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1、上海公司項目管理實施方案上海公司項目管理實施方案金地集團上海公司項目制匯報金地集團上海公司項目制匯報發(fā)言時間發(fā)言時間：20032003年年4 4月月2 2日日9 9：30301010：0000 一、項目制方案實施的歷程一、項目制方案實施的歷程1 1、2003年年1月月20日日召開召開“金地集團上海公司項目制研討會金地集團上海公司項目制研討會”確定項目制的基本組織架構(gòu)確定項目制的基本組織架構(gòu) 。2 2、20032003年年1 1月月2929日日 召開領(lǐng)導(dǎo)辦公會召開領(lǐng)導(dǎo)辦公會 組閣兩個項目中心經(jīng)營管理班子。組閣兩個項目中心經(jīng)營管理班子。3 3、20032003年年2 2月月1414日日著手金地集團2、上海公司地產(chǎn)項目制著手金地集團上海公司地產(chǎn)項目制試行辦法試行辦法4 4、20032003年年3 3月月1818日日2121日日 召開召開“在項目制條件下項目中心與職能在項目制條件下項目中心與職能部門、職能部門之間流程研討會部門、職能部門之間流程研討會”得出各職能部門與項目中心基本認同的得出各職能部門與項目中心基本認同的出階段性成果。出階段性成果。5 5、20032003年年3 3月月2323日日 評審?fù)ㄟ^金地集團上海公司地產(chǎn)項目評審?fù)ㄟ^金地集團上海公司地產(chǎn)項目制試行辦法及與之配套的業(yè)務(wù)程序文件制試行辦法及與之配套的業(yè)務(wù)程序文件 并予公布自并予公布自20032003年年4 4月月1 1日起實施。3、日起實施。項目制管理模式與框架已出爐項目制管理模式與框架已出爐 下一步：下一步：有力落實與推進項目制有力落實與推進項目制 并建立更科學(xué)合理的考評與激勵機制并建立更科學(xué)合理的考評與激勵機制 簽訂項目經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書。簽訂項目經(jīng)營管理目標(biāo)責(zé)任書。二、項目制的目的與基本原則二、項目制的目的與基本原則 目的目的1 1、提高金地集團上海公司的房地產(chǎn)項目管理水平提高金地集團上海公司的房地產(chǎn)項目管理水平;2 2、促進房地產(chǎn)項目管理的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化促進房地產(chǎn)項目管理的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化;3 3、提升上海公司對單項目的執(zhí)行能力與多項目的統(tǒng)籌能力提升上海公司對單項目的執(zhí)行能力與多項目的統(tǒng)籌能力;4 4、4、使項目中心有效地成為上海公司的利潤貢獻中心與成本使項目中心有效地成為上海公司的利潤貢獻中心與成本控制執(zhí)行中心控制執(zhí)行中心;5 5、適金地集團上海公司在華東地區(qū)快速與平衡的擴張。適金地集團上海公司在華東地區(qū)快速與平衡的擴張。基本原則基本原則1 1、人員設(shè)置要高效、精簡的原則人員設(shè)置要高效、精簡的原則;2 2、市場為導(dǎo)向、競爭為動力、客戶為驅(qū)動的原則市場為導(dǎo)向、競爭為動力、客戶為驅(qū)動的原則;3 3、重項目，強職能的原則重項目，強職能的原則;4 4、各項目間資源共享的原則各項目間資源共享的原則;5 5、項目有效評價原則項目有效評價原則；6 6、責(zé)責(zé)、權(quán)權(quán)、利一致的原、利一致的原則則。三、三、項項5、目制管理內(nèi)容與程序目制管理內(nèi)容與程序 1 1、項目制適用的范圍項目制適用的范圍獨資單獨開發(fā)或合資合作開發(fā)；獨資單獨開發(fā)或合資合作開發(fā)；并由金地集團上海公司全面負責(zé)日常經(jīng)營管并由金地集團上海公司全面負責(zé)日常經(jīng)營管理的房地產(chǎn)項目。理的房地產(chǎn)項目。2 2、項項目制的三個基本制度目制的三個基本制度 項項目目經(jīng)經(jīng)理理負責(zé)負責(zé)制制項項目成本核算制目成本核算制項項目目執(zhí)執(zhí)行能力考核制行能力考核制 3 3、項項目制管理的特點目制管理的特點 體體現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)管管理理層層和和項項目目管管理理層層參參與與的的項目管理活動。項目管理活動。體體 現(xiàn)現(xiàn) 計計 劃劃、實實 施施、檢檢 查查、處處 理理（PDCAPDCA）的6、持續(xù)改進過程。的持續(xù)改進過程。4 4、項項目中心目中心執(zhí)執(zhí)行的根據(jù)行的根據(jù) “項項目管理目目管理目標(biāo)責(zé)標(biāo)責(zé)任任書書”“項項目策劃目策劃書書”以企以企業(yè)業(yè)指令形式下達的指令形式下達的其他其他工作工作5 5、項項目管理的內(nèi)容包括目管理的內(nèi)容包括研研發(fā)發(fā)階階段段：規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計和和營營銷銷策策劃劃，主主體體是是相相關(guān)關(guān)職職能能部門；部門；執(zhí)行階段：目標(biāo)管理與控制，主體是項目中心；執(zhí)行階段：目標(biāo)管理與控制，主體是項目中心；結(jié)尾階段：結(jié)尾階段：考核考核評評價與激勵，主體是相關(guān)價與激勵，主體是相關(guān)職職能部能部門門。6 6、項項目管理的程序目管理的程序 A A、項目研發(fā)階段；項目研發(fā)階段；B B、選定項目7、管理層團隊并授權(quán)；選定項目管理層團隊并授權(quán)；C C、項目執(zhí)行階段；項目執(zhí)行階段；D D、項項目中心的解散，目中心的解散，考評兌現(xiàn)。考評兌現(xiàn)。四、四、項項目目經(jīng)經(jīng)理理責(zé)責(zé)任制任制 1 1、項項目目經(jīng)經(jīng)理理 A A、工作內(nèi)容與權(quán)限；工作內(nèi)容與權(quán)限；B B、工作范圍；工作范圍；C C、組織關(guān)系；組織關(guān)系；D D、基本素質(zhì)。基本素質(zhì)。2 2、項項目目經(jīng)經(jīng)理的理的責(zé)責(zé)任任 工作重點有：工作重點有：A A、履履行行“項項目目管管理理目目標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任書書”中中規(guī)規(guī)定定的的任任務(wù)務(wù)與與經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)；標(biāo)；B B、對項目生產(chǎn)要素進行優(yōu)化配置和動態(tài)管理；對項目生產(chǎn)要素進行優(yōu)化配置和動態(tài)管理；C C、建立、實施和控8、制目標(biāo)管理體系；建立、實施和控制目標(biāo)管理體系；D D、項目現(xiàn)場工程與銷售的管理；項目現(xiàn)場工程與銷售的管理；E E、組織工程竣工驗收與移交入伙。組織工程竣工驗收與移交入伙。3 3、項項目目經(jīng)經(jīng)理的理的權(quán)權(quán)力力 A A、參與項目研發(fā)工作參與項目研發(fā)工作B B、組建項目中心組建項目中心C C、簽訂有關(guān)合同簽訂有關(guān)合同D D、考核獎懲考核獎懲；E E、協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)和和處處理內(nèi)部與外部事理內(nèi)部與外部事項項4 4、項項目目經(jīng)經(jīng)理的利益理的利益 A A、物質(zhì)待遇與獎勵；物質(zhì)待遇與獎勵；B B、精神待遇與獎勵；精神待遇與獎勵；C C、處罰。處罰。五、五、項項目中心目中心編編制、成立與解散制、成立與解散 1 1、組9、織組織架構(gòu)與人架構(gòu)與人員編員編制制 A A、組織組織架構(gòu)架構(gòu)B B、人人員編員編制：制：1012 1012 個人。個人。項目總經(jīng)理項目總經(jīng)理（簡稱（簡稱“項目經(jīng)理項目經(jīng)理”）；）；項目副總經(jīng)理項目副總經(jīng)理（簡稱（簡稱“項目副經(jīng)理項目副經(jīng)理”）；）；基地經(jīng)理：基地經(jīng)理：設(shè)計管理人員、工程管理人員；設(shè)計管理人員、工程管理人員；營銷經(jīng)理：營銷經(jīng)理：營銷主管組成。營銷主管組成。2 2、項項目中心目中心設(shè)設(shè)立的步立的步驟驟 A A、確確定定項項目目中中心心團團隊隊（由由總總經(jīng)經(jīng)理理提提名名，經(jīng)經(jīng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)辦公會議）；辦公會議）；B B、項目中心其他管理人員（項目中心負責(zé)招聘項目中心其他管理人員（項目中心負10、責(zé)招聘）C C、確定各位人員的具體職責(zé)與權(quán)限；確定各位人員的具體職責(zé)與權(quán)限；D D、分解分解“項目管理目標(biāo)責(zé)任書項目管理目標(biāo)責(zé)任書”；E E、制定制度。制定制度。3 3、項項目中心運行目中心運行 A A、在在公公司司授授權(quán)權(quán)的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)制制訂訂各各項項規(guī)規(guī)章章制制度度報報送送公司或其授權(quán)職能部門批準(zhǔn)。公司或其授權(quán)職能部門批準(zhǔn)。B B、學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)項項目目的的規(guī)規(guī)章章制制度度，檢檢查查執(zhí)執(zhí)行行情情況況和和效效果果，并根據(jù)反饋信息改進工作方法與管理制度。并根據(jù)反饋信息改進工作方法與管理制度。C C、根據(jù)責(zé)任目標(biāo)進行檢查、考核與獎懲。根據(jù)責(zé)任目標(biāo)進行檢查、考核與獎懲。4 4、項項目中心解體目中心解體11、的的條件條件 A A、竣工驗收且環(huán)境做好。竣工驗收且環(huán)境做好。B B、結(jié)算完畢。結(jié)算完畢。C C、簽訂簽訂“工程質(zhì)量保證書工程質(zhì)量保證書”。D D、完成完成“責(zé)任書責(zé)任書”上的銷售目標(biāo)。上的銷售目標(biāo)。E E、物業(yè)管理已入場。物業(yè)管理已入場。F F、通過領(lǐng)導(dǎo)辦公會議討論。通過領(lǐng)導(dǎo)辦公會議討論。六、六、公司公司對項對項目中心的目目中心的目標(biāo)標(biāo)控制體系控制體系 通通過過綜綜合合計計劃劃體體系系、過過程程控控制及過程控制來實施制及過程控制來實施 目目標(biāo)標(biāo)管管理理是是以以市市場場為為導(dǎo)導(dǎo)向向，即即以以目目標(biāo)標(biāo)的的完完成成能能不不能能完完成成集集團團對對上上海海公公司司的的利利潤潤要要求求、能能不不能能完12、完成成公公司司對對項項目目中中心心的的下下達達的的銷銷售目售目標(biāo)為標(biāo)為主要衡量主要衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)。1 1、主要目主要目標(biāo)標(biāo)控制控制 A A、項目工程進度項目工程進度B B、項目銷售項目銷售C C、項目質(zhì)量項目質(zhì)量D D、項目成本項目成本2 2、其他其他9 9個個目目標(biāo)標(biāo)控制控制 A A、項項目安全管理；目安全管理；B B、項項目目團隊團隊管理管理；C C、項項目目現(xiàn)場現(xiàn)場管理管理；D D、項項目合同管理目合同管理；E E、項項目信息管理；目信息管理；F F、生生產(chǎn)產(chǎn)要素管理；要素管理；G G、項項目目組織協(xié)調(diào)組織協(xié)調(diào)；H H、項項目竣工目竣工驗驗收管理；收管理；I I、項項目移交入伙管理。目移13、交入伙管理。七、七、對項對項目中心的考核與激勵機目中心的考核與激勵機制制 1 1、考核考核評評價價 A A、項目執(zhí)行能力考核制。項目執(zhí)行能力考核制。B B、突出對項目經(jīng)理考核評價。突出對項目經(jīng)理考核評價。C C、依據(jù)簽訂的依據(jù)簽訂的“責(zé)任書責(zé)任書”。D D、過程考核評價與綜合性終結(jié)考核結(jié)合。過程考核評價與綜合性終結(jié)考核結(jié)合。E E、兌兌現(xiàn)現(xiàn)“項項目目管管理理目目標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任書書的的獎獎勵勵和和處處罰。罰。2 2、激勵機制激勵機制 A A、借借鑒鑒成成功功經(jīng)經(jīng)驗驗，并并結(jié)結(jié)合合實實際際情情況況制制定定，不不與與激激勵勵精精神神相相違背。違背。B B、在在遠遠期期能能有有利利于于促促進進公公司司戰(zhàn)14、戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)的的實實現(xiàn)現(xiàn)；在在中中期期能能有有利利于于保保證證公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)快快速速增增加加的的要要求求；在在近近期期能能有有利利于于促促進進公司項目制的順利實施。公司項目制的順利實施。C C、建建立立在在具具有有金金地地上上海海公公司司特特色色企企業(yè)業(yè)文文化化基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上的的系系統(tǒng)統(tǒng)體體系。系。D D、做到公平、公開、公正的做到公平、公開、公正的“三公三公”原則。原則。E E、為分公司與項目兩個層面來考慮。為分公司與項目兩個層面來考慮。F F、激勵方法結(jié)合的、具有個性化的綜合項目激勵機制激勵方法結(jié)合的、具有個性化的綜合項目激勵機制。八、八、各各職職能部能部門門、職職能部能部門門與與項項目15、中心之目中心之間間的的組織組織關(guān)系與關(guān)系與業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)流流程程 項項項項目制目制目制目制實實實實施：施：施：施：通通過過業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程在在各各職職能能部部門門與與項項目目中中心心的的重重組組來來實實現(xiàn)的。現(xiàn)的。業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)重重重重組組組組：理順各個部門工作的輸入條件與輸出結(jié)果；理順各個部門工作的輸入條件與輸出結(jié)果；明確各自的責(zé)職與權(quán)利；明確各自的責(zé)職與權(quán)利；使使企企業(yè)業(yè)各各部部門門與與項項目目中中心心的的更更具具有有系系統(tǒng)統(tǒng)性性與與自自組組織織性。性。1 1、報報批批報報建工作建工作2 2、營銷營銷工作工作3 3、設(shè)計設(shè)計工作工作4 4、配套工作配套工作職能部門工作職能部門工作A A A A16、設(shè)計工作邊界職能界定設(shè)計工作邊界職能界定設(shè)計工作邊界職能界定設(shè)計工作邊界職能界定B B B B、招標(biāo)與合同管理工作邊界職能界定招標(biāo)與合同管理工作邊界職能界定招標(biāo)與合同管理工作邊界職能界定招標(biāo)與合同管理工作邊界職能界定C C C C、工程邊界職能界定工程邊界職能界定工程邊界職能界定工程邊界職能界定D D D D、費用與成本邊界職能界定費用與成本邊界職能界定費用與成本邊界職能界定費用與成本邊界職能界定E E E E、報批報建、市政配套邊界職能界定報批報建、市政配套邊界職能界定報批報建、市政配套邊界職能界定報批報建、市政配套邊界職能界定F F F F、驗收及資料交接邊界職能界定驗收及資料交接邊界職17、能界定驗收及資料交接邊界職能界定驗收及資料交接邊界職能界定G G G G、營銷營銷營銷營銷工作工作工作工作邊邊邊邊界界界界職職職職能界定能界定能界定能界定 職能部門與項目中心職能部門與項目中心的業(yè)務(wù)接口的業(yè)務(wù)接口九、九、相關(guān)相關(guān)問題說問題說明明 1 1、營銷和銷售能否分家？如果分家，那、營銷和銷售能否分家？如果分家，那么銷售不暢的主要責(zé)任應(yīng)歸于營銷方還是么銷售不暢的主要責(zé)任應(yīng)歸于營銷方還是銷售方？后期的營銷工作放在哪里？是公銷售方？后期的營銷工作放在哪里？是公司還是項目部？司還是項目部？2 2、為什么上海萬科、大華集團、凱德置、為什么上海萬科、大華集團、凱德置業(yè)以及廣州很多同行（如合生、珠江地18、產(chǎn)）業(yè)以及廣州很多同行（如合生、珠江地產(chǎn)）都把銷售放在公司層面？而上海公司要進都把銷售放在公司層面？而上海公司要進行這樣的項目制改革。行這樣的項目制改革。3 3、金地上海項目改革后的人力成本是不、金地上海項目改革后的人力成本是不是降低了，效率是不是提高了？是降低了，效率是不是提高了？萬科集團萬科集團 金地集團上海公司金地集團上海公司 2002年開工面積（年開工面積（M2）1,668,59420022002年預(yù)計開工面積（年預(yù)計開工面積（M M2 2）529,840地產(chǎn)開發(fā)在冊員工人員：地產(chǎn)開發(fā)在冊員工人員：1 1、營銷人員營銷人員262262人人2、地產(chǎn)專業(yè)人員地產(chǎn)專業(yè)人員866866人人3 19、3、其它專業(yè)人員、其它專業(yè)人員491491人人 1619（120*）地產(chǎn)開發(fā)估計員工人員：地產(chǎn)開發(fā)估計員工人員：1 1、本部本部5454人人2 2、四個項目中心、四個項目中心4848人人 102人均開工面積（人均開工面積（M2/人）人）10301113*人均開工面積（人均開工面積（M M2 2/人）人）51944 4、有人會為上海公司擔(dān)心：四個項目中、有人會為上海公司擔(dān)心：四個項目中心依據(jù)現(xiàn)在的編制要心依據(jù)現(xiàn)在的編制要4848人，除項目經(jīng)理、人，除項目經(jīng)理、基地經(jīng)理和營銷經(jīng)理等部分管理人員可由基地經(jīng)理和營銷經(jīng)理等部分管理人員可由上海公司派出，還需要招聘大量人員，加上海公司派出，還需要招聘大量人員，加上本部，估計數(shù)量在上本部，估計數(shù)量在50506060人之間。現(xiàn)在人之間。現(xiàn)在的問題是如何在短期內(nèi)招聘到合適的人才，的問題是如何在短期內(nèi)招聘到合適的人才，如何培訓(xùn)？如何培訓(xùn)？5 5、把銷售項目中心是不是會發(fā)生項目人、把銷售項目中心是不是會發(fā)生項目人員及銷售人員的短期行為呢？尤其是對于員及銷售人員的短期行為呢？尤其是對于難培養(yǎng)、易流失的房地產(chǎn)項目人員在上海難培養(yǎng)、易流失的房地產(chǎn)項目人員在上海這個充滿機會的國際都市。這個充滿機會的國際都市。