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1、金融街金融城項目定位及金融街金融城項目定位及物業發展建議深化物業發展建議深化謹呈：金融街控股謹呈：金融街控股http:/ 鐵、快 速 路、火 車 站 改 造新的城市快速路網和交通樞紐正在形成大 型 商 業、商 務 綜 合 體 的 興 建文化積淀文化積淀意式風情街、五大道商業區的整體改造天鋼柳林副中心海河經濟帶西站副中心小白樓-南站城市主中心http:/ 華爾街華爾街 n以天津天津證券交易中心證券交易中心為龍頭，以中中國人國人民銀行民銀行天津分天津分行行為中心，中國工商銀行天津分行、中國農業銀行天津分行、中國人民建設銀行天津分行、中國人民保險公司天津分公司、天津投資銀行以及交通銀行天津證券部都在2、此設立大本營；n與此同時，全國各地證券機構、城市信用社也紛紛加盟解放路金融一條街。國投、中信、等20多家證券機構都在此設立了營業部；自自18821882年年，至今近至今近130130余年余年的發展，成的發展，成為為天津天津傳統傳統的的核心商核心商務務區區所所在在http:/ 5年年以上以上才能呈現；n而項目所在的金融城，依托傳統金融中心，與小白樓形成互動，其寫字樓有望3 3年年內內兌兌現現；金融城金融城time小白樓小白樓南南站站12年底，公寓入市15年，寫字樓兌現12年，公寓入市12年，新增寫字樓、公寓兌現13年，寫字樓銷售14年，寫字樓兌現依托海河依托海河西岸良好基礎西岸良好基礎的的、早、3、早于于南站兌現南站兌現的的新興新興金融金融商務商務區區http:/ 體量配比商業1222.6%酒店1018.9%寫字樓1120.8%服務式公寓23.8%住宅1834.0%嘉里中心嘉里嘉里中中心心香格里拉香格里拉五五星級酒店星級酒店為核心為核心驅驅動動【綜合體【綜合體對對比】比】http:/ 體量配比商業9.512.6%酒店34.0%寫字樓2026.5%住宅4357.0%中糧六緯路中中糧六緯糧六緯路路4343萬萬平平米米的的住宅住宅體體量量，核心，核心驅驅動本動本項目項目【綜合體【綜合體對對比】比】http:/ 天津市城市天津市城市CBDCBD最最大的城市大的城市綜合體綜合體p 天津市天津市核心4、最核心最大大體體量量居居住住型型用地用地。http:/ 規劃規劃大大型型綜合體綜合體，二，二期期業業態態均均衡衡酒店商業及其它寫字樓8.8萬商業部分7.7萬4.7萬16.3萬公寓總建面21.2萬公建面積81萬（地上37.4萬平米）總建筑面積商商業業規規模模比比例例大，大，且且一期一期已投付使用已投付使用，具具有有特色特色商商業業功能功能，項目項目整整體體以以商商業業為核心為核心的發展的發展模式模式非常明顯非常明顯。商業匯集中影集團、寶麗豪俱樂部等高端特色商業功能，周邊商業氛圍濃厚，打造具有特色的風情商業街，目前一期已運營關鍵字：特色商業街，運營物業類型 體量配比商業及其他7.720.5%酒店45、.712.5%寫字樓8.823.5%公寓16.343.5%津灣廣場二期津津灣廣灣廣場二場二期期高高端端特特色色商商業核心業核心驅驅動動【綜合體【綜合體對對比】比】http:/ 規劃規劃大大型型綜合體綜合體，建，建造造336.9m336.9m為為天津新高天津新高度度5萬服務式公寓23萬（建造336.9米，華北第一的絕對高度）寫字樓4萬圣瑞吉斯酒店11萬住宅2萬商業60萬（地上45萬平米）總建筑面積寫字寫字樓規樓規模模比比例例大，大，地地上上7575層層，建，建造造336.9336.9米米天津新天津新高高度度。圣圣.瑞吉斯瑞吉斯酒店酒店作作為為喜達喜達屋屋集團旗集團旗下下最最頂級頂級的的酒店酒店品6、品牌牌以以寫字寫字樓樓+酒店酒店為為核心核心驅動驅動，帶帶動動都都市市綜合綜合體體發展發展物業類型 體量配比商業及其他24.4%酒店48.9%寫字樓2351.1%住宅1124.4%服務式公寓511.1%環球金融中心津津門門津津塔塔寫字寫字樓樓+酒店酒店為核心為核心驅驅動動【綜合體【綜合體對對比】比】http:/ 案本 案1號線號線2號線號線4號線號線濱江濱江道道/和平和平路商路商圈圈東東馬馬路商路商圈圈本本案案本 案本 案1號線號線2號線號線4號線號線1號線號線2號線號線4號線號線濱江濱江道道/和平和平路商路商圈圈東東馬馬路商路商圈圈濱江濱江道道/和平和平路商路商圈圈東東馬馬路商路商圈圈本本案7、案金融街金融街預計10萬商業預計5萬寫字樓預計7萬公寓、LOFT32.3萬（占地上總體量的60%）居住公寓70萬（地上54.76萬平米）總建筑面積大都大都會會住宅住宅60%60%，居住驅居住驅動動的綜合體項目的綜合體項目【綜合體【綜合體對對比】比】http:/ 嘉里中心中糧六緯路津灣廣場二期環球金融中心金融街南市商業22.6%12.6%20.5%4.4%18.4%酒店18.9%4.0%12.5%8.9%寫字樓20.8%26.5%23.5%51.1%9.2%公寓3.8%43.5%11.1%12.9%住宅34.0%57.0%24.4%59.5%綜合體市場，看我們的差異：我們以寫字樓集群為核心驅動的8、綜合建筑集群，未來存在大量的終端商務使用客戶；本項目本項目：6363萬萬建建筑筑體體量量，26.626.6萬萬住住宅，宅，3636萬寫字萬寫字樓樓，寫字寫字樓樓物業物業占到占到總總配配比的比的57.1%57.1%寫字樓集群為驅動的綜合建筑群寫字樓集群為驅動的綜合建筑群酒店驅動住宅驅動商業驅動寫字樓+酒店驅動住宅驅動【綜合體【綜合體對對比】比】本本項項目目與與其其他他綜綜合合體體最最大大不不同同http:/ 7個個高高檔檔樓樓盤推盤推出出，價格價格較高較高檔次和檔次和數數量量均均有有提高，提高，本期有6個盤面市未出現公寓產品除了裙樓商業，開始出現較大體量的購物廣場/公園等獨立商業，只租不售開始流9、行，商業氣氛逐漸形成未出現新的酒店住宅住宅開開發發接接近近尾聲尾聲，只只有一有一個盤個盤面面市，市，檔次檔次延延續續中中高高檔檔高端高端寫字寫字樓樓集集中放中放量量，同時在品質和形象上不斷突破。僅05年就有8個盤86萬平米寫字樓面市，年底兩個月更是有超過50萬體量上市3 3個個較大較大體體量量高端高端公公寓寓產產品品推出推出上市4家高規格五星級酒店，08年將有2家超五星級酒店面市，商務氛圍日益濃厚深圳深圳福田福田中心區中心區總產值（億元）【案例案例借借鑒鑒】http:/ 提高存款準備金率0.5個百分點提高存款準備金率0.5個百分點加息1個月內三提存款準備金率10月月19日日保障房建設提速，由110、0年580萬提到11年1000萬12月月2日日2009年年樓樓市的大市的大幅反彈幅反彈，迎來，迎來了了2010年年史史上上最最強調強調控的控的密集密集出臺出臺【20102010政策年政策年】打擊炒房打擊炒房打擊投機打擊投機打擊彈性自住打擊彈性自住http:/ 重慶征收試點箭在弦上2010年10月17日上海房產稅征收 近日或出臺細則。國慶前夕，國家相關部委再次明確表態，國家將加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。有消息表明，上海已進入“部分試點城市”之列。2010年10月7日兩部門稱有必要恢復房產稅。財政部和國家稅務總局的有關負責人對媒體表示，“對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的”。2011、10年10月1日部委聯合調控方案進入會簽階段 或推房產稅試點。繼國土部、住建部聯手出臺細化調控政策后，國家有關部委將聯合下發進一步深化房地產調控政策，包括強化二三套房貸差別化，以及推進房產稅試點等“重磅炸彈”或悉數登場。2010年9月28日傳新房產稅國慶前后出臺 京滬深渝可能先試點。有消息人士稱，房產稅估計在國慶前后出臺，明年元旦實施的可能性比較大。消息同時稱，近期樓市回暖過快，針對房產征稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝四個城市。2010年9月22日傳重慶已獲準房產稅試點 官方稱保密拒采訪。重慶市財政系統一不愿具名的內部人士向華夏時報記者透露，重慶已獲中央批準進行房產稅試點，近期將在全市范圍12、內實行。2010年8月17日財政部醞釀2012年推行房產稅試點。在財政部近日舉行的地方稅改革研討會上，有關人士表示，作為地方稅改革的一部分，房產稅試點將于2012年開始推行。2010年7月21日上海和重慶版房產稅方案至今未獲批，全國目前有上海、重慶兩市向國務院上報了對居民住房征收房產稅的方案，但這兩個城市的申請還沒有獲批。2010年7月9日上海市副市長屠光紹首度回應房產稅，稱上海市房地產調控細則和房產稅出臺的相關工作正在進行中。2010年6月28日國家稅務總局一位權威人士近日透露，有關部門確實已經收到重慶、上海等城市房產稅收方案，但目前仍處于討論階段，暫時還沒有時間表。2010年6月12日上海13、征收房產稅方案已上報中央。記者從權威渠道了解到，上海征收房產稅方案已經上報中央，但征收面積界限說法不一，或人均超過70平方米征稅，或以戶為單位，超過200平方米征稅。2010年5月31日上海市副市長屠光紹首度回應房產稅，稱上海市房地產調控細則和房產稅出臺的相關工作正在進行中。2010年5月28日重慶財政局：特別房產消費稅未獲批。2010年4月21日消息稱京滬渝深四地可能試點征收房產稅，對第一套房產征收“房產稅”的可能性不大，主要可能是針對擁有豪宅或多套房以上的居民征收。2010年4月8日財政部：將調整收入分配格局 完善房產稅資源稅。財政部今日在其網站上公布了2010年工作要點，將繼續實施積極的14、財政政策，著力調整國民收入分配格局，推進財稅制度改革，優化財政支出結構。2010年4月6日重慶擬征特別房產消費稅2010年3月24日財政部：適時出臺資源稅改革方案 完善房產稅制度。2010年1月10日事件事件時間時間三大部門會簽房產稅 重慶征收試點箭在弦上2010年10月17日上海房產稅征收 近日或出臺細則。國慶前夕，國家相關部委再次明確表態，國家將加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。有消息表明，上海已進入“部分試點城市”之列。2010年10月7日兩部門稱有必要恢復房產稅。財政部和國家稅務總局的有關負責人對媒體表示，“對個人所有的住房恢復征收房產稅是必要的”。2010年10月1日部委聯合15、調控方案進入會簽階段 或推房產稅試點。繼國土部、住建部聯手出臺細化調控政策后，國家有關部委將聯合下發進一步深化房地產調控政策，包括強化二三套房貸差別化，以及推進房產稅試點等“重磅炸彈”或悉數登場。2010年9月28日傳新房產稅國慶前后出臺 京滬深渝可能先試點。有消息人士稱，房產稅估計在國慶前后出臺，明年元旦實施的可能性比較大。消息同時稱，近期樓市回暖過快，針對房產征稅的試點地區可能定在京、滬、深、渝四個城市。2010年9月22日傳重慶已獲準房產稅試點 官方稱保密拒采訪。重慶市財政系統一不愿具名的內部人士向華夏時報記者透露，重慶已獲中央批準進行房產稅試點，近期將在全市范圍內實行。2010年8月116、7日財政部醞釀2012年推行房產稅試點。在財政部近日舉行的地方稅改革研討會上，有關人士表示，作為地方稅改革的一部分，房產稅試點將于2012年開始推行。2010年7月21日上海和重慶版房產稅方案至今未獲批，全國目前有上海、重慶兩市向國務院上報了對居民住房征收房產稅的方案，但這兩個城市的申請還沒有獲批。2010年7月9日上海市副市長屠光紹首度回應房產稅，稱上海市房地產調控細則和房產稅出臺的相關工作正在進行中。2010年6月28日國家稅務總局一位權威人士近日透露，有關部門確實已經收到重慶、上海等城市房產稅收方案，但目前仍處于討論階段，暫時還沒有時間表。2010年6月12日上海征收房產稅方案已上報中央17、。記者從權威渠道了解到，上海征收房產稅方案已經上報中央，但征收面積界限說法不一，或人均超過70平方米征稅，或以戶為單位，超過200平方米征稅。2010年5月31日上海市副市長屠光紹首度回應房產稅，稱上海市房地產調控細則和房產稅出臺的相關工作正在進行中。2010年5月28日重慶財政局：特別房產消費稅未獲批。2010年4月21日消息稱京滬渝深四地可能試點征收房產稅，對第一套房產征收“房產稅”的可能性不大，主要可能是針對擁有豪宅或多套房以上的居民征收。2010年4月8日財政部：將調整收入分配格局 完善房產稅資源稅。財政部今日在其網站上公布了2010年工作要點，將繼續實施積極的財政政策，著力調整國民收18、入分配格局，推進財稅制度改革，優化財政支出結構。2010年4月6日重慶擬征特別房產消費稅2010年3月24日財政部：適時出臺資源稅改革方案 完善房產稅制度。2010年1月10日事件事件時間時間征征收范疇收范疇高高檔房檔房，144144平平米米以以上是上是房房產產稅稅的的征征收收重重點點。趨趨勢勢高高檔檔商商品品房即房即144144平平米米以以上上的的商商品品房房為為房房產產稅政策稅政策的的征征收收重重點點。【未未來來趨趨勢勢】http:/ 看本看本體體p 看看使使命命p 看看困境困境p 看看出出路路p 看看定位定位金融城搶占先機，能夠成為這個時代的王者而只有金融街能夠代言金融城當我們占位在天津19、最高端的時候我們又將如何看待金融街金融城中的住宅物業u市場分析市場分析u客戶分析客戶分析http:/ 城市核心城市核心p 高高端端教教育資育資源源p 完善完善基礎基礎配套配套p 戶口戶口p 土土地地資資源稀源稀缺缺金融城金融城規劃規劃價值價值p 金融產業城市核心金融產業城市核心p 商務商務建建筑集群筑集群p 政策政策明顯明顯利利好好交交通通價值價值p 未未來來規劃規劃軌道軌道交交通通，地地鐵鐵上上蓋蓋，交交通通便捷便捷品牌品牌價值價值p 金融街金融街商務地商務地產第一產第一品牌品牌p 城市城市運營運營商商絕絕對對和平和平絕絕對對金融城金融城絕絕對品牌對品牌絕絕對對產產品品KEY WORDSNO20、Wl本本體價值解體價值解析析產產品品價值價值p 7070年年住宅住宅產產權權p 板板樓樓p 部分部分海河海河景觀景觀資資源源、多層多層http:/ 金金 保 障保 障p領領 跑跑 高高 端端p首首 開開 安 全安 全http:/ 項目豪宅的評價體系：項目豪宅的評價體系：1.絕對資源占有：地段+資源2.相對資源占有：品牌+產品力競爭范疇的確定需要考慮以上兩方面的條件。因此，本項目的競爭范疇確定需要依據于以上標準進行。一級競爭二級競爭三級競爭泛小白樓泛小白樓南北沿海河景觀帶水上、奧體、五大道等湯臣津灣廣場、中信城市廣場、嘉里中心、中糧六緯路大都會、泰安道項目、合生項目、小白樓凱德置地、新華世紀廣場21、格調嘉海、津瀾闕、棉一、棉二地塊中糧大悅、泰達天塔、紅橋陸家嘴、都會軒、津濱體北、鉆石山、寶利國際廣場、博軒園以上分級僅依據于絕對資源，相對資源的優劣對于項目的分級也有影響。【市【市場分場分析析】本本項目項目站站位于一位于一級級競爭競爭梯隊梯隊，輻射輻射二二三三級級競競品品。http:/ 未知6保利金融街大都會2#剩余產品 1#兩棟樓王5#全部后期推公寓，6.8萬公寓產品，尾盤3新華世紀廣場總體量12.4萬，公寓290、180平米產品為主2格調嘉海總體量46萬，住宅21萬150平米左右8中糧大悅城住宅6.8萬，公寓4.6萬在售公寓，70-130平米5泰達天塔住宅11萬，公寓5.4萬公寓70-122、10一居、兩居4紅橋陸家嘴總建面86.8萬，住宅20萬。未知8都會軒總體量26萬，公寓10萬 65-120，占據80%6小白樓凱德置地總體量19萬，公寓10萬 未知6體北津濱住宅4.4萬平米160-315平米2鉆石山9萬平米住宅（高層），公寓待定后期以130-240平米為主，部分公寓產品未定4津瀾闕9.7萬公寓200-300平米3寶利國際廣場1.95萬住宅公寓2萬0棉二、棉一等棉一住宅：10萬平米，公寓待定。棉二住宅：28萬15本項目1282012-2014年年中，天津市場預計有130130萬平米萬平米住宅住宅和和公公寓寓在在售售。項目入市時期初期面臨南站CBD，湯臣津灣項目的強勢競爭。在項目23、入市時期，大都會預計主銷公寓產品。http:/ T240F以上公寓塔樓2000 T10以上40F以上住宅板樓1500-1600T38F住宅塔樓677 T10-T1453F住宅塔樓1100-1200T832F住宅塔樓1100-1200T1138F嘉里中心住宅塔樓1140 T860F住宅塔樓2100 T2-T758F住宅板樓+塔樓2600-2700T2-T629F泰安道項目住宅圍合式新華世紀廣場公寓板樓400 T526F格調嘉海住宅住宅塔樓430-475T4-T527F公寓塔樓675-925T13-T1629F泰達天塔住宅都會軒公寓塔樓1200左右T6-T849-57F小白樓凱德置地 公寓塔樓體北24、津濱住宅板樓320 T26F、9F、25F鉆石山住宅板樓632 T440F以上津瀾闕公寓板樓886 T231F未定未定中糧大悅城中信城市廣場中糧六緯路湯臣津灣未定n主主流流競爭區競爭區間間1.中信城市廣場雖為板式產品，但因為有折板產品，因此部分戶型設計受限。2.湯臣津灣項目7#為板式，但整體樓型呈L型，舒適戶型稀缺。超超高高層層、塔塔樓樓地地段段和和資資源源相對不足相對不足http:/ 0居居都會都會軒軒嘉嘉里里中中心心項目項目300以上四居四居100001%體體量量占占比比體體量量占占比比未來未來城市城市核心豪核心豪宅產宅產品品供應供應以以100平米平米以上大戶以上大戶型型產產品為主品為主，25、90平米平米以下住宅產以下住宅產品品稀缺稀缺備注：以上數據計算基于各項目當前定位，不是最終確定的規劃方案，可能會與未來事實存在差距。300平平米米以以上上大大戶戶型型產產品品僅僅有有30萬萬平平米米，主，主要集中要集中在在嘉嘉里里、中、中信信、湯臣湯臣、大都大都會會。90平平米米以以下下小小戶戶型型稀稀缺缺。板板樓樓塔塔樓樓【市【市場分場分析析】C.供供應應產產品品未未來來面面積積http:/ 100.00%6242.44%3652 0.96%6500以上23.33%34873 13.46%84400-50030.38%45407 22.60%141300-40022.82%34112 22.26、92%143200-30021.03%31440 40.06%250200以內面積面積比比總總面積面積戶戶數數比比戶戶數數戶戶型型面積面積塔塔樓樓、板板樓樓、大戶大戶型、型、一一線線河河景資景資源源、7070年年產產權權7#7#戶戶型型位位置置8#8#戶戶型型位位置置T2/T62600-2700板+塔T7-T22100塔樓津灣廣場二期梯戶比基底面積產品形式項目名稱【市市場場機機會會】D.點點 對對 點點 分分 析析http:/ 對對 點點 分分 析析http:/ 體體量量43%43%42%42%6%占占比比19019015015090面積面積三居二居一居類類型型3棟住宅，每棟建面6萬，60層約27、200米，每棟約400戶備注：以上數據計算基于各項目當前定位，不是最終確定的規劃方案，可能會與未來事實存在差距。一期啟動，包括：三幢200米住宅，約18萬平米，一幢香格里拉五星級酒店10萬平米（含會展中心）購物中心約12萬平米（主力店+專賣店）二期啟動，包括：辦公13萬平米10層服務式公寓商業二期嘉里嘉里中中心心150-190150-190平平米米兩兩室室、三三室室為項目的主力為項目的主力戶戶型型塔塔樓樓、一一線線河河景資景資源源、公公寓寓、7070年年產產權權【市市場場機機會會】D.點點 對對 點點 分分 析析http:/ 對對 點點 分分 析析http:/ 對對 點點 分分 析析中信城市廣28、場居住類產品總體量55中信城市廣場居住類產品總體量55萬，天津城市核心最大規模居住類用地萬，天津城市核心最大規模居住類用地120-280平米三室為項目的主力戶型120-280平米三室為項目的主力戶型7%38500250-3504居100.00%55000017%60500350-8004居以上47%258500200-2803居12%66000100-1202居10%5500080-1001居7%3850060-800居面積比面積面積區間一線河景住宅主力戶型在200-350之間，梯2為主公寓主力戶型在60-100，每層10戶以上http:/ 對對 點點 分分 析析01234567地段資源產品舒29、適度開發商品牌規模中信城市廣場中糧六緯路湯臣津灣嘉里中心泰安道項目新華世紀廣場本項目我們我們是是地地段段和和產產品品舒適舒適度度上上的的絕絕對對領領導導者者！和平和平心心，金融城，金融城核心核心之之核心核心板板式式高高層層，高，高舒適舒適度度部部分分地地塊塊資資源源條件條件良好良好，有有海海河河景觀景觀資資源源。3313230252322商業 金融商業 金融用地用地居住居住用地用地http:/ 0供供應應從從與未與未來來供供應應產產品品的比的比對對看看，本本項目項目無論做無論做大大戶戶型型還還是是小小戶戶型型都都有有明顯明顯的的優優勢勢http:/ 先先其其他他CBDCBD的金融的金融中心區中30、心區長長成成我們我們代言代言金融城，金融城，寫字寫字樓樓驅動驅動金 融金 融業，業，區區別別于于其其他他綜合體綜合體寫字寫字樓方樓方向向住宅。住宅。居居于于頂頂峰峰，使使命命大大于一于一切切困境困境：90/7090/70的限制條件下持續領跑高端物業？的限制條件下持續領跑高端物業？30%70%必必然然走走高端，大戶高端，大戶型型持續領跑高端物業持續領跑高端物業！走走高端，高端，如何如何走走？A.A.能能否做拼否做拼合合，打打造造大戶大戶型型，跟跟進進高端高端路路線線？B.B.小小戶戶型能型能否否進進行品行品質補質補足足？聚焦聚焦http:/ 房房地地產產消費消費時代時代到到來來u 客戶客戶財富財31、富量量級圈級圈定定u 客戶客戶驅動驅動細細分分u 客戶客戶精神屬精神屬性性在豪宅的基本面之上，我們的客戶是誰？是什么樣的驅動因素促使他們來到我們項目置業？http:/ 市城 市 中 高中 高 端端人群人群根據根據我們項目我們項目自自身身質素質素，我們，我們必必然然占占位位與與城市城市高高端物業市端物業市場場，那那么么我們的我們的客客戶財戶財富富量量級級將將是是城市城市中高中高端端客客戶戶。http:/ 烈濃 烈 的的 和 平和 平 情情 節節商 務商 務 也也 居居 家家他他們們有有洞察洞察時代的目時代的目光光他們是他們是這個這個城市的城市的意意見見領領袖袖這個城市的意見領袖這個城市的意見領袖32、他們認為和平是城市的最中心他們祖輩生活在這里，熟悉一草一木因為變遷，他們離開過，但是渴望回歸或者他們從來未曾離開習慣、情感、生活、工作，都在這里演繹他們是商務領袖他們在各個城市穿梭他們厭倦了酒店式生活，渴望家庭的氛圍可能只是短期的棲居，但也渴望居家的感覺他們閱歷豐富，有開闊的國際和城市視野他們有洞察時代的眼光他們因為能夠把握時代的脈搏而成為領袖他們知道什么是精品【客戶精神屬性】【客戶精神屬性】http:/ 期期中 期中 期初 期初 期復復合合http:/ 12 23 3部分地塊資源好，有做大戶型的潛質；住宅、板式高層絕對稀缺，舒適小戶型p大背景：負利率環境下的資產保值驅動p多重復合購買驅動因素33、市場市場三三大大占優占優由由于于受受到到90/7090/70政策政策影響影響，同時同時考慮考慮到到大戶大戶型型拼拼合合戶戶型型的的風險風險過過大大方方向向：30%30%大戶大戶型型，70%70%品品質質小小戶戶型型A.和平地段驅動B.金融產業驅動C.負利率背景之下的資產保值驅動客戶客戶購買購買的的三三大驅動大驅動寫字樓和住宅復合業態的關系住宅項目先于寫字樓入市，是項目開發穩定的資金來源,后期兌現項目的價值。項目項目定位定位http:/ 時時尚尚都都市的市的居居住住體體驗驗u 忙碌工忙碌工作作后后的的休憩港休憩港灣灣都市都市時時尚尚宜宜居居http:/ 總計總計3.00%65730.50%10 34、600以上頂豪頂豪7.00%153372.23%45 300-350奢華4居奢華4居21.00%460118.14%164 260-300奢華3居奢華3居6.00%131463.62%73 120-140奢華2居奢華2居41.00%8983152.35%1057 85-902居2居22.00%4820233.16%669 75-851居1居面積比面積比面積面積套數比套數比套數套數面積面積戶型戶型【產【產品品配配比】比】85-90平平2居居作作為為小小戶型的戶型的主主力力產品產品，占小占小戶型比戶型比例例的的65%左右左右，占總占總比比例例42%260-300平平3居居作作為大戶型為大戶型主主力35、力產品產品，占占大戶型比大戶型比例例的的60%左右左右，占總占總比比例例21%備注：1.項目住宅建筑面積為26.6萬平，其中30%可做大戶型面積為7.9萬平；2.項目小戶型為18.6萬平，其中約有4.7萬平為還遷房，不計入銷售面積，可銷售部分為13.9萬平；3.本表中僅以可銷售面積21.9萬平作為基數進行項目配比平衡。http:/ 某銀行職員小李 某銀行職員工作地點：小白樓工作地點：小白樓家庭背景：獨生子，家境殷實。父親做生意，母親是老師，家住和平。置業需求：置業需求：婚房選擇金融街金融城理由：選擇金融街金融城理由：1、離工作單位近，上班方便；2、離父母近；3、從小生活在和平區，不想去別的地方36、買房；4、房型舒適、地段好；趙總趙總工作職位：某證券公司高層工作職位：某證券公司高層置業需求：手里有大量閑置資金，考慮置業需求：手里有大量閑置資金，考慮房地產投資房地產投資選擇金融街金融城理由：選擇金融街金融城理由：1、城市核心地段；2、未來金融城建成后有大量高端商務客戶，有租賃價值；3、小戶型風險小、容易租賃、容易出手；http:/ 5層層以下以下）布置）布置320320平平4 4居居戶戶型型，保保持持原原方方案不案不變變高高層層（6 6層層以上以上）為為644644平平頂頂豪豪9層層小小高高18層層小小高高調整調整后后：標標準準層層布置布置315315平平4 4居居產產品品，1 1層層2 37、2戶，分戶，分梯梯入入戶戶；頂層頂層布置布置628628平平頂頂豪豪產產品品http:/ 3居居，以，以及及120-140120-140平平2 2居居，梯梯3 3戶戶設設計計。http:/ A區區布置布置85-9085-90平兩平兩居居，CC區區布置布置7575平平1 1居居產產品品，B B區區可可根據根據具具體設體設計布置計布置1 1居居或或2 2居居產產品品。http:/ AA AB BB BCCD D通過評價，將樓座分為A-D,四個分配維度，資源強勢的區域布置二居戶型，資源較差的區域布置一居半小戶型。A A、B B區域區域布置兩布置兩居居室室、D D區區域域布置布置一一居居室室、CC區域38、區域考慮考慮自自身身所所在在樓樓座座以以及配及配比的比的需需要要，布置布置2 2居居或或1 1居居半半【產產品品調調整整建議建議22#22#】資源資源評價評價維維度度：采光、通透、朝向A ACCD Dhttp:/ 5平平兩居小戶型最小尺度在使用空間71平以上次次臥臥：1010平平客客廳廳:20-25:20-25平平主主臥臥：1212平平廚廚房房：8 8平平衛衛生間：生間：5 5平平其其它它空間：空間：5 5平平一居半小戶型最小尺度使用空間在60平以上多功能多功能空間：空間：5 5平平根據客戶對使用面積的需求，則出房率宜控制在80%左右，同時考慮到客戶對梯戶比的抗性，以梯五戶為宜。提高戶提高戶型39、型的戶內的戶內使用使用率率是是小小戶戶型型重重要要發力發力點點http:/ END http:/ 新世界中新世界中心心20000諾德中心諾德中心15000華融大廈華融大廈12500卓越時代廣場卓越時代廣場18000金中環商務大廈金中環商務大廈 16500星河國際星河國際13200鳳凰大廈鳳凰大廈17000大中華交易廣場大中華交易廣場 30000經貿中心經貿中心19000財富大廈財富大廈25000現代國際現代國際36000國際商會大廈國際商會大廈B座座11000中央商務大廈中央商務大廈11000興業銀行大廈興業銀行大廈11000時代時代金融中心金融中心15000 中心商務大廈中心商務大廈130040、0卓越大廈卓越大廈10000投資大廈投資大廈江蘇大廈江蘇大廈12000中銀大廈中銀大廈國際商會大廈國際商會大廈A 座座8000 濃厚濃厚較好較好較差較差建建設初期設初期CBD發展發展中期中期CBD快快速發展速發展CBD2001年年2004年年至今至今附附件件：深：深圳福田圳福田中中心心http:/ 15000鳳凰大廈15000黃埔雅苑2期9200黃埔雅苑3期9500天健世紀花園8500星河國際9300城中雅苑8200雅頌居9500黃埔雅苑4期9500中海華庭6700港麗豪園7000深業花園7500黃埔雅苑1期 8000濃厚較好較差建建設初期設初期CBD發展發展中期中期CBD快快速發展速發展CB41、D2001年年2004年年至今至今附附件件：深：深圳福田圳福田中中心心http:/ 四四星星級級馬馬哥孛羅哥孛羅好好日日子子酒店酒店 五五星星級級大大中華中華喜喜來來登登大大酒店酒店 五五星星級級0808年年開開業的業的超超五五星星級級酒店酒店：福田福田香格里拉香格里拉大大酒店酒店星星河河麗茲卡麗茲卡爾爾頓頓酒店酒店金金中中環環國國際際商商務大務大廈廈大大中華中華國國際際交易交易廣場廣場三大三大購購物物中心中心CoCoParkCoCoPark06年10月開業，租金均價250怡怡景景中心中心城城07年4月開業晶晶島島國國際際廣場廣場預計08年3月開業世世紀紀廣場廣場家家居居中心中心時代時代金融金42、融中心中心06年一季度售價5-6萬城建城建購購物物公公園園均價不到2萬，空置天天虹虹購購物廣場物廣場只租不售五五洲賓館洲賓館五五星星級級景景軒軒大大酒店酒店五五星星級級彩彩福福世世紀紀商商城城商業裙樓國國際際商商會會大大廈廈06年一季度售價4-6萬濃厚濃厚較較好好較較差差建建設初期設初期CBD發展發展中期中期CBD快快速發展速發展CBD2001年年2004年年至今至今附附件件：深：深圳福田圳福田中中心心http:/ 寫字寫字樓樓寫字樓寫字樓 住宅住宅住宅住宅先啟動住宅，然后是寫字樓，商業和酒店先啟動住宅，然后是寫字樓，商業和酒店作為配套隨之出現作為配套隨之出現住宅：住宅：一般定位高端，放量也較大，主要分布在中心區的四角、公寓：公寓：未出現公寓產品寫字樓：寫字樓：由于商務氣氛較差，本期面市的一般是中端寫字樓，體量不大商業：商業：一般是寫字樓裙樓商業酒店：酒店：2家五星級酒店，主要為接待外賓服務寫字樓寫字樓 住宅住宅住宅住宅濃厚濃厚較好較好較差較差建建設初期設初期CBD發展發展中期中期CBD快快速發展速發展CBD2001年年2004年年至今至今附附件件：深：深圳福田圳福田中中心心http:/