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1、新疆投資開發公司城鄉結合處公寓建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月新疆投資開發公司城鄉結合處公寓建設項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月28可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄1. 概述61.1 項目名稱6xxxx公寓C座61.2 項目位置61.3 基地現狀63、公共配套設施61.4 項目用2、地性質及使用年限71.5 項目法人與經營管理72. 區域周邊環境分析82.4 經濟分布93.伊寧市投資環境103.1 區域簡介103.2 伊寧市2016年上半年市場分析12一、房地產開發投資與新開工面積12二、房屋銷售面積及區域分布12三、批準預售面積146月伊寧市政策性房屋批準預售面積無。14四、住宅銷售價格分析146月各區域多層磚混均價分別為：14五、商業銷售分析166月各區域一層商業均價分別為：16六、存量房（二手房）交易情況分析163. 3區位市場分析17西拓世貿中心2014、銷售政策：2種返祖方式21新歐國際城229、 優惠政策：233.3.3附近住宅項目市場調研241、 交房日期：3、2009年243、 均價：目前二手房均價4500元左右。241、 交房日期：2010年243、 均價：目前二手房均價4000元左右243.4.1 伊寧市市場需求分析243.5房地產消費群體分析253.6競爭分析253.7 市場分析有關結論264. 市場定位及項目評估264.1 項目市場定位264.2 項目價格定位264.3項目主力客戶群定位274.4 主要的關注點274.5 項目定位285. 可行性研究結論281. 概述1.1 項目名稱xxxx公寓C座1.2 項目位置項目地理位置項目位處北環路以南，xx北門；項目交通便捷，升值潛力巨大，隨著城北區和市區西移的趨勢發展，本區域必定成為未來的重點居4、住、商業開發區域之一；1.3 基地現狀該項目位于伊寧市二類用地區，是較理想的商業、辦公、住宅區，交通方便，基礎設施、生活配套設施齊全，周邊已形成以xx9號商業樓、12號商業樓，xx公寓A座、xx公寓B座為中心的商業群，繁華程度較高。具體如下：1、交通條件：項目位于伊寧市城鄉結合處，城市主干道北環路南側，有10路、201路公交車通過。距伊寧市長途汽車站約3公里，距火車站約2公里，距飛機場10公里。道路條件較好。2、基礎設施：本項目紅線外達到六通一平（路通、上水、下水、供暖、供電、通訊，場地平整），紅線內供電、供水、通迅等條件良好，宗地平整，可滿足施工要求。3、公共配套設施學校:實驗幼兒園、xx小5、學、xx幼兒園、醫院：xx婦幼保健站商業區：合作區菜市場、合作區商業步行街、新世界建材市場、亞中批發市場、火車站銀行：工行、農行、建行、農村信用合作社、國家開發銀行該規劃用地均在上述公共服務設施合理服務半徑內，為小區內居民提供了便利條件。1.4 項目用地性質及使用年限商業用地，用地使用權類型為國有土地使用權有償出讓，已簽定土地出讓合同，已辦理土地使用證。1.5 項目法人與經營管理新疆xx投資開發有限公司，于2003年由上海xx投資發展總公司、上海xx置業有限公司聯合共同投資成立，后經股權轉讓的形式進行了股權改制，xx房地產開發（集團）有限責任公司通過股權轉讓的形式對xx控股。2010年7月底完6、成股權收購，xx投資開發公司以嶄新的面貌展現在伊寧市民面前。公司注冊資金陸仟萬元人民幣,具有房地產開發二級資質,現有員工28人,大中專以上學歷人員占85%,專業技術人員12人。xx總投資約10 億元，規劃建設總規模近50 萬平方米，其中住宅面積約 34萬平方米，大型商業區建設約 16萬平方米以“六星廣場”為中心，匠心獨具的商、住分離，相對獨立而又緊密依存著，徐匯苑、黃浦苑、浦東新區一期以及在建的“xx”獨具風格，各有千秋。xx以“為城市增添活力，讓居住改變生活”作為企業宗旨。以“一切為了客戶”作為服務理念。將“成為區域商業地產開發的領跑者”作為企業愿景而不懈努力。在注重開發項目的同時不忘企業文7、化建設，團結廣大員工極積進取，注重企業的可持續發展，勇于探索，拓寬經營領域，發展規模經濟，不斷構筑企業核心競爭力。xx在發展過程中本著高度的社會責任感，在建設過程中本著“為城市增添活力，讓居住改變生活”的經營理念。居住環境的不斷改善、物業服務品質的不斷拉升，使人們的生活與城市間更加貼近與和諧，積極與幸福；同時房產開發和商業地產的結合，使xx充滿了生命力、動感與活力，其非凡的品質和豐富的文化內涵，在消費者中獲得了較好的聲譽。未來任重道遠，xx投資有限公司還將繼續努力，不斷拼搏進取，建立一個以商業零售業和房地產業相結合的產業發展平臺，利用市場需求管理能力和產業運作能力的核心競爭力吸引商業品牌資源和8、集成房地產價值鏈資源，成功制造商圈。通過戰略聯盟不斷拓展企業的發展空間和資源，逐漸實現商業地產開發的轉型。以創新精神順應日益提高的市場需求，力求更大更強。法定代表人：xx公司地址：伊寧市xx380號2. 區域周邊環境分析2.1 國民生產總值：截止2013年歲末，伊寧市全市實現生產總值164億元，較上年增長16%，其中第三產業占113.2億元，占69%。按全市常住人口計算，人均GDP達到31813元（折合5218美元），較上年增長13%。伊寧市目前主體經濟為第三產業，而三產的重心為房地產開發行業，通過對近年本市宏觀數據分析本地三產近年呈現持續增長的狀態，未來將保持持續增長態勢。2.2 區域消費情9、況：2013年,伊寧市居民消費價格總指數（CPI）103.5,較上年下降0.2個百分點。全市服務項目價格指數100.2，下降1.1個百分點。商品零售價格指數103.5，與上年持平。2.3 人口分布：據公安部門統計，全市年末總人口535668人，較上年增長3.9%；常住人口522378人，增長2.7%。其中非農業人口354539人，增長2.8%；農業人口167839人，增長2.5%；男性268039人，女性267629人，男女性別比例為1.002：1。全市出生人數10080人，死亡人數它1976人；遷入18093人，遷出12400人。暫住人口53451人。全市人口出生率9.3，死亡率1.6；自然10、增長率7.7。全市出生人口政策符合率為99.9%。2.4 經濟分布根據伊寧市城市建設情況觀察，伊寧市一方面大力發展本市基礎設施的完善，一面擴大伊寧市周邊工業及商業基礎設施建設。伊寧市作為絲綢之路經濟帶西段的門戶位置，絲綢之路申遺成功后將為本市旅游經濟及能源經濟帶來巨大的飛躍，持續的能源戰略將有效的推動本地的就業提升、資金涌入、旅游經濟的飛躍將為本地的經濟增長帶來更多機遇。一個城市的工業化率將直接影響到區域經濟的發展，伊寧市未來的城市發展將以能源工業為導向的能源工業城市，工業化率將由目前的4.2增至6左右，工業的快速增長一方面增加本地的GDP的增加。另一方面也會增加本地的就業率及引進外來高素質人11、口的增加。3.伊寧市投資環境3.1 區域簡介伊寧市是新疆維吾爾自治區副省級自治州伊犁哈薩克自治州首府所在地，伊犁河谷中心城市，俗稱“花城”。2010年5月伊寧市被南方報業集團旗下的南方人物周刊評選為中國十座宜居中小城市之一。2008年伊寧市所在的伊犁河谷被中國國家地理評選為中國十大新天府，緊隨成都平原和臺灣嘉定平原后。2010年五月的中央新疆工作座談會1上，國家提出了成立霍爾果斯特殊經濟開發區，在特殊經濟開發區的劃定中，伊寧市所屬的邊境經濟合作區被劃入霍爾果斯特殊經濟開發區，成為霍爾果斯特殊經濟開發區的重要組成部分，而伊寧市也被國家和自治區定為向西開放的門戶城市和天山北坡經濟帶西部中心城市。為12、了滿足伊寧進一步的發展，州政府和市政府提出打造“百萬人口級城市”和“大伊寧”戰略。2012年6月28日，國務院關于同意將新疆維吾爾自治區伊寧市列為國家歷史文化名城的批復（國函201264號）決定，將伊寧市列為國家歷史文化名城。伊寧市是伊犁哈薩克自治州的首府，也是伊犁河谷的政治、經濟、文化、交通中心。位于新疆維吾爾自治區西部，伊犁河谷中部，伊犁河北岸，距烏魯木齊市公路里程702千米。東與伊寧縣相鄰，南與察布查爾錫伯自治縣相接，西北與霍城縣相依。地勢北高南低，北部為科古琴山，南部為伊犁河沖積平原。伊犁河沿市區南側流過。屬溫帶亞干旱氣 候，氣候冬季溫暖，夏季涼爽。年均氣溫8.4，年均降水297毫米。13、全市總面積675.5平方公里，市轄8鄉、1鎮、1場、8個街道辦事處。截止2012年底，轄區常駐人口54萬人，流動人口約10萬，有哈薩克、漢、維、回、蒙古、錫伯、烏茲別克、俄羅斯等35個民族。伊寧市是祖國西部邊陲的一座花園城市，2005年被評為“中國優秀旅游城市”，2009被建設部評選為“中國園林城市”，并同成都一起被評為“中國十大新天府”。她北倚天山雪峰，南臨悠然西去的伊犁河，四周是美麗的西部大地，望無際的草原和神秘的森林。市內既有寬敞大道和現代建筑群，又有小巷深處綠蔭流水的少數民族人家，比較出名的景區有阿拉木圖亞風情園、城市海景樂園、漢家公主紀念館、民族英雄林則徐紀念館、伊犁河大橋、拜圖拉清14、真寺、伊寧回族大寺、維吾爾民居一條街、漢賓鄉果園八角涼亭等，以及遍布周圍的雪嶺冰川、高山湖泊、森林公園、草原氈房，都是旅游觀光、度假休閑的好去處伊寧市地處伊犁河谷中心，臨近霍爾果斯（霍爾果斯口岸已成為西部地區最大的公路口岸，年過貨能力200多萬噸，過境人數300萬人次）、都拉塔、木扎爾特三個一類口岸（其中伊寧市距霍爾果斯口岸96公里，距都拉塔口岸70公里，距哈薩克斯坦重要城市，也是中亞五國政治、經濟、文化中心的阿拉木圖市486公里），自古以來就是祖國內地與中亞、西亞的交通咽喉和商貿集散地，扼東西交通之要沖。1992年被中央確定為沿邊開放城市，是祖國西部最大的沿邊開放城市，是新亞歐大陸橋西部橋頭15、堡和連接中亞的重要樞紐，是向西開放的主要門戶。伊寧市轄8個街道、1個鎮、8個鄉：薩依布依街道、墩買里街道、伊犁河路街道、喀贊其街道、都來提巴格街道、瓊庫勒克街道、艾蘭木巴格街道、解放路街道、巴彥岱鎮、英也爾鄉、漢賓鄉、塔什庫勒克鄉、哈爾墩鄉、托格拉克鄉、克伯克于孜鄉、潘津鄉、達達木圖鄉。市境內有：xx原種場、伊寧市園藝場、農四師良繁場。市人民政府駐新華西路。改革開放以來，伊寧市不斷突破過去那種傳統單一的經營格局，一個以農畜產品深加工、精加工為主體，以毛皮、肉食、糧油、亞麻加工和果蔬貯藏力口工為重點的現代工業體系正在形成。發揮得天獨厚的地緣優勢，迅速形成以市區為中心，連接霍爾果斯、都拉塔、木扎爾16、特三個國際貿易口岸的輻射網，現代化立體交通網絡和通信信息網絡也已形成，為國際國內的各種商務活動創造了條件。投資35億元的奎屯一賽里木湖高等級公路已于二零零五年建成通車，精河伊寧霍爾果斯鐵路已在國家計委立項，也將于今年建成通車。到那時，多年來制約伊犁經濟發展的交通問題將成為歷史，伊犁經濟將產生突飛猛進的發展。3.2 伊寧市2016年上半年市場分析一、房地產開發投資與新開工面積伊寧市1-6月完成房地產開發投資184640萬元，比去年同期（85804萬元）增長115%。房地產新開工面積109.4萬平方米，比去年同期（78.1萬平方米）增長40%。二、房屋銷售面積及區域分布伊寧市6月商品房銷售17.117、9萬平方米、1433套（不包括政策性房屋），比去年同期（6.51萬平方米、585套）分別增長164%、145%；其中：住宅銷售14.96萬平方米、1258套，比去年同期（5.79萬平方米、525套）分別增長158、140%；（注：數據來源，以商品房合同備案面積為準）。實現商品房銷售總額8.76億元，比去年同期（2.23億元）增長293%。從6月商品房銷售面積（不包括政策性房屋）區域分布來看，西城區片區銷售6.39萬平方米，占總面積的37%；主城區片區9.55萬平方米，占總面積的56%；東城區片區0.19萬平方米，占總面積的1%；伊犁河景觀帶片區0.88萬平方米，占總面積的5%，南岸新區片區0.18、18萬平方米，占總面積的1%。伊寧市1-6月累計商品房銷售73.19萬平方米、6644套（不包括政策性房屋），比去年同期（43.62萬平方米、4161套）分別增長68%、60%。其中：住宅銷售62.89萬平方米、5598套，比去年同期（38.73萬平方米、3617套）分別增長62%、54%。實現商品房銷售總額30.56億元，較去年同期（14.01億元）增長118%。從1-6月已銷售面積區域分布來看（不包括政策性房屋），西城區片區銷售33.22萬平方米，占總面積的45%；主城區片區26.66萬平方米，占總面積的37%；東城區片區3.94萬平方米，占總面積的5%；伊犁河景觀帶片區5.47萬平方米，19、占總面積的8%，南岸新區片區3.9萬平方米，占總面積的5%。1-6月政策性房屋銷售面積32.33萬平方米，2944套；其中：統建房銷售32.31萬平方米，2992套；集資建房銷售0.02萬平方米，2套；6月政策性房屋銷售面積3.81萬平方米，347套；其中：住宅銷售3.78萬平方米、339套。 (注：政策性房屋是指中苑、東苑、北苑統建房剩余房源以商品房開發模式進行運作的房屋及限價商品房、經濟適用房等類型的房屋。下同) 三、批準預售面積6月伊寧市商品房批準預售面積34.26萬平方米（不包括政策性房屋）；商品住房批準預售面積19.1萬平方米，商業面積14.30萬平方米，車庫面積0.27萬平方米，倉20、儲面積0.59萬平方米。1-6月商品房累計批準預售面積92.24萬平方米（不包括政策性房屋），較去年同期（31.7萬平方米）增長191%。其中：商品住房批準預售面積55.55萬平方米、5258套，較去年同期（23.99萬平方米、2207套）分別增長132%、138%；商業面積33.23萬平方米；車庫面積2.87萬平方米，倉儲面積0.59萬平方米。6月伊寧市政策性房屋批準預售面積無。1-6月政策性房屋批準預售面積22.60萬平方米；住房批準預售面積22.24萬平方米、2306套，商業面積0.36萬平方米。四、住宅銷售價格分析伊寧市1-6月住宅多層磚混銷售均價為3386元/平方米，同比（2012年21、1-6月3084.3元/平方米)增長9.78%，其中：6月銷售均價3543元/平方米，環比（5月3429元/平方米）增長3.32%。 6月各區域多層磚混均價分別為：西城區均價3957元/平方米（樓盤有佳源“新天地”、 金糧源“天下城”、 東方環宇“香水灣”、 營建“梧桐麗景”等）；主城區均價4183元/平方米（樓盤有 怡安“都市港灣”、 鑫合“世紀名門”、 圣都“純粹陽光”、 大世界“東方明珠”、易和“維多利亞花園”、華新“新礦濱河家園西區多層”、君瑞“伊河北岸”等）；東城區均價2970元/平方米（樓盤有三鼎“中苑家園”、聯正“東苑家園”、房伊美“伊美蘭庭”等）；南岸新區均價3060元/平方米22、（樓盤有家和“御龍灣”、 佳弘“佳弘曦岸”等）；伊犁河景觀帶本月無多層磚混住宅備案。伊寧市1-6月多層電梯住宅銷售均價為3924元（樓盤有仁和“寧遠郡丁香苑”等）。伊寧市1-6月高層住宅銷售均價為3558元/平方米，同比（2012年1-6月3450元/平方米)增長2.46%，環比（1-5月3553元/平方米）增長0.14%。（樓盤有東方環宇“ 環宇香水灣”、大世界“ xx東方明珠二期 ”、“ 新時代廣場”高層住宅、 昊豐“昊豐大廈”、寶地“寶地花苑”、新歐國際城1-4號樓、新礦濱河家園二期高層住宅樓、仁和“寧遠郡”、潤豐“清楓苑”、易和“維多利亞花園小區”、華新置業“新礦濱河家園”、金泰和“四23、季花城”、方圓“方圓麗景家園”、 營建“梧桐麗景”、新福安“福安西城國際”、金屋“ 金屋紫都城” 、佳源“佳源新天地”、伊江“伊統佳苑”、森怡“翡翠城”、中杰“中杰新城”等）。伊寧市1-6月普通住宅銷售均價為3472元/平方米。伊寧市1-6月高檔住宅銷售均價為6139元/平方米（樓盤有祥匯綠城 “綠城蔚藍公寓”等）。伊寧市1-6月精裝修住宅銷售均價為4608元/平方米（樓盤有恒大雅苑“恒大雅苑”、金碧“恒大綠洲”等）。（注：數據來源，以6月商品房合同備案價格為準）。五、商業銷售分析6月商業銷售2.23萬平方米、175套，較去年同期（0.72萬平方米、60套）分別增長210%、191%;實現商業24、銷售收入3.48億元，較去年同期（0.33億元）增長955%。1-6月商業銷售10.3萬平方米、1046套，較去年同期（4.89萬平方米、544套）分別增長110%、92%；實現商業銷售收入8.43億元較去年同期（2.32億元)增長263%。伊寧市6月一層商業銷售均價為6913元/平方米。6月各區域一層商業均價分別為：西城區均價10095元/平方米（樓盤有 佳源“新天地”、 恒翔“中國西部國際建材城”、宏城“中國西部國際建材城”、新歐“新歐國際城”、 新福安“福安西城國際” 、蜀東“蜀東水晶城”等）；主城區均價8293元/平方米（樓盤有大世界“ xx東方明珠”、金魯紅“君悅龍庭”、 鑫合“世紀25、名門”等）；東城區均價4782元/平方米（樓盤有三鼎“中苑家園”等）；南岸新區均價4483元/平方米（樓盤有家和“興和御龍灣”等）；伊犁河景觀帶本月無商業備案。六、存量房（二手房）交易情況分析2016年1-6月伊寧市房地產市場存量房成交2765套，面積26.12萬平方米，成交金額79734.16萬元，較去年同期（807套，面積8.02萬平方米，成交金額19460萬元）分別增長242%、227%、309%；其中：住宅成交2619套，面積24.66萬平方米，成交金額73121.65萬元，較去年同期（778套，面積7.45萬平方米，成交金額17711.48萬元）分別增長237%、231%、313%。26、6月存量房成交464套，面積4.42萬平方米，成交金額12738.47萬元，較去年同期（128套，1.13萬平方米，成交金額2858.7萬元）分別增長263%、291%、346%；其中：住宅成交435套，面積4.09萬平方米，成交金額12101.36萬元，較去年同期（125套，1.12萬平方米，成交金額2733.7萬元）分別增長248%、265%、343%。 3. 3區位市場分析3.3.1附近寫字樓市場調研【融和大廈】項目地址：市政府西側100米項目簡介：負一層為地下停車場（車位銷售，共計475個車位），1-4層為商業，塔樓部分劃分兩棟1號樓、2號樓；5-9層為平層寫字間，10-19層為LOF27、T公寓；寫字間、LOFT公寓每層30間，公寓及寫字間有一個10米高，100平米左右公共大堂，外墻玻璃幕墻；土地年限40年。交房條件：室內毛坯，過道及大堂精裝修，1號樓配置中央空調及新風系統，2號樓僅采用地暖采暖，沒有中央空調及新風系統，具體大堂、過道裝修材料至今未定，物業管理費也未定，沒有公共衛生間。銷售區域：1號樓部分整層中電投意向進駐，目前對外封盤；2號樓，平層寫字間目前僅售9層，其他封盤（9層為零散銷售，如整層拿，可開放其他樓層）；LOFT僅售12-15層，其他封盤（12-15層為零散銷售，10-11已售完，16-17層如整層拿可銷售，18-19層有客戶談整層暫不銷售，）。面積說明：寫字28、間：面積40-120平米LOFT：面積40-80平米層高說明：平層寫字間：4.2米 LOFT：5.4米使用功能：平層僅作寫字間使用，LOFT可作為辦公居住兩用。銷售方式：可買獨立單間、分割面積、整層。銷售策略：平層寫字間：購買VIP卡，交10000頂18000元LOFT：購買VIP卡，交10000頂20000元樣板間：一層銷售大廳后方裝修兩套LOFT樣板間，一間純辦公，一間純居住，裝修檔次及配置豪華（僅內裝修投入10多萬）；視覺效果極佳。項目工期：目前建設至4層，2013年9月封頂，2014年6月交房。預售狀況：目前因預售未拿到，采用VIP卡銷售方式，目前所有價格未定，VIP卡銷售截止時間為開29、盤前，寫字間預計價格在5000-6000元每平米左右。銷售客源：目前主要以中電投為主，及部分單位投資客。寫字間平面圖：【亞歐國際】項目簡介：負一層童裝，1層奢侈品，2層女裝，3層女裝，4層運動休閑，5層餐飲，6-22層寫字間。交房條件：過道精裝，室內毛坯，模塊化、分體空調，每層一間公共衛生間。銷售區域：寫字間整體開放銷售，未做控制面積說明：80-2000平米層高說明：3.4米銷售方式：可買獨立單間、分割面積、整層。價格：6層起價5620元/平方米，每層上漲30元/平方米，18層單價6100元/平方米，頂層6150元/平方米，均價5800元/平方米。銷售策略：交5萬誠意金可退，開盤可享受優惠，具30、體優惠未定多少，開盤即要付足首付。8月份簽合同。項目工期：目前主體封頂，明年交房。說明：寫字間不包租，但業務員承諾，每平米年租金能租到700元/平方米。3.3.2附近商業項目市場調研西拓世貿中心1、 體量：商業10萬平米，住宅占地6萬平米，大概22棟。分三期完成，一期商業主要以服裝城為主，服裝城是獨棟4層的建筑，單層面積是8000平米。住宅共三棟17層的小高層，2層底商，住宅從三層開始計算。2、 沿街價位：1F：17000元/平米2F：6000元/平米3、 內鋪價位：1F：13000元/平米2F：11000元/平米3F：未定4F：未定4、 門面層高1F、3.3米2F、3米5、 內鋪層高1F、531、.5米2F、5.1米3F、5.1米4F、5.1米6、 門面面寬：5.9米-6.9米7、 門面進深：11.14米-16.28米8、 內鋪面寬：4.3米-6.9米9、 內鋪進深：11.14米-16.28米10、 面積配比：40-60平米（商場底商） 90-200平米（住宅底商） 18-35平米（商場內鋪）11、客源：市區的客戶主要夠買的是商業，縣里的客戶購買的是住宅。12、現金收取方式：誠意金13、優惠政策：交的錢越多優惠越多，最多打9.5折。 轉介紹：介紹一套返800元現金，二套返1700元現金，三套返2700元現金。14、銷售政策：2種返祖方式（1）、先返三年，回報率總房款的8%，后面的租金比32、例和年限隨行就市。（2）、一次性返10年，回報率總房款的8%。15、公攤面積：商業：40%-50%(大概估算，準確的測繪報告還沒有出來)16、住宅均價：3500元/平米17、工期：年底交工，6月份簽合同。注：王孝雄設計院全程設計，以后的經營有公司自己管理。 新發地國際廣場1、 體量：占地224.5畝，建筑面積35萬平方米，一期17棟批發市場，二期2棟精裝修公寓（未開）2、 門面價位：不詳（現在不銷售門面）3、 公寓價位：均價：5150元/平米，4880元起價。4、 業態分布：一期煙酒副食品、鞋帽箱包，酒店用品、新疆特產。 一期有4大賣場，分別為：電子電器賣場、牛仔系列賣場、母嬰用品賣場、洗化用33、品超市。5、 公寓層高：5.2米6、 LOFT公寓層高：上面2.2米，下面2.7米7、 公寓面積配比：58-140平米8、 客源：八縣一市消費者注：現在主要銷售項目四個角上的LOFT公寓，商業沒有任何銷售動作。新歐國際城1、 體量：占地303畝，建筑面積51萬平米，商業40萬平米，住宅11萬平米，停車位：1542個，容積率：2.53，綠化率：34%2、 門面價位：1F：11000元/平米2F：10000元/平米3F：不賣3、 內鋪：只租不賣4、 門面層高1F：5米2F：4.5米3F：4.5米5、 門面面積配比：40、60、80、130平米6、 業態定位：陶瓷衛浴館7、 住宅均價：3400-3634、00元/平米8、 商業銷售模式：返祖10年，前三年按總房款的8%返還，后期隨行就市。9、 優惠政策：按揭貸款：9.9折分期付款：9.8折一次性：9.7折10、住宅面積配比：60平米公寓、164-198平米復式11、客源：八縣一市消費群注：此項目主要以銷售住宅為主，今年7月份交工。西部建材城（南區）1、 體量：占地110畝，建筑面積12萬平米，沿街（北環路）商業3層建筑，市場里面為2層建筑。2、 沿街門面價位：1.7萬-1.9萬/平米3、 內鋪價位：1.1萬-1.4萬/平米4、 層高：北朝向5.1米，南朝向5.7米5、 面寬：4.5米-5米6、 進深：9米-11米7、 業態定位：門面為自由業態，35、市場里面為建材市場。8、 優惠政策;按揭貸款：500元/平米分期付款：400元/平米一次性：800元/平米9、 內鋪銷售模式：前三年必須由開發商管理經營，三年后必須按照市場業態自營。前三年的回報率為4%、5%、6%10、 公攤：11%11、 客源：自營建材的商戶（新世界建材廣場和月亮灣建材市場）注：今年8月1日交工3.3.3附近住宅項目市場調研營建碧溪灣1、 交房日期：2009年2、 戶型面積：二室二廳，83-95，三室二廳，97-1333、 均價：目前二手房均價4500元左右。大世界東方明珠1、 交房日期：2010年2、 戶型面積：一室一廳,55-74,二室二廳，74-98，三室二廳，97-36、148，四室二廳，153-1573、 均價：目前二手房均價4000元左右3.4.1 伊寧市市場需求分析伊寧市市區常駐人口54萬，流動人口10萬，加八縣一市，總人口達到210萬。隨著伊寧市城市化進程的加快，新增城市人口增幅較大，加上附近縣鎮人口也在伊寧市購房，促進了房屋的需求量，雖然住宅房地產價格由2003至2013年大幅度上升，但房屋出售率還是很高。 另一方面停止以前的住房實物分配制度，現在推進住房商品化、市場化貨幣化分房，也是促進房屋需求的一個主要原因。再次，隨著城市經濟的發展，對舊城區進行改造，拆遷力度的加大，被拆遷住戶對房屋的需求量也較大。從投資角度看，由于股市投資風險高，銀行利率低，而37、房地產業保值、增值潛力大，使得房地產市場成為重要領域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。3.5房地產消費群體分析個體工商戶、私營業主：伊寧市有個體工商戶30000余戶，私營企業2000余家。他們對商業用房的需求量大，要求也較高，是購買商業用房的主力軍。行政事業單位職工伊寧市是州、市二級政府所在地，行政機構相對龐大。政府機關近些年已不愿自己建房，而大都選擇購買商品房。同時，由于這些年公務員加薪，收入有很大提高，轉而購買面積大，綠化、規劃、管理好的小區商品房。其他：收入較高的行業，如保險、電信、金融等行業的管理人員，他們收入高，待遇好，工作相對穩定，出于投資保值的需要購買商品房；以及鐵路職38、工、外調人員。3.6競爭分析通過上述對房地產市場供給、需求、及典型物業調查分析：雖然受全球經濟下滑趨勢的影響，投資額有所下降，但隨著伊寧市作為霍爾果斯經濟特區商貿、商務、生活的大基地，目前房地產市場已經回暖，伊寧市房地產市場已經呈現出購房熱的可喜局面，房地產市場活躍，房地產交易量大。伊寧市房地產呈現地價上漲，商品房成交面積銷售價格均大幅度上升的態勢，且有一定的漲幅。在開發商素質，產品設計，政府規劃等不斷優化的基礎上，伊寧市房地產已呈現出“質量化”發展趨勢。本項目憑借其良好的地理位置、完善的配套設施，樓宇整體素質優良，從建筑設計、物業管理等方面充分考慮商家需求。預計該項目投入市場前景樂觀。3.739、 市場分析有關結論通過上述對房地產市場供給、需求及典型物業調查分析，2013年伊寧市房地產呈現地價上漲，商品房成交面積銷售價格均呈上升的態勢，市場需求旺盛。在開發商素質、產品設計、政府規劃等不斷優化的基礎上，伊寧市房地產已呈現出“質量化”發展趨勢。本項目憑借其良好的地理位置、完善的配套設施，樓宇整體素質優良，從社區文化、建筑設計、物業管理等方面充分考慮商家需求。項目于2014年投入市場，前景樂觀。4. 市場定位及項目評估4.1 項目市場定位根據委托方提供的規劃設計要求，在市場調研及行情走勢的基礎上，將項目的市場定位為商業樓。本項目規模不大，設備及建筑要求較高，屬于中高檔次的商業綜合樓必將受到客40、戶歡迎。4.2 項目價格定位根據伊寧市商業樓調研，本樓盤定價方案：商業均價5000元(不含底商)，但確定此價格是考慮到以中檔價位快速入市達成一定銷售率，引起市場關注，占領市場先機，實現價格提升，最終達到預期銷售目的。4.3項目主力客戶群定位伊寧市政府機關公務員、企事業收入偏高的人群八縣政府機關公務員、企事業收入偏高的人群鐵路職工、外調人員外地來伊犁長期發展的本土成功人士（含疆內地州）；項目周邊區域習性客戶，伊犁所以投資客戶，市中心廣泛的未確定客源伊犁本土、來伊犁經商人士高素質、高修養（金領成功人士）4.4 主要的關注點向往本案營造的生活方式；通過本身品位包裝提升項目質感和層次，認為本案性價比合理，物有所值；尤其關愛生命，注重健康，注重環保，注重自然生態環境的特類客源；滿足對稀缺資源的占有欲；交通方便、外圍配套較為齊全；樓盤自身質素好；繁華與寧靜兼得，生活便利從容；總價低、付款優惠多、置業輕松；升值潛力強；4.5 項目定位1）功能定位：高端商務活動集群區2）業態定位：一層餐飲、旅游、酒店配套，二層中大型餐飲，三層以上酒 店公寓。3）開發定位：搶占市場先機、占有客戶資源5. 可行性研究結論通過上述對項目的可行性分析,我們認為該投資項目是可行的,能夠帶來較大的經濟效益和社會效益,其市場前景較為樂觀。