午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、老城區商街改造大型商業及金融辦公中心房地產項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月老城區商街改造大型商業及金融辦公中心房地產項目可行性報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月38可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄一、 項目概況71.項目基本情況分析71.1.項目名稱介紹71.2.項目宗地位置介紹71.3.項目經濟技術指標2、介紹72.項目產生背景8二、錦州市經濟發展評估81、城市基本狀況82、房地產制度與房地產市場情況83、產業政策94、城市規劃與發展目標95、城市社會經濟發展狀況9三、項目運營主要目的101、項目性質：102、開發的基本原則：10四、項目開發模式101、該項目開發采用住宅+商業+辦公的團地再造的開發模式：10五、 項目掠影11（一）住宅市場分析112、本項目周邊二手房市場相對較活躍，具體情況如下：13（二）商圈分析14（2）商圈內商業租金水平分析15（3） 錦州市商業市場分析結論19（三）寫字樓市場分析222、寫字樓租金水平243、分析結論25（五）市場分析結論26七、項目優勢劣勢分析271、項3、目優勢272、項目劣勢28（1）對資金要求較高，7.9億的土地成本；28（3）錦州市大型城市綜合體的增多產生了內部的競爭加大。283、機會28八、初步規劃方案及指標291、規劃理念292、規劃要點29(3）小區設計會所功能，會所設在住宅中間；30(5）完善小區配套功能。303、規劃指標304、立面設計30（2）立面色彩活躍、體現活力；30九、運營關鍵點31（一）島式商業可行性論證311、島式商業在錦州市場建立的機會312、島式商業在錦州市場建立的風險323、島式商業案例及分析324、本項目島式商業可行性結論345、本項目島式商業定位356、本項目島式商業面臨難點357、主力店商業定位36十、項4、目效益測算36十一、本項目與該區域集團項目對比分析38十二、項目可研結論38一、 項目概況1.項目基本情況分析 1.1.項目名稱介紹xxx項目1.2.項目宗地位置介紹項目宗地地處錦州市核心商業圈，位于城市主干道xxx路北側，東臨xxx街，北臨xxx路，西臨xxx街。項目宗地距離錦州市火車站直線距離1公里，距離錦州南站直線距離11公里，距離錦州機場直線距離6公里，距離錦州港直線距離33公里。1.3.項目經濟技術指標介紹xxx項目宗地規劃文件中給出規劃指標如下表：規劃用途商服用地出讓年限40年宗地坐落錦州市凌河區xxx路xx建筑密度64%建筑限高110米起始價79000萬元保證金15000萬元土地5、級別一級地上容積率占地面積38779.33m2規劃面積37502m2綜合容積率規劃總建筑面積327394m2地下商業建筑面積29866m2地上總建筑面積237796m2地下車庫建筑面積59732m2依據相關規范規定，配套市政設施用房，具體規劃指標以錦州市規劃管理局出具的國有建設用地使用權出讓規劃設計條件為準。20xx年10月30日前凈地交付。2.項目產生背景經錦州市人民政府批準，錦州市國土資源局決定以拍賣方式出讓本項目宗地的國有土地使用權。本項目為軍用土地轉讓，競價受讓人需簽訂軍用土地使用權轉讓協議。按照財政部、國家土地管理局、總后勤部關于軍隊有償轉讓空余軍用土地有關問題的通知（【1993】財6、綜字第159號）規定，免交土地出讓金。二、錦州市經濟發展評估1、城市基本狀況錦州市位于遼寧省西南部，東與沈陽、鞍山、盤錦相連：西鄰葫蘆島：北與朝陽、阜新接壤；南臨渤海灣。全區東西長143公里，南北寬約114公里，是遼西走廊的中心城市。目前，錦州市城區總人口約為91.75萬人，非農業人口約為73.55萬人，占總人孔的80.4%。2、房地產制度與房地產市場情況2011年面對國家強化房地產市場調控的新形勢，錦州市一直執行國家土地、信貸、稅收等有關政策，切實將房價控制在里水平的基礎上，優化普通商品房供應結構，著力加快中低價位、中小套型普通商品房住房建設。2011年全市實現房地產投資110億元，商品房銷7、售額143億元，金融機構新增貸款120億元，現階段錦州房地產市場呈平穩發展趨勢。3、產業政策錦州市充分發揮實施沿海開發開放國家戰略、國家和省級開發區等政策優勢，以世園會建設為牽動，強化規劃引領，推進體制機制創新，全面優化沿海經濟區發展空間和產業布局，努力實現產業集群和城市功能協調互動發展，加快形成沿海經濟隆起帶和沿海城市帶。4、城市規劃與發展目標錦州市規劃修編的初步規劃思路是，進一步加快城市南擴進程，進一步做大城市體量，拉開城市骨架，提升城市功能，增強區域中心城市的服務力和輻射力。城市規劃目標是：到2030年，城市總用地規模達200-220平方公里，城市總人口規模達180-200萬人。遠期城市8、總用地規模為494平方公里，其中錦州港、濱海新區、龍棲灣新區、大有經濟區、建業經濟區“五大板塊”，建設用地規模為394平方公里，主城區建設用地規模為100平方公里：城市總人。口規模為260-280萬人。在老城區改造中，重點打造老城區中央大街“十里商街”。包括交通樞核、中心商業核、中央商務核、濱水景觀核。5、城市社會經濟發展狀況 錦州是遼西重要工業城市。2011年全市實現地區生產總值1100億元；固定投資660億元，地方財政一般預算收入103.6億元；規模以上工業增加值530億元；社會消費品零售總額374億元；引進域外資金700億元；城市人均可支配收入20155元，錦州正為建設遼寧沿海第二大城市9、而努力奮斗。三、項目運營主要目的1、項目性質： 老城區十里商街改造項目，改造后項目為大型商業及金融辦公中心。2、開發的基本原則：s 以住宅、商業、辦公為一體的大型綜合體；s 商業升級，提升品質；s 以銷融資，減少沉淀。四、項目開發模式1、該項目開發采用住宅+商業+辦公的團地再造的開發模式：s 團地再造，商業升級；s 商業以可售物業最大化及可以考慮商業團購；s 大型的辦公樓可以作為金融中心、行政辦公大樓，增加地域價值。s “中心外圍效應”：將兩個大型辦公樓打造成“金融中心”，將幾大銀行的辦公總部招入其中，充分發揮“中心外圍效應”，吸引一些大型的企業進駐，將辦公大樓進行全部出售，使其成為此項目回現10、的主要手段之一。五、 項目掠影六、市場環境分析（一）住宅市場分析1、古塔區板塊目前在售樓盤有尚海一品、錦州茂業中心、太陽廣場、銀河廣場等項目，具體情況如下：尚海一品開發商錦州宏發房地產開發有限公司地理位置xxx路、鄭州街交叉口西南角占地面積5678總建筑面積25524容積率4.50 規劃用途商住棟數2棟綠化率30%產品1棟3層門市（3668m2）銷售均價1層3.1萬2層1.7萬面積區間22-652層56平米1棟24層住宅（15600m2）住宅10000主力戶型約30總戶數約70存量住宅約15竣工時間2013年末錦州茂業中心開發商錦州茂業置業有限公司地理位置中央大街以東，xxx路以南，xxx街以11、西，中百商廈以北占地面積5974總建筑面積92054容積率15.41 規劃用途商業棟數2棟綠化率30%產品1棟9層商場（51497m2）銷售均價面積區間47-801棟32層寫字樓（30680m2）主力戶型47總戶數存量竣工時間約2015年末寶地太陽廣場開發商錦州寶地建設集團有限公司地理位置東到中央大街，西到山西街，南到南寧路，北到xxx路。占地面積49166總建筑面積478307容積率9.73 規劃用途商住棟數4棟住宅3棟酒店及辦公綠化率30%產品板式住宅85632m2銷售均價住宅7000面積區間70-100商業192207m2商務酒店22902m2寫字樓34918m2地下商鋪124360m212、商業19908商務酒店9000寫字樓9000地下一層35000主力戶型總戶數存量竣工時間約2016年末寶地銀河廣場開發商錦州寶地建設集團有限公司地理位置南鄰xxx路、北鄰王子花苑及上海路、東鄰興華里社區、西鄰工商行錦州分行占地面積57230總建筑面積423813容積率7.41 規劃用途商住棟數6棟32板式住宅4棟30層公寓1棟27層辦公1棟5層集中商業綠化率30%產品32板式住宅92068.5m230層公寓121329m2銷售均價32板式630030層公寓5500面積區間50-8027層辦公30382m25層集中商業20836m227層辦公75005層商業5800主力戶型65總戶數住宅263013、戶存量住宅約488戶竣工時間約2017年末2、本項目周邊二手房市場相對較活躍，具體情況如下：四十軍周邊二手房情況序號項目名稱建筑形式裝飾情況面積均價1將軍苑5、6層精裝89-100100002吉慶大廈18層中等72-10675003吉慶里6、7層簡裝40-7778004白日南里6層中等50-10873005國和里6、7層中等33-9564006康華園6層中等66-1276800 3、項目地處錦州老城區核心地段，生活、公共配套齊全、交通便利，板塊價值認可度較高； 小結：依據現階段市場情況及周邊配套環境，參考太陽廣場公寓推售價格，在項目可研測算時，考慮未來價格上漲預期，按一年漲幅3-5%計算，既住14、宅測算銷售均價定位7000 元/。（二）商圈分析1、錦州市商業分析古塔區：s 中央大街核心商圈s 小商品批發市場s 人民街小吃街s 廣廈電子市場s 英特、錦華購物廣場s 大潤發超市凌河區：s 新瑪特超市松山新區s 家具建材市場（1）未來中央大街核心區將分為七大區域（如右圖）：交通樞紐：位于鐵路站前廣場 區域，以集散、交通功能辦公為主；商務辦公：以現代商務辦公功能為主，依托于交通樞紐區；商業商貿：為商業活動的主力區域，現代式購物體驗核心區，集文化娛樂、購物、餐飲于一體的商業步行街；酒店公寓：現代旅游酒店服務業的聚集區；商務辦公：高端商務辦公區域；公寓辦公：現代高端居住社區及居住辦公混合區；文化展15、示：現代文化博物展示中心，新的城市公共活動節點。從區域規劃可以看出，政府力求將中央大街打造成為嶄新的商務辦公區域現代式金融總部基地，集金融辦公、文化、娛樂、購物、餐飲于一體。（2）商圈內商業租金水平分析以下為古塔區商業市場租金水平調研結果：商業類型商業名稱建筑規模租金情況經營業態百貨商場千盛購物廣場7.8萬平米（地下2層，地上7層）地下一層：9.812（2.2萬-1.8萬（目前客戶出租10平為1萬元每年）、為賠錢狀態 。地上：22%-29% ；場地活動扣點45-50%地下一層：低端時尚衣服、飾品、鞋。一層 ：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。二層：正裝。三層：時尚品牌女裝。四層：休閑運動。五16、層：手機、電器、兒童服飾、家居生活用品、超市。六層：健身、餐飲中百4萬平米(地上4層)10%-25%一層：珠寶、手表、手機。二層：鞋。三層:女裝。四層：男裝百貨大樓2萬平米(地上4層)20%-25%一層：家電、珠寶、手表、手機。二層：服裝。三層:鞋、包新瑪特購物廣場5萬平方米（地下1層，地上5層）14層：21%-28%。(扣點:服裝21%，化妝品28%，鞋類22%，家紡23.5%)5層：5.4元/*天地下一層：超市。一層：金子、珠寶、化妝品、手表、眼鏡、鞋。二層：男裝。三層：女裝。四層:休閑運動。5層：電影院、餐飲。錦華1.2萬平方米(地上3層)一層：12元/*天；二層：10元/*天；三層：617、元/*天一層：副食。二層：服裝、鞋、運動裝。三層：電子市場英特地上3層一層：7.5元/*天 ；二層：9元/*天；三層：4.5元/*天一層：品牌男裝精品店（精品間面積40-16平米）；二層：女裝精品店（10-15平米） ；三層：時尚女裝精品店（9-14平米）電子市場廣廈電子市場1層21-41元/*天；2層8-15元/*天電腦及其他電子產品及配件錦華電子市場2-4元/*天電子產品及配件超市大潤發面積3萬平方米，地上2層外場一年一簽，5-9元/天超市，外場零售、餐飲新瑪特超市面積約8000平方米 ；地下一層超市千盛購物廣場超市面積約8000平方米；6樓超市，外場零售城市生活廣場大商超市面積1.8萬平18、方米；地上3層，地下一層一層商鋪2.5-6元/天1層：零售、餐飲 ；2-3層：超市，外場零售、兒童樂園；地下一層：停車場專項店蘇寧電器2360平方米2.5元/平米/天家用電器、小家電、3C國美電器2670平方米2.2元/平米/天家用電器、小家電、3C專業市場遼西小商品批發市場小百9-30元/*天，服裝4-5元/*天，古玩1.5-2.7元/*天服裝、小百、古玩等和平路手機一條街313元/*天手機及配件（3） 錦州市商業市場分析結論根據商業分布及租金水平可以看出，錦州市商業主要集中在古塔區，大多分布在中央大街的兩側。1）主要百貨商業租金為經營者與商場以扣點形式進行分配，錦華與英特等中低檔商場為對外19、租售，并均設有招商辦公室進行招商。這主要由于商場定位及管理體制的不同，主要百貨商場招商是針對知名品牌進行，審查較為嚴格，如果品牌經營不善，商家可將該品牌進行清退，而低檔商場定位為低端，無品牌而言，品牌經營好壞與商場無關，商場經營風險小。2）電子市場主要有廣廈及遼西兩個電子市場。但廣廈電子市場的現經營狀況及租金水平要好于遼西電子市場。原因主要有以下幾個方面：s 遼西電子市場體量小，3層一側；經營業態零散，無品牌電子，無法形成集聚氛圍；本電子市場面對廣廈電子出口處未開設通往電子市場的開口，是李寧專賣店，客戶進入電子市場需繞道正門后再上至3層，相對便捷程度不足；s 廣廈電子是錦州最早開設的專業電子市20、場，人們已對廣廈電子市場認可，形成購物習慣。3）幾個超市相比，大潤發體量較大，經營品類較為齊全，經營狀況及利潤水平最高；4）一些以批發為主，零售為輔的專業市場，可對項目周邊主要商業街針對人群進行補充。項目周邊商業街主要以洗滌用品、廣告、五金機電等為主，這些商業街鋪臨街大部分將會進行回遷安置，這會對未來商業氛圍營造方面存在一定的弊端，因此，在本項目商業建立時要充分考慮項目內部交通動線的引力及特點。結論：因此，要建立新的商業模式對現有商業有所升級，并在情景上有所差異，具有一定的市場競爭優勢，在現代集中商業占主導的錦州商業市場，會增加一定的亮點。1、 錦州市門市分析（1） 業態分布情況（2） 幾個主21、要商街租金水平分析位置主營業態平均租金（元/平方米*天）經營狀況中央大街以百貨、家電賣場及沿街商鋪等為主，其中服飾、皮鞋箱包等零售占據較大比重10-30經營較好，人流量大，城市商業地位較高xxx路以服飾品牌專賣、婚紗攝影、商務賓館為主要業態3-5市區最寬的主干道，消費環境較好上海路/xxx路大賣場、批發市場、家具家電日常消費品市場、輕紡市場等3-4大賣場、批發市場、家具家電日常消費品市場、輕紡市場等人民街錦州特色餐飲、全國各地餐飲1-3經營較好，尤其晚餐時段，影響力較大士英街KTV、足浴和各種休閑會所1-2經營較好，尤其是KTV、足浴等影響力較大南京路家居、婚紗攝影、車行等日常生活業態1-2經22、營狀況一般，商業氣氛不足 結論：1）根據以上分析得出，錦州商街各業態經營較為齊全，經營狀態較好。 2）根據租金水平可以看出，中央大街沿xxx路及上海路一段，為錦州租金最高的商街，主要是由于該區域為錦州市最早形成的商業區，錦州主要的百貨商場大多集中在本區段，人流購物均集中于此，商業氛圍較濃。 3）其他主要商街也均形成自己的特色街區，經營狀態相對中央商街稍差，但也較為繁華，特別是人民街特色餐飲街及士英街休閑街區。（三）寫字樓市場分析 錦州市寫字樓主要集中在錦州核心商圈及城市主干道，大多分布在中央大街、xxx路、市府路等地段，多數寫字樓內為各大銀行總部基地。1、寫字樓市場（1）中融國際-信息產業大廈23、（2）天宇商務大廈（3）喜來登酒店35-43層（4）凱旋大廈（5）海錦大廈序號名稱現狀具體情況1喜來登酒店35-43層使用中錦州銀行2天宇商務大廈使用中三棟分別為平安保險、錦州市房管局、農業銀行三家機構收購3中融國際-信息產業大廈在建為中國聯通代建物業4凱旋大廈使用中3-5層為7000平方米寫字樓5海錦大廈使用中3-8層為商務辦公2、寫字樓租金水平以下為寫字樓調研情況：辦公樓名稱建筑面積租金水平樓層位置經營情況天宇商務大廈3.28萬1.9-2.3元/*天地上18層，地下1層，3棟凌河區 洛陽路中央大街2010年投入使用，除少量對外出租，主要為錦州市房管局、平安保險、農業銀行三家整體收購。海錦大24、廈1.2萬1元/*天地上30層凌河區 洛陽路三段17-14號1999年建成，被寶地集團整體收購改建成住宅，2008年售完。1-2層為門市（銀行證券、教育培訓等），3-8層為商務辦公，9層以上改建為公寓。凱旋大廈3.2萬0.8-1.2元/*天地下2層，地上30層，2棟古塔區 xxx路，西鄰錦華街2005年建成，2007年投入使用。 地下1層為超市，1-2層為門市房，經營咖啡西餐、美發、銀行等，3-5層為7000平方米寫字樓，6-29層為高檔住宅，可辦公。3、分析結論（1）通過以上基本情況可知，錦州市場實際投入使用進行供給的寫字樓較少,預計所有供給的寫字樓面積約為23萬平方米.依據人均GDP與城市25、寫字樓選取指標情況進行測算，錦州目前需要的辦公樓面積應為49.64萬平方米，因此，辦公樓市場供給與實際需求有較大的空缺，且錦州市場缺乏高品質的標志性辦公樓來提升整個錦州辦公樓市場。人均GDP（元/人）城市類型1萬2萬3萬4萬5萬地區性金融貿易中心城市0.20.30.50.71.0一般性大中城市0.10.20.350.50.8（2）錦州金融辦公樓分布相對分散，大多集中在市區的主干路，不能形成基地的效應，通過錦州金融辦公的特點以及政府有意將本項目地塊打造成為金融辦公總部基地的整體規劃，可在本項目內建立一定規模的辦公樓，打造成本項目的亮點，成為錦州市場的一個具有劃時代意義的地標性建筑。（3）調研中發26、現，目前錦州市寫字樓市場產品少，市場空白大，摸排準確性差，目前無超高層寫字樓產品存在。結論：依據現階段市場情況、本項目辦公樓的定位情況并考慮未來價格上漲預期，在項目可研測算時，按一年漲幅5%計算，既辦公樓測算銷售均價定位10000元/。（五）市場分析結論1、根據商業市場環境氛圍，建議在商業模式中引入創新性產品形式，建議選擇島式商業，一方面島式商業在錦州市場是一個新穎的商業模式，能吸引客戶進入其中進行購物及休閑等活動，另一方面將集團創新的概念引入其中，能夠重新塑造寶地品牌。 2、結合市場現有門市銷售情況及門市品質需求情況，在除了滿足回遷安置門市面積的同時，為充分考慮最大限度的增加門市可售面積，將27、島式商業盡量多規劃出臨街面，充分使客戶感受到自然與購物的有效結合。 3、根據辦公用地現階段供需尚不平衡的特點以及錦州市政府將本項目區域打造成錦州金融辦公的想法，在本項目內有充分的條件建立高品質、具有錦州標桿性的大型辦公樓；4、結合本項目基本情況及住宅市場分析情況得出，本項目住宅主要用于回遷安置，因此，本項目應以改善現有住宅居住品質為主，在項目的建立上能夠保證最大限度的滿足回遷要求，并留有部分公寓來彌補項目周邊無新產品銷售的空缺。七、項目優勢劣勢分析1、項目優勢（1）政策優勢：08年政府文件對于中央大街商圈改造的扶持政策；（2）規模優勢：該項目占地3.72萬平方米，便于整體環境打造；（3）凈地優28、勢：此地塊為四十軍地塊，無拆遷狀況，項目操作便利；（4）市場競爭優勢：目前該區域商品住宅供應量短缺，市場競爭壓力小，該項目的啟動可以緩解該區域住房的需求壓力。（5）品牌優勢，寶地在xxx路上的太陽廣場、銀河廣場項目都已打出寶地的商業品牌，此地塊的操作可對上面的兩個項目產生集群效應。2、項目劣勢（1）對資金要求較高，7.9億的土地成本；（2）環境劣勢：與中央大街有中百商廈相隔，商業價值有一定的降低；（3）錦州市大型城市綜合體的增多產生了內部的競爭加大。3、機會（1）把握市場，準確確定項目定位，打造迎合市場需求的房地產產品；（2）政府改革對行政辦公樓的需求在未來市場上會不斷的增加；（3）抓住政府文29、件的最后期限，爭取盡量多的政策優惠；（4）充分發揮寶地品牌優勢，在物業管理上下功夫，提升項目檔次及競爭力。八、初步規劃方案及指標1、規劃理念整個項目的規劃理念是打造大型商業、辦公、住宅等多種用途的城市綜合體，本規劃參考了新華書店項目的規劃理念；（1）考慮休閑、運動場所；（2）考慮設計大型集中商業區；（3）最大限度的提高容積率；（4）配套功能以超過和提升當地品質為前提；2、規劃要點（1）在項目東側的集中商業上面建設兩棟20層的金融大廈，作為行政辦公用途（2）在項目中心設置十字商業街，形成該項目的休閑活動中心，將集中商業有效的聯系到一體；(3）小區設計會所功能，會所設在住宅中間；(4）車庫為地下車30、庫，地下雙層車庫滿足商業停車及住宅停車使用。(5）完善小區配套功能。3、規劃指標 占地面積：3.75萬平米； 建筑面積：382939萬平米；容積率：10.21；綠化率：40%。4、立面設計（1）整個小區要體現知識文化的社區、健康向上的社區，立面采用現代風格；（2）立面色彩活躍、體現活力；（3）充分利用建筑的凹凸變化投影出動感的光彩，感覺出時空的變化。（4）商業外墻面以貼磚為主，住宅以涂料為主，辦公樓考慮玻璃幕墻以體現項目的品質。九、運營關鍵點（一）島式商業可行性論證 島式商業在我國的一些大城市在近幾年逐步興起，這種商業除了將整個商業體分成多個獨立商業體，還使得項目形成了較多的商業步行街，使得商31、業形式更加靈活多變。 現有島式商業主要有兩種形式： （1）與傳統商業業態布局相當，但通過情景形式將商業更多的去體驗休閑購物功能，通過公園、植被、水系、小品、下沉廣場、休閑場所等將整個商業置于環境中； （2）在與第一種島式商業相同環境的前提上，不同的商業體均有自己獨立的裝修風格及產品特色，每個島都為一個旗艦店或者休閑、餐飲、娛樂場所。1、島式商業在錦州市場建立的機會對于錦州市場來說，島式商業是一個較為新穎的商業形態，如采用島式商業的建筑形態，機會有以下幾個方面：首先：在錦州集中商業開發量上升的情況下，島式商業可通過新穎的建筑形式，形成多條內街門市，使得可售物業較多；其次：對客戶及消費者來說具有較32、大的視覺沖擊力和購物的全新體驗，該模式打破了錦州以前固有的商業模式（單純以購物為主進行消費）使消費者能夠感受購物、休閑、娛樂等功能完美的結合，真正的將園林綠化、水系、廣場引進到商業氛圍中；第三：島式商業自身形成多條臨街門市，使得商業動線豐富，由于島式商業圍合成一個完整的購物環境，自身對客戶產生一定的引力來進行消費。2、島式商業在錦州市場建立的風險新的嘗試必然會帶來一系列的問題及風險： 首先：島式商業形式較為新穎，在錦州市場上并無先例，因此對島式商業建筑形態設計、業態的劃分及交通動線的設置問題對我集團是一個新的挑戰；其次：由于島式商業業態分布的相對零散性，如進行島式商業建設，應提前進行項目招商，33、招商先行應提前進行相應的工作。3、島式商業案例及分析（1）島式商業案例上海金橋（2）島式商業案例北京三里屯（3）島式商業案例分析 從以上的圖片可以看出，島式商業的建立真正的將購物、休閑、娛樂等功能充分完美的結合在一起，它更多的體現的是休閑功能，讓人們在購物的同時，享受著環境的清新及生活的樂趣，避免了以往商業單純以購物為主的商業模式，吸引客戶來此進行消費，島式商業之所以能夠達到這種效果是由其自身的優點所決定的。島式商業的優點：顧客可以從四面八方進入島式商業區，使整個區域人流由外至內，由分散到集中再到分散； 島式商業能夠給商家更大的發揮空間，能夠通過靈活的組合給顧客耳目一新的感覺； 室內購物區與室34、外購物區組合，通過空間的轉換，可不斷刺激消費者的視覺感官，引起購物者各階段的興奮點； “S”型人流路線，便于客戶有目的性的光顧及比較消費，內部交通靈活，不存在浪費客源的現象；4、本項目島式商業可行性結論根據以上對島式商業在錦州建立的機會、威脅及一些島式商業案例分析可以看出，島式商業街區屬于新興的商業形式，島式商業摒棄了以往的大型購物中心的一些缺點，真正的將休閑、購物、娛樂完美的結合在一起，可是消費者“在休閑中購物，在購物中休閑” 。 通過上面的論證可以得出結論：本項目進行島式商業開發具有可行性。5、本項目島式商業定位根據市場分析情況及商業考察情況分析，島式商業是將每個島分別進行定位，進行招商，35、每個島要求均有自己的特色來吸引客戶進行購物。根據項目原有周邊商業情況及錦州市商業分布情況，我們可以將島式商業進行多重定位。比如：在廣廈對面建立電子產品市場，與廣廈業態相呼應；建立小商品批發市場，來吸引橋南區域及周邊區域的客戶來購物；建立餐飲廣場，供周邊商業經營者、本區域客戶及經營者前來就餐；建立休閑運動場所，方便客戶進行體育運動及娛樂活動；建立兒童游樂園及服裝市場，供所有兒童進行娛樂；建立五金器械市場，保留原有山西街業態等等業態進行排布，豐富島式商業經營業態，吸引不同客戶進行消費。本項目核心定位：獨棟的島式商業+圍合島式商業6、本項目島式商業面臨難點（1）目前興起的島式商業均為2-3層，且島式36、商業排布不規則，對項目的容積率有一定的影響；（2）正常的島式商業與住宅相分離，因此如將島式商業上面加入住宅，對商業氛圍有所影響，在逛街時會使客戶產生很強烈的壓抑感；（3）由于島式商業的一系列特征決定，使得島式商業的售價會高于一般商場的售價，預計同門市的售價相當，因此對島式商業價格的制定及后期銷售具有一定的難度及挑戰性；7、主力店商業定位沿xxx街5層主力店部分定位為百貨主力店，可有效的將人流帶到島式商業中，采取全部銷售的開發模式。十、項目效益測算四十軍項目效益測算序號項目單位（元/）面積()金額（萬元）一銷售收入374214.51 374042.28 127層住宅700059676.51 4137、773.56 2公寓700034290.00 24003.00 3商業156516.00 244265.72 （1）門市32580.18 90463.90 沿xxx街250003518.92 8797.30 沿xxx街250003940.50 9851.25 沿xxx路450003605.38 16224.21 沿xxx路300003605.38 10816.14 商業步行街2500017910.00 44775.00 （2）集中商業123935.82 153801.82 A區1000042210.00 42210.00 B區1000031110.00 31110.00 C區10000533338、0.00 53330.00 地下一層商鋪2000029866.00 59732.00 4辦公1000032000.00 32000.00 5持有辦公1000032000.00 32000.00 6車庫151327 19910.67 二銷售稅金及附加31778.31 1營業稅金及附加20946.37 2土地增值稅預繳10831.94 三銷售成本287851.30 230507.94 1土地2201.02 374214.51 82365.27 （1）契稅3294.61 （2）土地使用稅3037502225.01 227層住宅300067335 20200.59 3公寓300034290 1028739、.00 4門市350032580.18 11403.06 5集中商業4000123935.82 49574.33 6辦公400064000.00 25600.00 7車庫45005973226879.40 8會所30001066319.80 9物業移交費20323207.30 646.41 10建筑品牌費100323207.30 3232.07 四期間費用48625.50 1財務費用33663.81 2銷售費用3740.42 3管理費用11221.27 五不可預見費3130.54 六返稅七利潤總額60000.00 八所得稅15000.00 九凈利潤45000.00 十銷售利潤率16.04%十一40、本項目與該區域集團項目對比分析目前該區域內，集團項目有太陽廣場項目、體育場項目、大樓東擴項目、新華書店項目以及目前正在籌劃的二輕項目。可見目前集團商業項目眾多。目前在售的太陽廣場項目商業體量達近20萬平方米，商業體量巨大，尤其是中央大街商圈，加上現存的商業，未來幾年內商業體量將接近飽和。十二、項目可研結論通過對項目自身概況、運營條件、市場環境等分析，本可研報告認為該項目可行，主要原因如下：1、此地塊無拆遷，縮短了項目的運作周期；2、集團對土地成本控制具有先導性；3、集團所持有出租物業具備穩定的收益性；4、通過初步測算項目資金沉淀可由銷售公寓及商業產品予以消化，基本實現自求平衡；5、該土地屬于錦州商業核心區域，各項配套相對完善，住宅及商業氛圍均較好，未來商業、辦公、住宅產品銷售均有一定潛力。