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1、用地8萬平米住宅小區(qū)新建項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項目可行性研究報告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月35可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發(fā)證機關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 項目概況6一、項目名稱、企業(yè)概況及可行研究報告承辦單位6二、項目背景6三、研究范圍91、調(diào)查區(qū)域：XXXX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高嶺組團9四、主要研究結(jié)論9五、敏2、感性分析10六、綜合評價10第二章 項目建設(shè)的必要性113、項目建設(shè)對拉動經(jīng)濟增長有著積極的作用13第三章 建設(shè)地點、自然條件及建設(shè)條件分析13一、 建設(shè)地點13二、自然條件142、地質(zhì)143、水文144、氣象條件155、自然災害15三、建設(shè)條件16第四章 項目規(guī)劃方案17一、指導思想及原則172、規(guī)劃思想18二、總平面布置183、環(huán)境綠化19三、建筑方案20四、給排水工程211、給水212、排水21五、電氣與弱電21六、環(huán)境保護22七、消防22第五章 投資估算及資金籌措23一、投資估算23二、資金籌措25第六章 建設(shè)項目進度安排26一、項目進度計劃安排26二、招標投標27三、為有效的保證和監(jiān)3、督施工質(zhì)量，本項目實施工程監(jiān)理制。28第七章 經(jīng)濟評價30一、開發(fā)經(jīng)營及銷售收入30二、財務(wù)效率指標測算30三、借款償還能力分析30四、財務(wù)盈利能力分析30五、財務(wù)效益指標31六、敏感性分析31第八章 結(jié)論與建議32一、結(jié)論32二、建議32第一章 項目概況一、項目名稱、企業(yè)概況及可行研究報告承辦單位1、項目名稱 XX小區(qū)2、企業(yè)概況 企業(yè)名稱：XXXX置業(yè)有限公司 法定代表人： 注冊資本：1000萬元港幣 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、自建商品房的銷售 法定地址：XXXX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。3、項目可行性研究報告編制單位 編制單位：XX市XX設(shè)計院有限責任公司 工程咨詢資格證書：二、項目背景XX市位于湖南省東4、部偏北，是湖南省政治、經(jīng)濟、文化、教育中心，它地處湘鄂贛三省的結(jié)合部，南連港澳、北通京津、東接滬寧、背靠內(nèi)陸廣大腹地，屬于“內(nèi)陸的前沿、前沿的內(nèi)陸”，承載著連接東南沿海、西南邊境和內(nèi)陸的交通轉(zhuǎn)換功能，特殊的區(qū)域位置加上水陸空都比較發(fā)達的有利條件，使XX在全國交通發(fā)展戰(zhàn)略中處于重要地位。根據(jù)湖南省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃的要求，進一步推進以長株潭為龍頭的“一點一線”地區(qū)率先發(fā)展。堅持發(fā)展目標不動搖，扶持政策不改變，支持力度不減弱，繼續(xù)集中資源和各類生產(chǎn)要素，提升優(yōu)勢地區(qū)發(fā)展水平，為全省經(jīng)濟社會發(fā)展提供強大支撐。加大長株潭經(jīng)濟一體化規(guī)劃實施和項目建設(shè)力度，努力建成全省高新技術(shù)研發(fā)區(qū)、先進制5、造業(yè)成長區(qū)、大型企業(yè)集聚區(qū)和戰(zhàn)略投資者合作區(qū)，把長株潭建設(shè)成為全國有重要影響力的城市群和經(jīng)濟增長極。力爭“十一五”期間，“一點一線”地區(qū)生產(chǎn)總值年均增速高于全省平均水平2個百分點以上，期末總量占全省的比重達到70，長株潭3市達40以上。省會XX作為這個戰(zhàn)略的核心，要求盡快增強中心城市的吸引力和輻射力，成為帶動全省經(jīng)濟騰飛的領(lǐng)頭雁，并率先實現(xiàn)基本現(xiàn)代化，成為中西部地區(qū)區(qū)域性的中心城市之一。 根據(jù)XX市總體規(guī)劃（2003-2020），未來，XX市將基本形成與區(qū)域性城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，基本形成與現(xiàn)代化中心城市相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施框架，建設(shè)布局合理、環(huán)境潔凈、配套齊全、生活舒適、交通便捷的居住園區(qū)。6、形成“一主、兩次、四組團”的城市空間格局。其中“一主”是指主城區(qū)，“兩次”是指河西新城和星馬新城，“四組團”則是指暮云、高星、含浦、撈霞四個片區(qū)。撈霞片位于XX市北部，屬于開福區(qū)，這里三分之一以上用地為低矮山地，有石長鐵路、京廣線、繞城線、芙蓉北路、二環(huán)線、中青路等對外交通干線經(jīng)過，緊臨湘江，供水水源充足。根據(jù)XX市總體規(guī)劃的要求，撈霞片區(qū)將建成為水陸鐵中轉(zhuǎn)聯(lián)運樞紐、物流中心、倉儲和大運量的工業(yè)基地。同時，在保證安全、衛(wèi)生、效率的前提下，在片區(qū)內(nèi)實現(xiàn)居住與生產(chǎn)的就近平衡。高嶺組團作為新港城的配套產(chǎn)業(yè)區(qū)，是構(gòu)成撈霞片區(qū)的四大組團之一，它重點發(fā)展物流商貿(mào)，形成集倉儲、配送、批發(fā)、貿(mào)易、展覽、運輸、7、信息及其他專業(yè)服務(wù)為一體的大型綜合性物流基地，建成為一個功能分區(qū)明確、配套設(shè)施齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化物流商貿(mào)區(qū)。本項目位于高嶺組團內(nèi)，是組團內(nèi)規(guī)劃生態(tài)居住區(qū)的組成部分之一，是XX市XX置業(yè)有限公司公司的住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目，它立足于開發(fā)中高檔住宅, 以滿足組團內(nèi)的居民的居住要求。它的建設(shè)，將帶動高嶺組團的開發(fā)，加快城市建設(shè)步伐。2006年12月，受XXXX置業(yè)有限公司的委托，由XX市建筑設(shè)計院有限責任公司對XX小區(qū)進行可行性的研究論證工作，我院接到委托后，立即開展工作，成立了專門的研究小組，并組織有關(guān)人員赴各有關(guān)單位和現(xiàn)場進行了一系列的社會、經(jīng)濟、交通調(diào)查和工程勘測工作，比較詳盡的收集8、了有關(guān)資料，對小區(qū)的建設(shè)規(guī)模、建設(shè)等級及相關(guān)的控制指標和技術(shù)標準進行了反復論證，于2007年2月完成了本報告的編制。三、研究范圍1、調(diào)查區(qū)域：XXXX經(jīng)濟開發(fā)區(qū)高嶺組團2、研究對象：本次研究對象為XX小區(qū)新建工程，它南臨興聯(lián)路，北至北輔路，東接湘坪路，西邊為規(guī)劃電信用地。總用地面積80753平方米，其中城市道路用地面積28825平方米，凈用地面積51928平方米。 3、研究內(nèi)容項目建設(shè)的必要性；項目建設(shè)條件分析；項目規(guī)劃方案；投資估算及資金籌措；項目實施進度計劃；經(jīng)濟評價；四、主要研究結(jié)論 1、XX小區(qū)建設(shè)工程完成后，對加快高嶺組團的開發(fā)，完善組團內(nèi)各產(chǎn)業(yè)布局，將起到重要的作用。2、工程總造價9、: 13815萬元；3、施工期安排: 2007年3月-2009年3月4、財務(wù)評價：銷售（營業(yè)）收入：26036萬元總成本費用: 13815萬元利潤總額: 7054.9萬元所得稅: 2025.8萬元凈利潤: 4726.8萬元投資利稅率: 45.89%投資利潤率: 34.21%五、敏感性分析評價對象在效益下降10%，費用增加10%同時發(fā)生的最不利情況下進行敏感性分析，本項目的財務(wù)分析指標仍然較好。說明其抗風險能力較強。六、綜合評價 本項目在經(jīng)濟上是合理的，技術(shù)上是可行的，建成后其社會效益、經(jīng)濟效益顯著，建議盡早付諸實施。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 表1-1序號項目名稱單位數(shù)據(jù)一總用地公頃8.07531城10、市道路用地公頃2.88252項目凈用地公頃5.1928二總建筑面積平方米867891住宅建筑面積平方米704862商業(yè)建筑面積平方米16303其中：門面房平方米2700三居住戶數(shù)戶742四居住人數(shù)人2597五住宅平均層數(shù)層5.95六建筑占地面積平方米14595七停車位個350八建筑密度%27.5九綠地率%43十容積率1.67十一項目投資萬元138151土地成本萬元29042建安成本萬元83863基礎(chǔ)設(shè)施費萬元9104公共建筑設(shè)施費萬元640十二建設(shè)總工期年2年十三總收入萬元260361銀行貸款萬元50002利潤總數(shù)萬元106073投資利潤率%34.21%4投資利稅率%45.89%5貸款償還期年11、1年第二章 項目建設(shè)的必要性1、本項目的建設(shè)，是順應(yīng)XX市總體規(guī)劃、撈霞片區(qū)分區(qū)規(guī)劃、高嶺組團控制性詳細規(guī)劃、加速城市建設(shè)發(fā)展的要求。XX市中長期發(fā)展戰(zhàn)略指出：要將XX建設(shè)成為現(xiàn)代化城市，形成強大的綜合服務(wù)功能，創(chuàng)造高水準的綜合環(huán)境，滿足工業(yè)、住宅、商貿(mào)、辦公、游憩等社會活動的需求。根據(jù)這一宗旨，XX擬建成“一主、兩次、四組團”的城市空間格局，各部分在功能定位方面各有側(cè)重，相互補充。根據(jù)XX市總體規(guī)劃的要求，撈霞組團規(guī)劃建成為水運、公路、鐵路的中轉(zhuǎn)聯(lián)運中心、物流中心、大運量工業(yè)基地。圍繞這一功能定位，近年來建設(shè)了霞凝新港、XX保稅物流中心、會展中心等大型區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施。高嶺組團是構(gòu)成撈霞分區(qū)的四12、大組團之一，西邊緊靠鵝秀組團，北邊緊臨青竹湖生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)園，有著優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢。通過撈刀河路、湘坪路、撈霞聯(lián)絡(luò)道，可直接上二環(huán)線和繞城高速，與外界有著方便快捷的連接。 隨著經(jīng)濟建設(shè)的飛速發(fā)展，依托開福區(qū)政府“東擴北進”區(qū)域發(fā)展計劃，服從XX物流中心的統(tǒng)籌規(guī)劃要求，高嶺組團將建設(shè)成為一個功能分區(qū)明確、配套設(shè)施齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化物流商貿(mào)區(qū)。作為物流商貿(mào)區(qū)的組成部分之一，高嶺組團在湘坪路以東、靠近中青路和二環(huán)線地段規(guī)劃了193.52公頃的生態(tài)居住園區(qū),本項目是生態(tài)居住園區(qū)的組成部分之一，它北臨北輔路,南接興聯(lián)路,西毗規(guī)劃電訊用地,東靠湘坪路，交通便捷、地理位置優(yōu)越。是適宜發(fā)展13、的好地方。2、本項目的開發(fā)，是適應(yīng)城市人口總量增加、主城區(qū)人口外遷的需要。XX是一座古老的歷史文化名城，原城區(qū)街道狹窄，人口集中，市政設(shè)施落后陳舊，隨著城市建設(shè)逐步向周邊發(fā)展，主城區(qū)人口也逐漸向外遷移，同時，隨著外來人口的大量遷入，政府放寬居民住房面積控制，將有大批的居民需要購置和重新購置住房。本項目立足于開發(fā)中高檔住宅，滿足日益增長的居民住房消費需求。3、項目建設(shè)對拉動經(jīng)濟增長有著積極的作用由于住宅業(yè)擁有巨大的社會需求，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)濟帶動作用強。因此，加大住宅建設(shè)投資力度，是拉動經(jīng)濟增長的最有效的措施，同時也是發(fā)展城市、改善城市環(huán)境、提高市民生活質(zhì)量的一大舉措。第三章 建設(shè)地點、自然條件14、及建設(shè)條件分析一、 建設(shè)地點 XX小區(qū)建設(shè)工程位于高嶺組團內(nèi)，它北靠北輔路，南臨興聯(lián)路，西毗規(guī)劃電訊用地，東接湘坪路。總用地面積80753平方米，凈用地面積51928平方米。二、自然條件1、地形 XX市位于湖南省東北部，東經(jīng)11155-11414，北緯2800-2830之間，東與江西省萍鄉(xiāng)市接壤，北與岳陽市交界，西與益陽市相接、南與湘潭、株洲市相聯(lián)。市域內(nèi)山地丘陵、平原崗地所占比率各約50%。市區(qū)依山傍水，湘江縱貫南北，西有岳麓山、谷山等，東部地勢較為平坦。流入湘江的支流有瀏陽河、撈刀河、靳江河等。本次研究區(qū)域為高嶺組團約1211ha的區(qū)域。 本項目用地范圍內(nèi)以耕地、林地、園地、村鎮(zhèn)建設(shè)用地為15、主。為低崗丘陵地貌，無明顯沖溝、滑坡，地塊內(nèi)最高點標高為64.7米，最低點標高為38.6米，地勢北高南低，但坡度變化較為平緩，一般都在2%-20%之間，較為適宜城市建設(shè)。2、地質(zhì)據(jù)湖南省經(jīng)濟地圖集（1989年10月發(fā)行）記載，XX東部位于湘江下游，由湘江帶來的砂、粘土、礫石堆積而成。西岸地區(qū)地質(zhì)較為古老，主要由11億年前地質(zhì)作用形成的板巖、石英砂巖、白云石等構(gòu)成。本項目地塊內(nèi)上部地層為第四紀蠕狀土，南半部下臥為板巖，北半部下臥為花崗巖，允許承載力一般在21-22噸/平方米之內(nèi)，屬中等均勻壓縮性良好的天然地基。 3、水文 湘江發(fā)源于廣西壯族自治區(qū)靈川附近，流經(jīng)湖南省永州市、衡陽市、湘潭市、XX市16、洞庭湖，自岳陽流入長江，全長856千米（湖南省境內(nèi)670千米），流量22400立方米/分（50年一遇的洪水時），流域面積94460平方公里（湖南省境內(nèi)85383平方公里），為湖南省最大的河流。東側(cè)2條，西側(cè)1條共3條支流在XX市與湘江匯合。瀏陽河發(fā)源于湖南省與江西省交界處，由大溪河、小溪河等支流在瀏陽合流而成。全長222公里，流量3400立方米/分（1969年實績），流域面積4665平方公里。撈刀河發(fā)源于XX市與岳陽市交界處，全長141公里，流域面積2543平方公里。位于西側(cè)的另一條支流靳江河，與其他支流相比，流程短，流量少。 高嶺組團內(nèi)地表水系發(fā)達，山塘水庫密布，溝渠溪流縱橫，溝渠溪流順應(yīng)17、地勢自北向南匯入撈刀河，撈刀河受湘江頂托，高洪水位時間較長。4、氣象條件高嶺組團地處XX市都市區(qū)北部，屬中亞熱帶向北亞熱帶過渡氣候，其基本特征是：四季分明，水量充足，冬冷期短，夏熱期長，春溫多變，寒潮頻繁，回暖較早，秋溫呈階段性急降。年平均氣溫：16。8-17.3，最冷月一月平均氣溫:4.1-6.7,夏季高溫, 濕度大,35以上天數(shù)超過33天,另一方面,冬季寒冷, 最低氣溫在0度以下.年降水量約1396-1824毫米,一般3月開始進入雨季,到7月為止。特別是雨季末期的6月，暴雨集中，常有洪水發(fā)生。5、自然災害XX市的自然災害以長時間降雨引起的洪災為主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、濃霧18、引起的災害也偶有發(fā)生。幾乎沒有地震現(xiàn)象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等時有發(fā)生。長期暴雨引起的水災主要集中在雨季后期的6月份，受災面積廣，涉及XX全域。1542年6月和1639年4月在市西北地區(qū)發(fā)生兩次地震， 1970年至1997年先后發(fā)生了31次地震，強度都極小。地震烈度為六度。三、建設(shè)條件1、建筑材料沿線建筑材料較為豐富，石料、砂礫料和土來源廣泛，且質(zhì)地優(yōu)良，就地取材取材可滿足供應(yīng)，開采及運輸也較方便。石料本項目處于XX市區(qū)邊緣，XX縣丁字鎮(zhèn)、唐田、廣福盛產(chǎn)各種規(guī)格片石、塊石、石質(zhì)多為花崗巖，石質(zhì)堅硬、各項指標均滿足規(guī)范要求，施工前需提前向料廠簽定供貨合同，石料平均運距小于20公里。砂礫石19、本工程距瀏陽河不遠，河岸沿線均有優(yōu)質(zhì)河砂，屬中粗砂，良好的建筑材料，含泥量少，級配良好、各項指標均能滿足工程需要，且交通運輸相當方便，運距近。石灰XX縣、望城縣均有石灰生產(chǎn)廠家，儲量豐富，質(zhì)地優(yōu)良，灰膏率高，灰質(zhì)純白、凝取力強、運距較近，可滿足工程需要。三大建材鋼材來源于鐵路運輸和水運，木材可在當?shù)夭少彛嗫蓮南驵l(xiāng)、望城等地采購、運輸方便。土本項目基本上能滿足土方的平衡，不需要從外部取土。水項目所在地水系豐富，溪流、池塘、水井均能保證生產(chǎn)、生活用水。2、運輸條件本項目所在地區(qū)路網(wǎng)發(fā)達，大部分材料可從中青路，北二環(huán)線、北三環(huán)線等通過，鄉(xiāng)村道路運輸直達現(xiàn)場，極其方便。第四章 項目規(guī)劃方案一、指導20、思想及原則1、規(guī)劃依據(jù)高嶺組團控制性詳細規(guī)劃二次調(diào)整；建設(shè)方提供的設(shè)計要求；用地現(xiàn)狀地形圖；民用建筑防火設(shè)計規(guī)范；汽車庫、修車庫、停車場防火設(shè)計規(guī)范；人民防空地下室設(shè)計規(guī)范；國家現(xiàn)行的設(shè)計規(guī)范及標準；2、規(guī)劃思想大膽創(chuàng)新，引進全新的設(shè)計概念，創(chuàng)造具有時代特征的居住、商業(yè)綜合體；結(jié)合城市總體規(guī)劃，建成布局合理，交通流暢便捷、環(huán)境優(yōu)美的新型小區(qū)；平面設(shè)計合理適用；公共服務(wù)設(shè)施的布置符合居民的生活規(guī)律，方便居民日常生活；綠化分布采用集中與分散相結(jié)合的方法將公共綠地、宅邊綠地、道路綠化等有機結(jié)合；充分利用土地、豐富建筑空間，做到經(jīng)濟實用美觀；消防與環(huán)境保護必須做到三同時。3、規(guī)劃原則滿足功能要求，符合21、城市規(guī)劃、消防、日照及通風等規(guī)劃。在交通組織方面，保證各種不同性質(zhì)的人流、車流各行其道，盡量互不干擾。突出鮮明的個性，在建筑造型、外部環(huán)境上都映射出都市特性。建筑與環(huán)境的互相滲透和和諧統(tǒng)一，為居民及廣大市民創(chuàng)造一個精神愉悅的建筑外部空間，給都市街道增添新的景觀。二、總平面布置1、功能分區(qū)本項目凈用地78畝,總規(guī)劃人口2587人,共742戶。住宅群布局以行列式布局為主，結(jié)合點式布置，形成各個組團。本項目共由四個組團組成，組團布局以方便居民生活為原則，做到分區(qū)合理，并采用長短結(jié)合、并聯(lián)、錯落等方法在組團內(nèi)部形成不同形式的院落和空間環(huán)境。高低錯落的建筑立面對比，整齊靈活的主體造型，構(gòu)成具有濃郁居住氛22、圍的幽雅居住小區(qū)。公共建筑沿湘坪北路設(shè)置，做商貿(mào)、辦公之用。根據(jù)高嶺組團控制性詳細規(guī)劃二次調(diào)整的要求，本地塊容積率控制在1.5-1.7之間，因此，本次規(guī)劃住宅均為6層，商業(yè)辦公建筑為6層，局部7層。2、道路交通 小區(qū)道路分為小區(qū)級主干道、次干道、組團級道路三個等級。小區(qū)主干道寬7米，次干道寬5米，組團級道路寬2.5米。各居住組團的交通嚴格實行人車分流原則，以確保各居住組團內(nèi)的活動安全及安寧。小區(qū)共設(shè)人行出入口3個，機動車出入口2個，在興聯(lián)路和北輔路上各設(shè)有一個機動車出入口和一個人行出入口，以滿足小區(qū)居民出行的需要。在湘坪路上設(shè)有一個機動車出入口，作為公共建筑的車輛及人流出入需要。 除住宅底層為23、停車庫之外，在組團之間還設(shè)有停車場，包括公共建筑的停車位在內(nèi)，小區(qū)共設(shè)停車位350個。3、環(huán)境綠化小區(qū)綠化采用集中與分散相結(jié)合，由公共綠地、宅前綠地布置成開敞式、點狀式、線狀式，結(jié)合雕塑、亭、廊、花架、鋪地等建筑小品，規(guī)劃為居民交往、觀賞、游憩的主要活動場地。在建筑物之間設(shè)置小型綠化廣場、以鋪砌磚地為主，內(nèi)設(shè)花池及小品，利用花池池壁供居民休息，構(gòu)成趣味性強的共賞空間。利用地塊內(nèi)空地及屋頂種植草坪及觀賞性強的灌木，利用東側(cè)擋土墻進行垂直綠化來美化環(huán)境，道路之間根據(jù)地形設(shè)置綠化斜坡，種植花草、低矮灌木拼成多種圖案構(gòu)成建筑物的配景綠化，并在小區(qū)中心設(shè)置具有代表性的小品，以特色鮮明、輕松宜人的環(huán)境給城24、市增添一道風景。小區(qū)的街道綠地以行道樹、喬灌木相結(jié)合的方式，小區(qū)主干道規(guī)劃成林蔭道。小區(qū)綠化覆蓋率達43%。三、建筑方案 根據(jù)XX氣候特點，小區(qū)內(nèi)建筑以條形建筑為主，有利于通風、采光。住宅設(shè)計有多種類型，既要符合買家要求，也要順應(yīng)其所在區(qū)域地的地理位置及人們的文化背景、生活習慣、經(jīng)濟發(fā)展水平等需求，設(shè)計出不同的新房型，同時有體現(xiàn)舒適性、合理性、功能性、經(jīng)濟性和美觀性。為調(diào)控房產(chǎn)價格,國家提出了重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的措施,為此我們共規(guī)劃了一室一廳、二室二廳、三室二廳、四室二廳等四種戶型，其中建筑面積在90平方米以下的占到了70。在住宅設(shè)計中為節(jié)約用地，采25、用加大進深、縮小面寬等手法，立面設(shè)計在陽臺、屋面坡屋頂?shù)忍幾骷毑刻幚恚瑒?chuàng)造力求簡潔且富有變化有區(qū)別的建筑體型。四、給排水工程1、給水根據(jù)高嶺組團控制性詳細規(guī)劃，小區(qū)的生活給水系統(tǒng)由興聯(lián)路DN400的給水管接入，采用下行上給的給水方式，生活給水管材料采用PP-R給水管。2、排水排水采用雨水、污水分流，由于小區(qū)內(nèi)地勢東北高、西南低，因此，小區(qū)污水排入興聯(lián)路上DN700的排水管。五、電氣與弱電電 氣根據(jù)高嶺組團控制性詳細規(guī)劃，興聯(lián)路上10KV電力線由鵝秀組團110KV變電站接入，XX小區(qū)供電電源由興聯(lián)路接入。并設(shè)有箱式變電站，由箱式變電站至各棟住宅單元之間采用YJV22-1KV型電纜直埋地方式。防雷26、接地：按三類防雷建筑均設(shè)防雷系統(tǒng)；接地采用TN-S系統(tǒng)，并進行總等電位聯(lián)接。弱電電話通訊住戶每戶設(shè)電話機一部，電話用戶線路全部從市網(wǎng)接入。有線電視住宅每戶設(shè)一到二個電視接收插座，電視信號從XX地區(qū)有線電視網(wǎng)接入。六、環(huán)境保護小區(qū)污染源本項目為住宅小區(qū)，區(qū)內(nèi)污染物極少，主要是居民的生活垃圾和生活污水。垃圾及廢水處理小區(qū)設(shè)垃圾收集站，生活垃圾由城市清潔車定期送往城市垃圾中心處理場處理。生活污水經(jīng)化糞池處理后，有小區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)排入城市下水道。七、消防每幢住宅均設(shè)置室內(nèi)消火栓于梯間歇臺，室外按相關(guān)規(guī)范設(shè)置室外消防栓，每幢住宅四周均可使消防車順暢通行。第五章 投資估算及資金籌措一、投資估算工程費用土建工27、程:根據(jù)XX市建安工程目前市場價并結(jié)合本項目具體情況按單位造價估算。給排水、電氣與通訊、總圖等工程：根據(jù)XX市及國家有關(guān)規(guī)定計取。本項目投資估算：本項目總投資額 13815萬元，各項具體投資詳見估算表。 投資估算表 表5-1序號項目名稱數(shù)量（畝）單價金額（萬元）一土地費用121畝29041征地費用121畝12萬元14522拆遷費用121畝12萬元/畝1452二勘探、規(guī)劃、設(shè)計費125三土方及場地平整費26.5萬方20元/方537四基礎(chǔ)設(shè)施費9101供水設(shè)施費1265.8米3362排水設(shè)施費1265.8米2983電力、電訊設(shè)施費276五公共建筑等設(shè)施6401公建設(shè)施費1172園林綠化62761528、0元/平方米3353區(qū)內(nèi)主、次道路5700400元/平方米188六建設(shè)工程費8386.31建安工程費8247.4公共建筑16303平方米1600元/平方米2608.5住宅建筑70486平方米800元/平方米5638.92報建費86789平方米16元/平方米138.9七其他費用8931管理費1802財務(wù)費533其中:建設(shè)期利息3333不可預計費用180七總成本估算13815二、資金籌措 本項目投資總估算13815萬元，資金來源：申請銀行貸款：5000萬元；企業(yè)自有資金：1000萬元；其他資金主要來源開工后的房產(chǎn)銷售款和銀行按揭付款。前期投入資金估算表 表5-2序號項目名稱金額（萬元）1土地出讓金29、等用地手續(xù)費5502土方及場地平整費3503勘察、規(guī)劃、設(shè)計費304給排水設(shè)施費205電力、通訊設(shè)施費206土建工程費107管理費20總 計1000 第六章 建設(shè)項目進度安排一、項目進度計劃安排本項目的整個工程安排在2007年3月至2009年3進行，工程牽涉面廣，建設(shè)單位應(yīng)集中必要的人力、物力、財力，做好開工前的準備工作。本項目實施包括可行性研究、規(guī)劃報批、設(shè)計、工程報建、施工圖設(shè)計、工程施工、竣工驗收、交付使用等工作，為此根據(jù)項目建設(shè)方案對項目開發(fā)進度計劃分三個階段安排實施。第一階段即開發(fā)前期準備階段：本階段主要工作為規(guī)劃報批、初步設(shè)計、報批規(guī)劃總圖、辦理規(guī)劃用地許可證等，預計三個月完成。施30、工前期準備階段：三通一平、勘探、設(shè)計、工程報建、施工圖設(shè)計、領(lǐng)取工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證等、預計三個月完成。施工階段：包括施工定位放線、組織施工、對工程建設(shè)施工質(zhì)量、材料、進度、安全進行監(jiān)督，并開展物業(yè)銷售，預計施工期18個月完成。二、招標投標1、招標范圍，招標方式和招標組織形式招標范圍 表6-1全部招標部分招標勘察設(shè)計施工監(jiān)理招標方式 表6-2公開招標邀請招標勘察設(shè)計施工監(jiān)理招標組織形式 表6-3委托招標自行招標勘察設(shè)計施工監(jiān)理三、為有效的保證和監(jiān)督施工質(zhì)量，本項目實施工程監(jiān)理制。監(jiān)理單位應(yīng)當按照法律、行政法規(guī)和有關(guān)的技術(shù)標準、設(shè)計文件和工程承包合同，對承包單位在施工質(zhì)量、建設(shè)工期和建31、設(shè)資金使用合同等方面實施監(jiān)督。監(jiān)理人員認為工程不符合工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標準或者合同約定的質(zhì)量要求的，有權(quán)要求施工企業(yè)立即予以改正。四、在確定施工計劃時，應(yīng)當避免干擾當?shù)鼐用竦恼Ｉ睢⑸a(chǎn)，不阻礙當?shù)亟煌ǎ黄茐漠數(shù)毓喔人怠Ｔ谑┕て冢⒁廛囕v和機械的保養(yǎng)，合理損傷，使機械和車輛的噪聲降到最低水平，減少噪聲對周圍環(huán)境的影響。在施工現(xiàn)場200米范圍內(nèi)的居住區(qū)，避免夜間施工，拌和站應(yīng)安裝除塵設(shè)備，盡量減少對下風向200米范圍內(nèi)的居住區(qū)和敏感性建筑的影響。項目實施開發(fā)進度表項目名稱2007年3-5月2007年6-8月2007年9-2009年2月1、開發(fā)前期2、施工前期3、施工階段1）土石方工程32、及場地平整2）供水設(shè)施3）排水設(shè)施4）道路5）基礎(chǔ)工程6）主體工程7）屋面工程8）裝飾工程9）室外工程10）綠化第七章 經(jīng)濟評價一、開發(fā)經(jīng)營及銷售收入根據(jù)目前房地產(chǎn)市場行情以及該周邊的物業(yè)配置情況，預定項目住宅每平方米售價2700元人民幣，商業(yè)辦公住宅每平方米售價3800元人民幣。門面房每平方米售價6800元人民幣總銷售收入為26036萬元。總成本費用 13815萬元。二、財務(wù)效率指標測算根據(jù)銷售收入及總成本計算，營業(yè)稅及附加等按營業(yè)收入的6.2%計取,所得稅按應(yīng)納稅所得額的33%計取。項目總利潤為7054.9萬元。上繳稅款合計7494.2萬元。三、借款償還能力分析本項目向銀行借款5000萬元33、，年利率6.66%,預計借款償還期限為一年。由于該項目建設(shè)期為二年，周期短，銷售利潤可達10607萬元，因此，本項目具有很強的貸款償還能力。四、財務(wù)盈利能力分析財務(wù)現(xiàn)金流量計算詳見附表現(xiàn)金流量表，由該表可知投資在當年即可收回，項目贏利能力強。五、財務(wù)效益指標通過對項目的財務(wù)評價計算，項目的主要財務(wù)效益指標如下：銷售（營業(yè)）收入：26036萬元；總成本費用：13815萬元；銷售稅金及附加：1614萬元；項目利潤總額： 7054.9萬元；土地增值稅: 3552.1萬元;所得稅： 2328.1萬元；凈利潤： 4726.8萬元；投資利稅率：45.89%；投資利潤率：34.21%；六、敏感性分析考慮到本34、項目收入、費用、效益的不利因素，對項目的財務(wù)評價進行了敏感性分析，按以下三種情況分別進行考慮：1、住房銷售收入下降10%；2、總成本費用上升10%；3住房銷售收入下降10%的同時總成本費用上升10%。計算過程詳見敏感性分析表，經(jīng)計算表明，在最不利情況下，項目的凈利潤為3181.3萬元。第八章 結(jié)論與建議一、結(jié)論通過對本項目建設(shè)各方面的論證，結(jié)論表明：該項目建設(shè)規(guī)模合理、技術(shù)標準可行、建設(shè)條件具備、實施方案可靠、各項技術(shù)經(jīng)濟指標良好、財務(wù)效益顯著、項目的抗風險能力較強。因此，修建本項目是可行的，可以預料本項目的實施，將帶來顯著的經(jīng)濟效益和社會效益。二、建議在項目的開發(fā)實施過程中，應(yīng)注意在開發(fā)周期35、資金籌措、物業(yè)管理和配套設(shè)施建設(shè)等各環(huán)節(jié)中嚴格控制各項費用支出、降低管理費用等措施，最大限度的發(fā)揮其經(jīng)濟效益和社會效益。現(xiàn)金流量表單位:萬元2007年2-4月2007年5-7月2007年8月-2009年1月一、現(xiàn)金流入245029640.11、自有資金5095002、銀行借款150035003、預收定金及銷售款260364、上期接轉(zhuǎn)0104.1二、現(xiàn)金流出502345.924913.31、出讓金100019042、土石方平整5373、勘察、設(shè)計費251004、報建費138.95、基礎(chǔ)設(shè)施費450 11006、建安工程費8247.47、財務(wù)費5604688、管理費10301409、不可預見費136、03014010、各項稅費7494.211、歸還貸款500012、收用自有資金100013、資金結(jié)余4726.8損 益 表 單位:萬元序號項目名稱計算依據(jù)金額1營業(yè)收入70486*2700+13603*3800+2700*6800260362營業(yè)稅金及附加26036*6.2%16143土地增值稅(26036-1614-13815)*0.33552.14總成本費用13815138155利潤總額26036-1614-13815-3552.17054.96所得稅5*33%2328.17凈利潤5*67%4726.8 敏感性分析表序號不確定因素不確定因素變化率項目凈利潤(萬元)1銷售收入降低10%37452總成本費用增加10%4217.63銷售收入降低同時總成本費用增加10%3181.3