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1、占地面積1500畝住宅小區地產建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月33可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一部分 XX市概況、城市規劃及其發展7一、XX市概況及規劃7二、北碚區概況：8三、沙坪壩區概況：9四、蔡家組團規劃介紹：10第二部分 XX市房地2、產市場情況10一、XX房地產市場概述11二、XX市房地產市場發展趨勢11第三部分 項目溯源13一、溯源13二、選擇北碚XX開發的理由：13第四部分 項目概況14一、主要技術經濟指標14二、地理位置15三、交通狀況15四、項目環境15五、土地方及土地來源15第五部分 市場前景與定位16一、市場前景16二、項目市場定位分析16第六部分 規劃設計21一、規劃概念21二、建議性規劃設計要點22三、建筑形式22四、交通組織23五、市政配套設施23第七部分 開發節奏24一、總體開發步驟的分析25二、項目分區開發步驟的分析25第八部份 投資收益分析28一、投資預算（表一）28二、項目利潤測算（表二）30第九3、部分 綜合評價與結論31一、優勢31二、劣勢和風險33三、結論和建議34第一部分 XX市概況、城市規劃及其發展一、XX市概況及規劃1、XX市概況：XX具有3000多年的悠久歷史和光榮的革命傳統，是中國著名的歷史文化名城，是巴渝文化的發祥地。抗戰時期，XX曾為國民政府陪都，國民政府還都南京后，XX仍為直轄市。建國初期，XX作為中共中央西南局和西南軍政委員會駐地，是西南的政治、經濟、文化中心，為中央直轄市。1954年西南大區撤銷后改為四川省轄市。1997年3月14日，經第八屆全國人民代表大會第五次會議審議批準，撤銷原XX市，設立XX直轄市，管轄原XX市和萬縣市、涪陵市、黔江地區。XX是我國長江上游4、的經濟中心，重要的工業城市，西南重要的交通樞紐。中心城區為長江、嘉陵江所環抱，鱗次櫛比，依山傍水，故有“山城”和“水城”之稱。XX目前是全國面積最大、行政管轄最寬、人口最多的直轄市。全市面積8.24萬平方公里,轄14個區、26個縣（市），人口3072萬。XX在我國經濟發展總格局和西部大開發中，具有重要的戰略地位和作用。2、城市規劃及其發展由國務院批準的XX市城市總體規劃是從1996年至2020年。XX主城區東起銅鑼山山脈，西至中梁山山脈，北至人和，南至釣魚嘴，總面積大約600平方公里。這就是我們的主城，也就是我們一般意義上的城市。如果把萬涪黔都算進來就是82000多平方公里， 是行政意義上的城5、市，這是我們規劃意義上的城市的第一個層次。第二個層次我們稱為都市圈，是在明月山脈、縉云山脈、北碚和魚洞之間的范圍。在82000平方公里的土地上，有3100萬人口，分布著很多中等的城市和小型的城鎮，甚至會產生大型的城市。XX是一個有山有水山城江鎮，不同于北京、成都等平原城市的城市形態，因此我們采用組團式布局，每一個組團不是太大，在一個組團內的大多數人生活和就業就在同一個地區，這樣有利于緩解交通壓力。我們在考慮規劃時還會考慮城市化水平，城市化水平增高了，我們就要以大城市為依托發展周邊的小城鎮。在工業化的過程中，在城市規劃時要將如何發展小城鎮、小城市等城市化的問題解決好。二、北碚區概況：北碚區位于X6、X市西北45公里，東連渝北區，西接壁山縣，南鄰沙坪壩區，北接合川市，輻員755平方公里，轄2個街道。15個鎮，2個鄉。全區總人口64萬人，其中非農業人口是24萬人。北碚背倚縉云山，面臨嘉陵江畔，素以山青水秀人杰地靈而聞名。享有“嘉陵江畔的璀燦明珠”之盛譽，是國務院首批確定的國家級重點自然風景名勝區，全國三大儀器儀表生產基地之一。國家級社會發展綜合實驗區和XX市第一個山水園林城區。北碚區有豐富的礦產資源、水資源及森林資源，同時還擁有張自忠陵園，復旦大學舊址等上百個陪都遺址和抗戰文化文物景點。北碚區經濟發展突飛猛進，城市煥然一新，已初步建成具有現代化城市功能的現代城。城區街道寬敞，綠樹成蔭，園林綠7、地面積達721公頃，城市綠化覆蓋率近40%。北碚區擁有大專院校和中等學校各6所，在校學生2000多人，小學168所，在校學生2.18萬人，系國內享有盛名的文化區。另外，北碚區的科技、體育等社會事業也均衡發展，系國務院批準的國家級的社會發展綜合實驗區。三、沙坪壩區概況：沙坪壩區位于嘉陵江畔，XX主城區內，是遠近聞名的文化區和XX重要的工業基地。全面積共383.45平方公里，轄13個街道、12個鎮。常住人口65萬人（第五次人口普查資料為78萬人），其中非農業人口43萬人左右。沙坪壩的經濟實力整體較強，農業以鄉鎮企業為主體，以蔬菜生產和多種經營為兩翼的發展方向，推動農村經濟向綜合經營方向發展，農村城8、鎮化和農業產業化步伐得以加快。工業是沙坪壩的經濟主體，以軍工、冶金、交通運輸設備制造、紡織、化工、醫藥等為主體，產業門類較齊全，偏重型發展的工業體系。嘉陵摩托車、特殊鋼材以及私營摩托車等遠近聞名。商貿市場打破了計劃經濟體制下國有商業一統天下的單一經營模式，形成多種經營方式的流通格局。重百、新世紀、肯德基等大商家已進駐沙區。沙區是西南地區最大的文化教育區，全區共有各類普通學校184所，其中普通高校6所、中專5所，在校學生13萬人。全市幾乎所有重點中學都集中在沙區，全國重點大學等也分布在區內中心處。另外，近幾年沙區在通訊、交通、體育衛生等各方面均取得持續發展，城鄉居民的收入水平顯著提高，2000年9、底人均居住面積達17平方米，遠遠高于XX市平均水平9.51平方米，特別是區內龐大的教師隊伍，成為強勁的購房新一族。四、蔡家組團規劃介紹：項目所處位置在XX十一個外圍組團-蔡家組團的南側，正好在北碚及沙坪壩之間，距兩邊各17公里。鄰近XX主城區十二組團之一的雙碑組團，位于XX主城區邊上的郊區位置。蔡家組團規劃中是以發展無污染的輕工業，機械電子工業，旅游產品加工業和大型批發市場為主的城市外圍組團，發展規模為10平方公里，12萬人。組團的西面背靠城市公共綠地的中梁山脈，是一座常年產氧的天然氧吧，組團內大部份地區為果林種植區，其間有212國道，碚江快速干道，渝合高速公路等交通要道。整個組團的北、東、南10、三面被嘉陵江環抱，是座典型的山水城鎮。項目所在地童家溪鎮與規劃中的一江之隔的XX北部新城大竹林通過馬鞍石大橋相連接，是北碚向南拓展，沙坪壩科技園向北發展的交叉點，又是XX北部旅游開發區地帶。第二部分 XX市房地產市場情況一、XX房地產市場概述XX房地產市場發展相對全國而言發展比較平穩，當1992和1993年國內其他城市尤其是沿海地區掀起房地產開發狂潮時，XX只起了一點小小的漣漪，并很快在1993年下半年，這點漣漪也歸于平靜。其原因在于，受到國家宏觀調控政策的影響，XX仍處在計劃經濟與市場經濟的過渡時代，根本沒有能力支撐房地產這個市場。直到1997年上半年，隨著XX直轄以及國家推進住宅建設，刺激11、住宅消費等一系列拉動內需政策的出臺，這一局面才得以改觀，而后進入了一個高速成長期。來自市統計部門的最新統計數據表明，今年一季度房地產企業綜合景氣狀況居本埠各行業之首，開發投資猛增，用于開發的資金共49.05億元，增幅達100%。同期XX住宅施工面積1179.6萬平方米，同比增長39.2%，居所有行業之首，其比重超過整個第二產業16個百分點！然而，今年一季度的商品房銷售量與去年同期相比略有下降。事實上各開發商為爭奪有限的客戶群體拉開了慘烈了的價格戰，五花八門的優惠購房措施拋向本已過熱的房地產市場。二、XX市房地產市場發展趨勢1997年以來，隨著國家制定西部大開發戰略已及種種拉動內需政策的出臺，X12、X房地產市場發展迅速火爆，并由供不應求轉變為供過于求。今年上半年，樓盤的銷售普通比較疲軟，尤其在幾次房交會之后，銷售更是銳減。市場是殘酷的，面臨如此巨大的市場壓力，供過于求必然將一部分開發商淘汰出局。不少開發商都在絞盡腦汁，以求另辟蹊徑突圍。實際上今年以來，本埠開發商已有了一些新的探索。土地作為房地產的主要生產要素之一，主城區的土地在經過開發商們跑馬圈地之后已變得寸土寸金，在房價中樓面地價大幅飆升抑制了利潤的有效上揚空間，因而部分開發商將目光盯向土地資源充足的郊區市場。與全國其他城市一樣，XX郊區房地產的興起已成為一種不可逆轉的趨勢，而決定這 一事態發展快慢的主要因數取決于交通環境的改善。汽車13、的普及與高速公路網絡的形成無疑將會對我們生活方式產生革命性的變化，部分日益膨脹的中產階級及收入豐厚的藍領工人蜂涌而出奔向郊區，在那里他們將享受到城區所無法比擬的優越環境與價格價廉的住宅產品。第三部分 項目溯源一、溯源（選擇該地塊作為開發項目的前后進程）。二、選擇北碚XX開發的理由：孔子曰：“仁者愛山，智者喜水”。1、城市中心發展的諸多限制，如：（1）拆遷成本高、周期長；（2）地價高，導致房價畸形；（3）城區交通差，塞車嚴重；（4）環境落后，配套不全。擁擠，嘈雜，容積率高。2、郊居化正成為趨勢城市化的進程使得土地資源極為希缺，因而只有不斷擴大開發區域，從而產生了造鎮運動與TOWNHOUSE的必然14、結果住房郊區化。3、郊居化的優勢（1）環境優勢（“抬頭看山，低頭見水”）（2）價格優勢：地價低，造價也低；（3）配套及服務優勢（小區配套豐富、完善）； 4、郊區項目發展的條件（1）經濟發展水平的逐年提高；（2）交通日益完善以及XX市“主城區半小時”運動（緊鄰渝合高速路 之三溪口立交大橋約1.8KM；沙北高速路已整體規劃為6車道）；（3 ）人們汽車擁有量的提高（私車和公交車）； （4 ）人們居家觀念的轉變。第四部分 項目概況一、主要技術經濟指標總占地面積：1500畝其中XX：300畝地塊呈南北向條形，南北向距離約2300米，東西向最寬處約1050米，最窄處約200米。二、地理位置地塊位于北碚區童15、家溪鎮，距沙坪壩區和北碚區中心均為17公里，約30分鐘車程，東臨嘉陵江，與渝北區禮嘉鎮隔江相望；南與沙坪壩區井口鎮接壤，西接沙坪壩區中梁鎮，北連北碚區蔡家崗。三、交通狀況地塊位于XX市北線發展軸，212國道（XX-南充）通過整個地塊，為XX北線公路樞紐；與渝合（XX-合川）高速公路接壤，距兩條路的交叉點三溪口立交橋僅1.8公里，地塊內道路狀況良好基本形成塊內公路網。四、項目環境項目東臨嘉陵江，地塊與212國道圍合XX，地塊內為淺丘地形，植被完好，地勢西高東低。五、土地方及土地來源1、土地方：XX市北碚區人民政府。2、土地來源：XX市北碚區童家溪鎮集鎮規劃建設用地。3、合作背景：北碚區政府歡迎有16、實力的房地產公司進入童家溪鎮開發以帶動當地經濟發展。XX公司希望擴大在北碚的房地產開發規模，并尋求儲備用地。第五部分 市場前景與定位一、市場前景1、項目處于XX市房產開發及對外擴展的“南北旅游”經濟開發帶，賦予項目較強的旅游經濟內涵，會增加附加值。2、項目邊上有華新國際正在開發的水天花園，區域位置已被部份消費群知曉并認同，并且在今年房交會期間，該項目一期全部銷售完畢，二期銷售正旺，價位看好。從未來發展趨勢看，該地勢必會形成一個比較有規模的大型社區。3、目前XX郊區樓盤正逐步出現，如機場方向的“在水一方”、“香樟林別墅”；成渝經濟帶的“全興別墅”、“海蘭云天”，銷售看好。但其存在規模不大，特色不17、足，配套不完善等問題。本項目的推出，可以彌補市場的空缺，將帶動北碚區的房地產發展。4、小區內已探明具備可開采性溫泉，住戶可隨時享用45度以上、流量達1000m3/d的溫泉浴與水質優良的礦泉水。這些成為社區休閑居家的絕佳天然資源，將極大地提升土地價值。二、項目市場定位分析（一）、目標客戶定位從市場的發展趨勢和項目本身的位置、景觀、配套、交通及品位等因素分析，特別是項目開發規模超大的實際情況，本項目不可能由一個層面或階層的客戶完全消化掉，所以將確立幾個不同層面的目標客戶群。1、目標客戶群分類 （1）、富豪新貴階層的人群。 （2）、收入豐厚、穩定的“白領”。 （3）、為既能贍養老人，周末又能三世同堂18、享受郊居生活的人群。 （4）、偏愛郊區環境的人群。 （5）、集團、機構購買的群體。 （6）、注重物業投資的人群。2、目標客戶群描述 （1）、富豪新貴階層，這類人追求的是高人一等的生活方式，體現擁有者的身份地位，同時要求所購物業的獨一無二和極強的收藏價值。 （2）、2類人群經濟收入豐厚、穩定，善于接觸“郊居文化”，理解城市空心化的未來趨勢，崇尚安逸、閑暇、自由生活，力爭居家理念的最高境界。 （3）、第4類人事業小有成就，并希望得到更大的發展，同時希望得到社會的認同和關注，試圖努力在事業與家庭之間尋找平衡。 （4）、第5類人群，他們追求新穎而前衛的生活模式，強調浪漫的怡情和無拘無束的舒適生活。 （19、5）、第6類群體，為了實現資產結構的調整，所購物業多用于接待和融通關系，及內部的會議和活動。 （6）、第7類人群是專業的物業投資者，注重的是投資回報及物業的升值。3、購買形態理智成熟的選購態度，十分注重和評價產品的性價比，在購買決策前注重配偶的意見，也容易聽取親朋好友的建議。購房時較看重環境、配套及物管。4、媒介形態報紙、電視、休閑雜志是其重度消費媒介，媒體中新聞、保健、旅游、體育等是最為關注的內容。因其外出活動頻繁，戶外廣告及看板對其影響較大。（二）、項目功能定位功能定位針對客戶的具體需求，從市場定位、競爭需求以及社區功能等角度出發，立足于各項功能上下功夫，配置各種功能設施，以滿足客戶的需求20、，讓他們用得稱心如意，舒暢愜意。1、產品定位 本項目占地2000余畝，位于XX北碚區童家溪鎮，國道212線貫全境，靠湖臨江，住戶還可隨時享用45度、流量達1000m3/d的溫泉浴與水質優良的礦泉水。本規劃區將在依山傍水的自然環境基礎上，借鑒北美風格，本著綠色環保概念，匯集居家、休閑、娛樂、文化、教育、度假、健身等現代生活要素為一體，建成一個豪華度假型別墅區。本居住區以獨立別墅為主、其余由獨立別墅、聯排別墅、部分多層及高層住宅組成。配有五星級度假酒店、體育休閑運動中心、商業中心及雙語國際學校。2、項目配套（1）、教育配套針對兒童、青少年建筑一流的幼兒園和雙語學校，并配置學生公寓，讓業主子女和外來21、學生能獨立地在一個幽靜的環境下學習成長，從小接受與眾不同的超水平教育。并根據學生的興趣、愛好，有選擇地進行特殊技藝（如文學藝術、圍棋、網球、奧林匹克數學競賽等）培訓，增強學生的綜合能力，另外，與國內外著名中學、小學聯合辦學，為學生進一步深造鋪平道路。（2）、體育運動配套建造一個能舉辦國際賽事的網球中心，使其成為XX乃至西南地區的主要賽事場所，并配置相應的運動設施。（3）、休閑度假配套A、利用天然的溫泉資源，深度開發，增加溫泉的療效性和娛樂性，如利用江水、湖水天然資源，開展無污染、內容豐富的水上娛樂項目，在環境設計上植樹造林，并配置適當的人造學景觀和建筑小品，最大限度的營造旅游、休閑主題。B、利22、用地塊自然地形，開展多項“綠色娛樂”項目。如滑草場、草地賽事等，使業主及游客能更直接地親近自然、享受自然。（4）、商業配套建一處具有配送功能的商業中心，以彌補該區域街區功能的不完善，滿足社區居民及游客購物的需要，同時也可充分發揮該地塊的商業價值，補償道路等占地的損失。并在社區內適當位置設置小行零售商店，方便居民。（5）、會所配套項目會所的設立可以考慮中心會所和泛會所的結合方式，在項目的居住區都可設立各種不同風格的會所，重點體現文化與休閑的兩重功用。以會所作為社區和諧的凝聚點，滿足不同階層的需求。（6）、度假酒店配套考慮建造一家規模在200間客房，標準為五星級的度假酒店，為休閑、旅游、會議、產品23、展示及新聞發布配套。第六部分 規劃設計一、規劃概念 本項目將在依山傍水的自然環境基礎上，本著綠色環保概念，把本規劃區建成一個以獨立別墅為主的豪華度假型別墅區。本項目占地1500余畝，位于XX北碚區童家溪鎮，國道212線位于宗地西側。東面臨嘉陵江，與212國道圍合XX，宗地內為淺丘地形，地勢西高東低，呈南北向條形，南北向距離2300米，東西最寬處約1050米，最窄處約200米。（見附圖） 具體分析為以下幾點： 1、國道212線位于宗地西側，為XX北線公路樞紐，地塊內道路情況良好，具有較好的市政配套設施，各種市政管網一次敷設到位。 2、整個規劃區分為南北兩個部分，北部臨湖、南部臨湖臨江。 3、在規24、劃建設過程中，本著綠色環保概念，充分利用現有地質、地貌、植被、水體等現狀條件，盡量避免影響原有的植被、水質、生態狀況。 4、規劃中注意臨近212國道的地段規劃，盡量避免噪音、灰塵、視線的影響。并注意靠湖臨江地段的規劃、住宅層高的控制，避免遮擋景觀。 5、由于小區的規模較大，在物業管理上通過總體規劃布局形成以開敞式小區道路將小區劃分為各個居住組團，以組團為單位進行封閉式管理的街區式居住模式。二、建議性規劃設計要點總用地面積： 1,014,640m2（約等于1522畝）陸地面積： 831,295m2（約等于1247畝）水面面積： 183,345m2（約等于275畝） 建筑占地面積： 160,00025、m2綠地面積： 680,000m2（計水面） 500,000m2（不計水面）總建筑面積： 620,000m2住宅建筑面積： 539,000m2 公建建筑面積： 81,000m2容積率： 0.61（計水面） 0.75（不計水面）覆蓋率： 16%（計水面） 19%（不計水面）綠地率： 67%（計水面） 60%（不計水面）三、建筑形式 本居住區由獨立別墅、聯排別墅、部分多層及高層住宅組成。其中以獨立別墅為主。四、交通組織地塊位于XX市的北線發展軸，目前國道212（XX南充）通過整個地塊，為XX北線公路樞紐。此地塊位于沙坪壩區和北碚區之間，距兩區中心均為17公里，各約30分鐘車程，距離渝中區20公里。26、公交501、502、508路車、由XX至北碚沿途的私營中巴、大巴車均經由212國道通過地塊。小區車行主干線在適當位置向212國道開設兩個車行出入口，人行主干線沿小區中部形成貫穿小區的帶狀步行區，做到人車分流。在靠湖臨江地段還設有散步道。五、市政配套設施水、電、燃氣、通訊：供水：童家溪鎮有日供水3000噸的水廠1座，管線布置為：同興五星村。供電：童家溪鎮已經完成農村電網改造，基本能保證當地工商業及居民用電。供氣：北碚區第二氣源從井口至北碚，沿國道212鋪設有天然氣管道，目前有二輕學校、原XX無線電6廠、伍達公司和五星工業園區在使用天然氣，開口較少。通訊：童家溪鎮現有電話裝機1000門左右，設計容27、量為10000門，并正在實施電話村村通工程，電話容量應能滿足需求。商服設施：1、溫泉度假酒店： 24000m2（200間客房）2、網球中心： 9000m2(包括會所)3、社區中心： 10000m2 (包括餐飲、商業、醫療、銀行、郵局等服務設施)4、雙語小學及幼兒園： 30000m2 (包括宿舍、食堂、運動場地等設施)5、藝校：25000m2(包括宿舍、食堂、運動場地等設施)第七部分 開發節奏XX項目總占地面積近1500余畝，針對這樣一個大型房地產開發項目，將按照一定的區域劃分，并在不同的時間段分期推出，滾動開發。一、總體開發步驟的分析1、從對外方面來講，由于本項目地處郊區，因而如何盡可能有效地28、改善交通條件，吸引人流到現場是首要解決的問題；2、以自身的內部建設而言，首先就是配套問題的處理。只有我們的配套能夠滿足居住生活的需要并能夠形成一定的留客能力，我們才有可能讓目標客戶作進一步的選擇，正所謂“兵馬未動，糧草先行”；3、 目前期的整體需求來講，如何在短時間內積聚人氣，營造氛圍是至關重要的。因此在產品設計上應充分考慮盡量針對量體較大的目標客源層，一個具體的出發思路就是控制總價。二、項目分區開發步驟的分析1、根據基本地理形態，出于對地塊特征和使用功能的考慮，首先對本案作一個分區A區：XX西、北岸地段臨公路主干道，與水天相接，在本案中較為獨立的片區；B區：XX東、南岸臨湖及山頂區域，自水壩29、至公路主干道片區；C區：XX東、南岸臨嘉陵江岸用地及可俯瞰嘉陵江的山頂區域；D區：臨現有土路南北兩側。2、項目開發的步驟分析A區：目前開發的阻力因素：（1）、臨公路邊，大部分區域受噪音影響較大；（2）、地勢較低，景觀面會受到一定的限制；（3）、水源污染較重，整治起來需要一定的時間；（4）、獨處一隅，對整個項目的帶動相對較小。有利于開發的因素：（1）、水天花園較近，相對而言比較容易積聚人氣；（2）、土地的平整度相對更有利于開發，所需的土石方量較小；（3）、相對于B、C區來講自然條件相對較差，先期開發可以為B、C區提供較大的價格攀升空間；（4）、高速公路將于2002年實現初通，交通條件將得到改善，30、而渝碚路擴為六車道的規劃也基本確定；（5）、如果考慮到產品設計因素，可能在目標客戶的量體上會比較大。B區：由于處在本項目的中心地帶，因此沒有先期開發的條件。C區：目前開發的阻力因素：（1）、位于本項目的內側，整個的聯外動線都需要考慮，工程量體較大；（2）、由于地塊自身的陡坡較多，因而難度增加，土石方量較大；（3）、從產品設計角度考慮，客源層相對狹窄，客戶在量體上的支撐不夠。有利于開發的因素：（1）、良好的景觀資源可以利用，包括江景、山景和部分湖景，視野開闊；（2）、處于本案的核心地塊上，對于帶動整個片區的開發有積極的促進作用；（3）、目前已建好的一條土路是主要聯外動線，加寬和改進后即可加以利用31、。D區：建議規劃為配套區域，在開發步驟上應該是首先考慮的。3、本案開發步驟建議：根據以上分析，建議本案的開分步驟依次為：DABC。其中D區因為是配套區，所以應率先開發，并貫穿始終；住宅開發順序為：ABC。第八部份 投資收益分析一、投資預算（表一）本項目投資預算是按照類似建筑物標準和費用水平，考慮物價水平對本工程造價的影響，及建筑物選址和周圍地段、市政基礎設施現狀等因素進行編制的。表一單位：萬元序號項目投資估算單價(元/M2)備 注一建筑安裝工程費用6565812181獨立別墅（63300M2）1266020002聯排別墅（48000M2）576012003多層住宅（50000M2）30006032、04高層住宅（377700M2）3777010005五通一平6468120.00二工程建設其他費用255534741土地征用費120008萬/每畝1500畝2建設單位管理費用328361（一）*5%3勘察設計費用131324（一）*2%4工程監理費65612（一）*1%5市政配套費用2372446其他5929110包括電貼費、綠化等三預備費用3675681基本預備費用273651（一+二）*3%2漲價預備費用93917（一+二+基本預備費）*1%四銷售費用377370五合計成本 986591830注：未考慮建設期貸款利息二、項目利潤測算（表二）說明：銷售單價按如下考慮：1、獨立別墅 6500 33、元/M2 2、聯排別墅 3800 元/M2 3、多層住宅 1300 元/M2 4、高層住宅 1600 元/M2 表二項目總額（萬元）單位成本（元/M2）銷售收入1263172343營業稅7200134總投資986591830項目利潤27658513投資利潤率22%第九部分 綜合評價與結論一、優勢1、區域優勢 （1）、介于主城區兩個重要中心各17公里，兩邊有212國道相通，距離上講不算太遠，但已完全遠離城市的喧囂。 （2）、一面環山，一面鄰江，中間有300畝XX，可謂既有山林，又有湖水，氣候宜人、風景迷人。組團沙坪壩、北碚之間，地處果林及農田環繞的郊區地帶，離兩組團 （3）、鄰近重大科技擴展區、34、井口工業區，是政府規劃發展的經濟重鎮，土地的升值潛力無限。（4）、項目占地面積大，易于進行整體規劃布局，建造XX市龐大、完善的綜合型項目，造就一種XX全新的概念及產品。（5）、項目背靠XX著名的中梁山脈，有著得天獨厚的自然環境與天然植被，是人們健康生活、度假的理想之地。 （6）、臨靠嘉陵江上游部份，江水清澈流暢，便于設計安排休閑、旅游項目。 （7）、邊側有已規劃并立項的XX最好的國際山地高爾夫球場。 （8）、項目邊上有華新國際正在開發的水天花園，區域位置已被部份消費群知曉并認同，從未來發展趨勢看，該地勢必會形成一個比較有規模的大型社區。 （9）、小區內已探明具備可開采性溫泉，成為社區休閑居家的35、一大絕佳天然資源，將極大地提升土地價值。（10）、項目鄰靠212國道，常年有沙區、解放碑、朝天門、牛角沱、楊家坪、觀音橋等至北碚的公交及私營大巴、中巴途經本地。以及XX至廣安、合川、南充等地快車穿梭于此。（11）在建的渝合高速公路將于近期通車，它鄰靠小區外圍，是此項目的又一重要交通樞紐。（12）、社區可開通業主直通車往返穿梭于小區至市區之間，方便業主與市中心的購物、娛樂及沿途上下班等。2、政策優勢（1） 國家關于西部大開發的決策；（2） XX市房地產開發及對外擴展正加速向郊區化發展的趨勢，目前已經初步形成朝三個方向發展：北部新區、成渝經濟帶、旅游經濟帶；而項目恰恰處于XX“南北旅游經濟帶”的北36、碚區之最佳位置。（3） XX市府實施“半小時主城區”通達工程建設的決定，使交通更加便捷。（4） 國家住房分配制度的改革，將增加商品住宅市場的份額。（5） 隨著中國加入WTO及西部大開發的進程，將促進XX經濟發展的持續、穩定增漲，中高檔收入的人群數量的不斷增多，為項目提供了堅實的經濟基礎。3、地價優勢和地產概念（1） 項目的地價跟同行比較具有一定優勢，將提升項目的市場競爭力和減低投資風險；（2） 項目實施分期的“滾動開發”，將降低投資成本，縮短投資回收期。（3） 項目本身具有多種發展空間，帶動引導社會對地塊的認同。（4） 現代人越來越懂得享受生活，向往無拘無束、原始自然的田園風光，郊區的居家生活37、受到人們的不斷推崇。（5） 教師收入增加及老年人口的增加，使郊區住宅需求增大。（6） 目前，XX市場上同類規模的項目為數不多，尚未構成真正的威脅。二、劣勢和風險 1、現只有212國道經過地塊，交通線路少，狀況較差，且與212國道相鄰 約2公里長的地塊部分會受到噪音、塵埃的污染。2、在城市中居住習慣的人，從心理上感覺此區域位置較偏，且生活配套 差。3、周邊為大面積農村地帶，治安環境難以保證。 4、面積大，開發周期長，短期內難以形成完善的規模。宗地內地形條件 復雜，土地可利用面積比例偏低，開發成本較高。5、周邊大型企業的效益較差，而XX特鋼廠、嘉陵廠、農化集團等存在 空氣污染和一定噪聲影響。三、結論和建議1、 城郊區成為房地產開發的主要戰場，隨著經濟的發展和城市的擴張，郊居化正成為優勢，其環境、價格、配套及服務優勢越來越明顯，高速成長的黃金時期就要到來。XX地產憑借品牌優勢和具有開發大型項目的經驗優勢，利用與北碚區政府友好合作有利條件，進入XX市房地產市場，搶占市場份額是一個正確的決策。2、公司項目的開盤成功與否是XX立足XX的關鍵一仗，為保證一期效應和XX項目的水平，建議董事會給予XXXX房地產開發有限公司長期的工作支持。