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1、商業中心居住地產政府招商引資項目可行性分析報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月商業中心居住地產政府招商引資項目可行性分析報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月49可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 項目概況5一、項目名稱：5二、項目基本情況5三、項目背景及位置51、項目背景52、項目位置73、項目現狀84、項目規劃指標2、要點9第二章市場分析11一、宏觀經濟分析112009年東北主要城市GDP對比114、重工業城市向綜合性中心城市轉型，人口結構逐漸改變,富裕人群逐步擴大13二、土地市場分析142、xx區09年土地供應較小，未來供應主要來自于金廊沿線的供應16二、房產市場分析162、住宅市場分析173、沈陽公寓市場分析214、 沈陽寫字樓市場分析245、沈陽商業市場分析30三、項目可比性樓盤分析36四、項目及產品定位381、項目定位382、項目產品定位39第三章 投資收益分析40一、項目規劃指標40二、成本預測412、本項目資金運用見現金流量表-現金流出部分43第五章 結論與建議49第一章 項目概況一、項目名稱：3、 沈陽xx項目二、項目基本情況 本項目為沈陽市xx區政府招商項目，計劃于2009年底以招拍掛的方式推出市場，掛牌出讓價為占地面積 24,689元/平方米，總地價為 52,834萬元。集團于2009年12月31日參與該項目的土地拍賣，并獲得了該土地。 項目規劃面積21,422平方米，用途為商業和居住，容積率10.0。預計總投資19.8億元人民幣，銷售收入約38.19萬元。三、項目背景及位置1、項目背景（1）沈陽市獨特的區位優勢 區位 沈陽位于中國東北地區的南部、遼寧省東北偏東，從全球區位經濟和地緣政治的角度看，正是東北亞的“龍睛”之地。是中國東北地區經濟、交通、文化的中心，也是東北地區最大的中心4、城市。沈陽地處東北亞經濟圈和環渤海經濟圈，具有重要的戰略地位。 經濟 經濟實力反映出一個地區的綜合經濟實力，是城市對外競爭的核心。沈陽目前的經濟實力綜合指標在10大城市排名中位列第8位（主要包括上海、北京、深圳、廣州、天津、武漢、南京、沈陽、重慶、哈爾濱），三大產業經濟指標綜合排名位列第3位。 沈陽集中了基礎工業和加工工業為主的8大城市，分別是中國著名的鋼都鞍山、煤都撫順、煤鐵之城本溪、煤電之稱阜新、石油之城盤錦、輕紡之城丹東、化纖之城遼陽和糧煤基地鐵嶺，構成了沈陽為核心的共有2400萬人的遼寧城市群和經濟區。預計2010年沈陽市國民生產總值將達到4000億元，交通 沈陽擁有東北地區最大的民用5、航空港，全國最大的鐵路編制站和中國最高等級的“一環五射”的高速公路網。溝通世界的大連港、營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里，具有得天獨厚的地理優勢。（2）金廊的區域優勢 金廊定位為沈陽中央都市走廊，旨在形成一個匯集金融、商務、商貿、會展、科技、文化、體育等多個前導產業為一體的服務業產業群。通過逐步的開發和改造，使其成為建筑標志化、環境生態化、道路景觀化的現代服務業產業聚集區，國際大都市的形象展示區，東北中心城市的核心控制區，成為沈陽充滿活力的生命中軸和創造新世紀輝煌的黃金走廊。經過六年的開發建設，已初見成效。目前金廊工程規劃建設項目共140項，規劃總占地面積約1222萬平方米，規劃總建6、設規模約5253萬平方米，預計投資總額2631億元。已有皇朝萬鑫大廈、昌鑫置地廣場、匯寶國際商業廣場、華府天地一期、財富中心、銀河國際大廈等 28 個項目已先后竣工并投入使用，另有華潤萬象城、茂業項目、嘉里建設項目等眾多綜合體項目在建。 開發建設金廊是完善中心城市功能、提升城市競爭力、創造新的產業帶和新的投資熱點而推出的一個重要的戰略之舉。其目標是：通過逐步的開發和改造，使其成為建筑標志化、環境生態化、道路景觀化的現代服務業產業聚集區，國際大都市的形象展示區，東北中心城市的核心控制區；成為沈陽充滿活力的生命中軸和創造新世紀輝煌的黃金走廊。2、項目位置 本項目位于沈陽市xx區xx，xx區是沈陽的7、政治、文化、金融中心，xx沿線是金廊（即“中央都市走廊”）的黃金地段，金廊是沈陽城市發展戰略中的核心概念，以北陵大街-北京街-xx為軸線，全長 12 公里，平均寬度 12 公里，總面積 17.7 平方公里。其中在xx區全長約 67 公里。 本項目所處的xx沿線是金廊的黃金地段，該地段土地稀缺、配套齊全、商業氛圍濃厚、交通便利，而且本案周邊高端項目眾多，市場熱度較高，有良好的市場氛圍及發展前景，該地段也是xx沿線可供出讓的最后一塊凈地，資源非常稀缺，周邊配套齊全、商業氛圍濃厚、交通便利。位置圖一位置圖23、項目現狀目前該項目宗地內正由政府在實施拆遷平整，并承諾掛牌成交后將以凈地交地。4、項目規劃8、指標要點方案總平面圖規劃指標數據表第二章市場分析一、宏觀經濟分析1、沈陽近年來經濟保持高速增長，指標位居全國領先水平，在東北三省占據主要地位，作為東北三省的門戶，發展潛力巨大2009年全國各市GDP排名排名城市GDP（億）增長率（%）省內排名級別10青島市490011%魯1副省級11佛山市4814.513.5%粵3地級市12武漢市456013%鄂1副省級13成都市4502.614.8%川1副省級14大連市441015%遼1副省級15沈陽市435014.1%遼2副省級16南京市4230.211.7%蘇3副省級17寧波市4214.68.6%浙2副省級18唐山市 385011.2%冀1地級市19東莞9、市3763.25.3%粵4地級市20煙臺市372012.4%魯2副省級21濟南市335012%魯3副省級22鄭州市330012%豫1地級市23長沙市330014.4%湘1地級市2009年東北主要城市GDP對比從2001年至2009年，沈陽市GDP連續保持兩位數增長，增長幅度在全國名列前茅，2009年GDP達到4359億元；在國內GDP排行中，排行第15位。在東北三省中，沈陽以GDP 總量的位置領先其他主要城市，可以看出沈陽市東北三省重要的經濟發展型城市，對于東北的經濟發張起到舉足輕重的地位。沈陽特色及支柱產業：沈陽作為東北三省核心城市之一，利用其獨特的資源優勢大力發展工業，機械制造業的基礎上，10、開拓金融、貿易、物流 等服務型行業，作為東北三省的窗口型城市，不斷提升其第三產業。2、沈陽市GDP及固定資產投資額加速增長，沈陽市經濟發展形勢及潛力良好，屬于快速發展階段沈陽全市歷年經濟發展狀況u 2004年以來，沈陽市GDP年均增長15%，高于全國同期水平6.4個百分點,增長速度迅猛，未來的上升空間很大；u 沈陽市2009年的GDP增長速度14.10%，沈陽市房地產業處于高速發展期，能夠支持房地產業快速發展；u 沈陽固定資產投資增長速度迅猛，年均增幅30%,居全國主要城市前列,大量投資已經在基礎設施建設方面發揮了效用。3、沈陽市人口從2003年開始到09增長穩定，人均可支配收入平均增長13%11、以上，人民生活水平逐步提高，財富積累速度較快2004-2009年沈陽市人口變化趨勢 03年至08年5年間，沈陽戶籍人口變化極小，增長率低于10%； 自從沈陽市于2003年之后降低了外來人口進入的門檻，由此使得沈城的遷移人口大大增加。預計到2010年，沈城人口的機械增長將達36.7萬人。2004-2009年沈陽人均可支配收入及增長率 2010年，沈陽城市居民人均可支配收入預期增加11%，首次超過2萬元 。 沈陽人均可支配收入基本上逐年上漲，均達到改善性生活品質標準。4、重工業城市向綜合性中心城市轉型，人口結構逐漸改變,富裕人群逐步擴大u 2009年在崗職工產業構成，總在崗人數為98.7萬人：其中12、：第一產業0.6萬人，下降13.1%；第二產業39.9萬人，增加7.54%；第三產業58.2萬人，增加0.98%；u 2009年非公有制經濟為2498億元，增長17.8%，高于GDP增速，占GDP的64%，十一五規劃目標為70%；u 十五期間，會計、律師和科技等服務領域不斷拓展，律師事務所發展到122家，比前5年增長1倍，技術市場交易額年均增長15%；u 2010年外資金融機構總數達到30家以上，全國所有商業銀行都在沈設立分支機構（十一五規劃目標）。5、宏觀經濟小結1.GDP高起，東北城市領跑，城市中心化趨強2.GDP快速增長，房地產市場進入高速增長期，未來發展潛力巨大；3.人均可支配收入平均13、增長13%以上，人民生活水平逐步提高，社會財富快速積累，社區投資需求趨強。二、土地市場分析1、隨著市場量價齊升，09年土地供應比08年快速增長，09年沈陽市共推出土地宗數451宗，同比增長17%，推出面積3189.28萬平方米，同比增長30%。進入2009年以來，當房地產市場出現量價齊升之時，沈陽的土地市場逐漸復蘇，各大開發商均不同程度地加大了土地儲備的規模。主要是因為沈陽各大開發商對后市的信心逐漸恢復，獲取項目資源為以后的發展奠定基礎。目前，沈陽土地市場開始一步步地朝著07年的瘋狂態勢前行，預計在2010年，瘋狂拿地的局面還將會繼續。2、xx區09年土地供應較小，未來供應主要來自于金廊沿線的14、供應2009 年沈陽各區域經營性土地出讓統計二、房產市場分析1、沈陽商品房供應量逐漸增大，總體銷售量與銷售價格平穩增長，整體市場發展穩定；u 09年商品住宅成交均價為4060元/平方米，比去年同期上漲7.5個百分點。u 商品房銷售面積1465.1萬平方米，增長0.2%，其中商品住宅銷售面積1307.2萬平方米，下降3.7%；商品房銷售額604.7億元，增長12.1%，其中商品住宅銷售額504.1億元，增長5.3% 。2、住宅市場分析（1）整體住宅市場09年沈陽住宅市場受大環境的影沈陽商品房銷售均價始終處于“溫和上漲”狀態。2009年6月份開始，商品房價格上漲凸顯，2010年1-2月銷售量明顯下15、滑，未來沈陽房地產走勢還需要進一步觀察。u 2008年商品房銷售下滑加上金融危機，地產企業出現了資金鏈上的困難，新開工面積下降，導致2009年商品房的供應量減少，第二季度開始同比出現負增長。u 自2001年以來，沈陽商品房和商品住宅價格一直保持平穩上漲趨勢，房價漲幅十分平穩，沈陽房地產市場一直保持健康良好的發展態勢，并不是一個泡沫市場。u 經過一年的持幣待購，2009年剛性需求大量釋放，推動了商品房和商品住宅價格上漲。u 09年12月份受25條優惠政策到期的影響，沈陽商品房銷售量出現一次井噴，10年1、2月份銷售量隨著價格的攀升銳減。（2）高端住宅市場u 現狀分布： 目前高端住宅集中的區域主要16、為金廊沿線及渾河長白島板塊。 北站區域供應較少，僅沈陽天地一個項目中有高端住宅產品供應。u 未來供應： 金廊沿線未來供應量較多，且多以綜合體出現；渾南板塊供以沿河項目為主。金廊及周邊地段優勢顯著，未來有大量公建物業供應，項目公建與居住比例為8：2，均為國內知名開發企業，產品平臺高，未來競爭極其激烈長白島片區依靠板塊環境優勢和未來交通規劃利好吸引多家一線品牌開發商進駐，產品形式以高層、小高層產品為主，沿河項目溢價明顯小結：高端住宅供應主要是金廊和渾河沿線，渾河沿線既擁有河景資源又擁有一定的城市資源，因此受到消費者的認可。金廊沿線的項目由于缺少外部景觀資源的支持，都在內部景觀上更下功夫，營造出市區17、景觀大盤的印象。3、沈陽公寓市場分析（1） 公寓產品主要分布板塊依據現階段在售及已投入使用公寓項目分布的聚集程度，大致將沈陽公寓市場劃分為四個板塊，分別是：北站板塊、中街板塊、金廊板塊、太原-和平板塊，而本案即處于金廊板塊。（2）各板塊公寓分析北站板塊土地供應稀缺，可見供應項目少，華府天地二期是北站區域后續主要供應太原街太原街屬于城市傳統商圈，商業、休閑娛樂、商務氛圍濃厚中街商圈城市傳統商業街，商業功能突出，公寓產品類型復合，在售及未來供應均較少金廊及周邊目前供應量較少，但未來區域公寓供應量大，均為國內知名開發企業，產品平臺高，未來競爭極其激烈小 結： 公寓板塊供應只有四大板塊，分別是北站、中18、街、太原街、金廊；就目前供應來看，金廊公寓價格最高，供應量最少；但未來區域內供應量將增大，競爭加大。4、 沈陽寫字樓市場分析（1） 沈陽寫字樓板塊劃分根據沈陽寫字樓分布的密集程度，將其劃分為六個板塊：北站板塊、金廊板塊、太原街-和平大街板塊、三好街、北陵大街板塊、鐵百板塊。 北站板塊： 主要指北站金融商貿開發區，成立于1992 年，2002年1 月晉升為省級開發區，經過了16年的不斷發展，目前已有約1400 家各類中外服務企業， 47 家金融機構入駐，區域內各類金融機構數量占沈陽市的80%以上，形成了濃厚的商務辦公氛圍。金廊板塊： 指xx沿線，板塊內的五里河區域是沈陽較早的寫字樓供應區域。板塊19、受市政府“金廊工程”規劃的帶動，寫字樓市場快速發展，項目逐漸由南向北推進，核心地段、便捷交通、高昂地價等因素，都促進了沈陽高端寫字樓在該板塊的出現，如北方傳媒大廈、商會總部大廈等。太原街和平大街板塊： 指太原街與和平大街所圍合的區域，該板塊是沈陽寫字樓最早出現的區域，太原街商圈的帶動使其得到快速發展，但由于土地資源稀缺等原因，板塊內寫字樓大多為早期項目，整體品質不高，總統大廈是板塊內的代表項目。三好街板塊： 隨著三好街商圈的壯大，辦公需求逐步釋放，寫字樓供應近年有所增加，客戶特征明顯，大多是從事IT或相關行業，但板塊內高端項目極少。北陵大街板塊：指皇姑區北陵大街沿線，由于靠近省政府等主要單位，20、寫字樓得以發展，板塊內不乏甲級寫字樓，但已使用時間較長，如麗陽國際大廈，近年新增供應量表現匱乏。鐵百板塊：主要指鐵西建設大路和興華街沿線，受鐵百商圈帶動影響，板塊內公寓項目首先出現，隨著辦公需求的逐步釋放和要求提升，逐漸出現了寫字樓產品，板塊內寫字樓幾乎都是近年新上市項目。 總結來看，寫字樓市場往往由于政府規劃、商圈帶動等影響快速發展，且具有明顯的聚集效應。而通過甲級寫字樓的分布看，其對于地理位置、商務氛圍、交通條件、地區規劃等要求更為嚴格。（2）各板塊寫字樓供求總量分析從供應情況看，排在前三位的是北站板塊、太原街-和平大街板塊和金廊板塊，其中金廊板塊受規劃帶動，是近年快速崛起的寫字樓區域。從21、租售情況看，各板塊租售率大致相同，北陵大街板塊由于后繼寫字樓項目缺乏，現有的寫字樓都保持這較高的租售率。（3） 項目周邊租金調研 （4） 寫字樓售價調研xx區和平區小 結：現時xx區優質寫字樓之售價界乎人民幣13,00015,000元/平方米。5、沈陽商業市場分析 綜合來看，沈陽目前有太原街、中街、北行及金廊這四大主力商圈，均處于一環之內，并呈現三足鼎立式分布。 （1）沈陽商圈的基本情況太原街商圈： 位于和平區，是沈陽市最繁華的商業區之一。商圈以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業街、中山路。由日俄景觀街、美術牌匾22、街、體育用品街、南一風味美食街、開明商業街等街區組成來打造“具有都市時尚的現代化國際商業區”。目前太原街商圈經營品種構成中，服裝類、飲食和快餐占絕大多數的業種構成。分析認為，這些都是老百姓衣食住行的主要消費部分，這種經營分布是太原街商圈多年市場發展的結果，是市場自然選擇和沈陽獨特的消費特點的產物，具有其合理性。代表性商場：中興商廈、新世界百貨、百盛百貨、華聯商廈、聯營商場、時尚地下商業街。 中興商廈 新世界百貨 百盛百貨 時尚地下中街商圈： 是沈陽歷史最悠久的商業街，擁有三百五十多年的歷史。商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城，南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街23、沈陽路、正陽街、朝陽街組成。 中街商圈從其功能角度上，沒有太原街商圈那樣比較明確的區分，這與中街商圈是沈陽市歷史最悠久的一個商業區有直接的關系。中街、太原街兩大商圈的整個商業布局規劃思路不同，發展方向也將是相互補充的。 作為沈陽市歷史最悠久的一個商業區，中街地區將被打造成為4A 級商貿文化旅游區。按照規劃，中街地區將以建設4A 級景區為切入點、以建設“東北第一街”為統領：建設正陽街和朝陽街地下通道；結合故宮周邊環境綜合整治，完成標志性建筑裝修改造；中心廟廣場、名人景觀大道、步道式精品街的建設工程、建設休閑廣場，完成北中街商住開發項目等。將中街建設成布局合理、功能完善、環境優美、經濟繁榮、最具24、競爭活力的中心商圈。 代表性商場：興隆大家庭、商業城、新馬特、0101 流行館。未來將開業的商場有：恒隆中街廣場、中糧沈陽大悅城、久光百貨（sogo）、新世界四店、南華廣場等 興隆大家庭 商業城 新瑪特 0101 流行館北行商圈： 以長江街為中心，全力打造長江商貿中心區，通過把長江街建成集住宿、休閑、購物、餐飲、娛樂、文化交流于一體的大型商業街；2005 年全面實施長江街改造，重點整治交通環境，并將在建的海麗德韓國精品商廈、經典大廈等項目和已經投入運營的中興大廈長江街店、鵬達運動城佳合店一起，形成以長江街為中心，吸納周邊西塔街、昆山路、黃河大街、泰山路的資源優勢，橫向拓展長江商貿商務中心區的發25、展空間。 但就目前的發展情況而言，雖有華聯超市、國美電器、百盛百貨、華聯超市的業態支持，也限于商圈規模較小，只能滿足區域性需求。 代表性商場：千盛百貨、中興大廈長江店、北行大廳。 千盛百貨 中興大廈長江店金廊商圈： 2002 年，沈陽市政府委托上海同濟大學進行了“金廊”概念規劃，將其定位于中央都市走廊，是沈陽城市發展戰略中的重要組成部分。“金廊”南起渾南新區南界，北至沈北新區蒲河新城,涉及渾南、和平、xx、皇姑、于洪、沈北等區和開發區。全長約30公里，平均寬度1-3公里，面積約75 平方公里。金廊工程于2003 年7月正式啟動。截至目前，金廊規劃建設項目達到138 個，規劃用地總面積約121326、公頃，規劃總建設規模約4200萬平方米，預計投資總額2210 億元。 華府天地 百聯購物中心 卓展購物中心 西武百貨商圈對比分析表商場名稱檔次人氣環境規模綜合太原街中街北行金廊（2）四大商圈業態對比分析 沈陽市四大商圈當中，太原街及中街商圈屬于我國傳統形式的商業中心區。因此業態及形式基本相似，均由大型百貨、超市及專業市場等封閉型商業加上沿街商鋪組成，而沿街商鋪主要為餐飲及服飾類。 據統計太原街商圈主要業態分為服裝類、餐飲類及百貨類，其中服裝類所占比例最大占總體量的32%、餐飲類占總體量的17%、百貨類占總體量的2%（依店鋪數量劃分）。中街主要以，服裝、小百、百貨組成，其中服裝類占37%、小百類27、占10%、百貨占1%。 北行同中街及太原街稍有區別，因為北行商圈總體量較小，另外在北京華聯的一層是一個水產品批發市場，因此這里的食品類較以上兩大商圈稍多占17%，但服飾類仍是該商圈的主要業態占總體量的52%，另外百貨類占總體量的2%。 金廊商圈主要業態分為服裝類、餐飲類及百貨類，其中服裝類所占比重超過50%。通過對以上四大商圈業態的觀察，我們不難發現同樣一個共性，就是無論哪個商圈，服飾類所占比例均為第一。（3）四大商圈租金水平對比分析 沈陽市的各大商圈當中，中街為很明顯的“管燈”式商圈，整個中街沿線租金價格最高，大約在600-1200 元/平方米/月。 太原街商圈則屬于“燈泡”式商圈，處在太原28、街與中華路交匯處人流最為集中，商鋪租金高達500-1000 元/平方米/月，即便是時尚地下那種地下商場租金同樣高達600 元/平方米/月左右。 北行商圈無論知名度、輻射范圍還是經營業態方面都遠遠不及以上兩個商圈因此租金價格較中街及太原街都有一定的差距。 xx沿線的商鋪租金也在500-1000元/平方米/月，租金價格也比較高。小 結： 本案所在金廊區域是沈陽市規劃的重點發展區域，隨著新建項目的不斷增多，未來商業商務氛圍將比較濃厚，對商業項目的發展將起到較強的推動作用。通過調查發現，四大商圈中，北行商圈最小屬于區域型商圈，而太原街和中街商圈無論是規模還是檔次和人氣都可列入市級商圈范疇內，相比較來說29、，金廊商圈仍處在發展階段，但無論是檔次規模和人氣都在不斷的攀升，發展前景樂觀。三、項目可比性樓盤分析 金廊商圈未來項目均以城市綜合體類型為主，項目檔次普遍較高，寫字樓均以5A 甲級寫字樓為主；公寓均以高級酒店式公寓為主；酒店也大多為五星級酒店；商場也基本為高端商場，而且規模均比較大，基本在10 萬平以上。因此，區域未來高端市場的競爭十分激烈，但也有利于形成規模效應，帶來巨大未來發展潛力。四、項目及產品定位1、項目定位 根據市場部分的綜合分析，考慮市場需求的發展變化，結合項目自身特點，建議，本項目整體定位為：切入中高端市場的建筑綜合體 建筑綜合體是指將城市中商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會30、議、文娛、交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。 綜合體項目的優勢： （1）各種功能互為補充，協調一致，整體建筑可以在一定范圍內實現自給自足，形成“城中城”的經營方式。 （2）各種功能互為裨益，提供對方發展的潛力，反過來促進自身的發展，從而使建筑獲得良好的經濟效益。 （3）建筑綜合體分為長、短期收益，可以通過長、短期收益的合理規劃，快速、有效的回流資金，規避開發風險。 定位依據： 產品定位主要是解決我們“賣什么”的問題，也就是說，在市場分析的基礎上，思考開發何種產品能爭取項目的快速去化，并實現利潤31、的最大化。準確的產品定位，應建立在對市場和產品充分分析的基礎之上，找出產品的現有客戶及潛在客戶。因此，本司將先前市場研究部分的要點加以提煉，并以此作為本項目產品定位之依據。 地塊自身條件分析： （1）地理位置優異、交通便利，配套齊全 （2）地段繁華，適合開發公寓和寫字間產品 （3）臨近機場、五里河商圈，商務氛圍濃厚 （4）地塊臨街面較長,有利于寫字間和公寓產品的形象展示 市場環境分析： （1） 根據金廊規劃，該區域是未來沈陽中高端項目供應比較集中的區域 （2） 金廊商圈是沈陽公寓的聚集區之一，但目前大部分項目均已售罄，而新建項目尚未上市，出現了供應的“空檔期”，存在較強的機會點。 （3）金廊未32、來上市的寫字樓、公寓項目檔次均較高 （4）區域商業氛圍比較濃厚，適合大型集中商業項目的發展。2、項目產品定位 建議本項目的產品類型為：住宅+公寓+寫字樓+集中商業 依據： （1）項目不做酒店的原因，一個城市高端酒店市場的容量是有限的，而且周邊項目規劃高端酒店的數量過多，已經超過了沈陽市能夠容納的范圍。并且做中端或中低酒店在本區域也不具備發展的環境。 （2）住宅。本區域是沈陽市的核心區中的核心，地理位置的稀缺性非常強，因此住宅將是本區域最受歡迎的產品。 （3）酒店式公寓，可以同時滿足未來居住和辦公的客戶的需求，酒店式公寓可以通過小面積、低總價的優勢，占據一定的市場。 （4）寫字樓和集中商業是由本33、項目所在區域的環境所決定的，良好的商業和商務氛圍可以為寫字樓和集中商業獲得良好的市場前景。第三章 投資收益分析一、項目規劃指標上述規劃指標為最初指標，現在產品類型的面積有所調整：住宅為102,000平米、寫字樓為51,554平米、商業為59,996平米，共計213,550平米，均為可售面積，其余不變。二、成本預測1、購地成本：5.5億元2、建安成本：109401萬元建安成本預測表操作說明：在白色處填寫數據普通住宅出售商業一、費用科目成本高層住宅建筑面積102000寫字樓建筑面積51554商業建筑面積60666可售面積102000可售面積51554可售面積60666占地面積0占地面積0占地面積034、固定成本單價數量總成本（萬元）單價數量總成本（萬元）單價數量總成本（萬元）1主體建筑工程費010,86908,278014,8571.1基礎-1.2結構和建筑及粗裝飾1,031102,00010,5151,60651,5548,2782,44960,66614,8571.3樓內門窗35102,000353-1.42主體安裝工程費04,89603,14504,0342.1給排水50102,0005105051,5542585060,6663032.2燃氣55102,000561-51,554-5560,6663342.3強電210102,0002,14226051,5541,34026060,635、661,5772.4弱電45102,0004597051,5543617060,6664252.5暖通空調80102,00081617051,55487617060,6661,0312.6消防40102,0004086051,5543096060,6663642.72.83主體精裝飾工程費014,24307,308016,8183.1公共部位精裝飾515102,0005,25387551,5544,5111,07460,6666,5183.2戶內精裝飾881102,0008,99054351,5542,7971,69860,66610,3003.3-固定成本小計030,008018,7313536、,709公攤費用11,8816,0057,0664開發前期準備（可售面）3,5891,8142,1345室外工程（建面）1,1275706716間接費用（建面）3,1441,5891,8707地下室土建工程3,1611,5981,8808社區配套設施8604345119公共配套合計41,88924,73642,7763、期間費用：管理費用、銷售費用分別按銷售金額的2%、2.5%計算，分別為：7475萬元、9343萬元；財務費用按6.6%年息計算，預計為9618萬元三、工程進度計劃2010.6完成規劃設計、圖紙設計2010.11完成樁基開工、主體開工2012.6-9住宅、商業少量開盤2013.537、寫字樓少量開盤2013.11住宅、商業竣工，部分開售2014.8寫字樓竣工，集中銷售四、項目資金來源及籌措1、本項目總投資19.88億元，資金來源為：自有資金10.8億元、銀行貸款 9 億元、銷售反投 0.08億元， 資金來源表資金項目金額（億元）百分比自有資金10.854.32%銀行貸款945.27%銷售反投0.080.41%總投資19.88100.00%2、本項目資金運用見現金流量表-現金流出部分五、銷售預測銷售計劃表一期產品構成可售面積/個數銷售單價（元/）銷售收入（萬元）普通住宅高層住宅102,00013,000132,600商業寫字樓51,55415,00077,331商業60,6638、627,000163,798小計112,22042,000241,129合 計214,22042,000373,729 銷售回款表(單位：萬元）項目一期2012年2013年2014年2015年合計住宅 1,790 19,426 88,511 22,874 132,600 寫字樓 - 2,088 75,243 - 77,331 商業 3,030 23,996 99,098 37,674 163,798 合 計 4,820 45,510 262,851 60,547 373,729 序號項目總額2010年2011年2012年2013年2014年2015年一現金流入482,396 67,044 8639、,623 44,820 50,510 217,851 15,547 1銷售收入373,729 0 0 4,820 45,510 262,851 60,547 2自有資金108,667 67,044 41,623 0 0 0 0 3銀行借款0 45,000 40,000 5,000 (45,000)(45,000)二現金流出0 0 0 0 0 0 1項目取得費用55,006 55,006 0 0 0 0 0 2主產品成本109,401 14,540 20,696 38,134 21,531 14,499 0 3管理費用9,474 474 663 2,653 1,895 1,421 2,368 440、銷售費用9,343 467 654 2,616 1,869 1,401 2,335 5財務費用15,591 0 2,204 4,245 5,551 3,265 326 6銷售稅費18,686 0 0 241 2,276 13,143 3,027 7土地增值稅45,290 0 0 63 586 3,500 41,141 8企業所得稅27,734 0 0 181 1,707 9,857 15,990 現金流出小計290,526 70,488 24,217 48,133 35,413 47,086 65,188 三凈現金流量191,871 (3,443)62,406 (3,313)15,097 1741、0,765 (49,641)四累計凈現金流量191,871 (3,443)58,962 55,649 70,746 241,511 191,871 五折現凈現金流量(10%)108,306 (3,130)48,729 41,810 48,321 149,960 108,306 六、經濟效益分析1、利潤測算利潤測算表合計金額項目一期序號金額（元）1銷售收入3,737,292,0003,737,292,0001.3住宅1,326,000,0001,326,000,0001.8寫字樓773,310,000773,310,0001.9商業1,637,982,0001,637,982,0002開發建設總42、投資1,988,159,1261,988,159,1262.1項目開發成本1,644,070,9861,644,070,9862.1.1項目取得費用550,063,810550,063,8102.1.2建安成本1,094,007,1771,094,007,1772.2項目開發費用344,088,140344,088,1402.2.1管理費用94,745,84094,745,8402.2.2銷售費用93,432,30093,432,3002.2.3財務費用155,910,000155,910,0003銷售稅費639,762,296639,762,2963.1營業稅及附加186,864,6001843、6,864,6003.2預征土地增值稅費92,228,76092,228,7603.3清算補繳土地增值稅360,668,936360,668,9364稅前利潤1,109,370,5771,109,370,5775企業所得稅277,342,644277,342,6446凈利潤832,027,933832,027,9337公司投資收益指標7.1銷售毛利率56.0%56.0%7.2銷售凈利潤率22.3%22.3%7.3內含報酬率0.0%0.0%7.4投資利潤率44.9%7.5凈現值NPV2,429,908,6282、敏感性分析選取建安成本和銷售價格作為敏感性因素進行分析，本項目抗風險能力強。詳見下表44、。第五章 結論與建議 從地理位置看，xx沿線是金廊（即“中央都市走廊”）的黃金地段，而本項目又位于xx的核心位置，周邊配套齊全、商業氛圍濃厚、交通便利。據了解，本項目為xx沿線可供出讓的最后一塊凈地，資源非常稀缺。 從戰略集團看，取得該項目可使我集團從真正意義上完成環渤海區域的布局，加之其地理位置的優越性，成功打造該項目能較大的提升集團在該區域的市場知名度。具有一定的戰略意義。 從經濟效益看，項目可實現銷售收入373,729 萬元，凈利潤為83,203萬元，銷售凈利潤率為22.3%，投資利潤率為44.9%,項目盈利能力及抗風險能力強。 從法律手續看，該項目為政府掛牌出讓項目，法律風險小。 綜上分析，該項目具有可行性。