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1、2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】許昌生態園市場調研報告恒輝市場研究中心2014年6月15日2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】Part 1 區域解讀2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】信陽市許昌市位于河南省中部，北臨黃河，西2、依伏牛山、嵩山，東、南接黃淮海大平原中原城市群、中原經濟區核心城市之一現轄禹州市、長葛市、許昌縣、鄢陵縣，襄城縣、魏都區和東城區共7個縣(市、區)全境總面積4996平方公里，總人口485萬人許昌概況2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】許昌又稱蓮城，為中國歷史文化名城，中國三國文化之鄉連續多年獲得“中國優秀旅游城市”、“國家園林城市”等榮譽稱號著名景點有曹丞相府、花都溫泉、神垕古鎮、春秋樓、鄢陵花博園等許昌名片2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一3、官網，謹防假冒】許昌地理位置優越，交通便利許昌市區距新鄭國際機場僅有50公里，且有高速公路直達機場京廣高鐵、京廣鐵路、京港澳高速、鄭堯高速、永登高速、蘭南高速、107國道、311國道，以及規劃中的鄭渝高鐵、鄭合高鐵、鄭許城鐵、許漯城鐵、許平城鐵等穿境而過交通情況許昌市2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】許昌市GDP逐年穩步增長，2013年達到1903億元城市經濟的穩步發展，客觀上為房地產市場的發展奠定了良好的基礎經濟發展2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http4、:/，【唯一官網，謹防假冒】2008-2013年許昌城鎮人均可支配收入和消費水平不斷提高2013年城鎮人均收入達到21717元，人均消費達到15093元居民消費能力不斷增強人均收入及消費2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】受國家宏觀調控政策的影響，許昌市房地產市場開發投資額在2012年出現下滑隨著整體市場回暖，2013年投資額大幅增長，2013年112月房地產投資額達120.6億元，大幅上升35.1%其中，住宅開發投資額達89.2億元，環比上升39.1%房地產開發投資2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：5、1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】許昌發展規劃按照“東擴北移”的基本思路將許昌東區提升為政治，商務中心同時加強中心城區的商業職能，重點在于歷史展示，建成旅游服務、文化展示中心城市發展規劃2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】許昌縣環抱許昌市區，總面積1002平方公里，總人口80萬河南省首批對外開放重點縣和發展開放型經濟先進縣全國重要的檔發加工出口基地、汽車傳動軸生產基地、腐竹生產集散地河南農業大學許昌校區坐落在此許昌縣簡況2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1056、3527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】Part 2 土地市場分析2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2014年1月-5月，許昌市商品房用地共供應17幅，成交21幅，呈現供不應求態勢其中，一月土地成交18幅，占1月-4月成交總數的82%。商品房土地供求2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2014年1月-5月，許昌市土地共供應1067畝，成交1631畝其中，住宅用地供應480畝，占總供應量的45%住宅7、用地成交626畝，占總成交量的38%商品房土地供求2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】2014年1月-5月，許昌市商品房用地成交21幅，成交單價相對分散其中，住宅用地單價范圍在107-378萬元/畝，商服用地單價105-679萬元/畝。編號地塊位置土地性質出讓面積（公頃）均價（萬元/畝）成交價（萬元）1榆柳北街東側商服用地0.300327312302西大街北側、清虛街西側商服用地0.346832316803建設路以北、察院東街以東商服用地2.9439679300004建設路以北、察院東街以西商服用地1.54398、648150005宏騰路北側商服用地1.040210616506建設路北側、瑞貝卡大酒店西側商服用地0.19171584537蓮城大道北側、魏文璐東側商服用地0.980618326908魏武大道與龍興路交叉口東北角商服用地5.8858206182009七一路與南關大街交叉口東南角商服用地0.5073151115010芙蓉大道與竹林路交匯處東側商服用地1.3631105214911芙蓉大道與竹林路交匯處東側商服用地1.2577105198412華佗路中段北側住宅用地3.8674107621713文峰路東側、新興路北側住宅用地5.6881621379114倉庫路西側住宅用地2.14811514859、015魏文路與陳莊街交叉口東南角住宅用地9.70312012930016魏文路與南海街交叉口東北角住宅用地6.46122011950017德星路與南海街交叉口西北角住宅用地6.58482022000018七一路北側、南順河街南側住宅用地1.6926200508919魏武大道與南海街交叉口東南角住宅用地4.20241761110020西署街南側住宅用地0.9979192288021文峰路東側、振興路南側住宅用地0.36993782100商品房用地成交明細2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】Part 3 競品市場分10、析2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】項目周邊規劃有中原電氣 谷、煙草產業園及生物醫 藥產業園等，隨著相關企 業的入駐，高端居所的需 求將有所增長。生物醫藥產業園中 原 電 氣 谷煙草產業園本案項目認知項目認知區域規劃區域規劃1石武高鐵京港澳高速2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】本案3公里10公里宗地位于許昌縣東部新元 大道與京港澳高速交匯處距離許昌縣政府約3公里，距離許昌市政府約10公 里。屬于城市發展新區域項目認知項目認知11、項目區位項目區位22014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】宗地位于新元大道以南，許州路以東，昌盛路以北，規劃玉蘭路以西片區。京港澳高速穿過地塊，地塊西側靠近石武高鐵，交通便利本案1122334455新元大道昌盛路許州路京港澳高速石武高鐵高速出口項目認知項目認知區域交通區域交通32014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】宗地現狀較為平坦，利于后期開發地塊內部有兩條高壓線穿過，改造費用約2500-3000萬元，影響較大本 案京港澳高速一瞥地塊12、內部地塊內河溝高壓線項目認知項目認知地塊現狀地塊現狀42014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】Strengths優勢分析Weaknesses劣勢分析1、地塊平坦，易于整體規劃;2、緊鄰京港澳高速和新元大道，交通便 利；3、地塊東邊規劃為公園用地，自然資源 較好。1、地塊遠離許昌市區，區域內生活配套匱 乏，無居住氛圍；2、京珠高速、石武高鐵穿過地塊，噪音污染 嚴重；3、兩條高壓線穿過，對地塊的影響較大。Opportunities機會分析Threats威脅分析1、許昌新區的快速規劃發展，將縮短項 目的開發周期；2、許昌13、市區低密度產品供應較少，對高 端產品有一定需求；3、隨著地塊東側玉蘭路的開通，將大大 增加項目周邊人流量。1、國家對房地產市場的宏觀調控具有不確定 性；2、銀行銀根緊縮，貸款利率上浮，對項目后 期銷售會產生一定影響；3、周邊參考項目較少，短時間內整體認知度 不高。項目認知項目認知Swot分析Swot分析52014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】許昌市商品房市場不斷成熟，商品房年成交面積逐漸增加2013年商品房成交面積達到271萬，月均銷售22.58萬其中，住宅銷售面積244萬，月均銷售20.33萬商品房市場201414、房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】競品市場主要競品市場分布圖花都溫泉小鎮花都溫泉小鎮建業生態新城建業生態新城潩水莊 園 潩水莊 園英地泰和苑英地泰和苑陽光花 墅 陽光花 墅建業森林半島建業森林半島東岸華 城 東岸華 城許昌縣許昌市鄢陵縣2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】項目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬）容積率物業類型主推戶型（）均價（元/）潩水莊園564702.13高層、小高層、洋房、別墅三房112-143 四房144-175洋房15、4350小高層3800高層3300英地泰和院300552.5別墅、小高層、高層兩房89三房114-137高層3200小高層3400建業生態新城23001821.02別墅、洋房80-425別墅6500洋房3500花都溫泉小鎮1036321.0別墅別墅223-268別墅8000-9000東岸華城128283.5別墅、小高、高層別墅236別墅10000陽光花墅150302.94多層、小高層、高層三房139-187 四房162洋房6500-7500高層5000建業森林半島122243.0高層、小高層兩房85三房127高層5100競品參數比較許昌市在售高端項目較少，主要有建業生態新城、花都溫泉小鎮、東岸16、華城、潩水莊園等，別墅面積集中在223-425之間，由于各競品相距較遠，價格可比性較低許昌縣許昌市鄢陵縣2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】開 發 商：鄢陵建業易成旅游地產開發有限公司項目位置：鄢陵縣陳化店鎮311國道路北占地面積：2300畝建筑面積：182萬容 積 率：1.02綠 化 率：75%物業類型：別墅、洋房裝修情況：毛坯開盤時間：2014年5月24日主力戶型：兩房80；三房112-182；四房 170-327；五房359-505；六房425成交均價：洋房3500元/別墅6500元/物業公司：建業物業車17、位：1600（一）基本概況鄢陵縣鄢陵縣建業生態新城建業生態新城1建業生態新 城2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（二）規劃分析項目建筑風格融合中式、北美、地中海、法式、歐式五大風情庭園，引活水入城。項目內部配有溫泉酒店、國際會議中心、歐洲風情商業小鎮、文化藝術中心、健康中 心、運動中心、本源社區書院、水資源博物館等。項目于5月24日開 盤，推出500余套，開盤 當天銷售約400套。別墅 售價6500元/左右，洋 房售價3500元/左右。別墅洋房水系鄢陵縣鄢陵縣建業生態新城建業生態新城12014房地產營銷策劃大18、全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（三）產品分析G戶型一層G戶型二層G戶型三層湯泉別院G戶型156標準戶型圖F戶型一層F戶型二層湯泉別院F戶型117標準戶型圖鄢陵縣鄢陵縣建業生態新城建業生態新城12014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（三）產品分析E戶型三層E戶型二層E戶型一層E戶型負一層湯泉別院E戶型284標準戶型圖鄢陵縣鄢陵縣建業生態新城建業生態新城12014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，19、【唯一官網，謹防假冒】售樓部售樓部區位圖LED顯示屏（四）營銷中心鄢陵縣鄢陵縣建業生態新城建業生態新城12014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（五）樣板間別墅外立面客廳臥室書房鄢陵縣鄢陵縣建業生態新城建業生態新城12014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（一）基本概況鄢陵縣鄢陵縣花都溫泉小鎮花都溫泉小鎮2開 發 商：河南永達地產有限公司項目位置：鄢陵東部中原生態旅游區-占地面積：1036畝建筑面積：32萬容 積 率：1.0綠 化 率：20、60%裝修情況：毛坯物業類型：別墅主力戶型：223-268獨棟別墅成交均價：別墅8000-9000元/物業公司：珠江酒店物業管理有限公司停 車 位:1:1.5交房時間：現房2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（二）規劃分析項目擁有25000天然湖泊，以溫泉為核心，規劃為集“度假、休閑、養生、居住”為 一體的綜合型旅游項目。集度假公館、企業會所、花都溫泉度假區、溫泉SPA養生館、風情商業街、托斯卡納五星級度假酒店、國際會議中心、歐式花卉觀光園、兒童主題公 園、老年養生公寓、生態豪宅等多元業態為一體。鄢陵縣鄢陵縣花21、都溫泉小鎮花都溫泉小鎮22014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（三）產品分析268別墅戶型一層二層鄢陵縣鄢陵縣花都溫泉小鎮花都溫泉小鎮22014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（一）基本概況許昌縣許昌縣潩水莊園潩水莊園3開 發 商：許昌瑞貝卡房地產開發有限公司項目位置：許昌北部新區鏡水大道與魏莊北街交匯處占地面積：564畝建筑面積：70萬容 積 率：2.13綠 化 率：36%裝修情況：毛坯物業類型：高層、小高層、洋房、別墅主力戶型：三22、房112-143四房144-175成交均價：洋房4350元/小高層3800元/高層3300元/物業公司：河南瑞貝卡物業管理有限公司2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（二）規劃分析潩水莊園居住區內以高端別墅、花園洋房、小高層、高層等不同產品形態，形城組團式空間布局，形成了依湖伴水繞園的中央生態項目。小高層高層別墅洋房許昌縣許昌縣潩水莊園潩水莊園32014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（三）產品分析三室126.73三室112三室1423、1.41許昌縣許昌縣潩水莊園潩水莊園32014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（四）商業簡況商業均為一二層連體結構，外街面積500左右，內街面積100左右，商業體量較大內街售價8000-9000元/，外街售價12000元/，銷售情況不樂觀商業租金20元/*月，租期至少五年，目前租免一年半租金，8月-10月租免一年租金，10月后租無優惠。許昌縣許昌縣潩水莊園潩水莊園32014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（五）工程現狀許昌縣許昌縣潩水莊24、園潩水莊園32014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（一）基本概況許昌縣許昌縣英地泰和院英地泰和院4開 發 商：許昌英地置業有限公司項目位置：許昌縣推進區建德路，靠近許昌縣行政服務中心。占地面積：300畝建筑面積：55萬容 積 率：2.50綠 化 率：50%物業類型：別墅、小高層、高層主力戶型：兩房88.85，三房114-137成交均價：高層3200元/小高層3400元/優惠：兩房1000元抵6000元三房2000元抵10000元物業公司：英地物業停 車 位:1:12014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：10525、3527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（二）規劃分析24英地泰和院以高端別墅、小高層、高層等不同產品形態，形城組團式空間布局。目前在售為一期2#、4#一期二期許昌縣許昌縣英地泰和院英地泰和院42014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（三）產品分析4#樓西單元標準層，18F12011488許昌縣許昌縣英地泰和院英地泰和院42014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（三）產品分析2#單元平面圖，11F1361326、6許昌縣許昌縣英地泰和院英地泰和院42014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（四）工程現狀營銷中心工程進度許昌縣許昌縣英地泰和院英地泰和院42014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】開 發 商：鄭州未來房地產開發有限公司項目位置：許昌建安大道有線電視臺對面占地面積：128畝建筑面積：28萬容 積 率：3.5綠 化 率：35%裝修情況：毛坯物業類型：別墅、小高、高層主力戶型：別墅兩層，沒有地下室面積：236.26成交均價：別墅10000元/27、物業公司：浙江綠城物業管理有限公司物 業 費:1.6元/平方米*月停 車 位:1:1（一）基本概況許昌市許昌市東岸華城東岸華城52014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（二）規劃分析191820高層住宅別墅小高層東岸華城產品集高層、小高層、別墅等業態為 一體，產品豐富。目前在售別墅為18-20#，均價10000元/。許昌市許昌市東岸華城東岸華城52014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】別墅戶型236.26（三）產品分析一層二層許昌市許昌28、市東岸華城東岸華城52014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（一）基本概況許昌市許昌市陽光花墅陽光花墅6開 發 商：河南正誠置業項目位置：魏武大道與前進路交匯處東北角占地面積：150畝建筑面積：30萬容 積 率：2.94綠 化 率：40%總 戶 數：2200裝修情況：毛坯物業類型：多層、小高層、高層主力戶型：三室139-187四室162成交均價：洋房一層7500元/洋房標準層6500元/高層5000元/停 車 位:900個2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:29、/，【唯一官網，謹防假冒】（二）規劃分析項目集花園洋房、高層、小高層等多元化產品為一體，規劃建設18層、27層、16層、15 層、20層各一棟，26層六棟、6層七棟、22層兩棟和11層四棟、西側沿前進路26層酒店一 棟酒店洋房高層許昌市許昌市陽光花墅陽光花墅62014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（三）產品分析185.66三室兩廳兩衛161.2四室兩廳兩衛許昌市許昌市陽光花墅陽光花墅62014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】開 發 商30、：河南建業置業有限公司項目位置：東城區紫云路與新東街交匯處占地面積：122畝建筑面積：24萬容 積 率：3.0綠 化 率：40%物業類型：高層、小高層停 車 位：1000個主力戶型：兩房85三房127優惠情況：全款優惠4%，按揭優惠2%成交均價：5100元/物業公司：建業物業（一）基本概況許昌市許昌市建業森林半島建業森林半島72014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（二）推盤節奏二期二期12365897一期一期在售三期在售三期262523222110111215161720項目在售三期，一期已入住，二期已售罄許昌市31、許昌市建業森林半島建業森林半島72014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】（三）產品分析三室兩廳兩衛 127.36兩室兩廳一衛85.1許昌市許昌市建業森林半島建業森林半島72014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】許昌區位優勢明顯，交通便利。經濟發展良好，居民人均收入和人均消費水平不斷提高，客觀上為房地產市場的發展奠定了良好的基礎；2014年1月-5月許昌市土地供應1067畝，成交1631畝；其中住宅用地供應480畝，成交 626畝，土地市32、場供不應求；許昌市房地產開發投資逐漸增長，商品房年成交面積逐年增加，2013年商品房成交面積達 到271萬，其中住宅銷售面積244萬；許昌市在售高端項目較少，主要有建業生態新城、花都溫泉小鎮、潩水莊園等，低密度產 品相對稀缺，別墅面積集中在223-425之間，價格在6500-10000元/不等；許昌的城市發展按照“東擴北移”的基本思路，隨著與本案較近的許昌新區快速發展，將 縮短項目的開發周期；本案定位高端，產品以別墅、洋房為主，商業以度假酒店、公寓等為主，宜做精細化、品 質化，未來打造高端消費人群的第二居所。市場總結2014房地產營銷策劃大全【唯一客服】QQ：1053527879【免費更新】房商網：http:/，【唯一官網，謹防假冒】攜手合作 共創輝煌匯報結束Thanks