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1、 深圳世聯地產顧問股份有限公司 深南東路深圳發展銀行大廈 13 層 郵政編碼：518001 電話：（+86 755）2216 2800 傳真：（+86 755）2216 2900 http:/【世聯【世聯樓市樓市新新評】評】之四十之四十二二 萬科商業地產布局回顧與展望萬科商業地產布局回顧與展望 獨特萬科模式服務住宅獨特萬科模式服務住宅與滿足客戶與滿足客戶 2010-12-29 住宅領域的領軍者萬科改變多年堅持的住宅專業化戰略，開始涉足商業地產，無疑引起了業內各界的關注和思考；世聯研究認為改變一味的住宅專業化方向不僅僅是萬科所需要面對的事情，同時也是中國房地產界所有力求大展宏圖的企業所面臨的共同2、問題，過度單一的住宅專業化已不再符合當前中國局勢的要求和房地產行業發展大勢。加速商業地產開發是大勢所趨加速商業地產開發是大勢所趨 其一、經濟結構的轉型為第三產業的發展提供很好的機遇，第三產業所占 GDP 的比重勢必會不斷增加，這為商業地產的發展提供了很好的支撐；依照國外的經驗，當第三產業占 GDP 比重超過 55%時，商業地產將成為熱餑餑，市場對住宅的需求將隨之減少，目前國內第三產業占 GDP 的比重僅為 40%左右，商業地產存在巨大的發展空間。其二、城市化進程的不斷深入為商業地產提供廣闊的空間。目前中國正處于城市化進程的加速階段，開發收益的增長速度已經達到了最大化階段，商業地產的收益增長速度3、開始展現后來居上的潛力，通常當城市化率大于 70%的時候，商業地產的收益率將超過住宅開發，在城市化加速階段提前涉足商業地產，尤其是在核心城市持有優質的商業物業，將會成為萬科實力與品牌的見證，也將是萬科持續成為行業標桿的有力支撐。其三、政策頻出和土地規劃使得萬科不得不涉足商業地產開發。近十年中國房地產經過了政策支持期到政策頻出期的轉變，密集的調控政策劍指住宅市場，住宅市場的不確定性風險越來越大，同時現在政府出讓土地的規劃中通常包含商業，包括萬科在內的所有開發商不得不接觸商業地產。20102010 年萬科重拾商業地產年萬科重拾商業地產 萬科城市綜合體和購物中心開發如火如荼。萬科城市綜合體和購物中心4、開發如火如荼。2010 年萬科十分重視城市綜合體和購物中心的開發，在上海和深圳均有涉足，企圖通過在一線城市的耕耘打造萬科商業的優秀品牌，以成功的實現對二三線城市的輻射效應，例如：6 月萬科深圳首個城市綜合體項目啟動，該項目商業面積將高達 10 多萬平方米，提供娛樂、休閑、餐飲和購物的一體化服務，同時擁有大體量寫字樓物業。同時由于萬科住宅已經深入全國二三線城市，加之一線城市的土地資源較為緊張，今年萬科在二三線城市的商業布局節奏同樣穩健而高效，并且定位鮮明，注重其在城市、片區以及社區等范圍的輻射作用，體現商業服務住宅的理念。例如：2 月 14日，東莞萬科首個城市綜合體項目正式啟動，將建成集購物、辦5、公、居住、休閑、餐飲、娛樂、觀光和文化于一體的城市綜合體項目，將成為長安鎮首個一站式都市生活中心，成為東莞新的地標；在上海總投資10.37 億元的七寶地塊項目,將建成包括商場、影院及餐飲、展示等服務，并能夠提供購物、休閑娛樂、文化教育等全方位“一站式”服務的大型購物中心。萬科酒店萬科酒店物業物業定位高端。定位高端。萬科在酒店領域堅持走較為高端的路線，并通過采取同國內、國際知名酒店集團合作的方式來樹立萬科的酒店品牌，提升萬科的酒店服務水平，并有效的提升片區溢價；相比城市綜合體和購物中心，2010 年萬科在酒店領域的表現更為搶眼，動作相對更加密集；2009 年 12 月 3 日，珠海賓館改造工程打6、響了萬科進軍商業領域的第一槍，2010 年 5 月 31 日，萬科珠海賓館引進萬豪國際集團作為其酒店管理者和運營者；5 月 26 日，萬科攜手世界百強酒店企業君瀾集團進軍武漢高端商業地產,以搶 深圳世聯地產顧問股份有限公司 深南東路深圳發展銀行大廈 13 層 郵政編碼：518001 電話：（+86 755）2216 2800 傳真：（+86 755）2216 2900 http:/【世聯【世聯樓市樓市新新評】評】之四十之四十二二 占高鐵時代中原漢口新門戶；6 月，深圳萬科簽約威培斯酒店管理集團管理旗下萬科中心酒店項目，預計于 2011 年內開業；同期，深圳萬科還與第六感度假酒店集團簽約管理大甲7、島酒店。大甲島第六感酒店預計于 2012 年內投入運營；10 月，杭州萬科首次登陸上海秋季房展會，并帶去了華東地區最大的五星級全套房度假酒店白鷺灣君瀾度假酒店；11 月 6 日，武漢萬科與世界 500 強新加坡星獅集團旗下的輝盛國際簽約，正式在其開發建設的金域藍灣項目引入 MODENA 高檔酒店。世聯研究認為 2010 年萬科在酒店領域的表現為其進軍商業地產開了一個好頭，由于酒店對片區的輻射能力強，對提高住宅的附加值具有無可替代的功能，在未來一段時間里，酒店很可能成為萬科在商業地產領域的主要角色。萬科寫字樓走特色開發路線。萬科寫字樓走特色開發路線。從 2010 年萬科面世的寫字樓的來看，其有別8、于大家對寫字樓一貫的印象，萬科寫字樓更加注重工作環境的營造，更加注重環保和人性化氛圍，特色化的運營模式使得其稀缺價值明顯。例如：在售的萬科五號公社全部是 LOFT 產品，層高高達 5.7 米，此外，還配有中庭、花園、露臺的設計，打造 CBD 濃郁現代風格的景觀地表，更顯珍貴的在于它是北京新 CBD 區域內唯一的獨棟形式辦公樓；另外最近面市的上海萬科 VMO 寫字樓項目由獨棟別墅辦公、雙拼別墅辦公、多層標準辦公三種產品組成，以創造“生態辦公”、“綠色辦公”的新環境為目標，使其在土地資源稀缺的上海彰顯出特色。但是從 2010 年萬科進軍商業地產的動作來看，寫字樓相比城市綜合體、購物中心和酒店等所占9、的分量相對較小，在未來的一段時間內，單純的寫字樓打造可能不會是萬科商業地產領域的重點。除了城市綜合體、購物中心、寫字樓和酒店之外，萬科住宅片區的商業配套同樣是其商業物業的一個重要組成部分；之前萬科的商業配套是交給其他地產公司去經營，但其商業配套經營與住宅的深入配合方面有所欠缺；世聯研究認為確定進軍商業地產之后，萬科將會更大程度的參與商業配套的運營。20112011 年萬科提速商業布局年萬科提速商業布局 放大住宅片區附加值放大住宅片區附加值 從 2010 年萬科在商業地產領域的表現和拿地的情況來看，2011 年萬科將會繼續延續其進軍商業地產領域穩健而高效的步伐，促進萬科由粗放型增長階段向精細化升10、級階段的轉型。2011 年萬科商業物業將以提升產品價值和給住宅帶來更多的附加值為目標，盡量滿足房屋價值需求的更高層次，即除安全性和生理性需求以外的功能性需求，情感性需求和價值需求；萬科將進一步加強對辦公樓、購物中心、酒店和住宅商業配套等的規劃，實現其片區輻射功能，并滿足客戶照顧老人、培養孩子、工作環境、體現品位、社交娛樂以及彰顯身份等更高層次的需求；從萬科對客戶的細分市場來看，萬科商業地產將更加注重職業新銳家庭、望子成龍家庭，幸福晚年家庭和成功家庭等支付能力較強家庭的需求，根據對這些家庭生活和工作等方面需求的分析和掌握，規劃商業物業以滿足其實際需求，進而放大其住宅片區的附加值，促進城市花園、城11、市新城、四季花城、金色家園和自然人文等系列住宅產品的升級，最終放大萬科的品牌效應。例如：萬科深圳公司所提出的“蝴蝶模式”或將在 2011 年大放異彩，即打造“3W萬維社區”，包含“社區級商業區域級商業城市級商業”組合的無縫商業配套享受。2011 年萬科將繼續鞏固其在北京、上海、深圳等一線城市所取得的商業地產成果以外，還將加速往二三線城市布局，即加強核心城市的輻射作用，同時堅持一線城市向二三線城市挺進的擴張路線。上海、北京和深圳等一線城市，萬科已有商業項目在售，并取得了可喜的成績，或者在 2011 年將啟動或者發售，例如上海的七寶地塊項目，北京的長陽項目和昌平區回龍觀村舊村改造項目，深圳的愛聯新12、老西城中村改造項目和鹽田沙頭角中心區項目等，萬科 2011 年很有可能涉足廣州和杭州的商業地產領域，但由于一線城市的出讓土地相對有限，萬科采取收購、合作和商業配套等方式涉足的概率更大；同時萬科也將加速二三線城市布局，包括已有的蘇州萬科國際廣場，明年很可能出售或開工的東莞長安綜合體項目、福州的上海東新村危舊房改造商業綜合體項目、北江濱商務中心的 B8、B10 地塊商業綜合體項目、寧波的鎮海新城綠核北部地塊城市綜合體項目、武漢的洪山區長江村 13、16、17、18 號地塊城市綜合體項目、西安的國際會展產業園項目等等，再加上大規模的住宅商業配套，萬科在二三線城市的商業地產將實現規模化的增 深圳世聯地產顧問股份有限公司 深南東路深圳發展銀行大廈 13 層 郵政編碼：518001 電話：（+86 755）2216 2800 傳真：（+86 755）2216 2900 http:/【世聯【世聯樓市樓市新新評】評】之四十之四十二二 長。世聯研究認為，隨著萬科商業地產從一線城市向二三線甚至四線城市不斷的深入，以及萬科在商業地產領域的不斷成熟，萬科可能會選擇持有更多的商業物業，形成獨特的萬科模式，更好的實現萬科住宅精細化升級以及萬科品牌可持續發展和升華?！咀珜?世聯地產市場研究部】