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1、主力戶型三室兩廳住宅滾動開發(fā)方式項目可行性分析報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月主力戶型三室兩廳住宅滾動開發(fā)方式項目可行性分析報告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月44可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄一、項目概況6二、投資分析概述61、投資分析的目的72、投資分析的依據(jù)73、投資分析的條件和范圍7三、建設(shè)方案81、方案2、設(shè)想8四、投資估算91、土地成本9A、拆遷成本92、住宅建安成本（參考北京方南家園建安成本）10xx總建安成本估算17五、高檔住宅價格分析19六、利潤分析201、利潤分析說明202、利潤統(tǒng)計表21七、項目分析211、產(chǎn)品定位21B、市場稀缺性與唯一性222、客群市場233、風(fēng)險分析23B、競爭風(fēng)險24八、成功執(zhí)行分析261、產(chǎn)品品質(zhì)26D、建筑材料及設(shè)備選擇271. 由于大同氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；284. 天際線的歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果的使用；282、價格策略343. 拉開不同戶型、不同朝向、暢銷與滯銷單位的差價；351. 銷售情況良好352. 銷售情況不好3、35C、價格調(diào)整建議373、各階段推廣策略39l 銷售前期市場預(yù)熱期與開盤期394、銷售進度與銷售率41A、銷售統(tǒng)計總表（以住宅面積11萬平方米計算）41八、結(jié)論44一、項目概況xx位于大同市中心區(qū)城區(qū)西側(cè)的xx街，南北長226米，東西寬度126米，共占地26101平方米（不包括尚未取得的土地），整個項目地塊基本呈一長方形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下部分及地下車庫22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-4、600戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平方米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳二、投資分析概述1、投資分析的目的本案投資分析的目的是在對大同住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位，對項目的社會、經(jīng)濟效益進行評估，判斷項目經(jīng)濟上的可行性，以合理有效地利用資金，取得較高的經(jīng)濟和社會效益。2、投資分析的依據(jù)l 市場調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項目產(chǎn)品定位、價格、銷售計劃等；l 本項目的規(guī)劃設(shè)計方案及相關(guān)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)；l 項目開發(fā)建設(shè)方案（項目開發(fā)周期，資金投入情況）；l 行業(yè)一般獲利能力；l 國家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、5、規(guī)范、指標(biāo) 等資料；l 大同土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費標(biāo)準(zhǔn)。3、投資分析的條件和范圍條件：本報告按照全部資金來源為自有資金的情況進行計算，不考慮自有資金的機會成本。范圍：本報告研究的范圍主要側(cè)重于項目的成本測算和簡單財務(wù)效益指標(biāo)等內(nèi)容。三、建設(shè)方案1、方案設(shè)想l 總體設(shè)想本項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場的特點及發(fā)展商自身情況，汲取其他項目的成功經(jīng)驗，以較高的性能價格比吸引客戶，樹立物業(yè)的品牌形象。l 建設(shè)經(jīng)營期本項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期為3年，即第1年.2年第4年.2年。l 開發(fā)方案本項目以滾動開發(fā)方式，建設(shè)工期為24個月；l 銷售進度方案于開工6個月后（第1年年8月）開始正式銷售，銷6、售周期為20-21個月，住宅結(jié)構(gòu)封頂前，完成銷售總住宅面積的35%（約38500平方米），住宅交付使用時，完成銷售總住宅面積的40-45%（約44000-49500平方米）。四、投資估算1、土地成本A、拆遷成本序號項目面積及造價1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)面積5000平方米5可銷售價格23125000元6住宅15000M2造價13500000元7辦公樓1000M2造價1000000元8商業(yè)5000M2造價6000000元9總經(jīng)濟造價2625000元B、土地成本分析以地上建筑面積約120600平方米計算（其中住宅面積約17、10000平方米，會所面積約3000平方米，商業(yè)面積約7000平方米，非配套公建600平方米），可銷售面積為117000平方米，土地成本55000000元，平均每平方米分?jǐn)偟貎r470元。2、住宅建安成本（參考北京方南家園建安成本）方南家園工程概況：l 該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓，位于北京市豐臺區(qū)東鐵匠營橫七條44號；l 該項目平均售價6000元/平方米；l 工程總建筑面積54830.92M2；l 結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)l 其中一棟住宅樓為地下二層，地上23層，建筑面積27783.43M2；。 我們就以方南家園這棟樓為例，其建安成本分析如下：方南家園5#樓建安成本估算序號項目名稱單方造價8、（元）1土建工程672.562裝飾工程413.153電氣工程136.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136合計1364.38注：此建安成本費用中不包括電梯及安裝費。工程三材匯總表序號工程名稱鋼材（t）其中：鋼筋木材（m3）水泥（t）1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計1882.471865.220.396773.57說明：l 土建工程土建工程內(nèi)容：土建工程造價：序號子目名稱人工費（元）材料費（元）合計1土石方工程714574363243639、22砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場攪拌混凝土工程3795874鋼筋工程3210445構(gòu)建工程2768837446其他工程6057306057307構(gòu)建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實體消耗量合計綜合上述工程內(nèi)容后單方造價為672.56 元/平方米。裝飾工程部分：裝飾工程內(nèi)容：序號子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修 涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷 墻體保溫 保溫墻面 外輕內(nèi)保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗，單層及雙層玻璃。6欄桿、欄板、扶手10、7裝飾線條歐式裝飾線 外掛檐口板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)道箅子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實體消耗量裝飾工程造價：序號子目名稱人工費（元）材料費（元）合計1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面6892144隔墻、隔斷和保溫1511175門窗1798926欄桿、欄板、扶手15219915261109447裝飾線條78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實體消耗量442990合計綜合上述裝飾工程內(nèi)容后單方造價為413.15 元/平方米。電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程部分：電氣工程11、管道工程、通風(fēng)工程內(nèi)容：子目名稱電氣工程電氣部分其他部分管道工程（給排水、采暖）雨水排水給水消防采暖刷漆、保溫通風(fēng)工程薄鋼板通風(fēng)管道及附件調(diào)節(jié)閥風(fēng)口消聲裝置設(shè)備及支架地下人防通風(fēng)刷漆、保溫電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程造價：序號子目名稱人工費（元）材料費（元）合計1電氣工程546140綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方造價為136.87 元/平方米。2管道工程468456綜合上述管道工程內(nèi)容后單方造價為133.67 元/平方米。3通風(fēng)工程23347137325170493綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方造價為8.13元/平方米。xx總建安成本估算項目面積單方造價總造價住宅11000012151336500012、0商業(yè)13000900商業(yè)240001200會所30002500車庫200001100合計170650000說明：l 由于北京建筑材料和人工費用普遍高于大同地區(qū)10-15%，因此，按照大同本地市場情況，以方南家園的建安標(biāo)準(zhǔn)，xx的建安單方造價約為1091-1160元；l 每棟樓配備兩部電梯，共12部電梯，以每部50萬計，共需6000000元，折合每平方米住宅建安成本增加55元；l 我們?nèi)∽≌瑔畏皆靸r較高值1160+55元/平方米，以住宅總面積110000平方米計算，則住宅建安總造價為1.3365億元；l 其他項目建安成本仍按原來的計算方式，合計總建安費用為1.7065億元。3、其他費用序號項目13、費用（元）1人防設(shè)備2配套3費率3外網(wǎng)4不可預(yù)見費5綠化費6管理費用7教育投資8銀行利息9廣告10策劃64000011水增容+液化氣12房管局登記費20000013合計4、總成本造價項目費用土地成本建安成本170650000其他合計2981900005、可銷售面積（住宅及商業(yè)）建筑平米造價 可銷售面積總投資額= 建筑平米造價 xx建筑平米造價為： 117000298190000= 2548.63五、高檔住宅價格分析1、大同房地產(chǎn)市場發(fā)展步伐加快，住宅價格每年以15%-20%的速度增長，而且需求旺盛；2、預(yù)計未來幾年，隨著城市改造與經(jīng)濟發(fā)展，城市中心區(qū)地價與房價會有更大幅度的提升；3、以目前市區(qū)14、內(nèi)多層宅價格最高價2100元計算，預(yù)計未來兩年價格可達到2500-2600元；4、豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同日而語，產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)形象極其高檔，因此，以每平方米高出普通多層住宅800-1000元的價格銷售豪宅項目，市場前景比較樂觀。5、xx為大同市第一個超高層豪宅項目，其規(guī)模與檔次均高于現(xiàn)有其他住宅項目，以物業(yè)自身建筑成本以及未來幾年大同房地產(chǎn)市場發(fā)展來看，我們認(rèn)為本項目平均售價3000-3250/平方米最為合理。六、利潤分析1、利潤分析說明l 本項目利潤分析是通過對北京市房地產(chǎn)同類型項目的投資調(diào)查，并參照大同地區(qū)目前住宅工程的費用水平和市政府有關(guān)管理部門的收費標(biāo)準(zhǔn)價格水平的基礎(chǔ)上做出的。15、l 本項目開發(fā)建設(shè)的住宅全部采取出售經(jīng)營方式，其投資回報分析按照開發(fā)項目全部出售做出。2、利潤統(tǒng)計表總投資額298190000元總銷售額389310000元營業(yè)稅（5.6%）21801360元銷售傭金(3%)11679300元毛收入57639340元所得稅(33%)19020982元純收入38618358元投資回報12.95%說明：l 在土地成本、各項稅費固定的情況下，我們只能通過節(jié)約建安費用降低成本，以獲取更多的利潤；l 本項目總投資額為2.9819億元，銷售率達到100%，總銷售額為3.8931億元，以開發(fā)周期3年計算，項目毛利潤為0.5764億元；l 扣除33%的所得稅，凈利潤可達到0.16、3862億元，投資回報率為12.95%。七、項目分析1、產(chǎn)品定位A、產(chǎn)品定位、設(shè)計、概念空間大。l 產(chǎn)品定位：高層、高密度、高容積、高檔住宅項目；l 規(guī)劃與建筑設(shè)計特色：戶型大、豪華、歐陸風(fēng)情；l 產(chǎn)品概念：國際化豪宅概念，國際社區(qū)，居住文化先進性、生活舒適性。B、市場稀缺性與唯一性l 目前大同市場缺少真正意義的豪宅項目；l 城市建設(shè)需要標(biāo)志性住宅項目；l 富有人群需要高品質(zhì)居住生活，心理上樂于期待極具特色的豪宅項目；l 針對本項目建筑規(guī)劃和定位，我們認(rèn)為，本項目在一定時間內(nèi)具有唯一性和不可模仿性。C、項目目前實際情況和開發(fā)條件l 項目尚處圖紙設(shè)計階段，建筑方案仍在修改細(xì)化當(dāng)中，估計需時至少117、個月才能基本完成；l 在辦理相關(guān)法律文件方面，建筑方案報批修改，申請開工許可證等均需要一些時間（此部分在建筑方案落實以后可與其他工作同步進行）；l 目前土地并未拆遷，樂觀估計需要1個月，希望在第1年年5月能順利開工；l 包括銷售中心和樣板間在內(nèi)的地盤包裝工作必須在4月同時開工，施工時間需要2個月；l 由于市場競爭激烈，建議發(fā)展商在項目銷售前至少要有2個月的宣傳鋪墊工作，以便市場充分了解項目情況，同時有利于將聲勢造大；l 銷售策略和銷售工具是項目開售的必備條件，銷售工具的制作可在建筑方案基本確定時立即開始，估計需時3個月；l 其他相關(guān)工作視重要程度依次在公開發(fā)售前陸續(xù)完成。2、客群市場A、大同市18、貧富分化現(xiàn)象突出，社會經(jīng)濟環(huán)境不斷造就新的富有人群，成為社會人群的金字塔塔尖的部分；B、富有人群對居住品質(zhì)需求不斷提高，現(xiàn)有住宅品質(zhì)不能滿足要求，出現(xiàn)高檔住宅的市場需求；C、最富有人群需要城市豪宅，雖然豪宅市場客群少，但卻有很大的市場需求。3、風(fēng)險分析A、價格風(fēng)險對于XX來說，最大的風(fēng)險就來自于建筑規(guī)劃成本過高導(dǎo)致銷售價格過高。根據(jù)我們的成本核算，每平米的綜合成本為2500多，要達到15%的利潤率，我們的住宅平均售價應(yīng)達到3000元以上，這對于目前平均售價為1800元的市場來講，價格顯然是比較高的。 降低價格風(fēng)險，在項目土地成本、各項稅費固定的情況下，在保證項目品質(zhì)的前提下，只有通過降低建安成19、本造價，避免不必要的浪費，增加市場競爭力，以獲得最大的利潤空間；另一方面，在營銷上，我們要通過運用各種營銷手段與價格策略，在未來激烈的市場競爭中戰(zhàn)勝對手，占領(lǐng)市場。 B、競爭風(fēng)險我們的項目基本定位是大同的豪宅，是住宅的高端產(chǎn)品，相對于消費市場的金字塔，其購買客戶是極其有限的，相同、相似產(chǎn)品出現(xiàn)是市場運做的必然結(jié)果，我們知道，現(xiàn)在已同時有好幾個開發(fā)商準(zhǔn)備開發(fā)高層住宅項目，只因擔(dān)心風(fēng)險，遲遲不敢有所動作，他們一旦看到我們出現(xiàn)好的銷售情況，便會將項目立即上馬，這樣顯然會增加我們的壓力。如何控制好項目自身的競爭范圍很重要，把握先機、遇見市場競爭的可能性，前進規(guī)避風(fēng)險，避免在產(chǎn)品上不可改變的劣勢，及時進20、行市場反饋及產(chǎn)品的調(diào)整，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)。因此，我們也是在跟時間賽跑，避免正面沖突與競爭、爭取更多的時間、搶占有限的市場是我們的最重要的面對競爭的手段。后來者要想取得好的成績，自然要付出加倍的努力和代價。C、工期風(fēng)險我們從項目開工到房屋交用大概要持續(xù)兩年的時間，工期較長，影響到銷售時間響應(yīng)較長，市場可變因素和不可預(yù)見的因素都非常多，我們要做好打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，并達到銷售的可持續(xù)性，是我們所要面臨的大問題，只有進行準(zhǔn)確的市場預(yù)測、超前的產(chǎn)品規(guī)劃、豐富多彩的推廣手段以及即使進行產(chǎn)品調(diào)整，才能是我們的項目在較長銷售時間中、激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。D、品質(zhì)風(fēng)險 在未來的銷售過程中，無論我21、們推出多么新穎的宣傳廣告，采取多么眼花繚亂的銷售手段，告訴人們我們的項目如何好，如何高檔，但如果沒有極高產(chǎn)品品質(zhì)，都不足以支撐如此高的價位。一位著名的經(jīng)濟學(xué)家說過：沒有賣不出去的價格，只有賣不出去的產(chǎn)品。就是說，商品的價格并不是最重要的，重要的是產(chǎn)品的品質(zhì)是否能真正滿足消費者。因此，產(chǎn)品品質(zhì)的塑造是項目成功與否的根本，是整個項目獲取收益的最重要的前提條件。 超高層豪宅產(chǎn)品無論對于開發(fā)商、建筑設(shè)計方、承建部門，還是當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理、土地管理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗與管理經(jīng)驗，因此在產(chǎn)品品質(zhì)的塑造上有一定的風(fēng)險性。因此，我們要引進和學(xué)習(xí)外來先進的建筑設(shè)計理念和施工管理方式，比如選用選擇信譽良好，22、技術(shù)水平過硬、經(jīng)驗豐富的施工單位承建；聘請規(guī)劃設(shè)計方面的專家學(xué)者為顧問，協(xié)助我們的建筑設(shè)計人員；嚴(yán)格把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)，聘用把關(guān)嚴(yán)格的施工監(jiān)理公司進行監(jiān)理；由著名的園林設(shè)計與施工公司進行園林綠化等。我們要在項目前期規(guī)劃與設(shè)計過程中，杜絕一切可能存在的缺陷；在建筑材料選定與合作單位的選擇上，嚴(yán)格篩選，事無巨細(xì)，要落實于文字，減少不可遇見因素；在建筑過程中，在保證品質(zhì)的前提下，嚴(yán)格控制建安成本，節(jié)約開支；在銷售過程中，根據(jù)市場反饋情況，及時進行產(chǎn)品調(diào)整，將產(chǎn)品品質(zhì)所帶來的風(fēng)險降到最小。總之，在項目開發(fā)與銷售過程中，是具有一定市場風(fēng)險，這些風(fēng)險通過我們成功的操作是完全可以避免的，它取決于產(chǎn)品品質(zhì)和銷售推23、廣手段，我們對其開發(fā)的前景持有樂觀的態(tài)度。八、成功執(zhí)行分析1、產(chǎn)品品質(zhì)A、建筑風(fēng)格l 仍建議采用原有建筑風(fēng)格建議，采用歐陸風(fēng)格的新古典主義建筑；l 減少整個樓體在建筑裝飾上的部分，只在建筑的底座部分進行部分修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和頂部仍采用仿石漆涂料，以節(jié)約成本。B、建筑形式采用蝶型塔樓或板塔結(jié)合的建筑形式，追求采光的均好性，最大限度地擴大每戶的采光時間。加大南向窗戶及陽臺面積，單向外窗使用雙層綠色玻璃，外部有陽臺的窗戶使用單層玻璃即可。C、戶型設(shè)計l 由于項目自身的品質(zhì)定位和高層塔樓使用率較低的特點，建議將本項目主力戶型設(shè)計為200-220平方米的三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi)，24、此類戶型面積占項目住宅總面積的50%；l 室內(nèi)功能設(shè)計中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間的面積與功能（如在主臥室中設(shè)計出6-7平方米的步入式衣帽間，在入口設(shè)計3-5平方米的玄關(guān)等）；l 在主臥和次主臥中設(shè)計飄窗以突出項目的檔次感；l 200平方米以上的戶型中設(shè)計多功能室和工人房，面積以8-10平方米為宜。（具體詳見附件xx戶型面積建議表）D、建筑材料及設(shè)備選擇建議選擇質(zhì)量優(yōu)良、價格合理的合資品牌的產(chǎn)品，同時注意環(huán)保建材的選擇，具體建議如下：l 外墻1. 由于大同氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料；2. 注重樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進行部分歐式建筑藝術(shù)修飾；3. 五層以上部分使用仿石25、漆涂料，一方面節(jié)約建筑成本，另一方面比較安全，便于粉刷和維修，同時也可縮短建設(shè)工期；4. 天際線的歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果的使用；l 門窗1. 弧型陽臺及飄窗設(shè)計，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾；2. 高檔鋁合金門窗，平開或推拉門，部分窗戶使用雙層玻璃；3. 三防或四防安全戶門，合資品牌，配門鏡；4. 高級五金件；、閉門器等；l 入口大堂住宅入口及大堂的設(shè)計（住宅大堂150平方米左右為宜，大理石或花崗巖地面、墻面裝飾，擺放雕塑小品和小型噴泉，開辟50平方米休息區(qū)，設(shè)5-10人坐椅，入口處安排門童一名為住戶服務(wù)兼保安之職。l 電梯及電梯間電梯間鋪設(shè)高級墻面磚和地面磚，電梯選用合資品牌產(chǎn)品26、，高速、靜音。l 樓梯間水泥地面，墻面為涂料，樓梯兩側(cè)安裝扶手，轉(zhuǎn)角處設(shè)腳燈和聲控頂燈。l 室內(nèi)裝修 均為毛坯房，廚房、衛(wèi)生間做防水處理。注：xx按此裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，每平方米裝修費用約為550-600元。E、智能化系統(tǒng) 參考北京某高檔小區(qū)的智能化系統(tǒng)，我們在本項目中進行取舍：l 綜合布線系統(tǒng)智能小區(qū)以結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)，以五類雙絞線或光纖作為傳輸?shù)慕橘|(zhì)，將各樓宇連接起來，開成建筑群的子系統(tǒng)。每座樓分管理間使整個智能化小區(qū)更便于管理，維護及升級靈活、方便。智能化小區(qū)可根據(jù)用戶使用的需求在水平區(qū)子系統(tǒng)分別采用五類系統(tǒng)或全五類系統(tǒng)，使小區(qū)可支持速率達100Mb/s的應(yīng)用。在智能化小區(qū)中每個家庭均27、應(yīng)配備多個信息出口，以滿足每個家庭內(nèi)部的語音、計算機網(wǎng)絡(luò)、INTERNET專線以及小區(qū)物業(yè)管理等多項功能。l 計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)與INTERNET要實現(xiàn)互聯(lián)，使每一個住戶均可通過局域網(wǎng)訪問INTERNET，可為每一個用戶提供電子郵件（Emai）服務(wù)和Web代理訪問。目前，與INTERNET互聯(lián)有如下幾種方式：DDN專線 它的傳輸速率是64K-2M不等，它按速率等級劃分價格，如按包月算，不高于64K的每月費用為1萬元，不高于128K的為2萬多元，與其它連接方式相比價格偏高。l 可視對講及門禁智能系統(tǒng) 可視對講系統(tǒng)是集小區(qū)門禁、住宅管理、緊急報警于一體的綜合管理系統(tǒng)。可視門禁系統(tǒng)主要由門口可28、視主機、管理中收、室內(nèi)分機三部分組成，可實現(xiàn)訪客、管理中心、住戶三方通話。室外機采用帶攝像頭的訪客對講主機，訪客來訪時，可通過管理中收確認(rèn)且與住戶通話，經(jīng)住戶許可后方可進入樓內(nèi)。同時系統(tǒng)帶有緊急警按鈕，若有意外發(fā)生，管理中心將立刻準(zhǔn)確得知哪間住戶有緊急情況，給住戶以最大的安全保證。同時，可視對講系統(tǒng)還應(yīng)具備住戶與管理中心通訊功能、住戶間通訊功能，且住戶間通話具有保密功能，第三個住戶及管理中心不可能實現(xiàn)監(jiān)聽。住戶出入憑借IC卡可自由通過門禁。l 自動抄收系統(tǒng)根據(jù)國家建設(shè)部提出的小康住宅小區(qū)規(guī)劃要求，今后要對新建和改建的住宅統(tǒng)一規(guī)劃，逐步衽水、電、氣三表出戶統(tǒng)一管理，實現(xiàn)微機自動檢測、計量收費。住29、宅耗能自動抄收系統(tǒng)，將計算機技術(shù)與數(shù)字通訊技術(shù)完美結(jié)合，該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的居民住宅水、電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗表收費方式，解決了城市住宅耗能管理的離散性和耗能數(shù)據(jù)人工處理的煩瑣過程，從而節(jié)約了大量人力，且避免了入戶驗表對居民生活的干擾。水、電、煤氣的自動抄表計費也是物業(yè)管理的一個重要組成部分，實行電腦網(wǎng)絡(luò)管理下的水電煤氣的自動抄表計費可以減少中間環(huán)節(jié)，解決入戶抄表的低效率、干擾性和不安全因素，提高工作效益。在智能小區(qū)中，設(shè)置于住戶的自動水、電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器通過接入家庭配線中心，家庭配線中心通過垂直主干與小區(qū)管理電腦連接，這樣小區(qū)中心管理電腦能定期、自動采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中的水表、30、電表及煤氣表讀數(shù)并進行計費，定期與各專業(yè)公司進行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、銀行自動劃賬。l 周界報警及中央監(jiān)控系統(tǒng)周界報警探測器主要考慮設(shè)在小區(qū)周界住戶入戶門窗處，防止不法分子非法侵入小區(qū)及住戶家中，若有該類狀況發(fā)生，物業(yè)中心或住戶會及時得到預(yù)警，及時防范處理。在主要公共場所（臺公寓大堂、電梯、停車場等）設(shè)有攝像控探頭，可以采集視頻資料，物業(yè)中心對公共場所進行監(jiān)控，以保障住戶安全。l 泊車管理及消費一卡通系統(tǒng)封閉式管理的現(xiàn)代化住宅區(qū)一般設(shè)有大型集中停車場（地上或地下）需要在每一入口處安裝自動?xùn)艡跈C，要求地出入口進行智能管理，對持卡人進行識別。發(fā)生車輛進出后，要把有關(guān)信息記錄備案。同時小區(qū)具備自己的消費設(shè)施31、需要與停車場系統(tǒng)實現(xiàn)“一卡通”式的統(tǒng)一管理。憑借這張智能卡，用戶進出停車場無須下車，自動感應(yīng)器在鑒別用戶身份后自動打開道閘，系統(tǒng)自動記錄用戶進入時間。憑借這張智能卡，用戶可以不帶分文，隨心所欲的使用小區(qū)內(nèi)所有的消費和需用現(xiàn)金結(jié)算的服務(wù)，在小區(qū)內(nèi)做到無現(xiàn)金消費。當(dāng)然購物開銷會一分不少地人用戶卡上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如若丟失，可以掛失，避免損失。l 有線電視分配系統(tǒng)電纜電視系統(tǒng)（CATV）上當(dāng)今現(xiàn)代化住宅樓接收電視節(jié)目的最普遍方法。隨著通訊技術(shù)的迅速發(fā)展，CATV系統(tǒng)不但可以接受電視塔發(fā)射的電視節(jié)目，還可以通過衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目，可考慮光纖接入接疏地方有線電視節(jié)目。利用這套設(shè)32、備還可以實現(xiàn)VOD點播等多項功能。CATV系統(tǒng)不僅可以改善電視節(jié)目接收效果，還可以提供各種信息傳播、電視教學(xué)、娛樂等多項服務(wù)，隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，CATV系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成部分。F、會所 會所是高檔社區(qū)的生活配套的一部分，是住宅項目開發(fā)上檔次的重要表現(xiàn)。而且，本項目將是大同市第一個擁有社區(qū)會所的住宅項目，它也是本項目最大的賣點，所以會所的建設(shè)是必不可少、極其重要的。 會所的設(shè)計風(fēng)格應(yīng)與整個社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格和諧統(tǒng)一，建議會所采用歐陸風(fēng)情的新古典主義建筑設(shè)計，在建筑外觀上充分體現(xiàn)氣派、高雅，能夠充分顯示使用人身份與地位。滿足高層次人群追求高品位享受的居住心理。考慮到會所的建設(shè)33、成本和日后的經(jīng)營，我們建議適當(dāng)縮小會所面積（2500-3000平方米），將會所服務(wù)項目進行調(diào)整，如減少某些活動設(shè)施面積，取消大型酒樓和餐廳等，但原則上不應(yīng)降低檔次。 G、園林聘請專業(yè)的園林公司進行本項目的園林設(shè)計與建設(shè)，與整個社區(qū)建筑風(fēng)格相呼應(yīng)，園林也要采用新古典主義的風(fēng)格設(shè)計，具體建議參考我公司提供的總體規(guī)劃補充報告。2、價格策略A、定價原則l 保證銷售率原則我們說過，高檔項目在大同來講是有一定的消費市場的，大同的富有人群所擁有的財富并不比全國任何一個大中城市低，他們在北京、上海等城市買得起價格超過100萬元的房子，3000-3250元只相當(dāng)于北京經(jīng)濟適用房的價格，但相對于平均售價在160034、-1800元的大同的房地產(chǎn)住宅市場，每平方米3000多元的價格顯然是過高了。價格過高，超出人們心理承受力，勢必影響到項目銷售；價格過低，又會損害我們自身的經(jīng)濟利益。無論定價過高或過低，都會造成項目的開發(fā)風(fēng)險。l 保證利潤原則我們要實現(xiàn)核算出準(zhǔn)確的開發(fā)成本和建筑周期，嚴(yán)格控制項目開發(fā)建設(shè)的各項費用，避免不必要的浪費，只有這樣，才能保證項目的利潤最大化。l 拉開不同工期、不同戶型、不同朝向單位差價的原則1. 根據(jù)不同的工期和銷售階段，制定不同的房屋價格，采取不同的促銷手段；2. 在建筑設(shè)計時，制造少部分豪宅中的豪宅，在定價上拉開差距，提高項目平均價格；3. 拉開不同戶型、不同朝向、暢銷與滯銷單位的35、差價；4. 在推廣過程中，以起價和均價同時入市，避免差價過大，給客戶造成欺騙的感覺。l 在不同的銷售情況下進行不同的價格調(diào)整原則1. 銷售情況良好價格普遍調(diào)升但不宜一時調(diào)升過高，可以通過縮短每一價格時間，頻繁調(diào)價，一方面可以促進尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定，另一方面也可以增加利潤，使開發(fā)商獲得巨大的收益。價格選擇性調(diào)升對于暢銷戶型，加大調(diào)升力度，對于滯銷或銷售情況不好的戶型，保持價格不便或進行略微的調(diào)整。2. 銷售情況不好l 不可進行直接降價，這樣會對項目形象造成較為不利的影響，直接降價不適合高檔項目；l 可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈送精裝修、贈送家具、家電的促銷手段進行變相的降價，以促進房屋的36、順利銷售。B、影響價格因素l 同一樓層中不同單位對價格的影響因素：按項目現(xiàn)有的規(guī)劃圖及市場接受情況考慮，我公司建議其影響因素及所占比例如下：影響因素所占比例朝向30%戶型格局15%景觀30%噪音10%l 不同樓層對單位價格的影響因素：不同樓體類型，樓層的高低差異所產(chǎn)生的價差也不同，我公司建議如下：建筑類型樓層差價（元/平方米）塔樓15板樓10（建議在實際銷售過程中，取消4、13、14、24樓層，房號也響應(yīng)轉(zhuǎn)入上一樓層房號，如4層1號房變?yōu)?層1號，13層1號變?yōu)?5層1號，14層1號變?yōu)?6層1號；將6、8、9等這類吉利樓層或房號適當(dāng)加價。）l 不同樓體類型對單位價格的影響因素：樓體類型自身也37、是影響因素，敝司針對本項目建議如下：建筑類型建筑類型評分?jǐn)?shù)塔樓0分板樓1分C、價格調(diào)整建議根據(jù)項目的成本核算和利潤核算，本項目的成交均價為3121元每平方米。l 項目整體均價及各階段價格調(diào)整建議價格盤升具體方案如下：銷售率提價平均單價0-10%0280010-20%80288020-30%100298030-40%100308040-50%100318050-60%100328060-70%80336070-80%503410合計6103121說明：銷售率每上升10%，價格隨即上調(diào)50-100元，共進行8次調(diào)價，以銷售周期20-21個月計算，開盤價與結(jié)案價格差為610元，即20%。銷售率達到138、0%前，即開盤均價為 2800元/平方米（內(nèi)部認(rèn)購起價2480/M2，最高價3180/M2，樓層、朝向最高差價21.43%）；銷售率達到10-20%，每平米提價80元，均價為 2880元/平方米；銷售率達到20-30%，每平米提價100元，達到 2980元/平方米；銷售率達到30-40%，每平米提價100元，達到 3080元/平方米；銷售率達到40-50%，每平米提價100元，達到 3180元/平方米；銷售率達到50-60%，每平米提價100元，達到 3280元/平方米；銷售率達到60-70%，每平米提價80元，達到 3360元/平方米；銷售率達到70-80%，每平米提價50元，達到 341039、元/平方米；全盤均價： 3121元/平方米。注：此方案之調(diào)價周期以本項目主力戶型銷售進度作為依據(jù)；同時，可根據(jù)工程進度及銷售情況，對提價幅度及周期進行進一步細(xì)化調(diào)整；此外，應(yīng)考慮不同戶型在銷售速度上的差異，分別調(diào)整提價幅度，避免“一刀切”的作法。3、各階段推廣策略l 銷售前期市場預(yù)熱期與開盤期在這個階段，要通過高頻率、大規(guī)模的宣傳攻勢，形成項目高品質(zhì)、高素質(zhì)的物業(yè)形象，使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣，并從心理上認(rèn)同我們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他項目30%的價格，認(rèn)為我們的項目確實物有所值。有了市場和消費者的認(rèn)可，我們就可以在內(nèi)部認(rèn)購期和開盤期進行極其優(yōu)惠的價格銷售策略，回報首批購房客戶，迅速打開市場、占40、領(lǐng)市場。在這個階段，我們的定價不可過高，這個階段的銷售目的并不是賺取多大的商業(yè)利潤，而是能夠迅速打開市場，確定市場地位。l 銷售中期市場熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期，在這個階段，項目已經(jīng)具有一定的知名度，項目工程進展順利，銷售硬件、軟件逐步到位，在這個階段要保持大的銷售勢能，換取資金回籠的速度，同時要提高定價，以獲取巨大的利潤率，但價格的調(diào)整一定要經(jīng)過深思熟慮，更不可因前期良好的銷售情況而頭腦發(fā)熱，任意漲價，價格的調(diào)整猶如爬山，上山容易下山難，漲價容易降價難。l 銷售后期尾房期在這個階段，銷售勢能逐漸減弱，可挑選房屋逐漸減少，但房屋已成為現(xiàn)房，購買房屋不存在任何風(fēng)險，通過良好的社會口碑、到位41、的售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，客戶的購買信心是最強的。對于剩余不同戶型進行價格的調(diào)整，銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價，而銷售情況不好的戶型則采取一定的促銷手段進行銷售。4、銷售進度與銷售率A、銷售統(tǒng)計總表（以住宅面積11萬平方米計算）類型面積（萬平方米）銷售周期（月）銷售率（%）回收資金（億）期房住宅7.7-8.820-2170-802.403-2.746商業(yè)0.71000.28車庫21000.18現(xiàn)房住宅2.2-3.320-300.687-1.030合計100%3.893說明：l 以2年（24個月）的建筑周期計算，我們預(yù)計銷售周期在20-21個月，銷售率可達到70-80%，以110000平方米的42、住宅面積計算，總銷售面積為77000-88000平方米，回收投資2.403-2.746億元；l 商業(yè)面積7000平方米，以每平方米4000元售價計算，回收投資0.28億元；l 社區(qū)車位600個，以每個車位30000元計算，車位銷售額0.18億元；l 剩余20-30%的住宅面積，共計2.2-3.3萬平方米， 預(yù)計將進行現(xiàn)房銷售，此部分銷售可回收投資0.687-1.030億元。B、住宅銷售進度表工期銷售率（%）平均單價（元）銷售面積（萬平方米）回收投資（億元）開工地面4、5層1028001.10.3080地面4、5層結(jié)構(gòu)封頂2529802.750.8195結(jié)構(gòu)封頂內(nèi)外樓體裝修3532253.85143、.2416內(nèi)外裝入住1034311.10.3774合計8031218.82.7465 說明：l 項目銷售進度與工程進度有直接關(guān)系，一般情況下，工程越接近現(xiàn)房，銷售速度會越發(fā)加快；l 工程進度更決定銷售價格，工程越接近現(xiàn)房，價格越高；l 本項目在售價上采取低開高走的原則，開盤時平均售價2800元，至現(xiàn)房入住時，平均價格將達到3431元，整個銷售周期平均單價為3121元；l 自工程開工至地面上四、五層，建筑還不能成型，買方市場尚不成熟，市場知名度和客戶認(rèn)可度不高，銷售資料和宣傳資料也不能完全到位。此時正處于項目前期的市場預(yù)熱期，因此，我們預(yù)計在這一階段的銷售率為10%左右，平均售價為2800元；l44、 工程建設(shè)到地面4、5層，至項目結(jié)構(gòu)封頂，整個項目外觀已初具規(guī)模，通過前期的市場預(yù)熱與大規(guī)模的宣傳推廣手段，項目的市場知名度不斷提升，客戶增多，銷售進入旺銷期，我們在這一階段的銷售目標(biāo)為25%，平均售價為2980元，回收投資0.8195億，工程款到位；l 項目結(jié)構(gòu)封頂至內(nèi)外裝修結(jié)束是銷售的黃金時期，客戶會對項目更加有信心，通過強勢廣告宣傳和在市場上形成的良好口碑，項目將持續(xù)旺銷直至銷售率累計達到70%，這一階段的平均售價為3225元，回收投資1.2416億，累計回收投資2.3691億；l 內(nèi)外裝修結(jié)束至房屋交付使用大約2-3個月的時間，項目已基本成為現(xiàn)房，通過前期有效的銷控手段，我們會保留部分45、較好的樓層和戶型，此時的售價將達到整個銷售周期的最高價格點，均價為3431元，因為時間較短，銷售率為5-10%，回收投資0.3774億。八、結(jié)論結(jié)合上述各項分析后，我們認(rèn)為大同的項目運作風(fēng)險將在很大的程度上低于北京市場，而最為關(guān)鍵的建安成本也相對較低，項目運作成功機率高。通過科學(xué)有效的市場調(diào)研所完成的可研報告與客觀務(wù)實而又前瞻的可行分析比較后，我們認(rèn)為，只要項目的產(chǎn)品品質(zhì)到位，同時配合國際水平社區(qū)建筑規(guī)劃、專業(yè)的銷售、宣傳推廣團隊以及酒店式物業(yè)管理服務(wù)，本項目在大同市具有很強的運作空間。如若能巧妙的運用公關(guān)行為，解決稅費所帶來的對投資回報的影響，本案的利潤空間將會有較大幅度的提升。我們對xx的運作成功，充滿了極大的信心！