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1、縣城占地7400平商業廣場建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月29可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 總論6五、項目法人概況6七、可研報告的編制依據和研究范圍6八、可研報告概要及結論意見7第二章 項目業主與法定代表人8一、企業概況8二、 企業法定2、代表人和項目責任人基本情況9第三章 項目的提出和建設的必要性10一、項目的提出10三、 項目建設的必要性11一、XX市XX商業廣場工程項目是XX市社會、經濟發展的需要。11二、加快城市的發展，完善城市結構，改善人民生活條件的需要。12第四章 項目建設條件12一、社會環境條件12二、政策環境條件13三、自然地理交通條件13四、工程地質及水文地質條件14第五章 工程設計14一、設計依據14二、用地現狀14三、設計原則15四、總體設計及布局15五、建筑設計16六、廣場綠化系統16七、結構設計17八、給水排水工程17九、電氣工程18十、采暖通風及空氣調節19十一、消防設計專篇19十二、人防工程設計203、十三、衛生與環保21第六章 市場分析與預測21一、市場分析21第七章 建設進度和設想22第八章 投資估算與資金籌措23一、投資估算23二、資金籌措25第九章 財務效益評價25一、項目財務預測25二、項目財務評價27第十章 國民經濟評價28第十一章 結論29第一章 總論一、 項目名稱：XXXX商業廣場二、 項目性質：XX城市形象重點基礎設施建設。 三、項目地點：XX市XX新區XX路與丹桂大街交叉口西南角。 四、項目規劃及開發面積：總占地面積7436平方米，總建筑面積43137平方米。 五、項目法人概況 (一)單位名稱：XXXX房地產開發有限公司 (二)法定地址：XX市沿灘區高峰鄉龍神一組(三)法4、定代表人： (四)注冊資本金：(人民幣)2000萬元(五)企業類型：有限責任公司(六)經營范圍：房地產開發、物業管理、建筑工程安裝、房屋維修、裝飾、道路土石方工程、銷售建材。 六、項目承建方式：本項目由XX市衛坪建筑有限責任公司承建土建工程，實行雙包。土石方工程由達聞實業有限公司單獨承包。七、可研報告的編制依據和研究范圍 我公司受XXXX房地產開發有限公司的委托，負責對其開發的XX商業廣場基礎設施項目進行可行性研究，其主要研究內容為項目提出背景及建設的必要性、XX市周邊地產開發市場分析、建設內容和規模、工程建設方案、投資估算與資金籌措、借款償還能力分析、風險分析等。 八、可研報告概要及結論意見5、(一) 項目建設的必要性XXXX商業廣場位于XX市XX新區XX路與丹桂大街交叉口西南角，是該城區唯一的大型綜合商業廣場。在該項目方圓2公里的半徑范圍內，擁有XX市市政府、自井區政府、高新區管委會、海關辦公大樓、XX市廣播電視局、農業銀行、建設銀行、交通大樓、稽征大隊、XX大酒店等政府機關和企事業單位，還有梨園新村、丹桂小區、英祥小區、銀樺小區等高尚住宅小區，共擁有人口10萬多人，有配套的醫院、學校等。該項目的建設對促進XX新區商業繁榮、商務往來，滿足人民生活需要和提高城市形象具有十分重要的作用。 (二) 建設內容及規模XXXX商業廣場是一個集商業、辦公、休閑為一體的綜合型建筑。該項目占地面積76、436，建筑面積43137，框架結構，地下一層地上八層。地下一層為停車庫、地下超市和設備用房，一層至三層為商場，四、五層為辦公、會展、商務用房，六、七層為寫字樓，八層為休閑中心。 (三)投資估算及資金來源 本項目為XXXX房地產開發有限公司投資建設，其建設投資范圍包括土建工程、裝飾工程、安裝工程，室外工程，給水及生活污水排水等工程的投資。 1.項目總投資 經測算、項目總投資5138.4萬元，其中建筑工程安裝費用3287.5萬元，土地購置費1380萬元，建設工程其他費用120.7萬元，基本預備費164.4萬元，建設期利息120萬元，建設單位管理費65.8萬元， 2.資金來源 業主已投入自有資金17、834.48萬元（購買土地、材料費等）占投資總額的35.71%； 申請銀行貸款2000萬元，占投資總額的38.92%；銷售款轉投資1304萬元，占投資總額的25.37%。 (五)結論意見 通過對該項目的分析研究，我們認為項目符合總體規劃，有利于加快XX城市現代化的建設步伐。項目計劃申請銀行貸款2000萬元，三年左右即可償還銀行貸款。項目在整個經營期可實現稅后利潤1820.3萬元，投資利潤率為13.22%，稅后財務內部收益率36.75%，財務凈現值1262.3萬元，投資回收期3年(含建設期)，財務評價指標較好，該項目具有較好的開發前景和良好的投資回報，項目的建設是可行的。 隨著西部大開發戰略的實8、施，XX作為西部重要城市，在城市經濟發展和城市建設方面的重要性十分顯著。隨著XX商業廣場的建成，必將帶動整個XXXX新區的快速發展。承建公司也可從中取得合理的投資回報，具有“雙贏”的效果。項目的建設是基本可行的。 第二章 項目業主與法定代表人一、企業概況 XX市XX房地產開發有限公司(以下簡稱：XX公司)是 2001年4月成立的有限責任公司，具有獨立的企業法人資格，公司注冊資金2000萬元，注冊號：5103001801601，公司地址：XX市沿灘區高峰鄉龍神村一組。 XX公司的經營范圍：房地產開發、物業管理、建筑工程安裝、房屋維修、裝飾、道路土石方工程、銷售建材。 XX公司總經理：，副總經理：9、楊建清、胡紅。公司現有員工30人，其中：中高級管理人員17人，其它有職稱的技術人員13人。大專以上學歷人員占65%。下設：項目開發部、招商引資部、經營管理部、總經理辦公室、財務部。 公司以“誠信、務實、創新、競爭、高效”的經營理念和“依法經營，互利互惠，共謀發展”的企業形象。全力投入XX市現代化城市建設，改善人民居住環境、生活環境的開發與經營活動、取得了良好的開端和社會效益。公司自成立以來，建立了完善的現代企業制度，具有較強的激勵機制和集聚資金的能力。 財務狀況：2002年末，XX公司總資產3870.4萬元；其中：流動資產2694.4萬元；固定資產329.7萬元；(在建工程197.0 萬元)，10、遞延資產846.3萬元，負債1777.3萬元。資產負債率為45.92%，流動比率為1.516。二、 企業法定代表人和項目責任人基本情況 公司總經理：。男、32歲、大專文化，曾歷任XX市泰豐實業有限公司總經理、XX市泰豐集團有限公司董事長、XX市泰康發展有限公司總經理等職。該同志具有較高的經濟理論水平和較強的經營管理能力，實踐經驗豐富。曾領導和參與開發的項目有：XX市泰豐綜合樓、泰豐麗苑、數碼港灣、泰豐大廈，總開發面積8萬多平方米。 本項目負責人副總經理楊建清具有較豐富的項目策劃、建設和經營管理經驗，開發成績顯著，具有聚集資金的能力和貸款償還意識。有能力主持該項目的開發和建設，實現預期的開發目標11、。 第三章 項目的提出和建設的必要性 一、項目的提出中共中央提出的“實施西部大開發戰略”，有利于我國中西部地區經濟發展，有利于提高全民經濟收入，有利于實現我國東西部經濟協調發展和最終實現共同富裕的目標。四川省XX市地處我國西部內陸，是我國有名的恐龍之鄉。特別是在中央實施西部大開發，地處四川丘陵地區中心地帶的XX市經濟發展突飛猛進，2002年全市國內生產總值為181.22億元，比2001年增長10.2%，工業經濟2002年“產值超百億、利潤再翻番”，2002年全市農業總產值56.47億元。2002年城市居民人均可支配收入5729元，農民人均純收入2315元，城鄉居民儲蓄存款達116億元，五年凈增12、65.52億元。2002年全市社會消費品零售總額為49.4億元。XX市以發展為依托，以穩定為基礎?，F全市城鎮化水平達25%，主城區建成面積達42平方公里，聚居人口達到43.7萬人，建成區綠化覆蓋率達到27.2%，舊城改造成效明顯，XX新區初具規模，區縣城市建設取得新進展。2003XX市政府工作報告指出：未來五年力爭國民經濟按年均11%速度增長，到2007年全市國內生產總值突破300億元，全市城鎮化水平達37%，主城區建成面積達47平方公里，聚居人口達到58萬人，建成區綠化覆蓋率達到35%，人均可支配收入8400元。目前，XX新區已成為XX市城市發展的重點項目，XX新區將成為XX市政治、經濟、文13、化中心。XXXX商業廣場位于XX新區市中心主軸線XX路與丹桂大街的交叉口，具有得天獨厚的地理位置，交通方便。除該項目用地外現在XX新區市中心方圓2公里范圍里已無大型商用空地可開發，因此XXXX商業廣場是新區市中心唯一的大型商業綜合樓。為滿足方圓2公里范圍里的10萬人的生活需要，XX公司及時向市政府提出開發建設XXXX商業廣場的申請并得到市規劃局的批準。三、 項目建設的必要性中共中央提出的“實施西部大開發戰略，加快中西部地區發展，關系經濟發展民族團結社會穩定關系地區協調發展和最終實現共同富裕是實現第三步戰略目標的重大舉措。”XXXX商業廣場的建設正是朝著這個目標奮斗前進的。XX市XX商業廣場工程14、項目的建設和實施具有十分的重要意義，主要反映在：一、XX市XX商業廣場工程項目是XX市社會、經濟發展的需要。經過50年的建設和發展，XX市經濟建設取得了輝煌的成就、經濟實力大大增強。特別是改革開放二十年來，XX市認真貫徹執行黨的“改革、開放、搞活”的方針，經濟建設和社會結構發生了新的變化，國民經濟中的主要關系趨于合理。農業生產條件改善、生產水平逐步提高，工業生產發展迅速，工業結構趨向合理，已逐步建立起了包括釀酒、化工、電力、食品加工、印刷機電設備、建筑材料等一批優勢行業。 XXXX商業廣場是XX新區市中心規模最大，功能齊全，交通方便的唯一大型商業綜合樓，是經商絕無僅有的黃金口岸。隨著XX市城市15、政治、經濟、文化中心由原來的老城區遷移到XX新區，XX新區住宅小區的不斷新建，居住人口不斷增加，XXXX商業廣場的修建經營改善了投資環境，加快招商引資力度，必將產生巨大社會效益和企業效益。二、加快城市的發展，完善城市結構，改善人民生活條件的需要。根據XX市的未來五年的發展目標和城市的總體規劃，XX市經濟將以年均11%的增長率迅猛發展，人民生活水平將達到一個新臺階，人民對生活的需求將由原來的量變到質變，必然要求人民經商條件隨之改善，購物環境更大化地完善。XXXX商業廣場綜合樓就是順應這種需求而修建的。綜上所述，我們認為該項目的建設是完全必要的。第四章 項目建設條件一、社會環境條件XX市在改革中，16、與時俱進、開拓創新。隨著城市建設進程加快，內陸工業化戰略的推進，為XX市的城市建設注入了新的活力和強勁的動力。XX市城區由34平方公里經過幾年的時間猛增至42平方公里。城市居住人口達到43.7萬人。XX市抓住機遇，深化改革、擴大開放。經濟建設、科技、社會事業持續快速健康發展，全市國內生產總值（GDP）.以年均7.2%的速度增長。XX市氣候宜人，起伏的丘陵滿是綠意，釜溪河穿城而過，已形成釀酒、化工、電力、食品加工、印刷機電設備、建筑材料等一批優勢行業?，F有科研機構25個，科技對經濟發展的貢獻率為37.8%，為XX市商貿繁榮提供了有力支持。全市有集貿市場30個，專業批發市場10個，全市2002年國17、內總產值181.22億元，比2001年增長10.2%，與1997年相比年均增長8.1%，人均國內生產總值5755元，比1997年提高1720元。二、政策環境條件 XX市XX商業廣場的開發建設，符合當前中央關于實施西部大開發的戰略部署，符合國家城市建設發展方向，同時也符合XX市城市建設的總體規劃。XX市XX商業廣場得到了XX市政府大力支持，給予一定的政策優惠。詳見XX市通信聯眾有限公司關于請求減免XX商業廣場項目城市建設配套費的請示自通聯200212號。 三、自然地理交通條件 XXXX商業廣場位于XX新區市中心主軸線XX路與丹桂大街的交叉口，具有得天獨厚的地理位置，交通方便。項目建成后將是XX新18、區的標志性建筑。該項目在市區，供水、供電有可靠保障，目前水、電、路、通訊已到位。全市氣候溫和，屬亞熱帶濕潤季風氣候，年平均氣溫為23.42OC，年降雨量950毫米；主要風向為東南風，最大風速為四至五級，日照率67.53%，年無霜期300天。 四、工程地質及水文地質條件 1、工程地質條件 XX市位于四川省中部地區，XX市XX新區地貌為中南部沿釜溪河兩岸淺丘壩區，地形起伏較小，地質構造簡單，基巖地層以侏羅紀中統沙溪廟組和第四紀全新統近代河流沖積物，地層承載力高，工程地質條件較好。 2、水文地質條件XX市區域內年降水量1048毫升，主要集中在7、8月份，地下水位較低，水文地質情況件較簡單，對基礎穩定19、有利。第五章 工程設計一、設計依據1、中華人民共和國城市規劃法2、XX市計委文件3、XX市規劃局定點文件及1/1000紅線圖4、XX市XX房地產公司提供的設計要求5、國家各有關專業技術規范二、用地現狀XXXX商業廣場建設用地位于XX市XX新區，XX大酒店西側。用地兩面臨路，西側是華福大廈，北面是海關辦公大樓。用地景觀、交通條件良好，極具商業價值。場地周圍城市基礎設施完備，水、電、氣接口條件便利?，F狀用地約7436平方米，南側稍高，西面較低，高差接近2米，較為平整?，F場內無需要保留的名貴花木及樹種。三、設計原則XXXX商業廣場是集商業、辦公為一體的城市綜合建筑，該工程的開發建設應兼顧社會效益、經20、濟效益、環境效益，充分發揮黃金地塊的社會和經濟價值，拓展城市空間，提升XX市的城市形象，為此，本方案設計遵循以下原則：1、合理組織外部空間，做到布局合理，節約用地。2、交通組織順暢便捷，減少人流、車流的相互干擾，減輕城市交通壓力。3、加強廣場、綠化的建設，形成有特點的綠化體系和廣場空間，使之成為城市的有機組成部分，并能進一步提高該地區的城市環境質量。四、總體設計及布局本工程總占地面積7436平方米，總建筑面積43137平方米，地下一層，地上八層，框架結構，挖孔樁基礎。地下一層建筑面積6795平方米，用作地下停車場和設備用房，一至三層建筑面積17781平方米，用作大型商場，四五層建筑面積108221、6平方米，用作商務、會展和辦公室，六七層建筑面積7288平方米，用作寫字樓，八層建筑面積1829平方米，用作休閑中心。方案結合用地情況，在用地東北角臨轉盤處留出大面積廣場，作為商場前區。西南面設置內部通道，作為辦公樓入口區，同時滿足消防撲救的要求。主立面向城市道路展開。地下車庫入口置于車行入口附近，減少車流對建筑的干擾。五、建筑設計1、空間設計設計結合用地特點，采用88m規整柱網布局形式，為商業經營創造良好條件。在建筑中部設計商業步行街，步行街兩端設置兩部觀光電梯，兩部交通電梯一、二層設自動扶梯， 輔以樓梯間組織垂直交通。商業步行街將建筑分為兩部分，前低后高，以空中天橋進行連接。前面部分的屋面22、作為后面部分可享受的屋頂花園，既豐富建筑層次，又提高環境質量。2、建筑造型方案結合設計構思及項目特點，注重天際輪廓線的起伏，采用了現代派設計手法表達生態建筑學的理念。金屬、石材、玻璃、鋁板等建筑材料的運用，塑造既延續地域文脈，又具有全新時代感的建筑形象。3、剖面設計地下一層；4.2米層高首層：4.5米層高（部分6.3米層高）二八層：4.2米層高4、裝飾設計外墻采用玻璃幕墻和面磚，內墻為乳膠漆，地面為地磚，室外廣場為廣場磚。六、廣場綠化系統方案結合可持續發展的建筑觀，拓展了“以人為本”的概念，衍化為“生態人居”這一主題，強調人與人的和諧，人與自然的和諧，以現有的指標體系最大限度地創造出人與人溝通23、的廣場空間，人與自然溝通的綠化空間。在用地東北角臨轉盤處留出大面積廣場，作為商業前區。廣場考慮綠化、雕塑、坐椅、路燈等室外環境構成元素的設計。創造商業氛圍。五層屋面考慮屋頂花園，結合七層的屋頂花園，形成有層次感的立體綠化。七、結構設計1、抗震設防本工程地震設防烈度為7度，抗震等級三級?；撅L壓Wo0.3Kn/m2。2、結構體系整個建筑采用框架結構。為保證建筑物的整體剛度，所有樓蓋均采用混凝土現澆板。3、基礎為一柱一基，具體形式根據地質詳勘資料確定。八、給水排水工程1、給排水現狀 本項目地處交通要道，四周給排水管網完善，給水主管管徑d400mm, 水壓0.35Mpa以上, 市政排水干管管徑d6024、0mm。2、給水設計方案給水采用市政自來水，從市政給水干管d400mm接入，接入管管徑均為d150mm（分二根給水引入管），引入處水壓不小于0.35Mpa。給水由市政自來水直接供給；58層由變頻給水泵供水。地下一層設生活水池一座，V40m3，獨立式結構。地下一層設生活水泵房一間，其中水泵2臺，型 號：80315A。N37KW（每臺）3、排水（1）大樓排水采用雨、污分流制，污水量按生活給水量的90%計，生活污水經生化池處理后排放。（2）屋面雨水降雨厚度h133mmh，(P2年)，采用XX市暴雨強度公式計算。（3）主樓排水經轉換層后沿管井排入室外檢查井。（4）地下層設消防廢水排水泵1臺，型號10025、160（i）A，N18.5KW（每臺），并設廢水池一座V10m34、管材接口及人員（1）給水管d50mm，采用鋁塑管或PPR管，絲接或熱熔接；d50mm，采用熱鍍鋅鋼管，絲接。（2）消防管采用焊接鋼管，焊接。（3）室內排水采用塑料管，粘接。（4）室外排水管采用鋼筋混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接。（5）大樓給排水維修管理人員2人。九、電氣工程1、電力負荷估算本工程消防設施用電為一級負荷，生活水泵、電梯按二級負荷考慮，其余用電均為三級負荷。所有用電均為低壓負荷。2、供配電方案工作電源采用一路10KV市電，備用電源采用0.25KV柴油發電機組。在負一層設置一個變配電所，靠配彎電所布置發電機房，安裝一臺26、0.25KV、400KW直流電起動柴油發電機組。3、弱電電話全部采用城市公眾電話網電話。在負一層設一個電話交接間，安裝一臺電話交接箱，市話電纜埋地引入交接間，經交接箱分配后沿各電氣井上至每層。十、采暖通風及空氣調節1、設計依據（見總說明）2、設計范圍及內容本次設計對不滿足自然排煙條件的地下負一層設備用房及車庫設置機械排煙兼平時排風系統。3、消防及通風樓內防煙樓梯間及消防電梯前室均采取自然排煙措施。地下負一層設備用房及車庫擬分別設置機械排煙兼平時通風系統，同時設置機械進風系統。排煙量按6次n計算。送風量不小于排煙量的50。十一、消防設計專篇1、建筑消防沿建筑四周設有環形消防車道，建筑有超過1/427、長邊直接落地，滿足消防撲救面的要求。地上商場及辦公樓每層設感煙報警系統及自動噴淋系統，按2000平方米設防火分區，每個防火分區均有兩個疏散出口通直通室外。地下車庫按2000平方米進行防火分區，分為三個防火分區，每個防火分區均有兩個疏散通道直通室外。2、電氣消防本工程設集中火災自動報警系統，采用總線制火災報警控制器，消防控制室設于首層住宅進口處。3、給排水消防（1）大樓為二類高層民用建筑。（2）室內消火栓系統：用水量q40L/S，兩股水柱同時達到室內任一處，室內消火栓設置間距S30米，屋頂設試驗用消火栓一套，室外設水泵接合器2套，消防水泵2套。（3）室內自動噴水系統：用水量q30L/S，按中危險28、級布置噴頭，間距S3600mm，除廁所、樓梯間及外，均設置自動噴水頭，每層樓設末端試水裝置，設消防水泵接合器2套，設消防水泵2套。（4）室外消防栓系統：用水量q30L/S，消火栓設置間距S120米（地下式）消防給水環管管徑d150mm，消防水泵2臺。（5）發電機房設EBM氣體滅火設施，其余建筑物設置干粉滅火器，滅火器按中危險級設置。（6）地下層設消防水池一座，V120m34、暖通消防地下負一層設備用房及車庫擬分別設置機械排煙兼平時通風系統，同時設置機械進風系統。排煙量按6次/N計算。送風量不小于排煙量的50。十二、人防工程設計1、設計依據：人民防空地下室設計規范GB50038942、人防位置及29、形式本工程地下人防位于地下一層，為平戰結合地下人防工事，平時使用功能為地下停車庫，戰時為人員掩蔽所。3、人防等級、面積本人防工程為五級平戰結合防空地下室，人防面積為820m2，為一個防護單元。十三、衛生與環保整個建筑及室外廣場綠化實行雨污分流制，污水經生化池處理后入市政污水管網。區域內設兩處垃圾收集點，商業及辦公生活垃圾實行袋裝經物業管理收集后集中到垃圾收集點處理運走。各種設備房均置于地下層，各種產生噪聲的設備均有減振減速減噪措施，以減少噪聲污染。第六章 市場分析與預測 一、市場分析（一）主要消費對象改革開放以來，XX市經濟建設已取得了巨大成績，人民豐衣足食，GNP、GDP總量以及人均GNP和30、人均GDP都有了較大提高，尤其反映個人消費支出的指標PI急劇增加，而反映生活消費支出的恩格爾數年年下降，近年已降達40%，人民的生活水平和質量日益向小康目標邁進，因而對購物環境及居住的外環境等都提出了較高的要求，且這種潛在需求，隨著XX市向大中型城市邁進步伐的加快，正與日俱增。據市房管局統計2002年XX市銷售房屋面積達86萬平方米以上。（1）正由于該工程是經商的黃金地段，工程建成后，將承擔起XX市XX新區重要大型商業購物中心和寫字辦公中興的任務。主要的購房戶多為大型零售企業、中間批發商和個體商戶。（2）隨著人們PI增加，消費觀念，消費模式的改變，投資方式的多樣化，投資房地產已成為新的熱點。公31、務員、小商業者、先富裕起來的農村居民、回鄉的打工者、外來打工者、一些鄉鎮擬入城的經營戶也必將成為該工程的主要購買者。（二）價格分析及預測按XX市目前行情，XX路與丹桂大街一樓商業鋪面售價均在10000元/以上，租金為每月55元/。二樓營業房售價均在4500元/以上，三樓營業房售價均在3500元/以上，四樓及四樓以上寫字樓售價均在3000元/以上。XXXX商業廣場地處XX新區政治、經濟和交通中心，周圍有市、區政府、XX大酒店、農業銀行、廣播電視局和高尚住宅小區，外環境質量好。將一樓均價定為8000元/，二樓定為3500元/，三樓定為2500元/，四至八樓定為1500元/應當是較為慎重和穩妥的，房32、價仍留有較大空間。第七章 建設進度和設想2003年3月底前完成可行性研究報告、施工圖書設計、場地平整，2003年4月至2003年6月完成基礎及地下室施工，到2003年年底完成主體工程。2004年6月完成掃尾工程，全部工程竣工。建設進度表 時間階段2003年2004年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度可行性報告施工圖設計平整場地工程施工XX市XX商業廣場工程開發項目，開工時間為2003年2月20日?，F已完成土地購置、平整場地、土石方工程、人工挖孔樁工程?，F已投入到該項目的工程款為2354.2萬元，其中：一、土地成本費：1380萬元二、前期開發費： 100萬元 三、土石方工程款： 233、4.38萬元四、工程材料款及人工費 330.6萬元五、施工單位墊支（整個基礎工程） 519.22萬元現有資金缺口：總投資已投入款=2784.2萬元。其籌措計劃為申請農行貸款2000萬元。業主自籌資金784.2萬元（銷售款轉投資）。第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算 根據建設部建標1996628號文的規定，計取各項費用，其中：（一） 建設單位管理費：按建安工程費用的2%計算。 （二） 勘察設計費： 按建筑面積每平方米8元計算。 （三）工程監理及質檢費：按建筑面積每平方米10元計算。（四）預備費：按建安工程費用的5%計算。（五）建設期利息：按需貸款額2000萬元計算貸款利息，貸款利息按年利率634、%計算，貸款期限4年。依據四川省2000計價定額SGD12000、SGD22000、SGD52000和配套文件對本項目的投資估算進行編制，并對主要材料設備價格及人工工資按XX市現行價格進行調整，以期更符合實際情況，經估算項目固定資產投資為5138.4萬元，具體組成如下：（一）土地成本費（11360） 1380萬元（二）開發前期費 120.7萬元 1、城市配套費 43137m2x10元/m2= 43.1萬元 2、勘探、設計費 43137m2x8元/m2 = 34.5萬元 3、監理費 43137m2x10元/m2= 43.1萬元（三）建筑安裝工程費 3287.5萬元 1、基礎及地下室 6795m235、 x800元/m2=543.6萬元 2、地上土建工程 36342 m2x500元/m2=1817.1萬元 3、裝飾工程 36342 m2x100元/m2= 363.4萬元 4、安裝工程 36342 m2x100元/m2= 363.4萬元 5、電梯工程 4部x50萬元/部 = 200.0萬元 （四）建設單位管理費 3287.5萬元x2%= 65.8萬元（五）基本預備費 3287.5萬元x5%= 164.4萬元（六）建設期利息 120萬元 二、資金籌措（一）XX市XX房地產開發有限公司自有資金即項目資本金1834.48萬元，占投資總額的35.71%（已投入到前期開發費用、購置土地、材料和土石方工程36、之中。）（二）申請農業銀行借款2000萬元，占投資總額的38.92%。（三） 建設期間商品房（預）銷售回收資金1304萬元，占投資總額的25.37%（其中工程墊款519.22萬元，實際轉投入784.2萬元）。第九章 財務效益評價根據國家計委、建設部一九九三年四月七日以計投資1993503號文發布關于印發建設項目經濟評價方法與參數的通知及國家有關文件規定精神，本可行性研究報告對項目進行財務評價，從而論證本項目的經濟合理性，為項目決策和審批提供可靠依據。一、項目財務預測1、項目計算期：本項目建設期為12個月（2003年2月2004年2月），項目計算期為4年。2、項目收費收入；項目建成后計算期內總收37、入8759萬元，據房地產開發與該項目實際情況與收入的相關和依存關系，經工程、營銷和財務部門分析后，在85%的可能狀態下，從2003年起，各的年收入依次為總收入的20%、30%、40%、10%。據市場調研和同業房價水平及該中心地段，預計銷售收入如下：序號項目名稱可售面積（）單價（元/）金額（萬元）1、一樓營業房4737.05800037902、二樓營業房4601.05350016103、三樓營業房4601.05250011504、五樓寫字間4601.0515006905、六至八樓寫字間7749.45150011626、地下一樓1019.253500357合計27308.98759注：四樓寫字間和38、地下一樓共11008.88作為自用，即只有32128.12作為銷售用3、稅金及附加稅金及附加按年收入的5.35%（綜合稅率）計算。營業稅：8759萬元438萬元城市建設維護稅及教育附加：438萬元=30.7萬元應交稅金總額：468.7萬元 4、總成本費用該項目總成本為5573萬元。（1）房產開發成本5138萬元，（2）銷售費用為70萬元。（3）項目管理費為65萬元。（4）財務費用為300萬元（5）銀行貸款年利率按6%計算。5、總利潤；總利潤=總收入-總成本-稅金及附加-所得稅=8759-5573-468.7-897=1820.3萬元6、貸款償還期3年本項目向農行申請貸款2000萬元，項目建成后39、以銷售收入償還貸款，還款計劃為2005年還本1000萬元，2006年還本1000萬元萬元。7、抵押物設置 業主擬用項目用地及同一地段用地共計22140m2設置抵押物，按XX市基準地價并參照該兩宗用地情況價格應為1350元/m2,合計2988.9萬元；按抵押率70%計算，抵押值為2092.23萬元，可滿足銀行要求二、項目財務評價1、 靜態財務效益指標：投資利潤率=年均利潤總額/項目總投資100%=679.325/5138.4=13.22%投資利稅率=年均利稅總額/項目總投資100%=（679.325+117.175）/5138.4=796.5/5138.4=15.50%資本金利潤率=年均利潤總額40、/資本金100%=679.325/1634.98100%=41.5%投資回收期=（累計凈現金流量開始出現正值年份數-1）+上年累計凈現金流量的絕對值/當年凈現金流量=（3-1）+1187.3/2500.5=2.47年經測算項目投資凈利潤率13.22%，投資利稅率15.50%，資本金利潤率41.5%，投資回收期2.47年。2、動態財務效益指標；財務凈現值1262.3萬元（折現率8%），財務內部收益率36.75%，高于社會折現率，遠高于長期貸款利率，項目獲利能力較強。3、不確定分析收入增加10%，投資凈利潤率為16.87%，財務凈現值為1776萬元，投資回收期為 2.40年；收入減少10%，投資凈41、利潤率為11.39%，財務凈現值為796 萬元，投資回收期為2.79年。4、盈虧平衡分析若總成本保持在5573萬元內，可售面積為32128.12，則此項目盈虧平衡點（BEP）為：BEP=（總成本+稅金及附加）/加權平均售價=（5573+468.7）/0.3270=18476即只需銷售18476即可保本。從上述指標分析看，該項財務內部收益率遠遠大于行業平均收益率，財務凈現值0。因此，該項目的經濟效益是好的，從經濟效益評價角度考慮，是可行的。第十章 國民經濟評價XX市XX商業廣場建設項目的完成，不僅極大地推動XX市城市建設的進程，提高了人民生活水平，而且改善了投資環境，加大了招商引資力度，必將產生巨大社會效益和企業效益。第十一章 結論本項目符合國家產業政策，有利于推進XX市向大中型城市發展，增加當地人民的收入，提高人民生活、物質水平。本項目的經濟效益良好，財務分析表明：項目投資內部收益率為36.75 %，財務凈現值1262.3萬元，投資回收期2.47年。根據上述分析論證，XX市XX商業廣場開發建設項目總體平面布置是合理的，各功能區布置和結構、管線工程布置亦是合理的。XX市XX商業廣場開發建設項目有寬松的優惠政策作保障，有充足的投資來源作后盾，投資估算合理，市場前景好，經濟效益和社會效益良好，項目切實可行，建議應盡快實施。