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1、投資25億以上住宅小區地產項目可行性分析報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月投資25億以上住宅小區地產項目可行性分析報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月47可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 xx小區項目可行性研究報告摘要l 對xx小區項目，本報告提供了兩種方案進行研究：方案1毛容積率為1.0、方案2毛容積率為1.3。 l 經2、研究，兩種方案都是可行的。方案的選擇最終取決于政府的規劃容積限制。l 研究設定條件： 土地投標報價暫按65萬元/畝計算，考慮到實際投標地價的未確定性，報告對地價進行了敏感變動分析。 報告先詳細研究了方案1即毛容積率為1.0的可行性，然后對方案2進行了比較研究。 目錄摘要4一、 項目概況61、項目法人概況62、項目概況6二、 項目建設必要性7三、 市場分析與預測81、上海市房地產市場現狀82、項目區域市場分析93、供需分析及價格預測11政策因素 具體政策措施頒布實施11四、 建設方案與市政配套18五、 項目建設周期及工程進度安排19六、投資估算與資金籌措211、項目總投資估算212、單位成本估算3、253、資金籌措27七、項目財務評價291、現金流量分析292、財務凈現值和內部收益率353、投資回收期374、財務評價小結37八、風險分析381、盈虧平衡分析38項目保本銷售量度項目總投資/產品平均售價382、敏感性分析39九、備選方案42十、結論43THE END錯誤!未定義書簽。一、 項目概況1、項目法人概況上海xx房地產開發經營有限公司成立于1993年9月，1998年9月改制為有限責任公司，2002年5月改制成上海xx房產股份有限公司，注冊資金8281萬元，目前進入上市輔導期。上海xx房產股份有限公司，作為較早涉足房地產行業的專業公司，在xx花木世界已投入7000多萬元資金，綠化種植面4、積近3000余畝，各種樹木40余萬株，把“以人為本，注重環境建設，營造融自然景觀、休閑、服務、居住功能為一體的新世紀人居生態環境”，作為公司不懈追求的目標。2001年底在xx地區相繼開發了xx小區等住宅小區，總面積逾70余萬平方米。其中開發的xx公寓獲xx建筑獎。xx已在xx落戶，企業的發展目標是：xx的品牌得到xx人民的承認，xx區的整體對外形象的提升，從而帶動xx的房地產業上一個新的臺階，土地拍賣的價格也必然會有上升的空間。2、項目概況n xx小區項目位于上海市xx區xx鎮。總用地面積1481.57畝，是xx區迄今為止規模最大的住宅小區，采用一次中標三批供地的土地供應方式。第一期第1年9月5、底育秀路以北約479.19畝和小區外，撤隊帶征地112.59畝第二期第2年6月底環城南路以北約577.35畝。第三期第3年6月底剩余全部土地約425.05畝和小區外撤隊帶征地約129.11畝。n xx小區毛容積率控制在1.01.3。二、 項目建設必要性上海外圍郊區化建設將成為“十五”時期的建設重點，一城九鎮以及十一個中心鎮的開發建設，將對市區人口進行有效的分流。同時，區域人口的增長將釋放出極大的住宅消費量。xx小區的開發和管理，將對xx區中心城（xx鎮、xx鎮）以及各集鎮的住宅建設和管理產生重要的影響，對全區投資環境的改善，以及新城面貌的展示起到重要的示范作用。因此該住宅小區建設將會本著“高起6、點規劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”的四高原則，力求把該小區建設成現代化高品位的生態居住區，努力為xx鎮（甚至是上海郊區）的城市化建設做出貢獻。三、 市場分析與預測1、上海市房地產市場現狀鄧小平同志南巡講話成為上海市房地產業第一個發展周期的動因（19921999年）。第一個周期特點是起點低、增建過快、上市量集中、消化吸納量不足。經歷了5年擴張3年萎縮后，新的一輪周期從2000年起動，擴大內需和投資的財政政策成為主要動因，特點是起點高、增速平穩，目前市場正處于上升期的平臺中。供需關系將是決定房地產市場發展走勢的主要因素，目前上海房地產市場的投資需求與消費需求都比較旺盛，在上海經濟連續兩位7、數增長，舊城改造城鎮化進程加快，房地產市場全面放開等利好因素的帶動下，市場將保持一個較高的需求狀態。總體上看，上海房地產市場依然存在上升空間，上海房地產市場當前高位運行，其穩步發展態勢至少可以持續至“十五”期末，不會發生大的波動。2、項目區域市場分析（1）、xx房地產市場發展相關數據n 房地產銷售n 住宅房地產開發情況（2）、市場概述n “十五”期間，xx區進入了城鄉一體化發展的歷史新階段，整個城市化建設不斷加速，眾多的住宅開發商加入到xx“圈地運動”中。n 市場需求旺盛，在未來一段時間內，整體市場將處于上行階段，需求的階段性高峰預計在第3年出現。n xx鎮是xx區的主要中心鎮（城市化水平在x8、x區內屬于目前最高），也將是未來人口導入的主要城鎮，這對房地產住宅的開發而言，無疑是最為有利的。 3、供需分析及價格預測（1）、供求分析n 需求分析影響需求變動的主要因素，可以歸納出以下幾個方面：經濟因素 人均收入水平（房價收入比）、行業景氣度市場因素 房地產發展周期規律、價格水平社會因素 人口變數、生活質量的提高程度、城市化發展水平政策因素 具體政策措施頒布實施經濟因素 xx區人均年收入及房價收入比人均收入（元）房價收入比1999年128161:5.22000年135391:5.42001年153751:5.2分析：xx當地的房價收入比維持在相對穩定的水平，對消費有很好的促進作用。 行業景氣9、度（萬元）1999年2000年2001年第一產業759907944985230第二產業4473404985532561707第三產業259915286284321092分析：第三產業比重加大。第三產業顯示出較為強勁的后發力，而第一產業所占比重逐年降低。市場因素 周期與價格的變動情況直接影響消費需求量的變化。正常角度考慮，需求量的變化和周期、價格變化成正比關系。社會因素 人口的變動增加以及生活質量的提高無疑會刺激消費需求，而城市化水平提高對人口變動和生活水平也起到拉升作用。n 需求測算 按人口變化和需求變化對市場近階段住宅消費的需求量進行估算。 xx人口變動情況1999年2000年2001年戶籍10、人口877418888988708常住人口99307125362 人均居住面積情況2000年人均居住面積17.93M2預測2002年人均居住面積20M2左右 需求量估算已知條件：2000年 2001年xx住宅總建筑面積（307萬M2）。需求量 = 12.5萬 *（20 / 0.7）307萬 = 50萬左右注：20/0.7表示由居住面積換算到建筑面積，其他數值參考來源與xx年鑒。 結論：在當前國民經濟穩定發展的前提下，基于穩定的人口導入量以及不斷提高的物質生活需求考量，xx當地的住宅年度需求量將在50萬左右。n 供給分析通過對當地房地產市場的初步調研，據不完全統計： 分類區域在售量體去化量體未售11、量體近階段預推量體運河以南55余萬50-52萬3-4萬30萬（預計）運河以北15余萬12萬2-3萬10萬（預計）總計40萬左右從市場現有隱性預推案量來看在40-50萬方左右，但根據推案期來看，一年內完全公開的可能性不大。再者，雖然目前xx鎮當地土地資源較為充裕，但由于受每年用地指標的限定，短時期內市場依然將呈現供給小于需求的局面，消費者持幣待購的現象較為普遍。因此，在年推案量有限，消費穩定的拉動下，市場將保持繼續上揚的態勢。n 市場小結 在早期的經濟建設帶動和供給量不足雙重影響下，xx鎮房地產住宅價格上升快速，2001年至2002年平均水平上漲300元/平米左右。后期市場供給量會有所增大，供求12、得以基本平衡，促使價格的走勢趨穩。但在價格上行的慣性作用下，近期內價格將依然呈現較高的上行速率，初步預計，平穩期將會出現在第2年到第3年，而后期市場在經濟條件趨好的基礎下，呈現波動型上揚的狀態。（2）、價格預判n 上海全市商品住宅價格走勢1996年至2002年上半年上海市住宅年平均漲幅2.8%。n xx當地市場情況 2001年上半年2001年下半年-2002年上半年2002年中期第1年上半年（預計）市場均價（元/M2）1800-20002200-23002400-25002800-3000 2001年 2002年上半年住宅市場供給量不足，市場供求結構失衡，在消費需求的刺激下，價格平均漲幅在4013、0元/M2左右。 第1年預推案量放大，將與當地的消化量初步吻合，因此在供求平衡的前提下，預計價格走勢將日漸趨穩，在種種利好因素的引導下，平穩上升。n 價格預測從市場價格的基本走勢，考慮到供求關系的影響，結合xx部分第1年預推樓盤的價格進行預測。預計：第1年上半年xx鎮平均價格水平，在正常情況下達到：2800-3000元/M2。結合上海全市1996年至今相對完整的價格運作周期，平均年漲幅在3%左右。預計第3年2006年市場平均價格水平3500元/M2左右。（3）小結就xx小區項目而言，在xx理念、品牌的保障下，如在2003第2年推案，價格在3300-3500元/M2的水平，超10%-15%區域行14、情可行度較高。到2006年左右，在社區的完善經濟形勢下利好趨勢，整體價格可保證在3600-3800元/M2左右。四、 建設方案與市政配套xx小區項目定位于中高檔現代化住宅小區，是集商業、服務、教育、娛樂為一體的綜合性社區，詳細的建設方案見投標文件中的小區規劃設計方案。對于相應的市政配套情況如下：公建配套面積不超過15萬平米，其中商業配套設施建筑面積40000平方左右。另農貿市場不小于3600平米，會所不小于3000平米，48班中小學一所，12班幼托2所，其它公建及市政配套設施面積嚴格遵守xx小區控制性詳細規劃和xx住宅發展局關于xx鎮xx小區建設和管理意見執行。五、 項目建設周期及工程進度安排15、按照項目建設方案，xx小區毛容積率按1.0計，小區建筑面積98.77萬平方米，其中住宅建設面積83.77萬平方米，公建配套按15萬平方米計（公建配套中包括4萬平方米商業面積）。項目建設工程周期的進度安排將結合市場消化能力進行合理調控，按正常需求測算當地市場水平，本項目年消化力10萬平米左右。按施工進度每次開工15萬平米，建設周期以18個月測算。建設進度與預期銷售進度見下圖。建設進度0 15 30 45 60 75 83.78（萬平米）住宅總建設量83.78萬平方米，每年建設15萬平米，第2年開始年份03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 (年) 預期銷售進度按平16、均每年銷售10萬平米計算。0 5 15 30 45 60 75 83.78（萬平米）六、投資估算與資金籌措1、項目總投資估算n 投資估算按以下成本構成計算：前期工程費用直接投資 土建及建筑安裝工程費用 市政配套工程費用項目總投資 利息 稅金間接投資 銷售費用 管理費用 不可預見費用n 項目總投資約26.59億元，其中前期工程費用（主要是土地成本）9.19億元，建安投資8.10億元，應繳稅金1.76億元。n 具體投資費用細目參見表6-1、6-2、6-3、6-4、6-5所示。表6-1 前期工程費用估算表 序號項目單價工程量總額備注數值單位數值單位數值單位一土地費用1出讓地塊費用65萬元/畝103417、.44畝67238.60 萬元2區內帶征費用31萬元/畝447.13畝13861.03 萬元3區外帶征費用11萬元/畝220畝2420.00 萬元二規劃設計費用100元/M283.77萬M28377萬元三勘測可研費用四小 計91896.63 萬元表6-2 建筑安裝工程費用估算表 序號項目單價工程量總額備注數值單位數值單位數值單位1住宅建安費用900元/M283.77萬M275393.00 萬元土建及安裝2商鋪建安費用 1400元/M24萬M25600.00 萬元土建及安裝3小 計80993.00 萬元說明住宅中小高層與多層量體之比按0.15控制； 商鋪面積取自控規統計。表6-3 市政配套工程費18、用估算表 序號項目 單價 工程量總額備注數值單位數值單位數值單位1大市政配套費用220元/M283.77萬M218429.40 萬元2基礎設施配套400元/M283.77萬M233508.00 萬元3小 計51937.40 萬元直接投資合計224827.03 萬元表6-4 項目間接費用估算表 序號項 目 標 準 基 數總 額備 注數值單位數值單位數值單位1貸款利息80元/M283.77萬M26701.60 萬元2綜合稅金6%83.77萬M217591.70 萬元3項目管理費用1%224827.03 萬元2248.27 萬元4不可預見費用2%224827.03 萬元4496.5406萬元5營銷費19、用3%83.77 萬M28795.85萬元6小 計39833.96 萬元表6-5 項目投資費用估算匯總表 序號項目 投資額（萬元） 比重（%）備注1直接投資前期工程費用91896.6334.72%2建筑安裝費用8099330.60%3市政配套工程費用51937.419.62%合 計224827.0384.95%4間接投資貸款利息6701.60 2.53%5應繳稅金17591.70 6.65%6營銷費用8795.85 3.32%7其他費用6744.81 2.55%合 計39833.96 15.05%8項目總投資264660.99 100%2、單位成本估算n 本報告成本估算方法：將項目各項投資成本20、費用（包括直接投資和間接投資）測算到項目開發產品（主要是住宅產品）的每平方米建筑面積。n 經測算，本項目開發產品平均單位成本為3116元/m2，投資收益率達到11%。n 成本估算表見附表6-6。表6-6 xx小區項目成本估算表 單位：萬元、萬平方米、元/平方米建筑面積序號工程費用名稱總金額工程量樓面價格 備 注一前期工程費用1土地成本 83519.63 83.77 997.01 毛容積率按1.0算 2建筑、規劃設計費8377.00 83.77 100.00 3勘察測量、可行性研究等 小 計 91896.63 1097.01 二建筑安裝工程費用1建安成本 80993.00 87.70 923.521、2 包括住宅成本和商鋪成本 小 計 80993.00 923.52 三各類配套工程費用1大配套18429.40 83.77 2202人防工程建設3350.80 83.77 40 3供電站、電力增容費10890.10 83.77 130 4通訊設備增容費1675.40 83.77 20 5有限電視配套837.70 83.77 10 6技防智能化3350.80 83.77 40 7綠化3350.80 83.77 40 8室外總體4188.50 83.77 509給水排水1675.40 83.77 2010煤氣增容等4188.50 83.77 50 小 計 51937.40 620.00 四 直接投22、資額合計224827.03 83.77 2640.53 五相關稅費（間接投資）1利息 6701.60 83.77 80.00 2綜合稅金 17591.70 83.77 210.00 總銷金額的6%，預計售價35003項目管理費用2248.27 83.77 26.84 直接投資額的1%4不可預見費用4496.54 83.77 53.68 直接投資額的2%5營銷費用 8795.85 83.77 105.00 總銷金額的3%小計 39833.96 475.52 六項目總投資和成本價格264660.99 3116.05 七總銷金額及銷售價格293195.00 83.77 3500市場預測未來銷售之平均23、價格八投資收益 1稅后利潤額 28534 2項目總投資利潤率10.78%3、資金籌措n 資本金 遵照有關規定，本項目由項目法人上海xx房地產開發有限公司承諾出資項目資本金5.32億元，并保證在項目運作期內及時到位。其中項目一期占地約479.19畝，總投資約10.9億元，項目法人承諾出資2.18億元。項目法人資本金占總投資比重20%，保證滿足資本金制度的要求。n 貸款利息 本項目計劃向銀行融資6億元，約占直接投資資金的23%，貸款利息為7901.6萬元。2億 項目貸款實行滾動貸款，滾動抵押。考慮到銀行的融資制度和運營壓力，計劃分三批向銀行貸款。每批融資額度為2億元人民幣。圖示（貸款流入示意）2億24、2億 05年04年03年 貸款利率三年期為5.49%，五年期為5.58%。制訂分批貸款計劃，盡量縮短還款年限、減少利息成本的支出（參見后文現金流量分析及建議部分）。n 預售款 項目建設資金不足部分擬通過預售房產解決。 按市場調研預測：項目產品在運作期內平均售價3500元/m2（考慮了商鋪部分價格比重）；預計年銷售量平均在10萬平方米左右，即年銷售額平均在35000萬元。七、項目財務評價1、現金流量分析n 現金流入 在項目運作期內，現金流入來源于項目的銀行貸款和各期產品銷售收入。 項目現金流入分析見表7-1。表7-1 xx小區項目現金流入量分析表 單位：萬元年序 T年限銀行貸款銷售收入當年現金流25、入量備注0第1年20000020000經分析安排貸款6億元預算1第2年200001750037500銷售5萬平方米2第3年200003500055000銷售10萬平方米32006年03500035000銷售10萬平方米42007年03500035000銷售10萬平方米52008年03500035000銷售10萬平方米62009年03500035000銷售10萬平方米72010年03500035000銷售10萬平方米82011年03500035000銷售10萬平方米92012年03069530695銷售8.77萬平方米現金流入量總計353195說明：年限指自上年末到該年末的年限。n 現金流出 項26、目的現金流出是項目在不同運作階段投資支出，包括前期費用、工程建安支出、市政配套支出、貸款本利、營銷費用支出、稅金支出、管理費用支出等。 項目現金流出量分析見表7-2。表7-2 xx小區項目現金流出量分析表 單位：萬元年序 T年限直接投資支出間接投資支出當年現金流出量備注土地成本支出建安配套投資營銷費用稅金貸款本利其他費用0第1年2731800000273181第2年3246116435.252510500402.650873.82第3年23740.6316435.21050210011116.93805.255247.96 償還1億貸款32006年016435.21050210011116.927、3805.231507.33 償還1億貸款42007年016435.21050210022233.87805.242624.27 償還2億貸款52008年016435.21050210022233.87805.242624.27 償還2億貸款62009年016435.2105021000805.220390.472010年016435.2105021000805.220390.482011年016435.2105021000805.220390.492012年06196.07 920.851841.70706.16 9664.78 現金流出量總計321031.61 說明：年限指自上年末到該年末28、的年限。n 綜上，項目現金流量分析見表7-3。 可以看出：項目經過近9年的運作，其凈現金流量達到32163萬元。表7-3 xx小區項目現金流量分析總表 單位：萬元年序 T年限當年現金流入量當年現金流出量當年凈現金流量累計凈現金流量備注0第1年2000027318-7318-73181第2年3750050873.8-13373.8-20691.82第3年5500055247.96 -247.96 -20939.76 32006年3500031507.33 3492.67 -17447.10 42007年3500042624.27 -7624.27 -25071.36 52008年3500042629、24.27 -7624.27 -32695.6362009年3500020390.414609.6-18086.0372010年3500020390.414609.6-3476.4382011年3500020390.414609.611133.1792012年306959664.780821030.22 32163.39 項目運作終期累計凈現金流量32163.39 說明：年限指自上年末到該年末的年限。2、財務凈現值和內部收益率n 財務凈現值 根據現金流量分析表，我們按現行銀行存款利率2.79%（5年期）作為貼現率，將項目運作期內各年所發生的現金流入量與現金流出量差額進行折現，可以得到項目的財務30、凈現值。 經計算，項目的財務凈現值為21754萬元。 項目財務凈現值計算表見表7-4。表7-4 xx小區項目財務凈現值計算表 單位：萬元 年序 T年份當年現金流入量當年現金流出量當年凈現金流量折現系數當年凈現值累計凈現值備注I=2.79%0第1年2000027318-73181-7318-73181第2年3750050873.8-13373.80.97 -13010.80 -20328.80 2第3年5500055247.96 -247.970.95 -234.69 -20563.48 32006年3500031507.33 3492.670.92 3215.91 -17347.57 420031、7年3500042624.27 -7624.270.90 -6829.59 -24177.16 52008年3500042624.27 -7624.270.87 -6644.22 -30821.37 62009年3500020390.40 14609.60.85 12386.06 -18435.32 72010年3500020390.40 14609.60.82 12049.87 -6385.45 82011年3500020390.40 14609.60.80 11722.80 5337.35 92012年306959664.78 21030.21920.78 16416.71 21754.032、6 項目運作終期累計凈現值21754.06 說明：年份指該年年末，起始時間為第1年末。n 內部收益率 內部收益率是項目所能接受的最高貼現率，也是項目所能得到的最高收益率。 項目內部收益率計算表見表7-5。 經計算，項目的內部收益率為10.7%。表7-5 xx小區項目內部收益率計算表 單位：萬元年序 T年份當年凈現金流量折現系數當年凈現值備注I1=15%I2=10%I1=15%I2=10%0第1年-731811-7318-73181第2年-13373.80.87 0.91 -11629.39 -12158.00 2第3年-247.96 0.76 0.83 -187.50 -204.93 320033、6年3492.67 0.66 0.75 2296.49 2624.09 42007年-7624.27 0.57 0.68 -4359.20 -5207.48 52008年-7624.27 0.50 0.62 -3790.61 -4734.07 62009年14609.60 0.43 0.56 6316.13 8246.74 72010年14609.60 0.38 0.51 5492.29 7497.03 82011年14609.60 0.33 0.47 4775.90 6815.49 92012年21030.22 0.28 0.42 5978.10 8918.87 項目運作終期累計凈現值-2434、25.78 4479.74 說明：年份指該年年末，起始時間為第1年末。因此，項目內部收益率區間為10%15%，插入法求得為10.7%3、投資回收期n 靜態回收期 從項目現金流量分析表（表7-3）上可以看出，在2011年項目累計凈現金流量開始出現正值。 經計算，項目靜態回收期為7.23年。n 動態回收期 從項目財務凈現值分析表（表7-4）可以看出，在2011年項目累計凈現金流量現值開始出現正值。 經計算，項目動態回收期為7.54年。4、財務評價小結 項目在運作終期，凈現金流量達到32163萬元，財務凈現值高達21754萬元。 項目最高收益率超過10%。 因項目投資較大，預計在7年左右可收回投資。35、 從財務狀況上看，項目獲利狀況良好，經濟上可行。八、風險分析1、盈虧平衡分析 在經濟、技術可行的情況下，項目未來運作的最大風險來源于產品的銷售風險。 盡可能提高去化率是項目投資獲利的根本落腳點。 本項目的盈虧平衡分析就是要確定項目的保本銷售量。 由項目投資成本估算表（參見表6-6）可得，項目保本銷售量度項目總投資/產品平均售價經計算，保本銷售量在75萬平方米左右。 可以看出，本項目規模大、投資量較多，致使盈虧平衡點較高，經營運作面臨較大壓力。2、敏感性分析 項目土地實行公開招標，最終土地中標價格變動對項目經濟效益產生敏感影響。 項目運作時間較長（8-12年），未來市場的變化使項目產品銷售均價產36、生變動，因此產品銷售均價亦是重要的敏感因素。 綜合考慮市場、政策、經濟和不確定因素等風險，對敏感因素分析取10%變動幅度加以研究。 設定投資稅后利潤為項目經濟目標值。n 土地價格敏感分析 土地價格敏感分析如表8-1。 當土地價格增加或減少10%時，投資利潤相應減少或增加25%左右。 經計算土地價格的敏感系數為2.5。相比之下，項目經濟目標值對土地價格較為敏感。表8-1 土地價格敏感因素分析表 土地投標價格（萬元）投資稅后利潤（萬元）投資回報率平均變動幅度地價變動利潤額變動回報率變動650%285340%10.78%0%71.510%21608-24.27%7.96%-26.16%-25.22%37、58.5-10%3546024.27%13.76%27.64%25.96%土地價格之敏感系數=2.5n 產品售價敏感分析 敏感分析計算見表8-2。 當產品銷售均價增加或減少10%時，項目投資稅后利潤相應增加或減少接近90%。 經計算，項目產品銷售均價之敏感系數為9.2。即項目經濟目標對產品銷售均價十分敏感。表8-2 產品售價敏感因素分析表 產品銷售均價（元/M2）投資稅后利潤（萬元）投資回報率平均變動幅度售價變動利潤額變動回報率變動35000%285340%10.78%0%385010%5521593.51%20.66%91.65%92.58%3150-10%1853-93.51%0.71%-38、93.41%-93.46%項目產品銷售均價之敏感系數=9.2 九、備選方案 備選方案考慮方案2-毛容積率為1.3和方案3-毛容積率為0.87時項目的開發建設方案。 方案的最終選擇基于政府規劃容積限制與項目產品力塑造之雙向引導。 同理對方案2、方案3進行可行性研究，可以考察其基本投資效果。 三種方案對比分析如表10-1（下頁）。三種開發方案對比分析表方案1 R=1.0方案2 R=1.3方案3 R=0.87開發建設 規模總量體98.77萬M2 住宅量體83.77萬M2總量體128.40萬M2 住宅量體113.40萬M2總量體85.93萬M2 住宅量體70.93萬M3市場分析預計售價3500元/M239、 市場面可行預計售價3300元/M2 市場面可行預計售價3700元/M2 市場面可行運作周期8-9年11-12年6-7年總投資額26億32.45億24億稅后利潤28534萬元49672萬元23245 萬元投資回報率10.78%15.30%9.72%經濟可行性基本可行可行投資回報欠佳項目可行性基本可行可行風險較大前提：各方案均設定土地報價為65萬元/畝十、結論n 可行性 從市場面看，xx作為xx區政府駐地，上海市郊的中心鎮之一，擁有良好的產業基礎和規劃前景。未來房產市場朝供需兩旺發展，xx小區項目順勢開發，必有所為。 從技術面看，現有建筑施工技術完全能滿足項目開發建設所需。 從經濟評價上看，項目40、投資收益較好，可望獲得10%以上的回報率。 從社會效益和環境效益上看，項目作為區府重點支持的規模住宅小區，建成后將在xx城東形成一個占地近百公頃的高檔住宅區。以優質的產品、幽雅的環境、宜人的景觀、完善的配套和貼心的物業管理為xx近萬人打造居家空間，具有良好的社會效益和環境效益。 因此，該項目是可行的。n 抗風險能力 項目規模大，投資達25億以上，經營運作面臨較大壓力。 銷售是項目運作的關鍵，采用積極有效的方式促進項目產品順利去化是提高項目抗風險能力的基石。 與此同時，項目以規模優勢可以不斷創造行情、引領xx市場，從而有效降低自身經營風險。n 項目法人承諾 本公司若中標，將嚴格保證各項款項的及時到位，使工程能按計劃完成。 本公司將根據實際情況科學安排工程進度，合理安排資金使用，加強施工監理，確保項目建筑質量。 本公司將充分發揮項目規模大、環境優的特點，極力為xx人民打造精品住宅。同時進行積極有效的營銷促進，保證項目銷售計劃的實現和建設資金的滾動投入使用，使項目盡善盡美健康發展。