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1、2004 摩根士丹利版權(quán)所有。未經(jīng)摩根士丹利表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。 如何評(píng)估房地產(chǎn)如何評(píng)估房地產(chǎn) 本文件所載信息和意見(jiàn)不是旨在供全面研究、或提供財(cái)務(wù)或法律意見(jiàn)用途，及不應(yīng)被依賴或用以 取代任何有關(guān)個(gè)別情況的個(gè)別建議。 2 2004 摩根士丹利版權(quán)所有。未經(jīng)摩根士丹利表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。 免責(zé)聲明 2004年11月1日 本文件是由摩根士丹利添惠亞洲有限公司（“摩根士丹利”）編制僅供參考之用，讀者不應(yīng)依賴或以此而作 為任何決定或行動(dòng)的依據(jù)。任何時(shí)候，除非已預(yù)先取得摩根士丹利的書面許可，不得傳達(dá)、復(fù)制或向任何人 士派發(fā)本文件的全部或任何部分內(nèi)容。 本文件及文中所載分析是全根2、據(jù)于本文件日期日或之前可從公開(kāi)渠道取得的資料編寫而成。摩根士丹利沒(méi)有 對(duì)此等資料進(jìn)行獨(dú)立查證。摩根士丹利對(duì)于本文件所載信息及計(jì)算所得數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和完整性概不作出或暗 示任何代表立場(chǎng)或保證，及摩根士丹利和其聯(lián)營(yíng)公司及有關(guān)行政人員、雇員或代理人員概不對(duì)此承擔(dān)任何責(zé) 任、義務(wù)或法律責(zé)任（不論是基于直接或間接的合約、民事侵權(quán)或其他行為）。摩根士丹利和其聯(lián)營(yíng)公司及 有關(guān)行政人員、雇員和代理人員概不對(duì)任何基于本文件及其中的可能錯(cuò)漏引起的后果承擔(dān)任何責(zé)任。 本文件所載的一切觀點(diǎn)是根據(jù)在本文件日期前的金融、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)和其他形勢(shì)而作出。 本文件是旨在向讀者概述目前的市況，并不構(gòu)成摩根士丹利或任何其子公司或聯(lián)營(yíng)公3、司發(fā)出投資意見(jiàn)和/或建 議的一種方式。 3 2004 摩根士丹利版權(quán)所有。未經(jīng)摩根士丹利表示同意，不得抄襲或剪輯本文資料。 房地產(chǎn)估值方法房地產(chǎn)的評(píng)估方法 用來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的 方法主要有幾種： 用來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的 方法主要有幾種： -收入法收入法 -現(xiàn)金流折現(xiàn)現(xiàn)金流折現(xiàn) -內(nèi)部回報(bào)率內(nèi)部回報(bào)率 -可比交易可比交易 -成本計(jì)算成本計(jì)算 一般而言，會(huì)應(yīng)用多于一種的估值方法 通過(guò)計(jì)算物業(yè)的重置成本（就年齡、質(zhì)量、位置等 因素進(jìn)行調(diào)整），以決定其價(jià)值 成本計(jì)算 參考已成交可類比項(xiàng)目的估值數(shù)據(jù)（如資本化率、 定價(jià)水平等），以決定價(jià)值 可比交易 以每年要求的回報(bào)作為基準(zhǔn)，決定投資項(xiàng)目的支付 能力 內(nèi)部回報(bào)率 （IRR） 根據(jù)一連串的現(xiàn)金流量作為回報(bào)基準(zhǔn)，以決定價(jià)值現(xiàn)金流折現(xiàn) （DCF） 根據(jù)預(yù)期一年收入有多少作為回報(bào)基準(zhǔn)，以決定價(jià) 值 收入法 附注附注方法方法 4 2004 摩根士丹利版權(quán)所有。未