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1、第三節 寫字樓產品規劃設計215上卷 商業地產第三節寫字樓產品規劃設計寫字樓的規劃設計應遵循兩大原則：一是調動一切技術構造手段，達到低能耗，減少污染并可持續性發展；二是在深入研究室內熱工環境和人體工程學的基礎上，創造健康舒適而高效的室內辦公環境。一 寫字樓規劃設計要點1、寫字樓建筑規劃設計要點(1)寫字樓板樓設計更合理板樓優于塔樓的概念早已有之，自 2 0 0 1年初，風林綠洲連續以“還是板好”的系列廣告面世后，買板樓已經成為普通購房人的首選。板樓以其通風透氣、日照采光，特別是高使用率的優勢，得到市場的認可。平均而言，同區同位同類同質的板樓售價一般較塔樓貴 1 0以上。2 0 0 2年，板樓優2、勢已經蔓延到寫字樓市場。對于可分隔小產權進行市場銷售的寫字樓而言，板式建筑顯然有普通塔式建筑無法比擬的優勢。比如位于 C B D衛城區的住邦 2 0 0 0商務中心共 2 3層約 8 0米高，其寬度超過 1 5 0米，但進深僅為 1 8米，是一個標準的板式結構樓。與普通塔式寫字樓相比，其通風、透氣、采光及實用率都有了相當程度的提高，特別是其在分區和分隔方面的創新極具合理性。板式寫字樓在國外有相當多成功的范例，其主要客戶都是中小型及成長型企業，國內之所以留下相當大的一個市場空白點，缺乏板式甲級寫字樓，主要是因為發展商在建寫字樓時一直定位于大集團、大企業和跨國公司，而忽視了中小型成長企業的市場份額3、和市場潛力。板式寫字樓設計顯示出寫字樓建筑功能上的優勢，能更好地服務于中小型企業或創業型企業。14第 章 寫字樓216中國房地產開發利潤十大主流模式(2)簡約建筑風格與外觀大部分寫字樓建筑風格均為簡約的現代風格。這種風格具有強烈的現代氣息。造型簡潔而美觀，建筑色彩以銀灰色偏多，明快而輕巧。建筑材料以高級鋁合金、隔音玻璃、花崗巖為主，取材精致。不乏名師佳作，突出寫字樓標志性建筑的特點。(3)標準層面積可靈活拆分大部分標準層面積在 1 3 0 0 1 7 0 0平方米之間，每個單元在 6 0 3 0 0平方米之間，可以靈活拆分。標準層空間方正、實用，便于室內布置。(4)高規格大堂裝修大堂層高一般為4、 1 0 1 8米，大多數大堂裝修采用高檔建材，如花崗巖、大理石墻、地面，藝術天花吊頂。裝修風格雖然豪華但不繁瑣，極具現代氣息。2、寫字樓配置規劃要點(1)電梯設置多功能化電梯數量按人流量設置，功能包括客用電梯、觀光電梯、消防電梯、貨梯等，客梯基本集中布置，一般與衛生間、消防通道、管道井等布置在大樓的中心，電梯品牌以三菱、奧的斯、德國蒂森等為主。超高層寫字樓電梯有高低區之分，高區電梯速度為 2.5米/秒左右，部分高速電梯達到 7.0米/秒(如地王)，低區電梯速度為 1.7 2.5米/秒。(2)5 A智能化配置5 A智能化包括樓宇自動化(B A)、通訊自動化(C A)、辦公自動化(O A)、保安5、自動化(S A)、消防自動化(F A)。寫字樓板設計解決塔式設計五大難題15第三節 寫字樓產品規劃設計217上卷 商業地產(3)滿足停車需求的停車場設置通過這三種方式多數滿足了寫字樓的停車要求。車位數量標準單元比例為 1 1 1 2。多采用I C 卡及停車場管理系統。(4)獨立衛生間設置大多數寫字樓辦公室內設獨立衛生間，部分設公共衛生間。(5)空調系統按需設置大多數寫字樓采用中央空調分戶記費系統，節約客戶成本。一些甲級寫字樓還采用國際上先進的地下送風空調系統(U A C S)，空調主機為進口名牌。部分寫字樓出于節約成本考慮不設中央空調，由用戶自裝(預留管道)。(6)提升檔次的會所設置會所一般設6、于平臺花園所在樓層，與平臺花園連為一體。會所內設有健身房、泳池、康樂中心等。一些定位較低的寫字樓不設會所。(7)商務中心、會議室設置大多數寫字樓都設有商務中心和會議室，部分商務中心設在底層大堂內，提供傳真、復印、票務等服務。會議室多分大、中、小型三種，面積在 100500平方米之間。(8)員工專用餐廳設置部分寫字樓設有員工專用餐廳，或在商業部分內，或在會所內。寫字樓停車場配置方式16第 章 寫字樓218中國房地產開發利潤十大主流模式二 寫字樓智能辦公設計1、智能寫字樓的標志 3 A、5 A國內目前許多建筑號稱智能建筑。所謂 3 A、5 A是指建筑有三個或五個自動功能：通訊自動化(C A)、辦公7、自動化(O A)、建筑管理自動化(B A)、火災消防自動化系統(F A)、建筑維護自動化系統(M A)。以上的 F A是有些建筑將火災報警功能從 B A中分離出來，而成為獨立的火災消防自動化系統(F A)；有的建筑設立一個綜合的建筑維護自動化系統(M A)。這就是所謂的 3 A和 5 A。國內發展商常常把 3 A、5 A理解為智能建筑的全部，而且更有甚者，只是在大樓設計建筑基本完成之后，通過附加一些弱電系統布線設備就號稱達到智能建筑的水平了，實際上是本末倒置。3 A、5 A只是對建筑自動化控制幾個方面的描述。世界上尚無公認的標準。要達到 3 A、5 A有各種各樣的解決方案，而每一項里面又有不同8、程度的自動化標準，而實行 3 A、5 A的目的最終是要創造一種更安全、舒適、高效的辦公環境。因而衡量的標準是建筑的使用者通過 3A、5 A真正得到了什么好處，而不是建筑是不是名義上有了 5 A，裝備了一些相互不配套的設備，特別是全封閉式自動空調系統，所帶來的弊病和能源浪費是非常嚴重的。2、智能建筑提供最大效益環境美國權威機構，智能建筑學會(i n t e l l i g e n t B u i l d i n gi n s t i t u t e)對智能建筑的定義是：智能建筑是通過優化其四個基本要素即結構、系統、服務和管理來提供一個健康、高效、低度成本的環境。智能建筑可以幫助建筑物的業主、發展9、商和用戶在成本、舒適、便利、安全、靈活性以及可銷售性方面實現他們的目標。歐洲智能建筑集團對智能建筑定義是：提供用戶有最大效益環境的建筑，建筑能夠有效地利用和管理資源，使建筑和設備方面全壽命成本最小。歐洲的智能建筑強調的是為用戶服務，保護生態環境而不是技術本身。3、智能寫字樓對建筑的要求(1)智能化辦公樓的空間要求智能建筑強調的是技術的可用性和為人服務。17第三節 寫字樓產品規劃設計219上卷 商業地產(2)智能化辦公樓的柱網柱網設計應考慮自然采光、辦公單元環境心理因素、地下車庫等因素。從前三者考慮以1 2米左右的進深，面寬 3 0米左右所形成的 4 0 0平方米的空間為單元，再考慮車庫的尺寸來10、確定柱網。從國外目前發展趨勢來看，無柱網的巨型結構現頻頻出現。(3)智能化辦公樓標準層的規模4、智能寫字樓向生態節能方向發展基于為人服務的出發點，歐洲在智能建筑上開發創新了許多科技含量高且富有生命力的新技術。國內一些所謂智能大廈，只是為了標榜自己為智能建筑，采用了一些不能相互配合的技術，達不到為使用者提供效益的目的。反而造成設備閑置以及使用不便，浪費嚴重。國際上智能辦公建筑有兩個大的發展趨勢：一是調動一切技術構造手段，達到低能耗，減少污染并可持續性發展的目標；二是在深入研究室內熱工環境(光、聲、熱、氣流等)和人體工程學的基礎上(人體對環境生理、心理的反應)，創造健康舒適而高效的室內辦公環境。影11、響標準層規模的三個因素采光超大規模的標準層會導致大辦公黑匣子，人們對自然采光的要求，一般單側采光深度為 1 0 1 2 米，雙側為 2 0 2 4 米防火規范以高層為例有自動滅火設備則可以達到 2 0 0 0平方米，否則要考慮消防分區平面利用系數對規模的影響標準層面積為 2 0 0 0 平方米左右利用率最高智能寫字樓發展趨勢建筑群整體布局設計考慮生態節能；建筑外墻采用智能呼吸式雙層幕墻，保證高層建筑也可開窗自然通風；采用高效保溫隔熱玻璃及遮陽蔽陽調光裝置；利用空氣熱壓原理有效組織自然通風系統；單元式外墻預冷預熱及通風換氣裝置；水源熱泵及地源熱泵技術的有效應用；混凝土樓板制冷供暖(水冷以及風冷)12、技術；太陽能光伏發電以及電能高效存儲利用系統電子控制技術將有較快的更新換代趨勢；設備體積越來越少而功能愈發強大和高效；無線局域網近二三年內將有突破，有望普及；高檔辦公樓室內地面將廣泛使用雙層架空地板以利于用戶靈活布線；各種自控體系之間的相互配合、兼容將成為系統是否成立的決定性因素系統發展趨勢建筑生態節能系統建筑自動化控制系統18第 章 寫字樓220中國房地產開發利潤十大主流模式三 寫字樓生態辦公設計1、多因素促成生態辦公出現(1)技術雙刃劍智能化辦公樓是建立在高技術基礎上、高度的能量消耗，追求高效率和高產出。智能化辦公樓對高效和便利的追求是顯而易見的，但舒適性則是負效應。(2)S B S 嚴重13、影響辦公人員健康S B S是世界衛生組織的研究成果病態建筑綜合癥，其癥狀是人們在其中辦公，容易引起疲勞、頭痛、全身不適，持久的不良氣味感覺等等，甚至感冒。在美國超過 3 0 的新建、改建的辦公樓中受到 S B S的威脅，中國上海、北京的幾座辦公樓空氣品質評價中同樣顯示這個問題。(3)能源的大量吞噬1 9 8 2年美國統計全國 5 4 的能量消耗在建成的環境中，美國的峰值用電量的 2 5 是辦公建筑占用的。美國辦公職員每人每天丟棄垃圾 2 5 0 磅，其中 4 0 是紙張，相當于全美一年要消耗 3 0 0 0萬棵樹。2、生態寫字樓的原則(1)人和自然和諧發展當前大片的玻璃幕墻、全方位的鋼與玻璃構14、成的高技派建筑，大量消耗著能源。無限制地向大自然掠奪資源，破壞環境，破壞生態平衡。然而人和自然的和諧發展要提倡節約能源，節約資源，結合地域，結合氣候，結合場地來進行設計建造。(2)辯證的以人為本 舒適與健康的辯證關系資料表明：30年周期的辦公樓，整體費用中，初期投資占 1，運行和維護費用各占 1 7和 1 2，而在其中辦公的員工工資占 7 0。因而保證使用者的健康是頭等重要的。不能片面地追求舒適的環境，要努力找到健康與舒適的平衡點。新風量與能量的關系目前辦公建筑室內空氣質量最突出的問題是新風量不夠，而新風量與能量的消耗是相互矛盾的。要找到二者最佳的平衡點。人和自然和諧發展是技術的終極目標。1915、第三節 寫字樓產品規劃設計221上卷 商業地產(3)經濟性原則傳統的經濟評價一般只考慮初期投資、單方造價，以及部分的運行費用。在經濟評價中還應引入以下三個成本概念。(4)綜合性原則生態建筑是一個系統工程，不能對其進行局部的分割。3、生態寫字樓的內涵(1)生態寫字樓九大系統(2)生態寫字樓的能源節約問題圍護結構的保暖和隔熱在辦公建筑中是主要矛盾。特別是高技派建筑的突起，大面積地使用玻璃幕墻，這個問題更顯嚴重，有的建筑冬天還需制冷。生態寫字樓要重點處理以下幾個問題：遮陽太陽輻射熱量通過玻璃進入室內，比一般墻體高 30倍；高技術遮陽設施，它可以根據季節，太陽光的強弱自動調節；低技術的遮陽設施；外遮陽16、比內遮陽有效，一般南向以水平遮陽為生態環境成本自然資源直接或間接的開采和消耗，以及由于對環境破壞所采取的保護措施的支出建筑生命周期成本建筑的初投資、運行、維護和報廢處置，整個過程的成本計算員工疾病成本由于環境造成員工疾病給個人和企業帶來的損失經濟評價三大成本概念能源系統常規能源的節約和生態能源的利用水環境系統節水，水的重復利用和水環境系統集成(直飲水、中水、雨水、景觀水、排水)氣環境系統大氣環境質量和室內的自然通風聲環境系統環境噪聲和室內隔聲光環境系統自然光的利用，節能燈具和防止光污染的問題熱環境系統采暖、空調、生活熱水三聯供，節約常規能源，充分利用生態能源生態系統綠地率、保存率、豐實率、提倡17、垂直綠化等廢棄物處理系統廢棄物管理與處置系統生態建筑材料3 R材料的使用量，避免濕作業等20第 章 寫字樓222中國房地產開發利潤十大主流模式宜，東西向與垂直水平相結合；活動遮陽比固定遮陽更有效；淺色遮陽板比深色遮陽板有效。可呼吸玻璃幕墻熱通道玻璃幕墻目前在歐美盛行，雙層圍護結構，不是一般的雙層玻璃窗，而是可以調節氣候的夾層，寬度從幾十厘米到 1米多，有的夾層中設遮陽設施，上下有進、排風設施。防曬墻單獨的一片玻璃墻，反射太陽輻射熱，一般東西向設置。緩沖空間無論是屋面或墻面在外界空間與主體之間，增加一個灰空間，作為緩沖空間。熱帶、溫熱帶地區常用，如馬來西亞梅納拉大廈在緩沖空間中引入綠化成為空中花18、園。高技術的中庭空間中庭可以促進空氣流動，成為熱上升的通道，但同時有溫室效應夏季溫度過高，現在可以用高技術性能的玻璃，有保溫和反射熱量的功能，使中庭起到緩沖層的作用。如西德奔馳公司辦公樓，在自然通風的條件下大于 2 8，全年僅 6 0小時。(3)生態寫字樓的自然通風問題 全封閉的外圍護體系全封閉的外圍護體系在 2 0世紀末很流行，我國也有盲目追隨的現象，這不僅造成能源浪費，而且有害健康。過渡季節更為突出。人們對自然風的偏愛有資料表明：喜愛自然風的涼爽環境比喜愛空調的涼爽環境的人高出 2 0倍。考慮自然通風的因素建筑形體在主導風向的通風面和背風面都有開口，俗稱穿堂風，對過渡季節獲得最佳自然通風效果有利。氣流位置最好在工作面，即 1.2米左右。要考慮熱壓作用煙囪效應。進行建筑設計時，可以利用仿真技術對自然通風進行模擬，得出最佳方案。(4)利用生態能源目前還沒有哪種生態能源泉可以大面積推廣使用。太陽能的利用正在研究，目前造價過高。地熱能采用熱泵技術，抽取地下水夏季制冷、冬季供熱，回灌技術在歐洲住宅中已開始實施。在地板上敷設水管，冬天供熱，夏季供冷技術在南京正在試驗。21