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1、湖泊生態資源中心住宅小區6.6萬平方米項目可行性報告XX工程咨詢有限公司二零XX年XX月湖泊生態資源中心住宅小區6.6萬平方米項目可行性報告建設單位：XX建筑工程有限公司建設地點：XX省XX市編制單位：XX工程咨詢有限公司20XX年XX月32可行性研究報告編制單位及編制人員名單項目編制單位：XX工程咨詢有限公司資格等級： 級證書編號：（發證機關：中華人民共和國住房和城鄉建設部制）編制人員： XXX高級工程師XXX高級工程師XXX高級工程師XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目錄第一章 總論8一、項目背景8二、評估報告編制依據8第二章 企業資信評估8一、公司歷史及地址8二、公司業務與素質9三、2、 公司經營和財務狀況91、該公司最近兩年的經營業績情況概括如下：92、該公司近兩年的資產負債狀況概括如下：10第三章 項目概況分析11一、項目投資建設必要性評估111、項目建設符合國民經濟發展112、項目對城市建設將起到促進作用113、解決勞動就業的需要12二、擬建位置12三、預期目標12四、交通位置13第四章 市場分析與建設規模評估13一、xx市概況131、生態環境優良132、投資環境良好13二、xx市房地產住宅市場分析14第五章 建設條件與廠址選擇14一、建設條件141、地形、地貌條件142、氣候條件153、交通運輸條件154、生態環境條件15二、廠址選擇16主要技術經濟指標16第六章 環3、境保護評估18一、編制依據18二、環境保護措施181、設計依據182、設計原則183、治理措施18（2）噪聲治理19(3)固體廢物治理19第七章 勞動衛生與消防19一、指導思想19二、職業安全衛生健康對策與措施201、安全施工保障措施202、職業衛生健康對策與措施20三、消防設計211、設計依據與原則212、總體消防設計213、室內裝修防火214、消防道路設計225、水量226、室內消火栓系統227、室內消火栓系統228、自動噴水系統22第八章 企業組織結構和人力資源配置22一、組織結構22二、人力資源配置23第九章 項目實施進度評估23一、項目開發期23二、項目實施進度安排23三、項目實施過4、程控制措施241、項目進度控制措施242、項目質量控制措施243、項目資金控制措施24第十章 投資估算與資金籌措評估25一、投資估算251、法律依據252、投資估算結果25二、資金籌措261、資本金籌措262、債務資本籌措263、資金來源落實情況26投資計劃與資金籌措表26第十一章 財務效益評估27一、項目評估依據272、國家現行的財稅制度和有關法規27二、財務評價基礎數據的選擇27三、財務評價281、利潤分配表282、不確定分析30第十二章 結論與建議31一、可行性研究結論311、市場分析結論312、經濟分析結論31二、建議32第一章 總論一、項目背景項目名稱：xxxx項目承辦單位：xx企業5、股份有限公司項目主管部門：中國xx市房管局項目建設地區和地點：中國xx市xx區二、評估報告編制依據城市居住區規劃設計規范 xx市城市拆遷管理條例 城市居住區公共服務設施設置規定 住宅設計規范 住宅建筑設計標準 建筑工程交通設計及停車場設置標準 城市道路綠化規劃及設計規范 高層民用建筑設計防火規范第二章 企業資信評估一、公司歷史及地址xx企業股份有限公司1984年創立于中國xx，隸屬于中國xx房管局。1988年進入房地產行業，1991年成為xx證券交易所第二家上市公司。經過二十多年的發展，成為國內最大的住宅開發企業，目前業務覆蓋珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈以及中西部地區，共計58個大中城6、市。近三年來，年均住宅銷售規模在6萬套以上， 2011年公司實現銷售面積1075萬平米，銷售金額1215億元，銷售規模居全球同行業首位。二、公司業務與素質“人才是xx的資本，是xx的核心競爭力”，尊重人，為優秀人才創造一個和諧、富有激情的工作環境，是xx成功的首要因素。自創建以來，xx一貫主張“健康豐盛人生”，重視工作與生活的平衡，為員工提供可持續發展的空間和機會，鼓勵員工和公司共同成長，倡導“陽光照亮的體制”與簡單人際關系，致力于營造能充分發揮員工才干的工作氛圍。28年xx：讓建筑贊美生命。作為中國房地產行業的領跑者，xx集團28年來一直以人本情懷建筑城市人居，努力營造充滿人情味的服務氣質！7、三、 公司經營和財務狀況1、該公司最近兩年的經營業績情況概括如下： 單位：億元2010年12月31日2011年12月31日營業收入50,713,851,442.6371,782,749,800.68營業稅金及附加5,624,108,804.747,778,786,086.49營業成本30,073,495,231.1843,228,163,602.13營業利潤11,894,885,308.2315,763,216,697.19凈利潤8,839,610,505.0411,599,606,211.77通過上述數據可以看出公司近兩年的銷售收入和營業凈利潤是比較高的。2、該公司近兩年的資產負債狀況概括如8、下： 單位：億元2010年12月31日2011年12月31日流動資產合計205,520,732,201.32282,646,654,855.19其中：存貨133,333,458,045.93208,335,493,569.16固定資產1,219,581,927.471,595,862,733.95其他資產8,897,237,613.0399811,965,922,440.91資產總計215,637,551,741.83296,208,440,030.05負債總額161,051,352,099.42228,375,901,483.02其中：流動負債129,650,791,498.49200,729、4,160,315.26所有者權益54,586,199,642.4167,832,538,547.03負債與所有者權益總計215,637,551,741.83296,208,440,030.05比率：流動比率1.591.41速動比率0.560.37資產負債率0.750.77總體來看，該公司的資產負債狀況良好，具有一定的償債能力，而且社會信譽較好，經濟合同履約率達100%。第三章 項目概況分析一、項目投資建設必要性評估1、項目建設符合國民經濟發展當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期，為了促進國民經濟的穩步健康發展，必然要求擴大內需，優化消費結構，把住宅建設作為推動國民經濟發展的支柱產業之10、一。根據國家統計局的分析和研究，房地產對國民經濟的拉動作用約1.52個百分點。xx房地產占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。正因為房地產投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經濟的持續健康穩定發展，將建筑業列為國家的支柱產業之一。因此，本項目的建設是國民經濟發展的需要。2、項目對城市建設將起到促進作用目前，xx市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與廣東省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠。因此，改善xx市人民的居住條件已經成為xx市政府特別關心的問題之一。同時，隨著xx經濟的發展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產開發建設11、就是為了使xx城市居民的生活環境、居住環境不斷得到改善。xx居住小區一期(1、2、3號樓)項目符合xx城市建設總體規劃，貫徹了 “3+5”城市群建設的發展戰略，其對加快城鎮化進程，美化城市空間，創造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。3、解決勞動就業的需要由于我國目前正處于經濟結構的調整時期，部分行業職工下崗再就業也就在所難免，廣開就業渠道，解決人民的生活與就業問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經濟增長的原動力，因此國家固定資產投資總的政策仍然是繼續保持投資總量的穩定增長，以創造更多的就業機會。二、擬建位置本項目位于xxxx湖北片區生態資源中心，毗鄰xx最大的湖泊12、xx湖的北面，遠瞰xx最高的山脈梧桐山，極盡美景，富氧生息。三、預期目標戶型面積：三居80-98 四居165 建筑面積：65,913.47平方米 占地面積: 204870平方米土地價格： 20000 元/綠化率: 45 容積率: 5.5 車位：1000個四、交通位置黃金線：緊靠丹平快速（主線雙向六車道，輔道雙向四車道），可快速通達羅湖、福田雙核心，入則寧靜、出則繁華；公交樞紐：306路、379路等10余條公交線路，通達萬象城、華強北、會展中心等重要城市節點，連接城市脈絡。第四章 市場分析與建設規模評估一、xx市概況xx市是中國南部海濱城市,位于珠江口東岸,與國際大都會香港一水之隔.全市面積 113、953 平方公里。xx，又稱為“鵬城”，國際化大都市，全國經濟中心城市，國家創新型城市，國際花園城市，全國四大一線城市之一。1、生態環境優良xx是一座生態園林城市。全市總面積近1/2的土地劃入“基本生態控制線”范圍，禁止任何建設項目的開展。全市建成區綠化覆蓋率45.05%，是中國首個“國際花園城市”，聯合國環境保護“全球500佳”。近年來曾被國際有關組織和中國政府評為“國際花園城市”、“環境保護全球500佳”、“國家園林城市”、“全國文明城市”等，并榮獲“中國保護臭氧層貢獻獎特別金獎”。2、投資環境良好交通通信便捷，是xx的交通黃金線。公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網；通信14、已形成以數字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網絡。二、xx市房地產住宅市場分析 xx市房地產業從起步到發展，大致經歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產業處于萌芽狀態。1994年至1998年為第二階段，統代建行為逐步消失，商品房開發逐漸興起。1999年至今為房地產業發展與規范階段。以城區南門“兩點一線”舊城改造和西苑小區的成片開發為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎設施建設步伐加快，城市建成區人口、規模迅速擴張，城市建設與房地產開發兩者良性互動，房地產場進入有序發展時期。到目前為止，xx市房15、地產業基本實現了創業任務，完成了原始積累。第五章 建設條件與廠址選擇一、建設條件1、地形、地貌條件xx區土地面積占全市總面積的43%，可建設用地331平方公里，已建成區200多平方公里，剩余可建設用地130多平方公里（其中坪山新區約60平方公里），開發強度僅為總面積的四分之一。按xx市xx市城市總體規劃（20062020）年，xx區是東部發展軸心。范圍包括龍城、xx、橫崗、坪地，即xx中心組團。功能定位為東部地區的綜合服務中心，重要的先進制造業、高新技術產業基地。2、氣候條件xx屬亞熱帶向熱帶過渡型海洋性氣候(簡稱：亞熱帶季風性氣候）風清宜人，降水豐富。常年平均氣溫22.5（人最舒適溫度 1816、22），極端氣溫最高38.7，最低0.2。無霜期為355天，平均年降雨量1924.3毫米，日照2120.5小時，適合常年開展旅游。 最冷的一月平均溫：15.4（平均最高：20，平均最低氣溫：12，天氣和暖，冷空氣侵襲時有陣寒）。最熱的七月平均溫：28.8，夏秋季的臺風因受山巒阻擋，直接襲擊xx市平均每年不到一次。3、交通運輸條件xx區位于xx市東部，東臨大亞灣、大鵬灣，南連羅湖區、鹽田區及香港，西接寶安區，北靠惠州市、東莞市，擁有得天獨厚的區位優勢、儲備豐富的土地資源、風光旖旎的黃金海岸和歷史悠久的客家文化，是改革開放的熱土和投資置業的理想之地。該項目緊靠丹平快速（主線雙向六車道，輔道雙向四車17、道），可快速通達羅湖、福田雙核心，入則寧靜、出則繁華；公交樞紐：306路、379路等10余條公交線路，通達萬象城、華強北、會展中心等重要城市節點，連接城市脈絡。4、生態環境條件xx是xx市生態資源最豐富的區域。林木覆蓋率達54%，占全市林地總面積的55%。生態控制線面積485平方公里，占全區總面積的57.48%，占全市生態控制線面積的49.8%。大鵬半島、排牙山、馬巒山、清林徑森林公園等還處于原生態。區內有森林公園、市政公園、社區公園等大小公園112個，總面積344.61平方公里。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，馬巒山郊野公園31.66平方公里，清林徑森林公園30平方公里，正在建設的大運18、山自然公園4.18平方公里。二、廠址選擇根據xx市xx集團的投資規劃，本項目廠址初步選在xx市xx區，占地面積204870平方米，廠址臨近高速公路和機場路，交通四通八達。且xx區水、電、氣通訊等基礎設施都已齊全完備。該地區最大的優勢是交通便捷，不僅可以通過該市暢通的信息網絡，直接與世界各國 進行商務往來，而且還可以利用該區的高科技優勢開發和推廣項目，又能及時獲得該市政府對房產投資項目在投資和財稅政策方面的支持和優惠。總之，這個建設地點的選擇無論在硬環境和軟環境方面都具有很大的優勢。主要技術經濟指標序號項目單位數值1總用地面積2048702規劃總建筑面積65,913.472.1其中：住宅建筑面積19、47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積7419.12.3其中：地下停車場建筑面積108423建筑密度%24.44容積率5.55綠地率%456項目總投資萬元23,650.447財務凈現值萬元3,001.068財務內部收益率%73.869靜態投資回收期年0.8310動態投資回收期年0.88項目開發商已合法取得本項目土地使用權，各項建設手續正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發建設、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產項目開發程序及規定。根據測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。xx市房地產市場正處于開發高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場20、容量和市場銷售節奏；在建設過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區域優勢和景觀資源；與知名專業設計公司、中介顧問公司合作，強強聯合，打造小區品牌和企業品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第六章 環境保護評估一、編制依據污水綜合排放標準GB8978-1996；城市區域環境噪聲標準GB3096-93；地表水環境質量標準GHZB1-1999；大氣污染物綜合排放標準GB16297-96。二、環境保護措施1、設計依據環境空氣質量標準；城市區域環境噪音標準；大氣污染物綜合排放標準；室外排水設計規范。2、設計原則建設項目污染防治的處理設施應與主體工程同時21、設計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經處理后符合國家和長沙市有關排放標準。堅持經濟效益和環境效益相統一的原則，把產生的各種污染減少到低限度。3、治理措施（1）污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區污水分若干出口排至市政污水管。室內排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調冷凝水分別排入小區雨水管道，并就近排入市政雨水管道。（2）噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設備，在震動設備的基礎上設置減震器，必要時可對相關部位采取隔音處理。各類水泵單獨設置在各自的水泵房，水泵均設隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝22、止回閥。(3)固體廢物治理小區的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區建設垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區內主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業管理公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。第七章 勞動衛生與消防一、指導思想以科學發展觀和構建和諧社會的重要思想為指導，堅持安全第一，預防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產安全為根本出發點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標，倡導安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責任，建立長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設計，同時施工，同時投入使用。二、職業安全衛生健康對策與措施1、安全施工保23、障措施（1）選擇先進、經濟、節能、高效的安全技術、材料、工藝和設備，保證施工過程的本質安全，從源頭上消除事故隱患。（2）對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。（3）建立項目安全生產監管體系，創新安全生產監管方式和手段，提高安全生產監管執法裝備水平和執法能力。（4）建立健全項目安全施工應急救援體系。（5）建立安全施工責任制，健全安全施工規章和操作規程。（6）建設項目的安全設施應與建筑工程同時設計、同時施工，同時投入使用。2、職業衛生健康對策與措施（1）建設項目的工作場所，應當符合國家職業衛生要求。（2）建立和完善職業衛生監督檢查機制，配備必要的專業監督和檢查裝備。（3）研究、推廣先24、進的職全危害控制技術，采用職業安全健康管理體系，促進項目職業衛生狀況的改善。（4）落實有關規章制度和職業危害防治與整改措施。（5）加強從業人員的勞動保護、有效防止職業危害。（6）建設項目的職業病防護措施應與建設項目工程同時設計、同時施工、同時投入使用。 三、消防設計1、設計依據與原則（1）建筑設計防火規范 GB50016-2006（2）建筑滅火器配置設計規范 GBJ140-90（3）自動噴水滅火系統設計規范 GB50084-2001（4）火災自動報警系統設計規范 GB50016-98（5）建筑內部裝修設計防火規范 GB50222-95本項目防火設計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構造、設25、備等各方面統籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經營的需要。2、總體消防設計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴格遵循國家有關規范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區內有環通的消防通道，各防火分區內均設有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設計充分考慮了設置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設計備的可能性。3、室內裝修防火室內消防應嚴格按照建筑物內部裝修設計規范（GB50222-1995）執行，根據功能和所處位置不同，采用不同的裝修標準，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規范要求的耐火極限。4、消防道路設計商業部分：四周形成了環形路，消防車能達到大部分位置。住宅部分：住宅四26、周已有環形道路，小區內設不小于4米的環狀道路。5、水量 室內消火栓用水量：30L/S室內消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/S6、室內消火栓系統小區的四周按規范設置室內消火栓，城市室內消火栓在范圍內可記入。7、室內消火栓系統小區內的各棟每層均按規范要求設置室內消火栓系統，采用SN65型室內消火栓帶啟動按鈕，保證設置間距不大于50米并有2股水柱同時達到室內任何部位。8、自動噴水系統小區停車庫防火分區設置自動噴水滅火系統。第八章 企業組織結構和人力資源配置一、組織結構xx企業股份有限公司1984年創立于中國xx，1988年進入房地產行業，1991年成為xx證券交易所第二家上市公司。經27、過二十多年的發展，成為國內最大的住宅開發企業，目前業務覆蓋珠三角、長三角、環渤海三大城市經濟圈以及中西部地區，共計58個大中城市。公司下設管理部、技術部、財務部、工程部、銷售部等，組織結構圖如下：董事長總經理管理部技術部財務部工程部銷售部二、人力資源配置目前公司業務已由xx擴展到廣州、佛山、中山、東莞、惠州等地，形成了以xx為區域管理中心的泛珠三角城市群發展模式。區域內現有房地產開發經營人員近400人，物業管理人員1500人。公司人員大都是經驗豐富的專業人員，完全能滿足企業現階段發展和本項目順利實施的人員需要。第九章 項目實施進度評估一、項目開發期2013年1月至2014年6月為項目主體工程建28、設期二、項目實施進度安排項目總體工期時間為1.5年，從2013年1月至2014年6月。2013年7月，完成項目規劃、報批、前期勘察設計和拆遷工作；2014年2月，1-3號樓商品住宅房、商鋪房項目主體完工；2014年4月，1-3號樓公共停車場建設主體完工；2014年6月，完成項目掃尾工程和輔助公共設施的建設。三、項目實施過程控制措施1、項目進度控制措施在項目實施過程中,項目領導小組應專門設置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調整和完善。檢查方法有以下三種:（1）建立項目實施進度報表；（2）派出常駐人員，現場進行檢查；（3）定期召29、開現場會議。2、項目質量控制措施項目實施應堅持“質量第一、預防為主、用數據說話”的原則，以保證和提高工程質量。運用系統的概念和方法，把各環節的質量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務、職責、權限，而又互相促進的管理網絡和有機的質量保障體，使質量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。3、項目資金控制措施在項目實施過程中，各有關單位要加強資金使用的管理，硬化預算約束。嚴格執行專款專用、專項管理、單獨核算的規定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務管理與監督；要嚴格項目資金竣工決算，規范30、項目的業績考評和追蹤問效。第十章 投資估算與資金籌措評估一、投資估算1、法律依據（1）國家和有關部門頒布的有關投資的政策、法規；（2）國家發改委投資建設項目可行性研究指南（試用版）；（3）中國建筑工業出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速報價；（4）國家發展計劃委員會、建設部工程設計收費基價表；（5）中華人民共和國土地管理法；（6）中華人民共和國城市房地產管理法；（7）中華人民共和國國家標準GB/T 185082001城鎮土地估價規程。2、投資估算結果項目總投資為22,650.44萬元，包括工程費用15,037.07 萬元，前期費用202.62萬元，土地費用5,287.4萬元,報建費54831、萬元,監理費88.79萬元,設計費80.95萬元,不可預見費543.95萬元,銷售費用396.04萬元,建設期貸款利息465.62萬元。二、資金籌措1、資本金籌措本項目自籌資本金為16987.83萬元（約占總投資的75%），全部用于本項目的開發和建設。2、債務資本籌措本項目債務資金約5,662.61 萬元，全部用于本項目的開發和建設，通過向金融機構融資解決，按2年期利率7.56%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。3、資金來源落實情況房地產開發企業資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預售收入扣除有關稅費后用于投資；若資金還短缺，則通過金融機構借貸來彌補。 本項目開發投資的資32、金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據國務院提高四個行業投資項目資本金比例的通知：房地產開發（不含經濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金16987.83萬元(約占總投資的75%)，向金融機構融資5,662.61 萬元(約占總投資的25%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設資金。本項目資金籌措情況如下表所示：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項 目2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合 計一、總投資4662.6114325.223,662.61 22,650.441、固定資產投資4662.6113825.403162.4224650.33、432、建設期利息1999.82500.192500.01其中：長期借款利息1999.82500.192500.01流動資金借款利息二、資金籌措4662.6114325.223,662.6122,650.441、自籌資金4662.618325.223,662.6116,650.44 2、借款6000.006000.00其中：長期借款6000.006000.00第十一章 財務效益評估一、項目評估依據 1、建設部頒布的房地產開發項目經濟評價方法（第二版）； 2、國家現行的財稅制度和有關法規二、財務評價基礎數據的選擇1、銷售價格按照建設成本及營銷部門提供的數據確定；2、營業稅：稅率為5%；3、城市維34、護建設稅：按實際繳納增值稅7%計算；4、教育費附加：按實際繳納營業稅的3%計算；5、所得稅：稅率為25%。6、折現率的設定：參考行業規定，結合本項加權平均資金成本、行業收益水平和企業投資機會成本、預期收益期待，將財務基準收益率定為10%；三、財務評價1、利潤分配表 單位：元2012年9月30日2011年12月31日營業收入46,128,221,600.9571,782,749,800.68營業總成本38,638,284,843.2356,716,379,546.64其中：營業成本28,885,540,216.0743,228,163,602.13營業稅金及附加5,249,540,137.22735、,778,786，086.49營業利潤8,152,930,727.0815,763,216,697.19營業外收入75,934,553.876,186,678.42營業外支出62,881,797.5933,520,955.29利潤總額8,165,983,483.3615,805,882,420.32所得稅2,019,811,326.794,206,276,208.55凈利潤6,146,172,156.5711,599,606,211.77每股收益0.460.88（1）營業稅金及附加本項目的營業稅金僅為營業稅，其他稅及附加是指城建稅和教育費附加。營業稅稅率按5%計算。根據國家有關規定城市維護建設36、稅按營業稅的7%計算，教育費附加按營業稅的3%計算，兩者之和的其他稅及附加即按營業稅的10%計算。（2）盈利能力分析投資利潤率（IOR）=年利潤總額/總投資總額100%本項目在2013年1月開始實施，在2013年12月31日，xx本年此項目年利潤總額為15898.53萬元，本年的總投資額為18987.83萬元,則有IOR=15898.53/18987.83100%=83.73%投資利稅率=年利稅總額/總投資額100%本項目在2013年應繳納營業稅稅額為794.93萬元，營業稅金及附加79.49萬元，即利稅總額為16772.95萬元，則投資利稅率=16772.95/18987.83100%=8837、.34%經過調查研究得知：報告期2012年9月30日盈利指標公司滬深300行業毛利率37.38%27.83%38.88%營業利潤率17.67%15.32%-24.84%凈利率13.32%12.82%-26.77%運營能力資產收益率2.74%6.53%2.62%凈資產收益率9.02%8.66%7.51%周轉率應收賬款周轉率32.1881.73341.59存貨周轉率0.137.371.22總資產周轉率0.14%0.53%0.16%2、不確定分析（1）敏感性分析根據本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現值（NPV）、財務內部收益率（FIRR）進行敏感性測試。測試結果表明：當38、最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資不變的情況下，其收入下降5%，項目財務凈現值2231.16萬元，內部收益率為56.16%；當項目成本增加10%，在收入不變的情況下，項目財務凈現值為2010.77萬元，內部收益率46.75%。均高于基準收益率10%，說明項目有很強的抗風險能力。(2)盈虧平衡分析當其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現值趨近于0，也可以說，當銷售率為81%時（不考慮其他經營性收入，如車位租金、會所經營等），就可以達到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況下，直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。第十二章 結論與建議一、可行性研究結論1、市場分析結論通過對當前宏觀經39、濟形式、衡陽市房地產市場的調查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎條件已經具備，市場進入時機也已經成熟，符合國家相關法規、政策規定，經濟效益和社會效益顯著。2、經濟分析結論通過財務評價分析，項目全部投資財務內部收益率為73.86%，大于基準收益率10%；財務凈現值為3,001.06萬元，大于0；靜態投資收回期為0.83年，動態投資回期為0.88年，充分說明項目投資收益率高，經濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經濟上是合理的。綜上所述，本項目的實施，其社會、經濟效益顯著，建議盡快辦理相關審批手續，做好規劃設計，投入開發建設。二、建議1、項目所處區域房地產市場日趨競爭激烈，購房40、者心態也越來越成熟，良好的規劃、設計、建設品質及人文環境已成為中、高檔物業必備的前提條件，公司結合消費者的心理，按照規劃設計方案盡快完成景觀、庭院詳細設計及施工。 2、從資金來源看，銀行還貸、銷售轉投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關注市場變化，加強市場調研，針對目標客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創造競爭優勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。 3、本項目能否按規劃工期、設計竣工標準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應嚴格控制房屋開發建設成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監管力度， 確保該項目按計劃正常施工；同時，還應注意資金的保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 4、為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發商的資金壓力，保障項目順利建設，貸款銀行對開發商銷售款開設專用帳戶，對銷售款進行監管，保障銷售款及時償還貸款本利。