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1、面積5200畝水城建設(shè)工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月65可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄1項(xiàng)目背景及范圍62項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查72.1項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查7地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)7主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果82.2類似案例調(diào)研10案例基本情況10雙方分工及投入10土2、地價(jià)款之費(fèi)用上繳10雙方收益分配10分配模型破解112.3項(xiàng)目區(qū)域土地情況調(diào)查12項(xiàng)目區(qū)域土地面積12土地權(quán)屬和村莊分布14村莊人口及戶數(shù)14項(xiàng)目區(qū)域地類情況153項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排163.1土地征收成本16新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)16征地補(bǔ)償16青苗補(bǔ)償16林木補(bǔ)償16養(yǎng)殖水面補(bǔ)償17耕地占用稅17耕地占用復(fù)墾費(fèi)17社會(huì)保障費(fèi)17征地補(bǔ)償統(tǒng)計(jì)18居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償18居民安置土地成本19居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償19征地拆遷其他費(fèi)用20土地征收總成本203.2工程建設(shè)成本20五通一平工程費(fèi)用203.3項(xiàng)目前期后期費(fèi)用213.4項(xiàng)目總投資213.5項(xiàng)目工期與資金安排214項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析234.3、1土地成交收益上繳23上繳項(xiàng)目分項(xiàng)23上繳項(xiàng)目總和244.2靜態(tài)分析26當(dāng)前市場(chǎng)情況26本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)26本項(xiàng)目土地出讓凈收益26本項(xiàng)目可分配收益26靜態(tài)分析結(jié)論274.3動(dòng)態(tài)分析27土地成交價(jià)款之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)27土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)29待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)31結(jié)合雙因素變動(dòng)的待分配收益經(jīng)濟(jì)分析335合作模式選擇365.1控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況365.2控規(guī)調(diào)整的動(dòng)態(tài)情況36控規(guī)調(diào)整目標(biāo)36土地出讓保底價(jià)格38合作模式一：分別投入，價(jià)格保底，按投入分成38合作模式二：整體投入，價(jià)格保底，按比例分成39合作模式三：整體投入，價(jià)4、不保底，土地分成39合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成406本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施436.1堅(jiān)持推進(jìn)控規(guī)調(diào)整436.2推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序436.3準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)對(duì)方提出收益封頂（本部分只對(duì)內(nèi)）43作法一：分別投入，上繳10%44作法二：分別投入，上繳26%45作法三：整體投入，上繳10%47作法四：整體投入，上繳26%49保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序511 項(xiàng)目背景及范圍2009年底海南國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目土地掛牌的捆綁項(xiàng)目。2010年1月14日與XX市國(guó)土局首次正式對(duì)接。根據(jù)現(xiàn)行XX市江東組團(tuán)片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃，并結(jié)合于XX市國(guó)土局接洽溝通的意見，目前的XX水城包括了從魯能皇冠假日以東、5、規(guī)劃中濱海東路以北、桂林洋農(nóng)場(chǎng)以西、海岸線以南的約5248.55畝的范圍。（如下圖所示）2 項(xiàng)目區(qū)域基本情況調(diào)查2.1 項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查按照現(xiàn)行江東控制性規(guī)劃，項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃有地塊11塊（30#地塊到40#地塊）。2.1.1 地塊數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)根據(jù)江東片區(qū)現(xiàn)行規(guī)劃分圖則，整理列表如下：XX水城基本規(guī)劃數(shù)據(jù)摘要（自江東控規(guī)）地塊編碼用地性質(zhì)用地性質(zhì)代碼用地面積容積率建筑密度建筑限高綠地率30 地塊3001廣場(chǎng)用地S2238833002防護(hù)綠地G22373113003河港用地T421107573004商業(yè)用地C21382341.230203531 地塊3101河港用地T421021163102防護(hù)綠地6、G22845759032 地塊3201防護(hù)綠地G2279801903202一類居住用地R112637610.8（1.2）2213（19）4533 地塊3301幼兒園用地R12108950.82513453302一類居住用地R112957450.8（1.2）1813（19）403303防護(hù)綠地G22611169034 地塊3401防護(hù)綠地G22100065903402賓館酒店用地C25802850.5（0.8）1516（23）503403一類居住用地R111430320.5（0.8）1813（19）453404小學(xué)R12246230.825164535 地塊3501防護(hù)綠地G22538349037、502賓館酒店用地C25718360.5（0.8）1813（19）503503一類居住用地R11746250.5（0.8）1813（19）4536 地塊3601一類居住用地R111831720.5（0.8）1813（19）4537 地塊3701一類居住用地R112618690.5（0.8）1813（19）4538 地塊3801公共綠地G111942148039 地塊3901公共綠地G113235328040 地塊4001公共綠地G116817780數(shù) 據(jù) 合 計(jì)合 計(jì)2687458 平方米 合4031.17畝2.1.2 主要統(tǒng)計(jì)結(jié)果統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，項(xiàng)目地塊內(nèi)：廣場(chǎng)用地23883平方米，防護(hù)綠地88、35970平方米，河港用地212873平方米，幼兒園用地10895平方米，小學(xué)24623平方米，公共綠地342746平方米，商業(yè)用地38234平方米，賓館酒店用地152121平方米，一類居住用地1222204平方米。總面積2687458平方米，即約4031.17畝。可經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地為商業(yè)用地、賓館酒店用地、一類居住用地共計(jì)1412559平方米，即2118.83畝，所占的比例為52.56%。見下表：2.2 類似案例調(diào)研2.2.1 案例基本情況2007年12月，北京首*股份有限公司與XX市土地儲(chǔ)備整理中心，就西海岸新區(qū)土地一級(jí)開發(fā)達(dá)成協(xié)議。雙方約定，項(xiàng)目地塊總面積約為5209畝，扣除行政中心劃撥用9、地、會(huì)展中心用地、公共道路綠化用地等非出讓用地后，可出讓經(jīng)營(yíng)性用地面積不低于3300畝。可以計(jì)算得出，項(xiàng)目開發(fā)可出讓土地所占比例為不小于63.35%。2.2.2 雙方分工及投入在合作方式中，雙方明確：土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目地塊一級(jí)開發(fā)前的各項(xiàng)審批手續(xù)并負(fù)責(zé)投入資金完成項(xiàng)目地塊一期約4050畝土地的征地、拆遷、國(guó)有土地收回置換工作；北京首*股份有限公司投入資金累計(jì)不低于7億元人民幣，其中3億元用于第一期行政中心建設(shè)，4億元用于項(xiàng)目地塊一期和二期的土地一級(jí)開發(fā)；北京首*股份有限公司具體負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目地塊用地紅線內(nèi)土地一級(jí)開發(fā)中的通路、通電、排水、土地平整。也就是說，北京首*主要負(fù)責(zé)工程工作并承擔(dān)費(fèi)10、用，土地儲(chǔ)備中心主要負(fù)責(zé)土地征收工作并承擔(dān)費(fèi)用。2.2.3 土地價(jià)款之費(fèi)用上繳根據(jù)了解，海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費(fèi)用，雙方按照項(xiàng)目土地出讓價(jià)款的10%（即只繳納土地出讓金）進(jìn)行的計(jì)提。2.2.4 雙方收益分配關(guān)于土地出讓收益分配，雙方明確，項(xiàng)目地塊一級(jí)開發(fā)完成后，依照法律、法規(guī)規(guī)定的程序和方式出讓可出讓地塊，所取得每一筆土地出讓收入，按照下列順序和比例進(jìn)行分配：1、扣繳海南省人民政府規(guī)定應(yīng)上繳的費(fèi)用；2、扣除所有出讓地塊應(yīng)分?jǐn)偟耐恋匾患?jí)開發(fā)成本；3、剩余土地出讓收入按照以下比例分配：（1）在人民幣壹拾柒億（）元（含）以下部分，甲、乙雙方分別按照65%：35%的比例進(jìn)行分配；（2）在人民幣壹拾11、柒億（1,700,000,000）元至貳拾億元（2,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照60%：40%的比例進(jìn)行分配；（3）在人民幣貳拾億元（2,000,000,000）元至叁拾億元（3,000,000,000）（含）之前的部分，甲、乙雙方分別按照95%：5%的比例進(jìn)行分配；（4）超過人民幣叁拾億元（3,000,000,000）的部分，全部歸甲方所有。2.2.5 分配模型破解在實(shí)際運(yùn)作中，雙方按照保底加封頂?shù)哪Ｊ焦餐_發(fā)上述項(xiàng)目的，出讓土地保底單價(jià)為125萬元/畝。結(jié)合上述分配比例可以看出，北京首*股份有限公司的封頂收益為7.65億元，而在封頂值以前，政府方的收益為2212、.35億元。在封頂前雙方收入比例為74.5%：25.5%。據(jù)了解，西海岸新區(qū)一級(jí)開發(fā)的分成基本思路是“投7回7”的模式，即投入約7億元人民幣，回報(bào)7億元人民幣。北京首*股份有限公司在XX市西海岸新區(qū)一級(jí)開發(fā)中，基本只負(fù)責(zé)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的“三通一平”，工程總成本也就是7億元人民幣左右（由于項(xiàng)目資金采取滾動(dòng)回流的方式，項(xiàng)目資金完全可以兼顧行政中心建設(shè)的投資使用），而其封頂回報(bào)卻是7.65億元，可見有0.65億元，屬于項(xiàng)目增值收益的獎(jiǎng)勵(lì)部分。進(jìn)而可知在保底的基礎(chǔ)上，北京首*股份有限公司的分成按投資收益率計(jì)算，梯次分別為85%、102%、109%。2.3 項(xiàng)目區(qū)域土地情況調(diào)查2.3.1 項(xiàng)目區(qū)域土地面積項(xiàng)13、目范圍內(nèi)土地面積3499049.45平方米，計(jì)5248.55畝。計(jì)算方法，將區(qū)域按照規(guī)劃劃分成11個(gè)地塊，然后統(tǒng)計(jì)地塊的面積，以及規(guī)劃水系下面所占的面積（從規(guī)劃水系的中線劃分開來），則總面積S=D30+D31 +D32+D33+D34+D35+D36+D37+D38+D39+D40+S30+S31+S32+S33+S34+S35 +S36+S37+S38+S39+S40+W2+SW2=H30+H31+H32+H33+H34+H35+H36+H37 +H38 +H39+H40+HW3 =3499049.45（平方米），計(jì)5248.55畝。見下表：2.3.2 土地權(quán)屬和村莊分布上述區(qū)域范圍內(nèi)，涉及14、的土地權(quán)屬有：防潮堤、東營(yíng)小學(xué)、國(guó)有地和農(nóng)民集體土地。主要經(jīng)濟(jì)社有：羅烈、羅王、大村、東排、郭宅、紅光、后村、陶朗、良古、雙坡、西排、用本上、南調(diào)上、南調(diào)中、南調(diào)下等。上述區(qū)域范圍內(nèi)，自然村主要有羅烈、羅王、陶朗、雙坡、良古、南調(diào)。見下圖：2.3.3 村莊人口及戶數(shù)根據(jù)從演豐鎮(zhèn)國(guó)土所調(diào)查的數(shù)據(jù)了解到：羅烈村有人口約703人，約235戶；羅王村約696人，約232戶；陶朗村約687人，約229戶；雙坡村654人，約218戶；良古村約169人，約56戶；南調(diào)村（包括上中下）約750人，約250戶。項(xiàng)目范圍內(nèi)共有人口約3659人，約1220戶。見下表：2.3.4 項(xiàng)目區(qū)域地類情況根據(jù)國(guó)土局測(cè)繪院提供15、的“二調(diào)”數(shù)據(jù)，并統(tǒng)計(jì)顯示，上述范圍內(nèi)主要地類面積及所占比例如下：（1）耕地1130901.17平方米，即1696.34畝，占總面積的32.32%；（2）林地79548.89平方米，即119.32畝，占總面積的2.27%；（3）養(yǎng)殖水面1346147.80平方米，即2019.21畝，占總面積的38.47%；（4）除養(yǎng)殖水面以外的其他“其他農(nóng)用地”124617.67平方米，即186.92畝，占總面積的3.56%；（5）居民點(diǎn)371626.95平方米，即557.44畝，占總面積的10.62%；（6）除居民點(diǎn)以外的其他建設(shè)用地48576.75平方米，即72.86畝，占總面積的1.39%；（7）未利用16、地397630.22平方米，即596.44畝，占總面積的11.36%。3 項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算及資金安排3.1 土地征收成本3.1.1 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)根據(jù)財(cái)綜【2006】48號(hào)文件，新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每畝4.26萬元，本項(xiàng)目新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)總額為22358.82萬元。3.1.2 征地補(bǔ)償 根據(jù)關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（瓊府【2009】41號(hào)），靈山鎮(zhèn)年產(chǎn)值為2805元/畝，綜合補(bǔ)償倍數(shù)為26倍，征地補(bǔ)償費(fèi)為72930元/畝，即征地補(bǔ)償費(fèi) 38277.68萬元。3.1.3 青苗補(bǔ)償根據(jù)關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南17、省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（瓊府【2009】41號(hào)），常見短期農(nóng)作物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)約2000元/畝左右，則青苗補(bǔ)償費(fèi)339.27萬元。3.1.4 林木補(bǔ)償根據(jù)關(guān)于印發(fā)海南省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)和海南省征地青苗及地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的通知（瓊府【2009】41號(hào)，林木補(bǔ)償費(fèi)為每畝約5845元（區(qū)域內(nèi)大部分為桉樹，補(bǔ)償價(jià)格35元/株，每畝合理株數(shù)167），即林木補(bǔ)償費(fèi)69.74萬元。3.1.5 養(yǎng)殖水面補(bǔ)償參照海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方案（XX晚報(bào)網(wǎng)11月8日訊），魚塘包干補(bǔ)償費(fèi)為3500元/畝，低位蝦塘包干補(bǔ)償費(fèi)5500元/畝，高位蝦塘包干補(bǔ)償費(fèi)16000元/畝。按高位蝦塘與低位蝦塘各占一半18、的情況，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)養(yǎng)殖水面補(bǔ)償情況進(jìn)行預(yù)估，則養(yǎng)殖水面補(bǔ)償費(fèi)為2170.65萬元。3.1.6 耕地占用稅根據(jù)海南省實(shí)施辦法（海南省人民政府令第217號(hào)），海南省XX市與三亞市耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為35元/平方米，即23333.45元/畝，本項(xiàng)目耕地占用稅為12246.44萬元。3.1.7 耕地占用復(fù)墾費(fèi)根據(jù)海南省人民政府關(guān)于印發(fā)的通知（瓊府【2002】7號(hào)），耕地占用復(fù)墾費(fèi)為每畝12000元，本項(xiàng)目耕地占用復(fù)墾費(fèi)為6298.26萬元。3.1.8 社會(huì)保障費(fèi)根據(jù)國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知的規(guī)定，被征地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用按照政府、被征地農(nóng)民各分擔(dān)一部分的原則，參照海南東環(huán)鐵路項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償方19、案（XX晚報(bào)網(wǎng)11月8日訊），其中政府負(fù)擔(dān)部分按每畝5000元計(jì)收，本項(xiàng)目社會(huì)保障費(fèi)為2624.28萬元。3.1.9 征地補(bǔ)償統(tǒng)計(jì)這里的征地補(bǔ)償包括了上述的征地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、林木補(bǔ)償費(fèi)、蝦塘等養(yǎng)殖水面補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地復(fù)墾費(fèi)、被征地農(nóng)民社保費(fèi)。七項(xiàng)之和為62026.31萬元，見下表：3.1.10 居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶，考慮到本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)可出讓土地面積有限，且容積率偏低，建議采用整體拆遷集中安置的拆遷安置方案。拆遷補(bǔ)償方案非現(xiàn)金部分考慮按每戶160平方米安置房考慮，共需建設(shè)安置房面積19.52萬平方米。比照北京首*公司長(zhǎng)流南片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)估算20、標(biāo)準(zhǔn)，按2700元/平方米單位造價(jià)投入建設(shè)，全部投資為52704萬元。每戶拆遷安置補(bǔ)償80平方米住房和10平方米商鋪，拆遷戶另需按2700元/平方米價(jià)格回購(gòu)70平方米住房。安置房的最終成本（即居民安置非現(xiàn)金補(bǔ)償部分）為29646.00萬元。3.1.11 居民安置土地成本按容積率2.0計(jì)算，安置房需占用土地9.76萬平方米（=19.52/2，其中19.52萬平方米為共計(jì)需建設(shè)的安置房總面積），即146.40畝（=9.76/666.67）。根據(jù)XX市人民政府關(guān)于頒布實(shí)施的通知（海府【2009】84號(hào)），靈山鎮(zhèn)居住用地三級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)22萬元/畝，則需繳納占用土地費(fèi)用3220.80萬元。3.1.1221、 居民安置現(xiàn)金補(bǔ)償項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)共有人口3659人，約1220戶。比照北京首*公司長(zhǎng)流南片區(qū)土地一級(jí)開發(fā)估算標(biāo)準(zhǔn)，每戶25.39萬元現(xiàn)金補(bǔ)償，補(bǔ)償費(fèi)用為30975.8萬元。每戶補(bǔ)償項(xiàng)分別為：按每平方米2700元回購(gòu)70平方米拆遷房需要189000元；農(nóng)轉(zhuǎn)居生活補(bǔ)助費(fèi)54000元；超轉(zhuǎn)病殘醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)1800元；搬家費(fèi)600元；拆房及渣土清理1500元；獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)7000元。見下表：3.1.13 征地拆遷其他費(fèi)用安置房立項(xiàng)及設(shè)計(jì)費(fèi)約3000萬元；拆遷及安置房建設(shè)資金成本及管理費(fèi)約為5000萬元。共計(jì)約為8000萬元。3.1.14 土地征收總成本土地征收總成本包括了新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)、居民拆22、遷現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、居民拆遷安置非現(xiàn)金補(bǔ)償費(fèi)、安置房用地基準(zhǔn)地價(jià)款、安置房設(shè)計(jì)費(fèi)、安置房建設(shè)的資金成本即財(cái)務(wù)費(fèi)用等。土地征收各項(xiàng)費(fèi)用總和156227.72萬元。3.2 工程建設(shè)成本3.2.1 五通一平工程費(fèi)用據(jù)估算，五通一平工程費(fèi)用大約為每畝25萬元，本項(xiàng)目工程費(fèi)用約為131213.75萬元。3.3 項(xiàng)目前期后期費(fèi)用根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算，前期控規(guī)調(diào)整及后期項(xiàng)目招商大約費(fèi)用為3000萬元。3.4 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括了土地征收費(fèi)用、工程建設(shè)成本及項(xiàng)目前期后期費(fèi)用三個(gè)部分。即項(xiàng)目總投入=土地征收費(fèi)用+工程建設(shè)成本+前期后期費(fèi)用= 290441.47萬元。3.5 項(xiàng)目工期與資金安排項(xiàng)目開發(fā)周期5年，本著分期投23、入、滾動(dòng)開發(fā)的原則，項(xiàng)目的資金使用情況如下圖所示：4 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行性分析在明確本項(xiàng)目現(xiàn)行控制性規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)權(quán)屬地類情況的基礎(chǔ)上，以上已經(jīng)計(jì)算出本項(xiàng)目的投入情況，下面將結(jié)合市場(chǎng)以及項(xiàng)目本身規(guī)劃調(diào)整的可能進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析。分析包括兩個(gè)方面的內(nèi)容：靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析。靜態(tài)分析是指在現(xiàn)行規(guī)劃條件下，根據(jù)目前市場(chǎng)情況，計(jì)算分析項(xiàng)目的收益情況。動(dòng)態(tài)分析是指綜合考慮變動(dòng)的市場(chǎng)及規(guī)劃調(diào)整雙因素，分析項(xiàng)目在不同情況下的收益情況。首先，明確土地成交后須上繳省級(jí)以上土地財(cái)政的比例。4.1 土地成交收益上繳在項(xiàng)目土地實(shí)現(xiàn)出讓變現(xiàn)后，首先要向省級(jí)以上財(cái)政繳納應(yīng)該繳付的稅費(fèi)，在本部分的分析中，首先明確一般情況下土地24、一級(jí)開發(fā)所需繳付的分項(xiàng)，然后，將所提交的各個(gè)分項(xiàng)按照統(tǒng)一的基礎(chǔ)基數(shù)進(jìn)行歸納，形成以土地成交價(jià)款為基礎(chǔ)的總的上繳比例值。4.1.1 上繳項(xiàng)目分項(xiàng)（1）農(nóng)業(yè)開發(fā)資金根據(jù)關(guān)于印發(fā)的通知（瓊財(cái)字【2005】288號(hào)），在土地成交價(jià)款中須計(jì)提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金，計(jì)提金額=開發(fā)面積（畝）0.7067；（2）土地收益基金根據(jù)關(guān)于印發(fā)的通知（財(cái)綜【2006】68號(hào)），在土地成交價(jià)款中須計(jì)提國(guó)有土地收益基金，計(jì)提金額=土地成交價(jià)款3%；上繳計(jì)提農(nóng)業(yè)開發(fā)資金與國(guó)有土地收益基金后的土地成交價(jià)款，命名為“土地成交總價(jià)款”。（3）土地出讓金根據(jù)海南人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓金征收與使用管理工作的通知（瓊府【200625、】26號(hào)），須上繳省土地出讓金，計(jì)提金額=土地成交總價(jià)款10%；（4）被征地農(nóng)民保障資金根據(jù)海南省政府辦公廳的通知（瓊府辦【2007】20號(hào)），須上繳被征地農(nóng)民保障資金，計(jì)提金額=土地成交總價(jià)款15%；上繳省土地出讓金、被征地農(nóng)民保障資金，并支付土地開發(fā)成本及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)之后，余下的土地成交總價(jià)款被命名為土地出讓凈收益。（5）國(guó)家廉租房建設(shè)基金在土地凈收益中，須上繳國(guó)家廉租房建設(shè)基金，計(jì)提金額 =土地出讓凈收益10%；4.1.2 上繳項(xiàng)目總和上述上繳項(xiàng)目的計(jì)算基礎(chǔ)都有不同，為計(jì)算方便，將上述上繳項(xiàng)目計(jì)算基礎(chǔ)統(tǒng)一轉(zhuǎn)化為土地成交價(jià)款，則全部上繳計(jì)提項(xiàng)目大約為成交價(jià)款的26%（因?yàn)橐恍╉?xiàng)目是以土地26、面積為基礎(chǔ)的，一些是扣除成本后上繳的，在轉(zhuǎn)化基數(shù)時(shí)，本文采取了一般情況下估算的方式）。扣除上述省級(jí)以上土地財(cái)政上繳項(xiàng)目后，剩余部分為項(xiàng)目土地出讓凈收益。4.2 靜態(tài)分析4.2.1 當(dāng)前市場(chǎng)情況2010年4月10日，XX市國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告001號(hào)，整體掛牌位于XX市西海岸新區(qū)地塊130.288畝，容積率2.5，起始掛牌價(jià)為3538.05元/平方米，被內(nèi)蒙古伊泰置業(yè)有限責(zé)任公司以8150元/平方米價(jià)格競(jìng)得，競(jìng)得單價(jià)折合543.34萬元/畝。折合樓面地價(jià)為3260元/平方米。4.2.2 本項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)如前文所述，按照現(xiàn)行江東片區(qū)控制性規(guī)劃，本項(xiàng)目規(guī)劃地塊11塊，總面積4031.17畝，27、其中可出讓面積2118.83畝，占規(guī)劃地塊的52.56%，占項(xiàng)目總占地面積的40.37%，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)平均容積率為0.8。 4.2.3 本項(xiàng)目土地出讓凈收益比照2010年001號(hào)西海岸新區(qū)土地掛牌情況，即本項(xiàng)目地塊假定也能夠?qū)崿F(xiàn)樓面地價(jià)3260元/平方米，則本項(xiàng)目地價(jià)為2608元/平方米，即173.87萬元/畝。在上述靜態(tài)條件下，本項(xiàng)目土地成交價(jià)款約為368400.97萬元，扣除上繳省級(jí)以上財(cái)政的26%，則本項(xiàng)目土地出讓凈收益為272616.72萬元。4.2.4 本項(xiàng)目可分配收益在上述土地出讓凈收益的基礎(chǔ)上，扣除項(xiàng)目投入的開發(fā)成本（即290441.47萬元），則本項(xiàng)目的可分配收益為-17824.28、75萬元。4.2.5 靜態(tài)分析結(jié)論根據(jù)以上計(jì)算與分析可知，在當(dāng)前市場(chǎng)條件下，在現(xiàn)行規(guī)劃指標(biāo)不變的情況下，本項(xiàng)目的收益為負(fù)值。也就是說，項(xiàng)目收益無法抵償項(xiàng)目投入，在當(dāng)前靜態(tài)的情況下是經(jīng)濟(jì)不可行的。4.3 動(dòng)態(tài)分析在規(guī)劃可出讓面積可以調(diào)整的情況下，在市場(chǎng)價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的情況下，對(duì)項(xiàng)目收益的計(jì)算和分析，屬于動(dòng)態(tài)分析。下面以可出讓面積和土地市場(chǎng)單價(jià)為雙變動(dòng)因素，綜合分析在每一種不同組合條件下，項(xiàng)目的收益及可分配情況。4.3.1 土地成交價(jià)款之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)按照現(xiàn)行規(guī)劃，可出讓面積是2118.83畝，占總占地面積5248.55的40.37%，通過規(guī)劃調(diào)整，可以提高可出讓面積的比例。同時(shí)，29、XX市土地市場(chǎng)一直處于變動(dòng)之中。我們選取上述兩個(gè)變數(shù)來模擬項(xiàng)目土地出讓收入情況。見下表：4.3.2 土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)上表中，計(jì)算了在不同的可出讓比例及不同的土地市場(chǎng)價(jià)格下的土地成交價(jià)款，在上述計(jì)算的基礎(chǔ)上，將土地成交價(jià)款扣除上繳的26%，便是土地出讓凈收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)情況。具體情況見下表：4.3.3 待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)完成上述土地出讓凈收益的計(jì)算后，減去項(xiàng)目開發(fā)總成本，得到的是項(xiàng)目待分配收益之于控規(guī)調(diào)整與市場(chǎng)預(yù)期的雙因素變動(dòng)情況。詳見下圖：（說明：紅字部分為負(fù)值）4.3.4 結(jié)合雙因素變動(dòng)的待分配收益經(jīng)濟(jì)分析（1）30、投資收益率計(jì)算及分析待分配收益除以項(xiàng)目投入的總成本，等于項(xiàng)目的投資收益率，如上表所示，綠色區(qū)域的部分為投資收益率100%到200%之間的情況，茶色區(qū)域?yàn)橥顿Y收益率大于300%的情況，期間黃色的區(qū)域?yàn)橥顿Y收益率為200%到300%的情況。從上圖可以看出，如果出讓土地售價(jià)在200萬元/畝以下，如何提高可出讓土地面積的比例，都無法實(shí)現(xiàn)投資收益率超過100%。在可出讓比例45%以下時(shí)，無論怎樣提高容積率水平，即提高土地出讓單價(jià)，都無法滿足投資收益率滿足200%；圖中茶色區(qū)域即投資收益率300%以上的情況，控規(guī)調(diào)整的難度已經(jīng)非常大了。（2）可出讓土地面積比例調(diào)整目標(biāo)綜合規(guī)劃調(diào)整的難度，并兼顧項(xiàng)目收益，建31、議規(guī)劃可出讓比例調(diào)整至65%，從而實(shí)現(xiàn)200%到300%的項(xiàng)目投資收益率水平。5 合作模式選擇根據(jù)以上分析，在以下兩種情況下，推薦選擇幾種不同的操作模式。5.1 控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況根據(jù)前文的分析，可知在當(dāng)前市場(chǎng)和當(dāng)前項(xiàng)目土地容積率水平和可出讓面積的情況下，土地出讓凈收益無法抵償項(xiàng)目開發(fā)投入，即項(xiàng)目的待分配收益為負(fù)值，從經(jīng)濟(jì)分析的角度項(xiàng)目不可行。在控規(guī)不調(diào)整的靜態(tài)情況下，無法合作，建議不合作。5.2 控規(guī)調(diào)整的動(dòng)態(tài)情況前文已述，控規(guī)的容積率和可出讓面積的比例兩個(gè)因素都作出調(diào)整的情況下，可以實(shí)現(xiàn)較為理想的項(xiàng)目投資收益率。以下，首先鎖定控規(guī)調(diào)整的目標(biāo)，然后，在此基礎(chǔ)上提出幾個(gè)合作模型。5.2.1 32、控規(guī)調(diào)整目標(biāo) 關(guān)于可出讓土地所占比例，前文已經(jīng)進(jìn)行了分析，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期收益，可出讓土地所占比例應(yīng)該不小于65%，以下就容積率調(diào)整方向進(jìn)行分析。（1）基于樓面地價(jià)3260元/平方米的容積率規(guī)調(diào)整指標(biāo)結(jié)合西海岸新區(qū)3260元/平方米樓面土地單價(jià)，計(jì)算出確保預(yù)期土地市場(chǎng)價(jià)實(shí)現(xiàn)的容積率水平在1.6到2.0之間。（為計(jì)算方便，未考慮修正系數(shù)）（2）容積率指標(biāo)隨樓面地價(jià)的變動(dòng)情況隨著樓面地價(jià)的變化，實(shí)現(xiàn)土地市場(chǎng)預(yù)期的容積率保證也會(huì)有所不同，以下是樓面地價(jià)在2000至5000之間實(shí)現(xiàn)土地出讓地價(jià)的容積率保證值。如果對(duì)樓面地價(jià)有不同的預(yù)期，則可以得出不同的容積率調(diào)整目標(biāo)。（3）本項(xiàng)目合理的容積率調(diào)整指標(biāo)233、010年01號(hào)掛牌地塊，是截至目前最高的地價(jià)水平，即地王水平。隨著中央相繼出臺(tái)房地產(chǎn)價(jià)格遏制政策，海南房地產(chǎn)水平也不會(huì)一直保持高位，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了環(huán)比下降的趨勢(shì)。所以，3260元/畝的樓面地價(jià)不應(yīng)該作為容積率計(jì)算的基本指標(biāo)。根據(jù)上圖所示，2500元/畝的樓面地價(jià)應(yīng)該是較為理性的樓面地價(jià)水平，這樣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期土地售價(jià)的保障容積率水平應(yīng)該為2.1到2.7。（4）本項(xiàng)目綜合控規(guī)調(diào)整目標(biāo)綜上所述，為確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，控規(guī)調(diào)整的總體目標(biāo)方向是：可出讓比例調(diào)整到65%，容積率指標(biāo)調(diào)整至2.1至2.7。5.2.2 土地出讓保底價(jià)格（1）項(xiàng)目發(fā)生的稅費(fèi)在企業(yè)分成收入中，須繳納的稅種至少包括：營(yíng)業(yè)稅及其附34、加（營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)收入5%，城市維護(hù)建設(shè)稅=營(yíng)業(yè)稅5%，教育附加費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅3%）、堤圍費(fèi)（=營(yíng)業(yè)收入0.1%）、印花稅（=營(yíng)業(yè)收入0.03%）、代征所得稅（約=營(yíng)業(yè)收入3.75%）。綜上所列，企業(yè)須繳納稅費(fèi)約占其收入的9.3%。（2）項(xiàng)目單位開發(fā)成本按照上述規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整后，可出讓土地面積調(diào)整為3411.56畝，則單位出讓面積項(xiàng)目總成本為85.13萬元/畝。（3）保底價(jià)格計(jì)算按照8%一般行業(yè)利潤(rùn)率，企業(yè)稅后單位收益應(yīng)不小于91.94萬元/畝，稅前收益不小于101.37萬元/畝，則土地出讓保底價(jià)格為136.99萬元/畝。5.2.3 合作模式一：分別投入，價(jià)格保底，按投入分成（1）工作分工與投入政府一35、方投入費(fèi)用約15.6億元，負(fù)責(zé)土地征收的全部工作以及土地掛牌銷售工作；企業(yè)投入費(fèi)用約13.4億元，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以及“五通一平”等工程工作。（2）雙方分成辦法土地成交價(jià)款，在上繳省級(jí)以上約26%的各項(xiàng)費(fèi)用后，雙方按照投資比例對(duì)收益進(jìn)行分配，分配比例大約為54%：46%。（3）方案評(píng)價(jià)該方法的最大特點(diǎn)是風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享。該方案缺點(diǎn)是土地出讓由政府主導(dǎo)，由于政府要承擔(dān)其他的社會(huì)責(zé)任，往往通過土地補(bǔ)償進(jìn)行兌現(xiàn)，從而致使該方案不能確保土地出讓按最理想價(jià)格實(shí)現(xiàn)。5.2.4 合作模式二：整體投入，價(jià)格保底，按比例分成（1）工作分工與投入企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約29.0億元的費(fèi)用，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”36、等工程開發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地成交價(jià)款，在上繳省級(jí)以上約26%的各項(xiàng)費(fèi)用后，雙方分成比例按37%：63%，政府分配37%，企業(yè)分配63%。（3）方案評(píng)價(jià)該方案因?yàn)槠髽I(yè)投資增加，投資回收也增加，為了化解變數(shù)，須在300萬元/畝價(jià)格情況下回收預(yù)期收益，上述分成比例就是據(jù)此計(jì)算得來的。該方案也有土地出讓價(jià)格不保證的問題。5.2.5 合作模式三：整體投入，價(jià)不保底，土地分成（1）工作分工與投入企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約29.0億元的費(fèi)用，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地37、一級(jí)開發(fā)完成后，將土地的48%以零地價(jià)轉(zhuǎn)到企業(yè)名下，不再發(fā)生其他費(fèi)用，政府將其余的52%土地掛牌出讓。（3）方案評(píng)價(jià)該方案的最大特點(diǎn)是操作難度大，因?yàn)樯鲜型恋乇仨氝M(jìn)入公開交易市場(chǎng)即掛牌交易程序。另外，企業(yè)獲得土地的價(jià)格折合177.36萬元/畝，升值空間也非常有限。然而，該方案的最大優(yōu)點(diǎn)是，一旦可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)獲得土地，就可以避免政府掛牌土地中的隨意性問題，可以確保土地變現(xiàn)中的價(jià)格水平。（說明：按350萬元/畝的土地市場(chǎng)水平，企業(yè)持有土地成本價(jià)在約175萬元/畝，可以確保100%的收益空間，反算得出企業(yè)應(yīng)分得土地量約占總可出讓土地的48%。）5.2.6 合作模式四：上繳10%，整體投入，保底分成（138、）工作分工與投入企業(yè)負(fù)責(zé)投入全部約29.0億元的費(fèi)用，負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃以及“五通一平”等工程開發(fā)；政府不投資，負(fù)責(zé)項(xiàng)目土地征收工作以及土地掛牌銷售工作。（2）雙方分成辦法土地成交價(jià)款，在上繳省級(jí)以上約10%的各項(xiàng)費(fèi)用后，雙方分成比例按54%：46%，政府分配54%，企業(yè)分配46%。詳見下圖：（3）方案評(píng)價(jià)該方案的優(yōu)點(diǎn)是上繳比例小，待分配收益有增加。上述分配比例是按照企業(yè)須在300萬元/畝價(jià)格情況下回收預(yù)期收益計(jì)算得出的。方案的缺點(diǎn)仍然是政府在土地出讓過程中，因?yàn)楦鞣N原因，不能保證土地按照最理想價(jià)格實(shí)現(xiàn)。6 本項(xiàng)目合作對(duì)策與措施針對(duì)本項(xiàng)目的上述分析，建議公司在本輪談判中重點(diǎn)推出以下對(duì)策與措施。6.139、 堅(jiān)持推進(jìn)控規(guī)調(diào)整調(diào)整的目標(biāo)，前文已述，這里再重復(fù)一遍：在當(dāng)前樓面地價(jià)3260元/平方米前提下，可出讓比例65%，容積率在1.6至2.0之間。6.2 推薦合作模型的選擇優(yōu)先次序上述推薦的四個(gè)合作模型各有特點(diǎn)，方案一，風(fēng)險(xiǎn)最小，回收較快；方案三難度較大，利益較有保障；方案二與方案四都是鎖定在300萬元/畝價(jià)格的情況下實(shí)現(xiàn)100%的投資收益率。建議首選方案一，其次選擇方案三，再次選擇方案四，最后選擇方案二。6.3 準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)對(duì)方提出收益封頂（本部分只對(duì)內(nèi)）XX市現(xiàn)行較為成功的土地一級(jí)合作開發(fā)的案例是與北京首*開發(fā)是西海岸新區(qū)，該案例采用的是保底封頂?shù)淖龇āＨ绻麑?duì)方提出收益封頂，則該項(xiàng)目的收益將受到很40、大的局限。根據(jù)本報(bào)告第二部分對(duì)首*案例的調(diào)研，可知土地一級(jí)開發(fā)投資收益率最多為110%。如果與對(duì)方談判無法實(shí)現(xiàn)突破，只能走保底封頂?shù)穆肪€，則必須考慮在投資收益率限定的條件下，投資得以迅速而有保障地回收的問題。為此，形成建議分配模式如下：6.3.1 作法一：分別投入，上繳10%企業(yè)投資為134213.75萬元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為114081.69萬元、134213.75萬元、147635.12萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為590540.48萬元。如下圖形成如下分配方式：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率調(diào)整至2.1至2.7的情況下，上繳1041、%并扣減開發(fā)成本后的待分配收益：（1）在032億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為64%：36%。（注：土地售價(jià)在200萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約11.52 億元，投資收益率約85.83%）（2）在3242億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為75%：25%。（注：土地售價(jià)在250萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得2.50億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到104.46%）；（3）在4247億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為85%：15%（注：土地售價(jià)接近250萬元/畝，企業(yè)分得0.75億元，企業(yè)投資收益率累計(jì)約為110%）。（4）在47億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。6.3.2 作法二：分別投入，上繳26%企業(yè)投資為142、34213.75萬元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為114081.69萬元、134213.75萬元、147635.12萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為590540.48萬元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率調(diào)整至2.1到2.7的情況下，上繳26%并扣減開發(fā)成本后的待分配收益：（1）在020億元之間時(shí)，雙方分配比例為42%：58%。（注：土地售價(jià)在200萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約11.60億元，投資收投資收益率約86.43%）； （2）在2030億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為75%：25%。（注：土地售價(jià)在250萬元/畝以43、內(nèi)，企業(yè)分得2.50億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到105.6%）；（3）在3035億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為87%：13%。（注：土地售價(jià)接近或稍稍超過250萬元/畝，企業(yè)分得0.65億元，企業(yè)投資收益率累計(jì)接近110%）；（4）在35億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。6.3.3 作法三：整體投入，上繳10%企業(yè)投資為290441.47萬元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為246875.25萬元、290441.47萬元、319485.62萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為1277942.48萬元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率44、調(diào)整至2.1到2.7的情況下，上繳10%并扣減開發(fā)成本后的待分配收益：（1）在032億元之間時(shí)，雙方分配比例為23%：77%。（注：土地售價(jià)在200萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約24.64億元，投資收益率約84.84%） （2）在3242億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為50%：50%。（注：土地售價(jià)在250萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得5.00億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到102.05%）；（3）在4247億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為60%：40%。（注：土地售價(jià)接近250萬元/畝，企業(yè)分得2.00億元，投資收益率累計(jì)接近110%）；（4）在47億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。6.3.4 作法四：整體投45、入，上繳26%企業(yè)投資為290441.47萬元，投資收益率為85%、100%、110%的情況時(shí)，企業(yè)分配的回報(bào)分別為246875.25萬元、290441.47萬元、319485.62萬元。兼顧政府方利益，待分配收益應(yīng)該為1277942.48萬元。如下圖：形成分配方式如下：在可出讓面積調(diào)整至65%、容積率調(diào)整至1.6到2.0的情況下，上繳26%并扣減開發(fā)成本后的待分配收益：（1）在020億元之間時(shí)，雙方分配比例為0%：100%。（注：土地售價(jià)在200萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得約20億元，投資收投資收益率約68.86%）（2）在2030億元之間時(shí)，政府與企業(yè)雙方分配比例為10%：90%。（注：土地售價(jià)在250萬元/畝以內(nèi)，企業(yè)分得9億元，投資收益率累計(jì)達(dá)到99.85%）；（3）在3035億元之間是，政府與企業(yè)雙方分配比例為42%：58%。（注：土地售價(jià)接近或稍稍超過250萬元/畝，企業(yè)分得2.90億元，投資收益率累計(jì)接近110%）；（4）在35億元以上時(shí)，收益全部歸政府方。6.3.5 保底封頂模式情況下的優(yōu)先次序如果談判進(jìn)入北京首*西海岸新區(qū)保底封頂模式，建議優(yōu)先首選作法一，其次作法三，再次作法二，最后作法四。因?yàn)楸日毡本┦?的模式，減少上繳比例，從而做大可分配收益，雙方的壓力都比較小。