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1、XXXXXXXXXXXXX有限公司農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告建設(shè)單位：XX建筑工程有限公司建設(shè)地點(diǎn)：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月28可行性研究報(bào)告編制單位及編制人員名單項(xiàng)目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級(jí)： 級(jí)證書編號(hào)：（發(fā)證機(jī)關(guān)：中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制）編制人員： XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXX高級(jí)工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄1. 項(xiàng)目界定與地塊資源解析51.1 城市屬性：51.2 城市產(chǎn)業(yè)：51.3 城市經(jīng)濟(jì)：61.4 城市規(guī)劃91.5 項(xiàng)目位置10東臨晉2、陵路、南靠光華路、西至蘭陵路、北接勞動(dòng)路101.6 項(xiàng)目界定11位于市中心的綜合大盤項(xiàng)目112. 市場(chǎng)競爭與初步定位132.4 老城區(qū)市場(chǎng)未來發(fā)展152.5 項(xiàng)目范圍界定162.6 典型樓盤掃描17樓盤特征：主要價(jià)值訴求集中在地段優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品體系單一181、在售（具備參考價(jià)值）項(xiàng)目主要賣點(diǎn)集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢(shì)。18一、部分項(xiàng)目適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)了良好的市場(chǎng)反應(yīng)18二、常州園林量少于周邊城市，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)容易形成亮點(diǎn)192.7 客戶定位192.10 項(xiàng)目初步定位222.11 戶型建議：232.12 價(jià)格定位241. 項(xiàng)目界定與地塊資源解析1.1 城市屬性：常州市地處長江三角洲，與蘇州和無錫構(gòu)3、成蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分1.1.1 常州是一座有著2500多年文字記載歷史的文化古城，是一座充滿現(xiàn)代氣息、經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的新興工業(yè)城市。常州現(xiàn)轄金壇、溧陽兩個(gè)縣級(jí)市和武進(jìn)、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五個(gè)行政區(qū)，全市總面積4375平方公里，全市總?cè)丝?51.6萬人1.1.2 常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈1.1.3 常州處于蘇錫常都市圈的核心部位，距離上海及南京都市圈均在一小時(shí)車程范圍內(nèi)1.2 城市產(chǎn)業(yè)：常州以機(jī)械、紡織為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，未來重點(diǎn)打造現(xiàn)代制造業(yè)基地和發(fā)展包括物流等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)1.2.1 至2005年底，全市共擁有各類工業(yè)企業(yè)3.9萬家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)354、93家企業(yè)，外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè)607家，職工總數(shù)16.1萬1.2.2 常州是中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)源地之一。鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)產(chǎn)值占全部工業(yè)產(chǎn)值的69.9%1.2.3 常州產(chǎn)業(yè)以機(jī)械、冶金、化工、紡織工業(yè)為主體，并進(jìn)一步向這些產(chǎn)業(yè)集聚，合計(jì)占全市產(chǎn)業(yè)構(gòu)成的3/4以上2005年常州工業(yè)主要產(chǎn)業(yè)構(gòu)成機(jī)械38%冶金17%化工16%紡織14%電子7%服裝5%建材3%1.2.4 常州政府通過高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商引資，促成引入世界級(jí)企業(yè)，促進(jìn)常州企業(yè)技術(shù)和管理的升級(jí)1.3 城市經(jīng)濟(jì)：1.3.1 常州市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已位居省內(nèi)主要城市前列，但與區(qū)域內(nèi)城市相比，有較大的上升空間1.3.1.1 上海作為長三角地區(qū)的龍頭城市，其經(jīng)濟(jì)輻5、射力巨大，周邊城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與上海的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)密切相關(guān)，上海經(jīng)濟(jì)是周邊各城市經(jīng)濟(jì)的標(biāo)桿，受其輻射越強(qiáng)的城市，經(jīng)濟(jì)實(shí)力越強(qiáng)。1.3.1.2 經(jīng)濟(jì)總量首次進(jìn)入全省前5位，地區(qū)生產(chǎn)總值在全省13個(gè)城市中的排位由上年的第6位升至第5位。2005年南京蘇州無錫常州地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）2413402728051302人均可支配收入14997162761600514589戶籍人口（萬）595.8606.2452.8351.6房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）296420226.8114.3城市化率74.2%63.3%67%59.2%1.3.2 近幾年，常州市的總體經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人均GDP保持快速上升，經(jīng)濟(jì)增長迅速，促進(jìn)了6、房地產(chǎn)的發(fā)展1.3.2.1 近年常州經(jīng)濟(jì)增幅較快，5年內(nèi)GDP實(shí)現(xiàn)了翻一番05年GDP總量完成1302.2億元，比去年增長15.1%1.3.2.2 據(jù)GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系，可知常州房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期1.3.2.3 據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)的關(guān)系，可知常州房地產(chǎn)處在居住品質(zhì)改善階段1.3.3 居民可支配收入和消費(fèi)隨經(jīng)濟(jì)提速持續(xù)增長，人均住房支出穩(wěn)步增長，財(cái)富階層加速擴(kuò)大1.3.4 近年來外來人口的增加加速了常州城市的發(fā)展，人口增幅穩(wěn)定并集聚效應(yīng)明顯，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展1.3.4.1 常州市人口穩(wěn)定增長，05年戶籍人口351.6萬，外來暫住人口130.3萬，人口集聚效應(yīng)明顯。1.3.4.27、 近2年全市暫住人口增幅較大，暫住人口主要集中在市區(qū)。1.3.4.3 外來人員層次兩級(jí)分化比較明顯，其中經(jīng)商、服務(wù)的人員最多。1.3.4.4 外來人員的增加將刺激常州房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，間接的激發(fā)當(dāng)?shù)厝?多次置業(yè)熱情。1.4 城市規(guī)劃城市空間發(fā)展戰(zhàn)略為“優(yōu)化中心，拓展南北”，項(xiàng)目所在地為市中心區(qū)域，為政府大力開發(fā)優(yōu)化區(qū)域1.4.1 項(xiàng)目位于市中心，北靠勞動(dòng)中路、南至光華路、東臨晉陵南路、西面為規(guī)劃道路1.4.2 項(xiàng)目原地為常州第一批商品住宅，聚集常州較高端人群，由于時(shí)間較長久，故對(duì)舊區(qū)進(jìn)行改造1.4.3 附近片區(qū)內(nèi)住宅項(xiàng)目較多、體量也較大。xx、乾盛蘭庭、江南佳園等根據(jù)品質(zhì)、面市時(shí)間、所處地8、段的不同，形成了一定的價(jià)格梯度1.5 項(xiàng)目位置本項(xiàng)目處于城市傳統(tǒng)核心區(qū)邊緣，交通條件是項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)東臨晉陵路、南靠光華路、西至蘭陵路、北接勞動(dòng)路1.6 項(xiàng)目界定位于市中心的綜合大盤項(xiàng)目屬性詮釋區(qū)域?qū)傩?、位于長三角的城市群2、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)1、常州市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)發(fā)達(dá)，整體水平較高2、常州與蘇州、無錫聯(lián)袂成片，構(gòu)成了蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分1、居住氛圍較濃，高檔住宅區(qū)較多2、周邊配套成熟，人口集中3、區(qū)域認(rèn)知度高1、位于常州市市中心區(qū)域，傳統(tǒng)認(rèn)知的高端人群居住區(qū)2、在城市主發(fā)展方向，大型的就區(qū)改造項(xiàng)目項(xiàng)目屬性1、市中心大規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目2、住宅商業(yè)用地1、占地約300畝，建面近609、萬平米2、大型住宅區(qū)、集中商業(yè)、步行街商業(yè)1、可達(dá)性好、交通便捷2、生活配套齊全1、常州南北唯一主干道晉陵路、東西向勞動(dòng)路2、附近商業(yè)較多，服裝城、電腦城、xx接近10萬平米商業(yè)，本項(xiàng)目接近10萬平米商業(yè)1、地塊自然資源條件一般2、缺少稀缺性自然景觀資源1、由于位于市中心區(qū)域， 自然環(huán)境條件缺乏2. 市場(chǎng)競爭與初步定位2.1片區(qū)劃分區(qū)域價(jià)格客戶市中心核心區(qū)6000以上高端客戶及投資者次中心區(qū)域5000以上周邊客戶、少量投資客中心外圍區(qū)域4000左右二次置業(yè)者新北區(qū)，行政新區(qū)3000-6500公務(wù)員、白領(lǐng)、投資客武進(jìn)區(qū)3500左右區(qū)內(nèi)私營業(yè)主、教師、公務(wù)員2.2 各區(qū)域特征老城區(qū)武進(jìn)區(qū)新北區(qū)核心10、競爭力區(qū)域成熟、優(yōu)勢(shì)明顯鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)數(shù)量多，人民富裕，產(chǎn)業(yè)升級(jí)中高新產(chǎn)業(yè)、常州市政府搬遷帶動(dòng)，發(fā)展時(shí)間較長，相對(duì)成熟主力客戶全市范圍的公務(wù)員、私營業(yè)主、白領(lǐng)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小業(yè)主新北區(qū)公務(wù)員、外企白領(lǐng)客戶特征公務(wù)員收入高且穩(wěn)定，大量外來小業(yè)主選擇在老城區(qū)置業(yè)，對(duì)于高端物業(yè)接受能力強(qiáng)小業(yè)主居多，購買力強(qiáng)，愛面子，渴望生活質(zhì)量提升，渴望城市化生活小戶型產(chǎn)品滿足因白領(lǐng)需求而受青睞，投資者較多，升值空間大。開發(fā)狀態(tài)產(chǎn)品比較成熟，景觀很好，中心區(qū)開發(fā)基本完畢大片待開發(fā)土地，未來競爭激烈處于開發(fā)旺盛期，配套基本完善，是現(xiàn)在常州房地產(chǎn)市場(chǎng)的最活躍地區(qū)產(chǎn)業(yè)支持原有產(chǎn)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)高新產(chǎn)業(yè)2.3常州人置業(yè)習(xí)慣 全市各區(qū)置業(yè)人口11、除均有在中心城區(qū)置業(yè)的心理傾向外，習(xí)慣就地置業(yè)2.3.1常州房地產(chǎn)市場(chǎng)各板塊中高端核心消費(fèi)群體有較為明顯的分類，中心城區(qū)對(duì)全市均有明顯吸引力，各區(qū)域也表現(xiàn)出就地置業(yè)的傾向2.3.2由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)業(yè)帶來的其他外來人口，外來暫住人口置業(yè)沒有明顯區(qū)域傾向，主要和工作地點(diǎn)相關(guān)2.3.3常州市將老城區(qū)規(guī)劃為“商貿(mào)、金融、文化中心”，不斷提升文化居住環(huán)境，其置業(yè)吸引力將進(jìn)一步提高2.4 老城區(qū)市場(chǎng)未來發(fā)展0304年常州住宅市場(chǎng)開發(fā)熱，05年有所緩和，前期發(fā)展綜合影響下，常州房地產(chǎn)開發(fā)的存量和增量都集中在住宅（80%）?，F(xiàn)在售住宅樓盤（包括商住兩用）80余個(gè)2.5 項(xiàng)目范圍界定跳出蘭陵片區(qū)，納入中心老城區(qū)12、范疇以老城區(qū)的土地稀缺性來提升本項(xiàng)目價(jià)值2.5.1 考慮到核心老城區(qū)土地資源的稀缺性2.5.2 本項(xiàng)目納入核心老城區(qū)的范圍以提升項(xiàng)目價(jià)值2.6 典型樓盤掃描項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)類型價(jià)格銷售情況xx10萬商業(yè)，900多戶住宅高層、商業(yè)一期均價(jià)6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起價(jià)一期9.11日開盤，兩幢，二期11月開盤，推出一棟半萊蒙都會(huì)58萬平方米高層、商業(yè)均價(jià)8500元/m2（含1500-2000的精裝修）06年9月23日開盤，推出一棟，售完鵬欣麗都12萬平方米，200多戶高層均價(jià)5800元/ m2基本售罄天禧星園4萬平方米，300多戶高層均價(jià)5300元/ m2一期開盤05年5月，銷售813、0%星河名居約5萬平方米小高層、高層均價(jià)5400元/ m2基本售罄天安河濱。高層、小高層均價(jià)5600元/m2 售罄樓盤特征：主要價(jià)值訴求集中在地段優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品體系單一1、在售（具備參考價(jià)值）項(xiàng)目主要賣點(diǎn)集中體現(xiàn)在地段優(yōu)勢(shì)。2、產(chǎn)品本身（社區(qū)規(guī)劃）缺乏特色，大盤氣勢(shì)體現(xiàn)不足。世聯(lián)觀點(diǎn)：一、部分項(xiàng)目適當(dāng)打造產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)了良好的市場(chǎng)反應(yīng)A、天安河濱1999年面市，到現(xiàn)在仍是當(dāng)?shù)刂?xiàng)目，高認(rèn)知的住宅小區(qū)。主要因?yàn)楦呱鐓^(qū)品質(zhì)B、銀河灣星苑除地段優(yōu)勢(shì)外主要強(qiáng)調(diào)景觀資源，推出5棟實(shí)現(xiàn)90%消化率天安河濱銀河灣星苑二、常州園林量少于周邊城市，優(yōu)秀的園林規(guī)劃設(shè)計(jì)容易形成亮點(diǎn)蘇錫常三市綠地情況對(duì)比綠化覆蓋面積公園14、個(gè)數(shù)常州市區(qū)323918蘇州市區(qū)5543106無錫市區(qū)651032與蘇州和無錫相比，常州城市建設(shè)相對(duì)滯后；經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與城市建設(shè)水平脫節(jié)，不利于提升城市的美譽(yù)度和吸引力2.7 客戶定位市場(chǎng)上樓盤客戶比較：項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)類型價(jià)格主要客戶xx900多戶高層一期均價(jià)6000多元/ m2 ；二期7000元/ m2起價(jià)部分私營企業(yè)主，公務(wù)員、武進(jìn)湖塘、戚墅堰客戶；居住升級(jí)型客戶銀河灣星苑11萬平方米高層均價(jià)6000元/m2由老銀河灣業(yè)主和常州高端客戶組成，來自全市及外地乾盛蘭庭18萬平方米高層均價(jià)5400元/m2輻射全市，市區(qū)或武進(jìn)湖塘、戚墅堰等靠南面客戶較多；主要是改善型居住需求江南佳園高層均價(jià)460015、元/m2大量周邊住區(qū)客戶；主要目的是改善居住需求彩虹城30萬平方米聯(lián)排、高層均價(jià)4400元/m2翠竹鎮(zhèn)和北房的，換房和婚房客戶為主本項(xiàng)目客戶定位主流中高端客戶：A、本項(xiàng)目為市區(qū)大規(guī)模住宅項(xiàng)目，主要目標(biāo)客戶群為全市主流的中高端客戶；B、主要置業(yè)目的是滿足居住升級(jí)需求C、客戶類型主要包括：私營企業(yè)主，政府公務(wù)員，部分企業(yè)員工等客戶特征：A、目標(biāo)客戶多屬成熟型家庭B、置業(yè)目的為滿足居住升級(jí)需求C、客戶重視家庭生活D、對(duì)于產(chǎn)品舒適度，生活氛圍有較高要求2.8 項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析及相應(yīng)戰(zhàn)略項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)：（S）1、 核心地段、片區(qū)成熟2、 體量巨大、認(rèn)知度高3、 地塊方正、利于規(guī)劃項(xiàng)目劣勢(shì)：（W16、）1、 拆遷量大，周期變數(shù)大2、 入市較晚，區(qū)域總量大3、 部分回搬房，物業(yè)檔次參差不齊，不適合純高檔項(xiàng)目機(jī)會(huì)：（O）1、 近市中心，歸入中心版塊2、 價(jià)格實(shí)現(xiàn)有梯度，有上升空間3、 市場(chǎng)上以特色景觀為主打賣點(diǎn)的項(xiàng)目少發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、搶占機(jī)會(huì)（SO）提升片區(qū)形象，形成產(chǎn)品差異，以園林景觀特色規(guī)劃吸引市場(chǎng)，占領(lǐng)市場(chǎng)空缺利用機(jī)會(huì)、克服劣勢(shì)（OW）先做一部分景觀，給客戶直觀感受，克服量大的劣勢(shì)。以物業(yè)檔次梯度，調(diào)整價(jià)格梯度項(xiàng)目威脅：（T）1、 附近幾塊土地出讓，今后競爭較大2、 容積率較高，宣傳賣點(diǎn)不多發(fā)揮優(yōu)勢(shì)、轉(zhuǎn)化威脅（ST）以大盤傲立于片區(qū)，與周遍小項(xiàng)目形成價(jià)格、消化速度的優(yōu)勢(shì)減小劣勢(shì)、避免威脅（TW17、）分期開發(fā)策略，減少量大壓力。做好項(xiàng)目營銷包裝，在策略和推廣上先行于周邊未建樓盤2.9 成功案例一、呼和浩特東岸國際社區(qū)二、深圳金泓凱旋城2.10 項(xiàng)目初步定位城市中心 國際化 人文 景觀 城城市中心：位置、地段的不可復(fù)制性國 際 化：國際化的風(fēng)情，國際化品質(zhì)人 文：“龍城”歷史文化底蘊(yùn)景 觀：景觀園林規(guī)劃，超大樓間距城 ：60萬平方建筑群，超大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目核心競爭力：本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于規(guī)模大，地塊形狀規(guī)整，景觀規(guī)劃可為空間大2.11 戶型建議：建議本項(xiàng)目主力戶型主要確定為：普通3房與舒適型3房為主，另外包括部分舒適型兩房與四房2.10.1 本項(xiàng)目為主流中高端換房客戶，家庭成熟，總價(jià)承受能力18、較高2.10.2 同時(shí)，此類客戶追求舒適度同時(shí)追求性價(jià)比2.10.3 參考周邊項(xiàng)目各面積段去化比例，建議不設(shè)置一房，適當(dāng)增加四房比例xx戶型配比戶型面積戶型套數(shù)比例二房80-9030%經(jīng)濟(jì)型3房100-1100普通3房110-13030%舒適型3房130-15010%經(jīng)濟(jì)型四房135-15015%舒適型四房（及以上）150以上15%2.12 價(jià)格定位2.12.1 住宅價(jià)格定位價(jià)格參考：周邊在售項(xiàng)目xx乾盛蘭庭江南佳園天安河濱均價(jià)6700540046005600開盤時(shí)間2006.92006.92005.1219992.12.1.1本項(xiàng)目開盤預(yù)計(jì)為08年下半年，常州近些年房地產(chǎn)價(jià)格小幅平穩(wěn)上升2.19、12.1.2本項(xiàng)目位置、資源、交通條件僅次于xx，優(yōu)于其他樓盤2.12.1.3考慮到本項(xiàng)目約為50萬平米的大型住宅小區(qū)，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)2.12.1.4項(xiàng)目本身在社區(qū)規(guī)劃上的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)保守預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)收均價(jià)：62006300元/平方2.12.2 住宅消化速度周邊在售項(xiàng)目xx乾盛蘭庭江南佳園銀河灣星苑本項(xiàng)目總體量18萬16萬9萬11萬50萬開盤時(shí)間2006.92006.92005.122006.6預(yù)計(jì)2008年平均每月去化量（萬平米）0.60.70.30.40.30.50.40.5？考慮到本項(xiàng)目是市中心區(qū)域的大盤，xx參考價(jià)值較高本片區(qū)城市改造，回搬住戶比較多預(yù)計(jì)月均理想的去化量為：60007000平米20、2.12.3 商業(yè)價(jià)格定位市場(chǎng)周邊商鋪價(jià)格參照：物業(yè)名稱位置租金售價(jià)租金反算售價(jià)備注電腦城電腦城臨街品牌店，臨勞動(dòng)路4.6-5.3元/平米天2-3萬元/平方米電腦城只租不售，如轉(zhuǎn)租需交過戶費(fèi)二樓商鋪（靠邊）2.3元/平米天過戶費(fèi)2萬多1.2-1.5萬/平方米二樓樓梯口柜臺(tái)過戶費(fèi)10萬多一層樓梯下交通要道，后片區(qū)入口2元/平米天1-1.5萬/平方米一層其它區(qū)域2.2-2.5元/平米天1-1.5萬/平方米xx服裝城臨勞動(dòng)中路（使用面積）6-8元/平米天3-4萬/平方米經(jīng)營好，物業(yè)檔次較低內(nèi)鋪（使用面積）5-6元/平米天32萬2.5-3萬/平方米南大街步行街二樓（邊緣）2.3元/平米天1.2-1.5萬/平方米一樓（邊緣）4.0元/平米天約2萬/平方米二樓角中間部位2.5元/平米天1.2-1.5萬/平方米周邊商業(yè)項(xiàng)目xxxx服裝城常州電腦城商業(yè)體量10萬2萬3萬底層價(jià)格街鋪4-6萬/平方內(nèi)鋪3-4萬/平方反算售價(jià)：2.5-4萬/平方（使用面積）反算售價(jià)：1.5-3萬/平方二層價(jià)格一層價(jià)格的60%-70%一層價(jià)格的50%-60%反算售價(jià)：1-1.5萬/平方本項(xiàng)目商業(yè)形態(tài)較多，包括：集中商業(yè)、步行街、沿街商鋪等，實(shí)現(xiàn)的價(jià)格不同建議步行街以及街鋪一層售價(jià)約3萬/平方米，二層售價(jià)約2萬/平方米整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)2萬元/平方米；菜場(chǎng)及周邊商鋪實(shí)現(xiàn)均價(jià)8000元/平方。