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1、一線城市商品房住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄一、 項(xiàng)目概況51、項(xiàng)目法人概況52、項(xiàng)目概況5二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性6三、 市場分析與預(yù)測71、XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀72、項(xiàng)目區(qū)域市場分析83、供需分析及價(jià)2、格預(yù)測9四、 建設(shè)方案與市政配套16五、 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排17六、投資估算與資金籌措191、項(xiàng)目總投資估算192、單位成本估算233、資金籌措25七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)271、現(xiàn)金流量分析272、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率333、投資回收期354、財(cái)務(wù)評價(jià)小結(jié)36八、風(fēng)險(xiǎn)分析361、盈虧平衡分析362、敏感性分析37九、備選方案40十、結(jié)論40 一、 項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目法人概況XXXX房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司成立于1993年9月，1998年9月改制為有限責(zé)任公司，2002年5月改制成XXXX房產(chǎn)股份有限公司，注冊資金8281萬元，目前進(jìn)入上市輔導(dǎo)期。XXXX房產(chǎn)股份有限公司，作為較早涉足房地產(chǎn)行業(yè)3、的專業(yè)公司，多年來堅(jiān)持“以房養(yǎng)林、以林促房、發(fā)展新型園林綠色產(chǎn)業(yè)，提高XX商品房品位”的開發(fā)理念，在XX花木世界已投入7000多萬元資金，綠化種植面積近3000余畝，各種樹木40余萬株，把“以人為本，注重環(huán)境建設(shè)，營造融自然景觀、休閑、服務(wù)、居住功能為一體的新世紀(jì)人居生態(tài)環(huán)境”，作為公司不懈追求的目標(biāo)。2001年底在XX地區(qū)相繼開發(fā)了XX小區(qū)、XX星級公寓、XX華城、XX翰城等住宅小區(qū)，總面積逾70余萬平方米。其中開發(fā)的恒的星級公寓獲浦東新區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)作品展評商品房建筑獎(jiǎng)、XX市最佳房型獎(jiǎng)、XX市完整街坊獎(jiǎng)；XX華城自1998年開發(fā)以來，一直名列浦東新區(qū)年度預(yù)售面積排行榜前十位，XX市年度預(yù)售面4、積排行榜五十強(qiáng)；2001年度XX華城榮獲浦東新區(qū)預(yù)售面積排行榜第一位、XX市預(yù)售面積排行榜第四位；XX華城上河苑獲2001年度XX市完整街坊獎(jiǎng)、XX市優(yōu)秀四高小區(qū)獎(jiǎng)；XX翰城獲2000年XX市世紀(jì)品位樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)獎(jiǎng)。XX已在XX落戶，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)是：XX的品牌得到XX人民的承認(rèn)，XX區(qū)的整體對外形象的提升，從而帶動(dòng)XX的房地產(chǎn)業(yè)上一個(gè)新的臺(tái)階，土地拍賣的價(jià)格也必然會(huì)有上升的空間。2、項(xiàng)目概況n XX小區(qū)項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)南橋鎮(zhèn)，在南奉公路以南、西至環(huán)城東路、南至亭大公路、東至建設(shè)中的莘奉高速公路?？傆玫孛娣e1481.57畝，是XX區(qū)迄今為止規(guī)模最大的住宅小區(qū)，采用一次中標(biāo)三批供地的土地供應(yīng)5、方式。第一期2003年9月底育秀路以北約479.19畝和小區(qū)外，撤隊(duì)帶征地112.59畝第二期2004年6月底環(huán)城南路以北約577.35畝。第三期2005年6月底剩余全部土地約425.05畝和小區(qū)外撤隊(duì)帶征地約129.11畝。n XX小區(qū)毛容積率控制在1.01.3。二、 項(xiàng)目建設(shè)必要性XX外圍郊區(qū)化建設(shè)將成為“十五”時(shí)期的建設(shè)重點(diǎn)，一城九鎮(zhèn)以及十一個(gè)中心鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)，將對市區(qū)人口進(jìn)行有效的分流。同時(shí)，區(qū)域人口的增長將釋放出極大的住宅消費(fèi)量。XX小區(qū)的開發(fā)和管理，將對XX區(qū)中心城（南橋鎮(zhèn)、江海鎮(zhèn)）以及各集鎮(zhèn)的住宅建設(shè)和管理產(chǎn)生重要的影響，對全區(qū)投資環(huán)境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用6、。因此該住宅小區(qū)建設(shè)將會(huì)本著“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高原則，力求把該小區(qū)建設(shè)成現(xiàn)代化高品位的生態(tài)居住區(qū)，努力為南橋鎮(zhèn)（甚至是XX郊區(qū)）的城市化建設(shè)做出貢獻(xiàn)。三、 市場分析與預(yù)測1、XX市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀XX同志南巡講話成為XX市房地產(chǎn)業(yè)第一個(gè)發(fā)展周期的動(dòng)因（19921999年）。第一個(gè)周期特點(diǎn)是起點(diǎn)低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。經(jīng)歷了5年擴(kuò)張3年萎縮后，新的一輪周期從2000年起動(dòng)，擴(kuò)大內(nèi)需和投資的財(cái)政政策成為主要?jiǎng)右?，特點(diǎn)是起點(diǎn)高、增速平穩(wěn)，目前市場正處于上升期的平臺(tái)中。供需關(guān)系將是決定房地產(chǎn)市場發(fā)展走勢的主要因素，目前XX房地產(chǎn)市場的投資需求與消費(fèi)需7、求都比較旺盛，在XX經(jīng)濟(jì)連續(xù)兩位數(shù)增長，舊城改造城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)市場全面放開等利好因素的帶動(dòng)下，市場將保持一個(gè)較高的需求狀態(tài)?？傮w上看，XX房地產(chǎn)市場依然存在上升空間，XX房地產(chǎn)市場當(dāng)前高位運(yùn)行，其穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢至少可以持續(xù)至“十五”期末，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。2、項(xiàng)目區(qū)域市場分析（1）、XX房地產(chǎn)市場發(fā)展相關(guān)數(shù)據(jù)n 房地產(chǎn)銷售n 住宅房地產(chǎn)開發(fā)情況（2）、市場概述n “十五”期間，XX區(qū)進(jìn)入了城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的歷史新階段，整個(gè)城市化建設(shè)不斷加速，眾多的住宅開發(fā)商加入到XX“圈地運(yùn)動(dòng)”中。n 市場需求旺盛，在未來一段時(shí)間內(nèi)，整體市場將處于上行階段，需求的階段性高峰預(yù)計(jì)在2005年出現(xiàn)。n 南橋鎮(zhèn)8、是XX區(qū)的主要中心鎮(zhèn)（城市化水平在XX區(qū)內(nèi)屬于目前最高），也將是未來人口導(dǎo)入的主要城鎮(zhèn)，這對房地產(chǎn)住宅的開發(fā)而言，無疑是最為有利的。 3、供需分析及價(jià)格預(yù)測（1）、供求分析n 需求分析影響需求變動(dòng)的主要因素，可以歸納出以下幾個(gè)方面：經(jīng)濟(jì)因素 人均收入水平（房價(jià)收入比）、行業(yè)景氣度市場因素 房地產(chǎn)發(fā)展周期規(guī)律、價(jià)格水平社會(huì)因素 人口變數(shù)、生活質(zhì)量的提高程度、城市化發(fā)展水平政策因素 具體政策措施頒布實(shí)施經(jīng)濟(jì)因素 XX區(qū)人均年收入及房價(jià)收入比人均收入（元）房價(jià)收入比1999年128161:5.22000年135391:5.42001年153751:5.2分析：南橋當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)收入比維持在相對穩(wěn)定的水平9、，對消費(fèi)有很好的促進(jìn)作用。 行業(yè)景氣度（萬元）1999年2000年2001年第一產(chǎn)業(yè)759907944985230第二產(chǎn)業(yè)4473404985532561707第三產(chǎn)業(yè)259915286284321092分析：第三產(chǎn)業(yè)比重加大。第三產(chǎn)業(yè)顯示出較為強(qiáng)勁的后發(fā)力，而第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年降低。市場因素 周期與價(jià)格的變動(dòng)情況直接影響消費(fèi)需求量的變化。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價(jià)格變化成正比關(guān)系。社會(huì)因素 人口的變動(dòng)增加以及生活質(zhì)量的提高無疑會(huì)刺激消費(fèi)需求，而城市化水平提高對人口變動(dòng)和生活水平也起到拉升作用。n 需求測算 按人口變化和需求變化對市場近階段住宅消費(fèi)的需求量進(jìn)行估算。 南橋人口變動(dòng)情10、況1999年2000年2001年戶籍人口877418888988708常住人口99307125362 人均居住面積情況2000年人均居住面積17.93M2預(yù)測2002年人均居住面積20M2左右 需求量估算已知條件：2000年 2001年南橋住宅總建筑面積（307萬M2）。需求量 = 12.5萬 *（20 / 0.7）307萬 = 50萬左右注：20/0.7表示由居住面積換算到建筑面積，其他數(shù)值參考來源與XX年鑒。 結(jié)論：在當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的前提下，基于穩(wěn)定的人口導(dǎo)入量以及不斷提高的物質(zhì)生活需求考量，南橋當(dāng)?shù)氐淖≌甓刃枨罅繉⒃?0萬左右。n 供給分析通過對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的初步調(diào)研，據(jù)不完全11、統(tǒng)計(jì)： 分類區(qū)域在售量體去化量體未售量體近階段預(yù)推量體運(yùn)河以南55余萬50-52萬3-4萬30萬（預(yù)計(jì)）運(yùn)河以北15余萬12萬2-3萬10萬（預(yù)計(jì)）總計(jì)40萬左右從市場現(xiàn)有隱性預(yù)推案量來看在40-50萬方左右，但根據(jù)推案期來看，一年內(nèi)完全公開的可能性不大。再者，雖然目前南橋鎮(zhèn)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源較為充裕，但由于受每年用地指標(biāo)的限定，短時(shí)期內(nèi)市場依然將呈現(xiàn)供給小于需求的局面，消費(fèi)者持幣待購的現(xiàn)象較為普遍。因此，在年推案量有限，消費(fèi)穩(wěn)定的拉動(dòng)下，市場將保持繼續(xù)上揚(yáng)的態(tài)勢。n 市場小結(jié) 在早期的經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶動(dòng)和供給量不足雙重影響下，南橋鎮(zhèn)房地產(chǎn)住宅價(jià)格上升快速，2001年至2002年平均水平上漲300元/平米12、左右。后期市場供給量會(huì)有所增大，供求得以基本平衡，促使價(jià)格的走勢趨穩(wěn)。但在價(jià)格上行的慣性作用下，近期內(nèi)價(jià)格將依然呈現(xiàn)較高的上行速率，初步預(yù)計(jì)，平穩(wěn)期將會(huì)出現(xiàn)在2004年到2005年，而后期市場在經(jīng)濟(jì)條件趨好的基礎(chǔ)下，呈現(xiàn)波動(dòng)型上揚(yáng)的狀態(tài)。（2）、價(jià)格預(yù)判n XX全市商品住宅價(jià)格走勢1996年至2002年上半年XX市住宅年平均漲幅2.8%。n 南橋當(dāng)?shù)厥袌銮闆r 2001年上半年2001年下半年-2002年上半年2002年中期2003年上半年（預(yù)計(jì)）市場均價(jià)（元/M2）1800-20002200-23002400-25002800-3000 2001年 2002年上半年住宅市場供給量不足，市場供求13、結(jié)構(gòu)失衡，在消費(fèi)需求的刺激下，價(jià)格平均漲幅在400元/M2左右。 2003年預(yù)推案量放大，將與當(dāng)?shù)氐南砍醪轿呛?，因此在供求平衡的前提下，預(yù)計(jì)價(jià)格走勢將日漸趨穩(wěn)，在種種利好因素的引導(dǎo)下，平穩(wěn)上升。n 價(jià)格預(yù)測從市場價(jià)格的基本走勢，考慮到供求關(guān)系的影響，結(jié)合南橋部分2003年預(yù)推樓盤的價(jià)格進(jìn)行預(yù)測。預(yù)計(jì)：2003年上半年南橋鎮(zhèn)平均價(jià)格水平，在正常情況下達(dá)到：2800-3000元/M2。結(jié)合XX全市1996年至今相對完整的價(jià)格運(yùn)作周期，平均年漲幅在3%左右。預(yù)計(jì)2005年2006年市場平均價(jià)格水平3500元/M2左右。（3）小結(jié)就XX小區(qū)項(xiàng)目而言，在XX理念、品牌的保障下，如在20032004年14、推案，價(jià)格在3300-3500元/M2的水平，超10%-15%區(qū)域行情可行度較高。到2006年左右，在社區(qū)的完善經(jīng)濟(jì)形勢下利好趨勢，整體價(jià)格可保證在3600-3800元/M2左右。四、 建設(shè)方案與市政配套XX小區(qū)項(xiàng)目定位于中高檔現(xiàn)代化住宅小區(qū)，是集商業(yè)、服務(wù)、教育、娛樂為一體的綜合性社區(qū)，詳細(xì)的建設(shè)方案見投標(biāo)文件中的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。對于相應(yīng)的市政配套情況如下：公建配套面積不超過15萬平米，其中商業(yè)配套設(shè)施建筑面積40000平方左右。另農(nóng)貿(mào)市場不小于3600平米，會(huì)所不小于3000平米，48班中小學(xué)一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套設(shè)施面積嚴(yán)格遵守XX小區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃和XX住宅發(fā)展局關(guān)15、于南橋鎮(zhèn)XX小區(qū)建設(shè)和管理意見執(zhí)行。五、 項(xiàng)目建設(shè)周期及工程進(jìn)度安排按照項(xiàng)目建設(shè)方案，XX小區(qū)毛容積率按1.0計(jì)，小區(qū)建筑面積98.77萬平方米，其中住宅建設(shè)面積83.77萬平方米，公建配套按15萬平方米計(jì)（公建配套中包括4萬平方米商業(yè)面積）。項(xiàng)目建設(shè)工程周期的進(jìn)度安排將結(jié)合市場消化能力進(jìn)行合理調(diào)控，按正常需求測算當(dāng)?shù)厥袌鏊?，本?xiàng)目年消化力10萬平米左右。按施工進(jìn)度每次開工15萬平米，建設(shè)周期以18個(gè)月測算。建設(shè)進(jìn)度與預(yù)期銷售進(jìn)度見下圖。48建設(shè)進(jìn)度0 15 30 45 60 75 83.78（萬平米）住宅總建設(shè)量83.78萬平方米，每年建設(shè)15萬平米，2004年開始年份03 04 05 016、6 07 08 09 10 11 12 13 14 (年) 預(yù)期銷售進(jìn)度按平均每年銷售10萬平米計(jì)算。0 5 15 30 45 60 75 83.78（萬平米）六、投資估算與資金籌措1、項(xiàng)目總投資估算n 投資估算按以下成本構(gòu)成計(jì)算：前期工程費(fèi)用直接投資 土建及建筑安裝工程費(fèi)用 市政配套工程費(fèi)用項(xiàng)目總投資 利息 稅金間接投資 銷售費(fèi)用 管理費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)用n 項(xiàng)目總投資約26.59億元，其中前期工程費(fèi)用（主要是土地成本）9.19億元，建安投資8.10億元，應(yīng)繳稅金1.76億元。n 具體投資費(fèi)用細(xì)目參見表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示。表6-1 前期工程費(fèi)用估算表 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量17、總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位一土地費(fèi)用1出讓地塊費(fèi)用65萬元/畝1034.44畝67238.60 萬元2區(qū)內(nèi)帶征費(fèi)用31萬元/畝447.13畝13861.03 萬元3區(qū)外帶征費(fèi)用11萬元/畝220畝2420.00 萬元二規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用100元/M283.77萬M28377萬元三勘測可研費(fèi)用四小 計(jì)91896.63 萬元表6-2 建筑安裝工程費(fèi)用估算表 序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1住宅建安費(fèi)用900元/M283.77萬M275393.00 萬元土建及安裝2商鋪建安費(fèi)用 1400元/M24萬M25600.00 萬元土建及安裝3小 計(jì)80993.00 萬元說明住宅中小高層與18、多層量體之比按0.15控制； 商鋪面積取自控規(guī)統(tǒng)計(jì)。表6-3 市政配套工程費(fèi)用估算表 序號(hào)項(xiàng)目 單價(jià) 工程量總額備注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1大市政配套費(fèi)用220元/M283.77萬M218429.40 萬元2基礎(chǔ)設(shè)施配套400元/M283.77萬M233508.00 萬元3小 計(jì)51937.40 萬元直接投資合計(jì)224827.03 萬元表6-4 項(xiàng)目間接費(fèi)用估算表 序號(hào)項(xiàng) 目 標(biāo) 準(zhǔn) 基 數(shù)總 額備 注數(shù)值單位數(shù)值單位數(shù)值單位1貸款利息80元/M283.77萬M26701.60 萬元2綜合稅金6%83.77萬M217591.70 萬元3項(xiàng)目管理費(fèi)用1%224827.03 萬元2248.27 19、萬元4不可預(yù)見費(fèi)用2%224827.03 萬元4496.5406萬元5營銷費(fèi)用3%83.77 萬M28795.85萬元6小 計(jì)39833.96 萬元表6-5 項(xiàng)目投資費(fèi)用估算匯總表 序號(hào)項(xiàng)目 投資額（萬元） 比重（%）備注1直接投資前期工程費(fèi)用91896.6334.72%2建筑安裝費(fèi)用8099330.60%3市政配套工程費(fèi)用51937.419.62%合 計(jì)224827.0384.95%4間接投資貸款利息6701.60 2.53%5應(yīng)繳稅金17591.70 6.65%6營銷費(fèi)用8795.85 3.32%7其他費(fèi)用6744.81 2.55%合 計(jì)39833.96 15.05%8項(xiàng)目總投資2646620、0.99 100%2、單位成本估算n 本報(bào)告成本估算方法：將項(xiàng)目各項(xiàng)投資成本費(fèi)用（包括直接投資和間接投資）測算到項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品（主要是住宅產(chǎn)品）的每平方米建筑面積。n 經(jīng)測算，本項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品平均單位成本為3116元/m2，投資收益率達(dá)到11%。n 成本估算表見附表6-6。表6-6 XX小區(qū)項(xiàng)目成本估算表 單位：萬元、萬平方米、元/平方米建筑面積序號(hào)工程費(fèi)用名稱總金額工程量樓面價(jià)格 備 注一前期工程費(fèi)用1土地成本 83519.63 83.77 997.01 毛容積率按1.0算 2建筑、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)8377.00 83.77 100.00 3勘察測量、可行性研究等 小 計(jì) 91896.63 1097.21、01 二建筑安裝工程費(fèi)用1建安成本 80993.00 87.70 923.52 包括住宅成本和商鋪成本 小 計(jì) 80993.00 923.52 三各類配套工程費(fèi)用1大配套18429.40 83.77 2202人防工程建設(shè)3350.80 83.77 40 3供電站、電力增容費(fèi)10890.10 83.77 130 4通訊設(shè)備增容費(fèi)1675.40 83.77 20 5有限電視配套837.70 83.77 10 6技防智能化3350.80 83.77 40 7綠化3350.80 83.77 40 8室外總體4188.50 83.77 509給水排水1675.40 83.77 2010煤氣增容等418822、.50 83.77 50 小 計(jì) 51937.40 620.00 四 直接投資額合計(jì)224827.03 83.77 2640.53 五相關(guān)稅費(fèi)（間接投資）1利息 6701.60 83.77 80.00 2綜合稅金 17591.70 83.77 210.00 總銷金額的6%，預(yù)計(jì)售價(jià)35003項(xiàng)目管理費(fèi)用2248.27 83.77 26.84 直接投資額的1%4不可預(yù)見費(fèi)用4496.54 83.77 53.68 直接投資額的2%5營銷費(fèi)用 8795.85 83.77 105.00 總銷金額的3%小計(jì) 39833.96 475.52 六項(xiàng)目總投資和成本價(jià)格264660.99 3116.05 七總銷23、金額及銷售價(jià)格293195.00 83.77 3500市場預(yù)測未來銷售之平均價(jià)格八投資收益 1稅后利潤額 28534 2項(xiàng)目總投資利潤率10.78%3、資金籌措n 資本金 遵照有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目由項(xiàng)目法人XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承諾出資項(xiàng)目資本金5.32億元，并保證在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)及時(shí)到位。其中項(xiàng)目一期占地約479.19畝，總投資約10.9億元，項(xiàng)目法人承諾出資2.18億元。項(xiàng)目法人資本金占總投資比重20%，保證滿足資本金制度的要求。n 貸款利息 本項(xiàng)目計(jì)劃向銀行融資6億元，約占直接投資資金的23%，貸款利息為7901.6萬元。2億 項(xiàng)目貸款實(shí)行滾動(dòng)貸款，滾動(dòng)抵押。考慮到銀行的融資制度和運(yùn)營壓力24、，計(jì)劃分三批向銀行貸款。每批融資額度為2億元人民幣。圖示（貸款流入示意）2億2億 05年04年03年 貸款利率三年期為5.49%，五年期為5.58%。制訂分批貸款計(jì)劃，盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見后文現(xiàn)金流量分析及建議部分）。n 預(yù)售款 項(xiàng)目建設(shè)資金不足部分?jǐn)M通過預(yù)售房產(chǎn)解決。 按市場調(diào)研預(yù)測：項(xiàng)目產(chǎn)品在運(yùn)作期內(nèi)平均售價(jià)3500元/m2（考慮了商鋪部分價(jià)格比重）；預(yù)計(jì)年銷售量平均在10萬平方米左右，即年銷售額平均在35000萬元。七、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)1、現(xiàn)金流量分析n 現(xiàn)金流入 在項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)，現(xiàn)金流入來源于項(xiàng)目的銀行貸款和各期產(chǎn)品銷售收入。 項(xiàng)目現(xiàn)金流入分析見表7-1。表7-1 X25、X小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流入量分析表 單位：萬元年序 T年限銀行貸款銷售收入當(dāng)年現(xiàn)金流入量備注02003年20000020000經(jīng)分析安排貸款6億元預(yù)算12004年200001750037500銷售5萬平方米22005年200003500055000銷售10萬平方米32006年03500035000銷售10萬平方米42007年03500035000銷售10萬平方米52008年03500035000銷售10萬平方米62009年03500035000銷售10萬平方米72010年03500035000銷售10萬平方米82011年03500035000銷售10萬平方米92012年03069530695銷售8.726、7萬平方米現(xiàn)金流入量總計(jì)353195說明：年限指自上年末到該年末的年限。n 現(xiàn)金流出 項(xiàng)目的現(xiàn)金流出是項(xiàng)目在不同運(yùn)作階段投資支出，包括前期費(fèi)用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營銷費(fèi)用支出、稅金支出、管理費(fèi)用支出等。 項(xiàng)目現(xiàn)金流出量分析見表7-2。表7-2 XX小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流出量分析表 單位：萬元年序 T年限直接投資支出間接投資支出當(dāng)年現(xiàn)金流出量備注土地成本支出建安配套投資營銷費(fèi)用稅金貸款本利其他費(fèi)用02003年27318000002731812004年3246116435.252510500402.650873.822005年23740.6316435.21050210011116.927、3805.255247.96 償還1億貸款32006年016435.21050210011116.93805.231507.33 償還1億貸款42007年016435.21050210022233.87805.242624.27 償還2億貸款52008年016435.21050210022233.87805.242624.27 償還2億貸款62009年016435.2105021000805.220390.472010年016435.2105021000805.220390.482011年016435.2105021000805.220390.492012年06196.07 920.8518428、1.70706.16 9664.78 現(xiàn)金流出量總計(jì)321031.61 說明：年限指自上年末到該年末的年限。n 綜上，項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析見表7-3。 可以看出：項(xiàng)目經(jīng)過近9年的運(yùn)作，其凈現(xiàn)金流量達(dá)到32163萬元。表7-3 XX小區(qū)項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析總表 單位：萬元年序 T年限當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量備注02003年2000027318-7318-731812004年3750050873.8-13373.8-20691.822005年5500055247.96 -247.96 -20939.76 32006年3500031507.33 3492.67 -17447.29、10 42007年3500042624.27 -7624.27 -25071.36 52008年3500042624.27 -7624.27 -32695.6362009年3500020390.414609.6-18086.0372010年3500020390.414609.6-3476.4382011年3500020390.414609.611133.1792012年306959664.780821030.22 32163.39 項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)金流量32163.39 說明：年限指自上年末到該年末的年限。2、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率n 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 根據(jù)現(xiàn)金流量分析表，我們按現(xiàn)行銀行存款利率30、2.79%（5年期）作為貼現(xiàn)率，將項(xiàng)目運(yùn)作期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量差額進(jìn)行折現(xiàn)，可以得到項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為21754萬元。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算表見表7-4。表7-4 XX小區(qū)項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值計(jì)算表 單位：萬元 年序 T年份當(dāng)年現(xiàn)金流入量當(dāng)年現(xiàn)金流出量當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值備注I=2.79%02003年2000027318-73181-7318-731812004年3750050873.8-13373.80.97 -13010.80 -20328.80 22005年5500055247.96 -247.970.95 -234.69 -231、0563.48 32006年3500031507.33 3492.670.92 3215.91 -17347.57 42007年3500042624.27 -7624.270.90 -6829.59 -24177.16 52008年3500042624.27 -7624.270.87 -6644.22 -30821.37 62009年3500020390.40 14609.60.85 12386.06 -18435.32 72010年3500020390.40 14609.60.82 12049.87 -6385.45 82011年3500020390.40 14609.60.80 1172232、.80 5337.35 92012年306959664.78 21030.21920.78 16416.71 21754.06 項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值21754.06 說明：年份指該年年末，起始時(shí)間為2003年末。n 內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率是項(xiàng)目所能接受的最高貼現(xiàn)率，也是項(xiàng)目所能得到的最高收益率。 項(xiàng)目內(nèi)部收益率計(jì)算表見表7-5。 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為10.7%。表7-5 XX小區(qū)項(xiàng)目內(nèi)部收益率計(jì)算表 單位：萬元年序 T年份當(dāng)年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)系數(shù)當(dāng)年凈現(xiàn)值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%02003年-731811-7318-731812004年-13373.80.8733、 0.91 -11629.39 -12158.00 22005年-247.96 0.76 0.83 -187.50 -204.93 32006年3492.67 0.66 0.75 2296.49 2624.09 42007年-7624.27 0.57 0.68 -4359.20 -5207.48 52008年-7624.27 0.50 0.62 -3790.61 -4734.07 62009年14609.60 0.43 0.56 6316.13 8246.74 72010年14609.60 0.38 0.51 5492.29 7497.03 82011年14609.60 0.33 0.47 434、775.90 6815.49 92012年21030.22 0.28 0.42 5978.10 8918.87 項(xiàng)目運(yùn)作終期累計(jì)凈現(xiàn)值-2425.78 4479.74 說明：年份指該年年末，起始時(shí)間為2003年末。因此，項(xiàng)目內(nèi)部收益率區(qū)間為10%15%，插入法求得為10.7%3、投資回收期n 靜態(tài)回收期 從項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析表（表7-3）上可以看出，在2011年項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值。 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目靜態(tài)回收期為7.23年。n 動(dòng)態(tài)回收期 從項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分析表（表7-4）可以看出，在2011年項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值。 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)回收期為7.54年。4、財(cái)務(wù)評價(jià)小結(jié) 項(xiàng)目35、在運(yùn)作終期，凈現(xiàn)金流量達(dá)到32163萬元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值高達(dá)21754萬元。 項(xiàng)目最高收益率超過10%。 因項(xiàng)目投資較大，預(yù)計(jì)在7年左右可收回投資。 從財(cái)務(wù)狀況上看，項(xiàng)目獲利狀況良好，經(jīng)濟(jì)上可行。八、風(fēng)險(xiǎn)分析1、盈虧平衡分析 在經(jīng)濟(jì)、技術(shù)可行的情況下，項(xiàng)目未來運(yùn)作的最大風(fēng)險(xiǎn)來源于產(chǎn)品的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 盡可能提高去化率是項(xiàng)目投資獲利的根本落腳點(diǎn)。 本項(xiàng)目的盈虧平衡分析就是要確定項(xiàng)目的保本銷售量。 由項(xiàng)目投資成本估算表（參見表6-6）可得，項(xiàng)目保本銷售量度項(xiàng)目總投資/產(chǎn)品平均售價(jià)經(jīng)計(jì)算，保本銷售量在75萬平方米左右。 可以看出，本項(xiàng)目規(guī)模大、投資量較多，致使盈虧平衡點(diǎn)較高，經(jīng)營運(yùn)作面臨較大壓力。2、敏感性36、分析 項(xiàng)目土地實(shí)行公開招標(biāo)，最終土地中標(biāo)價(jià)格變動(dòng)對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生敏感影響。 項(xiàng)目運(yùn)作時(shí)間較長（8-12年），未來市場的變化使項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)產(chǎn)生變動(dòng)，因此產(chǎn)品銷售均價(jià)亦是重要的敏感因素。 綜合考慮市場、政策、經(jīng)濟(jì)和不確定因素等風(fēng)險(xiǎn)，對敏感因素分析取10%變動(dòng)幅度加以研究。 設(shè)定投資稅后利潤為項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值。n 土地價(jià)格敏感分析 土地價(jià)格敏感分析如表8-1。 當(dāng)土地價(jià)格增加或減少10%時(shí)，投資利潤相應(yīng)減少或增加25%左右。 經(jīng)計(jì)算土地價(jià)格的敏感系數(shù)為2.5。相比之下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)值對土地價(jià)格較為敏感。表8-1 土地價(jià)格敏感因素分析表 土地投標(biāo)價(jià)格（萬元）投資稅后利潤（萬元）投資回報(bào)率平均變動(dòng)幅37、度地價(jià)變動(dòng)利潤額變動(dòng)回報(bào)率變動(dòng)650%285340%10.78%0%71.510%21608-24.27%7.96%-26.16%-25.22%58.5-10%3546024.27%13.76%27.64%25.96%土地價(jià)格之敏感系數(shù)=2.5n 產(chǎn)品售價(jià)敏感分析 敏感分析計(jì)算見表8-2。 當(dāng)產(chǎn)品銷售均價(jià)增加或減少10%時(shí)，項(xiàng)目投資稅后利潤相應(yīng)增加或減少接近90%。 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)之敏感系數(shù)為9.2。即項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)目標(biāo)對產(chǎn)品銷售均價(jià)十分敏感。表8-2 產(chǎn)品售價(jià)敏感因素分析表 產(chǎn)品銷售均價(jià)（元/M2）投資稅后利潤（萬元）投資回報(bào)率平均變動(dòng)幅度售價(jià)變動(dòng)利潤額變動(dòng)回報(bào)率變動(dòng)35000%285338、40%10.78%0%385010%5521593.51%20.66%91.65%92.58%3150-10%1853-93.51%0.71%-93.41%-93.46%項(xiàng)目產(chǎn)品銷售均價(jià)之敏感系數(shù)=9.2 九、備選方案 備選方案考慮方案2-毛容積率為1.3和方案3-毛容積率為0.87時(shí)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)方案。 方案的最終選擇基于政府規(guī)劃容積限制與項(xiàng)目產(chǎn)品力塑造之雙向引導(dǎo)。 同理對方案2、方案3進(jìn)行可行性研究，可以考察其基本投資效果。 三種方案對比分析如表10-1（下頁）。三種開發(fā)方案對比分析表方案1 R=1.0方案2 R=1.3方案3 R=0.87開發(fā)建設(shè) 規(guī)?？偭矿w98.77萬M2 住宅量體8339、.77萬M2總量體128.40萬M2 住宅量體113.40萬M2總量體85.93萬M2 住宅量體70.93萬M3市場分析預(yù)計(jì)售價(jià)3500元/M2 市場面可行預(yù)計(jì)售價(jià)3300元/M2 市場面可行預(yù)計(jì)售價(jià)3700元/M2 市場面可行運(yùn)作周期8-9年11-12年6-7年總投資額26億32.45億24億稅后利潤28534萬元49672萬元23245 萬元投資回報(bào)率10.78%15.30%9.72%經(jīng)濟(jì)可行性基本可行可行投資回報(bào)欠佳項(xiàng)目可行性基本可行可行風(fēng)險(xiǎn)較大前提：各方案均設(shè)定土地報(bào)價(jià)為65萬元/畝十、結(jié)論n 可行性 從市場面看，南橋作為XX區(qū)政府駐地，XX市郊的中心鎮(zhèn)之一，擁有良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)劃前40、景。未來房產(chǎn)市場朝供需兩旺發(fā)展，XX小區(qū)項(xiàng)目順勢開發(fā)，必有所為。 從技術(shù)面看，現(xiàn)有建筑施工技術(shù)完全能滿足項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需。 從經(jīng)濟(jì)評價(jià)上看，項(xiàng)目投資收益較好，可望獲得10%以上的回報(bào)率。 從社會(huì)效益和環(huán)境效益上看，項(xiàng)目作為區(qū)府重點(diǎn)支持的規(guī)模住宅小區(qū)，建成后將在南橋城東形成一個(gè)占地近百公頃的高檔住宅區(qū)。以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、幽雅的環(huán)境、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業(yè)管理為南橋近萬人打造居家空間，具有良好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。 因此，該項(xiàng)目是可行的。n 抗風(fēng)險(xiǎn)能力 項(xiàng)目規(guī)模大，投資達(dá)25億以上，經(jīng)營運(yùn)作面臨較大壓力。 銷售是項(xiàng)目運(yùn)作的關(guān)鍵，采用積極有效的方式促進(jìn)項(xiàng)目產(chǎn)品順利去化是提高項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力的基石。 與此同時(shí)，項(xiàng)目以規(guī)模優(yōu)勢可以不斷創(chuàng)造行情、引領(lǐng)南橋市場，從而有效降低自身經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。n 項(xiàng)目法人承諾 本公司若中標(biāo)，將嚴(yán)格保證各項(xiàng)款項(xiàng)的及時(shí)到位，使工程能按計(jì)劃完成。 本公司將根據(jù)實(shí)際情況科學(xué)安排工程進(jìn)度，合理安排資金使用，加強(qiáng)施工監(jiān)理，確保項(xiàng)目建筑質(zhì)量。 本公司將充分發(fā)揮項(xiàng)目規(guī)模大、環(huán)境優(yōu)的特點(diǎn)，極力為南橋人民打造精品住宅。同時(shí)進(jìn)行積極有效的營銷促進(jìn)，保證項(xiàng)目銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)和建設(shè)資金的滾動(dòng)投入使用，使項(xiàng)目盡善盡美健康發(fā)展。