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1、面積440畝地產(chǎn)商住用地建設(shè)項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月41可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 總論61項目土地介紹62項目相關(guān)數(shù)據(jù)63項目現(xiàn)狀7第二章 項目背景111房地產(chǎn)行業(yè)政策111.1全國樓市政策111.2XX地方政策11XX經(jīng)濟(jì)逆勢2、而上，實現(xiàn)超越112項目區(qū)域規(guī)劃122.1XX城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢122.2含浦鎮(zhèn)規(guī)劃132.3含浦鎮(zhèn)發(fā)展定位152.4含浦鎮(zhèn)規(guī)模152.5含浦鎮(zhèn)總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)152.6含浦鎮(zhèn)道路交通規(guī)劃18本項目周邊交通示意放大圖193XX市房地產(chǎn)市場分析192008年2009年11月產(chǎn)品供銷情況27第三章 項目周邊樓盤291XX區(qū)含浦地塊在售樓盤一覽表29第四章 項目投資分析371SWOT分析372項目定位373產(chǎn)品建議384財務(wù)分析39第五章 結(jié)論421 區(qū)域戰(zhàn)略意義422 經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義42第一章 總論1項目土地介紹 1.1土地位置 該項目用地位于湖南省XX市XX區(qū)1.2土地面積面積441.5畝，其3、中代征城市道路面積34.66畝，凈用地面積406.84畝。2項目相關(guān)數(shù)據(jù)2.1規(guī)劃定位以商業(yè)服務(wù)設(shè)施和住宅開發(fā)相結(jié)合的商住用地（其中商業(yè)用地面積占15%，居住用地面積占85%）。2.2用地性質(zhì)商住用地（C2，R2）。2.3用地開發(fā)強度要求建筑密度26%容積率35綠地率40%3項目現(xiàn)狀地塊緊臨湖南省中醫(yī)學(xué)院、湖南省工業(yè)技術(shù)學(xué)院，屬XX市兩型社會先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)域，是XX市近幾年政府投資的熱點。該地塊交通便捷、道路寬敞，規(guī)劃合理。東臨城市主干道（象嘴路）、猴子石大橋、規(guī)劃中湘府路湘江大橋和南湖過江隧道與中心城區(qū)相連；南有城市城市主干道（含浦大道）、快速道通達(dá)和規(guī)劃中三號軌道交通線（含浦鎮(zhèn)站）；西邊繞城4、高速；北有長潭西高速入口和城市主干道（學(xué)士路）。項目土地現(xiàn)為山丘，原少量居民住戶在上面有自建房，山上種有樹木。臨地塊北側(cè)地為“楓華府第”樓盤，南側(cè)為“汀湘十里”樓盤，對面東邊地塊規(guī)劃中為“科技公園”（見下實景拍攝圖：）3.1項目區(qū)位指示3.2實景示意地塊東北邊：象嘴路-北臨楓華府第，東臨象嘴路，馬路對面為“科技公園”本項目地塊本項目地塊 象嘴路項目東邊：-東臨象嘴路，馬路對面為規(guī)劃中的“科技公園”本項目地塊-東臨象嘴路912、908公交始發(fā)總站項目東南邊：-地塊民宅912公交站象嘴路象嘴路本項目地塊-東南邊為含浦大道，與象嘴路相交處地塊為“汀湘十里”樓盤項目南邊：含浦大道路汀湘十里第二章 項目5、背景1房地產(chǎn)行業(yè)政策 1.1全國樓市政策09年政策特征：年初松、年末緊；09年政策特征：中央緊、地方松2009年，在政策松綁的環(huán)境下，房地產(chǎn)市場價升量漲，是繼07年之后又一個大豐收年，連同豪宅市場一并火熱；房地產(chǎn)業(yè)成功地?fù)?dān)負(fù)起擴(kuò)內(nèi)需的重任，為中國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)回升發(fā)揮重要作用。 1.2XX地方政策XX經(jīng)濟(jì)逆勢而上，實現(xiàn)超越 從XX市各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，XX市經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長為XX房地產(chǎn)發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。2項目區(qū)域規(guī)劃 2.1XX城市與區(qū)域規(guī)劃發(fā)展態(tài)勢總體規(guī)劃方向形成“一主兩次四組團(tuán)”的城市布局:“一主”指中心城區(qū)。“兩次”指河西新城和星馬新城“四組團(tuán)”暮云、撈霞、高星、含6、浦“十一五”規(guī)劃重點開發(fā)區(qū)域：河西新城星馬新城一洲兩岸城南新區(qū)暮云、撈霞、高星、含浦四大組團(tuán)XX市整體經(jīng)濟(jì)保持著較快的增長幅度。持續(xù)快速的經(jīng)濟(jì)增長，為XX房地產(chǎn)發(fā)展打下很好的基礎(chǔ)。XX城市建設(shè)如火如荼，良好的城市投資環(huán)境可謂筑巢引鳳，會吸引更多實力投資商來長投資，也更能使消費者因?qū)ν顿Y前景看好而增強購買動力。 2.2含浦鎮(zhèn)規(guī)劃象嘴路與含浦大道交叉口，本地塊規(guī)劃層次上為湖南省XX市XX區(qū)含浦鎮(zhèn) 含浦鎮(zhèn)規(guī)劃層次與適用范圍 本次規(guī)劃分為鎮(zhèn)域和鎮(zhèn)區(qū)村莊兩個層次。鎮(zhèn)域規(guī)劃范圍為鎮(zhèn)域行政范圍，總面積89.5平方公里，轄10個行政村、2個（社區(qū)委員會。鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃范圍為望雷大道與豐秋路以東，眾新路以北與鎮(zhèn)界圍合7、的的區(qū)域），包括白鶴社區(qū)、聯(lián)豐村、東山灣村、官埠口村（部分）、學(xué)士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦社區(qū)（部分），鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃面積22.3平方公里，村莊規(guī)劃范圍為芝字港村、干字村、新田村、九江村、學(xué)士村（部分）、玉江村（部分）、大坡村（部分）、含浦近期土地利用情況，本項目所在示意圖 2.3含浦鎮(zhèn)發(fā)展定位知識創(chuàng)新、文化創(chuàng)意、科技成果孵化、工業(yè)化示范、高新產(chǎn)業(yè)配套、生態(tài)宜居”的現(xiàn)代兩型社會建設(shè)示范名鎮(zhèn)。2.4含浦鎮(zhèn)規(guī)模全鎮(zhèn)2015年總?cè)丝跒?2.55萬人，其中城鎮(zhèn)人口19.85萬人，農(nóng)村人口2.70萬人。城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為1762.62公頃。 全鎮(zhèn)2020年總?cè)丝跒?5.22萬人，其中城8、鎮(zhèn)人口22.85萬人，農(nóng)村人口2.38萬人，城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積為2330.41公頃。2.5含浦鎮(zhèn)總體規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模根據(jù)預(yù)測，按近期1762.62公頃，遠(yuǎn)期2330.41公頃控制。依據(jù)XX大河西先導(dǎo)區(qū)空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，本區(qū)位于先導(dǎo)區(qū)的科研文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸和創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸上。在此基礎(chǔ)上，本區(qū)將形成“一心、一廊、六區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。本項目功能結(jié)構(gòu)示意放大圖一心：基于含浦老鎮(zhèn)區(qū)的綜合服務(wù)中心一廊：貫穿規(guī)劃區(qū)南北的綠廊，即把北部的象鼻窩和南部的大王山通過中部成片的丘陵串聯(lián)起來，形成生態(tài)綠廊。 六片：以工業(yè)為主的南部與北部產(chǎn)業(yè)中試孵化區(qū)、以教育科研為主的科教綜合服務(wù)區(qū)和以旅游服務(wù)、科研、居住等9、綜合功能為主的科技研發(fā)區(qū)、以高科技農(nóng)業(yè)、生態(tài)休閑為主，位于鎮(zhèn)區(qū)南部與干子村的都市休閑農(nóng)業(yè)區(qū)。2.6含浦鎮(zhèn)道路交通規(guī)劃本項目周邊交通示意放大圖規(guī)劃將道路劃分為快速路、主干路、次干路（部分旅游線）三個級別，主干路規(guī)劃紅線寬度為36米，次干路規(guī)劃紅線寬度為26米，支路紅線寬度為1620米。規(guī)劃形成“六橫六縱”的路網(wǎng)骨架。六橫： 學(xué)士聯(lián)絡(luò)道、長花灰韶線、繞城線、蓮坪大道、望江路、靳江路六縱：黃橋大道、望雷大道、長潭西線、學(xué)士大道、含浦大道、東山灣路3XX市房地產(chǎn)市場分析3.1土地市場分析：土地市場分析數(shù)據(jù)僅統(tǒng)計正常招拍掛而流通的情況，不考慮通過其他途徑成交的土地情況今年土地供應(yīng)量的減少，導(dǎo)致交易量急劇10、下滑 09年1-11月XX土地成交2954.07畝，成交土地建筑面積492.93萬平方米； 流拍土地共6宗，天心、雨花各占2宗，XX、開福各占一宗，總面積達(dá)171.22畝。 由于受到08年世界金融危機(jī)以及土地政策、土地供應(yīng)量等方面影響，09年開發(fā)商拿地?zé)崆槠毡橄陆担呌谥?jǐn)慎；土地成交面積相比歷年來說，成交量大幅減少。土地流拍XX區(qū)開福區(qū)天心區(qū)芙蓉區(qū)雨花區(qū)望城XX縣總計流拍土地宗數(shù)112/2/6流拍土地面積（畝）12.1115.9340.61/2.58/171.22XX區(qū)、北城和南城近郊、以及中心濱江地塊，將成為未來一年XX的重點開發(fā)區(qū)域。 09年土地交易量以XX區(qū)最大，約為1282.1畝，居X11、X之首；其次是開福區(qū)和雨花區(qū)，交易量分別為475.3畝和434.8畝。 隨著兩型社會先導(dǎo)區(qū)的不斷發(fā)展和建設(shè)，河西的開發(fā)已經(jīng)從XX區(qū)逐漸開始向望城縣擴(kuò)大，未來望城縣與南、北城的近郊片區(qū)，都將成為近幾年的主要開發(fā)對象。 由于舊城改造是今年政府重點打造的項目之一，因此對于中心濱江地塊的開發(fā)和建設(shè)，也將成為未來一年XX的重中之重。河西、南城做為重點開發(fā)對象，中心板塊成交量小 城市用地持續(xù)向四周擴(kuò)張，中心城 區(qū)土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周邊區(qū)域土地成交以星沙、南城較大. 中心城區(qū)交易量最少才11.72畝，成交量最大的為河西， 為650.22 畝，其次是南城，交易量為261.23，居第三的是星12、河，成交量為134.5畝。 09年土地成交以50畝以下小幅地塊為主，河西土地成交量最大 09年XX土地成交地塊共103宗，其中50畝以下小地塊達(dá)到76宗之多，占總體成交量的70%。51-100畝地塊成交15宗，101-500畝地塊成交12宗。 成交面積以50畝以下小幅地塊為主，中小規(guī)模集約開發(fā)將成為未來土地開發(fā)的主流。3.1.5中心區(qū)土地成交均價遠(yuǎn)高于其它區(qū)域 中心板塊商住和住宅成交均價最高，達(dá)到436.3萬元/畝。 東城、南城、北城均價相差不大，商住成交均價在160-213萬元/畝之間，住宅成交均價在110-120萬元/畝之間。 河西板塊和星沙板塊成交均價相對較低，使得這兩區(qū)域在價格上更具有13、競爭優(yōu)勢。3.1.6歷年住宅與商住用地樓面地價情況 09年純住宅樓面地價與商住樓面地價,分別為675.15元/和1395.68元/ 。06年07年08年09年純住宅樓面地價區(qū)間（元/）190-1465236-2491285-1197398-1416住宅+商業(yè)樓面地價區(qū)間（元/）220.-1840180-3942235-2660379-29463.2住宅市場分析：3.2.1量：供應(yīng)走勢-自年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢，尤其是9月之后，各月批售量都非常大 由于受到政府拉動內(nèi)需、支持房地產(chǎn)發(fā)展等政策的影響，XX樓市從二月份開始逐步回暖，從年初至年末，基本呈現(xiàn)上升趨勢； 自9月份以后，各月批售量都非常14、大，尤其是春秋兩屆房交會前的一個月里，批售量更是達(dá)到頂峰。各區(qū)供求-雨花區(qū)仍然是XX供求大區(qū)，開福區(qū)發(fā)展速度最快 雨花區(qū)傳統(tǒng)供求大區(qū)地位不變，銷售量與供應(yīng)量都位居榜首。 開福區(qū)供應(yīng)量與銷售量目前已居第二位，是發(fā)展最快的區(qū)域。 根據(jù)以上圖表可以看出，除XX區(qū)供求較為平衡以外，其他各行政區(qū)，無論是商品房還是商品住宅，均出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。 3.2.2價2009年商品房均價快速增長，增長率直追2007年 09年XX商品房價格上漲幅度較為平穩(wěn)，前11個月住宅價格同比增長4.28%。 XX樓價自07年開始快速上漲，尤其是07年，增長率達(dá)26%。XX房價時間指標(biāo)武漢鄭州XX合肥南昌太原XX排名08年末常15、住人口（萬人）891736659.2491458.1355309年上半年GDP(億元)1983.21524.31484.1835.2787.3683.9309年上半年同比增長10.1%7.3%14.0%16.0%11.1%0.8%209年上半年固定資產(chǎn)投資1258.11024.610721156.0556.6200.6309年上半年同比增長25.0%30.9%28.0%24.0%38.6%-9.2%309年上半年商品房住宅均價514347493909433544124899609年上半年同比增長-5.3%6.4%-4.0%10.7%13.3%-8.3%409年上半年商品房預(yù)售銷售0.810.516、30.760.720.430.532 XX各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都排在前三位，GDP同比增長6省會城市排在第2位,但住宅價格卻排在最末位，從其中的不對稱性可看出，XX的房價尚有很大提升空間。 由于供應(yīng)量的不足，而銷量卻大副上升，供不應(yīng)求的不平衡關(guān)系是各城市間普遍存在的現(xiàn)象，XX市雖然也存在供不應(yīng)求現(xiàn)象， 但在中部6省會城市中僅排在第2位。3.2.3結(jié)構(gòu)120-144平米的戶型仍然是市場的主流需求，90/70產(chǎn)品的供求失衡現(xiàn)象最為嚴(yán)重 2008年2009年11月產(chǎn)品供銷情況供銷供銷比面積區(qū)間套數(shù)比例 ( % )套數(shù)比例 ( % )602412116.342163816.791.1160-90381022517、.822890522.431.3290-1202905716.692551919.791.14120-1443167221.463187324.730.991442462616.692095616.261.18 受90/70政策限制，小戶型供應(yīng)量劇增，但從市場接受度來看，由于消費慣性及價格水平的影響，120-144平米的舒適型產(chǎn)品仍然是主流，銷售量最大。 120-144平米的戶型是所有戶型中供求最均衡的，其它區(qū)間面積均供大于求。預(yù)計短期內(nèi)此段區(qū)間面積產(chǎn)品的市場需求量仍然是最大的。 但從長遠(yuǎn)來看，由于價格的不斷升高，緊湊型產(chǎn)品的需求比例會慢慢提升。【小結(jié)】XX房地產(chǎn)市場受大勢影響，2009年量價18、齊升，住宅銷售市場火熱。然而供大于求的大形勢嚴(yán)峻，潛在供應(yīng)量巨大，這一特征將會減慢XX商品房價格增長速度。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，由于目前房價收入比尚屬合理，120-140平米的舒適型產(chǎn)品仍然是市場需求主流，預(yù)計隨著婚房、棚改等剛性需求增大，以及城市化率提升等因素，70-100平方米緊湊型產(chǎn)品的需求會繼續(xù)增大。第三章 項目周邊樓盤1XX區(qū)含浦地塊在售樓盤一覽表1中建麓山和苑中醫(yī)藥大學(xué)北243畝40萬小高層、別墅24002利海米蘭春天麓南大學(xué)城536畝80萬別墅、洋房、小高層等69673星語林汀湘十里含浦中路845畝35萬別墅、小高層434（1、2期）4楓華府第麓南大學(xué)城327畝32萬小高層20565江山19、帝景含浦大道南1000畝150萬小高層、別墅99006卓越麓山別墅南二環(huán)高速入口564畝12.3萬別墅9697九龍領(lǐng)仕匯學(xué)仕村116畝13萬別墅、多層、高層12188云棲谷南二環(huán)200畝36萬小高層，高層2372140%1.5元/三房、四房88-1503780元/2.0240.5%18元/三房、四房90-1304200元/2.14345%1.5-1.8元/多樣6000元/0.62440%0.7-1.1元/三房、四房90-1403300元/1.55542.5%1.8元/三房、四房90-2604800元/（精）1.34660%1.8元/獨棟260-3579000元/0.36741%暫無6000-920、000元/1.78840.5%1.28元/兩房、三房70-1403900元/2.581.1項目個案分析：1.1.1 中建麓山和苑中建麓山和苑鳥瞰圖 中建麓山和苑位于南二環(huán)與象嘴路交匯處，由中建信和地產(chǎn)有限公司開發(fā)，該公司隸屬于世界五百強中建集團(tuán)。 項目占地243畝，總建筑面積40萬平米，容積率2.0，綠化率40%，項目分4期開發(fā)，一二三期為高層住宅，四期為別墅多層，社區(qū)建筑園林均以現(xiàn)代風(fēng)格為主，產(chǎn)品規(guī)劃類型多樣，戶型豐富，可滿足不同人群需要，項目亮點為中心2萬平米的園林景觀比較突出，水系蓬勃。 中建麓山和苑目前在售房源為一期，分兩批推出，第一批推出時間為2009年11月8日，共5棟25層高層，21、已售罄，第二批推出時間為元月16日，共三棟25層高層，一期共計房源667套，戶型有88-150不等，已售368套，銷售率為55%，總體剩余房源大299套，剩余戶型面積在140以上，最新推出的營銷政策有春節(jié)期間購房送價值8880元的家電大禮包一份，項目銷售均價為3780元/。1.1.2 利海米蘭春天利海米蘭春天鳥瞰圖 利海米蘭春天由利海集團(tuán)開發(fā)，項目位于湖南中醫(yī)藥大學(xué)正對面，占地面積535畝，建筑面積近80萬平方米，容積率2.14，綠化率達(dá)40.1%，物業(yè)類型多樣，分三期開發(fā)，項目一期將以疊拼庭院和小高層公寓為主；二期以疊加別墅和聯(lián)排別墅為主，三期以街區(qū)高層公寓為主，項目風(fēng)格為純歐式風(fēng)格，外墻顏22、色鮮艷，園林綠化設(shè)計比較適宜。 目前在售房源為一期，一期房源共901套，已銷售447套，銷售率將近50%，多層洋房均價4000元/，小高層均價4200元/，有少量疊拼庭院洋房出售，目前正在蓄客，為下一批房源推出做準(zhǔn)備，辦卡金額為10000元，可抵20000元房款。1.1.3 星語林汀湘十里 項目位于象嘴路與含浦大道交匯處，占地845畝，總建筑面積35萬平米，容積率0.62，綠化率45%，物業(yè)類型由別墅與6棟17層小高層構(gòu)成，建筑風(fēng)格為中式風(fēng)格，總體分二期開發(fā)，一期開發(fā)物業(yè)類型為別墅，二期開發(fā)為小高層與別墅。 一期占地460畝，分聯(lián)排、獨棟，雙拼三種類型，共計373戶，銷售價格有5600-12023、00元/不等，據(jù)銷售員介紹，一期已基本銷售完畢，二期為別墅和6棟17層小高層，小高層共288戶，戶型面積有139-300不等，以139三房和165四房為主力戶型，合占總房源92%左右，目前小高層正處于蓄客階段，起價4000元/，辦卡即可享受10000抵20000的優(yōu)惠，預(yù)計2010年4月份推出。1.1.4 楓華府第 項目位于象嘴路與學(xué)士路交匯處，地塊呈三角分布，占地327畝，總建筑面積32萬平米，容積率1.55，綠化率40%，物業(yè)類型由多層和小高層構(gòu)成，規(guī)劃共84棟住宅，其中13棟小高層住宅，17棟低層住宅，54棟多層住宅，項目分四期開發(fā)； 項目一、二期已基本售罄，三期正在蓄客中，辦卡購房5024、00元可抵10000元優(yōu)惠，預(yù)計今年5-6月份推出，戶型有90-145不等，預(yù)計銷售均價多層為3200元/，小高層為3600元/。1.1.5 江山帝景江山帝景鳥瞰圖 江山帝景由廣晟集團(tuán)和珠江投資集團(tuán)聯(lián)手投資打造，地處含浦大道與南二環(huán)交界口，占地將近1000畝，總建筑面積150萬平米，容積率1.34，綠化率42.5%，物業(yè)類型由多層洋房、小高層和別墅構(gòu)成，規(guī)劃總戶數(shù)為9900戶，分四期開發(fā)，該項目對面為科教公園，是該項目的優(yōu)勢所在。 項目為一期現(xiàn)房銷售，銷售均價為4800元/（精裝修）,戶型面積為140-150，最新銷售政策為：一次性98折，按揭99折優(yōu)惠，另外參與老帶新成交可享受一套得200025、元的獎勵。【區(qū)域項目狀況總結(jié)】 該區(qū)域?qū)儆诤制瑓^(qū)，自2008年6月份劃歸XX區(qū)以來，發(fā)展迅猛，片區(qū)項目總數(shù)達(dá)9個（不包含安置區(qū)） 物業(yè)形態(tài)以別墅花園洋房與小高層為主，多層為輔，物業(yè)類型多為住宅，商業(yè)較少，各項目有與自己相配套的的社區(qū)商業(yè)街，缺乏專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目； 大盤云集，就9個項目中，占地超過200畝的達(dá)7個，總建筑面積超過30萬平米的達(dá)7個，物業(yè)類型大部分為高端物業(yè)，擁有別墅物業(yè)類型的有7個； 開發(fā)商均是實力雄厚，影響力比較廣泛的開發(fā)商，就宣傳推廣上大部分項目都以品牌地產(chǎn)為主推主題； 區(qū)域銷售價格多層均價區(qū)間在3200-4000元/,小高層價格區(qū)間在3700-4800元/, 洋房、別墅26、價格在4500-9000元/; 隨著長珠潭融城一體化以及大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的進(jìn)行，就發(fā)展趨勢來講，本片區(qū)銷售價格還有一定的上升潛質(zhì)，也將吸引越來越多的品牌開發(fā)商進(jìn)駐本區(qū)域。 目前該區(qū)域米蘭春天、楓華府第、麓山和苑、云棲谷等項目所有100平米以下房源全部銷售一空； 隨著XX市兩型社會先導(dǎo)區(qū)的建立，該區(qū)域拆遷面積達(dá)3.7萬畝，拆遷人口5萬余人，急需大量安置用房； 項目所在地是XX市先導(dǎo)區(qū)的核心區(qū)，近五年內(nèi)是政府投資熱點，升值空間巨大； 輕軌三號線含浦站于2010年內(nèi)動工，地鐵概念是樓盤銷售的重要賣點。第四章 項目投資分析1SWOT分析優(yōu)勢： 地段突出，位于XX市新規(guī)劃四組團(tuán)之一含浦組團(tuán)，是長株潭一體27、化受益的前沿地帶； 地塊比較平整，坡度恰好，易于塑造，對項目產(chǎn)品的打造有著地利的優(yōu)勢； 有良好的自然景觀與人文環(huán)境，靠臨科教公園與湖南中醫(yī)藥大學(xué)； 區(qū)域居住價值已被越來越多的人所認(rèn)可，越來越受人關(guān)注。劣勢： 周邊配套尚不完善，交通配套與生活配套尚處于初步規(guī)劃階段。機(jī)會： 位于含浦鎮(zhèn)新規(guī)劃科教、產(chǎn)業(yè)中心地帶，周邊市政配套會進(jìn)一步提速； 隨著長株潭一體化及大河西的規(guī)劃發(fā)展，項目的升值潛力可觀； 該區(qū)域拆遷安置巨大，急需大量安置用房。2項目定位結(jié)合地塊所處發(fā)展趨勢與周邊產(chǎn)品類型情況以及地塊本身狀況，做出如下定位：2.1總體定位：區(qū)域綜合運營體，區(qū)域價值集成新核心總體定位詮釋：綜合運營體包含住宅與商業(yè)28、，住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅，區(qū)域價值集成新核心即是集居住價值、升值潛力為一體，將社區(qū)建設(shè)成宜居型、升值中高端社區(qū)。2.2物業(yè)類型定位：住宅與商業(yè)，通過住宅支撐商業(yè)，商業(yè)反哺住宅的思路，支撐項目發(fā)展，商業(yè)主要定位為片區(qū)商業(yè)中心，包含超市、商業(yè)廣場等。2.3戶型建議：三房、四房、兩房高層、小高層與公寓，走多樣化路線，滿足多樣化消費需求；以經(jīng)濟(jì)緊湊戶型為主，大戶型作為一種點綴。2.4建筑形態(tài)定位：小高層、高層、公寓相結(jié)合，充分利用坡地優(yōu)勢，打造層次分明、錯落有致的產(chǎn)品，另致的產(chǎn)品對項目環(huán)境美化與形象提升將起很大的促進(jìn)作用。2.5建筑風(fēng)格定位：歐洲新古典主義，外形大氣端正倍顯項目品質(zhì)感2.6園林風(fēng)格29、定位：現(xiàn)代風(fēng)格3產(chǎn)品建議序號項目單位數(shù)量1總用地面積畝441.5凈用地面積畝40684代征城市道路畝34662容積率3.53建筑密度26%4總建筑面積平方米949，7005住宅面積（85%）平方米807，300 小高層平方米200，000 高層平方米607，3006商業(yè)及酒店（15%）平方米130，4007其它平方米 12，0004財務(wù)分析4.1項目投資估算及盈利分析4.1.1編制依據(jù)1）、建筑工程費用以現(xiàn)行建筑工程費用標(biāo)準(zhǔn)及費率為依據(jù)；2）、各種費率依據(jù)國家相關(guān)文件。4.1.2投資估算投資估算表序號成本項目每平米單價（元）目標(biāo)總成本合計（萬元）說明1土地獲得價款470447002開發(fā)前期準(zhǔn)備30、費34032289.8按類似樓盤價估算2.1勘察設(shè)計費302.2報批報建增補費3002.3三通一平費103主體建筑工程費120183114138按類似樓盤價估算3.1基礎(chǔ)工程50163.2主體結(jié)構(gòu)工程（含砌體工程）912893.3裝修工程（含樓地面、屋面、天棚、內(nèi)外墻面工程）1403.4門窗工程98784水電安裝工程2580924511按類似樓盤價估算4.1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備（含室內(nèi)燃?xì)猓?9274.2室內(nèi)設(shè)備及安裝費1504.3室內(nèi)智能化系統(tǒng)18825社區(qū)管網(wǎng)工程費27102574按類似樓盤價估算5.1室外給排水系統(tǒng)13555.2室外智能化系統(tǒng)1355合計2297.022218212.8631、開發(fā)間接費74487073按類似樓盤價估算6.1工程監(jiān)理費8006.2預(yù)、結(jié)算審核3356.3售樓部裝修3886.4物業(yè)管理費5006.5物業(yè)完善費5006.6不可預(yù)見費4925開發(fā)成本合計2371.5225286.87期間費用59856792按類似樓盤價估算7.1資本化利息2187.2營銷費用307.3管理費用、稅金及附加350項目總投資2969.5282077.84.1.3銷售收入根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境和XX房地產(chǎn)現(xiàn)行市場預(yù)測，考慮到房地產(chǎn)銷售風(fēng)險和工程建設(shè)成本等綜合因素，以3.5容積率算470元/平方米樓面地價，本區(qū)住宅均價預(yù)期為3850-4300元/ m2 ，低層商鋪均價預(yù)期為9032、00-13000元/ m2 。銷售收入預(yù)期見下表：序號項目單位數(shù)量價格（元/ m2）金額（萬元）1小高層元/ m2200，0003900-430078000-86000高層元/ m2607，3003850-4150233811-2520302商業(yè)及酒店元/ m2130，4009000-13000117360-1695203合計949,700351171-507550第五章 結(jié)論 根據(jù)以上對項目的戰(zhàn)略性、經(jīng)濟(jì)性、社會性與可實施性的分析，項目可行性結(jié)論如下：1 區(qū)域戰(zhàn)略意義u 項目依托本地良好的行政規(guī)劃基礎(chǔ)與經(jīng)濟(jì)資源，符合大河西先導(dǎo)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃的戰(zhàn)略方向與支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，并通過對地塊周邊房地產(chǎn)調(diào)研分析，可見本塊極有大的發(fā)展與投資前景。u 項目定位于區(qū)域綜合運營體，區(qū)域價值集成新核心，成為河西品質(zhì)樓盤代表作。2 經(jīng)濟(jì)發(fā)展意義 本項目屬于河西含浦發(fā)展中，又定位于湖南中醫(yī)藥大學(xué)附近，極具市場增長潛力，必將帶動吸引一大批住戶入住，從發(fā)展角度來看，當(dāng)一部分人居住在此之后會帶動周邊生活配套和商務(wù)配套的完善和發(fā)展，利用杠桿帶動作用形成規(guī)模，拉動當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)及相關(guān)行業(yè)的投入，并對拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展、增加稅收等方面有較強的促進(jìn)作用。