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1、1 商業(yè)房地產(chǎn)操盤實務(wù)（草案）商業(yè)房地產(chǎn)操盤實務(wù)（草案） ( ( ( ( 目目錄錄) ) ) ) 前言前言 第一章：前期第一章：前期 第一節(jié)、項目籌備期 第二節(jié)、項目蓄水期 第二章：中期第二章：中期 第一節(jié)、預(yù)熱期 第二節(jié)、開盤強銷期 第三節(jié)、持銷期 第四節(jié)、掃尾期 第三章：后期第三章：后期 第一節(jié)、開業(yè)籌備期 第二節(jié)、開業(yè)期 第三節(jié)、養(yǎng)市期 第四節(jié)、運營期 附錄：附錄： 常用廣告設(shè)計圖形鑒賞 常用文本資料參考 1.各部門管理制度； 2.服裝品牌管理制度； 3.服裝專業(yè)知識培訓(xùn)。 2 前前言言 房地產(chǎn)項目開發(fā)大致可分為“項目前期”、“項目中期”、“項目后期”這三個階段。“項 目前期”是指土地獲2、取至項目開工，其中要經(jīng)過項目調(diào)研、定位、策劃、規(guī)劃、設(shè)計、開工 等階段；“項目中期”則是指項目開工后至項目交樓入伙的一段時間。其中包括開盤期、強 銷期、持續(xù)銷售期、尾盤期和交樓入伙等階段；項目后期指項目開業(yè)后進入市場運營管理的 這段時間，即養(yǎng)市期和運營期。 在我的上部作品商業(yè)房地產(chǎn)投資分析一書的寫作中，有關(guān)節(jié)點控制章節(jié)，考慮到 在實操中內(nèi)容涉及較多，雖然寫了不少，但因出版的要求，刪除許多，這里將刪下的內(nèi)容和 后期補充的內(nèi)容合并起來，組成這本在實操中應(yīng)用的商業(yè)房地產(chǎn)操盤實務(wù) ，以供在實際 操盤過程中應(yīng)用參考使用。 為了便于讀者和剛?cè)胄械膹臉I(yè)者了解，在寫作中力求以一種便于讀者理解的方式，所 以將一3、個理想的操盤流程以一種理想化的發(fā)展方式剖析出來， 便于讀者了解操作系統(tǒng)中的規(guī) 律和操作中的技巧，來解決實際過程中出現(xiàn)的問題。 我不止在一個項目中看到，許多我們歸納的規(guī)律在不同的項目中的個性變化，所以此 書的規(guī)律和流程在實際中也許并非以理想的模式出現(xiàn)， 但探求真理和靈活的運用規(guī)律是每個 操盤人不倦的追求。 對于在人們常規(guī)中認(rèn)知的一些問題，如： 1、 人均商業(yè)面積以 1：1 來衡定區(qū)域商業(yè)的是否飽和的理論； 2、 商業(yè)價值隨樓層高而邊際效應(yīng)“遞減”的認(rèn)知； 3、 底商的商業(yè)價值是住宅的 15 倍或 2 倍； 4、 蓄水期的客戶量是供應(yīng)量的大于 2：1 時才放量； 等等這些規(guī)律，在不同的情況下都有所改變，事實證明，當(dāng)時理論的提倡者的精神也 是不要機械的片面的運用理論， 要根據(jù)實際情況， 靈活對待。 而很多應(yīng)用者， 則機械的對待 。 對此社會上許多從業(yè)者， 正確對待規(guī)律， 善于總結(jié)問題， 是此書提