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1、Page 0 海爾綠城全運村商業(yè)項目市場研究及策海爾綠城全運村商業(yè)項目市場研究及策 劃顧問第三階段報告劃顧問第三階段報告 呈：濟南海爾綠城置業(yè)有限公司呈：濟南海爾綠城置業(yè)有限公司 戴德梁行戴德梁行 策略發(fā)展顧問部策略發(fā)展顧問部 2010年年1月月20日日 Page 1 目錄目錄 第八部分 詳細定位第九部分 動態(tài)財務分析第八部分 詳細定位第九部分 動態(tài)財務分析 回顧回顧P2 總體定位總體定位P6 商業(yè)詳細定位商業(yè)詳細定位P16 項目動態(tài)分期及動態(tài)價格定位項目動態(tài)分期及動態(tài)價格定位P72 基本指標及假設基本指標及假設P78 投資估算投資估算P81 租售收入租售收入P83 總體財務評價總體財務評價P2、85 Page 2 第八部分 詳細定位第八部分 詳細定位 回顧 項目總體定位 商業(yè)詳細定位 Page 3 第一二階段核心共識回顧第一二階段核心共識回顧 本項目操作模式以銷售為主，商業(yè)為商鋪形態(tài)，超 市租賃經營。 本項目商業(yè)定位確定為周邊區(qū)域住宅的配套商業(yè) 中心，商業(yè)面積可按照初步定位建議執(zhí)行，餐飲比 例可提高。 本項目整體功能布局按照初步定位執(zhí)行，即地 塊A為寫字樓；地塊B為公寓與商業(yè)；地塊C為超 市，也可考慮設置部分商業(yè)。 可考慮適當增加現有寫字樓部分的面積，相應減 少公寓部分的面積。寫字樓形態(tài)應注重標志性。 回顧回顧 第三階段工作重點第三階段工作重點第一二階段共識第一二階段共識規(guī)模調整規(guī)模3、調整 Page 4 第三階段工作重點第三階段工作重點 結合周邊規(guī)劃和競爭項目，確定本項目的開發(fā) 節(jié)奏。 本項目經濟測算。 商業(yè)部分定位：商業(yè)主題、業(yè)態(tài)組合比例、超 市主力店、次主力店、主題性商業(yè)品牌示意及建 議。 產品包裝：文化主題性的提升。 根據第一、二階段溝通結果，第三階段工作重點為商業(yè)詳細定位，因此我們將在詳細定位里 主要針對商業(yè)功能、布局、業(yè)態(tài)組合等給出意見。 回顧回顧 第三階段工作重點第三階段工作重點第一二階段共識第一二階段共識規(guī)模調整規(guī)模調整 Page 5 總體規(guī)模配比調整總體規(guī)模配比調整增加寫字樓面積，提高地標性，與區(qū)域其他寫字樓聯(lián)動，形成集群效應增加寫字樓面積，提高地標性，與區(qū)域其他寫字樓聯(lián)動，形成集群效應 根據第一二階段溝通結果， 在保證商業(yè)面積滿足區(qū)域需求的基礎上，增 加寫字樓面積，注重其地標性，提高項目整體外部形象，減少公寓規(guī)模 和銷售壓力。因此，辦公面積調整為60,