午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、350畝商住用地地產開發項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄總論2一、項目名稱2二、開發單位3三、報告編制單位3四、地塊位置及環境3五、報告編制依據3六、主要經濟技術指標3主要經濟技術指標一覽表3市場分析與產品定位52、一、市場分析5二、項目定位16n 市場自然價格增長及本集團產品創新、營銷策劃、品牌創造溢價19n 項目競爭能力分析（以公寓產品為例）20注：價值系數為性價比，競爭能力分析步驟如下：20結論：20項目工程進度安排22項目投資估算23一、項目分期開發計劃23二、項目成本測算表23三、項目總投資估算25四、項目成本進度計劃26項目成本進度表 單位：萬元26項目銷售分析27一、物業形態27二、出售物業的銷售分析27項目銷售計劃表28項目經營成果預測與評估29一、項目盈利預測29二、現金流量分析30三、主要財務指標32四、敏感性分析32五、結論33第一部分總論一、項目名稱XX兩路項目二、開發單位XX集團3、股份有限公司三、報告編制單位XX集團股份有限公司四、地塊位置及環境地塊位于XX金開大道延線回興立交轉盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區域內中高檔社區毗鄰；距寶圣湖不到500米的距離。回興擁有豐富的自然景觀和生態資源；6個天然湖泊、1個生態植物園、1個花卉基地分布其間，區內沒有并且不允許任何具有污染性的工礦企業。宜人的氣候、良好的生態，但位于立交轉盤處，受噪音灰塵影響較大。五、報告編制依據（一）XX市兩路區地塊掛牌文件（二）XX市兩路區地塊控制性詳規（三）XX市國有土地使用權出讓合同六、主要經濟技術指標項目總用地面積：約 305畝項目總建筑面積：地上建筑面積約46.3萬項目地塊容積率：2.5地塊4、性質：商住用地主要經濟技術指標一覽表 序號項目數量單位備注1規劃用地面積203067m22總建筑面積522300m22.1地上建筑面積462300m2可售面積412300m2按具體物業形態劃分，如住宅、商鋪等.1其中：多層住宅110000m2.2 高層住宅260000m2.3 小戶型公寓22300.4 商鋪20000不可售面積50000m22.2地下建筑面積60000m2獨立地下車庫54000m2地下室6000m2不可售3容積率2.28 m24建筑密度405綠化率306機動車位1237個7預計竣工日期2010年4月30日8預計交房日期2010年6月20日第二部分市場分析與產品定位一、市場分析（5、一）XX市經濟發展概況1、XX市都市經濟圈經濟發展狀況圖：XX市都市區近年來國民經濟發展狀況 （單位：億元）（數據來源：20012007年XX統計年鑒）n 2000年以來，XX市都市區GDP逐年增加，年平均增幅約15%。2006年整體經濟增速高于近年平均水平（注：05年統計口徑出現變化，增幅出現異常波動，資料來源：2001-2007年XX統計年鑒）。n XX市經濟發展穩定快速，城市綜合實力提升明顯，經濟形勢的長期利好發展將為城市房地產業的持續、健康發展奠定良好基礎。圖：宏觀經濟增長與房地產業發展的關系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%萎縮停滯穩定發展高速發展房地產GDP增幅根據國際通用衡6、量標準判斷XX市房地產業發展階段（見上圖），目前XX市的地區國民生產總值年實際增幅高達15%，房地產業作為城市經濟的支柱型產業之一處于高速發展的階段，具有較高的投資潛力。2、XX目前消費者狀況圖：XX市歷年城鎮居民人均可支配收入 （單位：元，%）（數據來源：20012007年XX統計年鑒）n 從上表可以看出，由于XX市發展起步相對較晚，收入水平基數相對較低，但進入2003年以來XX市城鎮居民人均可支配收入持續保持兩位數的高速增長，增長勢頭和發展潛力較為突出，有利于城市房地產業的長遠持續發展。（資料來源：2001-2007年XX統計年鑒）（二）XX區經濟、規劃及發展趨勢分析本項目地處XX市XX區7、，故以下對區域經濟運行情況、發展規劃及經濟發展趨勢作相應的分析。1、XX區經濟發展狀況及經濟地位圖：XX各區近年來GDP對比分析表 （單位：億元）（數據來源：2001-2007年XX統計年鑒）n 2000年以來，各區GDP均有較大幅度增長，其中XX區、九龍坡區及江北區三區的增長幅度位列前三位，分別達327%、226%和200%，這也表明近年來在XX市城市發展整體向北的大趨勢下，XX區經濟取得了非常迅猛的發展。（資料來源：2001-2007年XX統計年鑒）n XX區整體經濟在XX市各區中已經占有較為突出的地位，其2006年GDP占到XX市都市區的12%（資料來源：2001-2007年XX統計年鑒8、）。XX市整體向北的大趨勢刺激區域經濟快速發展，這將為本項目創造廣闊的發展空間。2、區域發展規劃n XX市總體規劃發展目標 根據XX市2004-2020年都市區城市總體規劃，XX市城市發展目標：一個世界知名、富有山城江城特色和歷史文化傳統，具有吸引力和競爭力，適宜創業發展和生活居住的活力之都、魅力之城。 城市發展性質：國家級歷史文化名城，西南地區和長江上游重要的中心城市。n XX市產業結構規劃 調整轉型第一產業，鞏固壯大第二產業，優化提升第三產業。 XX市為中國知名的“重工業基地”之一，傳統產業主要為鋼鐵、機械、摩托車制造等人力密集型產業。從未來產業結構規劃來看，城市產業將逐步朝技術密集型產業9、轉移，其中尤其是高新技術產業面臨良好的發展機遇。城市整體產業技術水準的提升將會改善城市經濟增長的質量，基層從業人員整體素質和水平都將會逐步提升，為XX未來房地產業的發展培育大量的中高收入消費者，對于城市房地產業的發展具有積極的促進作用。n XX市舊城改造和新區拓展 據不完全統計，20052010年XX市主城區拆遷面積將達到400多萬平方米，預計拆遷戶將達到10萬戶以上（資料來源：XX搜房網）, 按照戶均住房需求面積80平方米估算，將會直接為XX房地產市場帶來約800萬平方米的消費需求。 將要新建西永和茶園兩個城市副中心，按照城市新區和組團建設的要求，這兩個新區的建設必須至少要達到人口30萬以上10、的規模。（資料來源：XX市2004-2020年都市區城市總體規劃） 城市發展方向：除向南受地形及行政邊界限制外，XX向北跨越中梁山，向西跨越銅鑼山以及向東都有很大的發展空間。由于XX市城市建設起步較晚，未來幾年內舊城改造仍將大量存在，一方面，舊城改造有利于城市人居環境的改善和城市競爭力的提升，同時舊城改造也將直接為XX市房地產業帶來龐大的消費群體，直接促進XX住宅市場的消費升級。n XX區區域地位 XXXX區為XX市傳統的主城六區之一，XX區在區位交通上具有較為明顯的優勢。由于區域內部地勢平坦并且作為近年來的新建區域，各種市政道路設施及區域環境面貌都非常好，XX市江北國際機場、XX市龍頭寺火車11、站等重要的市政設施均位于區域內部，其中本項目還緊鄰XX市江北國際機場。 隨著XX市整體產業和城市格局的向北拓展，XX區經濟和城市發展面臨良好的發展機遇。目前XX區內部下轄北部新區（國家級經濟技術開發區）、XX市現代農業園區、兩路工業園區、空港工業園區等眾多特色園區，近年來區域整體經濟快速發展，已經成為XX市經濟強區之一。3、區域經濟發展趨勢分析n XX區經濟發展趨勢 根據XX區政府“十一五”發展規劃，“十一五”時期，XX區將把握XX主城向北拓展的歷史性機遇，進一步完善城區發展總體規劃，精心打造龍溪北部新區兩路這條城市主軸線，高起點規劃、高標準開發。 同時，從政府規劃發展預期來看，兩路片區將與龍12、溪片區、北部新區一道成為區域內的主要發展區域，其為兩路片區“最佳環境宜居區”的整體定位將有利于區域內的住宅開發和區域市場整體影響力的進一步提升。就宏觀經濟角度而言，在未來幾年XX市經濟產業以及城市格局繼續保持向北發展的情況下，XX區整體經濟有望持續快速增長，特色工業園區、住宅開發將成為區域經濟主要的增長點，因此本項目市場發展環境良好。（三）房地產市場分析1、XX市都市經濟圈房地產開發投資圖：近年XX市都市區房地產及住宅投資分析圖 （單位：億元，%）（數據來源：20012007年XX統計年鑒）n 近年來XX市都市區房地產投資穩步增長，隨著2004年以來XX市房地產銷售價格的大幅提升和良好的市場反13、應，大大增強了各開發企業的投資信心，2005年是XX市都市區房地產投資的高峰，投資增幅明顯放大。2006年主要是在國家宏觀調控下投資規模增速有所回落，但仍然達到了較高的增長水平。n XX市房地產開發完成投資額自2004年以來，長期保持高速持續增長的態勢。房地產開發投資的強勁增長，表明投資者看好XX房地產市場發展，對進入XX房地產市場抱有較強的信心。2、XX市都市區經濟圈房地產市場供求圖：近年XX市都市區商品房竣工面積、銷售面積及增長率表 單位（萬m2,%）（數據來源：20012007年XX市統計年鑒） 從上表可以看出，近年來XX市都市區房地產開發、銷售規模快速增長，但同期的銷售面積的增長率均大14、于竣工面積，這也反映出整體市場需求較為旺盛，基本能夠消化同期增加供應量。 從商品房竣工及銷售面積的對比來看，年竣工面積基本與銷售面積持平，這在一定程度上也反映出整體市場處于正常健康運行狀態。3、XX市都市經濟圈房地產市場價格圖：近年XX市都市區商品房成交均價分析（數據來源：20032007XX市統計年鑒，預測數據由XX集團整理）n 近年來XX市都市區住宅成交均價持續穩步攀升，其中2006年XX市都市區商品房住宅整體成交價格增速放緩，這主要是由于國家宏觀調控造成市場價格增速暫時放緩，同時低端經濟型產品供應及成交放大所導致。n 結合宏觀經濟發展形勢與市場需求增長情況，預計未來市場將保持穩定增長的態15、勢。4、XX區房地產市場分析2004-2006年XX區房地產市場主要統計指標指標2004年2005年2006年房地產投開發資額(億元)56.3104.2108.1增幅(%)85.0%3.8%商品房銷售面積(萬方)173.7296.6359.9增幅(%)70.7%21.3%商品房銷售均價(元/平方)2253.93078.92961.7增幅(%)36.6%-3.8%（數據來源：2005-2007年XX市統計年鑒）n 本項目所在的XX區房地產市場發展起步相對較晚，在2005年，區域房地產市場開發投資大幅度上升，同時商品房銷售也量價齊升，區域經濟不斷增長以及房產相對低廉的價格吸引了大量外區域客源進入。16、n 2007年12月，XX市月度商品住宅銷售均價為3435元/平方，區域市場價格快速上升（資料來源：XX網上房地產），且銷售面積的逐年不斷放大也說明了市場消費者對于目前市場價格接受程度良好，且對未來區域市場發展前景普遍持樂觀態度，在區域經濟的不斷推動下，預計未來區域房地產市場將呈現量價穩步攀升的發展態勢。5、土地市場分析n XX市土地市場分析2007年XX市土地招拍掛成交情況一季度二季度三季度四季度合計土地成交面積（萬方）537.2 253.3 137.0 189.8 1117.3 土地成交金額（億元）61.8 28.9 70.7 143.6 305.0 平均地價（元平方）1150.4 11417、0.9 5160.6 7565.9 2729.8 （數據來源：XX網上房地產） 2007年XX市土地通過招、拍、掛成交的共1117萬方，178宗。剔除工業、公建、教育用地，可銷售的商品房用地約950萬方，按平均容積率2.5計算，未來1到2年內市場至少將新增2375萬方商品房供應，按照XX2007年商品房銷售面積2228萬平方米的年吸納量，（下表數據來源：XX網上房地產）市場供求關系將基本平衡穩定。 2007年三、四季度土地成交價格出現大幅度上升，其主要因素是該時間段有大量高價位的非居住用地成交，如下表（下表數據來源：XX網上房地產）：地位置用途土地面積建筑規模(平方米)競得單位競得時間成交總價18、(萬元)成交單價(元/平方米)江北區華新街街道橋北村及中興段1號居住、學校2050861029879XX尖置房地產有限公司2007-12-1141800020381.69九龍坡區大楊石組團J分區J06-2/03、J02-8/03號宗地居住、商業金融業、廣場39713218421XX業瑞房地產開發有限公司2007-10-296450016241.53南岸區南坪組團D分區D13-14號宗地二類居住、商業27015148582.5XX東原寶境置業有限公司2007-10-294080015102.72沙坪壩組團C分區C04-2/02、C03-4-2/02號宗地居住、商業金融1136596602.5南京19、鴻信房地產開發有限公司2007-9-131590013990.32南岸區彈子石組團C分區C1-C4、C6-C9、C11、G1號宗地商業、居住、停車場庫、娛樂等5649122099256XX嘉江房地產開發有限公司2007-11-1475000013276.4n XX區土地市場分析2007年XX土地招拍掛成交情況XX區數量占全市比例土地成交面積（萬方）248.922.3%土地成交金額（億元）44.014.4%平均地價（元平方）1769.1（數據來源：XX網上房地產，由XX集團整理）n XX市城市發展整體向北的發展趨勢刺激區域經濟快速發展，XX區整體經濟在XX市各區中已經占有較為突出的地位，其20020、6年GDP占到XX市都市區的12%（資料來源：2000-2007年XX統計年鑒）。同時配合區域規劃的推進，XX區土地供應量也在全市中占有較大市場份額。n 由此可見XX區房地產市場在XX市處于重要地位，也是政府城市規劃的重點發展區域，未來該區域房地產市場發展空間較大。（四）市場預測1、需求預測n 定性角度： 經濟增長支撐房產消費經濟總量連續四年保持15%以上的增速，且未來仍將保持高速增長水平（資料來源：2007年XX統計年鑒），經濟高速增長是房地產業蓬勃發展的基礎，未來的房地產市場消費需求將穩健增長。 居民購買力不斷提升刺激房產消費2006年城鎮居民人均可支配收入11579元，同比增長12.9%21、（資料來源：2007年XX統計年鑒）。XX的人均收入隨著城市經濟的發展在近年來得到了快速的提高，成為房地產市場需求增長的前提條件。 城市化進程拉動城市住房需求增長“十一五規劃”明確2010年城市城鎮化率將達到52%，其中將轉移農村勞動力到城鎮160萬人，而目前有近40%的農村勞動力轉移集中在XX市主城區（資料來源：XX“十一五規劃”），按此比例，未來5年間160萬轉移農村勞動力中約64萬左右農村人口將轉移至XX市主城區，將為都市區累計數量龐大的潛在置業客戶。n 定量角度： 根據定性角度的預測，XX房地產市場需求在未來保持增長的態勢，根據XX統計局公布數據，2007年1-9月，XX市都市區完成商22、品房銷售面積達1540萬平米，預計2007年全年銷售面積將達到1800萬方，假設2008年市場年成交面積較2007年以10%的速度遞增，2008年市場成交量將為1980萬方。XX市都市區20072008年商品房銷售面積預測數據來源：20012007XX市統計年鑒，預測數據由XX集團整理2、土地供應預測 隨著XX新一輪基礎設施建設開工與竣工，將對今后土地市場產生重大影響，如對輕軌沿線的土地供應會產生巨大的帶動作用。 中心城區的開發用地會繼續以幾何級數增長。隨著城市的發展以及主城區城市能級的提升，必然帶來人口經濟的持續增長，從而形成巨大的土地消費市場。 XX都市經濟圈土地供應進入高速增長階段：未來23、3年左右是XX規劃的都市經濟圈發展的黃金時期；城市處于高速發展階段，需求強勁增長，同時對城市發展預期樂觀產生的價格預期，會吸引一部分主力開發商進入區域市場。3、價格走勢預測圖：近年XX市都市區商品房和住宅成交均價分析與預測數據來源：20032007XX市統計年鑒，預測數據由XX集團整理n 近年來XX市都市區住宅成交均價持續穩步攀升，平均年增幅約11%。（資料來源：20032007年XX統計年鑒）結合宏觀經濟發展形勢與市場需求增長情況，預計未來市場將保持穩定增長的態勢，若2008年市場價格保持10%的平穩增長速度，預計2008年XX都市區商品房銷售價格將達到3556元/平方米。二、項目定位（一）24、項目立地條件1、地段n 位于XX金開大道延線回興立交轉盤處，與圣湖天域和文杰心海灣兩大區域內中高檔社區毗鄰，距寶圣湖不到500米的距離。n 項目區域內自然資源比較豐富，利于居家，具有住宅開發的良好資源。2、交通狀況n 項目正對面就是連通兩路城區、空港片區、北部新區以及主城區的重要通道機場高速。現有608、609、610、801等十多條公交線路在此設站，通往陽光城、龍溪鎮、楊家坪、解放碑、沙坪壩、朝天門、南坪、烈士墓等地的公交系統比較發達，交通極為便捷。3、配套n 生活配套：本項目所處的回興片區是由鄉鎮改造而來的新興區域，區域內的生活配套以滿足居民的日常生活需求為主，工行和農行在此設有分行。目前25、區域內沒有大型醫院，但有不少小型藥房，生活便利性較強。區域內教育系統比較發達，有回興中心小學、實驗三小、海聯學院、西南政法大學和川外南方翻譯學院等，高等院校的聚集也帶來了大量的消費需要，另外回興片區的生活配套也因此得到較大幅度的擴充。n 商業配套：目前回興片區的商業主要以建材家具和生活配套為主，近年來回興片區在建的小區樓盤已經陸續交房，隨著業主的入住，社區商業也逐漸投入使用。目前圣湖天域已經引進了重百超市并即將開業，這使得附近區域居民的生活便利性大大加強。（二）項目產品規劃1、項目目標客戶來源n “三北”區域即XX、江北、北部高新區70-80%，渝中區及其他主城區15%，XX區縣客戶5%。2、26、產品規劃特色n 結合本項目目標客源情況并根據政府70/90政策，本項目70%的產品戶型面積在90平方米以下，總體而言本項目注意控制產品面積，在產品總價上有較高彈性。n 產品戶型創新，根據“同樣的面積，功能豐富；同樣的功能，面積精簡”的原則設計，且本項目產品戶型中做到戶戶帶有露臺與空中庭院，在銷售過程中空中庭院建筑面積僅計算一半，將產品利益最大程度讓利于客戶。n 產品底層采取調空手法，景觀開闊，觀賞性與功能性相結合，又增加了鄰里間交流、嬉戲、休息的空間。n 實現人車分流，且地下車庫直接入幢，在地下車庫中設計生態洞，增加自然、通風與采光。（三）項目價格定位及依據1、項目價格定位n 本項目計劃于2027、08年10月正式開盤預售，高層住宅部分銷售總體均價統一為4500元平方米，多層住宅部分銷售均價統一為5500元平方米，小戶型公寓部分銷售均價統一為5300元平方米，商業部分銷售總體均價統一為10000元平方米，銷售過程中實際銷售價格可能由低到高或出現其他波動，但最終項目整體銷售均價如上。2、項目價格定位依據n 項目周邊競爭市場行情代表個案名稱區域區位總建筑面積（萬方）容積率最新房源開盤日期住宅均價格（元/平方）當期住宅供應套數當期住宅銷售率金香林XX區碗水轉盤城南開發區22.70.992007-4440030095%文杰心海灣XX區回興街道雙湖路112.652006-9420045095%圣湖28、天域XX區回興寶桐路1路(寶圣湖邊)253.912007-11400012070%藍色星空XX區回興立交9.63.842007-3390070075%數據來源：以上數據統計截止于2007年12月26日，由XX集團收集整理 本項目周邊市場產品以中、大規模普通住宅產品為主，普通住宅行情集中在39004200元/平方米。目前區域內項目整體銷售狀況非常良好，多數項目推出部分的整體銷售率都能達到90%左右及以上，其中金香林、文杰心海灣等典型中高檔項目的平均銷售速度均能達到70-100套，市場整體反映良好。 從目前區域客戶的構成來看，70-80%的客戶都是來自于區域內部。對比市場競爭個案，鑒于本項目區位優29、勢、規模優勢、開發企業品牌優勢等諸多優勢資源，結合本項目的產品規劃特色的創新，從區域內部而言，本項目完全具備成為區域領導型樓盤的條件，發展方向為區域內最為高端的代表性項目之一。n 市場自然價格增長及本集團產品創新、營銷策劃、品牌創造溢價 本項目計劃于2008年10月正式開盤預售，現項目周邊市場普通公寓行情集中在36004200元/平方米，取區域平均價格為4100元/平方米，根據前文市場分析，XX未來市場價格上升空間仍然較大，在市場價格合理穩定增長的情況下本集團通過對產品的創新設計并采取有效的營銷策劃，可創造一定的溢價空間，故對本項目未來銷售價格判斷如下表溢價因素理想溢價目前區域普遍行情410030、（元/平方米）市場年自然增長溢價10%產品創新溢價5%營銷策劃溢價3%公司品牌溢價2%溢價合計20%2008年本項目公寓開盤可實現銷售均價4920（元/平方米） 考慮到本項目銷售周期為2008年至2010年，且XX房地產市場發展前景樂觀，故取高層住宅部分銷售總體均價統一為4500元平方米，多層住宅部分銷售均價統一為5500元平方米，小戶型公寓部分銷售均價統一為5300元平方米，商業部分銷售總體均價統一為10000元平方米，銷售過程中實際銷售價格可能出現波動，但預計最終項目整體銷售均價如上。n 項目競爭能力分析（以公寓產品為例）對本項目可能構成競爭的地段或項目、周邊土地、同屬城區其他地段的能力評31、價內容權數本項目文杰心海灣（本區域內）國瑞城（其他地段）春風城市心筑（中心城區地段）區位0.53345物業管理0.14334環境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數0.25 0.21 0.23 0.30 項目售價4500420047006600成本系數0.23 0.21 0.24 0.33 價值系數1.10 1.01 1.00 0.92 注：價值系數為性價比，競爭能力分析步驟如下：（1） 為各競爭對手打分，最高者得5分，最低者得1分，中等水平者得3分。（2） 功能得分乘以功能權數，累計得到競爭對手得分。（3） 計算每個競爭對手的得分比例，即功能系數。（4） 每個競32、爭對手的售價除以售價合計，得到競爭對手的成本系數。（5） 功能系數除以成本系數，得到價值系數，價值系數相當于性價比。對于購房者，價值系數等于1，等價；價值系數大于1，超值。結論：n 本項目價格系數為1.10，性價比良好。n 本項目價格為2008年10月起銷售的整體均價，而其他參照比較項目的價格為2007年12月均價，考慮到時間上的差異性，根據前文市場分析，XX未來市場價格上升空間仍然較大，現假設參照項目價格按照10%的市場價格年平均增幅增長，對上表修正后得出本項目價格系數為1.19（如下表所示），因此本項目的市場可行性高。內容權數本項目文杰心海灣（本區域內）國瑞城（其他地段）春風城市心筑（中心33、城區地段）區位0.53345物業管理0.14334環境0.24334容積率0.24323總分3.533.34.3功能系數0.25 0.21 0.23 0.30 項目售價4500462051707260成本系數0.21 0.21 0.24 0.34 價值系數1.19 0.99 0.98 0.91 以上兩表數據來源：由XX集團收集整42第三部分項目工程進度安排說明：1、圖中蘭線為假定二期；2、主體結構按2325層考慮。第四部分項目投資估算一、項目分期開發計劃本項目總建筑面積466,300,分兩期開發，開發周期為四年。物業形態包括多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業等。二、項目成本測算表三、項目總投34、資估算單位：萬元四、項目成本進度計劃 項目成本進度表 單位：萬元第五部分項目銷售分析一、物業形態本項目產品類型為四種：多層住宅、高層住宅、小戶型公寓、商業，均為出售，各類型面積詳見下表。分物業形態面積明細及租售安排 單位：m2二、出售物業的銷售分析（一）銷售價格測算根據本可行性報告第二部分對市場環境的研究分析、以及價格測算所得出的價格定位結論，本項目高層住宅部分銷售均價統一為4500元平方米，多層住宅部分銷售均價統一為5500元平方米，小戶型公寓部分銷售均價統一為5300元平方米，商業部分銷售均價統一為10000元平方米。以下部分銷售計劃安排的項目銷售價格均依此為準。（二）銷售計劃項目銷售計劃35、表 注：1、本計劃表銷售回款率假設為：地上建筑當月銷售金額回款率30%、第二月回款本月金額的50%、第三月回款本月銷售金額的20%；季度回款金額由此累計得出。地下車位于簽約當月回款100%第六部分項目經營成果預測與評估一、項目盈利預測利潤測算表 單位：萬元二、現金流量分析（一）項目資金籌措按照項目的投資估算情況，投資商和發展商：XX集團股份有限公司將投入自有資金先期支付整個項目土地成本47,966.73萬元，另行再投入12,033.27萬元用于項目開發，總計自有資金投入60,000萬元，項目的開發建設總投資為162,650.10萬元，余額將通過融資49,000萬元和后續的預售收入投入項目后期開36、發建設，以此來解決還貸和整個項目的后續資金需要。（二）現金流量測算表現金流量測算表單位：萬元三、主要財務指標財務指標分析表序號指標名稱指標值備注1 銷售毛利率 38.45%2 銷售凈利率 19.04%3 投資報酬率 25.51%4 自有資金回報率 69.16%5 投資回收期（靜態） 31.63 月 6 投資回收期（動態） 33.10 月 7 凈現值 28,941.46 8 內部收益率 35.71%9 土地增值率 23%四、敏感性分析分別按項目銷售收入和成本變化幅度（其中土地購置成本不變）對本項目進行財務敏感性分析，折現率暫定為10%。為簡化過程成本不分明細列示，得出項目經營成果敏感性分析結果如下表： 敏感性分析表 單位：萬元五、結論通過詳細的市場調查和研究，并經財務數據分析，本項目內部收益率35.71%，凈現值為28,941.46萬元（折現率10%），投資報酬率25.51%，靜態投資回收期31.63個月。隨著成本或價格在20%的范圍內浮動,其財務凈現值均大于0。綜合以上分析和預測可以得出：本項目基本可行。