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1、兩家公司聯合開發的容積率在1.5內住宅項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月兩家公司聯合開發的容積率在1.5內住宅項目可行性報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月34可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一部分 項目概況8一、宗地現狀81地理位置82地塊進深示意及四至83. 地形地貌94地質條件115周邊工廠現狀1162、. 進入地塊沿途現狀.11二 項目周邊的社區配套情況111道路交通狀況122水143電154煤氣155通訊15第二部分 法律及政策性風險分析16一、土地使用權現狀16（一） 土地使用權人：廣東xx工貿有限公司。16二、合作方式：161) 權益轉讓總價172) 權益轉讓方式：17三、“市政配套”及“土地使用期限起算日期的變更”18二、風險分析：18(一) 競買實現：18(二) 權益轉讓：18(三) 規劃要點：18(四) 用地年限：19第三部分 規劃設計思路19一、規劃理念：19二、規劃功能：19三、規劃布局：19四、技術經濟指標：20第四部分 市場分析及項目定位20一、 廣州市國民經濟增長與住宅3、市場主要特點20（一）、國民經濟增長：21（二）、居民收入與消費能力：21（三）、住宅市場特點21二、項目所在區域特點及項目個性22三、 區域市場分析231、 區內現有住宅項目232、 潛在市場競爭分析24四、本案輻射范圍及其市場特征241、輻射范圍：242、輻射范圍市場特征24五、項目定位261、 客戶定位：262、 產品定位：263、價格定位：26第五部分 投資收益分析27一、 經濟指標281. 平均售價測算：282. 費用測算283. 地價與容積率：294. 利潤測算：30二、 稅務分析31三、 開工及銷售安排：311、 施工安排：312、 銷售進度安排：31四、 現金流量311、 合作4、價款312、 啟動資金323、 現金流量32五、 盈虧平衡點分析321、 保本售價：3222元/平方米。322、 保本銷量：75942平方米323、 項目完全投資保本銷售率：84.9%32六、 敏感性分析32七、 投資分析結論334、建議該項目可行。33第六部分 項目綜合評價33第一部分 項目概況一、宗地現狀1地理位置南海市xx區xx項目與廣州市白云區xx接壤，地塊占地面積438238平方米（約657畝）。l 地塊南對面的工業開發區占地面積199922平方米（約300畝），目前開發區東北面已修建廣東現代俊惠學校、檢察院培訓中心和南方制版廠（約占150畝）。l 地塊西公路對面為xx中學生勞動技術5、學校。2地塊進深示意及四至890m650m 東至山崗（與xx緊鄰），南至xx工貿有限公司工業開發區，西至寬約25米的城市規劃支干道（連接廣佛高速公路），北至山崗（與xx城市生態公園相連），緊鄰泌沖二小和xx高級中學。 3. 地形地貌地塊呈丘陵地貌，區內有七個山丘,其中五個集中在地塊東北部（最大標高落差約34=42-8米），西部及南部已開方取土,地勢平緩, 但尚未平整土地。附著物以自然生長的樹木和雜草為主，及兩個天然水塘。地塊現狀組圖 穿過地塊邊緣的架空輸電線另外，地塊邊緣有兩條架空高壓（220KV和110KV）輸電線通過，對景觀有一定損害，但開發商可將其遷移，以消除其影響。4地質條件依據同板塊6、廣州xx居住區控制性詳細規劃的分析：地塊山丘覆蓋層屬于泥質粘土，下部為石炭系灰巖風化體，風化厚度不大，地基條件好，屬基巖地基淺埋區。5周邊工廠現狀本地塊邊現存的詠昱金屬制品有限公司（位于地塊西公路對面20米處）及南方制版有限公司（位于地塊南對面的工業開發區內35米處），規模不大，雖尚在生產，但污染較小，因此應該不會對營銷造成損害。 詠昱金屬制品有限公司 南方制版有限公司6. 進入地塊沿途現狀.從廣州環城高速公路下沙貝立交后，沿廣佛高速路旁輔道，穿過地塊邊的工業開發區地塊，到達地塊南部約2.2公里，約三分鐘的車程。從廣州進入地塊的沿途現狀二 項目周邊的社區配套情況（a）. 大市政配套現狀1道路交7、通狀況與廣州市之間的交通：路徑一：xx項目雖位于南海，但與廣州老三區僅間隔xx地塊，地理位置優越，交通也非常便利。自xx項目出發，三分鐘的車程上沙貝立交即可進入廣州的環城高速公路（收費通道），可以非?？旖莸氐竭_廣州市內的任何地點。路徑二：經xx大橋(糖廠大橋,現已修至距地塊三公里處）增槎路，5分鐘車程即可到達內環路的西場立交，由此立交便進入了四通八達的立體交通網，如內環路、東風路、中山路等，20分鐘內即可到達市中心區內任何一點。從本項目穿過xx大橋，即可進入廣州市四通八達的立體交通網。項目所在地廣佛高速路內環路環城高速路與南海市之間的交通：路徑一：地塊西部，有一條緊鄰的鎮級公路，沿此公路向南約8、五分鐘車程可到達xx街辦，向北十二分鐘車程可到達里水鎮中心區。項目所在地12分鐘車程通往里水鎮5分鐘車程通往xx街辦沿廣佛高速公路可在十五到三十五分鐘內到達南海市各鎮中心區。自本項目出發，三分鐘車程上沙貝立交，即可進入廣州環城高速公路及廣佛高速公路。路徑二：從地塊南部出發，穿過工業開發區，沿高速公路旁輔道約三分鐘車程上沙貝立交，進入廣佛高速公路，可在十五分鐘到三十五分鐘車程內到達南海市里水鎮，桂城街辦及平洲街辦，鹽步街辦，和大瀝街辦中心位置。2水目前南海桂城自來水公司直徑0.2米給水管已鋪至地塊西南角，供應量充足。另外，原發展商在地塊商住開發區內打井13眼，井深110米，水質優良，達國家飲用礦9、泉水標準，可考慮作為小區飲用水源使用的可能性。原開發商已在地塊西面預留了市政雨水及污水出口，發展商現還須投資建小型污水處理廠（成本測算中已考慮投資290萬元），污水排放須經過鄰近村莊的農田及排洪溝渠排入珠江，與村莊之間的交涉按合同約定將由xx區政府協調解決。3電地塊邊工業開發區內已建好變配電室，裝機容量兩萬千瓦，可供應整個小區臨時施工用電。永久用電還須在商業開發區地塊內再建變配電室，并從距地塊400米外的110KV高壓電力線接入來提供區內電力。（成本測算中考慮投資58萬元）4煤氣項目所在的整個xx區尚無煤氣管道，但有煤氣公司可供氣，發展商只須投資建造兩個瓶組站（40萬元）。而且，目前南海市政府10、已將煤氣管道的鋪設工程列為市政府重點工程。5通訊目前地塊內已鋪設有南海市電信局的通信光纖光纜。具體報裝時，電信局會根據區內負荷情況進行通訊基礎設施的建設，開發商無需額外投資。根據目前與廣州市區內電信局的接觸，對方表示只要南海電信局不阻撓，他們可以裝設廣州市的電話，而且，現在地塊邊的廣州現代俊慧學校，廣州檢查官培訓中心，廣州中學生勞動技術學校報裝使用的都是廣州市的電話。因而，可以預見，經過以后的努力，小區業主應該可以裝設雙線電話。（b） 社區配套現狀1 教育： 地塊邊即有泌沖第二小學及xx高級中學，另外，現已停辦的廣州現代俊慧學校就位于相鄰地塊內，設有幼兒園，小學，中學。還有，距地塊20米遠的廣11、州市勞動技術學校有廣州市綠色學校之稱，是廣州市青少年社會實踐基地和軍訓定點基地，校內設施齊全、環境幽雅，可考慮聯合辦班。 xx高級中學 泌沖第二小學 廣州現代俊慧學校 廣州中學生勞動技術學校2. 醫療：現地塊附近有簡陋的泌沖衛生所，五公里外有規模較大的區級醫院南海xx醫院。 進入廣州老三區后則可享受廣州市優越的醫療條件。3、公交系統：南海市內有10路公共汽車通達距小區西部約100米遠的泌沖，廣州市內276路公共汽車路過小區南部的沙貝加油站（距小區約300米）。發展商尚須開設住戶大巴或購買公交線路以方便住戶出行。 第二部分 法律及政策性風險分析一、土地使用權現狀（一） 土地使用權人：廣東xx工貿12、有限公司。n 土地使用期限：1993年3月26日至2063年3月25日止，共七十年，至今已過近9年。n 欠債敗訴，法院強制拍賣n （廣州市中級法院委托佛山市南海海興拍賣行和南海市土地交易中心聯合拍賣）二、合作方式：（一）聯合競買：由xx與xx公司聯合競買本項目地塊。投資及收益的分配比例為xx公司10，xx90。付款安排：n 確認書鑒證之日起十五日內支付乙方應付總額的20%（含乙方支付首期成交價款）；n 確認書鑒證之日起第3個月內，支付乙方應付總額的30%；n 確認書鑒證之日起第4個月內，支付乙方應付總額的50%。但按本協議的規定，甲方將其權益轉讓給乙方的土地使用權過戶手續完成后，甲方未付款項由13、乙方按照本協議規定承擔，甲方已付拍賣價款計入其轉讓給乙方的權益轉讓款。（二） 權益轉讓：聯合競買成功后，xx公司將其在本項目地塊中擁有的10的權益轉讓給xx，并取得權益轉讓款。1) 權益轉讓總價按照拍賣地塊拍賣成交后由政府主管部門確認的實際土地面積及按每畝人民幣180,000元為標準計算的總額，扣除實際拍賣成交價及18.38的稅費（含拍賣手續費、契稅和至乙方單方取得拍賣地塊國有土地使用證之日止政府收取的其他稅費，含4%拍賣傭金）后剩下的余額部分；全部稅費明細：甲方參與聯合競買，按本協議規定已支付的拍賣價款。2) 權益轉讓方式：1. 優選“直接轉讓方式” n 聯合競買成功后，xx公司負責向執行法14、院及有關政府部門申請辦理將拍賣地塊100的土地使用權由南興公司過戶到xx單方名下的合法手續。n 付款安排：1、 甲、乙雙方共同向政府主管部門提交關于南海市xx區xx地塊權益過戶的申請獲得批準后，xx支付轉讓總價的20，作為首期款；2、 第二次付款：在滿足下列條件下，乙方支付轉讓總價的30%：n 拍賣地塊100%的土地使用權過戶到乙方名下，并完成包括國有土地使用證等法律文件的辦理；n 本協議第六條所述的商品住宅用地土地使用年限變更的申請以及第十五條所述的規劃設計要點獲得政府主管部門批準。n 轉讓總價的余款自第二次付款日起，半年內分六次按月等額支付，每月月末付款一次。n 乙方每支付一筆款項的同時，15、甲方應向乙方提供相應金額的可以列入開發成本的合法票據。2. 次選“項目公司股權轉讓方式”n xx公司與xx雙方共同成立開發拍賣地塊的項目公司南海xx房地產有限公司（暫定名），xx公司占10%股權，xx占90%股權。xx公司將其10%的股權轉讓給xx下屬公司。 n 付款安排：1、 第一次付款：本協議第六條所述的商品住宅用地土地使用年限變更的申請以及第十五條所述的規劃設計要點獲得政府主管部門批準后，支付轉讓總價的10%；2、 第二次付款：項目公司營業執照取得后，支付轉讓總價的10%；3、 第三次付款：甲方持有的項目公司10%股權轉讓給乙方的轉讓協議簽署并公證后，支付轉讓總價的10%；4、 第四次付16、款：項目公司股權轉讓的工商變更登記完成后，支付轉讓總價的20%；5、 第五次付款：在第四次付款完成后的次月，開始支付轉讓總價另外50%的款項，付款期為6個月，分6次等額支付，每月月末支付一次。乙方每支付一筆款項的同時，甲方應向乙方提供相應金額的可以列入開發成本的合法票據。每次付款至少間隔半個月。三、“市政配套”及“土地使用期限起算日期的變更” xx向南海市xx區政府支付費用，由xx區政府完成項目地塊的市政配套，并負責向有關政府主管部門申請將項目地塊土地使用權的起始時間重新起算。詳細見附件二、風險分析：(一) 競買實現：n 風險：xx地塊估價較低，可能吸引較多競爭對手，抬高成交價格。n 防范：117、.合作方負責協調法院與拍賣行，縮短拍賣公告期；2.抬高拍賣保證金金額，減少潛在的競爭者；3.制定最高拍賣價格。(二) 權益轉讓：n 風險：合作方在聯合競買成功后至將其10權益轉讓給xx之前，可能出現將其權益另行處置給出價更高者。n 防范：1.拍賣完成后，全部法律原始文件由我方保管；2.合同約束規定1000萬元的違約金。(三) 規劃要點：n 風險：原土地使用權人因與政府間關系問題，長期未能取得規劃許可證，致使xx地塊至今沒有規劃要點。n 防范：廣州項目發展部已與南海市主管該業務的常務副市長請示，明確表示我方競買成功后，給予辦理（容積率在1.5內）規劃要點手續。(四) 用地年限：n 風險：項目原土18、地使用權起始日期為1993年3月26日。如不更改起始日期對項目銷售將產生較大負面影響。n 防范：1.將與南海市黃歧區政府簽訂合同，規定由其負責將土地使用權的起始日期的更改。2.南海市主管常務副市長明確表示給予大力支持辦理。第三部分 規劃設計思路一、規劃理念：南海市xx項目擬以深圳xx四季花城為藍本，結合國外優秀社區發展范例，以“發展傳統和睦的鄰里關系社區” 為主線，加強人文、自然與建筑之間的對話；并充分利用“1090000平方米XX城市生態公園和54000平方米的自然湖泊”這一環境主題優勢，在內部環境上營造一種“親水”居住氛圍，迎合廣州人“喜山好水”的居住喜好；其設計風格應有鮮明形象，設計主題19、可以考慮國內的“江南風情”或歐洲“萊茵河畔小市鎮”等概念；通過典雅精致，值得推敲的建筑規劃和細部，形成素質高于其它當地大型樓盤的特色住宅產品。二、規劃功能：本地塊土地地勢較平整，臨湖靠山，根據市場分析，擬修建以多層住宅為主，情景洋房為輔的居住小區。由于該項目位于規劃中的新區xx邊緣，周邊生活設施尚不健全，距離市中心有一定距離，預計將來小區業主基本生活需求在內部解決，因此根據相關規劃要求，計劃修建小學、幼兒園、公交站、市場、會所、商業配套、物業管理、文體設施和體育用地等生活配套設施，反映出該住宅小區的高尚品質。三、規劃布局：初步設想小區主入口設在東南面，利用新修道路，將xx城市生態園的山水景觀作20、為本項目的前區，結合入口，依山臨湖設置會所兼售樓處、商業配套、以及一期啟動住宅組團，在開盤及一期即形成鮮明的“山水樓盤”概念。n 在小區東側風景較好的臨湖區域及山體區域，修建一定數量的情景洋房，容積率約為0.7，建筑密度約為20%，戶均居住建筑面積120-140平方米。n 多層住宅設計在小區西南面較為平整的區域、及西北取土區臺地區域，容積率約為1.0，建筑密度約23%，戶均居住建筑面積80-120平方米。 四、技術經濟指標：占地面積 438238平方米(約657畝)容積率 1.00建筑密度 21%綠化率 55%總建筑面積 447003平方米其中：n 住宅： 情景洋房 125921平方米 占3021、% 戶均面積130平方米 約969戶多層住宅 293817平方米 占70% 戶均面積100平方米 約2938戶n 配套公建：托兒所1所 1000平方米幼兒園1所 2500平方米小學1所 6000平方米會所 4000平方米n 商業： 5000平方米n 地下車庫： 8765平方米第四部分 市場分析及項目定位一、 廣州市國民經濟增長與住宅市場主要特點（一）、國民經濟增長： 廣州市從1998年以來國內生產總值每年均以13的高速遞增，2001年廣州市國內生產總值2685億元，比上年增長l2.67%。 人均國內生產總值2001年達3.8萬元，增長9.8%，按當年國家平均匯率計算，達到4586美元，在全國十22、大城市中居于前列。 今年上半年，實現國內生產總值1327.75億元，按可比價格計算，比上年同期增長12.1%，從橫向對比情況看，上半年經濟增長速度快于北京（9.1%）、上海（10%），稍低于天津、深圳，比全省的速度（10.7%）快1.4個百分點。（二）、居民收入與消費能力： 2001年居民人均可支配收入14694元，同比增長5.2%； 2002年上半年，城鎮居民人均可支配收入為6989.20元，比上年同期增長6.6%。 恩格爾系數今年上半年為40%（較去年下降2.8%），居民收入中可用于住宅消費的比例越來越高。（三）、住宅市場特點總體特點：2001年初至今年9月，廣州房地產市場總體呈現健康發展23、的勢頭，其表現為預售商品房成交面積同比略有上升，而同期供應量則得到有效控制，二手房屋交易亦繼續增長，顯示本地房地產市場逾趨成熟。而預計后市樓盤供應量將持續增加，樓盤之間的競爭進一步加劇。1）市場成交活躍，年成交量穩中有升 近三年廣州市區（老八區）的住宅成交量均穩定保持在500萬平方米左右，市場成交穩定而活躍。 廣州市2001年住宅成交總量714萬平方米，較2000年694萬平方米增長2.9%；2002年1-9月廣州全市住宅成交總量556萬平方米，較上年同期增長4.3%，同期的供應量為532萬平方米，說明廣州市場成交依然活躍，呈健康穩健發展態勢。 從市場熱點來看，2001年、2002年1-9月份24、，住宅市場的熱點都集中在郊居化住宅上，首先是2001年五一開始的華南板塊，接下來是今年五一距離廣州40公里之外的碧桂園鳳凰城，這一方面說明了廣州市民對住宅郊居化模式的接受程度逐漸認可；同時說明郊居化優美的自然風景、清新的空氣、新穎的建筑形式對客戶的引力正在加大；2）住宅市場供應量較去年有較大增加，但依然小于同期成交量 2002年1-9月份，全市住宅成交量556萬平方米，同比增長4.3%；同期批準預售住宅面積532萬平方米，同比增長41%，增幅遠遠大于成交量。其中八區預售面積315萬平方米，同比增幅也為40%。 市區住宅高層與多層供應量的比例大約為4.8：1，市區多層住宅呈現一定的稀缺性。3）二25、手市場成交活躍，極大地刺激了商品房市場2001年，廣州市二手房屋成交378萬平方米，其中八區223萬平方米，同比增長78%，今年1-9月份，廣州市二手房屋成交385萬平方米，已超過去年全年成交量。廣州市人均居住面積13平方米，距離“居住富裕”尚有一定距離，因此，改善現有居住條件的內在需求加上二手市場、租賃市場的支持，使得相當一部分人能從容“以房換房”。目前二手成交量占同期房屋交易比例的28.8%，有效促進了一手樓的成交活躍。4） 近兩年總體樓價保持平穩，市區高層住宅價格小幅下跌，多層住宅價格略有上升商品住宅成交價格走勢（1998年2002年6月：舊八區）今年1-9月高層均價5029元/平方米，26、同比下降近4，多層與去年基本持平，為4070元/平方米。5）郊區樓盤對市區有一定沖擊2001年南部番禺迎賓大道（即所謂的華南板塊）一帶涌現出星河灣、南國奧林匹克花園、錦繡香江、華南新城等幾個巨型樓盤，今年五一在增城新塘，碧桂園鳳凰城又掀起市場狂潮，些樓盤的發展商都花了很大心思提高產品的質素，其中一些邀請國際知名的專業力量參與開發，故這些樓盤的綜合質素較以前有較大較高，再加上政府、媒體的大力宣揚，吸引了不少的廣州人尤其是一些二次置業消費者到郊外置業，對市區樓盤帶來一定的沖擊。番禺樓盤對市區樓盤的影響，首先表現在價格上，由于土地成本、開發稅費便宜，番禺樓盤在價格上有較大的優勢；其次是消費心理上大規27、模開發加上集體炒作，使得消費者對這一區域的認同感加強；再有就是對產品質素的認識上，這些樓盤為消費者提供了更好的參照，市區樓盤要想吸引消費者，也必需提高。6） 居住理念已經發生了較大變化，消費者買房的目的趨于多元化：從解決居住提高居住水平、改善居住環境度假、養老、投資賺錢。二、項目所在區域特點及項目個性1、 項目位于南海、廣州交界處，面向廣州商業密集的老城區，背靠廣東“四小龍”之一南海，所依托腹地經濟發達，人口稠密，且購買力旺盛；2、 項目所在片區開發程度弱，自然生態資源保護良好，空氣素質好，是罕有的生態住宅項目建設基地；3、 項目與廣州中心城區、南海市區的交通聯系非常緊密，既可便捷地享受老城區28、的繁華，又可享受寧靜的自然環境；4、 項目所在片區無競爭性樓盤，較為獨立，產品創新的空間極大，有創造、引領市場的機會；5、 項目所在地xx一直以來素有廣州的“中山九路”之稱，廣州市民對該區房地產市場的認同度較高。三、 區域市場分析1、 區內現有住宅項目本案所在區域土地現實供應量小，且開發程度極弱，因此本區現有住宅市場供應量極少。n 同一片區在建、在售項目：xx城西花園 占地10萬平方米，建筑面積18.8萬平方米，目前已開發到第四期； 目前三期已完成銷售，現推售四期最后單位，總體銷售良好； 該項目以當地及附近荔灣區拆遷戶為主要目標客戶； 平均售價3400元/平方米，其中蘇州園林銷售均價為400029、元/平方米； 開發商為村辦企業，所使用土地為征地返還用地該項目對本案不構成競爭威脅。（如圖）n 相鄰片區白云區羅沖圍在建在售項目：富力半島花園 總建筑面積：43.5萬平方米，已全部開發； 2001年全年銷售9.48 萬平方米，均價4736元/平方米。列廣州市單個項目銷售第六名。 目前在售第四期高層單位，望江單位均價5200元/平方米，園景單位均價4800元/平方米，總體銷售率達95%。該項目與本案在開發時間上不會沖突。結論：目前同一區域內在建、在售項目對本案不會構成威脅。2、 潛在市場競爭分析對本案構成潛在威脅的競爭性因素：n xx拍賣地塊： 本案與xx唇齒相連，且地塊條件基本相同，都具有獨特30、的山水資源和優良的生態環境； 預計xx拍賣將在2003年下半年進行，如果順利，本案將在2003年上半年開工； 因xx的地價要遠遠高于本項目地塊，因此，本案對xx的拍賣也勢必會構成影響。n 富力在羅沖圍的新項目年底將開售 該項目規模較大，占地500畝，預計建筑面積將超過80萬平方米； 該項目位于本案東5公里處，周邊環境較差，產品定位與富力半島相近，以本區原居民以及中低收入者為主要客戶； 預計今年12月底開始內部登記，首期均價在4000元/平方米以內。 需密切關注xx的拍賣動向，同時在產品定位上做好文章。四、本案輻射范圍及其市場特征1、輻射范圍：1） 一級輻射區范圍：荔灣區、白云區、越秀區、東山區31、；2） 二級輻射區：南海市3） 三級輻射區范圍：天河區2、輻射范圍市場特征一級輻射區：1） 供需矛盾：老三區即荔灣區、越秀區、東山區土地面積小，開發強度大，已經少有開發建設用地，因此新上市的住宅項目少，2002年1-9月份，老三區實際成交量59萬平方米，僅占全市總成交量的10.6%；然而老城區是廣州市傳統的人口稠密區，尤其荔灣區、越秀區人口密度達到4萬人/平方公里，對住房的現實需求量，尤其改善現有居住環境的需求大，因此存在一定供需矛盾。2） 人口外遷趨勢明顯：由于空氣污染、居住環境等因素，老城區的居住人口每年都在減少，尤其近年來廣州外擴速度加快，許多原先居住在老城區的廣州人通過二次置業向周邊區32、域遷移，人口減少最多的是越秀區，5年間凈減10萬人。人口主要流向為天河區、海珠區、番禺區、白云區等。3） “三高”樓盤占據主要市場：老城區住宅項目以“三高”為特點即：高樓層、高密度、高價格。由于土地稀缺，項目占地規模較小，幾萬平方米占地就算大盤，于是追求高容積率、高建筑面積就成了共性，客觀上無法營造良好的小區居住環境；同時因城市土地地價、開發成本等導致樓價較高，尤其東山區、越秀區為廣州市樓價最高的區域，很多居住于此的人，在二次置業時會將環境作為第一考慮因素而寧愿選擇位置較遠而環境較好的樓盤。4） 二手樓租售市場活躍：老城區換房率顯著提高，許多房改房都集中在老三區，而房改房上市交易增長最快。今年33、1-9月份老三區二手樓成交量為51萬平方米，成交價格明顯高出其他區域，（越秀區3665元/平方米、東山區4350元/平方米）。5） 城市中心的地位匯集了購房主力軍：老三區，尤其越秀區、東山區是廣州市的政治、經濟、文化中心區，東風路商務圈，環市中路商務圈，北京路、上下九商業圈，以及廣東省政府、廣州市政府各部門機關均匯集于此，是購房主力軍的集中區域。二級輻射區：1） 南海市經濟發達，充滿活力2001年，南海市國內生產總值393.9億元，同比增長16.3%，僅次于廣州、深圳、東莞，居廣東省第四位。人均國內生產總值35858元，同比增長14%。2） 南海市居民收入高，存款多，購買力旺盛 2001年底南34、海市城鄉居民人均儲蓄存款46808元，增長8.6%，遠遠超過京、滬、穗。 2001年南海市城鎮在崗職工年平均工資13352元，同比增長10%。 南海市個體經濟活躍，是城鄉經濟的主體，這部分數量龐大的個體經營者對居住條件、環境、面積等要求較高，是我們的目標客戶之一，尤其與廣州有生意往來的人。3） 南海市房地產市場活躍，開發量、成交量逐年上升2000年南海市商品房成交量64 .25萬平方米，2001年成交量達86萬平方米，增幅為34%。4） 南海市常住、外來人口總數超過200萬，住房需求市場大。5） 南海市住宅銷售均價范圍在33003800元/平方米之間。三級輻射區：1） 高級寫字樓云集了大量高級35、職業白領：天河區為廣州新的中心區，廣州市的CBD硬核天河北、珠江新城均位于該區。天河北商務中心區集中了密集的寫字樓，如著名的市長大廈、中信廣場、大都會廣場、國際貿易中心等。而珠江新城的建設較為緩慢，另外，天河區還集中了大量的高科技技術人才，廣州市軟件園、天河電腦城都位于此。這些白領追求時尚，懂得享受生活，本項目的生態環境對其中一部分具有吸引力。2） 新移民是本項目重要客戶群：天河區住宅高層項目居多，且一般物業檔次較高，樓價也較高；而在天河區工作的很多人是“新移民”，本區域的住宅價格對他們來說偏高，但他們往往具有非常好的預期，對自己的供樓能力很有信心，而且買樓時最看重居住環境與氛圍，而對刻意居住36、在哪個區往往不太在意。因此，這部分新移民是我們的重要客戶來源。五、項目定位1、 客戶定位：（1）客戶源區：1) 一級輻射區：60%2) 二級輻射區：20%3) 三級輻射區：15%4) 其他區域共：5%（2） 客戶特征：1) 一、二次置業者比例7：32) 廣州市客戶：n 老城區有穩定職業的年輕的工薪階層，家庭月收入穩定在5000元/平方米以上；n 荔灣、越秀、白云等老城區原居民中的換房者，為改善居住環境二次置業，年齡結構以45歲以上為主；n 自由職業者、律師、廣告從業人員、文藝界等收入不固定、但文化層次較高的從業者；n 個體經商者、私營企業主；n 政府機關公務員3) 南海市客戶：n 個體經商者、37、私營企業主并在廣州有生意往來者；n 本地附近大瀝、桂城個體老板；n 其他行業有車一族3） 其他客戶：n 在廣州自有生意的外戶籍人士2、 產品定位：大型綜合性生態園林小區，產品形式包括：1) 多層住宅2) 情景洋房3、價格定位： 參考樓盤：結合考慮以下因素：1) 項目所擁有的獨特的環境資源品質；2) 充分考慮區域特征：地處南海行政區的負面因素影響，社會整體關注度低于廣州東、南部郊區；3) 首期以多層住宅為主，以較低價格入市，突出強調成交速度與成交量，為項目成功做好鋪墊；4) 充分考慮目標客戶承受能力與接受度。最終確定綜合均價：4077元/平方米，具體安排如下：總價方面：第五部分 投資收益分析本項38、目可實現利潤總額33865萬元，單位稅前利潤797元/平方米，凈利潤22689萬元，單位凈利潤534元/平方米。各項經濟指標均超過集團關于新項目的要求。見下圖：一、 經濟指標1. 平均售價測算：A、住宅均價4066元/平方米；B、商業面積5000元/平方米。綜合均價4077元/平方米2. 費用測算管理費用按直接成本的4%計提，銷售費用按銷售收入3%計提且開盤前發生的部分資本化，資金利息按資金流量測得并已資本化，開發間接費中已包含按照建安成本2%計提的物業基金；物業補虧項下預計1052萬元：n 住戶大巴和引進公交408萬元n 物業補虧按建筑面積1元/平方米月計提兩年644萬元費用明細表：3. 地39、價與容積率：按30萬元/畝計，地價19710萬元，稅費、拍賣傭金由合作方包干。說明：紅線外市政設施費預計1260萬元：1. 高壓線遷移300萬元2. 連接廣州的9米寬道路建設860萬元3. 現有道路維護100萬元成本水平：項目總投資127717萬元，單位投資3007元/ m2，開發成本120338萬元，單位開發成本2833元/ m2。見下表：4. 利潤測算：核心指標：利潤實現節點如下：本項目分6期開發，五年內售罄，每期工期約10至12個月。二、 稅務分析1、 應交營業稅金及附加為9835萬元；2、 企業所得稅按33%計算，高達11175萬元；3、 土地增值稅按營業收入1%繳交，則應交1731萬40、元。三、 開工及銷售安排：1、 施工安排：本項目分6期開發，每期施工工期為10至12個月，至2006年12月全部竣工。2、 銷售進度安排：各期開工后3至5個月內即能達到預售要求，計劃每期銷售周期約為615個月，在每期竣工時，該期可售至80%，可及時體現利潤四、 現金流量1、 合作價款拍賣價款11826萬元在拍賣成交確認后6-10個月內支付。市政政配套等費用7884萬元，在完成土地使用年限變更批準后支付15%計1183萬元，在市政配套交接備忘錄后支付15%計1183萬元；余款于前筆款項支付后2年內，按季等額支付。2、 啟動資金本項目前期需支付土地及合作價款14269萬元，支付工程款及費用523441、萬元，共需資金19503萬元，再此之后即可有現金流入。本項目于2006年上半年可實現現金凈流入。3、 現金流量現金流入總額173148萬元，流出149466萬元；現金凈流量23683萬元，資金成本993萬元，凈流量現值10608萬元。五、 盈虧平衡點分析1、 保本售價：3222元/平方米。 即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)S=3007/(1-6.68%)=32222、 保本銷量：75942平方米當銷量達到75942平方米時，即可承擔項目的全部期間費用,該部分面積占可售面積的17.88%。保本銷量=期間費用/均價*（1-6.68%）-單位成本= 7379*10000/（4042、77*0.9332-2833）=759423、 項目完全投資保本銷售率：84.9% 計算公式如下：R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2R= 3007/(0.9332*0.67*4077+3007*0.33) 式中：C：表示單位投資額R：表示保本銷售率; S:表示單位售價: T1：表示營業稅率: T2：表示所得稅率六、 敏感性分析1、 銷售均價變化的影響2、 單位成本變化的影響七、 投資分析結論1、當均價下降10%為3669元/平方米的較低點時，銷售凈利率為12%，指標符合要求。2、當開發成本上升10%，達到3117元/平方米時，本項目銷售凈利率指標依然可達12.92%，依然能達到要43、求；3、本項目有較大的利潤空間，項目稅后利潤為2.3億元，利潤相當可觀，獲利能力穩定，抗風險能力強。4、建議該項目可行。第六部分 項目綜合評價優勢：1. 項目用地生態環境優越，山、水、植被資源豐富，建設大型天然生態居住社區的理想之地；有著都市難覓的寧靜與安逸。2. 緊鄰人口密度最大、生活配套齊全、商業繁華的荔灣區，且與各新、老城區之間的交通通達性良好。3. 具有良好投資回報，啟動資金占用較少；4. 項目規模657畝，營造大型居住社區，可持續經營； 5. 項目位于廣州、南海交界處，擴大了客戶圈層，市場潛力極大。劣勢：1. 隨著新城市中軸線的建立，番禺和花都并入大廣州，地鐵二、三號線的修建等，似乎市場的注意力和機遇都給了城市的南部和東部。而對西部的關注一直較少；2. 廣州市民對西部（羅沖圍、同德圍）的傳統印象和認識：工業區為主、市容較亂等，這種認識對本項目銷售具有一定阻力。但實際情況是本項目在該片區以西4公里左右，且被珠江分隔開來，且增槎路改造、新建的xx大橋等都大大改進了環境與市容面貌。因此在項目操作中進行引導非常重要。結論：我們認為該地塊具有較好的環境優勢和交通優勢，具有良好的經濟效益和可持續經營發展前景。建議本項目可行。特提請集團領導層審議決策。深圳市xx房地產有限公司二零xx年十一月