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1、環形住宅容積率1.2房地產開發建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月環形住宅容積率1.2房地產開發建設項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月16可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 總記6一、項目名稱6二、 項目開發商基本情況67、公司管理團隊：6三、 項目提出7四、 項目經濟評價分析報告編2、制單位：7第二章茂名市住宅市場供給分析8第三章 茂名市住宅市場需求分析8第五章 項目地址與建設條件9一、項目地址9二、建設條件9第四章 本項目特點及其競爭優勢91、項目風格92、項目結構特點103、 項目環境、交通條件及配套設施104、項目價格及目標消費群體10第六章 項目總體規劃10建筑單體設計2種戶型11第九章 項目投資估算與資金籌措12一、項目總投資估算12二、 項目開發投資估算12、土地取得費用13、工程建設費用13、基本預備費14、融資費用14、其他費用146、不可預見費14項目總投資構成表14二、資金籌措與使用分析152、資金籌措15 第一章 總記茂名市XX房地產有限公司為開發茂名3、市xxx區“XX” 房地產開發建設項目，委托本公司對該項目進行項目可行性論證。本公司根據國家的有關法律、法規、政策，按照行業規范，對該項目實施了實地踏勘，市場調查與詢證，通過對項目建設必要性和項目市場條件的分析，對項目建設投資做出測算，對項目財務狀況進行經濟評價；在此基礎上，提出結論性意見，供有關部門決策參考。一、項目名稱“XX”房地產開發建設項目二、 項目開發商基本情況XX住宅項目由茂名市XX房地產有限公司負責項目籌備、項目管理，招標選擇設計施工單位進行建設開發。項目業主基本情況如下：2、法定地址：茂名市xxx42號3、注冊資本：人民幣2000萬元4、主營業務：房地產開發，以及與其投資能力相4、當的工業、商業、公路建筑、基礎設施建設目的開發建設7、公司管理團隊：公司擁有一支工作作風務實、管理理念先進、極富創新意識和開拓精神的管理團隊；有一批業務技術精湛、作風嚴謹的高、中級技術人員和管理人員。公司現有員工39人，其中專業技術人員33人，平均年齡30歲。公司管理人員和技術骨干分別具有研究生、本科、專科學歷及高工、工程師、經濟師等職稱。公司董事長xxx，曾擔任xxx實業有限公司副總經理（負責房地產業務）、xxx實業有限公司董事長兼總經理。曾在美國、澳大利亞工作和生活三年，并對美國、加拿大、澳大利亞的房地產業進行考察，至今已有房地產開發15年的從業經歷。他追求穩健與卓越，項目選擇見解獨特、思5、路清晰，管理理念先進，市場定位準確，項目開發成功率高。公司副董事長兼總經理xxx，經濟學碩士,xxx特約研究員xxx投資分析師。曾供職于xxx成都辦事處副處長，具有豐富的投資策劃、資本運作經驗。公司副總經理xxx，曾供職于xxx，先后擔任xxx建材有限公司總經理、xxx貿易有限公司總經理。公司分管財務工作副總經理xxx，大學本科學歷，會計師。1986年畢業于xxx大學，曾在xxx中心財務部經理，xxx藥業科技發展股份有限公司財務總監。三、 項目提出隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產開發對經濟增長的促進作用日益凸現；隨著生活質量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純6、追求空間的簡單型向生態化、藝術化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。適應時代的發展，社會的要求，茂名市XX房地產有限公司與時俱進，經過反復磋商和論證，決定在xxx區建設XX房地產開發項目，該項目突出“以人為本”的指導思想，以低密度、低價位、高質量、高品味為目標，以獨特的澳洲風情、柔和的暖色調裝飾，創造一種介于公寓與別墅之間，集居住、休閑于一體的低密度高尚住宅生活環境。四、 項目經濟評價分析報告編制單位：xxx咨詢有限公司第二章茂名市住宅市場供給分析2008年,茂名全市商品房銷售面積為147.49萬平方米,同比增長接近30%,2005年以來,茂名商品房需求持續出現高幅度的增長，且商品房基本上以7、住宅為主導，商品住宅約占商品房總量的97%以上，非住宅類商品房銷售面積幅度極低。隨著需求穩定增加，2009年茂名市商品房需求量會突破1萬套，除粵西明珠和華僑城外，市區商品房1-12月份價格均持續向上。近幾年茂名普通住宅價格略有上升。部分縣區的商品住宅成交價較低是拉低茂名樓市均價的原因之一，事實上截至2009年底，茂名市區的房價已經較去年有大幅度的增長，市區主要供應項目價格基本上已售至3200-3600元/，樓價逐漸向4000元的價位爬升。第三章 茂名市住宅市場需求分析 從茂名客戶群的需求來看，市場普遍青睞133206三房二廳和150以上200以下的四房二廳，對社區配套、物業管理、小區配套上要求8、不高，講究戶型的寬敞；低端客戶群則喜歡100左右的二房二廳，目前市場上中小戶型的產品較缺乏，從銷售反饋的情況來看，中小戶型的需求存在較大的市場空白。第五章 項目地址與建設條件一、項目地址xxx校區東南面、“xxx”商場對面空地（面積170m90m），其基礎環境完全可以滿足項目建設的需要。二、建設條件項目所在區域水、電、氣、光纖、道路均已配套接通，土地平整已完成，能滿足項目投入使用后的有關要求。第四章 本項目特點及其競爭優勢在當前茂名市的房地產市場上，一個房地產項目只有具有突出的、獨有的特色才會在激烈的競爭中脫穎而出。XX項目以其絕佳的環境品質，良好的配套設施，較低的價位等優勢在茂名中低檔房地產9、市場上極具競爭力。項目特征XX位于茂名市xxx區東北部，總占地面積23畝，一期開發面積10畝，建筑面積4萬平方米，建筑類型為環形住宅。容積率1.2，綠化率20%。戶型按面積分為80、100平方米兩種，其中80平米的占60%，100平米的占40%。每套售價從12萬到20萬不等。1、項目風格XX規劃設計一流，獨特的茂名風味。XX設計為1層臨街商鋪，2到7層住宅。在外觀上以暖色彩為主而富于變化使整體顯得簡潔明快。另外茂名風情的社區文化更能讓生活在此的人們體會純正的茂名生活。XX充分利用當地陽光資源，讓客戶享受茂名陽光，通過整體規劃把茂名開放、自由、個性、尊貴的生活真味傳達給客戶。2、項目結構特點 一10、層的臨街商鋪與二層住宅之間采用的是當今世界最先進的隔音隔熱樓板。所有玻璃全部隔音打到95%以上。就算一層歌舞餐飲，街道汽車轟鳴，也絲毫不會影響住戶的休閑放松。3、 項目環境、交通條件及配套設施XX有著其他住宅無法比擬的地理條件。馬路對面有著綜合一體的xxx超市，以及1+1超市。與環境優雅的城市綠洲相鄰。旁邊更有茂名學院與其交相輝映，并且離茂名市唯一一所省重點中學茂名市一中不遠。交通條件也極其便利，剛好位于xxx路與光華北路的交界處，配套設施完善。得天獨厚的地理條件讓每一位住戶傾之欲往。4、項目價格及目標消費群體XX一期房價為1400元每平方米。平均首付3萬，月供1000元即可擁有一個溫馨之家，11、這對于城市中低收入階層以上的所有人都具有很大的誘惑力。XX有著其他住宅無可比擬的競爭優勢。第六章 項目總體規劃 項目規劃方案由廣東DRA設計師事務所規劃設計，項目總體規劃見附圖。該方案結合城市建設、道路規劃、周邊環境、基礎配套等進行設計，整體規劃設計一流。項目在現有一期地塊用地規劃的前期設置為茂名人社區，房屋形態以茂名風情為主，社區內結合茂名之初xxx區的人在xxx這片土地繁衍生息的歷史文化背景，發揚茂名人艱苦創業的精神。為了讓所有住戶感受到茂名的特色，在茂名社區中還創建了茂名小吃一條街。(1)建筑布局建筑布局是社區形態的基礎，穿插其間錯落有致的綠化則是生態居家的前提，合理的配套和公建更是提升12、社區文化氛圍的靈魂。項目在設計中以茂名社區為中心的全包圍為空間主線，四周房屋包圍其中，給人以家的溫暖。 (2)建筑形態兩種單一的建筑方式讓人體會到傳統的茂名文化，以及簡潔合理的建筑室內的平面布局讓人恬靜舒適。(3)建筑單體項目共分為住宅底層商鋪、單元式住宅兩種形式建筑單體設計2種戶型A套型建筑面積約 80 平方米。單元式住宅B套型建筑面積約 120 平方米。單元式住宅建筑單體設計外觀立面簡潔大方，色彩明快，風格鮮明，建筑形式統一和諧，與環境相互協調。(4)景觀綠化景觀配置按照園林設計，突出強調居家生活的小尺度自然景觀，并加以相應的人文景觀相互結合。(5)結構形式建筑結構以磚混結構為主，少量為框13、架結構。社區中心為框架結構。項目平面規劃設計技術經濟指標：建筑總用地面積23畝，首期：建筑總用地面積-23320建筑凈用地面積-11456總建筑面積- 10000 住宅建筑面積- 6000 公共建筑面積- 600 社區中心- 1020 容積率- 1.2 綠化率- 20% 建筑密度- 66.67% 道路廣場- 21.47% 總居住戶數- 222戶 停車位- 300輛 建筑層數- 7層第九章 項目投資估算與資金籌措一、項目總投資估算投資估算依據：1、本項目固定資產投資用概算指標法估算2、建設期利息根據資金來源及投資使用計劃估算。二、 項目開發投資估算估算總投資具體由土地取得費用、工程建設費用、基本14、預備費用、融資費用等幾項構成。投資估算說明：、土地取得費用按本項目的土地使用權的取得成本計算。、工程建設費用 包括土建工程（含場地平整），裝飾工程，綠化工程，市政配套工程(含給排水、供電、供氣、消防及其他設備工程)和小區附屬設施等幾項費用，其中： （）土建工程費用（含場地平整）估算采用投資指標估算法，根據建設區的地形、地質和地貌特征，參照2000年廣東省建筑工程計價定額和當前成都市建材的物價水平、建筑市場的供需情況以及其他相關的標準，綜合測算制定，施工隊按國有二級企業標準。（）裝飾工程為室外裝飾和室內廚衛裝修，其費用估算是根據2000年全國統一安裝工程預算定額廣東省估價表及當前成都市裝飾材料的15、物價水平，并結合本工程的情況來綜合測算確定。 （3）市政配套工程(含給排水、供電、供氣、消防及其他設備工程)也采用投資指標估算法，參照 二年全國統一安裝工程預算定額廣東省估價表及當前市場行情和供需狀況；并結合本工程的情況來綜合測算確定，安裝工程隊按國有二級企業標準。 （4）附屬設施按項目設計的安裝內容和要求，以成都地區2000年全國統一安裝工程預算定額廣東省估價表為基礎，根據相關設備和材料的現行市價綜合測算確定。、基本預備費按工程費用的測算。、融資費用是企業為籌集資金而發生的各項費用，該投資項目首期擬申請3000萬元的項目開發貸款，平均使用期限預計為12個月，月利率和融資費率綜合按5計，需支付16、融資費用180萬元。、其他費用包括報建費、勘察設計費等。其中，報建費按成都行業收費標準計算；勘察設計費依合同而定。6、不可預見費不可預見費用按成都市行業標準依工程費用的測算。(一) 項目首期投資估算按上述指標，估算出項目首期投資為11215萬元。詳見附表1：項目首期投資估算表(二)項目總投資估算本項目建設的總投資為30280.36萬元，其具體構成及所占比例如下：項目總投資構成表費用名稱投資額(萬元)所占總投資比例(%)土地取得費用7,50024.77工程建設費用19,887.0465.67基本預備費用785.082.59融資費用4801.59其他費用1,628.245.38投資合計30,28017、.36100二、資金籌措與使用分析、本項目實行分期開發，項目建設期共計3年。開發資金從投入使用第一年起分期安排循環使用。2、資金籌措 本項目的開發總投資(不含管理費用和銷售費用)為30,280.36萬元，包括土建開發成本和建設期利息。項目投資所需的資金來源可通過自籌和向銀行申請貸款兩條途徑來解決，其中自籌資金又包括自有資金和房屋銷售款收入。本項目首期開發自有資金3800萬元，占首期開發投資33.9%，自有資金充分；第一期預售和正常銷售收入中4415.03萬元投入開發，則首期開發自籌資金比例合計可達73.3%。首期申請借款3000萬元，占開發投資26.7%。建設期各期投資計劃及資金籌措情況見下表18、：投資計劃及資金籌措表單位：萬元序號項目合計建設經營期1231投資總額30,280.36 11,215.03 9,876.37 9,188.96 1.2 開發成本29,800.36 11,035.03 9,726.37 9,038.96 1.2 貸款利息480.00 180.00 150.00 150.00 2資金籌措30,280.36 11,215.03 9,876.37 9,188.96 2.1 自有資金10,800.00 3,800.00 3,500.00 3,500.00 2.2 貸款8,000.00 3,000.00 2,500.00 2,500.00 2.3 銷售收入回投11,480.36 4,415.03 3,876.37 3,188.96