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1、經開區中高檔住宅小區建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月經開區中高檔住宅小區建設項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月30可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 咨詢評估報告校審單報告名稱南京xxxx住宅小區項目可行性研究報告編 號 業務二部：承辦部門和擬稿人：核稿：會稿總工程師：總經濟師：審 核：簽2、 發：主 送：抄 報：報 送：共印 11 份 二xx年三月二十三日 目錄總論7項目建設背景7項目單位概況8可行性研究報告編制依據9（一）我市總體經濟發展的需要9（二）進一步完善xx區投資環境的需求9市場分析101、項目優勢102、與競爭對手的優勢分析11銷售對象分析12建設規模和建設內容15項目選址及配套建設條件16建設方案17（一）供配電及強弱電等21消防22實施進度24工程投資與財務分析251、總投資估算25（二）經營資金。按開發建設投資的3%估算。262、資金籌措及計劃26（一）資金籌措26（二）投資計劃263、銷售收入27（一）房價27（二）銷售收入274、財務評價271、利潤總額273、2、利潤率273、財務內部收益率284、敏感性分析28結論與建議30總論項目建設背景南京xx經濟技術開發區（以下簡稱xx開發區）是于1992年月開始創辦的江蘇省首批省級開發區之一，被批準為國家級高新技術產業開發區。xx開發區座落于南京市南郊，總體規劃面積24.98平方公里。北距中華門7公里，南離祿口國際機場18公里，東與xx區相連，西依韓府山、翠屏山和將軍山。xx開發區所依托的古都南京，為江蘇省省會。是全省的政治、經濟和文化中心，也是我國重要的綜合性工業、科技教育基地和長江三角洲地區僅次于上海的大商埠。近期被評為中國城市綜合實力“五十強”第七名和城市投資硬環境四十優之一。xx開發區堅持高起點、4、高標準的開發戰略。目前，基礎設施投入已達12億元，22平方公里的開發框架業已形成。區內道路總長達55公里，沿路埋設各種管網線165公里；日供水5萬噸的新區水廠、11萬伏雙回路變電站、5萬門程控電話郵電大樓已投入運行。日供水量30萬噸水廠、日處理4萬噸的污水處理廠等重點工程已基本建成。區內已有金融、房地產、商貿流通、飲食服務等近百家“三產”企業投入運營。按照教育現代化標準興建的新區小學、新區中學已經建成開學，其中新區小學并被批準為省級實驗小學。以南京航空航天大學、河海大學新校區和南京大學、東南大學科技園為龍頭的“大學城”已在區內開工建設。沙灘浴場、網球場、壁球館、保齡球館、水上娛樂中心等一批娛樂5、休閑設施已相繼投入使用。區內“六通一平”的基礎設施和日趨完善的社區服務設施已基本能滿足進區企業生活、生產和建設的需要。該區以優越的地理位置和優良的投資環境，已吸引了21個國家和地區的400多個項目進區落戶，投資總額突破15億美元，其中三資企業占70%，外商投資額占75%，第二、三產業之比為21，高新技術企業占30%。實際利用外資4億多美元。投資額在1000萬美元以上的大項目有43個。世界排名前500強的企業中已有瑞典愛立信、日本東陶和三井、美國摩托羅拉和百事可樂等14家進區。xx開發區已從昔日的荒郊變成南京地區海內外客商競相投資的熱土和創業的寶地。隨著xx開發區的持續快速發展和我市人民生活水平6、的不斷提高，人們對高品質居住環境的追求也呈較快上升趨勢。我市及xx區近幾年建成的普通住宅在數量上有了較大突破，開工面積和竣工面積都有較大增加，但從總體上看，xx區的住宅建設仍以中低檔為主，中高檔住宅建設仍然不能滿足開發區快速發展的需要。為了進一步推動xx開發區經濟發展，營造一流投資環境，改善人們居住環境，提高生活品位，南京xx物業發展有限公司（以下簡稱xx公司）擬在xx開發區xx畔建設xxxx住宅小區。項目單位概況南京xx物業發展有限公司成立于一九九三年，投資方為香港xx有限公司和南京xx經濟技術開發總公司，注冊資本300萬美元，主要從事房地產開發、銷售、租賃自建房屋并提供配套服務。公司下設南7、京xx房地產開發有限公司、南京xx度假村有限公司、南京xx電子有限公司、南京xx建設發展有限公司、南京xx物業管理有限公司、南京xx農林休閑觀光有限公司、南京xx旅游有限公司和南京xx物業發展有限公司銷售分公司、南京xx集團物資貿易分公司。xx公司主要開發項目為xx別墅花園、xx公寓花園和xxxx，開發土地面積60萬平方米，總規劃建筑面積75萬平方米，其中別墅面積4萬平方米，公寓面積65萬平方米，公用及配套設施6萬平方米。xx公寓花園由xx配套區組成。xx別墅花園共建100幢別墅，已全部竣工，1998年被建設部評為全國城市物業管理優秀住宅小區。可行性研究報告編制依據（1）xx開發區管委會2008、0年月11月寧經管委發2000201號文“關于同（2）意南京xx物業發展有限公司建設xxxx基建立項的批復（3）”；（4）xx區建設局“xxxx住宅小區規劃紅線圖”；xx公司提供的項目有關資料；（5）xx公司第1年2月委托南京工程咨詢公司編制本項目可行性研究報告的協議。項目建設的必要性 （一）我市總體經濟發展的需要 房地產業是從事城鄉（尤其是城市）房屋和土地的綜合性開發及經營行業，是城市存在和發展的物質基礎，是發展國民經濟的支柱產業之一，房地產業的發展可以加速市場經濟的進程。根據我市國民經濟和社會發展“九五”計劃和2010年遠景目標綱要精神，從“九五”開始已將房地產業列為重點培育發展產業。按照9、市委、市政府提出的“一年初見成效，三年面貌大變、五年躍上新臺階”的要求，我市房地產業在“九五”期間充分發揮了先導性產業的作用，加快房地產業的商品化、市場化、現代化步伐，堅持“統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設”的原則，按照以新區建設開發為主舊城改造為輔的方針，以住宅建設為重點，進一步優化土地與房產資源配置，提高產業總體水平和整體規模效益，使之真正成為我市國民經濟發展的支柱產業之一，這是當前經濟建設中的重要舉措。本工程為中高檔住宅建設項目，對進一步加快我市住宅建設，滿足逐步富裕起來的人們對中高檔住宅日益增長的消費需求，提高人們生活品質，培育新的經濟增長點具有十分積極的意義。 （二）進一步完善10、xx區投資環境的需求 隨著改革開放的不斷深入，南京市及xx區的經濟建設日新月異，祿口國際機場的通航又帶來了無限商機，大批國內外企業紛紛落戶xx開發區，來xx工作的中外企業員工不斷增加。但多年來xx區的生活及服務設施建設相對滯后，尤其是有一定品質的中高檔住宅數量有限，這已成為該地區投資環境中的一大缺憾；隨著區域經濟水平的提升，中高收入階層已不僅僅滿足于居有定所，而是對居住環境和生活品質提出了更高的要求。在擁有較強經濟實力的前提下，他們因休閑、追求生活情趣及投資等需要已在追求第二、甚至第三居所；另外，遠離都市的優美環境和清新空氣也吸引眾多老人來此頤養天年；海外及港、澳、臺的投資者也傾向于就近選擇環11、境優美、價格適宜的居所。因此本項目建設對服務于“空港經濟”戰略、改善投資環境、促進經濟發展具有積極的意義。綜上所述，本項目建設十分必要。市場分析市場分析隨著國家取消福利分房政策的出臺和人民生活水平的提高，曾一度低迷的房地產市場開始火爆，房屋銷售再度看好，購房客戶的主體已由集團逐漸轉為個人。預計今后幾年住宅商品房的需求量仍將穩步提高，并會進入一個平穩的發展階段。改革開放以來，中高收入階層逐漸崛起，在南京的消費群體中占有較大的份量，促成了對環境優美、品質優良的中高檔住宅較旺盛的消費需求。從目前情況看，南京房地產住宅業總體基本供需平衡，但交通便利、套型設計優越、售價合理的商品住宅呈局部熱銷、供不應求12、局面。開發商往往把握這些市場需求作為項目開發的切入點。xxxx住宅小區具有以下優勢：1、項目優勢從項目選址上看，其有下列特定優勢：自然環境優勢。隨著社會的發展，環保觀念日益為人們所重視，人們對居住區的自然環境的要求日趨苛刻。而xxxx住宅小區地處xx開發區xx畔，環境優美、空氣清新，很適合人們居住。人文環境優勢，本項目東側為已建成的xx花園，西南側有江南文樞院，使xx有獨特的人文環境優勢。交通及其他配套條件優勢。本項目位于xx中路西側，而該路東與寧溧公路相接，西與機場高速公路連通，北與繞城公路相連，其交通條件與xx公司以前開發的xx花園一樣具有十分優越的條件。同時項目用地鄰近開發區勝太路商業街13、，商業配套條件較為完善。此外，臨近xxxx還有南航、河海大學等教育配套設施。2、與競爭對手的優勢分析項目與南京市區的住宅園區比較有兩大顯著優勢：環境優勢和價格優勢，這兩大優勢將能吸引一部分特定的消費人群。項目與xx開發區及xx地區其他居住區比較，本項目具有顯著的后發優勢。隨著房地產業發展日益迅速，園區的建設理念也在不斷發展變化。“xxxx”將立足于新世紀，建設新型居住家園，從而與xx開發區的其他居住區拉開差距。加上xx公司的企業形象及其在xx乃至南京市的顯著影響也有利于本項目贏得市場。價格定位（1）周邊樓盤定價調查樓 盤開發商樓盤性質售價（元/M2）現房2200多層（現房）1600-2100多14、層住宅（現房）1000-1800聯排別墅（現房）2000-2400多層住宅（現房）1480多層住宅1880-2110多層住宅1950-2180公寓別墅1880-2300別墅（期房）2200-2350多層住宅（現房）2180-2400多層住宅（期房）2100-2400（2）樓盤價格發展趨勢xx開發區1992年成立以來，該區域的房地產價格已從每平方米1480元逐步上漲至目前的2000元左右，而目前xx開發區發展勢頭仍很迅猛，xx縣撤縣建區后，預期未來23年內該區房價仍有較大上升空間。（3）綜合優勢“xxxx”與周邊居住區比較將在規劃設計、環境配套、新型建材等方面勝出一籌，故本項目公寓銷售基價預計在15、18002000元平方米。此價位與南京市區的同檔樓盤比較仍有明顯的價格優勢；而此價位與xx區相關樓盤比較，在價格、環境、房型等各方面又有一定優勢。銷售對象分析作為xx區唯一的國家一級資質開發企業，xx公司經過八年的開發建設，在xx環湖景觀帶邊規劃和建設了30萬M2的高檔大型臨湖住宅區，并獲得了國家級優秀物業管理住宅區等殊榮，使xx花園成為南京市市區擴容的一道亮麗的現代都市人居棲區。中高檔公寓深受資本型收入階層的青睞。隨著社會文化的發展和市民收入水平的提高，加上銀行系統對房產銷售實行按揭的強力支撐，知本型收入的白領階層、經理階層和高知階層開始尋找市區擴容帶中的第二居所。xx公司早在90年代中期就16、著手按照知本型消費者的需求設計了維也納城和羅馬城，這兩座新城和已進入設計階段的威尼斯城、米蘭城大部為躍層式別墅型公寓。樓型上有四層、六層和十二層小高層之分，套型上有躍層式、錯躍層式、樓中樓式、錯錯層式之分，房型上有西歐豪華型、歐陸典雅型和中歐簡雅型之分。xxxx新型系列躍層式公寓的產品定位低于經濟型別墅，市場定位為知本型業主的第二居所，價格定位為：xxxx房價+汽車+20年汽車使用費南京三類地區相同面積房價。在市、區政府的規劃、建設和支持下，xx公司已對天然的大湖和xx公寓進行了景觀整合和互連的二次深度開發，使南京又一座公園在xx崛起：千畝湖面、5公里環湖景觀路、6座跨湖大橋、鳳凰壇和xx凱旋17、門等4座標志性建筑、5座主題花園、3個大中型游泳場及5大類30項休閑項目，xx花園成系列的別墅式公寓就座落在此景之中。xx花園近10萬M2的各種樓中樓公寓熱銷一空，使xx公司提前進入了面向更大第二居所消費群的新型公寓的開盤工作。同時，xx公司也將在近期為南京市民推出第三居所型住宅，為在鬧市“水泥森林”居所中的消費者增加了選擇大自然居所的服務內容。根據xx公司自1992年以來對xx花園的開發經驗，“xxxx”的主要銷售對象定位在以下幾個方面：（1）南京市中高收入階層。主要為各企事業單位的高級主管人員、高校研究院所的高級知識分子及自由職業者。此類人群的收入較高，（2）年薪一般在8萬（3）元以上，（18、4）能方便地解決交通問題，（5）其居住消費觀念較為超前，（6）對居住環境、生活品味質量要求較高，（7）因此新型園區“xxxx”將成為他們的首選園區，（8）此類人群將成為“xxxx”最主要的消費對象。（9）xx開發區進區企業中的高級管理人員。xx開發區已有數十家國內外大型企業進駐，（10）其二、三產業的發展已經成為南京市的一個重要的經濟增長點，（11）此類企業中有較多的高收入階層，（12）對住宅有著較高的要求，（13）“xxxx”的高品味定位將為他們提供較理想的選擇。（14）南京市高收入階層的第二居所。對于這一部分人群，（15）一個居所已不（16）能滿足他們的需求。其因休閑、放松心情或投資等需求19、而（17）需要第二甚至第三居所，（18）“xxxx”社區將以較低的價位、較大的增值空間、一流的社區、一流的建筑、一流的環境來吸引這類消費者。（19）中老年人休閑、養老、頤養天年的較佳場所。“xxxx”特有的自然環境和田園風光，（20）無城市污染的空氣以及完善的配套設施將能吸引中老年人前來尋找修身養性的最佳場所。（21）港、澳、臺人士及國外投資者。xx開發區吸引了眾多的外資，（22）投資者也將傾向于就近選擇環境優美的居所。“xxxx”將是他們較佳的選擇之一。建設規模和建設內容建設規模xxxx居住小區項目總用地面積252668平方米（約379畝），總建筑面積353700平方米，其中住宅32130020、平方米，幼托、小學、商店等公共建筑32400平方米。規劃居住戶數3200戶，居住人口11200人，設計容積率1.4，綠化率40%。建設內容本項目主要建設內容有：普通公寓 160650平方米躍層式公寓 160650平方米小學校 4000平方米小區幼兒園、 3000平方米變配電所、煤氣調壓站 400平方米商場、文化娛樂設施及物業管理等 25000平方米綠地 80000平方米區內道路 50000平方米項目選址及配套建設條件項目選址南京xxxx居住小區位于xx經濟技術開發區，是xx畔不可多得的一塊風水寶地。項目建設用地位于xx中路以西，西止經四路，南臨天元路,北靠太三路。總占地面積25.27公頃。xx21、中路北與繞城公路相接，南京機場高速公路則位于xx中路西面約1公里處。本項目用地為集體所有土地，地貌總體平坦。中西部有高差57米的小山丘，山地面積約180畝，其余近200畝基本平整的耕地。地塊內現有住宅約60戶。南京機場高速公路、xx中路、將軍路跨秦淮河大橋以及共青團路南下工程的相繼建成極大地改善了該地區的交通條件。項目用地距南京市中心新街口約10公里，到南京火車站約18公里，到南京祿口國際機場約23公里。自xxxx只須5分鐘車程就可到達中華門。外部交通條件便捷。本項目建設用地外圍自然環境優越。xxxx居住小區處于南京xx經濟技術開發區的西南部，xx畔環境優美，風景秀麗，林木茂盛，氣候怡人。本項22、目建設用地人文環境優越，西面有由南京航空航天大學分校、河海大學xx新校區及東南大學科技園。綜上所述，本項目選址符合生活居住區的相關要求。配套建設條件xxxx居住小區項目用地已部份完成場地平整，供水、排水（雨水、污水）、供電、供氣、道路、電話、有線電視等均已接至場地四周，配套建設條件齊備，可滿足項目建設要求。具體配套建設條件如下：（1）供水：項目東面的xx中路下有DN500自來水管，（2）區內供水由此接入。水源由xx水廠和南京城南水廠提供。（3）電信：xx中路下的電話通信光纜，（4）能滿足本項目要求。（5）供電：由東善橋變電所和開發區變電所提供二路10KV電源，（6）xx中路現有一路10KV高壓23、線。（7）排水：該地區采用雨污分流制。雨水匯集后自xx中路下敷設的DN600雨水管排至xx。生活污水匯集后，（8）經污水處理裝置進行初步處理后，（9）由xx中路DN500市政污水管排入開發區污水處理廠處理。（10）煤氣：目前該地區主要使用管道煤氣，（11）由梅山冶金公司提供，（12）本項目設煤氣調壓站一座，（13）煤氣供應可保證本項目用氣。（14）有線電視：xx中路敷設有南京有線電視網絡電纜，（15）小區有線電視由此接入。建設方案總平面布置本基地形狀為較規則的矩形，占地面積25.27公頃。小區采用多層躍層住宅，將不同單元拼接組合，根據南京地區的地理緯度及地段環境條件，適當設計南偏東及南偏西的住24、宅，在不影響日照的同時，改善小區空間景觀效果，避免一般小區中的兵營列式單調布局.又能增加了組團綠地。景觀設計改變以前小區的設計集中，地塊大規模綠地的模式，在保證集中綠地指標的前提下，設計組團綠地，使每戶均有較好的景觀。根據場地狀況，區內道路依據山體自由布置，兩個主入口分別設在東面xx中路與太三路、天元路的交匯處。入口處設小區中心廣場，廣場周圍沿太三路布置商業、文化娛樂設施；小區沿太四路布置幼兒園、小學校；綠化街心游園、老人活動場地、兒童活動場地、體育健身場地等綠化休閑區。根據建筑物群組自然布置。區內停車根據場地情況采用路邊港灣式停車和地下集中式車庫相結合。住宅按院落式布置，保證小區有較為開闊的25、中心休閑空間。院落間設置綠地、晨練、兒童游藝等鄰里交往空間。區內道路將整個用地分為A、B、C、D四區。其中A區為小區用地西北部，依據地形布置23層的別墅群；B、C區為小區用地東部較為平坦區域，布置躍層式多層公寓；D區為小區用地西南部，布置普通多層公寓。小區道路自由布置，伸向每一個住宅群。主要道路寬7米，次要道路寬4米，支路寬2米。項目主要技術指標表項 目計量單位數 值所占（%）占地面積畝379.0居住戶數戶3200居住人數人11200戶均人口人3.5總建筑面積萬M235.37100.0其中住宅建筑面積萬M232.1390.8公建建筑面積萬M23.249.2規劃住宅平均層數層4.20人口毛密度人26、/ha443容積率1.4建筑密度：%40綠地率%40土建（1）建筑居住小區的規劃布局要著重處理好路網結構、建筑布局及空間環境的內在聯系，在協調中求變化，注重小區環境和住宅單體的建筑設計。單體設計中統籌考慮空調室外機位置，用建筑構件進行遮擋，屋頂高低錯落，采用平坡結合，富有變化。按照人車基本分流的原則進行小區路網、停車設施的規劃。停車位機動車按0.7輛/戶、自行車按1.8輛/戶進行考慮。小區在布局上淡化組團，突出院落，通過中心綠地、綠色走廊整個小區各部分。小區綠化系統是由中心綠地、景觀綠色走廊、院落綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結合并相互滲透的立體綠化景觀。小區公共建筑布置在小區東面，沿將27、軍路布置中心會所、農貿市場、超市、小學和幼兒園。小區住宅設計從人的行為科學出發，適應不同家庭構成需要，套型多樣，廣泛利用新材料、新技術改善居住功能。住宅采用院落式布置，各建筑圍合成相對獨立的院落空間。規劃設計樹立“以人為本”的指導思想，按照現代家庭生活行為規律和市場需求進行住宅設計，采用節能、節水、環保、智能化等住宅建設新技術及其它新型材料設備，以達到節能、智能、舒適、生態、安全的要求。（2）套型躍層式多層住宅面積每套建筑面積100200平方米不等，面向較高收入階層，建筑以院落方式呈自由式布置。普通多層住宅面積每套建筑面積60150平方米不等，面向中等收入階層，建筑沿丘陵路網以院落方式呈自由式28、布置。以四六層躍層房型為主，套型以現有的F型、A型、C型為主，另外增加面積在200平方米左右的躍層公寓。其中F型為四層的躍層公寓，面積在160平方米左右，占30%；A型為六層的躍層公寓，面積在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六層單層公寓，占10%。面積配比：1、客廳：躍層3545平方米；單層2535平方米，2、面寬3.54.2平方米；3、廚房加餐廳：1520平方米；4、主臥：1416平方米；5、衛生間：46平方米；6、次臥：1214平方米；7、衛生間：46平方米；8、層高：2.8平方米9、南陽臺：35平方米房型設計除滿足南京市住宅建筑設計規定和國家住宅建筑設29、計規范以外，要求：l客廳全部朝南，l餐廳大部分為明廳；l四間臥室中保證有二間是朝南；l頂層為屋頂花園；l樓梯入口要有特色，l并與周圍環境相協調。住宅外立面建筑外形以歐式為主，頂層為花園式的平臺，選用弧型陽臺以及一些適當的曲面設計，以形成多角度的觀景作用和最佳室內采光，最大限度地延長住宅內的光照時間。另外，住宅的外墻面采用高級外墻涂料，周邊及窗框處再飾以豐富立體感的線條，突出強烈的視覺效果。（3）結構主要結構形式如下：躍層式住宅，為45層鋼筋混凝土框架結構；普通住宅，為46層磚混結構；小區商業、文化娛樂設施為24層鋼筋混凝土框架結構或磚混結構；幼兒園、小學為23鋼筋混凝土框架結構。場地大部分地基30、土質情況較好，地基處理較為簡單，局部原為池塘處，須視勘探情況進行特殊處理。住宅部分采用條基或整板基礎；公建框架部分采用獨立基礎。公用工程（一）供配電及強弱電等本項目總裝機用電量約13530KW，按68%的同時使用系數，項目需設9200KVA變配電所一座。供電由東善橋變電所或開發區變電所提供二路10KV電源。小區供用地埋式雙回路供電。保證小區24小時供電，電量考慮每戶46KW，電流表應在4060A。小區在室外采用高壓鈉燈及相應節能燈具作泛光照明；室外草坪設置專用低壓節能燈具，確保安全；室內樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關。小區設置綜合布線系統，以提供小區周界防范系統、安全監控系統、三表出戶、住31、戶有線電視及視頻點播、互聯網、電話等綜合智能化服務。通訊系統為每戶預留IDD直線電話二門。每戶引入寬帶視頻接入設備以及電視接收系統。小區內統一設置公用電視接收系統，每戶設置一個電視終端。（2）供水本項目最大總用水量約6000噸/日，小區設置DN200總供水管，日供水量可達6000噸，供水由xx中路的DN400城市供水管提供。（3）煤氣小區設置煤氣調壓站，供應區內使用。每戶設置獨立煤氣表。設煤氣調壓站，設備用國產。（4）道路小區道路分三級。主要道路寬7米，次要道路寬4米，均為水泥路面；支路寬2米，為石板及卵石路面。采用人車分流系統，各種車輛（包括機動車）進入小區入口即由專用通道進入停車場，不應對32、地表行人和住戶造成任何干擾，保證小區環境的安靜和整潔有序。每幢躍層樓設置與戶數相等的半地下車庫或地上車庫。（5）無障礙設計整個小區均按無障礙設計。小區道路設置安全步行道，地面鋪設導向步行防滑磚，滿足視殘人安全步行需要。局部變標高處設置緣石坡道，住宅樓梯間入口均設坡道，滿足肢殘人需要。消防本項目消防主要是住宅小區的室外消防及小區公建、變配電所等處的室內消防。商場等人流量集中的公共建筑室內設消防栓，并配備一定數量的泡沫滅火器；住宅按樓梯間設置泡沫滅火器；小區煤氣調壓站、配電間設置固定或手持式二氧化碳滅火器。室外沿主要道路設置消防栓，一次消防用水量按15升/秒計。小區主要道路沿各建筑組團環形布置，寬33、度為7或4米，以保證消防車行駛。環境質量綜合保障水壓保障技術根據南京市建設委員會規定，本項目不設屋頂水箱，水壓不足處采用變頻調速水泵加壓保證水壓和水質穩定。綠化生態技術綠化是小區環境建設的核心，本項目采取的主要措施有：小區地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土；停車采用混凝土預制格柵鋪地的“硬草坪”，減少灰塵產生并提供孩童安全活動場地；東西山墻培植爬墻虎類植物進行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區綠化率。垃圾袋裝化收集本項目實行垃圾分類袋裝化，由保潔員上門收集送至小區垃圾中轉站，再集中送往城市垃圾處理場處理。生活污水處理本項目實行“雨污分流”。雨水排入xx中路DN600雨水管，小區產生的生活污34、水經污水生物處理裝置進行二級處理后，排入xx中路DN500城市污水管進入開發區污水處理廠集中處理。實施進度 本項目建設實施與銷售同時進行。待初步設計方案確定后，即可開盤銷售。本項目從第1年4月開工之日起開發期為2年，于第3年3月竣工。銷售從第1年開始，計劃3年完成。具體實施進度如下： 編制可研報告、前期審批等 第1年2月第1年3月 方案招標、初步設計 第1年3月 施工圖設計 第1年4月第1年5月 建筑施工及環境建設 第1年4月第3年4月 竣工交付 第3年4月 銷售 第1年5月第4年4月工程投資與財務分析1、總投資估算南京xxxx居住小區項目總投資48404.0萬元，由開發建設投資、經營費用等兩35、部分組成。其中：（一）開發建設投資46994.2萬元，由土地費用、工程費用、其它費用、開發期稅費、管理費用、財務費用、銷售費用和預備費組成。(1)土地費用按14萬元/畝計。(2)工程費用41641.0萬元。其中：l普通公寓以700元/平方米計；l躍層式公寓以900元/平方米計；l公共建筑平均以850元/平方米計；l電氣按30元/平方米估算；l水衛按20元/平方米估算；l道路廣場按50000平方米面積，l80元/平方米估算；l綠化按80000平方米面積，l20元/平方米估算。(3)開發期稅費5388.3萬元。其中：l勘察設計費按工程費用2.0%估算；l監理費按工程費用1.0%估算；l市政基礎設施36、開發費按60元/平方米建筑面積估算；l供電貼費按250元/KVA估算（電增容費由住戶繳納，l項目單位代收）；l自來水管網配套費按住宅26元/平方米估算；l結建人防工程費按24元/平方米估算；l墻改基金按有關規定免收；l白蟻防治費按2.0元/平方米估算；l教育附加費按10.0元/平方米估算。(3)預備費2531.3萬元。其中不可預見費按工程費用、其它費用的8%估算。(4)管理費用按工程費用的2%估算。(5)財務費用計入銀行貸款利息。(6)銷售費用按銷售收入的2%估算。(7)預備費用按工程費用的8%估算。（二）經營資金。按開發建設投資的3%估算。2、資金籌措及計劃（一）資金籌措 南京xxxx住宅小37、區項目總投資48404.0萬元，其中xx公司自有資金4138.0萬元，銀行貸款6000.0萬元，其余為商品房銷售回籠資金38266.0萬元。（二）投資計劃本項目預計二年建成，三年完成全部商品房銷售。20012002年投資分別為19008.3萬元、27985.9萬元。詳見附表1“總投資估算表”、附表2“投資計劃和借款償還估算表”。3、銷售收入（一）房價普通公寓：按1800元/平方米價格銷售；躍層式公寓：按2200元/平方米價格銷售；公共建筑：按每平方米2500元/平方米價格銷售。（二）銷售收入本項目按三年銷售計算。普通和躍層公寓銷售率按100%，公共建筑銷售率按50%。第一年、第二年、第三年各年38、的銷售比例依次為18%、50%、32%；銷售收入分別為11717.5萬元、32548.5萬元、20831.0萬元。詳見附表4“銷售收入估算表”。4、財務評價 項目計算期三年，基準收益率取現行銀行貸款利率5.85%。 1、利潤總額利潤總額為銷售收入減經營成本、運營費用、銷售稅金及附加；其中營業稅率為5%，城建稅和教育費附加合計為營業稅的11%。所得稅稅率按33%，稅后利潤為9943.5萬元。 2、利潤率投資利潤率（利潤總額總投資）100%=30.7%銷售利潤率（利潤總額銷售收入）100%=22.8%詳見附表5“損益表”。3、財務內部收益率財務內部收益率（FIRR）是反映項目在設定計算期內全部投資39、盈利能力的指標。經計算，評價結果說明本項目的財務效益較好，其主要財務評價指標如下： 財務內部收益率（稅前） 44.8% 財務內部收益率（稅后） 26.0% 財務凈現值（稅前） 7902.7萬元 財務凈現值（稅后） 3373.1萬元 靜態投資回收期（稅前） 2.5年 靜態投資回收期（稅后） 2.6年4、敏感性分析經敏感性分析計算，若本項目銷售收入下降10%時，稅前財務內部收益率（FIRR）下降到16.7%，稅后財務內部收益率下降到6.0%（詳見附表7“財務敏感性分析表”）。臨界點分析是測算一個或多個不確定性因素變化時，房地產項目達到允許的最低經濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項40、目的風險程度。按本項目稅后利潤為經濟指標進行單因素臨界值計算結果如下項目臨界點分析計算表項 目數 量單 位項 目數 量單 位最低售價售價普通公寓1400.0元/平方米普通公寓1800.0元/平方米躍層式公寓1600.0元/平方米躍層式公寓2000.0元/平方米公共建筑2100.0元/平方米公共建筑2500.0元/平方米最低銷量銷量普通公寓136550.0平方米普通公寓160650.0平方米躍層式公寓136550.0平方米躍層式公寓160650.0平方米公共建筑12960.0平方米公共建筑16200.0平方米最高土地價格42.0萬元/畝土地價格14.0萬元/畝最高工程費用41130.0萬元工程費41、用31641.0萬元綜上評價可知，本項目在財務上可行，且有一定的抗風險能力。結論與建議房地產是南京市第三產業的核心產業之一，房地產的發展一直受到市委、市政府的高度重視。本項目建設符合地方產業政策及城市規劃，項目總體籌劃合理，市場前景良好，能夠滿足人們對高品質中高檔住宅的需求，將對營造xx經濟技術開發區的良好投資環境、提高人們生活質量、拉動地區經濟將起到積極作用。經初步測算分析，項目經濟效益較好，在財務上總體可行。建議項目單位： 1、加快辦理有關前期手續，申辦市、區部分規費的減免，爭取早日開工建設。 2、研究采用社會融資等其它方案解決項目資金來源的可能性。 3、周密策劃項目的營銷方案，以準確的市場定位、成功的廣告宣傳來贏得客戶。同時盡量擴大期房銷售量，以減輕項目單位的現金占用量，降低現金支付風險，并可減少貸款額，以進一步減輕項目的財務風險。 4、在項目營銷中要加強廣告宣傳，注重從生態、環保的角度策劃xxxx的宣傳，讓本項目先進的建筑技術、豐富的人文內涵和以人為本的環境生態思想能夠融合xx公司的良好品牌，為社會廣泛認知，形成品牌營銷優勢。