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1、投資咨詢公司商品住宅建設用地3.5萬平方項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月投資咨詢公司商品住宅建設用地3.5萬平方項目可行性報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月41可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第1章 項目概況71.1 項目名稱71.2 項目法人概況71.3 項目建設地點71.4 建設內容81.5 市政配套2、81.6 建設期81.7 投資估算、資本金及資金籌措91.8 財務效益分析9第2章 市場分析102.1 上海房地產市場總體發展趨勢102.2#區房地產市場簡析11（1）房地產投資額下降，投資結構仍以住宅為主12（2）現房成交比重上升，期房成交比重下降12（3）交易均價高位運行，并呈現小幅上漲態勢132.3本項目的市場定位13第3章 建設方案153.1 主要建筑技術指標153.2 規劃及建筑設計163.2.1總體布局及交通體系163.2.2綠化173.2.3 消防173.2.4單體設計183.2.5 消防183.3結構設計193.3.1設計荷載193.3.2設計標準193.3.3結構193.3.3、4基礎設計203.4 給排水203.4.1給水203.4.2 排水213.4.3 消防給水213.5 暖通設計223.5.1空調設計參數233.5.2 空調設計233.5.3通風設計243.5.4防排煙系統設計243.6 強電設計說明243.6.1供配電系統243.6.2防雷接地設計263.7 弱電設計263.7.1通信系統263.7.2 電纜電視系統263.7.3 閉路電視監控系統263.7.4 寬帶網接入系統273.8 燃氣設計說明273.8.1氣源273.8.2 用氣量273.8.3 系統設置273.8.4 管道布置27第4章 市政配套294.1 給排水294.2 供電294.3 燃氣24、94.4 通信294.5 有線電視29第5章 環保及節能315.1 環境保護措施315.1.3加強水環境保護，雨、污水分流。315.2 節能措施32第6章 項目法人與項目的經營管理336.1項目法人336.2 經營管理33第7章 工程建設進度34第8章 投資估算、資本金及資金籌措358.1 投資估算范圍358.2 投資估算編制依據358.3 投資估算內容358.3.4預備費為工程不可預見費，按建安工程費用的8%計。368.4 建設投資368.5 資本金368.6 資金籌措36第9章 財務效益分析379.1 財務效益分析說明379.1.1 根據國家現行財稅制度和價格體系進行分析；379.1.3 5、本項目計算期為3年(含建設期)。379.2 房產出售收入379.3 總成本費用379.4 項目的損益379.4.1 經營稅金379.4.2 利潤總額389.4.4 所得稅389.4.5 稅后利潤389.4.6公積金389.5 主要財務指標389.6 不確定性分析389.6.1 盈虧平衡分析399.6.2 敏感性分析39第10章 結論與建議4010.1 結論4010.2 建議40目 錄40第1章 項目概況1.1 項目名稱#二期商品住宅項目1.2 項目法人概況公司名稱： #住 所： #法定代表人：#注冊資本： 人民幣壹億元企業類型： 一人有限責任公司(法人獨資)經營范圍： 房地產開發經營、銷售建材6、五金交電、園藝花卉(涉及行政許可的，憑許可證經營)。#有限公司的企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書分別詳見附件4、5。1.3 項目建設地點#二期商品住宅項目位于#，基地東南面與閔吳鐵路支線相鄰，地塊邊界距鐵路支線15米，南面為#一期商品住宅項目（在建），北面和西面均為已規劃或建成的住宅小區，基地面積為35371平方米。1.4 建設內容本項目總建筑面積為#平方米，其中住宅建筑面積#平方米，公建建筑面積1115平方米，地下車庫建筑面積7932平方米，地下自行車車庫建筑面積2421平方米。本項目地上建筑面積為53839平方米（其中：計容積面積為53176平方米），地下建筑面積為10697平方7、米，容積率為1.5，建筑密度為15.38%，綠地率為35%。1.5 市政配套本項目日最大用水量為704m3，日最大排水量為 634m3。本項目用電容量為1986KVA；本項目天然氣用量為122m3/h；經征詢相關單位意見，本項目基本滿足市政配套條件。1.6 建設期本項目計劃于第1年第4季度開工，第3年第3季度末完工，預計建設期為2年。1.7 投資估算、資本金及資金籌措經估算，本項目建設投資為#萬元，其中，建筑安裝工程費用為16015萬元，其他建設費用為12453萬元，預備費為1281萬元。項目建設資金由項目法人自籌解決。按照國家建設項目實行資本金制度的有關規定，項目資本金需占建設投資的35。本8、項目所需資本金為10412萬元，資本金證明詳見附件8。1.8 財務效益分析本項目主要財務效益指標如下：財務內部收益率 13.5財務凈現值(I=9%) 1098萬元靜態投資回收期 2.8年(含建設期)第2章 市場分析2.1 上海房地產市場總體發展趨勢近年來，國家對房地產業出臺了一系列調控政策和法規，有助于加強市場調控與管理，進一步規范市場，提高住宅消費服務水平，保持房地產業的持續穩定增長，促進房地產經濟的增長方式由速度規模型向質量效益型轉變，促進房地產市場的發展機制由主要靠行政措施和政策調控向主要靠市場機制自身調節轉變。2006年，上海房地產市場宏觀調控已初見成效，市場平穩發展。具體表現在：（19、）市場成交量和供應量得到有效控制。相比2005年，2006全市新建商品房銷售面積和竣工面積均有所降低，分別為3025萬平方米和3724萬平方米，其中商品住宅銷售面積為2615平方米和2747萬平方米；（2）房價漲幅得到一定抑制。2006年全市商品住宅銷售均價為7040元/平方米，相比2005年的6697元/平方米，上漲5%；（3）房地產開發投資基本穩定，2006年全市商品房建設投資與2005年基本持平，為1154億元。第1年以來，上海房地產整體市場繼續呈現平穩發展態勢。具體表現在：（1）從市場供求情況來看，1、2、3月份呈現供略大于求的狀況，而4月份以后，市場則表現出供略小于求的態勢，整體來看10、，市場供求關系基本維持在1：1.2。（2）從價格走勢而言，則表現出小幅上升的態勢，其中部分板塊由于需求明顯高于供應，價格出現一定的上揚。（3）從開發區域上來看，上海房地產開發重心正逐步從市中心轉移到郊區。由此將對上海房產開發帶來三大變化：一是將出現一批借鑒國際經驗和特色風貌，開發建設高起點規劃、高質量建設、開發規模適度、功能完善、生態環境優良的大都市特色風貌城鎮；二是圍繞住宅品質和個性，住宅建設將突破以往幾年市中心開發樓盤品質雷同、立面相似的一般格局，加快住宅產品的優化升級；三是一大批具有前瞻性、現代化、集約化、信息化、特色化的樓盤，通過與國際水平的加速接軌，將會促進住宅消費觀念的變化和購買力11、的提高。預計未來一段時期內，上海房地產市場整體供求基本平衡，房價小幅上漲，建筑產品的品質和個性將被進一步突出和強調，并且隨著上海郊區城市化進程的加速，城鎮經過幾年的規劃布局已進入實質性的規模開發階段，一大批精彩紛呈的郊區特色風貌樓盤將展現在市民面前。2.2#區房地產市場簡析第1年上半年以來，由于宏觀調控影響，#區房地產開發投資穩步回落，新開工面積和竣工面積均呈現下降態勢。但由于市場供需結構矛盾依然突出，商品房銷售價格仍然在高位運行。具體運行特征如下：（1）房地產投資額下降，投資結構仍以住宅為主第1年上半年，#區房地產投資額為51.5億元，同比下降16.4%，占全社會固定資產投資總額的50.8%12、，所占比重比2006年同期下降6.9個百分點。商品住宅投資額為41.7億元，占全區房地產開發投資的80.8%，其中別墅以及高檔公寓投資占住宅總投資的17.9%；商業用房投資占總投資的8.0%。（2）現房成交比重上升，期房成交比重下降第1年上半年，我區新建商品房銷售面積137萬平方米，同比下降9.9%。其中期房預售面積為82萬平方米，同比下降26.8%，占商品房銷售面積60%，所占比重比2006年同期下降13.8個百分點。現房銷售面積為55萬平方米，同比增長37.5%，占商品房銷售面積40%，所占比重比第1年同期上升13.8個百分點。從單月的成交量來看，期房預售面積和現房現售面積以及存量商品房銷13、售面積基本上呈現出逐月上升的態勢，詳見圖2-1。圖2-1 第1年1-6月#商品房（期房、現房、存量房）交易面積（3）交易均價高位運行，并呈現小幅上漲態勢 由于受到房地產交易整體回暖的影響，特別是改善性需求和自住的剛性需求依然旺盛，第1年上半年，#區新建商品房預售均價和存量房交易均價基本呈現上漲態勢，截至6月份，分別達到10170元/平方米和7330元/平方米，詳見圖2-2。圖2-2 第1年上半年#商品房交易均價2.3本項目的市場定位本項目基地所處區域位于#區#鎮，基礎設施完善，生活配套設施齊全。目前#鎮主要商業生活配套都集中在基地附近的龍吳路和劍川路路口區域，基地周邊有#公園，二級乙等醫院#醫14、院，和#第三小學、#中學、上海交通大學等醫療和教育配套資源，向南可直達紫竹科學園區。基地內自然景觀豐富，有一片保留完好的生態小樹林，無污染源。本項目周邊部分樓盤銷售情況如表2-1所示。表2-1 項目周邊部分樓盤銷售情況表樓盤名稱銷售均價（元/平方米）銷售情況楓樺景苑二期6100現房在售紫晶南苑二期5500二手房在售劍橋磬苑6800現房在售本項目建成后，擬全部按照市場價格出售，根據周邊市場情況，并考慮房地產市場的變化，根據薄利多銷、穩妥原則，暫定本項目經營期第一年平均售價為7000元/平方米，經營期第二年平均售價為7500元/平方米。第3章 建設方案本章主要參照項目法人單位提供的有關資料及部分設15、計方案資料編寫。3.1 主要建筑技術指標建設用地面積 35371平方米總建筑面積 #平方米其中：住宅建筑面積 #平方米配套公建建筑面積 1115平方米地下車庫建筑面積 7932平方米地下自行車庫建筑面積 2421平方米地上總建筑面積 53839平方米其中：計容積建筑面積 53176平方米地下建筑面積 10697平方米容積率 1.5建筑密度 15.38綠地率 35集中綠地率 17.75住宅總戶數 575戶停車位 422個3.2 規劃及建筑設計3.2.1總體布局及交通體系本項目以規劃路網為依托，在基地西端和北端分別設置主要出入口和次要出入口，在地塊內設計一條6米寬車道形成環路。從環路上引出若干條枝16、狀4米寬的車行道，將高層住宅的消防登高場地有機地串聯起來，同時沿路設置地面停車位。住宅組團依托道路在保證較好朝向的前提下形成豐富的空間變化，塑造高低錯落的空間形態，形成勻質的圍合空間，為組團居民的交往提供舒適的氛圍和場地。本項目無障礙設施有：人行道設緣石坡道，集中綠地入口處設提示盲道。高層住宅的單元入口設無障礙坡道、不小于2米寬的入口平臺和無障礙電梯，多層住宅10%的單元入口設無障礙坡道。配套公建入口設無障礙坡道和無障礙廁位。按照國家有關規范，多層住宅設立樓梯，高層住宅設置樓梯和電梯作為豎向交通方式。3.2.2綠化 本項目綠化設計的基本理念是利用建筑設計圍合成的組團空間，在組團內部區域規劃成片17、的集中綠地，創造幽靜高雅的視覺景觀，充分發揮綠島效應，改善居住者的生態環境。綠地率為35，其中集中綠化率為17.75。通過對景觀構件材料的選擇,造型的呼應,綠化樹種植被的選擇等使小區建筑主體、景觀風格達到充分的融合。在本小區的道路整體規劃中,重點使整個道路系統及小區感覺不至于過于嚴謹且秩序化，要充分體現小區圍合組團感，在道路節點的處理上相對輕松表現出西班牙風格的悠閑自在的氣氛，使交通具有多樣化，景觀化。3.2.3 消防小區主要出入口位于基地西端，可供消防車出入，小區內設有消防車道，車行道寬度為6米，轉彎半徑不小于6米；住宅的間距大于6米。小區內設置室外消火栓，間距滿足規范要求。消防登高面設于118、0層和11層的高層住宅南面或北面，在每個消防登高面的一側設有大于15m8m的消防登高場地，且消防登高場地外側至高層住宅相應消防登高面的水平距離小于10m。高層和高層住宅、高層和多層住宅的防火間距均大于13米，多層和多層住宅的防火間距大于6米。3.2.4單體設計小區住宅結合現代居住行為以及市場需求，按照住宅的類型與標準，包括6層住宅、14層住宅和17層住宅。從居住活動的客觀規律和滿足國家有關規范要求出發，戶型分為基本的三大類：78平米的小二室，90平米的小三室和128平米的三室。戶型設計朝向以南向為主，住宅的最大傾斜角為南偏西25度，盡量降低西曬的影響，充分考慮每戶的通風以及陽臺布置，增強空氣對19、流，形成良好的自然通風條件，營造健康舒適的居所。房型布置做到客廳、臥室、廚房、衛生間全明，動靜分離，內外分離，各使用空間根據生活動線有機地串連起來，形成科學合理實用的居住空間系列。立面采用磚紅色四坡瓦屋面，點綴局部的木構架，外墻以滿刷涂料做裝飾，一層和二層底部為花崗巖石材，莊重大氣，色彩古樸。3.2.5 消防本工程建筑工程等級為二級，耐火等級為二級，地下室耐火等級為一級。設計使用年限為50年。住宅的結構類型為砌體結構，承重構件耐火性能均滿足相應的耐火極限要求。住宅部分地上為一個防火分區，地下為一個防火分區。 安全出口、疏散樓梯：5層或6層住宅每單元設一部敞開疏散樓梯，疏散寬度與疏散距離均滿足防20、火規范的要求。914層的高層住宅的一層住戶每戶附加地下室，地下室按戶設一部室外疏散樓梯直通地面，9層的住宅一層附送地下室每戶另設一垂直爬梯至地下室高窗處作為第二出口，10層以上的住宅一層附送地下室利用通達地下室的公共樓梯作為第二出口；914層的單元式高層住宅地上每單元設一個敞開疏散樓梯間，戶門均為乙級防火門。 3.3結構設計 3.3.1設計荷載住宅為2.0 KN/，消防樓梯為3.5 KN/，挑出陽臺為2.5 KN/，車庫為4.0 KN/，機房為7.0 KN/，樓梯、走道、門廳為2.0 KN/，露臺為3.0 KN/。 3.3.2設計標準抗震設防烈度為7度，設計基本地震加速度為0.10g,設計地震21、分組為第一組。建筑物抗震設計重要性類別：丙類。設計基準期為50年，合理使用年限50年。建筑物結構安全等級二級，地基基礎設計等級5-6層為丙級，9-12層為乙級。3.3.3結構 本項目6層住宅采用砌體結構，14層和17層住宅采用短肢剪力墻與一般剪力墻結合的結構，抗震等級為三級，短肢墻按二級構造設計。單層地下車庫采用框架結構。3.3.4基礎設計基礎型式可采用沉降控制復合樁基礎、樁基礎、片筏基礎等形式。基礎形心或群樁中心與建筑物重心相對偏心小于1.5%。3.4 給排水3.4.1給水3.4.1.1水源 根據周邊市政管網的情況，在基地內設兩路進水，由劍川路和基地西側鐵路邊各引一路DN200給水管，在基地22、內環通，以滿足生活、消防所需。給水從環管引出，市政最低水壓為0.16Mpa。3.4.1.2 用水量最高日生活供水量：704立方米/天3.4.1.3 給水系統室外綠化用水、車庫地坪沖洗用水和配套公建等用水均由城市管網直供。其他用水由加壓設施供給。在地下車庫內設置生活水泵房，內設不銹鋼水池、變頻給水泵組和加壓泵組，分別向附近樓供給生活用水。3.4.2 排水3.4.2.1 排水量日最大排水量為634立方米/天。3.4.2.2 排水系統室內污廢分流，室外污廢合流，雨污分流。生活污廢水經小區污水管網收集后排向市政污水管去城市污水處理站集中處理。地下室設有明溝，集水至集水坑，用潛水泵提升排至室外。雨水和空23、調排水為有組織排水，匯集后經雨水管道排向市政雨水管網。3.4.3 消防給水3.4.3.1消防水源 取用城市給水，在基地內設兩路進水，既由劍川路和基地西側鐵路邊各引一路DN200給水管，以滿足消防所需。3.4.3.2水量 室外消火栓：15L/S室內消火栓：10L/S自動噴淋：28L/S3.4.3.3消防系統室外消火栓系統為直接由市政給水供水的低壓制系統，消火栓間距不大于120m，保護半徑小于150m，并考慮在消防水泵接合器附近設置。室內消火栓系統為穩高壓制。在7#樓南側地下車庫內消防泵房內設專用消防泵和穩壓泵，兩路出水，在建筑物內消防管成環狀布置，按規范設室內消火栓。車庫設有自動噴水滅火系統，為24、濕式，穩高壓系統。在8#樓北側地下車庫泵房內消防泵房內設噴淋泵組，設水力報警閥組。各防火區設有信號閥、水流指示器和末端放水試驗裝置。按規范要求的部位作噴頭布置，噴頭動作溫度為68。所有場所按中輕危險等級A、B類火災配備手提滅火器。3.5 暖通設計3.5.1空調設計參數（1）夏季:空調計算干球溫度34.6空調計算濕球溫度28.6通風計算溫度 32.0大氣壓力 1004.9 hPa（2）冬季:空調計算干球溫度-5空調計算相對濕度75通風計算溫度 2大氣壓力1025.9 hPa3.5.2 空調設計3.5.2.1住宅每套單元住宅的臥室及起居室預留分體式空調電源插座。配合建筑預留空調室外機的位置。空調的25、冷凝水排入外墻上敷設的PVC立管，集中排放。3.5.2.2公建考慮采用分體立柜式空調或分體壁掛式空調，也可采用VRV小型中央空調,空調的冷凝水采用集中排放,或排入外墻上敷設的PVC立管或排至衛生間等處。3.5.3通風設計每套住宅的廚房內設置排油煙豎井，廚房油煙由脫排油煙機進入豎井，從屋頂排出。暗衛生間設排風豎井，排風通過豎井由屋頂排出。排風豎井采用防倒灌形式。地下車庫采用自然排風及排煙方式，排風量按6次/時換氣次數計算，通過車庫頂上的通風口進行通風與排煙。3.5.4防排煙系統設計地下車庫設通風兼消防排煙系統,系統風量按6次/小時換氣次數計算。補風利用豎井機械補風或利用汽車出入口自然補風。高層住26、宅，其防煙樓梯間及其前室采用開啟外窗的自然排煙方式。3.6 強電設計說明3.6.1供配電系統3.6.1.1 負荷等級 （1)本工程中多層、中高層、高層住宅的住戶用電均為三級負荷。（2)高層住宅的電梯及公共照明電源為二級負荷。（3)小區配套的變頻生活水泵；消防泵、噴淋泵等消防設備的電源為二級負荷。3.6.1.2 供電電源及線路住宅用電由附近箱變經電纜分支箱配出，采用三相四線（380V/220V），YJV22-1KV電纜直埋饋送。多層住宅采用埋地方式引至各單元一層電業熔絲盒(或總進線開關)，再經電表箱引至各層住戶，供電電壓為三相四線380V/220V，使用電源為220V。高層住宅電源,由附近箱變(27、或電纜分支箱)用電纜引入兩路電源至樓內配電間，再由配電間用導線或電纜放射式或樹干式配至各用電點，供電電壓為380V/220V，客梯、消防、公照分別由常用電源和備用電源各引一路送至配電箱未端進行自動切換。3.6.1.3 用電負荷表按功率因素0.7，補償功率因素0.9估算，項目用電容量為1986KVA。供電設置2臺1000KVA變壓器,總容量為2000KVA。3.6.1.4 導線及敷設本工程由配電箱引出的線路采用BV-450/750型導線穿管暗敷于樓板，吊頂或墻內。3.6.2防雷接地設計3.6.2.1 低壓配電系統接地方式采用TT制，采用等電位聯合接地形式，接地電阻小于1歐姆。3.6.2.2 本工28、程屬三類防雷等級。屋面設避雷帶作接閃器，利用柱內主鋼筋作引下線，利用基礎樁作接地極，接地電阻不大于1歐姆。3.7 弱電設計3.7.1通信系統本項目設置市話直通用戶和程控小交換機用戶共網系統。住戶全部為市話直通用戶，部分管理及設備用房為內線用戶。物業管理處設弱電總機房。每戶2對進線（進入多媒體信息箱），多個出線口。3.7.2 電纜電視系統本項目從城市有線電視網引入信號源，以860MHz雙向傳輸技術、分配分支用戶形式組網。每戶設個用戶點（雙孔插座）。3.7.3 閉路電視監控系統為加強管理、提高小區的安全防范能力，在小區主要出入口、道路交叉口、人員密集區、設置相應類型的攝像機。系統以視頻基帶傳輸、總29、線控制方式組網，主機房設于弱電總機房。攝像機總數30臺。3.7.4 寬帶網接入系統小區在提供使用電話線及有線電視上網的同時，與網絡運營商合作，以5類UTP接入的形式，為住戶提供高速訪問INTERNET的端口，每戶設一個進戶端，具體網絡解決方案及設備機房占用情況將與網絡公司協商確定。3.8 燃氣設計說明3.8.1氣源本項目氣源為天然氣。由龍吳路引DN200管入小區。3.8.2 用氣量經初步估算，項目最大小時用氣量為122立方米/小時。3.8.3 系統設置在基地東側設集中調壓箱，低壓進戶，經燃氣表計量后接至各灶具。住宅每戶需設2.5立方米/小時燃氣表一個。3.8.4 管道布置天然氣管道管材采用熱鍍30、鋅鋼管、絲扣連接，室內天然氣管道采用明管架空敷設。第4章 市政配套4.1 給排水本項目水源取自城市自來水管網，日最大用水量為704m3。室內污、廢水分流，室外污、廢水合流，小區污水匯集后排入城市污水管網。日最大排水量為634m3。4.2 供電本項目電源由地區變電站10KV引入小區，小區內設10KV變電站和若干個箱變。設置2臺1000KVA變壓器，總用電容量為1986KVA。4.3 燃氣本項目氣源為天然氣，最大小時用氣量為122立方米/小時。4.4 通信本項目設置市話直通用戶和程控小變換機用戶共網系統，每戶2對進線。4.5 有線電視本項目從城市有線電視網引入信號源，每戶設2-3個用戶點。項目市政31、配套建設征詢意見詳見附件6。第5章 環保及節能5.1 環境保護措施5.1.1沿城市主要干道，建筑物滿足退紅線要求，大面積綠化種植大喬紅木，以美化環境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。5.1.2小區內主要道路及其四周，綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。小區除道路、廣場、入口地面為硬質鋪地外，大面積設置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。5.1.3加強水環境保護，雨、污水分流。5.1.4衛生間，廚房排氣排煙通過排風豎井或采光通風井向室外排放，并避免排向有人員停留的地方。5.1.5在二期北部設垃圾站，垃圾站距住宅距離10米以上。垃圾站布置在小區交通方便處，站前有12m#12m的垃圾32、車回轉空間，且相對獨立，使其對居民的影響減至最小。5.1.6生活污水經匯集后排入市政管網后，排入污水處理廠，達到排放標準后排放。5.1.7設備采用低噪聲，選用振動小、噪音低的水泵;設備基礎采用隔振處理，管道與設備接口采用柔性橡膠接頭減振。所有通風機及風管安裝均采用減震支座或減震支吊架，選用低噪聲通風機。5.1.8本小區不使用任何產生廢氣、粉塵的設備，無廢氣、粉塵污染。衛生間、廚房等排風，通過排風豎井或直接向室外排放，并避免排向有人員停留的地方。本項目環評批復詳見附件7。5.2 節能措施5.2.1提倡以新科技手段實現“節能、節水、節電、節地、治污”,實現環境的可持續發展,也實現經濟效益、社會效益33、與生態效益三者統一的節能原則。結合總平面布局，建筑錯落有致，保證獲得良好日照及自然通風。外飾面為淺色。5.2.2小區建筑外墻采用30厚聚苯乙烯泡沫塑料板保溫系統，平均傳熱系數小于K1.5W/(m2.K)5.2.3屋面選用30厚擠塑板保溫屋面，滿足總傳熱系數K0.80W/(m2.K)。5.2.4外門窗為鋁合金單框中空玻璃，氣密性等級達4級。5.2.5建筑盡量控制體形系數，并結合其它措施滿足要求。5.2.6 空調冷媒管道采用橡塑材料保溫。第6章 項目法人與項目的經營管理6.1項目法人本項目由#作為項目法人，對項目的策劃、資金籌措、建設實施，實行全過程負責。6.2 經營管理本項目建成后，商品住宅將全34、部銷售，車庫、公建配套等交由專業的物業管理公司統一進行管理。第7章 工程建設進度本項目計劃于第1年第4季度開工，第3年第3季度末完工，預計建設期為2年。建設進度詳見表7-1。表7-1 建設進度表 (單位：季度表) 年份工程建設 季度第1年第2年第3年41234123前期工作土建工程設備安裝市政配套竣工驗收第8章 投資估算、資本金及資金籌措8.1 投資估算范圍項目建設用資金包括建筑安裝工程費用、其他建設費用及不可預見費。本估算不包括建設期利息；8.2 投資估算編制依據A、項目法人提供的方案設計和部分基礎資料；B、上海市建筑和裝飾工程預算定額(2002)；C、近期本市部分同類工程竣工決算的主要指標35、，并考慮費用調整因素；D、主要設備參照現行市場價格。8.3 投資估算內容8.3.1總體工程包括室外管線系統、道路、圍墻及綠化等；8.3.2設備及建筑安裝工程均以本市現行市場價進行估算；8.3.3根據項目土地出讓合同，本項目分攤土地費用約8816萬元。8.3.4根據有關規定，本項目紅線外市政配套費為320元/平方米；8.3.4預備費為工程不可預見費，按建安工程費用的8%計。8.4 建設投資經估算，本項目建設投資為#萬元，其中，建筑安裝工程費用為16015萬元，其他建設費用為12453萬元，預備費為1281萬元。 (詳見附表1投資估算表)。8.5 資本金按照國家建設項目實行資本金制度的有關規定，項36、目資本金需占建設投資的35。本項目所需資本金為10412萬元，資本金證明詳見附件8。8.6 資金籌措本項目建設投資所需全部資金(包括資本金)由項目法人自行籌措解決。第9章 財務效益分析9.1 財務效益分析說明9.1.1 根據國家現行財稅制度和價格體系進行分析；9.1.2 本項目多層、小高層住宅建成后將分期銷售，車庫、公建配套等物業委托專業物業公司管理。9.1.3 本項目計算期為3年(含建設期)。9.2 房產出售收入本項目建成后住宅面積共#平方米將全部分期銷售。經營期第一年銷售50，經營期第二年銷售50。銷售收入合計38474萬元。(詳見附表2銷售收入及收款進度預測表)9.3 總成本費用總成本費37、用為房屋的建設投資，并按銷售收入的3計取銷售費用，計30903萬元。 (詳見附表3總成本費用估算表)9.4 項目的損益9.4.1 經營稅金售房部分營業稅及附加按售房收入的5.55%計，為2135萬元。9.4.2 利潤總額扣除成本費用和稅金后，項目銷售利潤為5436萬元。9.4.4 所得稅所得稅稅率按25%計，需繳納1359萬元。9.4.5 稅后利潤完稅后售房利潤為4077萬元。9.4.6公積金按稅后利潤的10%提取公積金。(詳見附表4損益表)9.5 主要財務指標本項目主要財務效益指標如下：財務內部收益率 13.5財務凈現值(I=9%) 1098萬元靜態投資回收期 2.8年(含建設期)(詳見附表38、5現金流量表)9.6 不確定性分析9.6.1 盈虧平衡分析本項目銷售盈虧平衡點按以下公式計算：銷售盈虧平衡點(建設投資)/(銷售收入銷售費用銷售稅金)*100%85。即當本項目房產銷售收入達到32530萬元時，項目可保本。9.6.2 敏感性分析從建設投資、售房價格等因素分別對項目進行敏感性分析(詳見附表6敏感性分析)，在建設投資增加、銷售價格降低的情況下項目財務收益受到一些影響，但仍保留在基準收益率之上，表明項目抗風險能力尚可。第10章 結論與建議10.1 結論本項目的建設將促進#區和#鎮的城市建設，符合#區城市發展規劃。本項目布局較為合理，功能、配套完善，為項目實施開創了良好的條件，因此本項39、目的建設條件成熟。經估算，本項目建設投資總額為#萬元，所需全部資金(包括資本金)由項目法人自行籌措解決。本項目財務內部收益率為13.5，財務凈現值(I=9%)為1098萬元，靜態投資回收期為2.8年(含建設期)。10.2 建議（1）建議加強與有關部門協調、溝通，并進一步完善項目建設方案。（2）建議項目法人在建設過程中，根據實際情況科學安排工程進度，合理調度，嚴格控制投資，節約使用資金，以求良好的經濟效益。（3）建議項目建設中認真考慮與一期工程的銜接協調，文明施工，確保一期住戶的居住安全。目 錄前 言第1章 項目概況第2章 市場分析第3章 建設方案第4章 市政配套第5章 環保及節能第6章 項目法人與項目的經營管理第7章 工程建設進度第8章 投資估算、資本金及資金籌措第9章 財務效益分析第10章 結論與建議附表：1、投資估算表2、銷售收入預測表3、總成本費用估算表4、損益表5、現金流量表6、敏感性分析表