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1、 目 錄 一、對地產宏觀形勢的判斷 二、江都房地產市場特征分析 三、世紀名郡項目的市場站位 四、世紀名郡項目推廣定位 五、世紀名郡項目營銷戰略 一、宏觀形勢認識 宏觀政策十年九調控，房價步步高宏觀政策十年九調控，房價步步高 第一季：正名(20032004年) 2003年7月，國務院常務會議認為，“促進房地產市場持續健康發展， 有利于擴大內需，促進消費，改善居民居住質量，提高人民群眾生活 水平。“18號文”開啟了十年樓市調控的序幕，明確房地產業為國民 經濟支柱產業。 第二季：降溫(20052008年) 2005年4月，國務院常務會議認為，“房地產投資規模過大，商品房 價格上漲過快，商品房結構不合2、理，房地產市場秩序比較亂。”2006 年5月，國務院常務會議再次專題研究房地產調控，認為“房地產領域 的一些問題尚未根本解決。” 一、宏觀形勢認識 第三季：救市(2008年下半年2009年) 為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊，樓市成為支持經濟穩 定增長的一劑強心針。2008年12月，國務院常務會議指出，“進一步 鼓勵和支持住房消費，保持合理的房地產開發投資規模，促進房地產 市場健康發展。”隨后，二手房營業稅減免、個人住房轉讓營業稅免 征時限由2年延長至5年的等刺激政策給房地產釋放了活力。 第四季：加碼(2010年至今) 2009年12月至今，國務院先后5次常務會議研究房地產市場調控。 203、10年開始，全面加碼的調控政策相繼出臺。“國十條”祭出限貸政 策，二套房首付比例提高至不低于四成，房貸利率上浮10%，當時被 稱為史上最嚴厲調控政策。一年后，以限購為主要內容的“新國八條” 打出了“殺手锏”，全國36個城市先期納入限購范圍，此后限購范圍 越來越大，限購、限貸、限價三管齊下。 一、宏觀形勢認識 宏觀政策 房地產政策 選擇的復雜 性 產業問題產業問題 房地產行 業產業關 聯度高 民生問題民生問題 房價高、住房 難成為民生問 題一大部分 財政問題財政問題 土地出讓收入在地 方財政中占比很大 政治問題政治問題 既得利益集團與 房地產行業的千 絲萬縷的關系 經濟問題經濟問題 房地產行業對中 國經濟增長的貢 獻較大，中國經 濟去房地產化為 時尚早 國家行政調控常態化，目前政策面并不明朗，而國家行政調控常態化，目前政策面并不明朗，而 整個市場的去庫存化將持續一定時間整個市場的去庫存化將持