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1、城市公園改造拆遷安置工程項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 錄第一部分 總論 1、項目建設背景42、項目建設的基本思路43、項目概況54、項目編制依據與研究范圍6 第二部分 房屋征收拆遷 1、拆遷的必要性研究7 2、拆2、遷的規模及還建內容7 3、征收拆遷貨幣補償價值7 4、拆遷補償方式：7 5、還建房屋標準設計8 6、還建的計劃9第三部分 還建安置房項目10一、開發項目的市場分析101、XX市的經濟人文環境與城市概況102、XX市的國民經濟發展現狀及市場潛力分析103、XX市房地產發展現狀分析104、本項目優勢分析105、項目的自然條件116、項目環境影響分析11二、還建安置房項目 111、基本概況112、建設的原則123、經濟技術指標134、投資估算155、資金需求與籌措情況17 6、銷售收入估算18三、項目實施方案 18第四部分 XX湖公園改造項目18第五部分 項目實施盈虧平衡分析18 1、 銷售收入183、2、 銷售稅金183、利潤測算194、 敏感性分析195、盈虧平衡分析評價結論20 5.1測算公式： 5.2測算結果：第五部分 結論及建議201、結論202 、建議20XX區XX湖公園改造拆遷安置項目可行性研究報告第一部分 總論1、項目建設背景為加快城市建設步伐，完善城市功能，提高城市品位，切實改善居民居住條件和環境，依據市區總體建設規劃，對XX湖公園進行改造，根據房屋征收相關法規及補償補助標準，擬定房屋征收與補償方案，以及實施還建房屋項目。2、XX湖公園改造建設的基本思路： 依據市區總體建設規劃，在規定的范圍內，對XX湖公園片區，進行征收改造。一部分土地原用于公園建設；一部分進行房地產開發，4、規劃主要以高層住宅和低層商業為主，另設置辦公、酒店等。以房地產開發取得的收入彌補XX湖公園改造建設和征收還建的成本（高層住宅、低層商業、辦公用于征收安置，酒店和部分剩余房產出售收入用于公園建設）。 3、項目概況3.1項目名稱 XX市XX區XX湖公園片區改造項目3.2項目地址 項目位于XX市城北XX湖公園片區，規劃范圍是由XX湖北路、賓館北、長城路、紅山路所圍成的區域。規劃總用地面積130652.08平方米，其中：安置項目區規劃總用地面積50199.08平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝）；XX湖公園規劃總用地面積80453平方米。3.3項目規模及內5、容 （1）征收拆遷； 征收范圍內，經調查摸底涉及征收個人和單位共272 戶，總征收土地面積約76486.23平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96 平方米；商業房屋征收面積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；征收貨幣補償價值總額約130364.62萬元 （2）房地產開發。規劃區內主要以高層住宅和低層商業為主，另設置辦公、酒店等。開發建設規模為170750.7平方米，容積率3.36，綠化率32.75%（方案二），開發用地的總成本46859.56萬元。（3）XX湖公園改造建設項目XX湖公園規劃分兩部分，一6、部分為公園部分；一部分為創意產業及餐飲服務。用地面積80453平方米。總投資概算9644.20萬元。3.4項目計劃建設期本項目計劃2012年上半年完成整體征收任務，2012年下半年開始完成返還安置房建設任務，征收還建期2年；房地產開發從2012年下半年起至2015年底完成房地產開發任務，開發建設期3.5年。3.5目前工程進展情況（1）已完成安置房項目區規劃平面設計 （2）XX公園-改造規劃設計和概算（3）完成被征收人摸底的基本情況:（4）正在委托被征收房屋的評估。4、項目編制依據與研究范圍4.1本報告的編制依據依據中華人民共和國有關法律法規和政策規定，綜合該項目的具體情況，本可行性研究報告的編7、制依據主要有：本報告的編制的依據是國家計委、建設部頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第二版）和國家現行的財稅制度。XX市城市規劃管理技術規定2009.07XX市房地產投資項目基礎數據的分析估算4.2本報告的研究范圍總論房屋征收拆遷項目 安置房建設項目 XX湖公園改造建設項目 實施項目盈虧平衡點分析結論和建議在此基礎上，考慮項目建設的必要性、技術的可行性和經濟的合理性，為政府有關部門審批項目、建設單位進行投資決策和金融機構貸款提供比較可靠的依據。第二部分 房屋征收拆遷1、房屋征收的必要性（略）2、征收規模及內容 征收范圍內，經調查摸底涉及征收個人和單位共272戶，總征收土地面積約76486.238、平方米（合115畝），總征收建筑面積約76753.84平方米，其中：住宅房屋征收面積約49695.96 平方米；商業房屋征收面積為20922.17平方米。辦公房屋征收面積為6135.71平方米；涉及征收個人261戶，總征收面積為43129.813平方米。其中：住宅房屋征收面積為39514.203平方米；商業房屋征收面積為3615.61平方米。涉及征收單位 11戶，總征收面積為33624.03平方米。其中：住宅房屋征收面積為10181.76平方米；商業房屋征收面積為 17306.56平方米；辦公房屋征收面積為6135.71平方米； XX湖公園娛樂設施基本情況，有大型設施項目14個，小型娛樂設施項9、目21個（處）。 3、征收貨幣補償價值： 在征收范圍內，根據征收有關規定，結合本次征收對象實際情況，制定征收評估的基本思路、原則及技術方法，經過粗略測算征收貨幣補償價值人民幣約130364.62 萬元，其中：土地使用權貨幣補償約115000萬元；建筑物貨幣補償約9440萬元；內裝修貨幣補償約2302.62萬元；附屬物貨幣補償約408萬元；其它貨幣補償（搬遷、臨時安置費、非住宅用房停產停業損失費）2914萬元；XX湖公園娛樂設施貨幣補償 300 萬元；征收個人貨幣補償價值人民幣約 萬元，其中：住宅房屋征收貨幣補償價值人民幣約 萬元；商業房屋征收貨幣補償價值人民幣約 萬元征收單位貨幣補償價值人民幣10、約 萬元，其中：住宅房屋征收貨幣補償價值人民幣約 萬元；商業房屋征收貨幣補償價值人民幣約 萬元；辦公房屋征收面積為 平方米；XX湖公園娛樂設施貨幣補償價值人民幣約300萬元。 4、征收補償方式： 被征收房屋補償方式為還建房和貨幣補償相結合， 被征收房屋補償金額按被征收房屋所處區位類似房地產的市場價格補償，由有相應資質的房地產評估機構評估確定。貨幣補償房地產價格均價為 元/。 被征收房屋還建房按等價值調換的原則：即按分戶評估報告確定的舊房補償價格除以已選定的調換房屋樓層規定的投資優惠價格進行房屋產權調換。被征收人選定的產權調換房屋，按單層建筑面積計算購房款。 具體制定還建房相關規定： 被征收人在11、選擇安置戶型時，應選擇與等價值調換單層建筑面積加相差一定投資優惠面積（15 m）后相近的戶型房屋。 被征收人所選定戶型的樓層面積小于原房證建筑面積，按原房地產房屋評估價格補償。 被征收人所選定戶型的樓層面積大于原房證建筑面積，超出等價值調換面積15m以內部分按所選調換房屋樓層投資優惠價格自行投資，再超出面積部分按市場優惠價格進行投資。 5、安置房屋標準設計確定 就地安置房應分毛坯房、初裝房。毛坯房標準為：水、電、暖（含暖氣片）、燃氣、電話、有線電視、網絡管線到位，拉毛地面、墻面、頂面刮大白、室外防盜門。初裝房標準為：在毛坯房基礎上增加室內房間間隔，配設普通門；衛生間地面、墻面貼瓷磚，安裝坐便器12、洗面盆、淋浴噴頭；廚房墻面貼瓷磚，安裝洗菜盆、水龍頭；除衛生間外，地面為壓光水泥地面。 選擇毛坯房的，按調換房屋建筑面積給予被征收人100元/m2的室內設施配套補助款，由被征收人自行配套。選擇初裝房的住戶，不再支付室內設施配套補助款。 戶型單層建筑面積要設計多檔次不同面積約為：如95 m、115 m、125 m、135 m、140 m，被征收人可根據應調換面積選擇。 6、還建計劃 還建內容：根據改造規劃，對征收人采取就地返還的方式安置。返還面積為76753.84平方米，返還戶數272 戶。 還建的成本 根據改造項目成本測算及開發規模估算。其中：返還總投資為130364.62 萬元。還建方案實13、施：具體還建方案可以分期實施。第三部分 改造拆遷安置房項目1、開發項目的市場分析 1.1、XX市的經濟人文環境與城市概況（略） 1.2、XX市的國民經濟發展現狀及市場潛力分析（略） 1.3、XX市房地產發展現狀分析隨著國家宏觀調控政策的不斷深入，近年來XX市從調整住房供應結構、加大保障性住房建設力度、嚴格信貸調控政策和整頓規范房地產市場交易秩序等方面入手，進一步加強了調控措施的執行力度，使XX市住房供應結構基本合理、住房價格基本穩定，房地產市場趨于平穩，房地產業為全市經濟發展和社會穩定作出了積極貢獻。從長遠發展看，房地產市場需求依然存在，市場發展潛力仍在增加。從投資規模和建設開發指標分析，XX14、市房地產市場的基本面仍然趨好。隨著國家經濟發展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，XX市房地產市場經過調整后逐漸將迎來恢復性的增長趨勢。投資規模和建設開發指標分析如下：（1）房地產開發投資情況 （略） （2）房屋開發建設情況 （略）（3）商品房空置情況（略）（4）房屋銷售情況 （略）1.4、項目優勢分析1.4.1地塊價值（略）1.4.2交通價值（略）1.4.3規模優勢從項目開發預期上看，項目總用地50199.08平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝），總建筑面積170750.7平方米。其中：地上建筑面積136875.5平方米；15、地下車庫面積33875.2平方米，停車總數776輛，戶數 545 戶。利用地塊規模效應來提升產品綜合價值，規模效應與前瞻性規劃布局，將形成市場占位與產品形象優勢。 1.5、項目的自然條件（略）1.5.1、地形及地震情況本項目所用地塊地勢基本平坦，1.5.2、工程地質與水文地質條件 （1）工程地質條件 （2）水文地質條件 （3）項目地點氣候情況1.6、項目環境影響分析（略）2、改造拆遷安置房項目2.1基本概括（1）、地理位置規劃區位于XX市城北，XX湖公園北側，是濱湖公園改造安置居民的主要區域。（2）規劃范圍規劃范圍是由濱湖北路、古城中路、長城路、紅山路所圍成的區域。規劃總用地面積50199.016、8平方米（合計75.30畝），凈用地面積為40712.43平方米（合計61.07畝）。（3）、自然條件及分析規劃區位于XX湖北側，呈不規則形，沿濱湖北路249.10（225.92）米，沿古城中路245.58（218.60）米，沿長城路182.4（166.63）米，沿紅山路227.55（201.79）米。現狀區域內多數以磚結構平房為主，東西最大高差約6米，整體地勢相對平坦。（4）、總平面設計（規劃布局；建筑設計；戶型設計；環境設計；項目的配套）：規劃區內主要以高層住宅和低層商業為主，另設置辦公、酒店等。 2.2、項目建設的原則 （1）項目要貫徹“以人為本”的原則。項目要把生態環境與人文環境放在重17、要的地位，使居民更多地接近自然環境，營造安定、健康、和諧的社區環境。 （2）項目要貫徹“高效、便捷”的功能原則。從規劃到建設，從交通到綠化，都要突出以人為本的思想；各區域和功能空間之間形成高效、便捷的網絡，要結合人們對生產生活的需要。 （3）項目要貫徹“可持續發展”的原則。項目要把生態、環保放在重要的地位，從宏觀規劃到微觀設計、具體技術的采用都要堅持可持續化發展要求。 （4）項目要貫徹“適用、經濟、在可能條件下注意美觀”的原則。創造舒適、優美、宜人的生活環境。 （5）、充分結合規劃區的現狀條件，以規劃道路紅線為主要控制界線，容積率最大化布置建筑。 2.3、經濟技術指標公園改造安置居民區方案一指18、標建筑面積1總用地面積50199.08 平方米 合75.30畝2凈用地面積40712.43 平方米 合61.07畝3總建筑面積151751.7平方米4地上建筑面積117876.5平方米其中住宅建筑面積48989.9平方米 392戶商業建筑面積25834.5平方米地下二層商業建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地下車庫面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率2.98綠化率32.75%9地上車位98輛10地下車位678輛方案二指標建筑面積1總用地面積50199.08 平方米 合75.30畝2凈用地面積40712.43 平方米 合6119、.07畝3總建筑面積170750.7平方米4地上建筑面積136875.5平方米其中住宅建筑面積67988.9平方米 545戶商業建筑面積25834.5平方米地下二層商業建筑面積5658.9平方米辦公建筑面積16195.2平方米酒店建筑面積21198平方米5地下車庫面積33875.2平方米6建筑密度35.09%7容積率3.368綠化率32.75%9地上車位98輛10地下車位678輛2.4、投資估算 2.4.1投資估算的依據（1）陜西省建筑工程、安裝工程計價定額。（2）材料價格及設備價格采用市場價或市場咨詢價。 2.4.2建設投資估算本項目工程估算總價值:46859.56萬元（1）建筑工程費:3420、878.00 萬元（2）設備及工器具購置費:5432萬元（3）安裝工程費：4871萬元（4）工程建設其他費用：1538.40萬元（5）預備費：140.16萬元 2.4.3.投資估算表（1）建筑工程費本項建筑工程費總額估算為 34878.00萬元。如下表所示：建筑工程費估算表序號工程或費用名稱單位數量單價（元）合計（萬元）1平場及土石方工程M318320416293.002地下室土建工程M23280022507380.003地上建筑土建工程M2131626200026352.004室外綠化M212650450569.005小區道路工程M29487300284.00總計34878.00（2）設備及21、工器具購置費本項目的設備價格均以中國建設工程造價管理協會頒發的“工程建設全國機電設備2012年價格匯編”為主，缺項部分采取市場詢價。設備及工器具購置費估算總額為 5432萬元。如下表所示：設備工器具購置費估算表序號工程或費用名稱單位單價（元）數量設備及工器具購置費（萬元）1電梯制安臺400000 6024002高壓變配電套2000000 24003消防系統M21316262002632小 計 5432（3）安裝工程費本項目安裝工程費估算總額為 4871萬元。如下表所示：安裝工程費估算表序號工程或費用名稱單位單價數量安裝工程費（萬元）1室內水電安裝工程M218513162624352消防系統安裝22、工程M212013162615803外線安裝工程M265131626856小 計4871 （4）工程建設其他費用本項目工程建設其他費用估算總額為 1538.40 萬元。如下表所示：工程建設其他費用估算表序號工程或費用名稱其它費用（萬元）備注1征地費2房屋拆遷安置費3建設單位管理費14632.534工程建設監理費4180.725工程勘察、設計、可研費9406.636建設工程質量監督費145.187施工圖設計文件審查費1.567.778招標代理服務費0.2511.309工程保險費4180.7210建設項目前期工作咨詢費0.313.55費用小計1538.40（5）預備費本項目按照陜西省建設廳制定的相23、關標準，計取了3%的預備費140.16萬元。 2.5、拆遷還建資金需求與籌措情況（略） 2.5.1開發商自有資金 xxx 萬元；2.5.2項目土地銀行抵押貸款xxx萬元；2.5.3銷售期銷售回款xxx 萬元； 2.6、銷售收入估算 銷售收入的估算分別對住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹慎性原則估算。2.6.1住宅樓收入估算 在住宅樓收入估算時，我們對城區住宅樓行情進行了調查情況是：按銷售價位統計，該片區均價在8500元/平方米以上，按房價分布走勢看，該片區房價整體呈現自南至北依次降低的特征。根據謹慎性原則，本項目住宅樓單價按6500元/平方米估算。24、2.6.2商鋪銷售收入估算經調查,2012年1月本項目周邊的長城路的商鋪銷售均價為35000元/平方米，新建路商鋪銷售均價為45000元/平方米。按照謹慎性原則，本項目商鋪均價按38000元/平方米估算。2.6.3地下二層商業銷售收入估算：6000元/平方米。 2.6.4辦公銷售收入估算7500元/平方米。2.6.5酒店銷售收入估算：8000元/平方米。2.6.6地下車位按6500元/平方米估算。 2.6.7銷售收入估算總額 196882.91萬元。（1）住宅樓收入估算：按6500元/平方米，建筑面積67988.9平方米，銷售收入估算為 44192.79萬元 （2）商鋪銷售收入估算：按380025、0元/平方米，建筑面積25834.5平方米，銷售收入估算為 98171.10萬元 （3）地下二層商業銷售收入估算按6000元/平方米，建筑面積5658.9平方米，銷售收入估算為 3395.34萬元 （4）辦公銷售收入估算按7500元/平方米，建筑面積16195.2平方米，銷售收入估算為 12146.40萬元 （5）酒店銷售收入估算：按8000元/平方米，建筑面積21198平方米，銷售收入估算為 16958.40萬元 （6）地下車位銷售收入估算：按6500元/平方米，建筑面積33875.2平方米，銷售收入估算為 22018.88萬元3、項目實施方案（略）具體擬定實施進度，原則上進行公開招標，有開26、發商開發。第四部分 XX湖公園改造項目XX湖公園規劃分兩部分，一部分為公園部分；一部分為創意產業及餐飲服務。用地面積80453平方米。總投資概算9644.20元。具體內容詳見設計，下附部分相關表：第五部分 項目實施盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財務管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場生產能力條件下，通過分析擬建項目的產出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關系，來判斷項目優劣及盈利能力的一種方法。盈虧分析的關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析指要找出預計銷售收入恰好能彌補成本時的銷售量又稱保本銷售量。1、銷售收入本項目銷售收27、入包括寫住宅、字樓及商業銷售收入。2、銷售稅金按稅法規定本項目應繳納營業稅、城維稅、教育費附加等，綜合稅率為5.5%。3、利潤測算本項目銷售收入扣除稅金及開發成本后為銷售利潤。 4、敏感性分析 敏感性分析是研究某些因素發生變化時，項目經濟效益發生的相應變化，并判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發商了解因素變動對項目財務評價指標的影響程度，還可以使他們對那些較為敏感的因素進行認真和仔細的再研究，以提高項目可行性研究的準確性。反應敏感程度的指標是敏感系數：敏感系數=目標值的變化百分比參數值變動的百分比。例如：以售價為參數值，以項目的凈現金流量現值作為目標值，已知售價增加128、0，凈現金流量現值增加20，則售價的敏感系數=20/10%=2。敏感系數可正可負。若敏感系數為負，說明目標值的變化與參數值的變化方向相反，敏感系數越大，則說明該參量對目標值越敏感，在可行性研究中對該參量的確定須越謹慎。敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減。4.1變動因素-成本變動成本變動幅度（%）對各項經濟指標變化的影響。例如：經濟指標預測成本90%預測成本預測成本110%預測成本120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率4.2變動因素二售價變動售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：經濟指標預測售價90%預測29、售價預測售價110%預測售價120%營業額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報率4.3變動因素一容積率變動容積率變動各項指標的變化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報率價格波動基本不會導致項目出現虧損。投資增加10%，項目仍能夠贏利，但也應切實作好項目管理工作，以降低成本 5、盈虧平衡分析評價結論 5.1測算公式：預測銷售收入-開發投資成本-征收拆遷補償價值-公園建設投入=項目開發盈虧（+ -）。 5.2測算結果：196882.91-46859.56-130364.62-9644.20=10014.53萬元第五部分 結論及30、建議1、結論1.1本項目具有良好的社會意義 1.2本項目具有良好的經濟意義1.3綜上所述，該項目的建設產生的現金流充裕，各項財務指標均優于相應的標準，同時，該項目建設有利于改善XX市的城市面貌，并對提高人民的生活質量具有重要意義，具有良好的社會效益，只要對項目進行科學運作，規范管理，項目達到預期目標是有保證的。2、建議為了使項目順利實施，早日竣工，早見效益，本可行性報告提出如下建議：（1）政府要加強領導，落實責任。各部門需全力配合，大力支持。（2）該項目工程量大，投資額大，拆遷量大，內容復雜。在國地、住建、規劃、財政、稅收上給予支持，在審批手續上給予便利。（3）盡快做好前期工作。該項目已做了大量的前期工作，但進度還要加快。盡早啟動拆遷工作。（4）盡快制定具體實施方案。 編制單位：陜西XXXX房地產評估有限公司 陜西XX招標造價咨詢有限公司編制時間：XX年3月 27