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1、投資公司綜合性商住莊園建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月40可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄一 項目概論71、項目概況7a、名稱：“XX莊園”72、項目建設地的基本情況7XX,最適宜投資創(chuàng)業(yè)的城市73、項目建設目標及宗旨11b、建設宗旨121、有利2、于拓展房地產(chǎn)市場122、有利于促進旅游業(yè)發(fā)展133、有利于促進經(jīng)濟增長134、有利于促進農村資源開發(fā)13三項目區(qū)開發(fā)環(huán)境分析141、快速發(fā)展的經(jīng)濟142、高貴的頭銜143豐富的旅游資源154豐富的物產(chǎn)資源155、良好的工業(yè)基礎166、便捷的海、陸、空交通167、開發(fā)前景廣闊178、自然環(huán)境幽雅18四 項目區(qū)總體規(guī)劃181 、核心項目區(qū)涉及內容19c 、觀光娛樂區(qū)262、 延伸項目區(qū)313、聯(lián)動項目區(qū)31五 項目區(qū)內生態(tài)環(huán)保建設351、實施立體綠化，美化自然環(huán)境352、建設和諧自然的森林生態(tài)353、人文環(huán)境的美化措施364、環(huán)境保護措施365、發(fā)展理念36六 競爭環(huán)境分析372、“XX莊園”區(qū)位3、條件優(yōu)越，掌握了搶占市場的先機383、與其他休閑度假產(chǎn)品相比，“XX莊園”更具資源整合優(yōu)勢382、項目區(qū)坡降比度大，增加了開發(fā)難度和費用。401、項目投資評價402、社會效益分析403、結論41 XX莊園項目建設可行性分析一 項目概論1、項目概況a、名稱：“XX莊園”b、選址：XX工業(yè)園汪疃鎮(zhèn)管山頂c、承辦單位：山東XX投資有限公司2、項目建設地的基本情況XX,最適宜人類居住的城市 XX,最適宜投資創(chuàng)業(yè)的城市 XX市位于山東半島最東端，與韓國、日本隔海相望，是中國距離韓國最近的城市，海上最近處僅93海里。 XX市早在新石器時代就有人類聚居。1398年明朝在此設衛(wèi)屯兵，取名XX衛(wèi)，意為“威震海疆4、”，XX由此得名。1898年被英國租借，1930年收回并設立特別行政區(qū)，1951年改稱XX衛(wèi)，1987成立地級XX市。全市陸地總面積5698平方公里，常住人口279萬，其中市區(qū)面積769平方公里，人口80萬。轄環(huán)翠區(qū)、榮成市、文登市、乳山市和XX火炬高技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)等兩個國家級開發(fā)區(qū)。管山頂，是矗立于XX市工業(yè)園西南方向的一座山峰，距文登市內20公里，到XX市內40公里，到煙臺市內50公里，到青島180公里。其南，是米山水庫的萬頃煙波。米山水庫是根治母豬河的骨干工程，流域面積440平方公里，總庫容2.8億方，興利庫容1.07億方，20多萬畝良田受氣恩惠，在南水北調工程中被列5、為膠東段配套設施，承擔著文登、XX兩市防洪、灌溉和城市供水任務。在環(huán)繞水庫眾多山峰中，管山頂是唯一一座處于水庫中線、面向水庫的山峰，砥柱中流，一峰獨秀。母豬河兩條支流貼著管山頂東西山腳在山前匯合，并與米山水庫溶為一體，形成長約十幾里的宏闊水面，猶如兩條巨龍糾結在一起，管山頂則成為雙龍合抱的明珠。“XX莊園”即得名于此。母豬河與米山水庫 “母豬河，十八個奶，走一走，甩一甩”，這是在XX當?shù)亓鱾鞯囊粋€民謠，它形象地道出了XX第一大河母豬河支流眾多的特點。源起昆崳山余脈的母豬河，主流長58公里，流域面積1278平方公里，縱穿XX市九個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，終至宋村鎮(zhèn)姚山頭入海，沿河岸突起管山、米山、撇穗山三座孤山。6、在母豬河流經(jīng)之地，自古就流傳著許多動人的傳說。 相傳，玉皇大帝一時興起，令二郎神子夜下凡，置山設水造福人間。酒意正濃的二郎神肩挑兩座山，手提一座山，騰云駕霧急赴人間，恍惚之間，破曉雞鳴，驚得他手一緊，系山的繩索砰然而斷，所提之山頓時墜落云頭。二郎神急忙降云落擔，將三山等距離分置，北山面南背北，隱隱有君臨之勢，得名管山；南山有二郎神隨手撇下的系山繩索而得名撇穗山，中間一山因跌損嚴重，石碎如米得名米山。二郎神順手抄起扁擔在三山腳下開掘泉眼，并順勢劃開河道直通南海。望著滔滔泉水匯流成河，忽覺河道狹窄，有意重整，奈何雞鳴三遍，已到歸天時限。急切之間，見一母豬夜游至此，遂封為守河仙豬，命其拱疏河道以免泛7、濫成災禍及當?shù)匕傩眨肛i河因此而得名。 管山頂?shù)禺斠獩_，美景如畫。東北方向，阡陌縱橫，十里沃野，淌金流銀，藍天白云下，二三村落點綴于萬綠叢中，紅瓦襯著炊煙，輕風挾著蟬聲，一派世外桃源景象，望之令人心神陶然、怡然、愜然，如癡如醉。其西，昆崳山山麓橫亙眼前。主峰泰礴頂海拔923米，為膠東東部第一高峰。神話中的海上仙山蓬萊、瀛州、方丈，由此派生。北魏史學家崔鴻在十六國春秋里，把昆崳山稱作“海上諸山之祖”，秀美神韻匪夷所思。秦漢時，昆崳山成為方士修煉之地；到隋唐，72峰，峰峰有道觀。泰礴頂南側無染寺，是盛極一時的膠東名剎。昆崳山因山水風光、道教文化聞名遐邇，現(xiàn)已成為中國道教名山、中國歷史文化名山、山東8、省自然保護區(qū)、國家級森林公園、國際水資源保護區(qū)。管山頂藏風聚氣。山上有黃泥洞、黑泥洞。據(jù)說過去叫黃龍洞、黑龍洞，有黃色、黑色兩條龍隱匿洞里，解放前人們常到此燒香還原，后改稱黃泥洞、黑泥洞。按中國風水學說，管山頂東、南、西三面臨水，背靠青山，風水極佳。當?shù)厝罕姺从常^去常有“南方蠻子”，帶著裝有先人骨灰的瓦罐，到山上選擇穴位埋葬。據(jù)說，一旦占有好風水，后人得祖先庇佑，可以做大官、發(fā)大財。管山頂有著良好的基礎配套，年降水量813.5毫米，加之米山水庫，淡水資源豐富度指標在膠東半島名列第一。管山頂土地供應量充足，為項目建設留下了廣闊的發(fā)展空間。管山頂電力保障到位，環(huán)境承載力強，環(huán)境容量相對較大，大氣9、基本保持一級標準，米山水庫水質基本保持在一類標準。南水北調工程最終點在米山水庫，在水庫正北建設“XX莊園”，條件可謂得天獨厚。3、項目建設目標及宗旨a、建設目標。核心項目區(qū)(一期工程)：共1000畝（已于2003年簽訂租賃合同，合同期土地30年，荒山50年），主要規(guī)劃建設中央住宅區(qū)、中央政務區(qū)；建設生態(tài)園林區(qū)、水景游樂區(qū)、宗教文化區(qū)、民俗博覽區(qū)；計劃投資5000萬延伸項目區(qū)（二期工程儲備用地）：約2000-5000畝（三十里鋪村和拔草夼部分荒山和土地），主要為核心項目區(qū)做儲備用地聯(lián)動項目區(qū)（三期工程儲備用地）：5000-10000畝（項目周邊村落），主要建設農作物栽培區(qū)、蔬菜園藝區(qū)、畜禽養(yǎng)殖區(qū)10、水果采摘區(qū)等。整個項目計劃投資4億元，資金來源是部分自備、部分融資、部分招商b、建設宗旨對管山頂周圍山巒、土地、村莊等進行有效整合，充分利用當?shù)刎S富的自然資源和人文資源，依托煙臺、XX、文登旅游發(fā)展優(yōu)勢，秉承文登傳統(tǒng)人居理念，為煙威地區(qū)的精英人士，傾情打造一個集休憩、觀賞、游覽、娛樂登、XX、度假、健身及文化活動為一體的綜合性、高品位的庭院式人居新空間。利用現(xiàn)代意識和當代技術對傳統(tǒng)文化再造，向人們提供一個親近可感、令人遐思的經(jīng)典范本，引領一種高尚的居住品質和生活方式。“XX莊園”將作為一個高檔次、大規(guī)模、風格多樣、內容豐富的綜合性居住、旅游、休閑場所，填補煙威地區(qū)在這一領域的空白，為兩地休閑11、農業(yè)市場、旅游市場注入新鮮活力。二 項目建設背景1、有利于拓展房地產(chǎn)市場據(jù)國家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計資料，改革開放以來，我國每67年構成一個經(jīng)濟循環(huán)周期。由此推論，從2010年起，經(jīng)濟運行將走出金融危機的低谷，進入新一輪穩(wěn)定增長期。預示未來幾年內，宏觀經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的推動和拉動效應會大幅度增強。為此，我們決定抓住機遇，先人一步、高人一籌，首選管山頂，打造“XX莊園”。2、有利于促進旅游業(yè)發(fā)展“XX莊園”是個關聯(lián)度大、拉動性強的新興項目。既可以解決目標客戶的住房問題，帶動旅游、購物、餐飲服務、文化娛樂等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也能擴大內需、拉動消費。從XX、煙臺、文登等地的實際情況來看，近幾年經(jīng)濟增長速度12、很快，群眾生活水平提高很快，人們的生活觀念變化很大，旅游成為一種新的生活消費方式，正被越來越多的人所接受。“XX莊園”的建設，將為煙、威、文兩地拓展出一片新的旅游市場；同時，也為民間資本和外資注入旅游業(yè)提供了契機。3、有利于促進經(jīng)濟增長近年來沿海地區(qū)經(jīng)濟快速增長，以現(xiàn)代城市房產(chǎn)業(yè)為代表的第三產(chǎn)業(yè)，發(fā)展尤為迅猛，脫穎而出成為新的經(jīng)濟增長亮點。由于“XX莊園”對資源消耗和浪費少，對環(huán)境的壓力少，投入和收益比例高，對促進地方經(jīng)濟發(fā)展、農業(yè)增效、農民增收，將發(fā)揮越來越大的作用。4、有利于促進農村資源開發(fā)通過延伸項目區(qū)、聯(lián)動項目區(qū)，與周邊農村形成互為依托、借勢發(fā)展、合作共贏的利益關系，依托周邊村的土地資13、源、人力資源、水力資源，實行區(qū)域布局、集約開發(fā)，重點發(fā)展設施農業(yè)、綠色農業(yè)，形成蔬菜、林果、畜禽、水產(chǎn)四大種養(yǎng)基地。加大無公害綠色產(chǎn)品的認證和品牌創(chuàng)建力度，力爭在服務莊園、富裕農民上闖出一條新路。在編制規(guī)劃時，莊園基礎設施建設要與周邊農村一體安排，按照“田園化、生態(tài)型”的要求高標準建設。 三項目區(qū)開發(fā)環(huán)境分析1、快速發(fā)展的經(jīng)濟自1987年成立地級XX市以來，XX市GDP年均增長18%。城市綜合實力位居全國第23位，所轄三個縣級市都進入中國百強縣，是中國北方經(jīng)濟發(fā)展最快、活力最強的城市之一。截至目前，XX已與世界上160多個國家和地區(qū)開展了經(jīng)貿合作，包括韓國三星電子、三星重工、現(xiàn)代汽車、日本三菱14、伊藤忠、日本煙草、比利時貝卡爾特、英國英維思、美國羅門哈斯等世界500強企業(yè)在內的3000多家外商投資企業(yè)落戶XX。 2、高貴的頭銜 XX地處中緯度，屬溫帶大陸性季風氣候，并帶有明顯的海洋性特征。年平均氣溫11.9，年降水量730.2mm，冬暖、夏涼，氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美。XX是中國空氣質量最好的地區(qū)之一，全市空氣環(huán)境質量優(yōu)良率達到100%,是中國海水質量最好的地區(qū)之一。森林覆蓋率為45.1%，形成了“海在城中，城在山中，樓在林中，人在綠中”的獨特景觀。先后成為中國第一個“國家衛(wèi)生城市”，第一個“國家環(huán)境保護模范城市”群，第一個“中國優(yōu)秀旅游城市”群，首批“國家園林城市”、全國綠化模范城市，兩15、次被評為“迪拜全球改善人居環(huán)境最佳范例城市”，2003年榮獲聯(lián)合國“人居獎”，被全世界譽為最適合人類居住的城市。 3豐富的旅游資源 XX是“歐洲游客最喜愛的中國十大旅游城市之一”。綿延近千公里的海岸線，展現(xiàn)著最典型的海濱自然風光，山、海、島、泉各有景致，名勝古跡眾多，是全國著名的海濱旅游休閑度假勝地。有赤山法華院、成山頭、劉公島、昆崳山、國際海水浴場、XX公園、幸福公園等著名旅游景觀。目前，正在以千公里海岸線為依托，以“福文化”為主線，以建設旅游目的地為目標，整合、構建六大旅游圈，將千公里海岸線建設成為特色鮮明的幸福海岸旅游線。 XX的旅游設施非常完善。星級酒店眾多，全市有五星級酒店2家，四星16、級酒店10家，3星級酒店39家。已建或在建的高爾夫球場有6處。 2008年共接待海內外游客1614.79萬人次，旅游總收入158.82億元，分別增長16.6%和21.5%，其中，國內游客1585.96萬人次，旅游收入149.21億元，分別增長16.8%和23%；國外游客28.83萬人次，增長7.8%，旅游外匯收入13733萬美元，增長10.3%。 4豐富的物產(chǎn)資源 XX是中國最大的漁業(yè)生產(chǎn)基地之一，盛產(chǎn)對蝦、海參、鮑魚、貝類、藻類及各種經(jīng)濟魚類等300多種海產(chǎn)品；這里還是山東省重要的商品糧基地和花生、水果重點產(chǎn)區(qū)。“膠東大花生”、“XX蘋果”、“榮成黃桃”、“乳山陽梨”等土特產(chǎn)品馳名中外。XX17、的花崗石儲量大、石質好，“石島紅”、“文登白”、“乳山黑”花崗石在國內外享有盛名。 XX具有良好的環(huán)境優(yōu)勢，水產(chǎn)品和農副產(chǎn)品無污染，距離韓國、日本又很近，依托XX豐富的海產(chǎn)品及其它農副產(chǎn)品資源，利用周邊國家的資金、技術、人才和市場，大力發(fā)展以海產(chǎn)品為主的農副產(chǎn)品深加工、精加工具有巨大潛力和廣闊前景。 5、良好的工業(yè)基礎 XX工業(yè)基礎雄厚，現(xiàn)已形成以運輸設備、電子信息、機電工具、輕工紡織服裝、食品醫(yī)藥五大產(chǎn)業(yè)群為支柱的生產(chǎn)體系，擁有各類工業(yè)企業(yè)16000多家，紡織服裝、機電產(chǎn)品、水產(chǎn)食品、橡膠制品、電子產(chǎn)品和漁具等產(chǎn)品在國際市場上占有重要份額。 6、便捷的海、陸、空交通 XX是中國最早與韓國直接18、通航的城市。早在1990年中韓建交之前，就開通了兩國之間的第一條海上航線XX至仁川航線。有3個國家一類開放港口，開通了3條至韓國仁川、平澤的海上客貨班輪航線，4條至韓國仁川、平澤、釜山、光陽、蔚山等城市的海上集裝箱航線。同時，海上航線可以到達日本的橫濱、神戶、大阪、東京以及東南亞、歐美等國家和地區(qū)的各大主要港口。 市區(qū)距XX國際機場和煙臺國際機場僅1小時車程，XX國際機場開通了直達韓國首爾、釜山的國際航線，每周有30多個航班，飛行時間只需1個小時。 開通了至濟南、北京、武漢等多條客運列車，實現(xiàn)了與全國各地貨物的直達運輸。與青島、煙臺等周邊城市有高等級公路相連，青煙威城際輕軌鐵路正在規(guī)劃建設當中19、。 7、開發(fā)前景廣闊近年來，文登市住宅價格一直在25003000元/m2左右的區(qū)間運行，XX市住宅價格一直在45006000元/m2左右的區(qū)間運行。樓市整體呈疲軟狀態(tài)。除了大環(huán)境的影響、收入水平的限制外，與房產(chǎn)商的開發(fā)理念、居民的消費觀念直接有關。現(xiàn)在的居住觀念的變化，大多數(shù)人更在意區(qū)位、服務、治安、環(huán)境這些因素；少數(shù)精英人士，則希望選擇一個幽雅、安靜、清新的生活場所或度假勝地，作為自己的安身處，以期遠離城市喧囂，躲開充滿污染和噪音的環(huán)境，能自由地呼吸新鮮空氣，吃上環(huán)保安全的綠色食品。但現(xiàn)有市場很難滿足這些需求。根據(jù)上述分析，我們對本項目的發(fā)展前景非常樂觀。a在地價上面我們有絕對的優(yōu)勢，以租賃20、代替銷售，可以用不可思議的超低價格住上高檔住宅b管山頂?shù)膮^(qū)位環(huán)境，可以擁有理想的休閑天堂c國內一流規(guī)劃設計團隊的精心設計，可以享受最完美的服務d市場目標的準確定位，可以讓各階層的人都得到不同的享受e消費觀念的改變，特別是青年一代，把擁有高檔住房和汽車作為地位的象征，人們越來越舍得把錢花在改善居住條件上。具有這些有利條件，“XX莊園”發(fā)展前景十分誘人，假以時日，必將成為休閑、居住、旅游、飲食等各領域的新潮流。8、自然環(huán)境幽雅XX山莊選址依山傍水、守城靠城，占盡了天時地利。煙波浩渺的米山水庫，盛產(chǎn)魚蝦，這里出產(chǎn)的大鯉魚、鳙魚、鰱魚、鯽魚，因處于自然生長狀態(tài)，吃的是天然餌料，味道鮮美異常，尤其是大銀21、魚，算得上人間美味。周邊農村，土沃泉甘，小麥、玉米、紅薯、蔬菜、瓜果，因得水利之便，沒有農藥的污染，綠色、安全、環(huán)保。管山頂風景天成，山腳下米山水庫一碧萬頃，是項目中的風景點。廣闊的水面，為魚、蝦、蟹、鱉、野鴨、白鷺、大雁、天鵝提供了生存空間。峻拔的山峰，白楊片片，青松滿山，泉水常年不斷。東坡陡峭，適合開展小型攀巖活動；西坡草深林密，可打造狩獵平臺。山上生活著獾、貉、刺猬、野兔、黃鼠狼等小動物，林間棲息著雀鷹、野雞、斑鳩、杜鵑、戴勝、伯勞、黃鸝、喜鵲、山雀、麻雀、臘嘴、啄木鳥等飛禽。這些山水風光，無疑是“XX莊園”的絕佳景點。美麗的風光，富裕的山村，蓬勃的田野，富庶的生活，向世人展示著管山頂?shù)?2、特有風采。四 項目區(qū)總體規(guī)劃功能分區(qū)a、核心項目區(qū)：約1000畝地，分四大板塊第一是中央住宅區(qū)，占地約300畝，主要建設3個高檔住宅小區(qū)。第二是中央行政區(qū)，占地約200畝，主要建設酒店、管理、休閑、運動、保健中心。第三觀賞娛樂區(qū)，占地約300畝，建設生態(tài)園林區(qū)、水景游樂區(qū)第四是文化區(qū)，占地約200畝，主要是宗教文化區(qū)、民俗博覽區(qū)。b、延伸項目區(qū)：作為核心項目區(qū)的儲備用地，主要是擴大、完善核心項目區(qū)的各項功能c、聯(lián)動項目區(qū)：主要與周邊農村合作開發(fā)蔬菜園藝區(qū)、畜禽養(yǎng)殖區(qū)、水果采摘園等，實行保護地栽培，設施化、標準化生產(chǎn)，為山莊提供充足的綠色食品。總體布局1 、核心項目區(qū)涉及內容a、中央住宅區(qū)：陶然23、居庭院式組群。計劃建設40套傳統(tǒng)四合院。有關資料表明，目前，院落住宅正成為高品位人士所推崇的新的居住方式。我們知道，當史前人類從樹上走向地面，從巢居走向穴居，人類的居住方式便有了質的轉變。而從穴居到半穴居，再到打樁為欄、筑土圍墻、鋪草為頂?shù)奈菥樱瑒t奠定了人類院落居住的原始基礎，從某種意義上也決定了人類居住方式的發(fā)展方向。在發(fā)展過程中，院落出現(xiàn)了兩個分流，一種是以平民家庭的大雜院或小獨院為代表；另一種是以皇親國戚、達官顯貴為代表的宮院、官府大宅。從理念上講，平民院落多以村落為基本單元，察看風向水流、山勢陰陽、隨形就勢分布開來，形成規(guī)模；皇家別院、官府大宅除去上述基本要求外，更講究規(guī)劃的規(guī)模性和統(tǒng)24、一性，強調整體對稱和凸現(xiàn)中軸線地位。我們的做法是：遵循人、院落與地理環(huán)境和諧相生的“天人合一”至高理念，汲取現(xiàn)代設計元素，既保留平民院落的框架和大宅的氣派，又體現(xiàn)現(xiàn)代功能分區(qū)和空間特點。達到推窗就是風景，讓紅瓦、白墻、藍天、青山、碧水、綠樹、陽光，還有新鮮的空氣，成為人們的生活元素。怡然居獨立式組群，計劃建設20套獨立式別墅這一區(qū)域的設計講究“量身定做”。在規(guī)劃時，注重地脈風格，尊重客戶私密要求，以非秩序化的人造坡地結合項目地塊的原生坡地，以最佳的景觀導向為主，層層退臺展開，依據(jù)地勢起伏，保證每戶均有獨立的空間、均有最佳視角、均有最強的私密性，使整個項目區(qū)得到良好的日照和通風，景觀層次更加豐富25、。欣然居聯(lián)體式組群，共建設40棟聯(lián)體別墅。分別以杏花村、梨花村、桃花村、櫻花村命名。山莊每棟別墅與組群的道路之間，以高低落差的庭院坡地過渡，并通過主景觀，使坡地、園林、水景、院落互滲互融，形成高低錯落、起伏綿延的豎向景觀曲線。 莊園以環(huán)形道路連接各個庭院組群，構勒出蜿蜒曲折的平面曲線，豐富莊園園林層次，形成層層退臺、層層景觀的坡地勝景。莊園整體規(guī)劃思路，要突出“苑、巷、宅、院”四重規(guī)劃思想。苑是指規(guī)劃的主要基礎。包括居住所需要的一切要素，園林、景觀、庭院，意在尋求人與環(huán)境、人與人之間的和諧相處。巷是連接院與院的樞紐，是院落之間的鄰里綠地，是一個以交通引導為主的線性空間。延續(xù)“巷”的交通功能同時26、沿線設置水流、照壁景墻、松姿花影，打造流動的景觀長廊。宅作為居住第一要素，依地勢層層退臺，附于坡地之上，將傳統(tǒng)大居的氣派與現(xiàn)代時尚元素結合，與人、與園林、與自然景觀相融，共同營造出獨有的領域感、歸屬感。院它體現(xiàn)了一種歷久彌新的居住原理，保護隱私，分區(qū)功能，調節(jié)小環(huán)境的氣候。合理的采光和通風，維持了人與自然的和諧關系，體現(xiàn)出友居生活的態(tài)度。苑、巷、宅、院四重庭院，具有藏風聚氣的特點，讓人感到中式居住文明獨有的氣質精神。莊園組群之間由小巷聯(lián)絡，形成小區(qū)的“院系”。在保障安全感和隱私性的同時，也營造出交流空間。b 、中央政務區(qū)主要建筑有望遠大酒店、行政管理中心、醫(yī)療保健中心、保齡球館、網(wǎng)球場、羽毛球27、場、停車場、荷花淀等。望遠大酒店建筑面積4000平方米，擁有100個泊位的大型停車場。酒店共有各類客房50間，分為標準房、行政房、行政套房、套房和主席套房等。客房均采用落地窗和退臺式陽臺的設計，使入住的每位客人享受最舒適的個人空間。各種會議及娛樂設施可以提供完備的度假休閑與商務會議服務。酒店餐廳提供風味特色佳肴和美食。 山菜系列：蕨菜、薺菜、苦菜、山蘑菇、黃花菜、山芹菜等；昆蟲系列：螞蚱、蜂蛹、蝎子、豆蟲、馬猴、黃亮等； 動物系列：野兔、野雞、麻雀、野鴨、青蛙蛇等；設野味餐廳，烹飪加工全羊、全驢、野豬、全雞、鹿等真正的山珍野味；放養(yǎng)、加工、銷售純自然狀態(tài)下生長的雞、鴨、鵝、牛、羊、豬、狗、兔等28、，大量提供跑山雞及蛋品。水產(chǎn)品系列：淡水魚、蝦、蟹、鱉等c 、觀光娛樂區(qū)生態(tài)園林區(qū)：對整個中央住宅區(qū)進行高標準規(guī)劃，達到莊在林中、道在綠中、房在園中、人在景中的總體目標。所有區(qū)域要有大樹覆蓋，綠地率達到60以上。生態(tài)園林區(qū)建設，以鄉(xiāng)土樹種為主，一方面可以保證成活率，再則可突出地方特色，在此基礎上，引進其它樹種，形成植物群落的多樣景觀。建設生態(tài)園林廣場。廣場由山地和平面廣場兩部分組成，占地總面積為5000平方米，重點突出文化內涵，突出人文景觀。廣場綠化以北方傳統(tǒng)景觀樹種為主，分層次、分片栽植。平面廣場利用地形變化，使灌木、花草、剪形樹與移植的大樹組合成豐富多彩的植物景觀。 水景游樂區(qū)：沿管山頂西29、側山腳建水景公園，主要景點有：水景廣場，占地1000平米，堆假山、造飛瀑、樹噴泉，與特色廣場相呼應；建設具有100個釣位的垂釣中心，供住戶消遣用，也可用作地區(qū)性的比賽場地；修建游艇碼頭，可供水上運動使用。小型野生動物園：圈養(yǎng)溫順型動物，小羊 小兔 矮馬 小毛驢 小鹿等，成立一個兒童動物園，讓小朋友可以用眼看到，用手摸到，各種小動物 狩獵場：圈養(yǎng)野兔 野雞等，讓人們體味一下獵捕的刺激d、宗教文化區(qū)：繼續(xù)完善和健全管山頂廟宇設施，加強宗教人士管理，使之成為四方信眾的參拜中心。建設民俗村，展示民俗文化2、 延伸項目區(qū)增加擴充核心區(qū)項目3、聯(lián)動項目區(qū)a、蔬菜園藝區(qū)：以三十里鋪等周邊村為中心，加強蔬菜基30、地建設，除著力發(fā)展辣椒、西紅柿、茄子、豆角、白菜、蘿卜、大蔥、韭菜等大路菜外，重點栽培牛蒡、山藥等高檔菜品，同時搞好國外名優(yōu)特蔬菜新品種的引進與推廣。最終達到300畝的生產(chǎn)規(guī)模，除保證莊園內部消費外，其余供應城市市場。b、畜禽養(yǎng)殖區(qū)：重點發(fā)展生豬、奶牛、奶山羊、肉食牛、肉食羊的養(yǎng)殖；針對人們飲食結構變化的特點，不斷擴大跑山兔、跑山雞、跑山鵝、跑山鴨，以及野雞、鴿子、鵪鶉等養(yǎng)殖，向住戶按時提供保質保量的綠色鮮奶、鮮肉和禽蛋。 以西側水面為基地，重點發(fā)展品牌水產(chǎn)品養(yǎng)殖。要運用現(xiàn)代工業(yè)理念謀劃農業(yè)。依托當?shù)刭Y源吸引投資，采取公司農戶的形式，建立種、養(yǎng)、加工一條龍產(chǎn)業(yè)鏈。引導投資主體突出特色，開發(fā)“特31、色種養(yǎng)休閑觀光”一體化生態(tài)農莊，發(fā)展休閑觀光農業(yè)。 圍繞新農村建設和農業(yè)現(xiàn)代化目標，提高農業(yè)科技創(chuàng)新能力、農產(chǎn)品科技含量、農民科學文化素質，重點解決制約農業(yè)發(fā)展的一些重大關鍵技術，提高農產(chǎn)品產(chǎn)量和質量，促進農業(yè)增效、農民增收。發(fā)展品牌農業(yè)。推進農業(yè)標準化生產(chǎn)，培育農產(chǎn)品品牌。發(fā)展設施農業(yè)、特色農業(yè)，力爭在有機蔬菜、優(yōu)勢農產(chǎn)品、畜產(chǎn)品生產(chǎn)和加工等關鍵技術上有所突破c、采摘園：做大瓜果產(chǎn)業(yè)，建起無公害瓜果產(chǎn)業(yè)帶。重點發(fā)展櫻桃、葡萄、蘋果、梨、杏、桃等，要形成規(guī)模效益。開發(fā)利用好附近山巒，大力發(fā)展柿子、板栗、核桃、花椒等干雜果。五 項目區(qū)內生態(tài)環(huán)保建設生態(tài)環(huán)境美化措施1、實施立體綠化，美化自然環(huán)境充32、分利用地面上各種不同的立體條件，選擇各種適宜的植物進行栽植，利用其形體大小的差異，種植時進行上下有序的排列，形成高低錯落、習性互補的復合生態(tài)群落，最大限度地利用空間，盡量擴大綠色植物覆蓋面，以發(fā)揮其改善生態(tài)、美化環(huán)境、造福人類的作用。同時，完成平面的喬木、灌木、花卉、草坪等相結合的立體綠化。2、建設和諧自然的森林生態(tài)莊園的生態(tài)建設要強調這樣一個理念，最好的生態(tài)是最接近本地自然的生態(tài)。莊園要有專門的林業(yè)養(yǎng)護及園藝師隊伍。通過他們巧奪天工的規(guī)劃設計、不露痕跡的人工修飾、空前的想象力，以及充分的自然結構表現(xiàn)力。將一處處園林小品體現(xiàn)出一種優(yōu)美、淳樸、自然而開放的生態(tài)情景，使住戶、游客在景區(qū)內隨時能夠感33、受到自然對人的體貼、全身心的愉悅和放松，不知不覺融入到休閑度假的美好氛圍中。3、人文環(huán)境的美化措施就市場競爭而言，目前已從價格競爭上升到文化競爭。要打造精品莊園，必須以文化吸引力來豐富莊園的吸引力，進而創(chuàng)造出豐富的文化附加值。因為房產(chǎn)經(jīng)濟是特色經(jīng)濟，特色是房產(chǎn)的靈魂，文化是特色的基礎，住戶從四面八方來到這里，不僅僅是購買一棟樓宇，本質上也是購買文化、消費文化、享受文化。“XX莊園”既然要打休閑度假的牌子，就必須通過文化再建，進一步點燃客戶的心靈共鳴，使他們更多更快地接受到自然的感染，盡快地步入“天人合一、物我交融”的境界。4、環(huán)境保護措施一方面在項目設計上避免造成環(huán)境污染，另一方面采取嚴格的莊34、園環(huán)境保護措施5、發(fā)展理念堅持以人本思想我們將盡可能多地采用新技術、新材料，切實提高項目建設水平和室內舒適程度，以有效途徑滿足高端客戶的期望，從而提高客戶滿意度、項目競爭力，以及本公司的市場形象。堅持品牌化經(jīng)營品牌化經(jīng)營是房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必由之路，未來的樓市競爭，說到底靠的就是品牌。我們在文、威兩地調查發(fā)現(xiàn)，高端客戶更關注房產(chǎn)物質功能外的其他效用，看重的是“品牌”。有鑒于此，我們提出把項目和企業(yè)形象、企業(yè)聲譽結合起來，打造“XX莊園”品牌。我們 明白，品牌就是質量、品牌就是效益，因為只有信譽卓著、企業(yè)形象良好的開發(fā)商開發(fā)項目才能有感召力。堅持集約化發(fā)展首先 突出科技創(chuàng)新。在規(guī)劃、設計、施工中，注35、意建筑新材料、新技術、新工藝的推廣和使用，保護項目區(qū)生態(tài)環(huán)境，提高建設效率。同時，推廣節(jié)能省地型建筑，降低房產(chǎn)使用過程中的能源消耗。其次 合理利用空間，優(yōu)化項目區(qū)功能配置。其三 統(tǒng)籌協(xié)調好基礎設施項目的規(guī)劃設計、建設時序、建設標準，實現(xiàn)基礎設施的功能優(yōu)化、使用高效和資源節(jié)約。維持莊園周邊自然的田園風光。優(yōu)美的休閑度假環(huán)境，應包括原住民原汁原味的生活場景，所以在建設中要留意保護具有當?shù)仫L情特點的民居、村落，使莊園周圍環(huán)境幽雅，青山、綠水、田園、河流、村莊、水面，展現(xiàn)出大自然本來的美麗面目。六 競爭環(huán)境分析外部環(huán)境分析1、進入21世紀，隨著國內經(jīng)濟的高速增長，休閑時代悄然來臨，莊園經(jīng)濟成為最具活力36、的休閑產(chǎn)業(yè)之一在國內，莊園經(jīng)濟以珠三角、長三角地區(qū)最為發(fā)達，山東明顯落后一步，總量少、規(guī)模小，目前還處在起步階段。這里既有客觀條件的制約，也有主觀上的限制。應當承認，江浙一帶經(jīng)濟基礎好，社會富裕程度高，人們的生活觀念、價值觀念與我們迥然不同，休閑、度假意識特別強。他們的“能掙、會花”，和“住要高檔、吃要營養(yǎng)、穿要時尚、玩要心爽”的生活理念，與我們“苦熬苦干、舍不得吃、舍不得穿”的傳統(tǒng)觀念有天壤之別。差距就是突破口，不足就是增長點，觀念就是生產(chǎn)力。從這一點來講，后發(fā)優(yōu)勢更有利于我們彎道趕超。2、“XX莊園”區(qū)位條件優(yōu)越，掌握了搶占市場的先機高規(guī)格的休閑度假莊園在文、威來說還是一個空白，“XX莊園37、”的開發(fā)將使這一地區(qū)的房產(chǎn)市場、旅游市場格局發(fā)生一定的變化。區(qū)域內休憩與度假旅游間的完美互補、短期內存在的產(chǎn)品壟斷、顧客心中“先入為主”的觀念，以及“XX莊園”品牌的快速形成，無疑會先人一步占領市場制高點。由此形成以文、威為中心的引力場，不但對周邊地區(qū)具有吸引力，同時也將吸引包括濟南在內的遠程客戶，甚至成為韓國旅華客人溫馨的第二家園。3、與其他休閑度假產(chǎn)品相比，“XX莊園”更具資源整合優(yōu)勢近幾年，北京、河北、河南、山西、陜西等地，莊園經(jīng)濟發(fā)展也取得了較好的效益。但由于內陸氣候條件的制約，莊園周邊與之配套的旅游度假產(chǎn)品較少，生態(tài)環(huán)境的維護要花費較大的精力。這與依山傍水的“XX莊園”的自然條件存在38、著很大差距。XX的海、城，文登的山、海、泉、城，緊密的韓流、韓風，共同組成了“XX莊園”的巨大親和力，具有內陸城市所沒有的資源整合優(yōu)勢。內部環(huán)境分析優(yōu)勢分析。1、符合當前房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)發(fā)展的總體趨勢，有著良好的市場前景。2、項目區(qū)距XX、煙臺文登城區(qū)較近，臨近水庫，地理位置優(yōu)越，自然環(huán)境和基礎條件好。3、在政策扶持和傾斜方面將會得到地方政府的支持，有利于未來項目推廣期促銷活動的展開。4、煙、威、文地區(qū)莊園經(jīng)濟幾乎處于空白狀態(tài)，使得本項目擁有良好的開發(fā)機遇。5、旅游房產(chǎn)是一個長期受益的項目，并非短期效益，是一個得到社會普遍認可的綠色產(chǎn)業(yè)劣勢分析。1、項目規(guī)劃用地面積小，不易形成開闊的生態(tài)森林景39、觀，而且樹種以本地馬尾松為主，觀賞效果欠佳，無法以大面積的綠色形成眼球經(jīng)濟。2、項目區(qū)坡降比度大，增加了開發(fā)難度和費用。3、莊園經(jīng)濟在本地屬于新的嘗試和體驗，市場反應和認可程度難以預測，存在一定的風險。七 效益分析1、項目投資評價本項目具有資金需求大、投資回收快、利潤空間大、收益期長等特點，出現(xiàn)財務危機的可能性很小。從投資風險來看，該項目具有強大的抗風險能力。我們將把重點放在莊園的整體開發(fā)上，實行一體化的環(huán)境打造、品牌推廣和完整的商業(yè)運作，通過引入戰(zhàn)略合作伙伴，獲得建設資金，并吸引項目投資者投資酒店、會館、健體、康樂、餐飲，以及現(xiàn)代農業(yè)開發(fā)等項目。作為一個系統(tǒng)化的復合功能區(qū)域，“XX莊園”將吸40、引大量客戶和消費者，因此具有良好的投資前景，項目投資者投資后，可自行進行經(jīng)營管理，或轉租轉包，以獲得最大的經(jīng)濟效益。2、社會效益分析項目開發(fā)后，地方政府可以獲得直接稅收。更重要的是，“XX莊園”的開發(fā)可以產(chǎn)生經(jīng)濟連帶效應，推動當?shù)胤慨a(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)發(fā)展，逐步改善莊園周邊農村環(huán)境、增加農民收入、提高農業(yè)產(chǎn)出效益。同時，通過“XX莊園”的規(guī)劃建設，管山頂周邊將成為新的經(jīng)濟活躍區(qū)，土地價值有望明顯提高，當?shù)卣约爸苓呣r村將獲得巨大的邊際效應。3、結論通過上述分析，可得出以下基本結論：本項目可以為當?shù)氐淖匀画h(huán)境、社會環(huán)境、人文環(huán)境所接納。“XX莊園”休閑度假項目，有巨大的潛在市場，從建設資金來源、經(jīng)濟效益、環(huán)保、衛(wèi)生、技術等諸方面來看，都是可行的。山東XX投資有限公司