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1、農產品物流有限公司新建花卉交易中心項目建議書XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月農產品物流有限公司新建花卉交易中心項目建議書建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月38可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目 錄第一章 概 論4一、項目名稱及承辦單位4二、建設單位概況4三、研究結論5第二章 項目提出背景與建設必要性9一、東北及沈陽地區花卉市場現狀及存在的問2、題9二、項目提出的背景12三、項目建設的必要性13第三章 市場需求分析15一、市場需求分析15二、交易品種及來源16三、市場啟動的重大機遇16第四章 建設地址與建設條件18一、建設地址18二、建設地區概況18三、項目建設自然條件19四、配套條件19第五章 工程建設方案21一、建設規模21二、經營范圍、經營方式和主要功能21三、總平面布置22第六章 項目實施計劃與工程管理24一、實施進度計劃24二、項目招標計劃24第七章 投資估算與資金籌措26一、投資估算26二、資金籌措27第八章 經濟效益分析29一、編制依據29二、經濟效益分析29附圖：1、 規劃圖2、 效果圖3、 人行、車行交通圖第一章 概3、 論一、項目名稱及承辦單位1、項目名稱：沈陽XXXX花卉交易中心項目建議書2、項目建設性質：新建3、項目建設單位沈陽XX農產品物流有限公司聯系電話：通訊地址：郵政編碼：郵箱： 4、建設地點沈陽市xx二、建設單位概況沈陽XX農產品物流有限公司成立于2007年10月，位于沈陽市xxxx。注冊資金10000萬元，以大宗農產品儲運、綜合農產品交易、農產品加工配送等為主要經營業務。公司控股股東深圳市農產品股份有限公司是農產品流通領域首家通過國際 ISO9001：2000 質量認證的總資產近 40 億元、凈資產 20 億元的上市公司，連續五次入選“中國最具發展潛力的上市公司 50強”。公司以投資管理農產品4、批發市場為核心業務，集農產品生產、加工、包裝、儲運、批發、拍賣、直銷、連鎖零售經營、進出口貿易、物流配送及電子商務等多功能于一體，基本形成了符合現階段我國農業產業化要求的產業體系和流通模式。近年來，公司加快了擴張的步伐，先后投資控股了深圳福田、南昌、上海、廣西柳州、山東壽光、合肥、西安、北京、成都、長沙等地的大型農產品批發市場，初步形成了覆蓋珠江三角洲、長江三角洲、京津唐渤海灣三角區、西北、中南和大西南地區的全國性批發市場體系。 公司主要經營范圍：農產品批發市場及配套設施的開發、租賃、銷售、經營；批發、零售；農產品及其制品；建設農產品批發市場以及物流配送中心、配套物業的開發及經營管理、農產品物5、流服務；開展倉儲(不含危險品)、搬運裝卸、包裝、配送、信息咨詢等配套業務。三、研究結論1、建設地址該項目用地位于xx蒲河新城內，處于沈陽市市區與xx的過渡地帶，距離二環線20公里，處于未來沈陽發展的主方向，區域內（沈北）路網縱橫交錯。2、建設規模XX東北花卉交易中心一期規劃用地110畝，預留二期170畝，總建筑面積80800平方米。一期總建筑總面積49700平方米，其中，盆栽綠植交易區45000 平方米、道路及停車場面積27444平方米、鮮切花交易展示區4700平方米。二期建筑面積31100，建設鮮切花交易展示區13100平方米，建設盆栽綠植交易區18000平方米。 根據沈陽地區近年花卉產量、6、沈陽地區花卉輻射范圍的市場需求量，以及沈陽市現有市場最近幾年的年交易量，項目建成后可實現年交易10億元，建設東北地區最大的花卉交易集散中心。3、項目實施進度該項目建設期計劃為2年，計劃于第1年4月份開工建設，預計第2年12月一、二期工程全部竣工。4、勞動定員本項目建成后需工作人員20人，其中管理人員8人，工作人員12人。5、投資估算該項目工程總投資估算為3650萬元，其中，固定資產投資3500萬元，鋪底流動資金150萬元。5、資金籌措由股東投資3500萬元。6、效益結論本項目的建設符合國家產業政策和地方區域性經濟規劃，適合當地經濟發展的要求。對充分發揮沈陽市區位、交通、資源優勢，完善農副產品流7、通體系，形成沈陽XX農副產品市場新格局，促進農副產品生產、加工，促進當地就業，增加社會效益，滿足人民群眾日益增長的消費需求，實現“商貿帶動”戰略，保障社會穩定，促進當地經濟發展具有重要的作用。本項目建成營業后，正常年份可實現營業收入1360萬元，年均實現利潤總額887.4萬元。投資利潤率12.2%。 上述各項指標良好，且經不確定分析，項目抗風險能力較強，因此項目在經濟上是可行的。7、主要經濟指標表詳見表1-1主要經濟指標表主要經濟指標表表1-1序號指標單位數量備注一項目計算期年171建設期年22生產經營期年15二項目總投資萬元3650含鋪底流動資金1固定資產投資萬元35002鋪底流動資金萬元18、50三勞動定員人20四正常年營業收入萬元1360第二章 項目提出背景與建設必要性一、東北及沈陽地區花卉市場現狀及存在的問題1、市場現狀分析國內花卉市場狀況 花卉業作為一個新興產業在我國雖起步較晚，但發展很快，真正獲得飛速發展是改革開放以后。改革開放的政策及人民生活水平逐漸提高，對花卉需求增加，為花卉提供了廣闊的市場，全國花卉種植面積、產值、創匯成倍增長，根據不完全統計：截止2005年全國有花卉市場2586個，企業64908個，其中種植面積在3公頃以上或年營業額在500萬以上的大中型企業8334家，花農1251313戶，從業人員4401095人，專業技術人員132318人。目前我國花卉的種植面積9、和產量均居世界第一位；其中花卉種植面積已達到世界花卉生產總面積的1/3。十五期末，全國重點花卉產業初步形成，品種結構進一步優化。區域化產業形成了以云南、四川、江蘇、浙江、海南為重點的南方熱帶、亞熱帶花卉生產區，以廣東、福建為重點的南方熱帶觀葉植物產業區，以浙江、四川、河南、河北為重點的觀賞苗木產區，以北京、山東、河北為主的北方花卉產業區，以及以遼寧為中心的東北花卉產區。沈陽花卉市場狀況近年來遼寧省和沈陽市花卉業蓬勃發展，方興末艾，全省花卉種植面積達180000畝，年產種球15000萬粒，切花40000萬枝，花卉年產值突破20億元。沈陽全市花卉種植面積達30000余畝，年產露地草花100余萬盆，10、切花15000余萬枝，形成了東北三省、內蒙和沈陽為中心的花卉集散地和銷售地，培育出了東北花卉風向標式的兩處市場-以盆栽植物為主的沈陽上深市場和以鮮切花為主的的沈陽富美萊市場。富美萊鮮花市場：富美萊市場的鮮切花（含切葉）批發業務的主體是以周邊種植花卉的花農為主，還有一些從事南方（昆明）花卉的商戶，主打品種以北方的百合、玫瑰、扶郎為主。主要輻射東三省和內蒙地區。對南方有間接業務。年銷售額在二億元左右。上深盆栽綠植市場：上深市場現有不標準花棚（窖）近50個，占地100畝，經營業戶在50左右（因場地不夠，有些人是合租）。市場年銷售額在2億元以上，其中廣州、福建等地花卉達600車，每車貨均價在10萬元以11、上，銷售額在1.01.2億元左右。配材（盆、肥、土、資材、耗材等）年吞吐量近700車（集裝箱），每車貨均價在6萬元左右，銷售額過億元。通過兩市場交易數據，可反映出東北三省花卉交易品種、價格、數量、質量的整體走勢，影響東北地區73個大中城市的花卉交易。附2-1市場分布圖EACGDF BHA:沈陽東北花卉大世界B:沈陽福美萊花卉中心C:沈陽上深花卉交易市場D:沈陽北市花鳥魚市場E:沈陽北方花城F:沈陽南湖花卉市場G:沈陽小津橋花鳥魚市場H:沈陽三好古玩市場2、存在的問題沈陽市內已有幾個較為成熟的花卉交易市場，但從市場的規劃布局、規模檔次、配套設施、經營管理、服務保障等方面都不能適應花卉流通業的發展12、需要，主要體現在以下幾個方面：（1）花卉市場建缺少統一規劃。近年來各地政府加大了花卉產業發展的推動力度，但是重生產輕流通，花卉市場建設嚴重落后于花卉種植業的發展，政府沒有花卉市場統一建設的規劃，現在有一個市場只確定搬遷，但新市場選址和規劃建設都沒有明確規劃目標，目前在東北及內蒙四省區沒有一個有相當影響力的綜合花卉交易市場，成為了嚴重制約東北地區花卉產業發展的瓶頸。（2）現有市場交易設施簡陋、管理水平低下。從現有兩個比較成熟的花卉市場來看，富美萊市場位于商業區，交通擁擠，交易面積狹小，交易設施陳舊，收費高、服務少；上深盆栽綠植市場沒有統一管理，經營戶各自為營，缺少道路等硬件配套，無法滿足經營需要13、，經營戶無法進行長期投入，只能著眼當前利益，使市場越做越小，規模逐步萎縮。（3）市場缺少信息、物流等基本配套服務。市場的信息流、物流完全由經營業戶自己依靠各種渠道完成，成本高、效率低。（4）現有市場缺少餐飲、商務、銀行等商務配套服務設施，市場沒有保安、監控、倉儲、保鮮設施等市場基本服務設備。二、項目提出的背景1、項目所在區域運營環境良好沈陽市花卉種植面積超過三萬畝，僅沈北地區距離項目地十公里內就有花卉種植面積近萬畝。以沈北五五村為核心的花卉種植已成為當地農業種植的主導產業。在沈陽及東北地區有很大的影響力。因此，在xx建立一個一級花卉市場的環境非常好。2、項目所在地急需開發新項目2007年9月我14、司與沈陽蒲河新城管委會簽訂了項目用地協議書，項目一期占地403畝，項目于2008年4月28日奠基，后因宏觀經濟環境制約，現只完成一棟冷庫（5425）、一棟辦公樓（2400）和部分配套公共設施建設，開發面積50畝左右。根據與沈北政府簽定的協議和土地法相關要求，xx政府多次催促加大建設面積，蒲河新城閑置土地清理工作小組于2009年11月14日向農產品總公司發出咨詢通知，要求書面回復雙方簽訂協議書，并發出繳納土地閑置費通知書。在此期間，沈陽XX公司經過多次深入調研，認為xx主要以種植玉米、花生和花卉為主，種植蔬菜、水果數量偏小，常住人口數量偏低，項目地離市中心區距離過遠，暫不具備大規模啟動農貿市場的15、外部條件。為了促進企業的自身發展并解決土地使用的面臨的問題，經過一年多的市場調研，初步確定建設東北地區最大的一級花卉批發交易市場的意向。三、項目建設的必要性1、建設東北地區最大的花卉交易中心是實施網絡化經營戰略的重要舉措。總公司正在大力實施農產品網絡化經營戰略，推進XX建設目標，農產品公司在蔬菜、水果、糧油等傳統農產品流通方面已經在全國初步建設了網絡經營體系并取得了良好的經營業績，花卉作為重要的農產品，專業的花卉交易市場還是農產品公司經營網絡體系的空白，花卉交易中心的建立必然對完善農產品網絡體系，擴大農產品公司在農產品流通行業的影響力、鞏固行業的龍頭地位發揮重大的促進作用。2、建設東北地區最大16、的花卉交易中心是企業發展的必然要求。沈陽XX項目自開工建設以來，一直得到總公司和當地各級政府的關注，但由于宏觀經濟環境的變化導致企業經營環境發生重大變化，致使企業投資運營都遇到一定困難，原有的經營投資方案無法正常進行，企業內在經濟效益無法保障，經濟和政策壓力逐步加大，建設以農產品交易為主業的花卉交易市場是促進企業快速發展的保障。3、建設東北地區最大的花卉交易中心對促進當地農業產業結構調整，增加農民收入，服務三農的具有重大的推動作用。花卉種植已經成為沈北地區農業的主導產業，成為當地農民收入的重要來源，但由于流通不暢，距花農最近的交易市場也要三十公里，好花賣不上好價格，增產不增收成了影響當地花卉種17、植業的最重要的障礙，東北地區最大的花卉交易中心的建設后，使花農能在最短的時間內將鮮花上市交易，最大限度的保證鮮花的品質，增加農民收入和調動農民進行花卉種植的積極性，促進花卉產業的健康發展。4、建設東北地區最大的花卉交易中心的建設對促進當地經濟的發展具有重要的促進作用。建一個市場，興一方經濟。東北花卉中心的運行對物流運輸業、餐飲服務業、包裝制造業以及信息、會展等相關產業有相當大的帶動作用，對帶動沈北及周邊地區的經濟發展具有重大的促進作用。第三章 市場需求分析一、市場需求分析1、國內花卉需求預測隨著中國經濟的發展，人民生活水平的提高，花卉消費將進一步增長，市場前景十分看好，市場發展空間巨大，目前中18、國花卉消費的水平仍然很低，每年鮮切花人均消費僅一美元左右，不到日本每人年均消費量的三十分之一，并且東三省的花卉需求中，很大部分來自云南、廣東、海南等花卉主產區。據有關機構預測，中國花卉消費需求量每年將以百分之二十的速度遞增。而且從國家制定的長期發展規劃來看，到第1年，全國花卉產值將達到七百億元人民幣，到2020年，全國花卉產值達到一千億元人民幣。因此，發展花卉業仍然具有較大的生產潛力和市場空間。2、東北（沈陽）花卉市場需求預測目前，沈陽現有富美萊、東北花卉大世界、南湖、小津橋、上深等花卉市場十幾家，花店近千家，花卉消費已進入較快的發展時期。另外，吉林、黑龍江及內蒙地區及遼寧的各個城市都在發展自19、己的花卉銷售體系，并形成以沈陽為中心的集散、銷售、物流中心。金融危機中，沈陽花卉業不但銷量不減，而且收益好于往年，沈陽花卉消費已具備穩固的消費群體。業內人士表示，目前沈陽每年存在近十億元銷量的鮮花需求。節日期間，居民的個性化消費日益突出，鮮花需求旺盛。除單位裝飾、商家造景大量用花外，居民探親訪友也興起送花的時尚。二、交易品種及來源整個花卉市場建成后，將融花卉交易、會展、養護、信息發布、配送、服務為一體，形成輻射東北三省及內蒙地區的的花卉集散中心。交易品種 鮮切花、盆栽綠植產品來源鮮切花以遼寧地區花卉種植基地為依托，引進昆明、福建等花卉主產區經營品種。盆栽綠植以引進江浙地區品種和當地培植為主。目20、前沈陽市從事盆栽綠植的經營業主有一百多家，經營面積達五百畝左右。產品流向通過花卉交易、物流、信息平臺，由花卉運銷商將花卉銷向東三省及內蒙地區，同時在夏季部分鮮切花銷往廣東江浙等南方地區。三、市場啟動的重大機遇1、目前，東北地區沒有一個有規模、上檔次，具有相當輻射能力和影響力的專業的花卉交易市場平臺。十幾年前沈陽、吉林、哈爾濱等地區就開始呼喚大市場的出現，但沈陽是東三省的咽喉，是政治、文化、經濟、交通、物流、人才中心，在沈陽選址建設花卉交易中心比較優勢明顯，輻射面廣，銜接南北，溝通東西，長春、哈爾濱自然成為沈陽的二級和下游市場，前景十分明了。2、項目地位于xx蒲河新城內，處于沈陽市的北部，附近有21、國道010、102和京哈高速公路，區域內路網縱橫交錯，對于進入沈陽市區和出行東北各區域交通非常便利，特別是適合北方客戶的交通運輸，區位優勢非常優越。3、xx是沈陽地區最大的鮮切花種植基地，需要一個大的花卉交易市場，在新區建一個花卉交易市場符合政府的產業發展方向，可得到政府的大力支持。4、眾多商戶對建一個大的交易市場呼聲甚高，上深花卉市場一直運籌搬遷到沈北地區，與我司進行了多次探討，初步達成整體搬遷意向，建好后將會成為我園區花卉交易市場的首批入住經營者，大大縮短了市場培育周期。5、政府對花卉市場的關注和扶持正逐年加大。幾年前，沈陽市農委就提出了要把花卉種植面積提高和擴大到十八萬畝，并針對花卉種植22、農戶和企業給予了政策扶持，資金補貼，技術指導的具體措施，使沈陽地區的花卉種植達到了一個歷史的新水平，為花卉交易中心的建設提供了堅實的基礎。第四章 建設地址與建設條件一、建設地址項目用地位于xx蒲河新城內，處于沈陽市xx的過渡地帶，距離二環線20公里；處于未來沈陽發展的重點方向之一。園區北面緊鄰蒲河大道，東面為輝山大街。同時附近有國道101、102和京哈高速公路。區域內路網縱橫交錯，xx在目前六橫六縱路網建設的基礎上，3年內還將打造七橫七縱。二、建設地區概況1、區域環境沈陽地位：東北地區的經濟、文化、交通和商貿中心，遼寧中部城市群（沈陽經濟區）中心城市。機遇：沈陽的氣候要優于吉林和黑龍江，不光是23、花卉的種、養殖，在冬季時間上要少于吉、黑，成本上也相對減少。規劃：沈陽市政府正式確定,到第1年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區商貿物流和金融三大中心。人口：沈陽市總人口740萬，城市人口540萬；遼寧中部城市群(以沈陽為中心，150公里距離內包括鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺)2300萬，城鎮人口超過65%。遼寧省有4223萬人，東北三省總人口10769萬人 2、區域環境沈北地位：第四新區，享有市級經濟管理權限。人口：40萬，17萬農民.三、項目建設自然條件夏季極端最高溫度 38.3 冬季極端最低溫度 -30.6年平均溫度 7.8 年平均降水量755毫米主導風向、頻率 冬季N(13%) 夏24、季平均室外風速 2.9M/S冬季平均室外風速 3.1M/S 基本雪壓0.4KN/M基本風壓 0.5M/M 地震基本烈度7度四、配套條件1、資源條件中央對農村、農業、農民的關注和扶持正不斷加大力度。遼寧、沈陽政府部門已明確要建大型花卉市場，因不光是商業運作，同時來自花農、花商和花卉經營者以及不斷擴大的花卉種植面積帶來了現實壓力，而建在市內現有的市場遠遠解決和滿足不了矛盾和要求。2、交通條件項目用地地處xx蒲河新城內，蒲河大道與輝山大街交匯處，處于沈陽市區與xx的過度地帶，距離二環20公里，交通十分便捷。項目所在區域附近有國道101、102和沈大、沈陽環城等多條高速及沈哈、沈承、沈明、沈平等4條過25、境省級公路縱橫交錯、四通八達，對于進出沈陽市區和出行東北各區域交通十分便利。3、電力、通訊、供水、供熱等條件良好本項目用電可滿足項目需要，用電由xx的變配電站的10kV線架空引入。xx的通訊已經實現了程控數字化，國際直撥、移動電話、無線尋呼、特快專遞、因特網等業務已普及，可滿足本項目通訊要求。xx區域內的水、氣及市政排水等基礎設施也相應齊全，可滿足項目需要。第五章 工程建設方案一、建設規模XX東北花卉交易中心一期規劃用地110畝，預留二期170畝，總建筑面積80800平方米。一期總建筑總面積49700平方米，其中，盆栽綠植交易區45000 平方米，鮮切花交易展示區4700平方米，道路及停車場面26、積27444平方米（包括7300加工配送區）。二期建筑面積31100，建設鮮切花交易展示區13100平方米，建設盆栽綠植交易區18000平方米。 二、經營范圍、經營方式和主要功能1、經營范圍 主要從事鮮切花、盆栽綠植的交易、展示、電子商務。 交易市場有關的信息咨詢、商業服務。 鮮切花、綠植的配送。 與花卉交易相關產業。2、經營方式鮮切花交易實行傭金制，采取統一電子結算，推行電子交易系統。綠植交易實行租金制，交易區花窖收取場地租賃費，并逐步實行與傭金制結合的經管方式。3、主要功能批發功能包括市場內的鮮切花、綠植等的批發交易。倉儲功能包括批發、配送的中轉、儲存場所。配送功能包括了花卉的分裝及周邊各27、市場的送貨。配套設施包括水、電、污水處理等。商務區作為整個市場運營管理的樞紐，是整個市場管理中心、信息中心。三、總平面布置1、平面布置原則根據沈陽大型花卉批發市場的品種繁多、日交易量大的特點，按交易流程需求和目前項目用地現有條件及有關設計規范進行合理布局、分類劃區。場內交通流向明確，道路暢通。商品交易實現統一計量、統一結算、統一調配倉貯及公共設施。2、功能劃分本項目總占地280畝，花卉市場分綠植交易區、名優花卉展示區、倉儲、加工配送區及管理生活配套等幾部分。整個用地呈長方形，東西長，南北較窄。在整個平面布置上以交易和配貨相結合，分南北兩側布置。南側為交易區，東北側為倉儲配貨區，西北側為花卉展示28、區。商務中心設置辦公、管理服務、信息結算中心等。根據項目所征場地以及周邊交通等條件作出的，力爭做到布局合理，交通運輸方便，交易流程順暢，便于經營管理，符合衛生要求，場區內整齊美觀，同時滿足消防要求。3、總平面主要設計指標本市場的總平面主要設計指標如下：總平面主要設計指標序號項目名稱單 位指 標備 注1整個市場占地面積畝2802市場建筑面積m2808003容積率0.434建筑系數%5綠化率%15.6第六章 項目實施計劃與工程管理一、實施進度計劃1、第1年4月8月，建造完成50個盆栽綠植交易區、4700平方米鮮切花交易展示區和配套的道路、停車場。2、第2年4月8月，建造完成20個盆栽綠植交易區和129、3100平方米鮮切花交易展示區。二、項目招標計劃按照國務院辦公廳國辦發200034號文件，考慮到本項目的籌辦單位為非專業單位，所以在設計、采購、監理等招標工作中，均委托沈陽市建設工程交易中心進行招標。如有需要，籌辦單位擬聘請有資質的中介部門進行預決算跟蹤。招標基本情況表招標組織形式招標方式不采用招標方式招標范圍招標 估算金額 (萬元)投標單位資質等級要求擬劃分標段 (個)委托招標自行招標公開招標邀請招標全部招標部分招標設計甲級1安裝工程一級多監理甲級1重要設備一級多重要材料一級多情況說明： 建設項目單位蓋章 第1年 月 日第七章 投資估算與資金籌措一、投資估算該項目工程總投資估算為3650萬元30、，其中，固定資產投資3500萬元，鋪底流動資金150萬元。1、建筑面積80800平方米，投資額3500萬。其中：盆栽綠植交易柵63000平方米（70個），每個造價17.5萬元，共投資1225萬元；停車場和道路27444平方米，每平方米造價150元估算，共投資411.7萬元；鮮切花交易展示廳17800平方米，每平方米造價1050元估算，共投資1869萬元。2、流動資金估算根據本項目特點，第一年需鋪底流動資金150萬元.3、項目總投資估算項目上報總投資等于固定資產投資、流動資金二項之和，估算值為3650萬元。二、資金籌措由股東按股本比例增資投入3650萬元（含鋪底流動資金150萬）。詳見表7-1投31、資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表表7-1 單位：萬元序號年份項目建設期生產經營期123456一投資計劃193017201固定資產投資178017202流動資金150150150二資金籌措1自籌資金19301720第八章 經濟效益分析一、編制依據該項目經濟評價主要依據國家計委及建設部發布的建設項目經濟評價方法與參數，現行財稅制度，建設單位提供的有關資料等。二、經濟效益分析1、計算期該項目建設期為2年，經營期15年。 2、營業收入及稅金項目收入從第1年開始計入總收入，項目總收入測算為：（1）盆栽綠植區收入：第1年8月建成50個盆栽綠植交易區并投入運營，第2年再建20個綠植交易區，單價出租價格32、為前三年（含建設期）3萬元/年，第四至六年5萬元/年，后四年按8萬元/年收取租金。對首批整體搬遷的經營者實行優惠價格，前三年分別按比例40%、60%、80%收取租金。盆栽綠植區收入年份2010201120122013201420152016以后收入（萬元） 60150 220 350350350560（2）鮮切花交易收入：鮮切花交易實行傭金制，按交易額比率收取服務費。鮮切花從第2年開始交易，收費比率前三年為1%，三年后提到為2%，五年后增加買方客戶收取1%的服務費，總費率達到3%。鮮切花交易量需要逐步培植，初期年交易額可達到3000萬元，前逐年增加，五年后可實現2億元的交易額。鮮切花交易收入估33、算年份2010201120122013201420152016-收入（萬元）0 3080120300400600（3）其它服務設施收入：正常經營后，日進出車輛可達200臺，按目前收費標準，大車10元，小車5元，。車輛停車費年收入為50萬元。配套服務設施50套，出租收入150萬元。此項收入于正式運營后計入總收入。項目總收入：年份2010201120122013201420152016-收入（萬元）80 20045067085095013603、總成本費用燃動力本項目建成后，本項目新增年水、電消耗單價按當地價計算。其中經營戶使用占80%，公司實際水電費開支約占總支出的20%，年燃動力50萬元。職工34、工資及福利本項目定員20人，年人均工資及福利2.0萬元，共計40萬元。折舊本項目形成固定資產（廠區道路）412萬元，按年限平均法計算折舊，折舊年限50年，殘值率為5%，年提折舊7.8萬元。形成固定資產（綠植大棚等）3088萬元，按年限平均法計算折舊，折舊年限20年，殘值率5%，年提折舊 146萬元。攤銷本項目形成土地無形資產攤銷7793萬元，按50年攤銷，殘值率為5%，每年攤銷費為148萬元（土地按19.3萬/畝計提）。維修費維修費按折舊費用的10%計。其他費用其他費用包括管理費、宣傳費用、銷售費用等，按營業收入的4%計取。總成本費用本項目正常年總成本費用397.8萬元.4、利潤項目正常運營后35、，可實現年利潤887.4萬元。5、損益分析根據總成本費用估算表和運營收入及稅金估算表，編制本項目的損益表。(1)按照沈陽市農業相關優惠政策，項目分期運營后企業所得稅采取“三免兩減半”收取，即第1年2013年所得稅全免，2014年2015年所得稅減半。(2)本項目所得稅率為25.0%。6、財務盈利能力分析平均利潤總額投資利潤率-100% 項目總資金 447 -100% 3650 12.2%7、評價結論項目建成后，通過財務分析表明，項目投資回收期8.7 年，投資利潤率 12.2% ，該項目具有一定的抗風險能力，是可行的。8、社會效益該項目建成之后，能夠進一步促進當地花卉產業發展，對地區經濟的發展也36、有很大的推動作用；同時對當地國民經濟的穩定發展和人民生活水平的提高起較大的促進作用，將具有明顯的社會效益。附表1 經營收入估算表序號項目年份2010201120122013 2014 20152016以后1年收入合計4560802004506708509501360傭金收入0 3080120 300400600租金收入60 150220350 350350560其他收入20 201502002002002002綜合稅費250.84.41124.836.846.852.274.8營業稅（5%）41022.533.542.547.568 城市維護建設稅（7%）0.30.71.62.333.34.837、 教育費附加（3）0.10.30.711.31.42附表2 總費用表序號項目生產負荷50%80%100%100%100%100%100%合計2010201120122013201420152016及以后1水電304050505050502工資和福利203040404040403維修費7.712.315.415.415.415.415.44折舊費及攤消111.5178.42232232232232235其他福利5810101010106財務費用24555557其他管理費用3.281826.8343854.48總成本2348.3179.4280.7361.4370.2377.4381.4397.8附表3 利潤表 單位:萬元序號項目生 產 經 營 期1234567-生產能力50%80%100%100%100%100%100%1營業收入8020045067085095013602總成本費用179.4280.7361.4370.2377.4381.4397.83銷售稅金及附加4.41124.836.846.852.274.84利潤總額-103.8-91.763.8263425.8516.4887.45所得稅00032.853.2129.1221.86稅后利潤-103.8-91.763.8230.2372.6387.3665.6