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1、紡織博覽中心輕紡交易商鋪建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月33可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄1 項目概況62 公司簡介73 市場分析83.1 項目區位分析83.2 中大布匹市場發展狀況93.3 周邊主要布匹輔料市場情況165-8層寫字樓、倉庫月2、租金約：100多元/平方米184 項目定位24項目SWOT分析245 經營推廣建議285.1. 經營管理服務建議285.2. 建立國際皮料五金交易平臺285.3. 招商方式305.4. 推廣策略316 投資方案321 項目概況項目名稱：XX紡織博覽中心項目地址：位于海珠區中大紡織商圈逸景路建設單位：XX投資經營單位：XX市XX投資有限公司開業日期：2010年中建設規模：項目總建筑面積超過80萬平方米，由大型紡織品牌展貿市場、4A級專題寫字樓、四星級商務酒店、公寓式寫字樓等物業形態整合而成。其中輕紡交易中心40萬，有商鋪5000多個， 46層海珠區地標式的超甲級寫字樓1棟，四星級酒店5萬，公寓式3、寫字樓30萬。本報告的對象是40萬的輕紡交易中心商鋪。項目位于海珠區逸景路，地處中大紡織商圈核心位置。項目所處的中大紡織品批發市場群，位于海珠區路網條件最為發達的核心地帶，北鄰新港西路，南靠新滘南路，海珠區最重要的三條南北干道東曉南路、瑞康路及XX大道貫通整個中大市場群，交通、物流十分便利，是XX市和海珠區要重點打造的商貿商圈之一。2 公司簡介公司名稱：XX市XX投資有限公司法人代表：XX經營范圍：自有資金投資、市場開發、商鋪租賃、物業管理、房地產投資經過多年的發展，公司匯集了一批具有專業知識和豐富實踐經驗的可靠人才，他們風雨同舟、積極進取、不斷開拓創新，引領公司蓬勃發展、業績蒸蒸日上。3 市4、場分析3.1 項目區位分析本項目位于海珠區逸景路，地處中大紡織商圈核心位置。項目位于XX市海珠區路網交通最發達的區域，西鄰瑞康路、東曉路，東鄰XX大道， 北接新港西路，向南逸景路、新滘南路，距離琶州國際會展中心、內環路和華南快速干線入口均僅需5分鐘車程，交通條件極為便利。本項目地處成熟的中大布匹紡織專業市場商圈，為其發展奠定了良好的基礎。在中國紡織產業集群版圖上，一個三足鼎立的競爭態勢已形成遼寧西柳服裝市場雄踞北方，浙江柯橋中國輕紡城領跑華東，中大紡織商圈則占據了華南市場的領袖地位。據官方統計,中大布市整個商圈2007年市場交易額超過300億元,商圈經營面積超過60萬平方米,共有30多個大小市5、場,商鋪11000多間,從業人員超過4萬人,是海珠區除會展之外的另一張經濟王牌。3.2 中大布匹市場發展狀況3.2.1 市場概況：中大紡織商圈，是指西起東曉南路，東至XX大道南，北起新港西路，南至新滘南路這一區域內，由大大小小近40個紡織品及服裝輔料專業批發市場組成的市場群落，同時，還包括了區內由這些紡織專業市場帶動發展起來的眾多紡織品及服裝輔料加工企業以及服裝生產企業，這些企業和專業市場相互帶動、促進、在該地區形成了一個相對完整的紡織服裝產業鏈及專業市場商圈。中大紡織品市場作為一個專業批發市場，主要經營服裝面料、服裝輔料、配料、家用紡織品其他紡織產品的批發業務，經營品種達2萬多個，場內的商戶6、基本上全部是一級或二級批發商，客戶主要是服裝生產企業和其他布料市場的下一級布料批發商或零售商，產品遠銷全國25個省市、自治區以及東南亞、歐洲和美洲，也是XX市重點改造專業市場之一。據官方統計,中大布市整個商圈2007年市場交易額超過300億元,商圈經營面積超過60萬平方米,共有近40個大小市場,商鋪11000多間,從業人員超過4萬人,是海珠區除會展之外的另一張經濟王牌。在建市場商鋪面積有約80萬平方米。現時主要的布匹紡織輔料批發市場有XX國際輕紡城、XX紡織博覽中心、長江服裝輔料廣場、長江布匹交易城、長江紡織城、中大九洲輕紡廣場、XX長江（中國）輕紡城、瑞康服裝配料城、中大瑞紡商業廣場、銀鈴廣7、場、富莊皮毛市場、中大瑞成商業廣場等市場。3.2.2 中大布匹市場的起源 “全國布料看廣東 廣東布料看中大”， XX中大紡織商圈，于上世紀80年代末90年代初自發形成。經過近20年發展，現已是全國布料批發市場當之無愧的龍頭老大。 19881996年擺攤經營自發形成的“布街”中大布匹市場的起源，可追溯到上個世紀80年代末，那時候由海印橋橋底擺地攤賣毛線的“走鬼”，自發遷到中山大學南門對面，漸漸地形成了氣候。到了上世紀90年代初，生意有所好轉，開始有北方商人到中大采購毛線，而且采購量也是逐年增大，經營環境也從地攤搬到了瑞康路兩邊的鐵皮棚。 19962001年 入室經營后面臨“內憂外患”由于發展初期8、布市檔口密集，而且規劃很不規范，消防隱患比較嚴重。1996年5月，海珠區政府開始對中大布匹市場進行整治、重建，政府把布場原來的鐵棚鋪等初步改成磚結構的簡易商鋪，商戶也開始入室經營。由于布市管理混亂，交通條件惡劣，治安問題凸顯，當 1997年位于XX大道南的天雄紡織城正好建成開業，政府要求商戶全部搬到那里去經營。另一方面，布市受到來自江浙等地紡織業的挑戰，浙江紡織品服裝出口逐年增長，廣東與浙江的差距還在不斷擴大。 20012004年 快速擴容進入2001年，中大布匹市場進入蓬勃發展時期，商圈態勢逐漸明朗。這一時期，政府對布匹市場的升級改造取得實效，初步解決交通、消防隱患。同時，XX市政府出臺了X9、X市商業網點發展規劃（20032010）、海珠區政府也編制了中大布匹市場整治規劃方案，把中大紡織商圈列入升級改造的“重頭戲”。在2004年，海珠區政府將布市的管理權正式交由鳳陽街道辦事處，成立了由區政府辦、工商、稅務、城管、公安、規劃、交通、環衛等十幾個職能部門組成的“中大布匹市場管理委員會”。此時開始，經營環境較為穩定，呈現一個以瑞康路為軸心、向東曉南路周邊發展的趨勢。 2004年至今 “全球交易中心”浮出水面2005年1月1日起，隨著紡織品與服裝協定的終止，紡織品和服裝配額全面取消。后配額時代的來臨，意味著企業無論國有還是民營，不論規模大小，都擁有外貿出口權，XX紡織業獲得了空前巨大的發展10、機遇。而另一方面，針對市場快速擴容帶來交通、消防、治安等方面的問題，令海珠區委、區政府下定決心，在規劃、整治、管理、服務和基礎設施建設上采取強有力措施促進市場升級。XX國際輕紡城的崛起，就是這一階段整合規范市場建設所取得的階段性重要成果，該項目總建筑面積超過30萬平方米，鋪位4000多個，差不多將當時中大紡織商圈擴容了一倍，是集采購交易、國際商貿、現代物流、會展、信息咨詢、技術交流、人才培訓等綜合配套功能于一體的面料、輔料一站式采購交易中心，其超前的設計和規劃已領先國內同類市場20年。3.2.3 中大布匹市場的發展優勢海珠區政府已將中大紡織商圈定位為“四大商貿商圈之一”，體現了對該商圈未來發展11、的信心。目前該商圈具備了以下的發展優勢條件：首先是規模上的優勢，中大紡織商圈目前已是南中國最大的紡織品交易市場，這是周邊很多城市的紡織品市場所不能比擬的；其次是區位優勢，中大紡織商圈位于XX這個中心城市，是華南政治、經濟、文化中心，具備金融、信息、物流、人才等絕對優勢，具備發展行業總部和行業高端產業的配套資源；第三是品牌優勢，“中大布匹”作為一個經過20多年孕育、沉淀出來的品牌，已得到全國業界人士的認同；第四是產業鏈的優勢，從初期承接香港向內陸轉移勞動密集型制衣企業的產業轉移，到慢慢聚集了原材料、布匹、鈕扣、小五金等與制衣有關的行業，到形成現在的原材料、加工、銷售等比較完善的產業鏈，商圈聚集了12、品種齊全的產業資源，市場不斷發育，其服務的半徑也在不斷擴大；最后是會展經濟的優勢。琶洲國際會展中心作為中國進出口商品交易會的所在地，其面積已經是亞洲第一大、世界第二大，隨著交易會和其它會展業的發展，從世界各地來到海珠區的客商越來越多。這些客商的到來，不僅參加相關的會展，也帶動了包括中大紡織商圈在內的相關產業發展。海珠區政府希望借助會展的契機，把中大紡織商圈發展成全球紡織品交易中心，形成一個“永不落幕的紡織品交易會”。3.2.4 存在主要問題 市場交易場所簡陋、檔次低經過升級后，一些場的面貌有了煥然一新的感覺，但總體上，中大布匹市場仍給人場地散亂、攤位布局雜亂、面積偏小、檔次低、環境臟亂差的感覺13、，低檔簡易的交易場所影響了中大布匹市場的形象。 缺乏合理規劃布局，配套設施建設滯后 由于早期建設缺乏必要的規劃，管理不到位，中大布市基本是商家和投資者自行發展擴大至今天的規模，一些市場投資者只看眼前利益，缺乏對市場總體規劃的考慮，也沒有考慮周邊環境、交通設施以及同類市場競爭。同時，停車場、物流中心、商務酒店、寫字樓、展示中心等市場配套設施建設嚴重滯后。場內道路狹窄，人車混雜，交通秩序混亂等。3.2.5 未來規劃發展近年來，海珠區政府十分重視中大布匹市場的發展，不斷加大力度推進其升級改造、優化營商環境，促使其向現代化、國際化方向發展。海珠區政府已正式將中大布匹市場定位為“全球紡織品交易中心”，并14、把升級“四大板塊”作為中大紡織商圈發展的重中之重。目前，第一、三板塊已基本完成硬件改造。第一板塊以瑞康路為軸心，以XX國際輕紡城為重點，包括長江輔料城、瑞紡、富莊、寬大、五鳳B場等16個市場，構建以貿易尤其是國際貿易為主體的中、高端產品交易中心，是市場發展的龍頭。第三板塊則以東曉南路為出口，以五鳳村委到中大布市管委會為中心，包括華嶺輔料城、江南紡織城、旭高紡織城、雍紡城、匯名灣、澳海、恒宇等18個市場，重點面向國內中、低端市場客戶，構建以輔料、家紡、針織、倉儲業為重點的東曉南商業板塊。第二、四板塊是近年改造重點，計劃在2010完成改造。以逸景路為軸心、以合生逸景地塊和官洲經濟發展用地為主體的第15、二板塊，包括運通皮具城、宏益、恒毅等場及周邊的約180畝地，規劃建成物流中心、產品研發和高檔加工中心區域，從品牌文化和物流管理的角度進行深層次挖掘；第四板塊則以新港西路為出口以五羊地塊為主體，包括長享、江南美景等場共約250畝地，將建成商務酒店、高檔寫字樓、展示中心、高檔商鋪等，形成配套商務服務區域。根據海珠區政府近年對中大布匹市場的規劃發展，商圈未來的發展藍圖前景廣闊。首先是在硬件方面，整個商圈的面貌會有一個嶄新的面貌，經營場所的層次不斷提高。雖然可能不是全部是像國際輕紡城那樣的規模，但起碼各個市場符合消防標準，規劃有序，鋪面美觀，設施現代，周邊的道路建設完善，并具有現代物流配送中心。同時，16、周邊的配套環境日趨完善，擁有多家上檔次的星級酒店，擁有金融、通訊、證券、拍賣中心等高端服務行業，擁有一批寫字樓或國際公寓，能提供外來進駐到商圈的商業代表、公司機構、進出口公司等使用。此外，在信息化方面，上檔次的商戶都能建立信息化系統。而這些系統，最終能形成整個中大紡織品商圈的聯網，從而形成具有一定影響力“XX價格”，只要行業人士一打開這個系統，就能看到各種布匹、各種輔料、各種紡織產品的價格，而這個由中大商圈統一起來的價格，能影響其它類似的布匹市場的價格，即其他市場要根據“XX價格”定價格，成為中國最有影響力的紡織品價格。從貿易方式來看，目前現金現貨的交易方式能逐步減少，電子商務成為這個地區主要17、的銷售方式。到時，中大布匹市場現場只是一個成品的展示中心，客商來這里時看板訂貨，在網上交易訂貨，然后充分依托現代物流業，統一儲運、配送、電子結算，形成一個有序、連貫的供應鏈，提高交易質量，降低交易成本，促進市場向現代化、國際化發展。經過了孕育期、整改期、發展期，預計中大紡織商圈能在未來2-3年內迎來商圈發展的黃金期。 3.3 周邊主要布匹輔料市場情況 長江服裝輔料廣場 項目規模：經營面積18000平方米，是長江企業自有產權的物業，1-3層商鋪800多間，4層為100多間高檔經營品種展區，5-8層為300多間中高檔寫字樓。 配套設施：廣場內配有雙排自動扶梯14條、客貨梯2條、觀光梯1條、寬帶網絡18、系統、有線電視系統、無線對講系統、中央空調、廣場內部監控系統、消防安全系統等。 功能布局：1層：燙鉆、飾品、紐扣、五金、毛皮 2層：花邊、繡花、皮帶、貝殼、五金 3層：花飾、皮條、織帶、毛皮、紐扣4層：服飾輔料精品展示區5-8層：寫字樓、倉庫 租金：1層：8平方米的鋪月租2萬，相當于月租金2500元/平方米 2層：約1000-1500元/平方米/月 3層：約800元/平方米/月 4層：約200-300元/平方米/月 5-8層寫字樓、倉庫月租金約：100多元/平方米 點評：“長江服裝輔料廣場”位于中山大學正門對面，在原長江中大服裝輔料交易城的基礎上擴建，經營面積18000平方米，是長江企業自有產19、權的物業。廣場經營已有近十年的歷史，是海珠區重點立項的項目。自開業以來，吸引了眾多商家和廠家進駐，迅速旺市，客戶遍及歐美、日本、韓國、東南亞等幾十個國家和地區。廣場的經營品種匯集了國內外流行的高、中、低檔服裝輔料和配料，品種齊全，貨源充足，物優價廉，市場內外貿、內銷交易活躍，出租情況理想，租金水平高，商鋪出租率在95%以上。 XX國際輕紡城 項目規模：建筑面積30多萬平方米，擁有4000多個商鋪，配套住宅公寓1200余套，1000多個車位 配套設施： 功能布局： 租金：負1層：8平方米的鋪8年使用權60-70萬/間，月租金約800元/平方米1層：約2000-4000元/平方米/月2層：約10020、0-2000元/平方米/月 點評：與區內其他市場相比，堪稱“全球紡織品采購中心”的XX國際輕紡城無論“硬件”、“軟件”，還是定位、產品和檔次，XX國際輕紡城都要“高”出一籌，因此其租金最高，經營情況好，剩余的鋪主要是三期負一層的輔料區。 XX長江輕紡城 項目規模：占地面積約10萬平方米，總建筑面積達40萬平方米，地上五層、地下兩層，6000多個鋪位，超大型的全球紡織品交易中心，面、輔料一站式采購基地。 配套設施：規劃有商務辦公、產品展示、倉儲物流、娛樂餐飲等多功能專業區。天臺、地下車場及每層配備的專用停車場，共計3000多個停車位，全場近200部扶梯、客貨梯直達各層。每層規劃有多個購物休閑大廳21、商務區，南北兩處超大型圓弧廣場能承接各種大型公關活動，匯聚國際時尚的潮流基地。 功能布局： 租金：負1層：約500-600元/平方米.月1層：約800-1200元/平方米.月，需一次性交5-20年租金 2層：約500-600元/平方米.月 3層：約300-400元/平方米/月 4-5層：約100元/平方米/月 點評：XX長江輕紡城是長江集團在區內最新開發的項目。長江集團是中大商圈內最大的紡織品專業市場開發運營商，12年來它已經有10個兄弟姐妹，長江服裝輔料廣場、長江布匹交易城、長江紡織城、長江窗簾布藝城、長江瑞康花邊世界等，商鋪經營總量占原中大商圈一半以上。XX長江輕紡城建設規模為40萬平方22、米，定位“中國輕紡總部經濟區”， 2008年12月12日開始招租，現已開業，出租情況理想。4 項目定位項目SWOT分析優勢（S）：1) 雄踞XX中大紡織商圈的核心位置，瑞康路與XX大道之間，交通便捷；2) 附近有XX國際輕紡城、長江服裝輔料廣場、長江布匹交易城、長江紡織城等，交投旺盛，“中大布匹”的品牌已得到全國業界人士的認同；3) 規模大、功能多元、配套完善，作為商圈的龍頭項目，其硬件、設計、運營等在商圈內都可謂一支獨秀；劣勢（W）：1) 受開發商問題影響，開發進度緩慢；機會（O）：1) XX市和海珠區政府十分重視中大布匹市場的發展，已正式將中大布匹市場定位為“全球紡織品交易中心”，未來發展23、前景好；2) 項目已列入“XX市重點建設項目”、“海珠區重點建設項目”外，近期更被列入“廣東省重點建設項目”，成為省、市、區三級重點。3) 周邊大多市場交易場所簡陋、檔次低，項目有發展機遇；4) 逸景路作為中大商圈連接XX大道和東曉南路的東西交通要道，政府已強調盡快打通威脅（T）：1) 同業競爭，目前在項目附近區域的大型專業市場對項目在客戶資源上形成競爭；2) 金融危機后，中國紡織品出口市場受到一定影響；項目定位主題：XX紡織博覽中心性質：中國紡織品牌展貿示范基地，全球首席紡織展貿功能：打造中國最旺的紡織品交易流通中心、最成規模的品牌展示發布中心、最集中的行業總部基地。業態布局：在功能分布上，24、項目負2-3層為車庫，負1層為輔料交易廣場，13層為面料專業展貿商場，4層為家紡展示中心，5-6層為寫字樓、倉庫、服務區。設有客戶服務中心、多功能展廳、國際商務會議室、紡織品品牌推廣中心、商務會所等全面的商務配套設施。目標消費群：中大布匹商圈內需拓展升級的商戶，全國乃至全球紡織品、服裝品牌企業廠家、銷售商、采購中心。項目價格定位 商鋪價格定位：類比項目租金水平(元/)XX長江輕紡城負1層：500-6001層：800-12002層：500-6003層：300-4004-5層：100XX國際輕紡城負1層：8001層：2000-4000 2層：1000-2000長江服裝輔料廣場1層：25002層：125、000-15003層：8004層：300-4005-8層：100 結合市場調查數據，保守估計項目商鋪租賃價格為：負一層：500元/平方米.月首 層：1000元/平方米.月第二層：500 元/平方米.月第三層：300元/平方米.月第四層：150元/平方米.月五六層：100元/平方米.月5 經營推廣建議5.1. 經營管理服務建議 設立商務中心 設立信息中心 設立客戶服務中心 打包廣泛發布場內商戶信息 定期舉辦新品發布會 邀請國內外訂貨商前來參展，統一采購 對場內展商實行會員式管理 5.2. 建立國際皮料五金交易平臺完善的配套設施及商務交易平臺，傾力打造具有國際性輻射力和影響力的大型皮料五金交易中心26、。完善的功能設施： 現代化多媒體國際會議中心 產品演示展覽中心 商務中心 配套停車位 休閑中心齊全的配套商務服務： 互聯網站連電子商貿平臺 多國語言翻譯服務 專業律師駐場 專人處理報關及清關手續 貨運物流倉儲服務 銀行服務（含外匯及匯款） 會計及稅務 票務服務（機票、車票） 特色餐飲配套 各種休閑娛樂服務 廣告制作（平面及影視） 人才招聘及培訓 郵遞快運服務 商務中心及秘書服務 車輛電召、租賃服務 禮品中心、旅游服務 強勢宣傳推廣 全球性的產品推介會 定期的行業展覽交易會（展示、訂貨、推介、交流） 舉辦行業交流團到世界各地考察和開拓市場 組織參加世界性的行業展覽會交易會 各大媒介的宣傳廣告 與27、出版社合作發行專業和權威的行業雜志 定期的新產品發布會 5.3. 招商方式采用媒體組合與直銷推廣相結合的方式進行招商。“媒體組合”就是有意識、有目標、有針對性地進行多種形式，各種角度的媒體宣傳。充分利用“新聞炒作”配合有效的推廣活動，將會對商戶心理起到一定的促進作用，起到樹立商場獨有形象，讓商戶對商場未來經營前景產生憧憬的作用。“直銷推廣”利用手頭已掌握的有效客戶資源或更廣地挖掘客戶資源，直接與目標客戶進行一對一的溝通。直銷推廣是最有效、最直接而且最省錢的推廣手段，同時亦是商家最受落的洽談方式。另外，在招商操作中根據商戶的實際情況（品牌的知名度、產品是否適應市場以及是否能為商場帶來旺場的前景等28、方面考慮），靈活掌握，對品牌商戶采取寬松，靈活的優惠政策，必定令招商工作得以順利展開，使商場達到旺場的至佳效果。5.4. 推廣策略人脈傳播利用我司及商會等人脈關系傳播派發單張印制單張，在XX各個布匹紡織專業批發市場派發電話直銷通過各種手段獲取目標商家電話，對這批客戶進行電話直銷、手機短信群發的方式進行宣傳推廣。廠企拓展針對XX、珠三角洲、外省的布匹紡織廠商進行巡回招展。報紙廣告在報紙上刊登招展廣告網站發布可借助廣交會網、中國紡織網、世界紡織網、批發網等網站進行宣傳推廣專業媒體刊登可在中國紡織等專業媒體上有選擇性地刊登招展信息。現場包裝展館現場招展現場設置招商/招展中心，配備相關招商人員進行現場29、招商，并做好橫幅、展板、易拉布等包裝工作，配好多條電話線以備高頻度CALL客，以滿足短時間拓展需要。新品發布會聯合相關政府或行業協會為指導單位，每年舉辦春、夏、秋、冬四個季節的紡織品新品發布會。6 投資方案項目招商方案：根據周邊市場的招商慣例，項目按一次性繳納8年租金的方式招租，可迅速回籠資金。租金收入：項目總體租金收入估算：樓層鋪位個數平均每個鋪面積（m2）月租金水平(元/ m2)月租金總額（萬）年租金總額（萬）8年租金總額（萬）-1F700555001925231001848001F6005510003300396003168002F700555001925231001848003F70030、553001155138601108804F70055150577.56930554405F700551003854620369606F70055100385462036960合計48009652.5115830926640項目預計月出租總收入9652.5萬元，年總出租收入11.58億，8年的總出租收入92.66億元。招商周期：現時中大布市商圈內大型商場的經營情況理想，出租率高，因此，本項目預計3個月可完成1-2層30%的招商面積，可回籠資金=（31.68+18.48）*30%=15億元。投資成本：本項目我司擬整體包租，租金水平初定50-60元/平方米.月，承租期20年，所需資金：1年租金成本31、約需：4800*55*60*12=1.584（億元）20年租金成本約需：1.584*20=31.68（億元）融資計劃：我司初擬每年需融資3億元以支付租金和運營費用，利息支出約2500萬。還款計劃：我司在貴行開設獨立賬號，招商期間貴行可派專職人員進駐招租現場。同時，我司承諾租金收入首先償還貴行的借貸。項目評價：可見，項目每年的承租支出約1-2億，但回報非常可觀，理想狀況下，年租金收入約達10億元。另外，按現時周邊市場的招商慣例，項目按一次性繳納8年租金的方式招租, 預計只需3個月可完成1-2層30%的招商面積，可回籠資金15億元，項目資金風險不大。項目主要的風險在于未來商圈商鋪租賃價格會否大幅下降，出租率能否保持理想水平。但綜合前述的市場分析和判斷，未來商圈的發展前景仍然非常看好。而且項目的投資不大，收益可觀，抗風險能力強。XX市XX投資有限公司2010年2月24日