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1、天津中高檔公寓和住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月天津中高檔公寓和住宅房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月41可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄一、項(xiàng)目概況61、宗地位置61、區(qū)域位置示意圖62、 項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位73、宗地現(xiàn)狀74、項(xiàng)目周邊情況8（1）交通狀況8（2、2）項(xiàng)目周邊配套環(huán)境95、大市政配套106、項(xiàng)目規(guī)控的要點(diǎn)11二、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)111、市場(chǎng)供給與可比項(xiàng)目111.1 市場(chǎng)供給分析11（3）xx路板塊供給量121.2 可比項(xiàng)目分析151.3 本案與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較171.4 項(xiàng)目SWOT分析19S：19W：191 O：19T：202、市場(chǎng)需求與目標(biāo)客戶212.1市場(chǎng)需求212.2目標(biāo)客戶群233、產(chǎn)品定位與建議24（1）可比項(xiàng)目戶型配比分析24（2）產(chǎn)品建議27三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃及銷售計(jì)劃291、時(shí)間安排292、銷售收入計(jì)劃29四、投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)311、投資成本預(yù)測(cè)312、稅務(wù)分析353、資金平衡分析35(1) 資金投入計(jì)劃35(2) 資3、金回款計(jì)劃36(5) 貸款償還計(jì)劃394、經(jīng)濟(jì)效益分析39一、項(xiàng)目概況1、宗地位置項(xiàng)目地塊屬于河?xùn)|區(qū)，北依xx路，東南臨xx路，西南靠津山鐵路。位于天津站東南1.3公里，距離海河0.5公里。如圖所示：1、區(qū)域位置示意圖2、位置詳圖 該地塊由xx城際鐵路綠化帶、xx路和xx小區(qū)南邊緣圍合而成。2、 項(xiàng)目區(qū)域在城市規(guī)劃中的定位該地塊已拆遷完畢，并完成三通一平。河?xùn)|區(qū)政府預(yù)規(guī)劃該地區(qū)為住宅用地5.6萬(wàn)平米，商業(yè)用地1.2萬(wàn)平米。3、宗地現(xiàn)狀 四至范圍：該地塊為倒三角形，西南由xx城際鐵路綠化帶、東由xx路、北由xx南邊緣圍合而成。 該宗地地勢(shì)平坦，達(dá)到三通一平，且此地塊無(wú)文物古跡。 該宗地的西南邊緣4、為城際鐵路綠化帶，新修瀝青路石墻子大街將項(xiàng)目與之隔離。4、項(xiàng)目周邊情況（1）交通狀況 xx道，xx路。 公交907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639等線路。 項(xiàng)目周邊規(guī)劃有地鐵二號(hào)線經(jīng)過，二號(hào)線計(jì)劃在2007年通車。一號(hào)線已開通，如下圖所示：天津地鐵規(guī)劃線路 項(xiàng)目西面距天津站1.3公里，赤峰橋0.5里，東面距外環(huán)線津漢橋8.7公里，距天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)不足10公里。（2）項(xiàng)目周邊配套環(huán)境 位處城市中心區(qū)，周邊建有天津工業(yè)大學(xué)，天津音樂學(xué)院，32中，河?xùn)|區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，河?xùn)|一幼等教育機(jī)構(gòu)， 擁有一中心醫(yī)院北院，華北醫(yī)院，中新藥業(yè)，廣安大藥房等5、大型醫(yī)院及藥店， 沃爾瑪超市，華潤(rùn)超市，國(guó)美電器，嘉華國(guó)際商業(yè)中心坐落周邊，其教育，醫(yī)療，生活等公共配套設(shè)施比較完善。另外距南站CBD商務(wù)區(qū)，和平路商圈約3公里，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍比較濃厚。5、大市政配套周邊居住區(qū)大市政配套狀況： 道路狀況：項(xiàng)目緊鄰內(nèi)環(huán)xx路， 供水狀況：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：市政網(wǎng)絡(luò)； 燃?xì)猓喝计鸸芫€已鋪至地塊周邊； 供暖：集中供暖。 供電：市政電網(wǎng)。6、項(xiàng)目規(guī)控的要點(diǎn) 可用地面積：680000平方米 總建筑面積:：198100平方米； 居住建筑面積：166900平方米； 商業(yè)建筑面積：31200平方米； 住宅容積率：2.96、8 商業(yè)容積率：2.6；二、市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)1、市場(chǎng)供給與可比項(xiàng)目1.1 市場(chǎng)供給分析（1）天津總供給2005年天津房地產(chǎn)投資額為327.54億元，比2004年同期增長(zhǎng)24.1；住宅投資額為234.93億元，比2004年增長(zhǎng)34.1；經(jīng)濟(jì)適用房投資額為28.27億元，比2004年同期下降17.1。房地產(chǎn)施工面積為2470.57萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)21.1；xx工面積為1579.87萬(wàn)平米，比上年同期增長(zhǎng)29.9；竣工面積為1479.22萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)33.5。2006年16月天津房地產(chǎn)施工面積為2338.27萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.3；xx工面積為569.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.77、；竣工面積為392.74萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.9。2006年17月天津房地產(chǎn)開發(fā)投資額為20.816億元，同比增長(zhǎng)21.4；住宅開發(fā)投資額為142.35億元，同比增長(zhǎng)30.6；經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資額為15.11億元，同比下降13.1。（2）河?xùn)|區(qū)供給量2006年1-10月份天津共批準(zhǔn)預(yù)售許可證357個(gè)，批準(zhǔn)套數(shù)為80702套，批準(zhǔn)預(yù)售面積877萬(wàn)平方米，其中市內(nèi)6區(qū)占批準(zhǔn)總量的20%，即175.4萬(wàn)平方米。2006年1-9月天津商品房預(yù)售批準(zhǔn)情況區(qū)縣批準(zhǔn)預(yù)售許可證批準(zhǔn)銷售面積批準(zhǔn)銷售套數(shù)每套平均面積個(gè)數(shù)平方米套平方米/套和平區(qū)4119926791151.6河西區(qū)235101193170160.8、9南開區(qū)449352667497124.8紅橋區(qū)112459932175113.1河北區(qū)167042736271112.3河?xùn)|區(qū)22504357565989.1從上表可以看出2006年1-9月份河?xùn)|區(qū)住宅市場(chǎng)供給量是504357平米，占市內(nèi)六區(qū)總供給量的16.7%。經(jīng)濟(jì)較繁榮的和平和河西區(qū)主要以150平米以上的大戶型供給為主，而河?xùn)|區(qū)則以平均100平米以下的中小戶型供給為特色。（3）xx路板塊供給量xx路板塊位于河?xùn)|區(qū)，東至王串場(chǎng)一號(hào)路，西至京山鐵路、海河，南至十一經(jīng)路、衛(wèi)國(guó)道，北至獅子林大街、金鐘河大街，本板塊是河?xùn)|區(qū)的繁華地段，商業(yè)氣氛較為濃厚。配套成熟，交通便捷，區(qū)域升值潛力較大。此板塊9、的位置如圖藍(lán)色區(qū)域所示：xx路板塊示意圖綜合評(píng)價(jià)： xx路板塊自2005 年以來(lái)共開發(fā)了12個(gè)住宅類項(xiàng)目，住宅類總供給量為106.76萬(wàn)平米，其中普通住宅供給量為74.25萬(wàn)平米，占總供給量的69.5%；公寓供給量為32.51萬(wàn)平米，占總供給的30.5%。本板塊無(wú)經(jīng)濟(jì)適用房供給。 北斗星城自2006年8月8日開盤以來(lái)銷售良好，目前仍在銷售中；遠(yuǎn)洋新天地二期即將開盤，其余樓盤的銷售周期均不超過2年。 通過對(duì)xx路的踏勘，發(fā)現(xiàn)xx路附近有兩塊土地尚處于拆遷中，一塊在華北醫(yī)院附近，另一塊在巨福園北。 xx路板塊基本已經(jīng)拆遷重建完畢，地塊供應(yīng)量不大。（4）天津市成交狀況分析：從圖中我們可以看出自20010、6年3月天津住宅成交量盤升到70萬(wàn)平米/月以后，成交量一直在70萬(wàn)平米/月附近徘徊。住宅成交總體趨于平穩(wěn)。（5）xx路板塊成交狀況及價(jià)格走勢(shì)分析： 成交狀況：2006年1-10月份xx路板塊實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)1118套，成交面積達(dá)到13.71萬(wàn)平方米，月均成交面積為1.371萬(wàn)平米，成交均價(jià)6793元/平方米。 xx路均價(jià)走勢(shì)分析：從成交價(jià)格來(lái)看，在2006年，成交均價(jià)從年初的6000元/平米，經(jīng)過5個(gè)月的時(shí)間迅速攀升到7400元/平米后，一直維持在6900元/平米以上。隨著該區(qū)域政策的利導(dǎo)，商業(yè)的繁榮及住宅需求的強(qiáng)勁和供應(yīng)量的下滑，預(yù)計(jì)均價(jià)將進(jìn)一步盤升。1.2 可比項(xiàng)目分析（1）按區(qū)位匯總的可比性11、項(xiàng)目：表1附近樓盤基本信息對(duì)比表樓盤 項(xiàng)目裝修狀況價(jià)格（元/平米）開盤時(shí)間非常公館精裝73002005.8.20海河新天地毛坯72002006.5.20美震時(shí)區(qū)毛坯62002004.9.23萬(wàn)春美鉆時(shí)代毛坯62002005.11.12北斗星城毛坯63002006.8.8個(gè)案初步評(píng)價(jià)： 非常公館推出50-70平米的公寓，此項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)在于物業(yè)方面增加了酒店式服務(wù)，深度市場(chǎng)細(xì)分，深度挖掘小戶型的中高檔需求人群。 海河新天地位于河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)xx路與華捷道交口，椐了解一期已基本售完，二期即將開盤。本項(xiàng)目銷售狀況良好。 北斗星城位于河北區(qū)xx路與金鐘河大街交口，其和海河新天地針對(duì)的都是中高檔人群，但12、北斗星城由于區(qū)位原因在平均價(jià)格上比遠(yuǎn)洋天地低900元。 美震時(shí)區(qū)位于李公樓立交橋xx大街與新兆路交口，與位于河?xùn)|區(qū)華龍道與xx路交口的萬(wàn)春美鉆時(shí)代在平均價(jià)格上基本一致。綜合上述資料可以看出，周邊可比樓盤均以中高檔人群為目標(biāo)客戶，且銷售狀況均好，驗(yàn)證了中高檔人群對(duì)于此區(qū)域內(nèi)高檔項(xiàng)目有很大需求。（2）典型項(xiàng)目研究：海河新天地遠(yuǎn)洋天地海河新天地是由中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司在天津投資開發(fā)的集住宅、商業(yè)、寫字樓為一體的項(xiàng)目，項(xiàng)目位于河?xùn)|區(qū)河?xùn)|內(nèi)環(huán)xx路與華捷道交口。其中，海河新天地的高檔住宅部分遠(yuǎn)洋天地，占地面積約11萬(wàn)平米，建筑面積約23萬(wàn)平米，共有建筑22幢，分割為東西南北以及中心區(qū)5個(gè)部分。此項(xiàng)目一期已13、經(jīng)銷售完畢,二期即將開盤。遠(yuǎn)洋天地已成為此板塊最具吸引力的樓盤。遠(yuǎn)洋天地在一期銷售過程中受整體房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)及河?xùn)|區(qū)的發(fā)展規(guī)劃及市政配套建設(shè)等因素影響下，成交均價(jià)一路攀升。如圖：1.3 本案與周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較 住宅價(jià)格：表2 價(jià)格修正表合計(jì)區(qū)位區(qū)域認(rèn)知景觀區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目整體產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品技術(shù)品牌現(xiàn)售價(jià)格價(jià)格修正權(quán)重100%20%5%20%20%10%10%10%5%元/平方米元/平方米非常公館10.05101091191210972007164遠(yuǎn)洋天地10.411121011109111273007019美震時(shí)區(qū)9.051010711887962006851萬(wàn)春美鉆時(shí)代8.959981089910614、2006927北斗星城9.398108109101263006774本項(xiàng)目1010101010101010106947 本案同檔次物業(yè)的特征 平均售價(jià)：7000元/平米 開發(fā)規(guī)模：20萬(wàn)平方米 產(chǎn)品形式：多層、小高層； 平均消化率：95； 平均容積率：1.5-2.9；從上述分析可以看出，本案受周邊項(xiàng)目及宏觀政策等各項(xiàng)因素影響，均價(jià)制定在7000元左右較為合適。考慮到開盤至銷售周期結(jié)束的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，我們建議項(xiàng)目銷售起至銷售周期結(jié)束的價(jià)格區(qū)間為7000元8000元。 商業(yè)價(jià)格：我們針對(duì)xx路社區(qū)商業(yè)進(jìn)行了調(diào)查。xx路底商目前售價(jià)范圍在10000元15000元之間。考慮到項(xiàng)目的區(qū)位和交通對(duì)商業(yè)的影響以15、及未來(lái)項(xiàng)目預(yù)期，我們認(rèn)為，項(xiàng)目底商價(jià)格初步定為在13000元左右較為合理。1.4 項(xiàng)目SWOT分析S： 該地塊處于天津市內(nèi)環(huán)中心區(qū)，屬河?xùn)|區(qū)核心地塊，地段優(yōu)勢(shì)不可復(fù)制。 緊鄰xx路商業(yè)街，配套設(shè)施非常成熟，且有濃厚的商業(yè)氣氛。 周邊諸多老社區(qū)和近年新盤駐入，該區(qū)域已聚集很高的居住人氣。 地塊離天津站只有10分鐘車程，且有多條公交線路通過，交通十便利。 通過津?yàn)I大道到達(dá)濱海新區(qū)十分便捷。 地塊所在區(qū)域有地鐵2號(hào)線停靠，地鐵2號(hào)線是東西向貫通，可以解決居住者的外向型交通，即為居住者向城市外圍區(qū)域出行提供便利。W： 該地塊呈三角形狀，加大了設(shè)計(jì)、利用難度，同時(shí)提高了單位開發(fā)成本。 緊鄰鐵路、高架橋，16、有噪音污染，同時(shí)影響地塊景觀和視覺效果。1 O： 國(guó)家宏觀政策的扶持，天津向國(guó)際化都市靠攏，將首先帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，為該區(qū)域提供高端人群。 地塊河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的三條商務(wù)樓宇發(fā)展帶之一，加大商業(yè)發(fā)展前景； 規(guī)劃中的xx路嘉華商業(yè)聚集區(qū)距項(xiàng)目地塊步行僅5分鐘，增大地塊的商業(yè)潛力； 地塊將處于河?xùn)|區(qū)規(guī)劃的中心商務(wù)區(qū)（CBD）輻射區(qū)域，和平路商圈均近在咫尺，區(qū)域內(nèi)商務(wù)、商業(yè)氛圍十分濃厚。 天津市規(guī)劃的多條地鐵線在未來(lái)都將貫通，將縮短中心區(qū)與郊區(qū)的距離。 部分地鐵線在天津站匯合（2號(hào)線、3號(hào)線、9號(hào)線），xx路距天津站只有一站，未來(lái)交通和轉(zhuǎn)乘都更將方便。 隨著附近住宅及商業(yè)的項(xiàng)目供應(yīng)量的減少，該區(qū)域的產(chǎn)品將17、越來(lái)越緊俏。T： 周圍有部分拆遷，未來(lái)會(huì)有潛在土地供應(yīng)，形成潛在的競(jìng)爭(zhēng)。 地塊處于天津市中心區(qū)，且周圍形成的商業(yè)氛圍，將會(huì)影響一部分有追求宜居心理的人群。 天津站今后將是地鐵2、3、9號(hào)線的換乘點(diǎn)，也會(huì)產(chǎn)生大量的地鐵人流，對(duì)區(qū)域內(nèi)樓盤在居住環(huán)境、區(qū)域治安、路面交通方面帶來(lái)較大的壓力。綜合評(píng)價(jià) 河?xùn)|區(qū)可以說是目前天津住宅市場(chǎng)寸土寸金之地，區(qū)域內(nèi)近幾年涌現(xiàn)出了不少的項(xiàng)目，亦能在短期內(nèi)消化完成，且仍未能滿足區(qū)域內(nèi)的需求。本案地塊住宅開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該說是填補(bǔ)了區(qū)域內(nèi)的需求。 通過市場(chǎng)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目銷售價(jià)格在6000至7300元/平方米之間，本案位于區(qū)域內(nèi)中間地段，其市場(chǎng)價(jià)值較大。結(jié)合周邊環(huán)境及配套影響，18、在營(yíng)銷過程中強(qiáng)調(diào)以位置、價(jià)格為基本出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合戶型控制，本案住宅價(jià)格應(yīng)控制在70008000元/平方米之間。2、市場(chǎng)需求與目標(biāo)客戶2.1市場(chǎng)需求(1) 2007年市區(qū)住宅需求量 2006年天津全市常住人口1078萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口574萬(wàn)人，人均居住面積26.58平方米。根據(jù)天津市2005-2020發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)2007年天津全市常住人口達(dá)到1107萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口將達(dá)到590萬(wàn)人，人均居住面積將達(dá)到27.38平方米。由此根據(jù)住宅需求計(jì)算公式=2007年城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)數(shù)量2007年天津人均住宅建筑面積+2006年天津城鎮(zhèn)人口數(shù)量2006年天津人均住宅，人口增長(zhǎng)及平均居住面積增長(zhǎng)形成2007年的住宅19、需求預(yù)計(jì)為897萬(wàn)平方米左右。 根據(jù)近幾年天津市區(qū)的拆遷量來(lái)看，預(yù)計(jì)2007年拆遷量將保持在170萬(wàn)平米左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量1:3的關(guān)系，將形成510萬(wàn)平方米的住宅需求， 從2006年到2007年的住房供需來(lái)看，2005年初預(yù)計(jì)天津住宅需求量在1868萬(wàn)平方米左右，而2006年全年實(shí)際成交量約1053萬(wàn)平方米左右，被抑制的需求量約有815萬(wàn)平方米左右，將會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)到2007年的市場(chǎng)上進(jìn)行消化。 將上述三項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì)2007年天津住宅需求在2222萬(wàn)平方米左右。(2) 區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) 住宅需求群體廣泛，不僅有市區(qū)拆遷、二次置業(yè)改善居住環(huán)境及新家庭住宅需求，而且是外來(lái)中、高檔居住需求的選擇區(qū)20、域。 需求量較大而供應(yīng)量不足，并且區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者在需求品質(zhì)上有較高要求，可以看出本區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟。 該區(qū)域市場(chǎng)空間深受消費(fèi)者看好，價(jià)值提升較大。 該區(qū)域商業(yè)氛圍較為濃厚，電子商品業(yè)較為繁榮，在商業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，區(qū)域人口數(shù)量、投資價(jià)值將得到進(jìn)一步的躍升。（3）需求特征體現(xiàn) 戶型需求體現(xiàn)：城市之星、城市星座和非常公館提供的小戶型一居室大大滿足了消費(fèi)者對(duì)小戶型一居室的需求，海河新天地和北斗星城的良好銷售勢(shì)頭說明消費(fèi)者的需求向大戶型二居和三居轉(zhuǎn)化。如下圖表所示：從圖中可以看出在10月份的成交戶型集中在90-150平米之間。 品質(zhì)需求體現(xiàn)：在xx路的住宅產(chǎn)品發(fā)展中我們看到，消費(fèi)者在追求室內(nèi)品質(zhì)的21、同時(shí)，對(duì)于室外的園林配套設(shè)計(jì)追求亦不斷上升。 從消費(fèi)者的購(gòu)買力來(lái)看，其承受價(jià)格集中在6500元/平米到7800元/平米，總房款集中在50萬(wàn)到100萬(wàn)之間。 從消費(fèi)者的選房因素來(lái)看，依次由地段、住宅品質(zhì)、價(jià)格及交通四大因素影響消費(fèi)者選房。 根據(jù)可比項(xiàng)目來(lái)看，本區(qū)域客戶群對(duì)高層，小高層均較為接受。2.2目標(biāo)客戶群(1) 區(qū)域消費(fèi)特征 該區(qū)域新樓盤均為中高檔公寓和住宅，配套完善，購(gòu)房者檔次均較高，因此區(qū)域整體消費(fèi)水平較高。 天津是一個(gè)開放性的城市，而xx路區(qū)域處于交通樞紐中心，是外來(lái)購(gòu)房者的首選區(qū)域之一。 由于該區(qū)域的房?jī)r(jià)較高，從總價(jià)上屏蔽了一部分低端購(gòu)房需求者，從而更加吸引高端客戶群體。 雖然該區(qū)22、域升值潛力大，投資前景看好，不過目前來(lái)看，該區(qū)域購(gòu)房還是以自住為主。 規(guī)劃建設(shè)中的地鐵2號(hào)線xx路出口就在此區(qū)域，將為商業(yè)的繁榮帶來(lái)更多有效消費(fèi)群體。(2) 客戶群定位綜上所述，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群主要適合中高等收入人群，包括外來(lái)需求者、市內(nèi)高收入人群及一小部分投資者。3、產(chǎn)品定位與建議（1）可比項(xiàng)目戶型配比分析 非常公館的戶型配比表：名稱戶型面積套數(shù)所占比例小計(jì)所占比例非常公館（275套）敞開型40以下00.00%40-5051.82%51-6021578.18%61-704516.36%71-8051.82%80-9000.00%90-10000.00%100-20010.36%223、00-30020.73%300-40010.36%401以上10.36%合計(jì)275100.00%特點(diǎn)：以50-70的小戶型供給為主。 海河新天地一期戶型配比表：名稱戶型面積套數(shù)所占比例小計(jì)所占比例海河新天地（621套）一居室（27套）70以下00.00%274.35%71-8060.97%81-90203.22%91-10000.00%100以上10.16%二居室（185）90以下00.00%18529.79%91-100111.77%101-1109615.46%111-1207612.24%121以上20.32%三居室（353）100以下00.00%35356.84%101-11020.324、2%111-12000.00%121-1309715.62%131-14023738.16%141-150172.74%150以上00.00%四居室（48套）170以下00.00%487.73%171-180467.41%181-19000.00%191-20000.00%201-21020.32%躍四室二廳（6套）200-21020.32%60.97%211-22040.64%躍四室四廳（2套）230-24020.32%20.32%合計(jì)621100.00%621100.00%特點(diǎn)：以100-120平米的二居室和120-140平米的三居室為主。 城市星座的戶型配比表如下：名稱戶型面積套數(shù)所占比25、例小計(jì)所占比例城市星座（138）一室一廳（115套）40以下00.00%11583.33%41-504633.33%51-6000.00%61-7000.00%81-904633.33%91-10000.00%101-1102316.67%二室二廳（23套）101-1102316.67%2316.67%合計(jì)138100.00%138100.00%特點(diǎn)：以41-50平米和81-90平米的一居室為主，配以100-120平米的一居和二居室。 城市之星的戶型配比表如下：名稱戶型面積套數(shù)所占比例小計(jì)所占比例城市之星（565）一室一廳（425套）30以下529.20%42575.22%31-401282226、.65%41-5021037.17%51-6000.00%61-7071.24%71-80183.19%81-9091.59%91-10000.00%100以上10.18%躍一室一廳（140套）100-110183.19%14024.78%111-120488.50%121-130101.77%131-140478.32%141-15091.59%150以上81.42%合計(jì)565100.00%565100.00%特點(diǎn)：以30-50平米的一居室為主。配以100-150平米越層一居室。初步評(píng)價(jià)：區(qū)域內(nèi)戶型以小面積一居室居多，只有海河新天地有大量的120140三居室出現(xiàn)，并且銷售狀況良好，說明區(qū)域內(nèi)27、市場(chǎng)需求以小戶型為主，但仍有一部分大面積戶型需求，因此可以看出，xx路區(qū)域大戶型供應(yīng)存在暫時(shí)性短缺。（2）產(chǎn)品建議綜上內(nèi)容，考慮到國(guó)家的宏觀調(diào)空政策，我們認(rèn)為產(chǎn)品建議如下： 針對(duì)高收入而有積蓄的人群推出120-130平米的二居室，150平米左右的三居室 針對(duì)高收入而積蓄欠缺的青年人群推出50-70平米的一居室。 針對(duì)收入水平一般但擁有積蓄的人群提供70-90平米的二居室及90-110平米的三居室。戶型比例如下：戶型面積所占比例一居室50-6014%28%60-7014%二居室70-8016%57%80-9016%70-805%80-905%120-13015%三居室90-1108%15%11028、-1304%150-1603%合計(jì)100%100%三、項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃及銷售計(jì)劃1、時(shí)間安排2、銷售收入計(jì)劃銷售收入（回款）計(jì)劃表序號(hào)銷售項(xiàng)目可銷售面積1234平均價(jià)格合計(jì)(m2)價(jià)格銷售比例價(jià)格銷售比例價(jià)格銷售比例價(jià)格銷售比例(元/m2)1居住13352000.00%700040.00%800060.00%7600101475.22商業(yè)249601300060.00%1300040.00%13000324483地下建筑面積000.00%130000.00%00.00%00.00%004銷售項(xiàng)目四0005銷售項(xiàng)目五0006銷售項(xiàng)目六000合計(jì)1584800.00%33.70%60.00%6.329、0%8450.48 133923.20銷售收入（萬(wàn)元）0.000.00%37385.6027.92%83558.4062.39%12979.209.69%銷售稅金（萬(wàn)元）0.002056.214595.71713.867365.78 營(yíng)業(yè)稅（萬(wàn)元）0.001869.284177.92648.966696.16 城建稅（萬(wàn)元）0.00130.85292.4545.43468.73 教育費(fèi)附加（萬(wàn)元）0.0056.08125.3419.47200.88 房屋交易手續(xù)費(fèi)0.000.000.000.00預(yù)征稅金（萬(wàn)元）0.00373.86835.58129.791339.23 預(yù)征土地增值稅（萬(wàn)元）030、.00373.86835.58129.791339.23銷售凈收入（萬(wàn)元）0.0034955.5478127.1012135.55125218.19銷售面積按總建筑面積80%計(jì)算四、投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、投資成本預(yù)測(cè)產(chǎn)品類型假設(shè)(1) 可用地面積：68000平方米(2) 預(yù)留用地面積： (3) 總建筑面積: 198100平方米；(4) 地上建筑面積： (5) 地下建筑面積： (6) 居住建筑面積：166900平方米；(7) 商業(yè)建筑面積：31200平方米；表2 項(xiàng)目投資估算表序號(hào)成本項(xiàng)目單位計(jì)算基數(shù)費(fèi)用/費(fèi)率金額 （萬(wàn)元）單位成本指標(biāo)總成本費(fèi)用比例1土地成本52104.003287.7346.31、54%1.1土地成交價(jià)款項(xiàng)15010050100.001.2土地交易服務(wù)費(fèi)萬(wàn)元501001.00%501.001.3土地交易契稅萬(wàn)元501003.00%1503.002開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1154.8072.871.03%2.1可行性研究費(fèi)萬(wàn)元376880.20%75.382.2規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)萬(wàn)元376882.20%829.152.3勘察費(fèi)萬(wàn)元376880.20%75.382.4臨時(shí)三通和場(chǎng)平費(fèi)項(xiàng)6530.002.5招投標(biāo)服務(wù)費(fèi)、代理費(fèi)萬(wàn)元376880.06%22.612.6環(huán)境評(píng)價(jià)、交通評(píng)價(jià)費(fèi)項(xiàng)11717.002.7設(shè)計(jì)圖紙審核費(fèi)項(xiàng)1105.29105.292.8其它項(xiàng)100.003建筑安裝工程費(fèi)3332、664.152124.1930.07%3.1經(jīng)營(yíng)性物業(yè)建筑安裝工程32835.003.1.1居住m2166900150025035.003.1.2商業(yè)m23120025007800.003.1.3地下建筑面積m2035000.003.1.4成本項(xiàng)目四m2000.003.1.5成本項(xiàng)目五m2000.003.1.6成本項(xiàng)目六m2000.003.2工程監(jiān)理費(fèi)萬(wàn)元376882.20%829.153.3其它項(xiàng)10.004基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10593.24668.439.46%4.1紅線外市政接口、攤銷費(fèi)項(xiàng)1981001653268.65206.254.2紅線內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施5826.59367.654.2.1道路33、及地面停車場(chǎng)m202000.004.2.2綠化景觀m22352060141.124.2.3上水項(xiàng)19810025495.254.2.4雨污水項(xiàng)19810029574.494.2.5電力項(xiàng)198100801584.804.2.6熱力項(xiàng)198100931842.334.2.7電信項(xiàng)000.004.2.8路燈項(xiàng)19810010198.104.2.9標(biāo)志項(xiàng)100.004.2.10中水系統(tǒng)項(xiàng)19810050990.504.3其它與基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)費(fèi)用1498.004.3.1人防異地建設(shè)費(fèi)項(xiàng)39622000792.404.3.2綠化補(bǔ)償費(fèi)項(xiàng)23520300705.604.3.3地下水資源費(fèi)項(xiàng)100.004.334、.4其它項(xiàng)100.005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4853.45306.254.34%5.1公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1981002454853.455.1.1人防m(xù)2030000.005.1.2配套項(xiàng)目二m2000.005.1.3配套項(xiàng)目三m2000.005.1.4配套項(xiàng)目四m2000.005.1.5配套項(xiàng)目五m2000.005.1.6配套項(xiàng)目六m2000.005.2其它項(xiàng)100.006開發(fā)間接費(fèi)160.0010.100.14%6.1工資福利支出項(xiàng)1100100.006.2辦公、折舊、修理支出項(xiàng)14040.006.3水電支出項(xiàng)12020.006.4其它項(xiàng)100.007不可預(yù)見費(fèi)萬(wàn)元504268.00%40335、4.05254.553.60%直接開發(fā)成本106563.696724.118營(yíng)銷費(fèi)用3749.85236.613.35%8.1銷售前期準(zhǔn)備費(fèi)萬(wàn)元1339230.50%669.628.2廣告宣傳費(fèi)用萬(wàn)元1339231.00%1339.238.3銷售傭金、代理費(fèi)萬(wàn)元1339231.00%1339.238.4其它萬(wàn)元1339230.30%401.779管理費(fèi)用萬(wàn)元544603.00%1633.79103.091.46%10成本費(fèi)用合計(jì)111947.337063.81100.00%銷售稅金及附加7365.78營(yíng)業(yè)稅萬(wàn)元1339235.00%6696.1611城建稅萬(wàn)元66967.00%468.731136、.1教育費(fèi)附加萬(wàn)元66963.00%200.8811.2房屋交易手續(xù)費(fèi)萬(wàn)元1339230.00%0.002、稅務(wù)分析(1) 營(yíng)業(yè)稅及附加（按銷售收入的5計(jì)）(2) 所得稅：所得額的33%(3) 土地增值稅3、資金平衡分析(1) 資金投入計(jì)劃表3 資金投入計(jì)劃序號(hào)成本項(xiàng)目金額 （萬(wàn)元）單位成本指標(biāo)總成本費(fèi)用比例1土地成本52104.003287.7347%2開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1154.8072.871%3建筑安裝工程費(fèi)33664.152124.1930%4基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)10593.24668.439%5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4853.452454.34%6開發(fā)間接費(fèi)1608.080.14%7不可預(yù)見費(fèi)437、034.05254.554%直接開發(fā)成本106563.696724.118營(yíng)銷費(fèi)用3749.85236.613%9管理費(fèi)用1633.79103.091%項(xiàng)目總投資111947.337063.81(2) 資金回款計(jì)劃詳見表1銷售收入（回款）計(jì)劃表。(3) 資金使用與籌措計(jì)劃表4 資金使用與籌措計(jì)劃表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年度20072008200920101土地成本52104.0026603.1025500.900.000.002開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)1154.80846.63308.170.000.003建筑安裝工程費(fèi)33664.1513216.9120198.49248.740.004基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)38、費(fèi)10593.248902.4671690.773005公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4853.454853.450006開發(fā)間接費(fèi)16048486407不可預(yù)見費(fèi)4034.052017.032017.030.000.00直接開發(fā)成本106563.6956487.5949763.36312.740.008營(yíng)銷費(fèi)用3749.85749.971739.871130.22129.799管理費(fèi)用1633.79490.14490.14653.520.00資金使用合計(jì)111947.3357727.6951993.372096.48129.791自有資金38000.0038000.000.000.000.002銷售凈收39、入再投入37181.800.0034955.542096.48129.793借款36765.5319727.6917037.830.000.00資金籌措合計(jì)111947.3357727.6951993.372096.48129.79(4) 開發(fā)過程資金流分析表5 全投資現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年度20072008200920101現(xiàn)金流出124134.4457727.6955395.489700.351310.911.1開發(fā)成本費(fèi)用111947.3357727.6951993.372096.48129.791.2銷售稅金及附加7365.780.002056.214595.71713.40、861.3土地增值稅0.000.000.000.000.001.4所得稅4821.330.001345.913008.16467.262現(xiàn)金流入133923.200.0037385.6083558.4012979.202.1銷售收入133923.200.0037385.6083558.4012979.203凈現(xiàn)金流9788.76-57727.69 -18009.88 73858.0511668.294累計(jì)凈現(xiàn)金流-57727.69 -75737.58 -1879.53 9788.76 5凈現(xiàn)金流折現(xiàn)-1684.70-53451.57-15440.5758630.908576.546累計(jì)凈現(xiàn)金流41、折現(xiàn)-53451.57 -68892.14 -10261.24 -1684.70 資金占用峰值75737萬(wàn)元。(5) 貸款償還計(jì)劃表6 借款還本付息計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年度12341年初借款余額20322.1239097.990.002本年新增借款39097.9920322.1218775.870.000.003用于支付投資36765.5319727.6917037.830.000.004利息及財(cái)務(wù)費(fèi)用4619.69594.421738.042287.230.005本年歸還借款本金39097.990.000.0039097.990.006年末借款余額20322.11639097.9942、0.000.004、經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參照以下表格：表7 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)營(yíng)業(yè)額133923.20直接成本106563.69總投資111947.33稅前利潤(rùn)9990.40稅后凈利6693.57銷售毛利率14.93%銷售凈利率5.00%總投資回報(bào)率5.74%自有資金平均回報(bào)率4.40%全投資內(nèi)部收益率6.60%自有資金內(nèi)部收益率7.41%凈現(xiàn)值（自有資金）-436 對(duì)項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行定性的分析和評(píng)價(jià)：項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤(rùn)體現(xiàn)：盈虧平衡點(diǎn)分析表8 利潤(rùn)計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)年度12341銷售收入133923.200.0037385.6083558.401297943、.202銷售稅費(fèi)7365.780.002056.214595.71713.863銷售成本106563.690.0034662.8563938.217962.634銷售利潤(rùn)19993.730.00666.5415024.474302.725營(yíng)銷費(fèi)用3749.85749.971739.871130.22129.796管理費(fèi)用1633.79490.14490.14653.520.007利息和財(cái)務(wù)費(fèi)用4619.69594.421738.042287.230.008土地增值稅0.000.000.000.000.009稅前利潤(rùn)9990.40-1834.53-3301.5010953.514172.9211所得稅3296.830.000.001919.771377.0612稅后利潤(rùn)6693.57-1834.53-3301.509033.742795.86表9 盈虧平衡計(jì)算表序號(hào)銷售項(xiàng)目可銷售面積銷售平均價(jià)格單位成本盈虧平衡點(diǎn)安全余度(m2)（元/m2）（元/m2）保本銷售價(jià)格保本銷售率1居住133520.007600.006797.627193.2596.35%5.65%2商業(yè)24960.0013000.008487.778981.7676.94%44.74%