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1、沿水庫低密度住宅高端別墅綠化率40%以上項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月沿水庫低密度住宅高端別墅綠化率40%以上項目可行性報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月31可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日目錄第一章 項目背景與概況7一、項目名稱7云南xx低密度住宅項目7二、項目概況74、項目總投資：40517.44萬元。2、8三、項目背景81、符合嘉友集團開發戰略82、土地資源稀缺，增加公司土地儲備83、項目低風險9第二章 項目投資環境與市場研究9一、投資環境分析9二、昆明市2007年房地產市場情況13三、昆明市別墅項目房地產市場情況15（一）“后花園”找到了15（二）別墅改變昆明16（五）2007年昆明在售別墅情況17四、項目周邊市場分析19（一）、世林國際別墅：19（二）、西亞山莊：19第三章、項目開發條件20一、地形、地貌條件20二、工程地質、水文地質條件20三、城市規劃和區域性規劃條件20四、交通條件20第四章、建筑方案選擇20一、總體規劃：20二、主要經濟技術指標：21三、形態結構規劃：21四、住宅基本3、戶型：21第四章 項目實施進度21一、項目實施安排21二、項目進度計劃21第五章 組織機構與資源配置22第六章 投資估算與資金籌措23一、投資估算23二、資金籌措方式與來源25第七章 財務評價25一、銷售收益估算表25銷售收入估算表（表2）25二、項目總投資利潤估算表25投資利潤總估算表 (銷售額6億元，項目成本利潤率31.53%)（表3）25三、項目現金流量表(表4)26第八章 結論與建議29一、項目擁有較好的投資環境與機遇30三、項目具有的突出優勢30四、項目開發經營風險較小30五、建議311、分期開發，實現利益最大化。31第一章 項目背景與概況一、項目名稱云南xx低密度住宅項目二、項目概4、況 1、項目位置：呈貢縣xx鎮xx村委會2、建設用地：土地面積133334平米，共計200畝。3、建設內容及規模：目前尚未進行規劃指標申報，可以規劃容積率0.5-1.0的低密度住宅項目，建設內容及規模可控制在133334平米以內。4、項目總投資：40517.44萬元。三、項目背景 1、符合嘉友集團開發戰略新地塊符合集團公司長遠發展目標，標志著集團朝多區域發展的目標賣出堅實的一步，并逐步形成以北京為中心，無錫、貴陽、內蒙、?？凇⒗ッ鳛橛|角的戰略性格局。2、土地資源稀缺，增加公司土地儲備從土地供應角度分析，由于土地數量的相對穩定和昆明房地產市場的高速發展，昆明市區土地資源日趨減少，土地供應絕對數量5、必然下降。本項目可以建設14萬平米低容積率高端住宅，更顯土地資源珍貴。目前，從土地獲得方式已經由過去的規劃、協議出讓方式逐步轉化以招拍掛為主。本項目通過股權轉讓獲得土地，土地成本明顯降低，從而有利于控制銷售價格，降低開發風險。3、項目低風險本項目有四大賣點： （1）、項目所處位置環境非常優美，緊臨130萬平米xx水庫西岸，背靠風景優美的xx。（2）、交通非常便利，緊臨昆石高速和324國道，離昆明市區15公里左右。（3）、周邊別墅項目成熟，周邊有世林國際別墅、西亞山莊、嶺東紫郡，在昆明市房地產有較好的聲譽。（4）東側有昆明鄉村高爾夫球場、七彩云南、昆明市南洋學校等各種旅游、生活配套，大大提升項目6、品質。第二章 項目投資環境與市場研究一、投資環境分析1、【位置面積】 昆明位于中國西南邊陲，云南中部湖盆群的中心地帶，擁有富饒的滇池盆地，具有優越的地理位置。昆明作為云南省的省會、西南地區的中心城市之一，是中國聯結東南亞、南亞通道上的樞紐，具有重要的區域地位。昆明地區地處云貴高原中部，處于金沙江、南盤江、紅河的分水嶺地帶。地勢由北向南呈階梯狀逐漸低緩。大部分地區海拔在 15002800米，為山原地貌，最高點在北部祿勸縣轎子山馬鬃嶺，海拔為4247米，最低點在祿勸縣普渡河與金沙江交匯處，海拔僅746米。主城中心區海拔1891米，三面環山，南瀕滇池。 昆明 城市坐落在滇池盆地北部，位于北緯 2427、3，東經10323。2005年，昆明轄區總面積為21111平方公里。 2、【行政區劃】 2005年昆明市轄5區1市8縣。昆明城區四區區劃調整整合后，全市共有社區居委會315個，村委會1256個。 3、【人口民族】 年末全市戶籍總人口 608萬人，其中非農業人口211.21萬人，少數民族人口74萬人，占總人口數的14.6 %。萬人以上的少數民族有8個，即彝族391337人，占總人口的7.7、回族146 922人，占總人口的2.9、白族71443人，占總人口的1.4、苗族45 013人，占總人口的0.89、傈僳族17289人，占總人口的0.34、壯族13835人，占總人口的0.27、傣族131018、人，占總人口的0.27、哈尼族10649人，占總人口的0.21。全年出生人口58796人，人口自然增長率為6.23。 4、【氣 候】 2005年昆明年平均氣溫為16.7，比歷史同期平均值偏高1.8，比2004年偏高1.1，創下了自1951年有氣象記錄以來年平均氣溫的最高值。2005年昆明市降雨量以尋甸最多，達1239毫米，東川最少為677毫米，昆明的年降雨量為976毫米。與2004年的降雨量相比，除嵩明、宜良、尋甸偏多外，其余大部分地區均偏少。2005年昆明總日照時數為2054小時，與2004年相比，除昆明、晉寧、西山偏少外，其余大部分地區均偏多。 5、【經濟綜述】 全市經濟總量和地方財政收入9、分別超千億、百億大關，實現 “雙突破 ”。全市生產總值 1062.3億元，增長11.1%，人均生產總值17588元。三次產業全面發展，呈快速增長態勢，其中一、二、三次產業分別實現增加值77.31億元、483.24億元和501.79億元，比上年增長5%、14%和9.3%，三次產業比重為7.3：45.5：47.2，經濟發展躍上新臺階。 “十五 ”期間，全市累計實現生產總值4225.63億元，年均增長10.2%，超額完成 “十五 ”計劃確定的年均增長9的目標。財政總收入220.9億元，其中，地方財政收入110.5億元，增長29%。地方財政支出133.42億元，比上年增長27.5%。 “十五 ”期間，10、累計完成地方財政收入376.12億元，年均增長17.5%，超額完成年均增長7%的 “十五 ”計劃目標;累計完成地方財政支出467.12億元，年均增長13.7%。完成固定投資522億元，增長20%，其中房地產投資140億元，增長30%。 “十五 ”期間，累計完成全社會固定資產投資1874.54億元，特別是后三年連續上了三個臺階，當年完成的投資額由2002年的291.90億元躍到2003年361.65億元、2004年435.08億元、2005年522億元，分別突破300億元、400億元、500億元投資規模，實現 “三級跳 ”。農業實現增加值77.3億元，增長5%。工業實現增加值387.1億元，增長11、11.9%，規模以上工業企業實現利潤總額82.9億元。第三產業實現增加值501.8億元，增長9.3%。社會消費品零售總額415.5億元，增長12.2%。旅游業接待海內外游客超過2000萬人次，總收入138.5億元。 6、【科技、教育】 組織實施科技項目及課題 132個，總經費5.5億元，通過評價的科技成果95項?？萍歼M步獎獲獎成果59項。國家863軟件專業孵化器昆明基地一期建設通過科技部驗收，滇池入湖河流水環境治理技術與工程示范項目列入863重大科技專項。榮獲 “全國科技進步先進市 ”稱號。年末昆明地區共有普通高校30所，在校學生18.81萬人；普通中學278所，在校學生26.35萬人；小學112、491所，在校學生47.04萬人。小學適齡兒童入學率97.75%。 7、【位置面積】 昆明位于中國西南邊陲，云南中部湖盆群的中心地帶，擁有富饒的滇池盆地，具有優越的地理位置。昆明作為云南省的省會、西南地區的中心城市之一，是中國聯結東南亞、南亞通道上的樞紐，具有重要的區域地位。昆明地區地處云貴高原中部，處于金沙江、南盤江、紅河的分水嶺地帶。地勢由北向南呈階梯狀逐漸低緩。大部分地區海拔在 15002800米，為山原地貌，最高點在北部祿勸縣轎子山馬鬃嶺，海拔為4247米，最低點在祿勸縣普渡河與金沙江交匯處，海拔僅746米。主城中心區海拔1891米，三面環山，南瀕滇池。 昆明 城市坐落在滇池盆地北部，13、位于北緯 2423，東經10323。2005年，昆明轄區總面積為21111平方公里。 8、【2006年昆明經濟較快增長】 昆明市2007年政府工作報告指出，2006年昆明經濟保持較快增長。初步核算，全市實現地區生產總值1203億元，增長12.3%，增幅是近10年來最快的一年。 2006年，全市規模以上工業企業實現增加值381.9億元，增長17.4%。重點行業發展呈現出快速增長態勢，煙草增長14.2%，有色冶金、機電、醫藥、建材增速均超過20%。工業經濟效益綜合指數提高18.5個百分點，利稅和利潤分別增長20.5%和30.2%。 商貿旅游業快速發展。實現社會消費品零售總額484.2億元，增長1614、.5%。固定資產投資力度加大。完成全社會固定資產投資654億元，增長25%。 城鎮居民人均可支配收入10766元，農村居民人均純收入3520元，分別實際增長10.2%和6.8%。居民消費價格總水平保持基本穩定。城鎮登記失業率控制在3%以內。國有企業下崗職工基本生活費、企業離退休人員基本養老金發放率均達到100%。二、昆明市2007年房地產市場情況1、07年上半年，昆明房地產市場商品房共成交37597套，總成交面積約為422.16萬m2，總成交金額約為155.42億元，成交均價約為3681元/m2。住宅整體均價為3614元/m2。上半年已開盤住宅樓盤中，普通住宅供應占主體，別墅物業和高級公寓物業15、供應量不大。2、中心區域的住宅價格最高，均價約為4491元/m2，近遠郊區域住宅價格為4412元/m2。總體而言，上半年的住宅市場相對平靜，新增樓盤少，受新政影響，新增樓盤中90m2以下中小戶型樓盤明顯增多，別墅物業供應量少，在需求穩定增加的情況下，各類住宅價格普遍呈現穩定上漲的態勢。 3、20032006昆明市住宅價格走勢2003年，昆明市住宅市場整體價格為2477/m2，2004年昆明住宅市場整體價格為2916元/m2，2005年住宅整體價格為3012元/m2，2006年住宅整體價格為3304元/m2。4、07年昆明地產整體情況：昆明房價在2007年漲幅勢頭明顯，其中，一季度昆明四區新建商16、品房均價還只是3740元/平米，到了二季度則首次沖破4000元大關，達到4173元/平米；到了10月份，均價已達5057.12元/平米。而今年三季度的漲幅尤為明顯，平均每月上漲約300元/平米，二環周邊的個別新盤已達60007000元/平米（如中產風尚二期），從市場層面看，昆明房價不足兩年便上漲了60%。5、市場供量減少帶來的房源供不應求狀態以及地價直線飆高，成為昆明房價在2007年出現飆升的重要原因。 2007年房價變局為明年的房價走勢打了大大的問號，2008年新盤價格繼續高走的預期使得購房者很可能被迫進入一個“高消費”的市場環境。2008年，新盤供量可能出現一個爆發點，容易將客源注意力引向17、一手房市場。2007年1月至12月10日為止的一年里，昆明市場總共有45個新盤亮相，而其中只有28個項目開盤并在售（包括商鋪項目），其余17個項目至今沒有開盤動向。6、土地供應:2007年上半年，昆明市公開掛牌交易土地10宗，總面積678.466畝。上半年規劃總建筑面積約645.576萬m2。上半年43個報批項目中有32個項目為居住性用地，總用地約5067畝，占所有報批項目用地的90%左右，擬建筑面積約526.66萬m2，占所有報批項目建筑面積的80.5%左右；商業及辦公項目僅有4個；另外，經濟適用房項目共3個，總建筑面積300750.8m2，約占上半年申報住宅建筑面積總量的5.9%。三、昆明18、市別墅項目房地產市場情況（一）“后花園”找到了“花枝不斷四時春”、 “昆明天天是春天”，是這里的人送給家園的贊譽，這里有山，西山名勝四季如春；有水，五百里滇池奔騰浩瀚，母親河盤龍江穿城而過；有歷史，金殿上陳圓圓講述“沖冠一怒為紅顏”，大觀樓長聯見證滇中百年變遷 一份時尚雜志把“中國后花園”這一美譽送給了昆明，昆明的“后花園”地位也逐漸在地方政府的規劃建設下得到世人認同。 從1992年至今，昆明已建萬余棟別墅，別墅市場產品種類豐富，目前國內市場存在的五類別墅產品中（獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊拼別墅、空中別墅），前四類已在昆明市場熱銷。今年上半年，雖然別墅市場相對冷淡，但下半年總預計將會有119、0余個有別墅項目的新盤放出，昆明別墅市場可能出現一個火爆的下半年。 創建“園林城市”，建設宜居城市，作為首批歷史文化名城的昆明，獨特的自然、文化優勢，與別墅定位的需求一拍即合！可以預見，鑄上昆明品牌的別墅將會在中國城市建設史留下濃墨重彩的一筆。這一筆該這么寫：昆明牌別墅，建在“中國后花園”的別墅?。ǘ﹦e墅改變昆明云南省統計局公布的今年1至5月統計數據顯示，云南省別墅、高檔公寓投資16.58億元，同比增長53.4。今年下半年，昆明將有10余個有別墅項目的樓盤開盤一切都顯示，今年的昆明別墅市場不會平淡。（三）宜居環境促投資 別墅類項目在大量投資的前提下，其在昆明樓市的總體供應量一直很大。上半年雖20、然別墅項目新盤不多，但5月中旬舉辦的第三屆云南地產文化節（昆明）房地產展覽交易會上，參展的30多個樓盤中，別墅項目占了5成，參展面積達數千平方米，且下半年還陸續會有10余個別墅項目樓盤開盤，別墅項目的供應量一直處于高水平。 作為房地產市場的高端產品，別墅在昆明市場如此火爆，最主要的原因應該歸功于昆明得天獨厚的自然環境和昆明相對緩慢的生活節奏。 “幾乎沒有人把類似上海式的繁華都市生活在昆明的缺失當作昆明的遺憾，在昆明的人們無需這個。相對于客廳，后花園至少承擔著三個方面的角色：體驗自然之地、身心休憩之地、思考決策之地?！毙轮芸谝黄诮榻B體驗之都昆明時如是寫道。 在優厚的自然條件下，近兩年，昆明在21、改進城市環境，創建宜居城市方面更是做了很大的投資。滇池治理、拆臨拆危、建綠透綠、城中村改造、一湖四環、四片規劃，都在昭示地方政府創建宜居城市的決心。 好的環境自然吸引投資，高端住宅區的建設，又可一定程度上提高城市的居住品位，而促使城市建設向更環保、綠色的方向發展，形成一個良性循環。 （四）別墅聚成高檔社區 別墅作為高檔住宅區，它的出現必然會帶動周邊高端物業的形成，從而形成一個高檔住宅片區。 目前昆明地產市場已形成的高檔住宅片區在世博板塊方向，這一片區風景優美，離城市有段距離，環境優越。集中了眾多的別墅、花園洋房之類的高端住宅，野鴨湖、世博生態城、茉莉唐朝、智者的山丘等高檔樓盤都集中在世博園、金22、殿附近片區，有人說這就是昆明未來的富人聚集區了。 類似的情形也出現在滇池路片區，滇池路片區因為毗鄰滇池，所以也成為別墅投資的熱門地段，滇池衛城微風島、滇池印象、滇池名古屋等別墅林立。 中國有句古話叫“擇鄰而居”，高端樓盤的購買者大多屬于省內外的富人、或者中產階層人士，這些別墅樓盤的聚集，也使得這些人在買房的時候少了擇鄰之憂，自然地會選擇聚集在一起，別墅樓盤的聚集效應正在于此。 別墅群的出現，正在改變著昆明人的居住理念。（五）2007年昆明在售別墅情況在售項目主要有香檳小鎮 、水天一舍、滇池衛城 、金家大院 、海韻楓丹 、西山別墅、高天流云 、世博生態城 、公園道1號 、清水木華 、嶺東紫郡 。23、1、野鴨湖山水假日小鎮：遠期規劃開發約2600畝，總體控制性區域（山地、林地、湖區）約10000畝。總體規劃的功能區和布局是“一湖（野鴨湖）+一軸（發展軸）”；“二環（內環線、外環線）+二產（旅游度假、休閑居住）+二中心（旅游娛樂中心、社區服務中心）”；“三景區（山色湖光、翠湖雅致、茶馬古道）”；“七小鎮”和“多群落+多組團+多單元”。2、世紀城項目：總占地3800畝，從幼兒園到高中的完整教育體系；52萬平方米的SHOPPING MALL；3公里長的商業街；400畝的如意形的中央公園；兩座酒店、3幢寫字樓的超級大盤就坐落在新昆明主城與呈貢新城的結點之上。世紀城別墅區除了少量獨棟別墅外，其余大部24、分是聯排別墅和疊拼別墅，總共有100多套，在世紀城400萬平方米建筑面積中猶如皇冠上的明珠，少而珍貴。3、列儂溪谷：位于滇池旅游度假區內，是滇池片區唯一以溪谷園林景觀為主的純別墅社區。整個社區植根于度假區得天獨厚的人文與自然環境之中，與自然環境的和諧共融，與滇池國家旅游度假區發展戰略協調統一，延續城市文脈，突出文化景觀環境的營造。4、玫瑰灣：這個低密度洋房社區，同樣為追求優質生活的昆明人奉上了19幢聯排別墅和疊加別墅，面積從187.94253.51平方米不等。離市中心的咫尺之遙，讓玫瑰灣別墅社區完全成為了極為罕有的“城市中的別墅社區”，擁有普通別墅物業可遇而不可求的優越區位。5、經典墅：20025、5年由云南經典房地產開發有限公司鼎力推出的一個融合了庭院景觀、xx文化、現代風格的純養生xx風情別墅。該項目位于市區昆祿公路18公里處，是一個掩映在萬樹xx迷人風情中的大型生態養生別墅社區。通過四級綠化系統、多重養生體系等人性化設計，滿足人們親近自然，與自然交流需求的極至居住理想境界。6、西山別墅III期萊濛溪谷：位于與城市僅16公里、植被覆蓋面積超過80%，有著萬畝密林、天然溪流、保護完好的濕地半山自然之地。被植入了“親場所”的設計理念的萊濛溪谷，最大程度地減少對自然的破壞，以更科學的手段對原始環境進行保護，讓業主在自然半山坡地錯落中，享受直面真山真水的純粹別墅生活。7、嶺東紫郡II期：用地26、面積493畝的項目位于昆明市城東南鄉村高爾夫球場旁。作為昆明高檔別墅社區，該項目綠化率達66%，100%的別墅依山而筑，讓住宅與山坡起伏貼合。同時，嶺東紫郡II期還擁有超出一般別墅10倍規模的超大公共景觀綠地。銷售均價二期聯排均價4000元/，雙拼均價5600元/，獨棟均價11000元/（2007-6-29）四、項目周邊市場分析 本項目周邊除嶺東紫郡II期外還有世林國際別墅、西亞山莊兩個別墅項目。（一）、世林國際別墅：世林國際別墅位于昆明東城區xx水庫西岸，兩側緊鄰昆石高速公路，交通極為便利，臨130萬平方米的xx水庫，湖水清澈見底，常有珍稀鳥類白鷺出沒，一水之隔是常年郁郁蔥蔥的xx，空氣清新27、環境幽雅、是難得的“風水寶地”。整個別墅區占地325畝，共有210棟別墅依山錯落別致而建。綠化率高達61%，采用純歐式建筑風格，區內5000平方米歐羅巴中心廣場，濃縮世界建筑物之精華，是昆明純歐式別墅的精典之作。也是依山傍水，擁有豐富原始森林植被難得的“生態居家”之寶地。銷售價格5000元/左右（06年）。（二）、西亞山莊：較早開發的別墅項目，2001年開發已經銷售完畢。第三章、項目開發條件一、地形、地貌條件 項目地塊為坡地，屬西南土石山區，應加強施工時的防護措施，避免在雨季時大面積的水土流失。二、工程地質、水文地質條件需進行項目初勘，才能較為準確的了解情況。三、城市規劃和區域性規劃條件昆明28、主城規劃結構布局為：“一主三副、五區三軸；內疏、北行、南限、西優、東進”的軸向開拓、自然分隔、組團發展的動態城市布局結構。四、交通條件東鄰昆石老路，交通較為便利。第四章、建筑方案選擇一、總體規劃：項目將依托xx水庫和xx資源優勢打造昆明高端別墅。使整個小區具備豐富的自然景觀和深厚的人文內涵?？紤]到國家90平米以下占70%的政策的影響，本項目可以建造的別墅面積30000平米左右，別墅的形式根據市場情況選擇獨棟、聯排、雙拼或者疊拼。90平米以下戶型的總面積占70000平米左右，主要產品將在多層花園洋房，LOFT等產品中選擇。項目地塊為坡地，靠近xx水庫的北側地勢較低，地勢由北至南方向漸高，最大高差29、30米。地勢的走向并不利于更有效地利用建筑的日照間距。初步認為，別墅將建造在沿xx水庫的一帶，有利于營造親近大自然的感覺，多層產品將建造在東側至安石高速的路邊或者南側靠近村委會一帶。公建與住宅明確分區。二、主要經濟技術指標：地塊占地面積200畝，容積率為0.75，綠化率達到40%以上。三、形態結構規劃：昆明市為8度抗震區，別墅形式選擇框架結構或異形柱結構。多層產品則可以選擇框架結構。四、住宅基本戶型：一方面執行“國六條”政策，一方面根據市場需求，兩者有機結合，適當變通。第四章 項目實施進度一、項目實施安排 嘉友房地產開發集團有限公司將組建強有力、高效的建設指揮機構，來完成xx建設項目的投資和建30、設任務。二、項目進度計劃根據本項目的具體條件和特點，結合昆明房地產市場情況項目分2期開發。自項目開始建設至全部竣工投入運營，需30個月（2.5年），其中前期工作和施工準備工作為9個月，建設施工和驗收時間為21個月。預售和運營在此階段平行展開。項目實施進度計劃表序號任務名稱2008年（季度）2009年（季度）2010年（季度）1234123412341工程前期工作及施工準備 2施工建設3市政配套建設4工程竣工驗收交付使用5銷售第五章 組織機構與資源配置根據嘉友集團公司統一部署，昆明xx項目設置六個職能部門，分別為：一、綜合管理部：負責行政、人事和后勤服務。二、開發部：負責房地產開發前期工作和辦理31、有關手續。三、財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭。四、工程部：負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關，包括各種管線的申報，協調工程的生產進度。五、預算合同部：負責工程預決算和合同管理工作。六、銷售部：負責產品廣告宣傳和銷售、市場中介和辦理產權證件。公司各部門的主要職能是圍繞房地產開發、設計、銷售、物業管理等設置，目標是為建立一個配套設施完善、環境幽雅怡人、建筑風格獨特、具備良好社區文化的大型多功能高尚生活區。第六章 投資估算與資金籌措一、投資估算1、項目由于不具備市政條件，大市政投資較大，計劃按800元/平米。2、由于是低密度住宅用地，項目容積按0.75左右考慮，建設規模為10萬米。3、項32、目建安費用1530元/平米。4、項目前期費用200元/平米左右。5、財務費用按1億元貸款一年考慮。具體投資估算見下表。項目投資估算表 （表1） 序號項目計費基礎單位計費標準(元/m)金額（萬元）占總投資%一土地費用按相關合同13537.4433.41%二大市政建設費100000平方米800800019.74%三三通一平費100000平方米5500.12%四建筑安裝工程費1360033.56%4.1主體土建工程100000平方米1200120004.2室內給排水管線100000平方米505004.3強弱電安裝100000平方米606004.4燃氣管網安裝100000平方米50500五室外工程費133、5303.8%5.1室外管線建安工程費5%6805.2綠化工程費用按綠化率40%804505.3硬化工程費用100400六工程建設其他費用2187.15.4%6.1工程勘察費工程費（三+四）0.005%75.76.2工程設計費按相關規定平方米303006.3項目可研費用按相關規定306.4交通、環境評價費用按相關規定406.5人防工程易地建設費100000平方米303006.6新型墻體專項費100000平方米6606.7散裝水泥專項基金100000平方米0.776.8招標代理服務費工程費（四）0.06%81.66.9工程建設監理費工程費（四+五）1%151.36.10施工圖審查費按相關規定平方34、米4406.11竣工圖編制費工程勘察設計費8%30.16.12工程定額編制管理費工程費（四）0.08%10.86.13建設工程社保費工程費（四）3%4086.14建設單位管理費工程費（四+五）2%302.66.15城市基礎設施配套費100000平方米35350七基本預備費（四+五+六）萬元5%865.92.13%八建設投資萬元39770.4498.16%九建設期利息1億元貸款1年萬元7.47%7471.84%十項目總投資100000平方米40517.44100%二、資金籌措方式與來源所需資金1億通過融資解決，其余為自籌，及通過銷售回款解決。全部資金根據建設進度，于20082010年內按需分投放35、。第七章 財務評價一、銷售收益估算表項目按6000元/估算，10萬項目總銷售額6億元。銷售收入估算表（表2）時間2008年2009年（項目一期）2010年（項目二期）一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度銷售額（萬元）1200012000120001200060006000銷售%20%20%20%20%10%10%累計銷售（萬元）120002400036000480005400060000累計銷售%20%40%60%80%90%100%二、項目總投資利潤估算表投資利潤總估算表 (銷售額6億元，項目成本利潤率31.53%)（表3）序號項 目單位成本（元/）投資總36、額(萬元)說明1土地費用1353.713537.442前期工程費用及配套費用80580503工程建設其他費用218.72187.14建安費用1513151305管理費用86.6865.96銷售費用1201200銷售額2%7財務費用74.77478稅費3903900銷售額6.5%9成本合計4561.745617.4410銷售額60006000011利潤1438.314382.56三、項目現金流量表(表4)時期2008年2009年2010年序號項目名稱一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度一現金流入12000120001200012000600060001銷售收入12000137、20001200012000600060002租賃收入二現金流出60007537.44401040104010401040104010401040101土地成本60007537.442其他開發成本40104010401040104010401040104010三凈現金流量-6000-7537.44-4010-4010799079907990799019901990四累計凈現金流量-6000-13537.44-17547.44-21557.44-13567.44-5577.442412.5610402.5612392.5614382.56五凈現金流量折現值12%-5825.4-7104.79-338、669.55-3562.896892.176691.636496.676291.331525.141480.76六累計凈現金流量折現值12%-5825.4-12930.19-16599.74-20162.63-13270.46-6578.83-82.166209.177734.319215.07第八章 結論與建議一、項目擁有較好的投資環境與機遇 國民經濟的持續穩定發展、住房制度改革的深入，昆明市良好的房地產市場環境，政府對項目公司開發本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環境與機遇。 二、項目在經濟上具有較強的可行性 項目總建筑面積39、10萬平方米 項目總投資：40517.44萬元項目成本利潤率31.53%當基準利率設定為12%,項目現金折現值為9215.07萬元.上述經濟指標是根據目前的市場形勢對預期目標利潤估算的結果。 三、項目具有的突出優勢 （1）、項目所處位置環境非常優美，緊臨130萬平米xx水庫西岸，背靠風景優美的xx。（2）、交通非常便利，緊臨昆石高速和324國道，離昆明市區15公里左右。（3）、周邊別墅項目成熟，周邊有世林國際別墅、西亞山莊、嶺東紫郡，在昆明市房地產有較好的聲譽。（4）東側有昆明鄉村高爾夫球場、七彩云南、昆明市南洋學校等各種旅游、生活配套，大大提升項目品質。四、項目開發經營風險較小 本項目屬較大面積、大規模開發、無拆遷負擔，且在開發運作過程中可享受政府提供的諸多優惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩獲預期投資收益。 五、建議1、分期開發，實現利益最大化。2、項目為生地開發，大市政投入相對較大，建議多方協調、研析，降低成本； 3、項目定位為低密度住宅，在不違反國家政策情況下，實現產品高瑞化；4、因存在政策風險，盡快落實項目備案工作。 20xx-1-10