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1、綠城通州項(xiàng)目綠城通州項(xiàng)目綠城通州項(xiàng)目綠城通州項(xiàng)目 策 略 性 定 位 深 化 及 規(guī) 劃 報(bào) 告策 略 性 定 位 深 化 及 規(guī) 劃 報(bào) 告 第一階段工作中，我們通過(guò)新城規(guī)劃、副城研究在宏觀層面 對(duì)通州區(qū)域的發(fā)展前景進(jìn)行了分析，并通過(guò)商業(yè)市場(chǎng)研究、類比案 例及項(xiàng)目SWOT分析初步確立了項(xiàng)目的定位及亮點(diǎn)。例及項(xiàng)目SWOT分析初步確立了項(xiàng)目的定位及亮點(diǎn)。 本階段作我們將圍繞“年輕家庭生活”的定位細(xì)分本階段工作，我們將圍繞“年輕家庭生活MALL”的定位，細(xì)分 本案的目標(biāo)消費(fèi)群體、深化項(xiàng)目亮點(diǎn)，并依據(jù)重點(diǎn)商戶訪談進(jìn)行業(yè) 態(tài)規(guī)劃推導(dǎo)，并完成項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算；同時(shí)將結(jié)合建筑規(guī)劃提出有關(guān) 布局、動(dòng)線等的建議。2、 目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分目標(biāo)費(fèi)群體細(xì) 項(xiàng)目亮點(diǎn)深化 代表商戶訪談 建筑規(guī)劃建議 業(yè)態(tài)規(guī)劃研究 初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 附件 項(xiàng)目周邊社區(qū)分布 商戶訪談結(jié)果 目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分 目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分 項(xiàng)目亮點(diǎn)深化 代表商戶訪談 建筑規(guī)劃建議 業(yè)態(tài)規(guī)劃研究 初步經(jīng)濟(jì)測(cè)算 9.目標(biāo)消費(fèi)群體細(xì)分 9.1 目標(biāo)群體構(gòu)成 現(xiàn)階段主要目標(biāo)群體為CBD移民為主的年輕家庭、東街現(xiàn)有人流為主的年輕群體現(xiàn)階段主要目標(biāo)群體為CBD移民為主的年輕家庭、東街現(xiàn)有人流為主的年輕群體 未來(lái)逐漸提升年輕家庭及年輕群體中CBD移民比例的同時(shí)充分考慮可能導(dǎo)入的休旅人群 現(xiàn)階段主要目標(biāo)群體 18至28歲的年輕群體18至28歲的3、年輕群體 新華東街現(xiàn)有人流為主體 27至40歲的年輕家庭27至40歲的年輕家庭 通州區(qū)域內(nèi)的CBD移民為主體 新華東街現(xiàn)有人流為主體 通州區(qū)域內(nèi)的CBD移民為補(bǔ)充 項(xiàng)目周邊戶籍人群為補(bǔ)充 未來(lái)休旅人群 9.2 目標(biāo)群體分布 本案周邊3公里社區(qū)狀況 北苑北苑 環(huán)島環(huán)島環(huán)島環(huán)島 北苑 南路 北苑 南路 梨園梨園 北苑環(huán)島、北苑南路、梨園組團(tuán)的社區(qū)密度較高，且新興社區(qū)眾多，是本案目標(biāo)消費(fèi)群體聚集區(qū) 本案3公里范圍內(nèi)社區(qū)體量及人口總覽 總體量（萬(wàn)平米）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人） 2003年前社區(qū)2003年后社區(qū)2003年前社區(qū)2003年后社區(qū) 330.41078.38.327 合計(jì)合計(jì)1408 71408 735 335 3 注：1、由于區(qū)域內(nèi)老社區(qū)的數(shù)據(jù)不足，2003年前社區(qū)總體量較實(shí)際偏低 2、人口總量按照百平米2.5人推算 注：1、由于區(qū)域內(nèi)老社區(qū)的數(shù)據(jù)不足，2003年前社區(qū)總體量較實(shí)際偏低 2、人口總