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1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)上海公司項(xiàng)目管理實(shí)施方案上海公司項(xiàng)目管理實(shí)施方案金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制匯報(bào)金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制匯報(bào)發(fā)言時(shí)間發(fā)言時(shí)間：20032003年年4 4月月2 2日日9 9：30301010：0000 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)一、項(xiàng)目制方案實(shí)施的歷程一、項(xiàng)目制方案實(shí)施的歷程房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 1、2003年年1月月20日日召開(kāi)召開(kāi)“金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制研討會(huì)金地集團(tuán)上海公司項(xiàng)目制研討會(huì)”確定項(xiàng)目制的基本組織架構(gòu)確定項(xiàng)目制的基本組織架構(gòu) 。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2 2、20032003年年1 1月月2929日日 召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)召開(kāi)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì) 組閣兩個(gè)項(xiàng)目中心經(jīng)營(yíng)管理班子。組閣兩個(gè)項(xiàng)目中心經(jīng)營(yíng)2、管理班子。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3 3、20032003年年2 2月月1414日日著手著手金地集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目制金地集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目制試行辦法試行辦法房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4 4、20032003年年3 3月月1818日日2121日日 召開(kāi)召開(kāi)“在項(xiàng)目制條件下項(xiàng)目中心與職能在項(xiàng)目制條件下項(xiàng)目中心與職能部門(mén)、職能部門(mén)之間流程研討會(huì)部門(mén)、職能部門(mén)之間流程研討會(huì)”得出各職能部門(mén)與項(xiàng)目中心基本認(rèn)同的得出各職能部門(mén)與項(xiàng)目中心基本認(rèn)同的出階段性成果。出階段性成果。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5 5、20032003年年3 3月月2323日日 評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)金地集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目金地集團(tuán)上海公司地產(chǎn)項(xiàng)目制試行辦法3、制試行辦法及與之配套的業(yè)務(wù)程序文件及與之配套的業(yè)務(wù)程序文件 并予公布自并予公布自20032003年年4 4月月1 1日起實(shí)施。日起實(shí)施。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)目制管理模式與框架已出爐項(xiàng)目制管理模式與框架已出爐 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)下一步：下一步：有力落實(shí)與推進(jìn)項(xiàng)目制有力落實(shí)與推進(jìn)項(xiàng)目制 并建立更科學(xué)合理的考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制并建立更科學(xué)合理的考評(píng)與激勵(lì)機(jī)制 簽訂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)。簽訂項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)二、項(xiàng)目制的目的與基本原則二、項(xiàng)目制的目的與基本原則 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)目的目的1 1、提高金地集團(tuán)上海公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平提高金地集團(tuán)上海公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平;2 24、促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、規(guī)范化和制度化;3 3、提升上海公司對(duì)單項(xiàng)目的執(zhí)行能力與多項(xiàng)目的統(tǒng)籌能力提升上海公司對(duì)單項(xiàng)目的執(zhí)行能力與多項(xiàng)目的統(tǒng)籌能力;4 4、使項(xiàng)目中心有效地成為上海公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)中心與成本使項(xiàng)目中心有效地成為上海公司的利潤(rùn)貢獻(xiàn)中心與成本控制執(zhí)行中心控制執(zhí)行中心;5 5、適金地集團(tuán)上海公司在華東地區(qū)快速與平衡的擴(kuò)張。適金地集團(tuán)上海公司在華東地區(qū)快速與平衡的擴(kuò)張。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)基本原則基本原則1 1、人員設(shè)置要高效、精簡(jiǎn)的原則人員設(shè)置要高效、精簡(jiǎn)的原則;2 2、市場(chǎng)為導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)為動(dòng)力、客戶為驅(qū)動(dòng)的原則市場(chǎng)為導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)為動(dòng)力、客戶為驅(qū)5、動(dòng)的原則;3 3、重項(xiàng)目，強(qiáng)職能的原則重項(xiàng)目，強(qiáng)職能的原則;4 4、各項(xiàng)目間資源共享的原則各項(xiàng)目間資源共享的原則;5 5、項(xiàng)目有效評(píng)價(jià)原則項(xiàng)目有效評(píng)價(jià)原則；6 6、責(zé)責(zé)、權(quán)權(quán)、利一致的原、利一致的原則則。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)三、三、項(xiàng)項(xiàng)目制管理內(nèi)容與程序目制管理內(nèi)容與程序 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 1、項(xiàng)目制適用的范圍項(xiàng)目制適用的范圍獨(dú)資單獨(dú)開(kāi)發(fā)或合資合作開(kāi)發(fā)；獨(dú)資單獨(dú)開(kāi)發(fā)或合資合作開(kāi)發(fā)；并由金地集團(tuán)上海公司全面負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管并由金地集團(tuán)上海公司全面負(fù)責(zé)日常經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目。理的房地產(chǎn)項(xiàng)目。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2 2、項(xiàng)項(xiàng)目制的三個(gè)基本制度目制的三個(gè)基本制度 項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理負(fù)責(zé)負(fù)責(zé)制制項(xiàng)項(xiàng)目成本6、核算制目成本核算制項(xiàng)項(xiàng)目目執(zhí)執(zhí)行能力考核制行能力考核制 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3 3、項(xiàng)項(xiàng)目制管理的特點(diǎn)目制管理的特點(diǎn) 體體現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)管管理理層層和和項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理層層參參與與的的項(xiàng)目管理活動(dòng)。項(xiàng)目管理活動(dòng)。體體 現(xiàn)現(xiàn) 計(jì)計(jì) 劃劃、實(shí)實(shí) 施施、檢檢 查查、處處 理理（PDCAPDCA）的持續(xù)改進(jìn)過(guò)程。的持續(xù)改進(jìn)過(guò)程。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4 4、項(xiàng)項(xiàng)目中心目中心執(zhí)執(zhí)行的根據(jù)行的根據(jù) “項(xiàng)項(xiàng)目管理目目管理目標(biāo)責(zé)標(biāo)責(zé)任任書(shū)書(shū)”“項(xiàng)項(xiàng)目策劃目策劃書(shū)書(shū)”以企以企業(yè)業(yè)指令形式下達(dá)的指令形式下達(dá)的其他其他工作工作房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5 5、項(xiàng)項(xiàng)目管理的內(nèi)容包括目管理的內(nèi)容包括研研發(fā)發(fā)階階段段：規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和7、和營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策策劃劃，主主體體是是相相關(guān)關(guān)職職能能部門(mén)；部門(mén)；執(zhí)行階段：目標(biāo)管理與控制，主體是項(xiàng)目中心；執(zhí)行階段：目標(biāo)管理與控制，主體是項(xiàng)目中心；結(jié)尾階段：結(jié)尾階段：考核考核評(píng)評(píng)價(jià)與激勵(lì)，主體是相關(guān)價(jià)與激勵(lì)，主體是相關(guān)職職能部能部門(mén)門(mén)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)6 6、項(xiàng)項(xiàng)目管理的程序目管理的程序 A A、項(xiàng)目研發(fā)階段；項(xiàng)目研發(fā)階段；B B、選定項(xiàng)目管理層團(tuán)隊(duì)并授權(quán)；選定項(xiàng)目管理層團(tuán)隊(duì)并授權(quán)；C C、項(xiàng)目執(zhí)行階段；項(xiàng)目執(zhí)行階段；D D、項(xiàng)項(xiàng)目中心的解散，目中心的解散，考評(píng)兌現(xiàn)。考評(píng)兌現(xiàn)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)四、四、項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理責(zé)責(zé)任制任制 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 1、項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理 A A、工作內(nèi)容與8、權(quán)限；工作內(nèi)容與權(quán)限；B B、工作范圍；工作范圍；C C、組織關(guān)系；組織關(guān)系；D D、基本素質(zhì)。基本素質(zhì)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2 2、項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理的理的責(zé)責(zé)任任 工作重點(diǎn)有：工作重點(diǎn)有：A A、履履行行“項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理目目標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任書(shū)書(shū)”中中規(guī)規(guī)定定的的任任務(wù)務(wù)與與經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)目目標(biāo)；標(biāo)；B B、對(duì)項(xiàng)目生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理；對(duì)項(xiàng)目生產(chǎn)要素進(jìn)行優(yōu)化配置和動(dòng)態(tài)管理；C C、建立、實(shí)施和控制目標(biāo)管理體系；建立、實(shí)施和控制目標(biāo)管理體系；D D、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程與銷(xiāo)售的管理；項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程與銷(xiāo)售的管理；E E、組織工程竣工驗(yàn)收與移交入伙。組織工程竣工驗(yàn)收與移交入伙。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3 3、項(xiàng)項(xiàng)目目9、經(jīng)經(jīng)理的理的權(quán)權(quán)力力 A A、參與項(xiàng)目研發(fā)工作參與項(xiàng)目研發(fā)工作B B、組建項(xiàng)目中心組建項(xiàng)目中心C C、簽訂有關(guān)合同簽訂有關(guān)合同D D、考核獎(jiǎng)懲考核獎(jiǎng)懲；E E、協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)和和處處理內(nèi)部與外部事理內(nèi)部與外部事項(xiàng)項(xiàng)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4 4、項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理的利益理的利益 A A、物質(zhì)待遇與獎(jiǎng)勵(lì)；物質(zhì)待遇與獎(jiǎng)勵(lì)；B B、精神待遇與獎(jiǎng)勵(lì)；精神待遇與獎(jiǎng)勵(lì)；C C、處罰。處罰。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)五、五、項(xiàng)項(xiàng)目中心目中心編編制、成立與解散制、成立與解散 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 1、組織組織架構(gòu)與人架構(gòu)與人員編員編制制 A A、組織組織架構(gòu)架構(gòu)房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)B B、人人員編員編制：制：1012 1012 個(gè)人。10、個(gè)人。項(xiàng)目總經(jīng)理項(xiàng)目總經(jīng)理（簡(jiǎn)稱（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目經(jīng)理”）；）；項(xiàng)目副總經(jīng)理項(xiàng)目副總經(jīng)理（簡(jiǎn)稱（簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目副經(jīng)理項(xiàng)目副經(jīng)理”）；）；基地經(jīng)理：基地經(jīng)理：設(shè)計(jì)管理人員、工程管理人員；設(shè)計(jì)管理人員、工程管理人員；營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理：營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理：營(yíng)銷(xiāo)主管組成。營(yíng)銷(xiāo)主管組成。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2 2、項(xiàng)項(xiàng)目中心目中心設(shè)設(shè)立的步立的步驟驟 A A、確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目中中心心團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)（由由總總經(jīng)經(jīng)理理提提名名，經(jīng)經(jīng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)辦公會(huì)議）；辦公會(huì)議）；B B、項(xiàng)目中心其他管理人員（項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)招聘項(xiàng)目中心其他管理人員（項(xiàng)目中心負(fù)責(zé)招聘）C C、確定各位人員的具體職責(zé)與權(quán)限；確定各位人員的具體職責(zé)與權(quán)限；D D、分解分解“項(xiàng)11、目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)”；E E、制定制度。制定制度。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3 3、項(xiàng)項(xiàng)目中心運(yùn)行目中心運(yùn)行 A A、在在公公司司授授權(quán)權(quán)的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)制制訂訂各各項(xiàng)項(xiàng)規(guī)規(guī)章章制制度度報(bào)報(bào)送送公司或其授權(quán)職能部門(mén)批準(zhǔn)。公司或其授權(quán)職能部門(mén)批準(zhǔn)。B B、學(xué)學(xué)習(xí)習(xí)項(xiàng)項(xiàng)目目的的規(guī)規(guī)章章制制度度，檢檢查查執(zhí)執(zhí)行行情情況況和和效效果果，并根據(jù)反饋信息改進(jìn)工作方法與管理制度。并根據(jù)反饋信息改進(jìn)工作方法與管理制度。C C、根據(jù)責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行檢查、考核與獎(jiǎng)懲。根據(jù)責(zé)任目標(biāo)進(jìn)行檢查、考核與獎(jiǎng)懲。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4 4、項(xiàng)項(xiàng)目中心解體目中心解體的的條件條件 A A、竣工驗(yàn)收且環(huán)境做好。竣工驗(yàn)收且環(huán)境做好12、。B B、結(jié)算完畢。結(jié)算完畢。C C、簽訂簽訂“工程質(zhì)量保證書(shū)工程質(zhì)量保證書(shū)”。D D、完成完成“責(zé)任書(shū)責(zé)任書(shū)”上的銷(xiāo)售目標(biāo)。上的銷(xiāo)售目標(biāo)。E E、物業(yè)管理已入場(chǎng)。物業(yè)管理已入場(chǎng)。F F、通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)議討論。通過(guò)領(lǐng)導(dǎo)辦公會(huì)議討論。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)六、六、公司公司對(duì)項(xiàng)對(duì)項(xiàng)目中心的目目中心的目標(biāo)標(biāo)控制體系控制體系 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng) 通通過(guò)過(guò)綜綜合合計(jì)計(jì)劃劃體體系系、過(guò)過(guò)程程控控制及過(guò)程控制來(lái)實(shí)施制及過(guò)程控制來(lái)實(shí)施 目目標(biāo)標(biāo)管管理理是是以以市市場(chǎng)場(chǎng)為為導(dǎo)導(dǎo)向向，即即以以目目標(biāo)標(biāo)的的完完成成能能不不能能完完成成集集團(tuán)團(tuán)對(duì)對(duì)上上海海公公司司的的利利潤(rùn)潤(rùn)要要求求、能能不不能能完完成成公公司司對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)13、目目中中心心的的下下達(dá)達(dá)的的銷(xiāo)銷(xiāo)售目售目標(biāo)為標(biāo)為主要衡量主要衡量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 1、主要目主要目標(biāo)標(biāo)控制控制 A A、項(xiàng)目工程進(jìn)度項(xiàng)目工程進(jìn)度B B、項(xiàng)目銷(xiāo)售項(xiàng)目銷(xiāo)售C C、項(xiàng)目質(zhì)量項(xiàng)目質(zhì)量D D、項(xiàng)目成本項(xiàng)目成本房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2 2、其他其他9 9個(gè)個(gè)目目標(biāo)標(biāo)控制控制 A A、項(xiàng)項(xiàng)目安全管理；目安全管理；B B、項(xiàng)項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)團(tuán)隊(duì)管理管理；C C、項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)管理管理；D D、項(xiàng)項(xiàng)目合同管理目合同管理；E E、項(xiàng)項(xiàng)目信息管理；目信息管理；F F、生生產(chǎn)產(chǎn)要素管理；要素管理；G G、項(xiàng)項(xiàng)目目組織協(xié)調(diào)組織協(xié)調(diào)；H H、項(xiàng)項(xiàng)目竣工目竣工驗(yàn)驗(yàn)收管理；收管理；I I、項(xiàng)項(xiàng)目移交14、入伙管理。目移交入伙管理。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)七、七、對(duì)項(xiàng)對(duì)項(xiàng)目中心的考核與激勵(lì)機(jī)目中心的考核與激勵(lì)機(jī)制制 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 1、考核考核評(píng)評(píng)價(jià)價(jià) A A、項(xiàng)目執(zhí)行能力考核制。項(xiàng)目執(zhí)行能力考核制。B B、突出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理考核評(píng)價(jià)。突出對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理考核評(píng)價(jià)。C C、依據(jù)簽訂的依據(jù)簽訂的“責(zé)任書(shū)責(zé)任書(shū)”。D D、過(guò)程考核評(píng)價(jià)與綜合性終結(jié)考核結(jié)合。過(guò)程考核評(píng)價(jià)與綜合性終結(jié)考核結(jié)合。E E、兌兌現(xiàn)現(xiàn)“項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理目目標(biāo)標(biāo)責(zé)責(zé)任任書(shū)書(shū)的的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)和和處處罰。罰。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2 2、激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制 A A、借借鑒鑒成成功功經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，并并結(jié)結(jié)合合實(shí)實(shí)際際情情況況制制定定，不不與與激激勵(lì)勵(lì)精精神神相15、相違背。違背。B B、在在遠(yuǎn)遠(yuǎn)期期能能有有利利于于促促進(jìn)進(jìn)公公司司戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)的的實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)；在在中中期期能能有有利利于于保保證證公公司司業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)快快速速增增加加的的要要求求；在在近近期期能能有有利利于于促促進(jìn)進(jìn)公司項(xiàng)目制的順利實(shí)施。公司項(xiàng)目制的順利實(shí)施。C C、建建立立在在具具有有金金地地上上海海公公司司特特色色企企業(yè)業(yè)文文化化基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上的的系系統(tǒng)統(tǒng)體體系。系。D D、做到公平、公開(kāi)、公正的做到公平、公開(kāi)、公正的“三公三公”原則。原則。E E、為分公司與項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面來(lái)考慮。為分公司與項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)層面來(lái)考慮。F F、激勵(lì)方法結(jié)合的、具有個(gè)性化的綜合項(xiàng)目激勵(lì)機(jī)制激勵(lì)方法結(jié)合的、具有個(gè)性化的綜合項(xiàng)16、目激勵(lì)機(jī)制。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)八、八、各各職職能部能部門(mén)門(mén)、職職能部能部門(mén)門(mén)與與項(xiàng)項(xiàng)目中心之目中心之間間的的組織組織關(guān)系與關(guān)系與業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)流流程程 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目制目制目制目制實(shí)實(shí)實(shí)實(shí)施：施：施：施：通通過(guò)過(guò)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)流流程程在在各各職職能能部部門(mén)門(mén)與與項(xiàng)項(xiàng)目目中中心心的的重重組組來(lái)來(lái)實(shí)實(shí)現(xiàn)的。現(xiàn)的。業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)重重重重組組組組：理順各個(gè)部門(mén)工作的輸入條件與輸出結(jié)果；理順各個(gè)部門(mén)工作的輸入條件與輸出結(jié)果；明確各自的責(zé)職與權(quán)利；明確各自的責(zé)職與權(quán)利；使使企企業(yè)業(yè)各各部部門(mén)門(mén)與與項(xiàng)項(xiàng)目目中中心心的的更更具具有有系系統(tǒng)統(tǒng)性性與與自自組組織織性。性。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 1、報(bào)報(bào)批批報(bào)報(bào)17、建工作建工作2 2、營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)工作工作3 3、設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)工作工作4 4、配套工作配套工作職能部門(mén)工作職能部門(mén)工作房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)A A A A、設(shè)計(jì)工作邊界職能界定設(shè)計(jì)工作邊界職能界定設(shè)計(jì)工作邊界職能界定設(shè)計(jì)工作邊界職能界定B B B B、招標(biāo)與合同管理工作邊界職能界定招標(biāo)與合同管理工作邊界職能界定招標(biāo)與合同管理工作邊界職能界定招標(biāo)與合同管理工作邊界職能界定C C C C、工程邊界職能界定工程邊界職能界定工程邊界職能界定工程邊界職能界定D D D D、費(fèi)用與成本邊界職能界定費(fèi)用與成本邊界職能界定費(fèi)用與成本邊界職能界定費(fèi)用與成本邊界職能界定E E E E、報(bào)批報(bào)建、市政配套邊界職能界定報(bào)批報(bào)建、市18、政配套邊界職能界定報(bào)批報(bào)建、市政配套邊界職能界定報(bào)批報(bào)建、市政配套邊界職能界定F F F F、驗(yàn)收及資料交接邊界職能界定驗(yàn)收及資料交接邊界職能界定驗(yàn)收及資料交接邊界職能界定驗(yàn)收及資料交接邊界職能界定G G G G、營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)工作工作工作工作邊邊邊邊界界界界職職職職能界定能界定能界定能界定 職能部門(mén)與項(xiàng)目中心職能部門(mén)與項(xiàng)目中心的業(yè)務(wù)接口的業(yè)務(wù)接口房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)九、九、相關(guān)相關(guān)問(wèn)題說(shuō)問(wèn)題說(shuō)明明 房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)1 1、營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售能否分家？如果分家，那、營(yíng)銷(xiāo)和銷(xiāo)售能否分家？如果分家，那么銷(xiāo)售不暢的主要責(zé)任應(yīng)歸于營(yíng)銷(xiāo)方還是么銷(xiāo)售不暢的主要責(zé)任應(yīng)歸于營(yíng)銷(xiāo)方還是銷(xiāo)售方？后期的營(yíng)銷(xiāo)工作放在哪里？19、是公銷(xiāo)售方？后期的營(yíng)銷(xiāo)工作放在哪里？是公司還是項(xiàng)目部？司還是項(xiàng)目部？房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)2 2、為什么上海萬(wàn)科、大華集團(tuán)、凱德置、為什么上海萬(wàn)科、大華集團(tuán)、凱德置業(yè)以及廣州很多同行（如合生、珠江地產(chǎn)）業(yè)以及廣州很多同行（如合生、珠江地產(chǎn)）都把銷(xiāo)售放在公司層面？而上海公司要進(jìn)都把銷(xiāo)售放在公司層面？而上海公司要進(jìn)行這樣的項(xiàng)目制改革。行這樣的項(xiàng)目制改革。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)3 3、金地上海項(xiàng)目改革后的人力成本是不、金地上海項(xiàng)目改革后的人力成本是不是降低了，效率是不是提高了？是降低了，效率是不是提高了？房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)萬(wàn)科集團(tuán)萬(wàn)科集團(tuán) 金地集團(tuán)上海公司金地集團(tuán)上海公司 2002年開(kāi)工面積（年開(kāi)工面積（M20、2）1,668,59420022002年預(yù)計(jì)開(kāi)工面積（年預(yù)計(jì)開(kāi)工面積（M M2 2）529,840地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在冊(cè)員工人員：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在冊(cè)員工人員：1 1、營(yíng)銷(xiāo)人員營(yíng)銷(xiāo)人員262262人人2、地產(chǎn)專業(yè)人員地產(chǎn)專業(yè)人員866866人人3 3、其它專業(yè)人員、其它專業(yè)人員491491人人 1619（120*）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估計(jì)員工人員：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)估計(jì)員工人員：1 1、本部本部5454人人2 2、四個(gè)項(xiàng)目中心、四個(gè)項(xiàng)目中心4848人人 102人均開(kāi)工面積（人均開(kāi)工面積（M2/人）人）10301113*人均開(kāi)工面積（人均開(kāi)工面積（M M2 2/人）人）房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)4 4、有人會(huì)為上海公司擔(dān)心：四個(gè)項(xiàng)目中、有人會(huì)21、為上海公司擔(dān)心：四個(gè)項(xiàng)目中心依據(jù)現(xiàn)在的編制要心依據(jù)現(xiàn)在的編制要4848人，除項(xiàng)目經(jīng)理、人，除項(xiàng)目經(jīng)理、基地經(jīng)理和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理等部分管理人員可由基地經(jīng)理和營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理等部分管理人員可由上海公司派出，還需要招聘大量人員，加上海公司派出，還需要招聘大量人員，加上本部，估計(jì)數(shù)量在上本部，估計(jì)數(shù)量在50506060人之間。現(xiàn)在人之間。現(xiàn)在的問(wèn)題是如何在短期內(nèi)招聘到合適的人才，的問(wèn)題是如何在短期內(nèi)招聘到合適的人才，如何培訓(xùn)？如何培訓(xùn)？房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)5 5、把銷(xiāo)售項(xiàng)目中心是不是會(huì)發(fā)生項(xiàng)目人、把銷(xiāo)售項(xiàng)目中心是不是會(huì)發(fā)生項(xiàng)目人員及銷(xiāo)售人員的短期行為呢？尤其是對(duì)于員及銷(xiāo)售人員的短期行為呢？尤其是對(duì)于難培養(yǎng)、易流失的房地產(chǎn)項(xiàng)目人員在上海難培養(yǎng)、易流失的房地產(chǎn)項(xiàng)目人員在上海這個(gè)充滿機(jī)會(huì)的國(guó)際都市。這個(gè)充滿機(jī)會(huì)的國(guó)際都市。房地產(chǎn)房地產(chǎn)E網(wǎng)網(wǎng)