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1、 本項目具有商業、辦公、住宅、酒店等綜合業態， 呈現出區域地標性建筑的特征，很顯然，這樣的一 個代表了城市精神氣質的地標性建筑體，理所當然 的應該成為區域的標桿性項目，那么，整體項目定 位的高端性一開始就顯得毋庸置疑。 很顯然，本項目歸屬于城市綜合體很顯然，本項目歸屬于城市綜合體，而城市綜合體 實現利潤的操作方向和思路由于物業類型的不同而 呈現多樣化的特征，那么對于如何成功操作城市綜 合體，以實現項目的最大利潤就是本次報告探討的 主題。 前前 言言 Part1: 開發模式闡述及本項目適應性引擎物業開發模式闡述及本項目適應性引擎物業 Part2: 各物業形態市場現狀各物業形態市場現狀 Part32、: 營銷策略實現利潤營銷策略實現利潤 目目 錄錄 開發模式闡述 PART 1 5 觀點觀點對城市綜合體的認知對城市綜合體的認知 商 業 辦 公 綜 合 體 酒 店 對城市綜合體的認知對城市綜合體的認知 備注：城市綜合體從產品組成上包含了商業、辦公、酒店等物業，在某種程度上，城 市綜合體代表了商辦項目開發的最高層級，因此，以下，我們著重闡述對城市綜合體 的理解。 6 城市綜合體 城市綜合體發展的背景 產品形態層面- 是現代城市發展背景下建筑綜合體的升級與城市空間的延續 意識形態層面- 城市形態發展到一定階段的必然產物 城市化進程層面- 城市人口聚積、資源功能聚積、 用地緊張到一定程度 城市綜合體3、發展的背景 觀點觀點對城市綜合體的認知對城市綜合體的認知 7 城市綜合體是指在都市中的居住、辦公、商務、出行、購物、文化娛樂、社交、 游憩等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區建筑群體。 具備現代城市的全部功能 城市聚集催生城市綜合體 城市綜合體城中之城 城市綜合體的價值體系 社會性催生：結束“攤大 餅”模式，不再“鐘擺式” 生活 精神性催生：城市“生態 化”要求 商業生態系統價值 城市空間延續價值 土地乘數效應價值 商業、辦公、居住、旅 店、展覽、餐飲、會議、 文娛和交通等城市生活空 間的三項以上進行組合 2 3 4 城市綜合體的 四大核心功能 1 商 務 操縱著城市信息流、資金流和物流 商 業 形成城市吸引力和支持其他功能 為流動的人口提供舒適的居住環境 酒 店 為城市街區提供安全的生活空間 居 住 觀點觀點對城市綜合體的認知對城市綜合體的認知 8 HOPSCA最完滿的城