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1、置業公司經開區住宅小區投資建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月36可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 項目概況6一、項目名稱、企業概況及可行研究報告承辦單位6二、項目背景6三、研究范圍91、調查區域：XX金霞經濟開發區高嶺組團9四、主要研究結論92、五、敏感性分析10六、綜合評價10第二章 項目建設的必要性113、項目建設對拉動經濟增長有著積極的作用13第三章 建設地點、自然條件及建設條件分析13一、 建設地點13二、自然條件142、地質143、水文144、氣象條件155、自然災害15三、建設條件16第四章 項目規劃方案17一、指導思想及原則172、規劃思想18二、總平面布置183、環境綠化19三、建筑方案20四、給排水工程211、給水212、排水21五、電氣與弱電21六、環境保護22七、消防22第五章 投資估算及資金籌措23一、投資估算23二、資金籌措25第六章 建設項目進度安排26一、項目進度計劃安排26二、招標投標27三、為有效的保3、證和監督施工質量，本項目實施工程監理制。28第七章 經濟評價30一、開發經營及銷售收入30二、財務效率指標測算30三、借款償還能力分析30四、財務盈利能力分析30五、財務效益指標31六、敏感性分析31第八章 結論與建議32一、結論32二、建議32第一章 項目概況一、項目名稱、企業概況及可行研究報告承辦單位1、項目名稱 XX小區2、企業概況 企業名稱：XXXX置業有限公司 法定代表人：XX 注冊資本：1000萬元港幣 經營范圍：房地產開發、自建商品房的銷售 法定地址：XX金霞經濟開發區秀峰商貿城九棟408號。3、項目可行性研究報告編制單位 編制單位：XX市建筑設計院有限責任公司 工程咨詢資格證書4、：工咨甲1032923018二、項目背景XX市位于湖南省東部偏北，是湖南省政治、經濟、文化、教育中心，它地處湘鄂贛三省的結合部，南連港澳、北通京津、東接滬寧、背靠內陸廣大腹地，屬于“內陸的前沿、前沿的內陸”，承載著連接東南沿海、西南邊境和內陸的交通轉換功能，特殊的區域位置加上水陸空都比較發達的有利條件，使XX在全國交通發展戰略中處于重要地位。 “十一五”時期，全省經濟社會發展總的要求是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，堅持以科學發展觀統領經濟社會發展全局，堅持發展是硬道理，堅持抓好發展這個黨執政興國的第一要務，堅持以經濟建設為中心，堅持以人為本，切實轉變發展觀念、創新發展模式，認真落5、實“五個統籌”，著力加快改革開放，著力增強自主創新能力，著力推進經濟結構調整和經濟增長方式轉變，著力提高經濟增長的質量和效益，努力實現經濟社會又快又好地發展。主要奮斗目標是：實現生產總值年均增長10以上，力爭到2008年總量和人均生產總值比2000年翻一番；到2010年總量突破1萬億元。根據湖南省國民經濟和社會發展“十一五”計劃的要求，進一步推進以長株潭為龍頭的“一點一線”地區率先發展。堅持發展目標不動搖，扶持政策不改變，支持力度不減弱，繼續集中資源和各類生產要素，提升優勢地區發展水平，為全省經濟社會發展提供強大支撐。加大長株潭經濟一體化規劃實施和項目建設力度，努力建成全省高新技術研發區、先進6、制造業成長區、大型企業集聚區和戰略投資者合作區，把長株潭建設成為全國有重要影響力的城市群和經濟增長極。力爭“十一五”期間，“一點一線”地區生產總值年均增速高于全省平均水平2個百分點以上，期末總量占全省的比重達到70，長株潭3市達40以上。省會XX作為這個戰略的核心，要求盡快增強中心城市的吸引力和輻射力，成為帶動全省經濟騰飛的領頭雁，并率先實現基本現代化，成為中西部地區區域性的中心城市之一。 根據XX市總體規劃（2003-2020），未來，XX市將基本形成與區域性城市相匹配的城市功能結構，基本形成與現代化中心城市相匹配的基礎設施框架，建設布局合理、環境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的居住園區7、。形成“一主、兩次、四組團”的城市空間格局。其中“一主”是指主城區，“兩次”是指河西新城和星馬新城，“四組團”則是指暮云、高星、含浦、撈霞四個片區。撈霞片位于XX市北部，屬于開福區，這里三分之一以上用地為低矮山地，有石長鐵路、京廣線、繞城線、芙蓉北路、二環線、中青路等對外交通干線經過，緊臨湘江，供水水源充足。根據XX市總體規劃的要求，撈霞片區將建成為水陸鐵中轉聯運樞紐、物流中心、倉儲和大運量的工業基地。同時，在保證安全、衛生、效率的前提下，在片區內實現居住與生產的就近平衡。高嶺組團作為新港城的配套產業區，是構成撈霞片區的四大組團之一，它重點發展物流商貿，形成集倉儲、配送、批發、貿易、展覽、運輸8、信息及其他專業服務為一體的大型綜合性物流基地，建成為一個功能分區明確、配套設施齊全、交通便捷、環境優美的現代化物流商貿區。本項目位于高嶺組團內，是組團內規劃生態居住區的組成部分之一，是XX市XX置業有限公司公司的住宅房地產開發項目，它立足于開發中高檔住宅, 以滿足組團內的居民的居住要求。它的建設，將帶動高嶺組團的開發，加快城市建設步伐。2006年12月，受XXXX置業有限公司的委托，由XX市建筑設計院有限責任公司對XX小區進行可行性的研究論證工作，我院接到委托后，立即開展工作，成立了專門的研究小組，并組織有關人員赴各有關單位和現場進行了一系列的社會、經濟、交通調查和工程勘測工作，比較詳盡的收9、集了有關資料，對小區的建設規模、建設等級及相關的控制指標和技術標準進行了反復論證，于2007年2月完成了本報告的編制。三、研究范圍1、調查區域：XX金霞經濟開發區高嶺組團2、研究對象：本次研究對象為XX小區新建工程，它南臨興聯路，北至北輔路，東接湘坪路，西邊為規劃電信用地。總用地面積80753平方米，其中城市道路用地面積28825平方米，凈用地面積51928平方米。 3、研究內容項目建設的必要性；項目建設條件分析；項目規劃方案；投資估算及資金籌措；項目實施進度計劃；經濟評價；四、主要研究結論 1、XX小區建設工程完成后，對加快高嶺組團的開發，完善組團內各產業布局，將起到重要的作用。2、工程總造10、價: 13815萬元；3、施工期安排: 2007年3月-2009年3月4、財務評價：銷售（營業）收入：26036萬元總成本費用: 13815萬元利潤總額: 7054.9萬元所得稅: 2025.8萬元凈利潤: 4726.8萬元投資利稅率: 45.89%投資利潤率: 34.21%五、敏感性分析評價對象在效益下降10%，費用增加10%同時發生的最不利情況下進行敏感性分析，本項目的財務分析指標仍然較好。說明其抗風險能力較強。六、綜合評價 本項目在經濟上是合理的，技術上是可行的，建成后其社會效益、經濟效益顯著，建議盡早付諸實施。 主要技術經濟指標表 表1-1序號項目名稱單位數據一總用地公頃8.0753111、城市道路用地公頃2.88252項目凈用地公頃5.1928二總建筑面積平方米867891住宅建筑面積平方米704862商業建筑面積平方米16303其中：門面房平方米2700三居住戶數戶742四居住人數人2597五住宅平均層數層5.95六建筑占地面積平方米14595七停車位個350八建筑密度%27.5九綠地率%43十容積率1.67十一項目投資萬元138151土地成本萬元29042建安成本萬元83863基礎設施費萬元9104公共建筑設施費萬元640十二建設總工期年2年十三總收入萬元260361銀行貸款萬元50002利潤總數萬元106073投資利潤率%34.21%4投資利稅率%45.89%5貸款償還期12、年1年第二章 項目建設的必要性1、本項目的建設，是順應XX市總體規劃、撈霞片區分區規劃、高嶺組團控制性詳細規劃、加速城市建設發展的要求。XX市中長期發展戰略指出：要將XX建設成為現代化城市，形成強大的綜合服務功能，創造高水準的綜合環境，滿足工業、住宅、商貿、辦公、游憩等社會活動的需求。根據這一宗旨，XX擬建成“一主、兩次、四組團”的城市空間格局，各部分在功能定位方面各有側重，相互補充。根據XX市總體規劃的要求，撈霞組團規劃建成為水運、公路、鐵路的中轉聯運中心、物流中心、大運量工業基地。圍繞這一功能定位，近年來建設了霞凝新港、金霞保稅物流中心、會展中心等大型區域基礎設施。高嶺組團是構成撈霞分區的13、四大組團之一，西邊緊靠鵝秀組團，北邊緊臨青竹湖生態科技產業園，有著優越的區位優勢和交通優勢。通過撈刀河路、湘坪路、撈霞聯絡道，可直接上二環線和繞城高速，與外界有著方便快捷的連接。 隨著經濟建設的飛速發展，依托開福區政府“東擴北進”區域發展計劃，服從金霞物流中心的統籌規劃要求，高嶺組團將建設成為一個功能分區明確、配套設施齊全、交通便捷、環境優美的現代化物流商貿區。作為物流商貿區的組成部分之一，高嶺組團在湘坪路以東、靠近中青路和二環線地段規劃了193.52公頃的生態居住園區,本項目是生態居住園區的組成部分之一，它北臨北輔路,南接興聯路,西毗規劃電訊用地,東靠湘坪路，交通便捷、地理位置優越。是適宜發14、展的好地方。2、本項目的開發，是適應城市人口總量增加、主城區人口外遷的需要。XX是一座古老的歷史文化名城，原城區街道狹窄，人口集中，市政設施落后陳舊，隨著城市建設逐步向周邊發展，主城區人口也逐漸向外遷移，同時，隨著外來人口的大量遷入，政府放寬居民住房面積控制，將有大批的居民需要購置和重新購置住房。本項目立足于開發中高檔住宅，滿足日益增長的居民住房消費需求。3、項目建設對拉動經濟增長有著積極的作用由于住宅業擁有巨大的社會需求，產業關聯度高，經濟帶動作用強。因此，加大住宅建設投資力度，是拉動經濟增長的最有效的措施，同時也是發展城市、改善城市環境、提高市民生活質量的一大舉措。第三章 建設地點、自然條15、件及建設條件分析一、 建設地點 XX小區建設工程位于高嶺組團內，它北靠北輔路，南臨興聯路，西毗規劃電訊用地，東接湘坪路。總用地面積80753平方米，凈用地面積51928平方米。二、自然條件1、地形 XX市位于湖南省東北部，東經11155-11414，北緯2800-2830之間，東與江西省萍鄉市接壤，北與岳陽市交界，西與益陽市相接、南與湘潭、株洲市相聯。市域內山地丘陵、平原崗地所占比率各約50%。市區依山傍水，湘江縱貫南北，西有岳麓山、谷山等，東部地勢較為平坦。流入湘江的支流有瀏陽河、撈刀河、靳江河等。本次研究區域為高嶺組團約1211ha的區域。 本項目用地范圍內以耕地、林地、園地、村鎮建設用地16、為主。為低崗丘陵地貌，無明顯沖溝、滑坡，地塊內最高點標高為64.7米，最低點標高為38.6米，地勢北高南低，但坡度變化較為平緩，一般都在2%-20%之間，較為適宜城市建設。2、地質據湖南省經濟地圖集（1989年10月發行）記載，XX東部位于湘江下游，由湘江帶來的砂、粘土、礫石堆積而成。西岸地區地質較為古老，主要由11億年前地質作用形成的板巖、石英砂巖、白云石等構成。本項目地塊內上部地層為第四紀蠕狀土，南半部下臥為板巖，北半部下臥為花崗巖，允許承載力一般在21-22噸/平方米之內，屬中等均勻壓縮性良好的天然地基。 3、水文 湘江發源于廣西壯族自治區靈川附近，流經湖南省永州市、衡陽市、湘潭市、XX17、市、洞庭湖，自岳陽流入長江，全長856千米（湖南省境內670千米），流量22400立方米/分（50年一遇的洪水時），流域面積94460平方公里（湖南省境內85383平方公里），為湖南省最大的河流。東側2條，西側1條共3條支流在XX市與湘江匯合。瀏陽河發源于湖南省與江西省交界處，由大溪河、小溪河等支流在瀏陽合流而成。全長222公里，流量3400立方米/分（1969年實績），流域面積4665平方公里。撈刀河發源于XX市與岳陽市交界處，全長141公里，流域面積2543平方公里。位于西側的另一條支流靳江河，與其他支流相比，流程短，流量少。 高嶺組團內地表水系發達，山塘水庫密布，溝渠溪流縱橫，溝渠溪流順18、應地勢自北向南匯入撈刀河，撈刀河受湘江頂托，高洪水位時間較長。4、氣象條件高嶺組團地處XX市都市區北部，屬中亞熱帶向北亞熱帶過渡氣候，其基本特征是：四季分明，水量充足，冬冷期短，夏熱期長，春溫多變，寒潮頻繁，回暖較早，秋溫呈階段性急降。年平均氣溫：16。8-17.3,夏季高溫, 濕度大,35以上天數超過33天,另一方面,冬季寒冷, 最低氣溫在0度以下.年降水量約1396-1824毫米,一般3月開始進入雨季,到7月為止。特別是雨季末期的6月，暴雨集中，常有洪水發生。5、自然災害XX市的自然災害以長時間降雨引起的洪災為主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、濃霧引起的災害也偶有發生。幾乎沒有地震19、現象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等時有發生。長期暴雨引起的水災主要集中在雨季后期的6月份，受災面積廣，涉及XX全域。1542年6月和1639年4月在市西北地區發生兩次地震， 1970年至1997年先后發生了31次地震，強度都極小。地震烈度為六度。三、建設條件1、建筑材料沿線建筑材料較為豐富，石料、砂礫料和土來源廣泛，且質地優良，就地取材取材可滿足供應，開采及運輸也較方便。石料本項目處于XX市區邊緣，XX縣丁字鎮、唐田、廣福盛產各種規格片石、塊石、石質多為花崗巖，石質堅硬、各項指標均滿足規范要求，施工前需提前向料廠簽定供貨合同，石料平均運距小于20公里。砂礫石本工程距瀏陽河不遠，河岸沿線均有優20、質河砂，屬中粗砂，良好的建筑材料，含泥量少，級配良好、各項指標均能滿足工程需要，且交通運輸相當方便，運距近。石灰XX縣、望城縣均有石灰生產廠家，儲量豐富，質地優良，灰膏率高，灰質純白、凝取力強、運距較近，可滿足工程需要。三大建材鋼材來源于鐵路運輸和水運，木材可在當地采購，水泥可從湘鄉、望城等地采購、運輸方便。土本項目基本上能滿足土方的平衡，不需要從外部取土。水項目所在地水系豐富，溪流、池塘、水井均能保證生產、生活用水。2、運輸條件本項目所在地區路網發達，大部分材料可從中青路，北二環線、北三環線等通過，鄉村道路運輸直達現場，極其方便。第四章 項目規劃方案一、指導思想及原則1、規劃依據高嶺組團控制21、性詳細規劃二次調整；建設方提供的設計要求；用地現狀地形圖；民用建筑防火設計規范；汽車庫、修車庫、停車場防火設計規范；人民防空地下室設計規范；國家現行的設計規范及標準；2、規劃思想大膽創新，引進全新的設計概念，創造具有時代特征的居住、商業綜合體；結合城市總體規劃，建成布局合理，交通流暢便捷、環境優美的新型小區；平面設計合理適用；公共服務設施的布置符合居民的生活規律，方便居民日常生活；綠化分布采用集中與分散相結合的方法將公共綠地、宅邊綠地、道路綠化等有機結合；充分利用土地、豐富建筑空間，做到經濟實用美觀；消防與環境保護必須做到三同時。3、規劃原則滿足功能要求，符合城市規劃、消防、日照及通風等規劃。22、在交通組織方面，保證各種不同性質的人流、車流各行其道，盡量互不干擾。突出鮮明的個性，在建筑造型、外部環境上都映射出都市特性。建筑與環境的互相滲透和和諧統一，為居民及廣大市民創造一個精神愉悅的建筑外部空間，給都市街道增添新的景觀。二、總平面布置1、功能分區本項目凈用地78畝,總規劃人口2587人,共742戶。住宅群布局以行列式布局為主，結合點式布置，形成各個組團。本項目共由四個組團組成，組團布局以方便居民生活為原則，做到分區合理，并采用長短結合、并聯、錯落等方法在組團內部形成不同形式的院落和空間環境。高低錯落的建筑立面對比，整齊靈活的主體造型，構成具有濃郁居住氛圍的幽雅居住小區。公共建筑沿湘坪北23、路設置，做商貿、辦公之用。根據高嶺組團控制性詳細規劃二次調整的要求，本地塊容積率控制在1.5-1.7之間，因此，本次規劃住宅均為6層，商業辦公建筑為6層，局部7層。2、道路交通 小區道路分為小區級主干道、次干道、組團級道路三個等級。小區主干道寬7米，次干道寬5米，組團級道路寬2.5米。各居住組團的交通嚴格實行人車分流原則，以確保各居住組團內的活動安全及安寧。小區共設人行出入口3個，機動車出入口2個，在興聯路和北輔路上各設有一個機動車出入口和一個人行出入口，以滿足小區居民出行的需要。在湘坪路上設有一個機動車出入口，作為公共建筑的車輛及人流出入需要。 除住宅底層為停車庫之外，在組團之間還設有停車場24、，包括公共建筑的停車位在內，小區共設停車位350個。3、環境綠化小區綠化采用集中與分散相結合，由公共綠地、宅前綠地布置成開敞式、點狀式、線狀式，結合雕塑、亭、廊、花架、鋪地等建筑小品，規劃為居民交往、觀賞、游憩的主要活動場地。在建筑物之間設置小型綠化廣場、以鋪砌磚地為主，內設花池及小品，利用花池池壁供居民休息，構成趣味性強的共賞空間。利用地塊內空地及屋頂種植草坪及觀賞性強的灌木，利用東側擋土墻進行垂直綠化來美化環境，道路之間根據地形設置綠化斜坡，種植花草、低矮灌木拼成多種圖案構成建筑物的配景綠化，并在小區中心設置具有代表性的小品，以特色鮮明、輕松宜人的環境給城市增添一道風景。小區的街道綠地以行25、道樹、喬灌木相結合的方式，小區主干道規劃成林蔭道。小區綠化覆蓋率達43%。三、建筑方案 根據XX氣候特點，小區內建筑以條形建筑為主，有利于通風、采光。住宅設計有多種類型，既要符合買家要求，也要順應其所在區域地的地理位置及人們的文化背景、生活習慣、經濟發展水平等需求，設計出不同的新房型，同時有體現舒適性、合理性、功能性、經濟性和美觀性。為調控房產價格,國家提出了重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的措施,為此我們共規劃了一室一廳、二室二廳、三室二廳、四室二廳等四種戶型，其中建筑面積在90平方米以下的占到了70。在住宅設計中為節約用地，采用加大進深、縮小面寬等手法，立面設26、計在陽臺、屋面坡屋頂等處作細部處理，創造力求簡潔且富有變化有區別的建筑體型。四、給排水工程1、給水根據高嶺組團控制性詳細規劃，小區的生活給水系統由興聯路DN400的給水管接入，采用下行上給的給水方式，生活給水管材料采用PP-R給水管。2、排水排水采用雨水、污水分流，由于小區內地勢東北高、西南低，因此，小區污水排入興聯路上DN700的排水管。五、電氣與弱電電 氣根據高嶺組團控制性詳細規劃，興聯路上10KV電力線由鵝秀組團110KV變電站接入，XX小區供電電源由興聯路接入。并設有箱式變電站，由箱式變電站至各棟住宅單元之間采用YJV22-1KV型電纜直埋地方式。防雷接地：按三類防雷建筑均設防雷系統；27、接地采用TN-S系統，并進行總等電位聯接。弱電電話通訊住戶每戶設電話機一部，電話用戶線路全部從市網接入。有線電視住宅每戶設一到二個電視接收插座，電視信號從XX地區有線電視網接入。六、環境保護小區污染源本項目為住宅小區，區內污染物極少，主要是居民的生活垃圾和生活污水。垃圾及廢水處理小區設垃圾收集站，生活垃圾由城市清潔車定期送往城市垃圾中心處理場處理。生活污水經化糞池處理后，有小區內排水系統排入城市下水道。七、消防每幢住宅均設置室內消火栓于梯間歇臺，室外按相關規范設置室外消防栓，每幢住宅四周均可使消防車順暢通行。第五章 投資估算及資金籌措一、投資估算工程費用土建工程:根據XX市建安工程目前市場價并28、結合本項目具體情況按單位造價估算。給排水、電氣與通訊、總圖等工程：根據XX市及國家有關規定計取。本項目投資估算：本項目總投資額 13815萬元，各項具體投資詳見估算表。 投資估算表 表5-1序號項目名稱數量（畝）單價金額（萬元）一土地費用121畝29041征地費用121畝12萬元14522拆遷費用121畝12萬元/畝1452二勘探、規劃、設計費125三土方及場地平整費26.5萬方20元/方537四基礎設施費9101供水設施費1265.8米3362排水設施費1265.8米2983電力、電訊設施費276五公共建筑等設施6401公建設施費1172園林綠化6276150元/平方米3353區內主、次道路29、5700400元/平方米188六建設工程費8386.31建安工程費8247.4公共建筑16303平方米1600元/平方米2608.5住宅建筑70486平方米800元/平方米5638.92報建費86789平方米16元/平方米138.9七其他費用8931管理費1802財務費533其中:建設期利息3333不可預計費用180七總成本估算13815二、資金籌措 本項目投資總估算13815萬元，資金來源：申請銀行貸款：5000萬元；企業自有資金：1000萬元；其他資金主要來源開工后的房產銷售款和銀行按揭付款。前期投入資金估算表 表5-2序號項目名稱金額（萬元）1土地出讓金等用地手續費5502土方及場地平整30、費3503勘察、規劃、設計費304給排水設施費205電力、通訊設施費206土建工程費107管理費20總 計1000 第六章 建設項目進度安排一、項目進度計劃安排本項目的整個工程安排在2007年3月至2009年3進行，工程牽涉面廣，建設單位應集中必要的人力、物力、財力，做好開工前的準備工作。本項目實施包括可行性研究、規劃報批、設計、工程報建、施工圖設計、工程施工、竣工驗收、交付使用等工作，為此根據項目建設方案對項目開發進度計劃分三個階段安排實施。第一階段即開發前期準備階段：本階段主要工作為規劃報批、初步設計、報批規劃總圖、辦理規劃用地許可證等，預計三個月完成。施工前期準備階段：三通一平、勘探、設31、計、工程報建、施工圖設計、領取工程規劃許可證、工程施工許可證等、預計三個月完成。施工階段：包括施工定位放線、組織施工、對工程建設施工質量、材料、進度、安全進行監督，并開展物業銷售，預計施工期18個月完成。二、招標投標1、招標范圍，招標方式和招標組織形式招標范圍 表6-1全部招標部分招標勘察設計施工監理招標方式 表6-2公開招標邀請招標勘察設計施工監理招標組織形式 表6-3委托招標自行招標勘察設計施工監理三、為有效的保證和監督施工質量，本項目實施工程監理制。監理單位應當按照法律、行政法規和有關的技術標準、設計文件和工程承包合同，對承包單位在施工質量、建設工期和建設資金使用合同等方面實施監督。監理32、人員認為工程不符合工程設計要求、施工技術標準或者合同約定的質量要求的，有權要求施工企業立即予以改正。四、在確定施工計劃時，應當避免干擾當地居民的正常生活、生產，不阻礙當地交通，不破壞當地灌溉水系。在施工期，要注意車輛和機械的保養，合理損傷，使機械和車輛的噪聲降到最低水平，減少噪聲對周圍環境的影響。在施工現場200米范圍內的居住區，避免夜間施工，拌和站應安裝除塵設備，盡量減少對下風向200米范圍內的居住區和敏感性建筑的影響。項目實施開發進度表項目名稱2007年3-5月2007年6-8月2007年9-2009年2月1、開發前期2、施工前期3、施工階段1）土石方工程及場地平整2）供水設施3）排水設施33、4）道路5）基礎工程6）主體工程7）屋面工程8）裝飾工程9）室外工程10）綠化第七章 經濟評價一、開發經營及銷售收入根據目前房地產市場行情以及該周邊的物業配置情況，預定項目住宅每平方米售價2700元人民幣，商業辦公住宅每平方米售價3800元人民幣。門面房每平方米售價6800元人民幣總銷售收入為26036萬元。總成本費用 13815萬元。二、財務效率指標測算根據銷售收入及總成本計算，營業稅及附加等按營業收入的6.2%計取,所得稅按應納稅所得額的33%計取。項目總利潤為7054.9萬元。上繳稅款合計7494.2萬元。三、借款償還能力分析本項目向銀行借款5000萬元，年利率6.66%,預計借款償還期34、限為一年。由于該項目建設期為二年，周期短，銷售利潤可達10607萬元，因此，本項目具有很強的貸款償還能力。四、財務盈利能力分析財務現金流量計算詳見附表現金流量表，由該表可知投資在當年即可收回，項目贏利能力強。五、財務效益指標通過對項目的財務評價計算，項目的主要財務效益指標如下：銷售（營業）收入：26036萬元；總成本費用：13815萬元；銷售稅金及附加：1614萬元；項目利潤總額： 7054.9萬元；土地增值稅: 3552.1萬元;所得稅： 2328.1萬元；凈利潤： 4726.8萬元；投資利稅率：45.89%；投資利潤率：34.21%；六、敏感性分析考慮到本項目收入、費用、效益的不利因素，對35、項目的財務評價進行了敏感性分析，按以下三種情況分別進行考慮：1、住房銷售收入下降10%；2、總成本費用上升10%；3住房銷售收入下降10%的同時總成本費用上升10%。計算過程詳見敏感性分析表，經計算表明，在最不利情況下，項目的凈利潤為3181.3萬元。第八章 結論與建議一、結論通過對本項目建設各方面的論證，結論表明：該項目建設規模合理、技術標準可行、建設條件具備、實施方案可靠、各項技術經濟指標良好、財務效益顯著、項目的抗風險能力較強。因此，修建本項目是可行的，可以預料本項目的實施，將帶來顯著的經濟效益和社會效益。二、建議在項目的開發實施過程中，應注意在開發周期、資金籌措、物業管理和配套設施建設36、等各環節中嚴格控制各項費用支出、降低管理費用等措施，最大限度的發揮其經濟效益和社會效益。第九章 附 件一、現金流量表二、損益表三、敏感性分析表四、XX小區區域位置圖五、XX小區修建性詳細規劃總平面圖六、湖南省人民政府頒發的港澳僑投資企業批準證書七、企業法人營業執照八、XX市固定資產投資項目計劃審查表 現金流量表單位:萬元2007年2-4月2007年5-7月2007年8月-2009年1月一、現金流入245029640.11、自有資金5095002、銀行借款150035003、預收定金及銷售款260364、上期接轉0104.1二、現金流出502345.924913.31、出讓金100019042、37、土石方平整5373、勘察、設計費251004、報建費138.95、基礎設施費450 11006、建安工程費8247.47、財務費5604688、管理費10301409、不可預見費103014010、各項稅費7494.211、歸還貸款500012、收用自有資金100013、資金結余4726.8損 益 表 單位:萬元序號項目名稱計算依據金額1營業收入70486*2700+13603*3800+2700*6800260362營業稅金及附加26036*6.2%16143土地增值稅(26036-1614-13815)*0.33552.14總成本費用13815138155利潤總額26036-1614-13815-3552.17054.96所得稅5*33%2328.17凈利潤5*67%4726.8 敏感性分析表 序號不確定因素不確定因素變化率項目凈利潤(萬元)1銷售收入降低10%37452總成本費用增加10%4217.63銷售收入降低同時總成本費用增加10%3181.3