午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、縣城面積260畝地塊住宅建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月32可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一部分、XX基本情況5一、城市定位：6二、區位交通：6三、行政劃分：6四、城市人口:7五、人文歷史：7六、綜合實力：7七、規劃藍圖 ：8八、資源優勢：82、第二部分、XX宏觀經濟情況9一、宏觀經濟目標（GDP總量及人均GDP）：9二、城鎮化及人口發展目標9第三部分XX房地產發展現狀與趨勢分析9一、 房地產市場概述：9二、 土地一級市場概況：11第四部分 XX房地產市場調查與分析11第五部分 銀河路項目概況13一、 項目位置區域：13二、項目SWOT分析14三、客戶來源分析15第六部分 項目初步規劃建議17一、規劃思路：17二、產品及規劃建議：19硬件24第七部分 項目初步投資回報分析26一、投資環境分析：26 二、成本敏感性分析：28 三、初步投資估算 ：30第一部分、XX基本情況一、城市定位：XX是大鄭州經濟圈和中原城市群經濟崛起帶地區，“鄭汴3、一體化”的核心區，將發展成為農產品生產、儲藏、加工、銷售、物流配送基地縣，紡織、機械制造、食品加工、商品貿易、勞務輸出、畜牧養殖等產業強縣。二、區位交通：XX位于豫東平原，隸屬XX市，地處東經11436111145500、北緯341330344550之間，北鄰蘭考縣，東接睢縣，南連太康縣，西達XX縣，西南與通許縣接壤。南北最長60公里，東西最寬30公里，土地總面積1258.05平方公里。XX交通條件日趨便利，106國道縱貫南北，327、325省道橫跨東西，北依310國道、日南高速、隴海鐵路，縣城東距京九鐵路90公里，西至京廣鐵路和鄭州國際機場70公里、古城XX50公里，北距隴海鐵路25公里，形4、成了四通八達的交通網絡，為全縣經濟社會的全面發展奠定了良好的基礎。三、行政劃分：XX轄8個鎮、13個鄉：城關鎮、五里河鎮、傅集鎮、于鎮鎮、高陽鎮、葛崗鎮、陽固鎮、邢口鎮、裴村店鄉、宗店鄉、板木鄉、竹林鄉、官莊鄉、湖崗鄉、蘇木鄉、沙沃鄉、平城鄉、泥溝鄉、柿園鄉、西寨鄉、城郊鄉?？h人民政府駐城關鎮。四、城市人口:XX總人口1063439，是XX市第一人口大縣。其中農業人口980283人，占總人口的92.18%，非農業人口83156人，占總人口的7.82%。五、人文歷史：XX歷史悠久，商朝時建立杞國，距今已有3700年的歷史。XX人杰地靈，歷代名人輩出，古有商代名相伊尹、西漢劉邦著名謀士酈食其，東漢5、著名文學家、書法家蔡邕，女詩人蔡文姬等歷史名流。近代有原新華社社長、著名記者穆青，當代有香港、澳門區旗區徽設計者肖紅，2008年北京奧運會會徽設計者張武等知名人士。六、綜合實力：2005年，全縣國民生產總值744266萬元，人均國民生產總值6998元，全社會固定資產投資101148萬元。工業總產值738419萬元，農業總產值2497537萬元，農民人均純收入2711元。糧食總產量達479247噸，油料總產量70769噸，棉花總產量19533噸。全年財政收入11128萬元，財政支出49788萬元。工業方面，工業企業主要以發展農副產品加工、支農工業和輕工業，工業企業絕大部分分布在縣城。現擁有機械、6、棉紡、化工、農產品加工等工業項目，擁有職工人數36377人，集體、私營企業也有較大發展。XX工業門類較為齊全，發展勢頭強勁。主要工業企業一百多家，現已形成化工、紡織、造紙、制革、機械制造、糧食加工、蔬菜加工、服裝加工、磁性材料等支柱產業。為加快工業發展，近年來投資2億多元，規劃建設了占地5000畝的工業園區，目前園區已入駐投資2000萬元以上項目26個。七、規劃藍圖 ：XX縣城規劃結構可以概括為：兩心、兩軸、三環、五區兩心：老城商貿中心、新城行政辦公中心；兩軸：建設路發展軸、銀河路發展軸；三環：海河、護城河、第三環水系；五區：老城商貿區、西部工業區、北部行政文化娛樂區、西北居住區、東南居住區。7、八、資源優勢：XX是農業大縣，素有“中原糧倉”之美稱，現已建成大蒜、辣椒、花生、棉花、小麥、菜花、食用菌等農產品生產基地。XX又是畜牧大縣，現已建成規模養殖場1300多家，畜牧業產值已占農業總產值的40%以上。近年來，XX相繼獲得“全國棉花產量百強縣”、“全國無公害農產品生產基地縣”、“全國生豬調出大縣”、“全省畜牧業發展重點縣”、“全省農業結構調整十強縣”、“全省產糧大縣”等榮譽稱號。第二部分、XX宏觀經濟情況一、宏觀經濟目標（GDP總量及人均GDP）：到2010年，全縣生產總值達到145億元，年均增長18%，人均生產總值13000元。到2020年，全縣生產總值達到343億元，人均生產總值28、9500元。二、城鎮化及人口發展目標 到2010年，人口自然增長率控制在6以內，總人口控制在111萬以內；城鎮化率達到26.5%。到2020年，人口自然增長率控制在6以內，總人口控制在118萬以內，城鎮化率達到50%。 第三部分XX房地產發展現狀與趨勢分析一、 房地產市場概述：XX房地產業起步較晚，2000年完全取消福利分房和集資建房后商品房市場才得到大力發展，一時間開發量大幅增加，房價上揚速度較快，市場秩序不規范。XX2003年以前房地產市場基本上處于停滯和緩慢發展狀態，商業開發的住宅和小區基本沒有，多以城區居民和企事業單位的自建房為主，XX的房地產市場興起應該說從2003年以后才逐步啟動，9、我們分析的XX房地產市場XX當前開發總量按目前市場狀況主要分為兩個方面：一是2003以后已建成的商業住宅小區，其中包括富苑小區、錦程花源、一品雅園、盛世佳苑等為主體的近五至六年開發的新小區，總體開發量大概在10萬平米左右；二是以碧水藍城、豫森首府、美景良城、和美家園、星城灣、東城花園、御景園、麗景嘉園等為主的在建樓盤，總體開發量大概在50萬平米左右，目前在建樓盤的竣工總量為22萬平米左右，即將開盤和計劃二期開發的積壓總量為28萬平米。目前XX的房地產開發主要集中在金城大道和建設路沿線，產品類型主要為多層和小高層，其中多層小區的價格區間大概在1400元/平米1600元/平米之間，地理位置的價格差10、距不大；小高層或帶電梯的多層價格區間大概在1800元/平米2000元/平米左右。據調查我們發現，目前在售或在建的8個樓盤的成交情況良好，多數樓盤的一期銷售情況良好，其中除未開盤和美家園外，其他樓盤的銷售率均超過80%（具體詳細數據見競爭個案項目調查與分析）。二、 土地一級市場概況：XX目前正處于城市規劃與大發展時期，但限于XX市整體土地供應與調節的關系，一級土地市場土地供應方面一直處于低層次小批量小地塊的供應，大型地塊供應并不常見，目前時期主要對本項目構成威脅的地塊也僅限于建設路北段500畝的地塊。第四部分 XX房地產市場調查與分析一、 已建成商業小區分析：富苑小區錦程花源盛世佳苑一品雅園東城11、花園 開發時間2003年2007年2008年2008年2008年規模18畝22畝15畝20畝18畝地理位置建設路與東關街交匯處位于建設路上縣城中心位置城郊鄉鎮區106國道旁總建筑面積約23000平米約30000平米約26000平米約30000平米約15000平米總戶數共200余戶共250余戶共220余戶共250戶共130余戶產品結構90、115、118、125110、13099、110、125120、128、14090、93、108面積范圍90-130100-13099-125115-12590-110面積比三房與兩房比為7:3比為8:2比為7:3比為8:2比為5:5價格1400-1600元/12、平米1500元/平米1600元/平米1500元/平米1500元/平米銷售率100%100%98%95%90%商鋪18間35平米/間層高4.5米24間40平米/間層高5米無無無租金0.5元/平米/天0.6元/平米/天無無無客源附近學校教師企業職工、城市居民和鄉鎮購房者企業職工、城市居民和鄉鎮購房者城市中高檔居民城市居民和企事業單位人員二、主要競爭性地產項目：碧水藍城美景良城麗景嘉園豫城首府星城灣和美家園開發時間2009年2009年2008年2009年2008年2009年規模30畝約60畝30畝70畝60畝30畝地理位置西環路與106國道交匯處位于中山街上縣城中心位置金城大道與老106國道交叉口西13、側開杞路與經一路交叉口金城大道上總建筑面積約50000平米約100000平米約40000平米約100000平米約100000平米約60000平米總戶數一期：380戶、二期5幢未開共800余戶，其中一期8幢共160套一期8幢共170余戶一期由8幢多層和3幢11層小高層約60000平米組團組成一期由15幢多層共約70000平米組團組成由13幢帶電梯的多層組成產品結構90、110、12090、110、120、12590、120、14090、110、120、128、140、18090、110、120、130100、111、129、140面積范圍90-12090-13090-14090-18090-1314、0100-140面積比三房與兩房比為6:4比為7:3比為8:2比為6:3:1比為6:4比為8:2價格1900元/平米1500-1600元/平米1600元/平米1650元/平米1600元/平米1950元/平米銷售率3、4號樓售罄1、2號樓75%100%100%80%93%內部認購商鋪24間沿中山街約10000平米無30余間50余間無租金未定整體出售，不單獨租賃或出售無待定待定無客源企事業單位人員與高端客戶企業職工、城市居民和鄉鎮購房者城市高端購房者及公務員城市高端購房者及公務員城市居民和企事業單位人員城市居民和企事業單位人員第五部分 銀河路項目概況一、 項目位置區域：地塊狀況：（1） 位置：XX15、銀河路公共配套設施本項目周邊配套設施完善，名校云集，縣中、實驗中學、大同中學均在10分鐘生活圈內，距縣城中心中山街和金城大道也僅5分鐘路程，項目內規劃的醫院、學校購物街、超市等生活配套應有盡有。（2）面積：260余畝（3）地形：較平整，無山巒和河流（4）地貌：平原，拆遷問題基本沒有（5）性質：凈地、商業住宅用地、公建配套服務用地二、項目SWOT分析優勢（S）： 項目地塊較為平整，地塊形狀也較為方正，所處位置極佳； 本地塊處于XX中心的銀河路上，未來發展潛力巨大； 周邊的醫院及學校等無疑為本項目增加相當大的吸引力； 本項目地塊距縣城商業行政中心均較近，未來也是項目的一大賣點； 本項目無論是體量還16、是規模均為XX有房地產歷史以來的較大型的樓盤，在XX房地產市場可以形成足夠的話語權和定價權。 本項目地塊適中，可以分批分量開發，可以靈活的開發適應當時市場的各類型產品，可調性強。 目前XX房地產市場出現量價齊增的良好局面，可以為本項目未來良好銷售增加預期。 本項目所在地屬于成熟的居住片區，這將有利于本項目的宣傳與推廣。劣勢(W)：銀河路目前周邊區域由于是成熟片區，臟亂差現象較為嚴重，將影響本項目的檔次與形象。由于本地塊并非直接在銀河路邊，項目的直接宣傳效果和可尋性將打折扣。進入本項目的道路雖然為新建道路，但已破爛不堪，急需修繕。由于近一年來XX房地產市場銷售的火爆行情，現各樓盤無論是新開還是推17、出的2期均產生大量集中推出的體量，對本項目未來銷售又會產生一定壓力和不可預知風險。三、客戶來源分析（1） 購買者地域分布:目前XX購房者主要為：政府公務員、自由職業者、企業主管、私營業主、金融法律、工廠職工、教師及較少一部分的鄉鎮購房者。（2）購買者動機：目前XX的購房者主要購房動機為自住，其中相當大一部分為剛性需求釋放，很少有二次置業的。（3）價格定位策略：價格策略1）定價策略：采用一房一價的定價方式。2）價格走勢及調整價格的走勢應與銷售周期配合制定，采用低開高走的策略，并根據項目的銷售狀況進行調整。第一期以景觀和位置不佳的戶型作為入市價格，如1780元/平方米，至一期銷售30后調價到18818、0元/平方。一期銷售至60時，調價到1950元/平方米。造成潛在客戶，價格節節攀升的預期心理，為第二期推出創造提價空間。3）入市時機、入市姿態： 入市時機上，本項目如果一切準備工作及工程順利，建議于2010年國慶或元旦期間正式入市，入市方法上可以選擇項目推介會或是產品鑒賞會。入市姿態上，本項目作為XX領導型大盤，姿態上一定要尋求高端和品質化。結論：從以上各方面的情況匯總我們可以得出以下結論，一、XX的房地產市場擁有巨大的潛力，但目前的XX房地產開發市場較為混亂，多為小型地塊的無序無規劃建設，難成氣候；二、本地塊無論是地理位置、量體規模、未來區域規劃還是交通等方面均能夠成為XX領導性大盤；三、從19、目前XX的商業小區規劃來看，大都屬于經濟適用房范疇，無論是從小區的規劃還是配套或者景觀來看，都不能跟東南沿海地區的現代化舒適化小區相比，所以對于本項目具有重要借鑒意義。第六部分 項目初步規劃建議一、規劃思路：、景觀 景觀越來越引起居民的重視，許多規模較大的樓盤都設有中心景觀區，且也有不少樓盤設有水景、噴泉等，如：豫森首府、碧水藍城、星城灣，但規模較小的樓盤景觀意識較差，還停留在經濟適用房的水平上。、配套居民對配套的認知程度還停留在滿足基本的生活需求上，配套較高的樓盤價格自然也頗高，市場的接受程度較差。供熱：地熱采暖的形式在XX比較罕見；供氣：各樓盤基本都預留了上下氣管道，提供管道天然氣，除個別20、樓盤提供了防煤氣泄漏系統，大部分樓盤還沒有該系統；通信：所有樓盤都預留了電話線、寬帶、有線電話端口；安全：所有樓盤都配備了門禁對講機、大部分都有24小時保安巡邏，個別樓盤還設有閉路電視監控；智能化：本區域智能化應用程度較差，只有少數新建小區設有紅外線防護、自動報警、電子巡更、緊急報警等系統；會所：在一大半樓盤中沒有會所，有會所的也面積不大，也沒有起到實質性的作用；、物業類型及形式本區域還是以多層物業為主，新興的樓盤中也有小高層出現，如豫森首府、美景良城。形式還是以平層為主，錯層普遍被年輕人及思想較為超前的胡克群所接受，目前的XX還沒有這種建筑形式的出現。、戶型、面積各樓盤的戶型面積涵蓋面較廣，21、基本集中在80140平米左右，面積最小的在7080平米左右的兩室一廳，面積最大有200多平米的五室兩廳。戶型也基本以三室兩廳一衛、二室二廳一衛為主力戶型，三室二廳多集中在100120平米左右，二室二廳多集中在80100平米左右。戶型多以兩臥室朝南，客廳朝北為主。 、外立面本區域的外立面形勢還處在不斷發展的階段，部分樓盤的外立面從色彩及建筑形式等方面已比較成熟，色彩明亮，有現代感、跳躍感，充分采用了外飄窗、落地陽臺、歐式構建等形式，如：碧水藍城、豫森首府等，但大多數樓盤還處在從經濟適用房向現代成熟住宅發展的階段，門窗、陽臺、屋頂等形式較為簡單，色彩較為艷麗，多以涂料飾面為主。、付款方式各樓盤都可22、提供7成30年按揭貸款和一次性付款兩種方式，XX購房客戶群選取較多的付款方式為銀行貸款和一次性付款。、價格市區樓盤均價約為16001700元/平米左右，部分中高檔樓盤的價位已突破2000元/平米，如：豫森首府，最高價為2000元/平米，較低檔的樓盤也要在1500元1600元/平米的價位。、物業管理物業管理越來越被XX市民所重視，但本區域的物業管理水平較差，專業的物業管理公司幾乎沒有，部分樓盤聘請了專門的物業管理公司做物業顧問，多數樓盤是開發商自己的物業公司管理，基本的24小時保安巡邏、衛生保潔、公共設施維護等物管內容都已具備。二、產品及規劃建議：本項目的產品上，建議多層與小高層或高層的比例控制23、在8:2。住宅產品規劃建議：（1）住宅配套建議以運動配套為元素，突出主題式社區概念，強化健康生活源自運動的時代生活理念。同時，從營銷角度看，一來彌補了XX目前所有社區都沒有運動主題的空白，市場立意清新、健康，對未來的推廣具有非常具有話題性的素材補充；二來真正做到國際化精品社區的一個標志是擁有高爾夫練習場，這是個賣點的同時，也是代表國際化標準樓盤的訴求是有的放矢。建議項目：l 標準塑料網球場l 音樂燈光（3隊3）籃球場l 高爾夫推桿練習場l 道路可以設計成為塑料跑道l 綜合活動器械、兒童娛樂器械（針對中老年人）l 土地門球場l 壁球館、乒乓球室、羽毛球室（這些部分可以規劃在住宅會所中）（2）住宅24、戶型建議l 結合本案的自然資源和建筑類型思考戶型的特色，我們建議把在上海和深圳樓盤中已經比較成型，同時也是熱賣的“入戶陽光花園戶型”引入本案，在未來的產品規劃設計上可以成為一個參考，在未來營銷中可以成為產品力在市場競爭中重大優勢。l 突出湖景資源對產品的利好，建議在產品弧形設計時，對客廳的窗和朝南的景觀陽臺，充分考慮：窗戶和陽臺均采用大面寬，盡可能擴大未來入住者的視野拓展面。l 住宅產品的樓層建議以6層的多層為主，考慮到樓盤整體視覺效果會比較整齊。l 戶型和面積配比方面，建議以110140m2為主力產品，將產品的戶型主力定位在三房兩廳雙衛。整體面積范圍拉大，僅可能的滿足兩種客源的需求：一種是對25、95110m2小三房（或者是大兩房）為需求目的，講求實用功能性的客戶；一種是對140160m2大三房（或者四房）為需求目的，講求生活舒適性的客戶。接受的總價分別是20萬元以內和30萬以內的產品。建議建筑面積比例 建議規劃戶型比例98m227.78%2房2廳1衛27.78%110m220.83%2房2廳2衛30.56%126m224.31%3房2廳2衛36.81%140m220.83%4房3廳3衛3.50%160m23.47%5房3廳3衛1.35%180m21.39%220m21.39%TOTAL100%TOTAL100%住宅景觀設計建議：園林的最終目的只有一個字美。園林的美由三個內容組成：自然26、美、生活美與藝術美。園林本身就是藝術，園林藝術結合房地產的建筑藝術，創造出具有藝術價值的房地產，同時也美化環境，提升物業價值。同時，即使是許多在房地產行業工作了多年的從業人員，往往還是喜歡將景觀規劃和園林規劃混為一談，但事實是：景觀規劃是一門獨立的學科、領域和行業。目前世界主流的園林有三大流派：中國的自然山水園林、歐洲園林和西亞熱帶園林。因為本案有走“國際化精品生活社區”的產品定位在先，所以我們建議：園林風格以歐洲園林為主題（參照巴黎凡爾賽宮），進行規劃設計，從而生動地塑造出本案高檔物業的產品形象！在確定了基本的設計風格后，在一些細節的地方也必須注意：l 對微地形的改造，地形設計首當其沖；l 27、其次是是種植的植被的選擇，建議以鄉土樹種為主；l 園林規劃的成本考慮和合理性考量。園林與現代景觀最大的區別在于其使用的群體性，相比較而言，現代景觀更加強調大眾性。簡單一點，對于園林和現代景觀的理解可以認知為一個點和面的關系。所以，我們在完成了對“點”的建議之后，著手“面”與前者間的關聯性和統一性l 突出歐洲古典宮廷特色：公共建筑外部線條曲線運用、廊柱對光線的折射；l 道路系統采取人車分道，內部人行動線，外圍機動車動線；l 由中央步行大道為中軸，配合燈光音樂噴泉廣場“協和廣場”和皇家會所“盧浮宮”的端景，突出帶狀景觀的特點。住宅區建材和物管建議：（1）建材建議結構本工程大多數基礎為磚混結構，無論28、承重、抗壓、防風、抗震、耐火等均符合政府主管機關規定之標準外墻外立面采用高級外墻涂料，色彩典雅，精心雕琢歷久彌新入口門廳1、每個單元建筑均設置獨立，寬敞，明亮的門戶大堂2、設置24小時保安值班及不銹鋼信箱3、電梯廳底層采用大理石電梯門套，墻面采用高級乳膠漆，配以柔和燈光，突出居家溫柔氣氛。門窗、室內地面1、各戶大門采用高級實心、防火、防盜門，配以高級門鎖，拉手及防盜警眼2、采用優質彩鋁窗框，配無色透明玻璃，充分隔絕戶外喧囂與粉塵，確保住戶享受寧靜、無塵的室內空間3、為方便住戶進行室內裝修，室內地坪采用細石砼水泥沙漿找平，廳、臥室、墻面批嵌找平，以利于任何形式地面、墻面裝修材料的施工廚衛1、設置29、充足的電器插座，預留灶臺、吊柜、抽排油煙機和熱水器位置2、衛生間設有電源界面，上、下水管道，預留浴缸、面盆梳洗臺、坐便器的位置，下水道采用UPVC空壁螺旋消音宇航局道，以減少噪聲通訊系統每戶預留IDD直線電話二門，客廳和主臥室均設電話插座電視接受系統社區內統一設置有線電視接收系統，可接收無線、有線各臺精彩節目水、電、煤氣配套1、每戶設立獨立的水、電、煤氣表等，互不干涉2、空調位置已統一布置，空調用電源插座及冷凝水排放均已到位3、社區電表出戶，照明與空調獨立回路，確保住戶一般生活用電及24小時公共區域電梯正常供電停車1、社區內采用國際流行的人車分道系統，動線規劃合理，方便停車，由專人管理，保證社30、區環境的安靜與公共空間的整潔有序2、社區內特設集中區域方便停車安全系統1、由進口設施組成遍布全區的防盜自動控制系統并設置紅外報警系統，24小時公共區域影像監控2、每棟每戶入口均設置可視對講警衛系統3、專職保安人員24小時在社區內定點巡邏，輔以高科技安保設備4、每戶保安系統可與社區聯網庭園景觀1、中央韻律廊；2、戲水池；3、豐景園；4、竹韻園；5、紫藤閣；6、綠蔭散步道；7、草地滾球場；8、自由馬蹄場；9、籃球場；10、聽鳥軒；11、百花集；12、含笑亭（2）物業管理建議硬件A. 周界防范報警系統：社區圍欄采用主動式紅外線探測器，具防雨、防霧、防潮、全天候、低誤報率、抗干擾等特點。B. CCTV31、監控系統：系統配置24小時長時間錄像機，對主要出入口、停車場等重要部位進行直觀的監視。C. 訪客門禁系統：在每棟樓宇單元安裝可視對講電控門，為住戶提供對講型用戶機。硬件設施不在于多而貴在精，做到這三項足矣。軟件A. 對物業管理人員要注意把好人品關、精神關、專業性。B. 在提供的服務方面應該做到多而細。其它l 維修服務空調安裝；抽油煙機安裝；煮食爐安裝位置開孔；電話線移位元；電視插座移位元元；電器插座移位元元；更換插座面板；換燈泡、燈管；燈具安裝；水喉安裝；水管更換、維修；更換三角閥；安裝貓眼；更換玻璃；玻璃開孔；維修浴缸，更換配件；維修洗面盆、水箱配件；疏通下水道；維修塑鋼門窗配件；更換地磚。32、l 裝修服務安裝窗簾架、盒；安裝晾衣架；小型家電安裝；墻面粉刷；供電線路改造；改造地板；改建天花；水管改建。l 搬運服務搬家；搬運裝修材料；搬運大件物品；清理裝修垃圾。l 租賃服務常用工具出租；電動工具出租；會議室出租；場地出租；運動器材出租；雨具出租。l 保健服務健康體檢；設立家庭健康檔案；家庭看護。l 教育服務代請家教；各類培訓班；健康、養身知識講座；教室出租。l 生活服務代發信件；代發快件；電器調試；蚊蟲消殺服務；滅鼠服務；物品寄存（小件）；物品轉交；空置房維護。第七部分 項目初步投資回報分析一、投資環境分析：（1）當前經濟環境當前，經濟運行的基本矛盾集中表現為內、外需求持續增長的基礎尚33、不穩固，以及資產價格泡沫正在集聚和輸入型通脹因素加重。為此，宏觀經濟政策需要在保持經濟平穩較快發展和防泡沫、抑通脹之間取得平衡。在財政支出增速大幅度下降的情況下，應繼續實施適度寬松的貨幣政策，積極擴大內需，努力穩定出口增長。根據經濟增速回調狀況和通脹壓力，適時調整政策力度，增強靈活性，并加快推進關鍵領域改革、結構調整和發展方式轉變。今年一季度，我國經濟增長繼續保持了2009年二季度以來的持續回升態勢，但投資增速下降、貿易順差收縮和“招工難”蔓延等新情況、新問題值得關注。受投資增速回調和出口波動的影響，進入二季度以后經濟增長面臨的下行壓力明顯增強。同時，資產價格泡沫正在集聚，輸入型通脹因素加重。34、宏觀經濟政策需要在保持經濟平穩較快發展和防泡沫、抑通脹之間取得平衡，根據經濟增速回調狀況和通脹壓力適時調整，增強靈活性，并加快推進關鍵領域改革、結構調整和發展方式轉變，為中長期經濟平穩較快發展奠定良好基礎。今年以來，央行兩度上調存款準備金率收緊銀根，一季度2.6萬億元信貸投放總量為去年同期的56.8%，企業融資難度將進一步增大。國家抑止過高房價漲幅、規范政府性融資平臺等政策力度也進一步加大。（2）房地產的政策法規2010年國家房地產市場調控策略一覽表 時間措施要點住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制住房城鄉建設部發出關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知，要求商品住房嚴35、格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。國務院：房價過高地區可暫停發放第三套房貸商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。國務院常務會:貸款買二套房首付不得低于50%14日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的11倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。住建部：加快保障房建設 遏制房價過快上漲住房城鄉建設部13日召開電視電話會議，要求加快保障性住房建設，其中，公36、共租賃住房建設是下一階段工作的重點，同時遏制部分城市房價過快上漲。銀監會：銀行不得對投機投資購房貸款中國銀監會11日指出，銀行業金融機構要增加風險意識，不對投機投資購房貸款，如無法判斷，則應大幅度提高貸款的首付款比例和利率水平，加大差別化信貸政策執行力度。國資委要求78家非地產主業央企15天出退出方案按照國資委要求，除已確定的16家以房地產為主業的央企外，78家不以房地產為主業的央企正在加快調整重組，在完成自有土地開發和已實施項目后要退出房地產業務。國土部強調房地產用地監管 將開展突擊檢查國土部發通知：一、加快住房建設用地供應計劃編制；二、促進住房建設用地有效供應；三、切實加強房地產用地監管；37、四、建立健全信息公開制度；五、開展房地產用地突出問題專項檢查。銀監會發布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者流動資金貸款不得用于固定資產、股權等投資，不得用于國家禁止生產、經營的領域和用途。央行上調準備金率強力遏制信貸沖鋒中國人民銀行決定，從2010年2月25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。國辦發出通知要求促進房地產市場平穩健康發展 國辦發出通知，要求進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。（3）XX的房地產供求現狀及走勢XX位于河南省東南部地區，臨近山東、安徽兩省，從城市等級劃分來看，介于四線五線城市之間。目前，XX房地產市場總體均價38、在2000元/平米以下，城鎮化率只有25%，縣城內道路建設與城市建設也處于相對比較落后的狀態。從房地產發展和城市建設的角度來看，XX還處于城市發展剛剛起步的階段，相對于一二線城市普遍存在的房產泡沫，XX房地產市場沒有任何泡沫可言。XX100萬人口當中目前也只有不到10%的人口居住在縣城中，這一比例無疑為XX未來房地產的大發展和城市的快速擴張建設提供了最有力的證明！二、成本敏感性分析：（1）容積率本項目容積率初步以2.0為估算依據，作為以多層花園洋房為主基調進行投資的住宅地產項目來說，2.0的容積率可以保證項目在多業態、多種產品組合的情況下進行自由分配，在后期的產品規劃中，商業街、酒店、投資型酒39、店式公寓或者公寓式酒店等業態，這樣的容積率可以較為順利的進行產品轉型。（2）資金投入本項目地塊因采取小批量分地塊的掛牌方式，所以在考慮資金投入方面僅需考慮一期的必要地價及相關啟動費用即可，按照目前政府相關意見，本項目地塊將分23次進行掛牌，一次掛牌100畝左右，即土地上的資金投入將是長期而多批次的過程，在35個月的時間內完成土地款的繳納，這將給開發商提供足夠的空間進行土地銀行再抵押等資本運作空間。（3）邊際成本利潤在本項目目前的各種測算中，我們還沒有將邊際成本利潤計算在利潤內，邊際成本利潤是指由于成本的變化量而產生的利潤，具體到本項目就是指拿下土地后，土地的增值、XX房地產的升值、周邊公建配套40、的建成，都將增加本項目地塊的邊際成本利潤，有時候這一塊增加的利潤將會大大超過地塊本身的利潤空間。三、初步投資估算 ：投入產出分析股東回報率表：投資分析 銀河路北段項目。該地塊占地260畝，規劃建筑面積34.684 萬m，容積率2.0。上繳規費9535萬元；建安成本26797萬元。總投資36332萬元。預計銷售收入62431萬元，回報率63%，預計項目結束后按照目前情況將盈利2.2億元左右。（其中不包括開發過程中房價上漲因素）（規劃全部為住宅，小批量沿街商業）費用項目計算過程備注1土地拆遷費無2有關規費a.土地出讓金28萬元/畝*260畝=7280萬元政府協議價不高于28萬元/畝 b.土地管理費41、綜合收取35元/平米，35元/ m*34.684萬m=1213.9萬c.綜合配套費d. 開工手續費e.技術咨詢服務費f. 圖紙審查費g人防配套費1000元/ m* 10405m=1040.5萬元河南省三類人防重點城市（含縣城、重點鄉鎮）按地上總建筑面積為3%收費標準執行規費合計9535萬元3建安成本a.建安直接費多層650元/ m*28萬m=18200萬（高層） 小高層按1000元/ m*7萬m=7000萬；b.外部工程費（外）10元/ m*34.684萬m=346.84萬元外部工程費（外道路、綠化等）按10元/ m；c.銷售廣告費用62431.2萬元*2%=1250萬元按銷售額的2%；建安成本合計26797萬元總 投 資：36332萬元合計單方造價：1050元/ m預計銷售收入：1800元/ m*34.684萬m=62431.2萬元 多層1700元/ m小高層1900元/ m稅 金：62431萬元*5.5%=3433.7萬元預計盈利：62431萬元-36332萬元 -3434萬元=22665萬元回 報 率：63%容積率：2.0 建筑面積：34.684萬平方米