012個月40年7200萬元銷售收入：8500元/33362836萬元。收入共計：10036萬元2. 市場攤位出租率為50（200個），租金200元/個.月，出售攤位率為50（200個），經多個市場調查，40年經營權每個能售6萬元，該市場攤位以保守價格計算，每個攤位按4萬元一個出售計算租金收入：200元/個.月200個12個月40年1920萬元銷售收入：4萬元/個200個800萬元收入共計：10036萬元3. 市場配套凍庫四個，所占面積（包括活動面積）1945，其中：海鮮凍庫95，34、鮮肉凍庫180，水果凍庫270，蔬菜類凍庫410，共計955。根據市場調查，1天1噸貨物鮮凍收費價格5元8元/噸，冷凍容量250噸年收入：8元/噸.天250噸30天12個月72萬元40年收入：72402880萬元每天電量耗損：5.5千瓦24小時1.50元/度4臺792元年電費支出：792元/天30天12個月28.5萬元；40年電費支出：28.5401140萬元凍庫管理工人設置二人，每人每月工資1500元工人年工資支出：1500元/月.人2人12個月3.6萬元40年工資支出：3.640144萬元設備維修投入按總收入的25計算：約720萬元4. 地下停車位104個，出租率為50（52個），租金1535、0元/個.月，出售率20（21個），銷售均價6萬元/個，預留30的車位（31個）作為物管的活動車位，臨時車位收費按5元/次，2次/天計算年租金收入：150元/個.月52個12個月9.36萬元40年租金收入：9.3640=374.4萬元出售收入：6萬元/個21個=126萬元臨時車位年收費：5元/次2次/天.個31個30天12個月11.16萬元40年臨時車位收費：11.1640= 446.4萬元。方案二的收益概算表（按40年經營概算）序號項 目測算依據收入（萬元）扣除支出（萬元）1市場營業用房出租率60，出售率40100362各類攤位出租率50，出售率5027203地下凍庫（房）收費收入2880436、車 庫出租率50，出售率20，預留率30%9475收入總額165836各項稅金1658369957各項支出總計市場綜合管理費用、人工工資、維修費等20048利潤總額135849所得稅（）25339610稅后利潤10188根據以上兩個方案的測算,無論是方案一或是方案二，對改擴建建成后的新型農貿市場管理經營的凈收益，按40年經營管理的平均凈收益計算，每年經營管理的凈收益在260萬元左右，作為償還銀行2480萬元本金及利息貸款，在經營收益上提供了有效的保障。三、社會效益分析 新型農貿綜合市場建成后可以形成一定的規模經營，估計年農貿商品交易額在9800萬元至12000萬元之間，不僅可為企業帶來可觀的經37、濟效益，同時也會產生較大的社會效益。除了加快城市規劃建設的重要戰略目標的實現外，預計至少每年能解決1500人以上的就業崗位，為上崗的員工及進城農民工提供了有效的社會就業機會，給政府減輕再就業壓力，促進社會穩定。新型農貿綜合市場的建設，有利于XX江北片區的經濟發展，加速農產品的流通領域市場體系，形成以調整產業結構新的經濟增長點，同時，對促進和帶動翠屏區農副產品的發展具有十分積極的作用。也大大方便周邊大中型企業的物資買賣流通。四、項目資金投入和資金回收的預算安排 該項目開發建設從第1年7月開始進行土建工程施工，到第2年4月，預算投資4170萬元； 第2年4月進行舊市場的拆除，預算投入1000萬元；38、 工程的土建施工建設預算投入3500萬元； 工程后期的裝飾，配套設施，設備安裝，道路綠化，消防等各項投入預算1700萬元； 資金回收預算，第一期工程預計在第2年4月份取得預售許可證，通過預售（租）預算回收資金3500萬元，第二期工程預計到第3年建成銷售（租）預算回收資金8600萬元，項目資金投入和資金回收的預算是動態預算，對保證貸款利息和本金的償還都有充分的預算保障。第七章 項目及開發企業的概況一、項目概況1、項目名稱：XX農貿綜合市場(暫定)2、項目性質：改擴建3、建設承辦單位：XX工程機械化有限責任公司4、項目負責人：XX(XX工程機械化有限責任公司法人代表)5、建設地點：宜春市上江北XX39、西路8號(編號：舊州組團xx地塊)6、項目主要技術經濟指標序號項目名稱單 位指 標1規劃總用地（）111382總建筑面積（）636803農貿市場建設面積（）83364半地下車庫（）180005公廁建筑面積（）1506住宅建筑面積（）363447建設投資（萬元）103518建筑密度（）249容積率（）3.7810綠化率（）3511停車位（輛）地面：12；地上：120二、開發企業的概況XX農貿綜合市場的業主是“XX工程機械化有限責任公司”。XX農貿綜合市場所在地塊（江北舊州組團xx地塊）性質為出讓土地，土地使用權屬“XX工程機械化有限責任公司”所有。對XX農貿綜合市場進行改擴建是“XX工程機械化有40、限責任公司”在xx地塊進行樓上高層商住樓開發建設項目的重要內容，已經規劃審批進行施工建設。“和興貿易物管部”將作為改擴建后的新型農貿綜合市場的職能管理機構，在“XX工程機械化有限責任公司”的主導下進行管理經營。XX農貿綜合市場改擴建項目開發和經營的企業法人主體是“XX工程機械化有限責任公司”。公司注冊資本為2588萬，現有資產4900多萬。公司在宜春市的經營已有13年的歷史，主要從事大型公路橋梁的土石方機械化施工，工程機械及運輸車輛修理，農貿綜合市場，農業生態養殖，森林公園風景旅游區等第三產業的經營服務管理，及相關房地產項目的開發建設，屬于“優秀民營企業”。年經營收入3840萬元 ，凈利潤7841、5萬元 （附件10：XX工程機械化有限責任公司簡介，20xx年、20xx年資產負債表和損益表）第八章 結論與建議一、結論1、項目建設符合宜春市城市總體規劃“XX工程機械化有限責任公司”投資開發建設的“XX農貿綜合市場”改擴建項目符合地方政府城市規劃戰略部署，符合城鄉一體化，加強和促進城市農貿市場開發建設的產業政策。2、項目建設有利于推動翠屏區第三產業的發展，增加就業具有良好的社會效益。 3、XX工程機械化有限責任公司為項目法人，負責本項目的策劃、資金籌措、建設實施、生產經營和債務償還等各項工作。公司現有的資產狀況良好，建設項目的自籌資金基本到位，出讓土地的各項費用已完清，規建申報費用按地方政府42、的優惠扶持政策已作了免除，現場建設的各項條件完全具備，正在施工的18層建筑主體工程進度正常，已完成了該工程的三分之二工程量。國家未來兩年宏觀經濟的發展逐漸趨好，農貿綜合市場的商業營業房和攤位的銷售及價位具有較好的前景。項目的財務分析結果表明，經濟效益可行。建設開發資金以自有資金為主，只有少部份資金需貸款支持，對貸款的本利償還，除了該項目的銷售收入作保證外，該項目的開發業主“XX工程機械化有限責任公司”現有的資產也是抵押擔保的貸款保證。4、改擴建項目場址選在宜春市翠屏區江北XX西路，交通運輸條件良好，場址的選擇是最佳的。綜上所述進行的分析，對XX農貿綜合市場進行改擴建為新型農貿綜合市場，不僅適應43、了宜春市流通經濟發展的需要，符合宜春市城區市場規劃和管理的經濟發展戰略要求，同時也得到了市政府從財政稅收，報建規費多方面的扶持優惠，是切實可行的城市規劃建設的支農項目。作為XX農貿綜合市場的業主“XX工程機械化有限公司”服從該項目的規劃建設，及時調整了職能組織管理機構，積極努力地將服務目標轉移到發展農貿市場，促進農村經濟發展的開發建設上來。為支持“三農”服好務，在建設規模資金運作等方面盡量實現建設項目的投資效益和社會效益的雙贏。二 、建議1 宜春市江北XXXX農貿綜合市場的改擴建開發建設項目，在當前宏觀經濟發展新的戰略布署的引導下，切實按照宜春市城市建設規劃的要求，竭力打造翠屏區江北舊州新型的44、一流農貿綜合市場，在資金安排和工程進度等方面進行有效地組織管理，在營銷工作中提高開發商品的銷售率和銷售速度，提高改擴建項目的投資效益和社會效益。2 爭取農業發展銀行政策性貸款資金的支持，保證改擴建農貿綜合市場開發建設項目按規劃要求完成。3 積極有效地進行農貿綜合市場商品營業用房及攤位前期營銷活動，盡快地回收銷售（租）資金，將回收資金進行后期工程的再投入和貸款利息的支付。第九章 附件附1：xx城市規劃與設計研究院宜春市舊州控制性詳細規劃公共設施現狀圖附2：宜春市人民政府關于加強城區市場規劃建設和管理的決定宜府辦發20xx80號）附3：宜春市人民政府文件：宜府國土發20xx126號宜春市國土資源局45、國有土地使用權出讓合同；附4：宜春市規劃管理局批準的項目建設規劃方案 ：川投資備xx號文附5：中共宜春市委 宜春市人民政府關于進一步加強招商引資工作的意見附6：20xx年5月9日企業投資項目備案通知書：川投資備xx號文附7：宜春市規建局20xx69號文 “對xx地塊農貿市場建設審查意見函”附8：設計施工景觀定位圖附9：改擴建后農貿綜合市場平面布景圖附10：地下室設計平面布景圖附11：XX工程機械化有限責任公司簡介附12：XX工程機械化有限責任公司企業法人營業執照復印件；附13：XX工程機械化有限責任公司稅務登記證復印件；附14：XX工程機械化有限責任公司法人身份證復印件；附15：碼證復印件；附16：XX工程機械化有限責任公司土地證復印件；附17：宜春市規劃和建設局規劃設計條件通知書；附18：建設項目選址意見書；附19：XX工程機械化有限責任公司:1. 建筑工程施工許可證；2.建筑工程規劃許可證；3.建設用地規劃許可證；4.防空地下建設許可證；附20：XX工程機械化有限責任公司在xx地塊上需拆除房屋明細表；附21：XX機工程機械化有限責任公司建設用地批準書；附22：XXxx會計師事務所有限公司：川普會20xx查字xx號（審計報告）附23：XXxx會計師事務所有限公司：川普會20xx查字xx號（審計報告）