午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、房地產發展有限公司新區別墅建設項目可行性研究報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月房地產發展有限公司新區別墅建設項目可行性研究報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月58可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日25目 錄摘 要5銷售目標達成之執行計劃7一、 項目簡析7二、 銷售價格制定85、 二期銷售時，工程接近結束，以準現房銷售，可以提2、高售價。91、蘇州高端住宅市場研究9蘇州高端住宅市場正進入一個新的發展時期，潛力巨大102、蘇州高端住宅分布研究103、蘇州高端住宅客戶研究11（1）、各區域高端住宅客源客層分析11（2）、客戶組成特征及趨勢判斷114、高端別墅市場研究121、高新區發展規劃142、蘇州科技城發展規劃153、蘇州科技城開發進程154、XX莊項目簡介165、競爭分析17雙湖板塊豪宅代表個案基本情況匯總17（1）、注重生活品質的自住客戶（品質與舒適度）19（2）、視其為財富工具的投資客戶（財富）19（3）、自住兼投資的持有型客戶（財富與舒適度）193、蘇州本地高端客源逐步擴充194、XX莊別墅客源思考201、XX莊3、別墅項目的行銷策劃222、“終端網羅計劃”221、形象力的塑造22以形象力作為核心價值的圖形解析222、整合搭建項目行銷體系23摘 要 瑞基XX莊別墅項目用地面積24140.9平米，規劃地上總建筑面積14360平方米。包含53棟獨立別墅物業。 瑞基XX莊別墅項目開發周期1年，至2010年5月結束。 扣除土地費用及銷售費用，本項目開發投資為萬元。 本項目引入“生態島嶼國際空間”的開發理念，開發建設符合該地區的項目開發規劃，對該地區的發展將帶來有利的影響。項目的啟動資金已基本落實，建設條件基本成熟，且項目的財務評價結果較好。 通過深入分析，本項目的開發建設具有較好的社會效益（開發商品牌效益）與經濟4、效益，是可行的。分析方法和工具可行性分析核心架構營銷戰略及策略選擇客戶分析綜合分析412本體及競爭分析市場分析0目標及核心問題目標及核心問題營銷目標品牌塑造瑞基地產品牌周期9個月35套利潤14500銷售均價現狀目標 本案并未表現出遠遠超 越市場的獨特產品力； 本案所在區域目前配套 較弱，影響力低； 本案相似區域項目的市 場均價為8000元/平米； 塑造超越諸多競爭對手 的產品力及價值感； 展現項目未來壯闊遠景 形成區域熱度； 實現均價14500元/平米 以上的區域巔峰溢價；顛覆產品顛覆區域顛覆價格顛覆產品重新定義和傳播項目的價值體系顛覆區域突破市場常規的區域價值塑造顛覆價格引領區域及蘇州市場的5、價值認證銷售目標達成之執行計劃一、 項目簡析本項目總建筑面積14360平米，規劃有53戶純獨棟別墅，具體總明細為：戶 型面 積戶 數總 面 積百 分 比戶數面積戶數面積AA1（南）230.0217423910.349687.2932%27%79%67%A2（北）230.02204600.438%32%A3（南）235.3151176.559%8%BB1（南）348.72471394.882441.048% 10%13%17%B2（北）348.7231046.166% 7%CC1（南）482.1113482.111455.352% 3%6%10%C2（北）486.622973.244% 7%D26、77617762% 6%總 計5314360100%二、 銷售價格制定本項目的總銷售均價為14500元/平米，總銷金額約為2.1億元，其中一期銷售均價為14000元/平米，總銷金額約為1.02億元，二期銷售均價為15000元/平米，總銷金額為1.08億元。銷售單價大致如下：A島17戶A1A1A1A1A1A1B114200元B1A2A2A2A2A2A2A2B214000元C215000元B島18戶A1A1A1A1A1A1A1B1A315800元D2A2A2A2A2A2A2 A2B2 13700元C島18戶A3A3A3A1A1A1A1B1A3C1A2A2A2A2A2A2B214300元C2以上價格7、為預估平均價，不包括端頭大戶的特價銷售。定價因素：1、 B、C島南北向房源每平米相差600-800元，來拉開價差，便于南北向房源的同時銷售；2、 A島北向房源位置最差，放在二期銷售，利于提高售價，增加利潤；3、 在二期銷售中，A島北向比B島北向每平米低800元，易于銷售；4、 二期整體均價比一期每平米高1000元，利于擠壓一期尾盤銷售；5、 二期銷售時，工程接近結束，以準現房銷售，可以提高售價。項目至2010年1月要實現33套約15億元銷售回款，現在我們需要回答的是，在剩下的910個月時間里，我們能否實現這33套的銷售目標，這個需要從市場的角度來研判是不是存在這樣的可能；同時，在市場具備了銷售8、33套別墅這一機會的狀況下，我們還要檢討我們的行銷策略能否有助于我們實現這一銷售目標，下面我們將根據上述的項目可行性分析架構，來詳細解答我們面臨的機會和挑戰以及我們的應對和執行。市場分析1、蘇州高端住宅市場研究 （圖片制作：恒基市場研究部）蘇州高端住宅市場正進入一個新的發展時期，潛力巨大2、蘇州高端住宅分布研究（圖片制作：恒基市場研究部） 蘇州高端住宅主要分布在太湖度假區、新區獅山路沿線、胥江板塊、平江區、陽澄湖板塊、金雞湖西、金雞湖東與現代大道沿線； 太湖、陽澄湖、獨墅湖等原生態湖泊周邊以低密度別墅產品為主，與平江區共同構成蘇州主要的別墅供應區； 金雞湖周邊、新區獅山路沿線、胥江板塊是蘇州主9、要高端公寓產品供應區，而湖東別墅產品由于區位內低密度產品的稀缺性，別墅類產品的市場接受度較高。3、蘇州高端住宅客戶研究（1）、各區域高端住宅客源客層分析（圖片制作：恒基市場研究部）（2）、客戶組成特征及趨勢判斷（圖片制作：恒基市場研究部）4、高端別墅市場研究 （圖片制作：恒基市場研究部）從目前高端別墅市場供應上看，金雞湖板塊依托全國最大的城市內湖泊資源和國際化的生活模式成功摘得蘇城第一居所的豪宅聚集區；古城區由于土地資源的稀缺、獨有的歷史文化資源和強烈的老蘇州地緣情結而成為蘇城又一豪宅散落區；太湖板塊依靠獨有的太湖資源，成就了蘇城乃至長三角的度假豪宅區；從供銷關系上看，07年別墅市場供銷基本持10、平，供需兩旺；但08年由于受政策、經濟、觀望等多重因素影響，行情大幅逆轉，在供應量本已大幅縮水的情況下，成交持續低迷，08年供銷差距逐漸拉大，供銷比已由07年的1.1上升至08年目前的2.0，再充分結合目前市場市場別墅總存量來看，預計未來一年內將面臨供大于求的局面，供銷比將持續在2.0以上;從市場容量上看，蘇州快速發展的私營經濟和外資經濟為當地的高端住宅市場導入充足的高端客源，潛在購買容量，足以支撐蘇州高端物業的發展;從未來高端別墅市場分布走勢上看，目前金雞湖第一居所豪宅聚集區的位置將因土地儲備的銳減和湖泊資源的替代而轉向同區域的雙湖板塊，預測雙湖板塊將以純生態居住區和完善的高端居住配套等優勢11、引領蘇州未來高端豪宅別墅市場;從目前蘇州高端別墅市場研究上看,金雞湖和太湖板塊別墅過于依賴湖景資源,軟性配套服務缺乏頂級的尊貴感;從別墅土地價值上看，稀缺和升值足以成為本案三島一湖價值的活招牌。本體及競爭分析1、高新區發展規劃依托西部區域的區位、資源和產業優勢，把蘇州西部建成以高新技術產業、旅游休閑觀光、科技研發中心、大型會議會展中心和高品質居住為主導的融現代文化和傳統文化于一體的，科技、文化、生態、高效的現代化新城區。規劃總用地223平方千米，規劃總人口100-130萬人。 2、蘇州科技城發展規劃蘇州科技城發展規劃目標是：結合豐富的自然資源和良好的生態環境，設置融入青山綠水中的研發創新區、緊12、鄰分布的科研中試區、擁有廣闊腹地的產業示范區、提供專業服務的中心配套區以及融合山水特色的生態休閑區，構成既相對獨立又緊密聯系的“一城五區”獨特格局。3、蘇州科技城開發進程目前科技城已初具規模，已建和在建住宅小區近35萬平方米；科技城高級中學、伊頓國際學校、東渚中學等教育配套已開學；東渚財富廣場、東渚新天地等商業配套已建成；占地650畝的諾貝爾湖開放公園已建成；已開工的北環西延工程使科技城與市區的交通更加便捷，路程縮短在20分鐘。 4、XX莊項目簡介（1）、區位項目位于蘇州XX中央核心位置，諾貝爾湖風景區的西北部，伴隨新區管委會的即將遷入，項目將無可爭議成為具備獨特生態湖景的城市別墅。（2）、規13、劃寧靜島嶼別墅的神秘面紗將隨著42棟別墅的推出首次揭開，占據市場絕對強勢地位的產品規劃與其所呈現的氣質特征，在新區乃至蘇州都是絕無僅有的。XX莊別墅，選取蘇州生態環境最好的區域，是一片水域最廣闊的都市風景。建筑師在設計過程中，以風景區頂級住宅為主題，結合基地得天獨厚的自然條件，展示國際主義社區生活方式，實現對現代人居的國際化范本的描摹及客層要求的多樣性滿足。今天的園區湖東，就是明天的XX，這兩大區域將成為蘇州未來發展的兩個發動機，對處于初始階段的XX板塊，其投資價值將會更大。5、競爭分析雙湖板塊豪宅代表個案基本情況匯總本項目的主力產品總價在300400萬之間，從當前的市場情況看，對于非項目周邊14、客戶，在總價上，園區一線湖景公寓和聯排產品是本相目的次要競爭者。獨立別墅是本相目的主要競爭者。對于非項目周邊客戶來說，本案產品面臨的主要競爭對手為環金雞湖板塊的高端公寓項目，均為實力開發商運作，且都為一線觀湖大宅，從總價層面上看，競爭均在400萬元以上的湖景住宅，本案相對競爭對手最大的劣勢，表現在區域成熟度上，因此對于本案來說，必須以硬性產品為代言，以軟性服務為資本，全力打造豪宅形象，以身份的尊貴稀缺感和別墅自身的占地奢華感來弱化配套資源上的不足。從主要競爭項目上看，本案的競爭產品相對比較單一，基本都為總價1200萬以上的獨棟別墅，且競爭項目的獨棟產品多為小面積的湖景資源別墅，在總價和觀湖上。15、本案具有一定優勢。所以在項目的競爭上，我們面對蘇州獨立別墅項目，在景觀、單價以及總價上都存在較大優勢，競爭力的薄弱環節是本項目配套資源相對有點欠缺。在行銷上力主將項目區域價值釋放，展現未來遠景；并通過實景，展現真實居住品質，塑造客戶強力體驗感，本項目在面對其他高端別墅的競爭還是具備較大優勢的。客戶分析1、高端人群區域分布的差異性分析2、蘇州高端項目客戶總結 從蘇州在售高端項目的客源分析來看，現在蘇州市場的高端客源屬性可以分為以下三類：（1）、注重生活品質的自住客戶（品質與舒適度）這類客戶更為注重生活品質的提升，對于價格的敏感度較低，物業需求特征集中體現在追求產品的高端品質及舒適度。同時非常看中16、圈層的歸屬感，身份感，居住所帶來的社會認同價值是他們的追求。􀂇（2）、視其為財富工具的投資客戶（財富）這類客戶的構成最為復雜，多數為新興企業主，產業企業家，在股市投資中一夜報復的新興財富層，還有具有灰色收入的政府官員等。（3）、自住兼投資的持有型客戶（財富與舒適度）這類客戶將豪宅類產品作為類似奢侈品一樣進行收藏，一方面追求豪宅類產品的舒適度，將其作為偶爾的居住進行度假、商務洽談，另一方面，在其價值增長到適當程度時，也會考慮將其售出。3、蘇州本地高端客源逐步擴充蘇州憑借本身的產業基礎和與上海的地緣關系，高端客戶正在不斷擴充，形成了以本地私營業主、外籍高管及外籍人士和外地高端客源17、為主高消費群體；隨著蘇州城市的發展，外地的高端客群也在不斷流入蘇州市場，給蘇州整體的高端市場注入源源不斷的活力，也給本項目的外地高端客群帶來不斷的養分。4、XX莊別墅客源思考結合前面的客戶研究，我們將其區域定義為：以蘇州為中心，輻射長三角！以蘇州為中心，包括項目周邊客戶和蘇州大市范圍客戶組成，其中項目周邊客戶是項目起始階段的客戶重心，但伴隨項目推廣和傳播，項目的客源半徑開始放大，蘇州大市氛圍甚至長三角大區域客戶開始進入，所以在客戶的組成上，項目周邊客源不是“主力”，但是“前鋒部隊”，是一開始重點鎖定的客戶源；蘇州大市客戶是項目行銷的客戶主力，需要深耕經營；長三角大區域客戶是項目行銷的補充客戶，18、也是本項目“樓王”客戶的源泉。本案客戶來源預判客源區域預計比例對應產品購買用途備注周邊客源20%A、C以享受使用型 客戶為主項目周邊財富和權力的成長階層，有高端物業的享受經 歷，期望能有與其身份相匹配的物業。蘇州客源50%A、C為主 +B以資產持有型 享受使用型為主在蘇州工作，傾向國際化 的生活氛圍；看好科技城發展蘇南客源15%B島產品以資產持有型 投資獲利型為主與蘇州有商務往來關系， 部分家庭居住在蘇州，追 求更優越的生活環境滬浙外籍15%大獨棟產品以享受使用型為主+資產持有型看好蘇州城市發展，持有稀缺資源，不一定會長居蘇州定位依據蘇州高端項目現有客源構成和類似項目客源構成客群表現出明顯的發19、散性，地域構成豐富；在產品定位的基礎上，本項目的構成愈加豐富蘇州本地客群為主，外省、外市、外籍客源也有相應的比例；項目發展的潛力蘇州的經濟地位在上升，城市間的交通網絡在完善，與蘇州有著商務往來的客群在增加，本項目具備了以蘇州為中心向周邊城市擴散的基礎；從市場層面上來看，目前蘇州的別墅市場去化情況一般，主要是近幾年蘇州別墅市場的開發量比較大，從市場提供的產品來看，目前市場上別墅產品同質化現象嚴重，所謂的差異也僅僅是概念或者風格的差異，而在決定真正居住品質的規劃和空間上差異不大，這也是XX莊別墅面臨的最大機遇。從價格區間來看，項目作為獨棟別墅，其300400萬的主力總價范圍加上得天獨厚無與倫比的公20、園景觀資源，無疑具備很強的市場競爭力。從投資價值上來說，蘇州區域的高端產品輻射力越來越強，吸引較多外區域人士投資，加上蘇州本區域自由客源，形成較大的購買力，同時科技城現在初始開發階段的特征，將對投資類客戶產生很大拉動力，現在園區的現狀，將是投資科技城最好的注腳，對錯過園區的投資客戶而言，科技城無疑是第一選擇，將會吸引較大客戶進駐。通過上述簡要分析，恒基認為，XX莊項目可行性比較強，雖然在目前的市場條件下實現910個月33套左右的銷售目標有難度，但還是有可能實現的，關鍵是如何在后期的行銷中揚長避短，充分發揮核心價值優勢資源。營銷戰略及策略選擇1、XX莊別墅項目的行銷策劃是遵循傳統廣告方式，以巨額21、廣告費為代價？還是依靠單一銷售方式，依靠一線賣場孤軍作戰？恒基策劃人基于對XX莊產品特殊性及市場目標的理解，以 “終端網羅計劃”作為本案行銷主題，實現迅捷高效的銷售目標。2、“終端網羅計劃”發現目標終端 縮小目標終端范圍 精準捕捉終端目標以瑞基自身人脈關系網及住宅行銷體系為基礎，組織數據庫與賣場活動行銷，融公關、廣告、通路為一體，搭建XX莊產品專向人脈行銷網絡，最終形成本案超乎尋常市場的“人氣指數”。我們將此行銷計劃稱為“網聚人脈的力量”行銷執行計劃：1、形象力的塑造以形象力作為核心價值的圖形解析形象力產品價值品牌價值服務價值客群價值產品價值取向隨著蘇州高端住宅市場成熟度的提升，一切概念變得極22、易被模仿和復制時。這時形象力的競爭，成為行銷的突破點，比之技術和概念的低端攀比，形象力競逐將以更成熟、更上層的姿態，凌駕于產品和概念之上而又統籌二者。客群價值取向項目的品質內涵與客戶形象相匹配，是項目拉近消費心理距離、促成客群追隨的核心要素。通過樣板區完善和提高客戶體驗價值感，是項目行銷的根本。服務價值取向對于日趨成熟的高端住市場而言，市場競爭的實質也趨向于對物業形象差異化的發掘，“軟性服務”成為高端物業參與高層競爭的秘密武器。營造蘇州最具服務力和掌控力的銷售案場，是行銷的關鍵所在。品牌價值取向以“別墅生活的升級”承載項目的品牌價值，并提升形象力，將成為本案獲得長久市場收益的重量級砝碼。2、整23、合搭建項目行銷體系終端直 銷PR廣告賣場核外 圍 體系 外 圍 體系 心系體直 銷廣 告P R賣 場直投直銷銷售工具直投會刊夾帶直投媒體夾帶直投會刊廣告直投電話面訴硬廣軟宣媒體外圍內部借助外場地借客戶之友外展現場各類會展售樓處及樣板區組合行銷行銷體系之核心直銷 直投路演點對點行銷方式，變被動為主動。精準接近并拉動終端，實現廣度及深度的溝通與傳播，更利于終端群體人脈及口碑的循環再生。主動發現并識別終端，迅速實現信息的精準溝通廣告及賣場，作為產品及形象載體，達成對直投、直銷等行銷方式的補充及拓展。PR：根據直銷數據庫研判，主動接近終端PR：基于直銷效果，實施專向定制互動式深入溝通 該行銷體系的價值，在于其強大的互補完善功能以及比之傳統銷售方式，更為高效低成本運作的特征