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1、北京雙限房普通商品房住宅商業以及配套公建地產開發項目建議書XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月北京雙限房普通商品房住宅商業以及配套公建地產開發項目建議書建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月59可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 通州xxx鎮項目關鍵詞1、項目名稱：北京通州xxx鎮2、項目位置：北京市通州區xxx鎮項目四至：東至規劃路，2、南至現狀住宅小區，西至xxx，北至xxx公路3、轉讓方式：掛牌4、交易對象：北京市土地儲備中心通州分中心5、一級開發商：xxx房地產開發公司6、開發屬性：二級開發7、規劃用地面積：總占地面積為69200，其中：規劃建設用地61200,代征道路用地80008、總建筑面積：175950，其中：（1）地上建筑面積：153000；地下建筑面積：22950（滿足人防、部分車庫、物業管理用房、設備用房和其他公共服務設施用房的要求,按15%估算）居住建筑面積：12240, 其中：普通商品房建筑面積104040; 雙限房建筑面積：18360（滿足政府規定）；非配套公建建筑面積：30600,配套公建面積30003、， 9、項目容積率：2.5控高：控制高度：80米；綠化率：30%建筑密度：30%10、預計掛牌價格：38250萬元（土地出讓金和土地補償）12、土地樓面價：2500元/ 13、項目直接成本：96009萬元（含土地成本、建安成本及不可預見等直接成本，詳見正文投資估算表）其中：14、可售地上面積單方成本：6275元/（直接總成本/地上可售面積）15、周邊調查市場均價：（1）普通住宅（毛坯房）7800元/（2）商業整體15000元/16、同類可比產品最低價格：（1）普通住宅（毛坯）6584元/；（當代名筑）（2商業整體12000元/同類可比產品最高價格（1）普通住宅（毛坯房）： 8478元/；（新通4、國際花園）（2）商業整體15000元/17、項目預計銷售均價：整體均價8843元/，其中：（1）普通住宅7100元/（3）商業整體1500元/18、預計總銷售收入153195萬元其中：（1）住宅銷售收入87345萬元（2）商業銷售收入45900萬元(3)車庫收入19950萬元19、預計項目利潤40333.90萬元20、投資利潤率：31.51%； 21、投資回收期：24個月22、付款方式： 建議結論：收購該項目公司100%股權理由：1、該項目緊臨通州xxx，屬通州區的居住區，具有明顯的地理、交通、商務優勢；2、通州區成熟地區，短、平、快項目，市場前景較好；3、門檻相對較低，操作簡單，交易方式安全5、；1.目錄第一部分 項目情況簡介11一、項目概況11項目在北京市相對位置113. 項目實景144.項目周邊交通185.項目周邊實景19二、項目經濟技術指標211、規劃用地面積：總占地面積為69200，212、總建筑面積：175950，213、項目容積率：2.521三、項目功能分布21四、項目進展情況21第二部分 項目市場分析和項目定位22一、 北京房地產市場調研221、北京房地產行業長期看好北京房地產行業長期看好222、房地產供求關系225、從需求角度分析房價的模型26.自住人群的購買力主要由收入決定26二、北京市房地產市場分271、宏觀經濟環境分析272008年北京市經濟增速回落，1-3季度6、GDP同比漲幅為9.1%28人均可支配收入持續增加，但消費者支出同比減少292、房地產開發經營情況303、商品住宅市場行情33二、通州區域市場分析405價格41二、區域市場分析421.通州區的整體規劃和定位42三、市場調研數據451.通州區普通住宅市場調研數據45供量493.商業調研數據分析49周邊商業項目表49四、市場調研分析50五、項目定位511.項目的SWOT分析512.項目的定位513.項目的價格定位52第三部分 土地估價53一、估價原則53（1）替代原則53（2）需求與供給原則53（3）變動原則53(4)協調原則54(5)多種方法相結合的原則54二、估價方法與估價過程：54（3）采用7、成本法求取土地補償費。55（一）求取住宅用途毛地價55本項目開發周期為2年，土地取得費在開發周期開始時投入，即一次性投入。55本項目建安費用在項目開發周期0.5年后均勻投入，利息按單利計算。55評估對象用途為住宅。55（1）、建造成本56（2）、不可預見費： 取建安費用的8%，則56（3）、專業人士費 取建造成本的8%，則57（1）、兩稅一費 (營業稅、城市維護建設稅、教育附加費)按57（2）、銷售代理費：按銷售收入的2%計取57第四部分 項目經濟分析58一、成本分析581.土地成本584.不可預見費585.總投資58二、投資收益分析表58第一部分 項目情況簡介一、項目概況1.項目名稱：北京通8、州xxx項目2.項目位置：通州區xxx鎮四至范圍：東至xxx小鎮，南至規劃路，西至現狀住宅小區，北至xxx公路。地處通州xxx區域中心，地理位置十分優越。該地區屬于通州區xxx鎮的黃金地段。本案北項目在北京市相對位置本案北項目在通州區的相對區位地塊位置項目的鳥瞰圖3. 項目實景項目的南邊界項目的東邊界項目的北邊界項目的西邊界4.項目周邊交通輕軌 項目南側市政路 5.項目周邊實景新城國際花園二、項目經濟技術指標1、規劃用地面積：總占地面積為69200，其中：規劃建設用地61200,代征道路用地80002、總建筑面積：175950，其中：（1）地上建筑面積：153000；地下建筑面積：22950（9、滿足人防、部分車庫、物業管理用房、設備用房和其他公共服務設施用房的要求,按15%估算）居住建筑面積：12240, 其中：普通商品房建筑面積104040; 雙限房建筑面積：18360（滿足政府規定）；非配套公建建筑面積：30600,配套公建面積3000，3、項目容積率：2.5控高：控制高度：80米；綠化率：30%建筑密度：30%三、項目功能分布功能分區為住宅、商業以及配套公建和地下車庫。四、項目進展情況目前已取得的主要相關文件詳見第五部分項目開發條件及文件。第二部分 項目市場分析和項目定位一、 北京房地產市場調研1、北京房地產行業長期看好北京房地產行業長期看好根據調研，我們發現北京各個地區的房地10、產行情差異很大，北京房地產市場應該劃分區從區域來分析根據各地的差異，我們將北京房地產市場分為老城區（東城、西城、宣武、崇文）朝陽海淀區、其他城區（通州、昌平、豐臺、石景山）。 小結朝陽海淀區二手房價格從08年2月開始回落5月份小幅反彈。 .其他地區的二手房價格從08年3月開始小幅回目前趨于穩定。老城區房價一直較為堅挺，至今仍維持上漲的格局。 成交量有所回落但幅度不大在10到202、房地產供求關系供應角度3、分析房價的模型總供應可售期房面積未簽約現房面根據調研，一般開發商開工到預售的工期約為12個月。 下個月總供應本月總供應本月銷售面積12個月前的新開工面積 庫存消化時間（單位：月）總供應/本月11、銷售面積庫存消化時間自07存消化時間自07年年底以來大幅攀升 4、房價有一定負相關關系 因此，悲觀情觀情景 2007年年底以來，由于銷量大幅下滑，庫存消化時間開始攀升并創出新高。 隨著庫存消化時間的上升，北京房價開始滯漲，局部出現下跌。 .根據調研結果，奧運對施工的影響約為3個月（7月、8月、9月），08年下半年樓盤供減少，北京房價有望維持高位。 如果成交量仍然持續低迷，庫存消化時間將在09年上半年繼續攀升，北京房價下跌將無法避免法避免。樂觀情景:北京房地產成交量能夠樂觀情景:北京房地產成交量能夠在08年下半年逐步上升5、從需求角度分析房價的模型.通過調研，我們發現北京五環以外的需求以自住為主12、（90以上），20為北京人，80為外地來京工作者，想在北京定居80以上的買房人群需要貸款。.自住人群的購買力主要由收入決定.如果按照家庭收入的50作為每月還款額，那么根據目前的平均收入就可以算出房價的那么根據目前的平均收入就可以算出房價的合理價格。推導過程(一） （二） （三） （四） （六）（五）/90 （一）1.11.1 (二）2 （三）/24 (五）06年平均工資 08年年收入家庭年收入月供月供對應月供對應的總房 90平米房價40117 48541.57 97083 4045 771429 8571 對結果的修正.根據調研，我們發現北京各部委和事業單位存在大量自建住房的現象，這類需求對價13、格不敏感，也不受宏觀調控的影響北京公務員真實收入與工資單存在較大的差異，我們初步假設公務員的真實收入是工資單收入的兩倍工資單收入的兩倍。修正的結果公務員總數 北京總就業人口 公務員平均工資 提升北京平均工資284096 4530617 52800 3310.87加上北京公務員其他收入后的模型 08年年收入 家庭年收入 月供 月供對應的總房款 90平米房價51852 .44 103705 4321 818571 9095結論.以北京當前的收入水平，自住型為主的房價合理值應該為9095元/平方米。 .根據調研，當前五環外商品房價格約為10000元11000元，結合之前供應模型對北京房價看跌的判斷，14、我們認為未來北京房價2009上半年仍存在10的下跌空間，但2009年下半年將止跌回穩。二、北京市房地產市場分1、宏觀經濟環境分析2008年北京市經濟增速回落，1-3季度GDP同比漲幅為9.1%數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）受國際金融危機的影響，外需大幅減弱，加上國家宏觀調控政策等因素的影響下，2008年以來北京經濟出現回落走勢；2000-2007年北京市地區生產總值同比漲幅均超過10%，但2008年下半年來，北京市經濟出現回落現象；2008年1-3季度，全市實現地區生產總值7586.3億元，按可比價格計算，比上年同期增長9.1%。其中，第一產業實現增加值73.9億元，15、增長0.9%；第二產業實現增加值1927億元，增長4.1%，其中工業實現增加值1630億元，增長4.9%；第三產業實現增加值5585.3億元，增長11.1%。人均可支配收入持續增加，但消費者支出同比減少數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）隨著北京經濟持續發展，人均可支配收入不斷增加；2008年1-9月,北京市城鎮居民家庭人均可支配收入為18577元，同比增長12.2%，扣除物價因素影響，實際增長5.8%；而城鎮居民人均消費性支出為12101元，同比增長5.7%，扣除物價因素影響，實際下降0.3%。 居民人均支配收入同比上漲，而人均消費性支同比卻下降，可見2008年城鎮居民消16、費的熱情有所下降，對未來經濟持續增長的信心不足；國家下半年以來不斷出臺的擴大內需，促進經濟持續穩步增長的政策，有望使消費者逐步恢復信心。2、房地產開發經營情況2008年房地產開發投資總體仍呈下降趨勢，帶動固定資產投資回落數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）2008年1-11月北京固定資產投資額達到3051億元，較去年同期下降5.10%；其中房地產開發投資為1510.8億元，占固定資產投資總額的49.52%；2008年以來房地產投資總體呈下降趨勢，較上年同期下降7.1%。正是由于房地產投資的回落，以及基礎設施建設的減少，使得北京市全社會固定資產投資較去年同期回落。企業籌集資金17、的壓力加大，定金及預付款占比下降，自籌資金上升數據來源：北京市統計局、中國房地產指數系統（CREIS）2008 年1-11月北京房地產資金來源國內貸款占比為28.32%，較去年同期基本持平，稍上漲0.18個百分點，但自籌資金占比達到25.41%，較去年同期上升了6.61個百分點；其他資金中，定金及預付款占比28.98%,較去年同期的35.81%下降了6.82個百分點。由于2008年北京房地產整體市場處于銷售低迷期，回款壓力大，致使定金及預付款比例下滑，企業只能加大自籌資金的力度，進一步增加了企業籌集資金的壓力。保障性住房用地推出力度加大，使得2008年土地購置面積大幅上漲數據來源：北京市統計局18、中國房地產指數系統（CREIS）2008年土地市場由于受到整體房地產市場不景氣的影響，北京土地交易日益蕭條，但由于政策性住房用地2008年推出的力度加大，使得2008年土地購置和開發面積都有較大幅度的上漲；其中2008年1-11月土地購置面積達到577.1萬平方米，較去年同期上漲41.1%，遠超過2007年整年的391.6萬平方米；而2008年1-11月的土地開發面積基本與2007年整年數值相當，為246.6萬平方米，較去年同期上漲7.2個百分點。商品房供應指標同比持續下滑，2008年新開工面積、竣工面積同比均持續下降2008年1-11月北京商品房新開工面積2053.5萬平方米，同比下降4.19、0%；實現竣工面積1572.8萬平方米，同比下降13.6%。新開工面積自2004年以來，僅2006年同比出現反彈，其他各年份同比均出現下滑，2007年同比降幅達到最大為19.6%，2008年持續2007年的下降趨勢，1-11月同比降幅為4.0%，降幅有所回落；而商品房竣工面積2005年成為分水嶺，1999-2005年竣工面積保持高速增長，而2006-2008年逐步回落，2008年1-11月降幅達到13.6%。商品房銷供比逐步回落，供過于求矛盾日益顯現2008年受房地產市場整體低迷的影響，北京商品房銷售面積同比大幅回落，降幅大于商品房竣工面積降幅；2008年1-11月銷供比自2000年以來首次低20、于0.7，市場供過于求的矛盾日益顯現；按照這趨勢預測，2009年商品房銷售壓力將進一步增加，供過于求現象將更加嚴峻。3、商品住宅市場行情保障性住房集中供應，大幅增加2008住宅市場供應量2008年1-11月住宅供應套數和面積分別達到131250套、1393.12萬平方米，較去年同期相比分別上漲了28.40%和15.01%；從各月上市面積對比圖來看，2008年住宅供應主要集中在9月，究其原因是2008年北京加大保障性住房供應，其中，9月兩限房集中供應16312套和141.25萬平方米，占當月的比重分別達到59.08%和53.21%；其他各月表現均穩。2008年住宅市場觀望氣氛彌漫，樓市持續低迷，21、成交量同比下降幅度將近50%2008年1-11月住宅成交套數和成交面積分別為74366套、779.09萬平方米，較去年同期相比分別下降34.71%和45.80%；自2007年11月以來，提高第二套住房首付比例以及提高房貸稅率正式實施，使得2008年一開始就進入了樓市觀望期，住宅成交量同比持續下降；年中由于受到華東地區房地產市場價格大幅下跌以及國際金融危機等因素的影響，北京樓市觀望氣氛亦加濃厚，成交量持續下滑，價格也出現松動；9月份以來國家為了穩定房地產市場，出臺一系列擴大內需，增加保障性住房供應等政策，使得9月份以來住宅成交量由于保障性住房集中供應成交而有所上漲；由于10份諸多刺激樓市成交的利22、好政策的執行，11月份北京部分剛性需求得到釋放，成交量環比大幅上漲，但同比仍在下降。2008年住宅日均成交套數同比下降過百2007年以來，住宅日成交套數持續下滑，并且下降幅度增加；住宅日均成交套數從2006年的429套下降到2007年的334套，降幅為95套，而進入2008年降幅進一步加大；2008年1-11月住宅成交套數為74366套，日成交套數為223套，較2007年下降了111套；可見2008年住宅市場觀望氣氛濃厚，市場需求沒有得到釋放，成交量持續低迷。保障性住房開發力度加大，新增供應較去年上漲近4倍2007上市套數占比上市面積占比銷售套數占比銷售面積占比供銷比商品住宅11238010023、%1329.63 100%121909100%1531.98 100%0.87 保障性住房82387.33%87.90 6.61%57654.73%63.05 4.12%1.39 經濟適用房82387.33%87.90 6.61%57654.73%63.05 4.12%1.39 兩限房00.00%0.00 0.00%00.00%0.00 0.00%0.002008:1-11上市套數占比上市面積占比銷售套數占比銷售面積占比供銷比商品住宅131250100%1393.12 100%74366100%779.09 100%1.79 保障性住房4102931.26%333.93 23.97%2163124、29.09%173.73 22.30%1.92 經濟適用房1380410.52%102.65 7.37%1196416.09%91.55 11.75%1.12 兩限房2722520.74%231.29 16.60%966713.00%82.18 10.55%2.81 注：（單位：套、萬平方米）2007年以來，北京政府逐步加大保障性住房的開發建設，2007年整年保障性住房供應套數和面積達到8238套和87.90萬平方米，分別占住宅供應的7.33%和6.61%；2008年保障性住房開發力度進一步加大，尤其是下半年以來，商品住宅市場持續低迷；國務院為了保證房地產市場的平穩發展，在擴大內需的同時進一步25、加大和加快保障性住房的建設；2008年1-11月保障性住房供應套數和面積分別為41029套、333.93萬平方米，占別分別為31.26%和23.97%，市場供應較2007年整年提高了將近4倍；隨著11月國務院計劃2009-2011年總投資9000億元加大保障性住房建設規模，平均每年計劃投入3000多億；2009-2011年，將增加200多萬套的廉租住房、400多萬套的經濟適用住房，屆時北京保障性住房供應將進一步增加。 2008年北京上半年房價維持高位運行，下半年價格出現松動，保障性住房集中供應成交拉底住房成交價格從北京房價近三年的走勢來看，北京上半年房價較2007年同期實現較大幅度的上漲，并且26、持續上漲趨勢，這種現象一直保持到4月份，進入5月份房價同比持續上漲，但漲幅有所放緩；進入8月在經濟適用房集中供應成交的拉動下，房價同比出現下滑；9月份經濟適用房和限價房成交面積達到51.06萬平方米，保障性住房占住宅成交比重從8月的22.82%上漲到9月60.57%，住宅成交價格被拉底到2008年最低，僅為7853元/平方米，回歸到2006年同期水平；10、11月由于保障性住房成交比例依然保持在50%左右，住宅成交價格低位運行。北京中房住宅指數2008年以來表現平穩，與住宅成交價格基本吻合 中國房地產指數系統北京住宅指數從2007年1月的1578點，持續上漲到2008年3月的2300點，漲幅度27、達到45.78%；而住宅實際成交價格從2007年1月的8726元/平方米上漲到2008年3月的13506元/平方米，漲幅度為54.78%；中房北京住宅指數與住宅實際成交價格走勢基本保持一致；2008年下半年由于住宅市場整體低迷，價格出現松動，住宅指數出現下滑，但幅度較小。人均可支配收入持續增加，但房價收入比仍然過高2008年1-11月北京市人均可支配收入同比持續增加，達到18577元，同比上漲12.20%，漲幅度較2007年的10.07%上漲了2.13個百分點；然而北京2008年1-11月住宅價格為11578元/平方米較2007年同期的10970元/平方米，上漲了5.54個百分點；依次測算2028、08房價收入比仍然為16，仍高于合理水平。根據現有的金融政策和國家房地產的新出臺的政策的滯后性判斷，2009年上半年北京市房地產的價格指數仍有可能徘徊在低位，有可能在2009年的三、四月份見底，并在2009年的下半年進行恢復性上漲。這對于資金充裕的房地產企業來說是一個進行土地儲備的最佳時期。二、通州區域市場分析1-3季度通州區房地產開發投資完成49.39億元，比上年同期增長7.1%。房屋施工面積為368.9萬平方米，同比增長2%。房屋竣工面積62.25萬平方米，同比下降17%。商品房銷售40.87萬平方米，同比下降31.9%。 1、土地購置費、拆遷補償費等其他費用占投資總額比重明顯增加，建筑工29、程投資比重下降 從投資構成看，上半年因為有幾家房地產開發公司購置了土地，從而使今年投資結構發生了很大變化，土地購置費、拆遷補償費等其他費用達到25.81億元,是同期的1.71倍,占投資總額的比重為55.6%,成為拉動房地產開發投資增長的主要因素。由于今年奧運會期間，部分房地產企業暫停施工兩個月，企業錯過了黃金施工期，使得房地產企業的建筑工程投資明顯下降。建筑工程投資額為21.5億元,比同期下降29.8%,占投資總額的比重為43.6%，設備及安裝工程完成2.1億元，比去年同期增長369.1%。 2、商品房開復工面積略有上升，本年新開工面積增幅較大 1-3季度，通州區商品房開復工面積368.92萬30、平方米,比上年同期增長7萬平方米，同比上升2%。其中住宅施工面積245.49萬平方米，同比上升0.6%；別墅、高檔公寓類施工面積為19.76萬平方米,同比下降54.9%；辦公樓施工面積27.38萬平方米，同比增長291.1%；商業營業用房施工面積45.03萬平方米，同比下降17.3%。通州區商品房新開工面積71.88萬平方米，同比增長63.1%。 3、商品房銷售降速有所放緩，房價高位運行 受市場供應量減少、房價居高不下、市場觀望氣氛濃重等因素的影響，今年以來通州區商品房銷售一直處于下降狀態，1-9月通州區商品房銷售面積40.87萬平方米,比去年同期下降31.9%,商品房銷售額為36.39億元，31、同比下降27.8%。商品房平均售價為8903元/平方米,比同期8395元/平方米,上漲了508元/平方米。 商品房銷售面積 平方米408736600118-31.9其中：現房平方米154186217046-29期房平方米254550383072-33.6商品房銷售額 萬元363904503822-27.8其中：現房 萬元103510182535-43.3期房 萬元260394321287-194、商品房空置總量保持一定規模，商業用房空置所占比重近五成截止到9月末，通州區商品房空置面積為75.19萬平方米，較同期增長9.1%。其中，普通商品住宅空置17.64萬平米,較同期上升了2.2個百分點,占32、空置總量的23.46%；商業營業用房空置35.42萬平方米,同比下降11.8%,占空置總量的47.1%.5價格由于近兩年道路交通、市政設施的快速改善，通州整體價格已由2003年的2600元/平方米升至2006年的5417元/平方米，增長了42%。平均年均增長15%。2007年通州區整體價格達到7518元/平方米,2008年1-12月整體價格是8229元/平方米。數據來源：北京市統計局二、區域市場分析1.通州區的整體規劃和定位按照北京城市空間發展戰略研究，北京將完善“兩軸”、發展“兩帶”、建設“多中心”，形成“兩軸兩帶多中心”的城市空間新格局。北京城市總體規劃布局的改變，對北京房地產業格局將產生33、革命性的影響。通州處在最前沿的地區，有一定的區位優勢，是北京參與環渤海經濟圈的重要區域。北京也考慮到這一經濟發展迅猛的區域和新的增長區域，要規避奧運后經濟步入低谷這一現象。 通州區總體發展思路和空間布局決定了通州在未來的兩三年內將是北京市城市發展的新的起點。在未來的兩三年內，通州中心城將在現有基礎上，向東南方向拓展，以一河（北運河）、兩線（長安街延長線、八通線）、一路（六環路）為構架，以北運河城市段為軸線，以新的行政文化服務功能區為中心，以運河、溫榆河標志景觀帶和都市經濟為依托，是一個舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現代化城市景觀為主要特征的現代化、國際化濱水城34、市。通州中心城將在現有基礎上向東南方向拓展，由現有40平方公里擴大到80平方公里，能容納60萬人口，以一河（北運河）、兩線（長安街延長線、八通線）、一路（六環路）為架構，以運河城市段為軸線，以新的城市廣場為中心，以運河、溫榆河標志性景觀帶和都市經濟為依托，是一個舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現代城市景觀為主要特征的現代化、國際化的濱水城市。 本項目就屬于通州新城的一部分，因此，地理位置十分優越，屬于通州區的黃金地段，也是通州區新的居住和商業發展區域。通州房地產分布圖綜上所述，通州區市場供求關系良好，產品需求旺盛，政策的傾斜也使整個區域的建設投資不斷加大且持續看35、好，通州區域市場已經成為京城投資開發的重點區域之一。三、市場調研數據1.通州區普通住宅市場調研數據項目名稱板塊區域成交面積(平方米)成交套數(套)成交金額(元)成交均價(元/平方米)xxx小鎮南通州板塊通州區18333 201 142658976 7781 阿爾法社區新華大街板塊通州區4085 46 33772868 8267 北美佳苑北通州板塊通州區244 1 2115961 8667 本岸南通州板塊通州區29411 261 225786200 7677 翠福園北通州板塊通州區857 10 6594323 7695 翠屏北里南通州板塊通州區1912 11 11889651 6218 當代名筑36、家園南通州板塊通州區937 5 6167039 6584 花澗溪南通州板塊通州區14064 142 86878810 6177 金地格林小鎮6南通州板塊通州區42063 307 362120600 8609 金隅七零九零南通州板塊通州區31215 353 224716736 7199 京藝天朗嘉園南通州板塊通州區9264 106 66598824 7189 龍湖花盛香醍南通州板塊通州區36292 210 408194200 11248 旗艦凱旋南通州板塊通州區1599 15 11849721 7411 融科香雪蘭溪南通州板塊通州區2642 34 21154962 8006 瑞都國際南通州板塊通37、州區2687 19 20624746 7676 時尚街區南通州板塊通州區1510 19 12308486 8151 世紀星城新華大街板塊通州區8329 91 69603540 8356 世爵源墅南通州板塊通州區1621 9 13996285 8636 天賜良園北通州板塊通州區305 2 2072980 6802 武夷花園新華大街板塊通州區26779 327 196001200 7319 新城陽光南通州板塊通州區1859 21 12334390 6635 新通國際花園南通州板塊通州區37896 464 321270720 8478 繡江南南通州板塊通州區919 5 5756152 6265 雅麗38、世居新華大街板塊通州區227 1 1474720 6500 御苑別墅北通州板塊通州區301 2 3553570 11800 運河明珠家園新華大街板塊通州區9188 86 79287180 8630 珠江奧古斯塔城邦東通州板塊通州區42073 434 362649568 8620 珠江國際城北通州板塊通州區717 5 5361979 7474 327328 3187 2716794387 8299.910362參考項目調研數據分析經過以上的市場調查，xxx地區的普通住宅大致的價格在8439元/平方米，而就本項目所在區域內的調查結果樣本如下：項目名稱板塊區域成交面積(平方米)成交套數(套)成交金額39、(元)成交均價(元/平方米)xxx小鎮南通州板塊通州區18333 201 142658976 7781 翠屏北里南通州板塊通州區1912 11 11889651 6218 當代名筑家園南通州板塊通州區937 5 6167039 6584 花澗溪南通州板塊通州區14064 142 86878810 6177 金地格林小鎮6南通州板塊通州區42063 307 362120600 8609 金隅七零九零南通州板塊通州區31215 353 224716736 7199 京藝天朗嘉園南通州板塊通州區9264 106 66598824 7189 龍湖花盛香醍南通州板塊通州區36292 210 40819440、200 11248 旗艦凱旋南通州板塊通州區1599 15 11849721 7411 融科香雪蘭溪南通州板塊通州區2642 34 21154962 8006 瑞都國際南通州板塊通州區2687 19 20624746 7676 時尚街區南通州板塊通州區1510 19 12308486 8151 世爵源墅南通州板塊通州區1621 9 13996285 8636 新城陽光南通州板塊通州區1859 21 12334390 6635 新通國際花園南通州板塊通州區37896 464 321270720 8478 繡江南南通州板塊通州區919 5 5756152 6265 204812 1921 172841、520298 8439.536123周邊500米距離內項目項目名稱板塊區域成交面積(平方米)成交套數(套)成交金額(元)成交均價(元/平方米)xxx小鎮南通州板塊通州區18333 201 142658976 7781 當代名筑家園南通州板塊通州區937 5 6167039 6584 金隅七零九零南通州板塊通州區31215 353 224716736 7199 瑞都國際南通州板塊通州區2687 19 20624746 7676 新通國際花園南通州板塊通州區37896 464 321270720 8478 91067 1042 715438217 7856.17335供量近兩年，xxx地區附近住宅42、的供應量不多，目前基本沒有新盤，且體量都比較小。沒有形成規模。價格由于地段優越，因此該地區普通住宅的平均價格高于通州區整體的平均價格，因此，該地區的項目的價格優勢相當明顯。目前xxx地區的普通住宅項目平均售價在8439元/平方米。數據來源：北京市統計局3.商業調研數據分析周邊商業項目表項目物業類別均價地上一層地上二層地下一層租金元/元/元/元/元/天摩卡空間底商商業1400016000120003.1逸秀名園底商商業14000150001300060003.3新華經典麗園商業商業120001400011000只租3.3通典名居底商商業10000130001000080002.8新華聯錦園底商商43、業12000130001100098003瑞都景園商業150001700014000只租2.8供量本區域自2005年瑞都景園的住宅商業成為現房以后一直沒有新增商業供應，商業面積嚴重不足，遠遠不能滿足本區域內的需求。價格本區域商業一般只租不售，租金水平2.8-3元/平方米天本區域商業售價在10000元/平方米-17000元/平方米之間四、市場調研分析根據上面調研的數據結果，經分析可以得出本項目周邊的各種物業類型的價格如下：物業類型最低售價(元/m)最高售價(元/m)平均售價(元/m)普通住宅（板樓）658484787856商業100001700012000五、項目定位1.項目的SWOT分析1）優44、勢l 區域交通極為便利；l 區域餐飲、娛樂、文化等配套設施較為齊全；l 區域地段具有極高的升值潛力；2)劣勢：l 對項目的資金要求非常的高3）威脅l 新的房地產政策對項目的影響，給本項目的進行帶來諸多的不確定性。4）機會l 區域的客戶對住宅的需求非常的大，象本項目這樣有規模的項目已經非常的稀少。2.項目的定位1）基本定位項目定位為以精品住宅為主，以及特色沿街商業為一體的住宅項目。2）項目的客群定位公寓l CBD的年輕白領階層商業l 本市或外地知名的商業機構l 投資型買家l 中小型經營者3.項目的價格定位根據市場分析并結合項目實際情況，本項目未來開發銷售時的價格如下：l 住宅均價7500元/平方45、米l 地上商業均價15000元/平方米（地下商業均價6000元/平方米）第三部分 土地估價一、估價原則地價是由效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用影響所 形成，由于這些因素又經常處于變動之中，因此我們在估價時遵循以下原則：（1）替代原則 根據市場運行規律，在同一商品市場中，商品或提供服務的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格是經常互相影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規律，某塊土地的價格，受其他有相同使用價值的地塊，即同類型具有替代可能的地塊價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭46、，使價格相互牽制而趨于一致。（2）需求與供給原則在完全的市場競爭中，一般商品的價格都取決于供求的均衡點。供小于求，價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的人文和自然特性，因此在進行土地估價時既要考慮到所假設的公平市場，又要考慮土地供應的壟斷性特征。（3）變動原則一般商品的價格，是伴隨著構成價格的因素的變化而發生變動的。土地價格也有同樣情形，它是各種地價形成因素相互作用的結果，而這些價格形成因素經常處于變動之中，所以土地價格是在這些因素相互作用及其組合的變動過程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、希缺性、個別性及有效需求以及使這些因素發生變動的一般因素47、區域因素、及個別因素。由于這些因素都在變動之中，因此應把握各因素之間的因果關系及其變動規律，以便根據目前的地價水平預測未來的土地價格。(4)協調原則土地總是處于一定的自然與社會環境之中，必須與周圍環境相協調。因為土地能適應周圍環境，則該土地的收益或效用能最大限度地發揮，所以要分析土地是否與所處環境協調。因此，在土地估價時，一定要認真分析土地與周圍環境的關系，判斷其是否協調，這直接關系到該地塊的收益量和價格。(5)多種方法相結合的原則隨著我國土地估價業的發展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法和基準地價系數修正法等方法。由于不適宜的估價方法可能使評估結果產生48、較大的偏差，因此進行地價評估時，就要根據待估宗地的實際情況，充分考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最適宜的方法進行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。二、估價方法與估價過程：根據評估對象的特點及開發項目本身的實際情況，我們決定選取基準地價修正法，市場比較法和假設開發法進行綜合評估。這是出于如下考慮：一是，估價對象位于北京市基準地價覆蓋區域內，運用基準地價修正法切實可行；二是，該地塊為住宅、商業用地，北京市具備相應的出讓用地比較案例，選用市場比較法比較合適；三是，估價對象作為住宅、商業項目，具備可靠的開發價值及成本資料，選用假設開發法也比較合適。（1）采取假設開發法、市場比較法和基準地49、價法分別求取和確定待估宗地毛地單價及毛地價總價；（2）采用假設開發法、基準地價法分別求取和確定熟地單價及熟地總價（3）采用成本法求取土地補償費。（一）求取住宅用途毛地價分別通過假設開發法、市場比較法和基準地價法求取毛地價，再進行技術處理，最終得出該項目的毛地價。第一、假設開發法求取住宅用途毛地價1、項目總開發價值的確定本項目開發周期為2年，土地取得費在開發周期開始時投入，即一次性投入。本項目建安費用在項目開發周期0.5年后均勻投入，利息按單利計算。評估對象用途為住宅。該項目在建成后即銷售完畢。根據市場調查，其周邊地區房地產開發項目的售價如下表，序號項目銷售均價位置備注1xxx小鎮6910元/（50、11月均價）xxx鎮距離本宗地地向東300米2本岸6577元/（11月均價）xxx鎮距離本宗地南1000米3金隅七零九零7616元/（11月均價）xxx鎮距離本宗地地向北500米4新通國際花園7648元/（11月均價）xxx鎮距離本宗地地向北100米取上述三個案例銷售均價的算術平均值，（6910+6577+7616+7648）5=7187元/平方米；該區域內同類可售低密度住宅樓按7100元/平方米價格出售，則總開發價值為：710015300010000108630萬元2、成本費用 （1）、建造成本根據北京市建筑市場行情及政府規定的收費標準計算如下:a.建安費用：按北京市現行建筑工程概（預）算標51、準，結合本項目規劃設計條件，確定該住宅樓的平均建安費用為1700元/平方米（含裝修），則：建安費用=17001530010000=26010萬元b.紅線內市政費用：取建安費用的12% 紅線內市政費用=2601012%=3121.2萬元 故：建造成本=26010+3121.229131.2萬元（2）、不可預見費： 取建安費用的8%，則 不可預見費=260108%=2080萬元 （3）、專業人士費 取建造成本的8%，則 專業人士費=29131.28%=2230.496萬元（4）、貸款利息：項目開發周期定為2年，土地取得費用一次投入，建安費用于半年后均勻投入，利率取6.84%，按單利計：則 建安成本52、總計：26010+2080+2230.49630421.496萬元 貸款利息=30421.4966.84%（2-0.5）2=1720.43萬元故：本項目成本費用=（1）+（2）+（3）+（4）=35263.23萬元單價： 35263.2315300010000=2304元/平方米3、銷售費用（1）、兩稅一費 (營業稅、城市維護建設稅、教育附加費)按銷售收入的5.5%計取兩稅一費=1086305.5%=5974.65萬元（2）、銷售代理費：按銷售收入的2%計取銷售代理費=1086302%=2172.6萬元故：銷售費用=5974.65+2172.68147.25萬元 4、開發商利潤：受市場經濟的制53、約和供求的影響，開發商的投資風險增加，投資利潤率降低。綜合本項目的實際情況，確定該項目建設周期為2年的建造成本投資回報率為30%，則建造成本投資利潤=29131.230%=8739.36萬元5、求項目開發余值：項目開發余值=項目總開發價值-成本費用-銷售費用-開發商利潤 =108630-35263.23-8147.25-8739.36=56480.16萬元6、求熟地價：設地價為X，購地期望回報率取30%，利率同前。熟地總價格 X=56480.16(1+30%+6.84%2)=39309.69萬元樓面熟地價=熟地總價建筑面積=2569元/平方米第四部分 項目經濟分析一、成本分析1.土地成本土地成54、本39397萬元（包括土地交易價格和契稅）。2.前期費用=1287.94萬元3.房屋開發費房屋開發費=建安費用+小市政=40988萬元4.不可預見費不可預見費（土地成本房屋開發費）3%1229.65萬元5.總投資總投資=土地成本+開發成本+不可預見費費用=96009.65萬元（詳見投資收益分析表）二、投資收益分析表項目總成本(萬元)銷售收入(萬元)銷售稅前利潤(萬元)住宅/87345商業/45900車位/19950合計96009.6515319540333.9本項目的總成本是96009.65萬，總銷售收入是153195萬元，毛利潤40333.9萬元，稅后利潤率是：31.51%,因此，在財務方面本項目是可行的。